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CREAZIONE CONTRATTO IMMOBILIARE: ACCERTAMENTI PRELIMINARI E VISURE IPOTECARIE


Compravendita immobiliare: creazione contratto e accertamenti preliminari

ACCERTAMENTI PRELIMINARI E VISURE IPOTECARIE


Il notaio, che sia incaricato di ricevere o autenticare un atto avente a oggetto diritti immobiliari, ha l'obbligo di eseguire le visure ipotecarie e catastali per un periodo comprensivo del ventennio anteriore alla data dell'atto (quadro sinottico del ventennio), salvo espressa dispensa delle parti.


Le ispezioni ipo-catastali hanno la finalità di accertare l'inesistenza di ipoteche, pignoramenti, vincoli pregiudizievoli in generale, l'effettiva disponibilità del bene o diritto in capo al cedente, l'esatta individuazione dell'immobile, la conformità dello stato di fatto alle risultanze catastali.


Vi sono almeno altri due ulteriori accertamenti particolarmente rilevanti nell'ambito dei trasferimenti immobiliari, sebbene non gravanti a carico del notaio, ma in relazione ai quali eglio può fornire assistenza qualificata: quello relativo alla regolarità urbanistica del bene ceduto e quello attinente alle spese condominiali.


La normativa vigente prescrive, a pena di nullità, che negli atti di trasferimento di immobili siano riportati, per dichiarazione resa dalla parte cedente, gli estremi del provvedimento urbanistico, in forza del quale il bene in contratto è stato edificato; tuttavia tale menzione non garantisce di per sé la regolarità del bene sotto il profilo urbanistico, soprattutto per quanto attiene ai c.d. vizi minori, che, sebbene non impediscano la commerciabilità del bene, determinano sanzioni pecuniarie e possono incidere sul valore dello stesso.


A riguardo il notaio è di norma in grado, attraverso l'acquisizione e l'esame della documentazione urbanistica in possesso del proprietario, degli atti precedenti e della documentazione catastale, di rilevare le irregolarità più gravi e macroscopiche. Tuttavia la certezza sulla regolarità urbanistica può essere acquisita solo mediante accesso agli atti presso l'ufficio tecnico edilizio del Comune in cui è ubicato l'immobile ed esame della documentazione da parte di un tecnico dotato delle competenze necessarie (geometra, architetto, ingegnere).


Per le spese condominiali occorre tener presente che sussiste in capo all'acquirente di un immobile responsabilità solidale con il venditore per il pagamento delle spese dell'esercizio in corso e di quello precedente; è opportuno, quindi, richiedere alla parte venditrice una dichiarazione dell'amministratore del condominio da cui risulti che, alla data dell'atto, tutte le spese condominiali (ordinarie e straordinarie) arretrate siano state pagate.


Se la parte acquirente non intende effettuare direttamente questa richiesta, può chiedere al notaio o all’agente immobiliare di svolgere queste attività ulteriori nel proprio interesse; giuridicamente, infatti, il notaio non ha il compito né la possibilità di verificare direttamente che siano state regolarmente pagate le spese condominiali.


REDAZIONE DELL'ATTO ED ESECUZIONE DELLE FORMALITÀ


Compiute tutte le verifiche necessarie, il notaio predispone l'atto di compravendita, nella forma dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata e provvede nei termini di legge all'esecuzione delle conseguenti formalità di registrazione e trascrizione dell'atto stesso.


Solo con l'esecuzione di tale ultima formalità da parte del notaio, il contratto è opponibile a tutti, anche se gli effetti dello stesso decorrono dall'atto notarile o dal termine eventualmente indicato nel contratto.


Consulenza Notarile – Compravendita immobiliare, creazione contratto

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