Diritto uso e abitazione e le differenze rispetto all'usufrutto

• Le differenze rispetto all’usufrutto
• Differenze rispetto alla locazione
• Vendita immobile con diritto di abitazione
• Consulenza notarile – uso / abitazione
• Il diritto di abitazione: che vuol dire
• Chi può essere titolare del diritto di abitazione
• Cosa si intende per famiglia nel diritto di abitazione
• Requisiti dell’immobile per il diritto di abitazione
• Durata del diritto di uso e abitazione
• Cause di estinzione del diritto di uso e abitazione
• Quali sono i doveri del titolare del diritto di abitazione
• Diritto di abitazione: chi paga l’imu?
• Differenze tra diritto di abitazione e uso
• Diritto di abitazione per il coniuge superstite o separato
• Quando matura il diritto di uso e abitazione?
• Coniuge separato e diritto di uso e abitazione
• Cosa accade se una quota della casa familiare appartenga a terzi
• Diritto di abitazione e testamento
• La consulenza del notaio per diritto di uso e abitazione

Uso e abitazione sono diritti reali di godimento che possono gravare su un determinato bene; in particolare chi ha il diritto d'uso di una cosa può servirsene e raccoglierne i frutti per quanto occorre ai bisogni propri e della sua famiglia, mentre chi ha il diritto di abitazione di una casa può abitarla limitatamente ai bisogni propri e della sua famiglia. video

LE DIFFERENZE RISPETTO ALL’USUFRUTTO

I diritti di uso e di abitazione vitalizi differiscono dall'usufrutto vitalizio, sia quanto all'oggetto (il bene che può formarne oggetto), che quanto al contenuto, assai più limitato, essendo circoscritto ai bisogni propri e della famiglia. (inserire spazio) I diritti di uso e di abitazione vitalizi non possono essere ceduti, né dati in locazione e non possono essere pignorati.

Un’altra differenza attiene anche a chi può essere concesso il diritto di usufrutto e il diritto di uso e abitazione. Mentre il diritto di usufrutto può essere concesso sia persone fisiche che giuridiche, il diritto di uso e abitazione come sopra specificato, solo a persone fisiche in virtù del carattere strettamente personale e diretto del tipo di diritto.

L’usufrutto può essere concesso su qualsiasi tipo di immobile, appartamento, ufficio, garage o anche locale deposito, invece, il diritto di abitazione può essere concesso solo sull’immobile adibito ad abitazione.

Inoltre, il titolare del diritto di abitazione vitalizio può solo utilizzare la casa a uso abitativo per esigenze anche della propria famiglia. Il titolare del diritto di usufrutto può invece anche destinare il bene a scopi diversi, dandolo in affitto e trarne anche un profitto.

Differenze rispetto alla locazione

Il diritto di abitazione vitalizio a differenza della locazione è un diritto reale che viene trascritto nei Registri immobiliari, trattandosi di un diritto su cosa altrui. La locazione, invece, è un contratto che viene stipulato tra il locatore (proprietario dell’immobile) e il locatario (colui che riceve la casa in godimento). Inoltre mentre il diritto di abitazione non può essere ceduto a terze persone, la locazione sì. Ciò vuol dire che il locatario può subaffittare la casa.

Vendita immobile con diritto di abitazione

Una delle domande molto frequenti è se sia possibile comprare o vendere una casa con il diritto di abitazione. Che cosa significa?

Vuol dire che la casa è occupata e quindi abitata da altre persone. si può vendere o comprare? La risposta è sì, perché ciò che si starà comprando o vendendo è la cosiddetta nuda proprietà e per entrare nel pieno possesso materiale bisognerà attendere la scadenza del diritto di abitazione (che può essere vitalizio o avere una durata diversa).

Non è escluso che il titolare del diritto di abitazione decida di rinunciarvi con atto pubblico dal notaio.

CONSULENZA NOTARILE – USO / ABITAZIONE

Il pieno proprietario che decide di concedere il diritto di uso e abitazione su un proprio immobile a un soggetto terzo assiste a una limitazione dei suoi diritti. È proprio per questo che sarebbe opportuno conoscere quali siano i limiti e cosa sia concesso al nudo proprietario.

Per essere informato sulla portata diritti reali di godimento sulla cosa altrui, tra cui rientrano il diritto di uso e abitazione, o per approfondire le tematiche nel settore della compravendita immobiliare puoi chiedere un parere al Notaio Online contattandolo grazie al servizio gratuito di NotaioFacile.

In pochi semplici passaggi, fornendo le informazioni necessarie, potrai avere un preventivo notarile su un atto da stipulare dal notaio che tiene conto del diritto di uso e abitazione. Tale servizio è gratuito e non implica alcun impegno.

Il diritto di Abitazione: che vuol dire

È spesso molto complesso districarsi tra le diverse fattispecie che regolano il godimento e il possesso dei beni immobili, comprendendone caratteristiche, vantaggi e limiti. Oltre alla compravendita, abbiamo visto anche il caso della nuda proprietà con usufrutto, cosa diversa rispetto al diritto di abitazione vitalizio. Quest’ultimo infatti è il diritto di godimento su una cosa altrui, grazie al quale il titolare di questo diritto può abitare una casa limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia. Si tratta di un diritto, che è dunque riservato al titolare del diritto stesso e alla sua famiglia, che qui vivranno in relazione ai propri bisogni: è naturalmente impossibile però determinare quali siano i reali bisogni di una famiglia, pertanto questa limitazione così generica si limita di fatto all’impossibilità di destinare la casa a scopi diversi dall’abitazione della famiglia stessa.

Chi può essere titolare del diritto di abitazione

Il diritto di abitazione vitalizio (a differenza ad esempio di quanto avviene per l’usufrutto) può essere riconosciuto solo a persone fisiche e non alle persone giuridiche (società), proprio perché ha come oggetto imprescindibile il fatto che il titolare del diritto debba “abitare” l’immobile che ne è oggetto..

Cosa si intende per famiglia nel diritto di abitazione

Diventa d’obbligo a questo punto precisare cosa si intenda in questo caso per famiglia: a risponderci è l’articolo 1023 del Codice Civile, che esemplifica appunto cosa si intenda per famiglia ai fini di questo diritto. Rientrano nell’esercizio del diritto di abitazione vitalizio, oltre al titolare, anche i figli avuti dopo che il diritto si è istituito, oltre a quelli precedenti, anche se in quel momento il titolare non aveva contratto matrimonio, così come i figli riconosciuti, adottati o affiliati sia prima sia dopo il sorgere del diritto. Infine sono comprese le persone che convivono con il titolare per prestare servizio a esso e alla sua famiglia.

Requisiti dell’immobile per il diritto di abitazione

Perché vi possa essere il diritto di uso e abitazione, l’immobile sottoposto a questo diritto deve naturalmente avere i requisiti di abitabilità, dal momento che perché questo diritto possa esprimersi è necessario che il titolare e la sua famiglia, come sopra indicata, abitino l’immobile stesso. La Corte di Cassazione già negli anni Ottanta ha inoltre stabilito che il diritto di uso e abitazione vanno estesi anche agli accessori e alle pertinenze della casa, ad esempio balconi, giardini, cantine, box, verande e quant’altro che, pur non costituendo vano abitabile, è parte accessoria della casa stessa.

Durata del diritto di uso e abitazione

Al pari dell’usufrutto, anche il diritto di uso e abitazione non può avere una durata infinita e illimitata. Tali diritti possono estinguersi in virtù di molteplici motivi.

Innanzitutto devono avere una durata limitata o definita dalle parti. Il diritto di uso e abitazione può essere commisurato alla durata del beneficiario: in questo caso si parla di diritto di uso e abitazione vitalizio.

Non è escluso che il diritto di uso e abitazione possa o può avere anche una durata inferiore, in ogni caso differente rispetto alla durata della vita di una persona: si pensi al caso in cui venga pattuito che abbia una durata di 10 anni.

Cause di estinzione del diritto di uso e abitazione

I diritti di uso e abitazione si estinguono con la morte del beneficiario, nel caso in cui siano previsti come vitalizi e in tal caso il nudo proprietario ritornerà a essere pieno ed esclusivo proprietario. Al tempo stesso il titolare potrebbe anche decidere di rinunciare a tali diritto sull’immobile con un atto pubblico dal notaio. Naturalmente nel caso in cui l’immobile venga demolito o crolli il diritto di uso e abitazione si estinguono.

Quali sono i doveri del titolare del diritto di abitazione

Il titolare del diritto di abitazione vitalizio non può utilizzare il bene per esigenze diverse rispetto a quelle abitative. Deve rispettare la destinazione economica e restituire l’immobile nello stesso stato in cui si trovava quando l’ha ricevuto. Le eventuali riparazioni ordinarie saranno a carico del titolare del diritto di abitazione. Nel gergo giuridico si usa dire che deve utilizzare la casa secondo la diligenza del buon padre di famiglia, al pari di come avviene per l’usufruttuario.

Diritto di abitazione: chi paga l’IMU?

Il pagamento dell’IMU spetta a chi gode del diritto di uso e abitazione vitalizio (stessa problematica si pone in presenza del diritto di usufrutto). Pertanto il nudo proprietario non sarà tenuto ad accollarsi tale spesa. Il titolare di diritto di abitazione dovrà pagare l'IMU anche sulle pertinenze della prima casa.

Differenze tra diritto di abitazione e uso

Anche se su un piano intuitivo diritto di abitazione e uso possono sembrare sinonimi (se abito una casa la sto di fatto usando), in realtà da un punto di vista legale queste due espressioni hanno un sottile eppure determinante distinguo da tenere in considerazione. Entrambe le forme sono infatti espressione di diritti privati, che pertanto non si possono cedere e non si possono dare in locazione ad altri, ma la differenza fondamentale è proprio nell’utilizzo del bene. Abbiamo detto che nel diritto di Abitazione il titolare non può in alcun modo utilizzare la casa per scopi diversi da quello abitativo per sé e per la propria famiglia e non ha alcun diritto sui frutti dell’immobile stesso. Non può dunque ad esempio utilizzarla come ufficio, né tantomeno darla in locazione ad altri.

Diritto di Abitazione per il coniuge superstite o separato

Come sempre avviene in questi casi, più di un dubbio sorge quando si presenta il caso in cui il titolare del diritto di proprietà su una casa sia deceduto e rimanga invece in vita il coniuge. Che diritti ha il coniuge superstite La questione in questo caso è affrontata dall’articolo 540 del Codice Civile. La legge prevede infatti che al coniuge del defunto titolare del diritto spettino i Diritti di Abitazione sulla casa residenza della famiglia e di uso dei mobili che si trovano al suo interno.

In questo modo il coniuge superstite potrà portare avanti le proprie abitudini di vita, senza dover abbandonare la sua abitazione a causa della morte del marito o della moglie. Il che naturalmente apre una questione sull’asse ereditario, poiché gli eredi non potranno naturalmente godere del bene su cui grava il Diritto di Abitazione. Il valore del bene e dei mobili al suo interno sarà dunque stralciato dall’asse ereditario: il resto dei beni del defunto sarà diviso tra tutti gli eredi secondo le norme che regolano le successioni.

Quando matura il diritto di uso e abitazione?

Per far sì che il coniuge superstite abbia il diritto di uso e abitazione è necessario che ricorrano determinati presupposti.

In primo luogo è necessario che sia coniuge nel cui significato rientra anche il coniuge separato senza addebito, di cui in seguito sarà approfondita tale tematica.

In secondo luogo deve esservi una residenza familiare in cui i coniugi vivevano prima del decesso. Nel caso in cui abbiano intestate più case bisognerà comprendere quale casa sia adibita a residenza familiare.

In terzo luogo è necessario che l’abitazione sia di proprietà del coniuge defunto o sia in comune con l’altro coniuge.

Coniuge separato e diritto di uso e abitazione

Altra questione spinosa è senza dubbio alcuno quella riguardante il coniuge separato e qui interviene quanto detto poco sopra. Abbiamo infatti sottolineato come la ratio della legge nel disporre la continuità del Diritto di Abitazione per il coniuge superstite fosse legata in particolare alla volontà di non stravolgere l’abitudine di vita della famiglia, causando ulteriore danno pratico ed affettivo. Si tratta dunque più di un interesse morale che economico, legato alla continuità dei rapporti affettivi: nel caso del coniuge separato, il fatto che non vi sia più la convivenza e che non sia possibile pertanto individuare la casa adibita a residenza familiare nel momento in cui si apre la successione fa venir meno il principio sopra esposto su cui si basava il mantenimento del diritto.

Cosa accade se una quota della casa familiare appartenga a terzi

Può accadere che una quota della casa familiare, di cui il coniuge defunto era titolare, appartenga a terzi. Ci si è sempre chiesto tra gli studiosi del diritto se in questo caso al coniuge superstite spetti il diritto di uso e abitazione ai sensi dell’art.540 del codice civile. Nel corso degli anni diverse teorie ed interpretazioni si sono diffuse. C’era chi riteneva che tali diritti sorgessero lo stesso indipendentemente dal fatto che il coniuge defunto non fosse proprietario dell’intera casa. C’è chi, invece, sosteneva che tali diritti non potessero sorgere perché non è possibile realizzare l’intento del legislatore di assicurare in concreto al coniuge il pieno godimento della casa.

In ultima battuta è intervenuta proprio la Cassazione a stabilire che Nessun diritto spetterà al coniuge superstite nell’ipotesi in cui la proprietà appartenga in comunione al coniuge defunto e ad un altro soggetto.

Diritto di abitazione e testamento

Il diritto di abitazione vitalizio può essere concesso anche per testamento da parte del pieno proprietario. In relazione alla tipologia di testamento è indifferente se si tratti di testamento pubblico, olografo o segreto in quanto hanno il medesimo valore. In particolare il testatore potrebbe decidere di lasciare la nuda proprietà ad un soggetto e il diritto di abitazione a un altro.

La Consulenza del Notaio per diritto di uso e abitazione

Sebbene si tenti qui di semplificare questioni anche molto complesse, spesso dibattute e che hanno richiesto più volte nel corso degli anni l’intervento della Corte di Cassazione per derimere controversie e dare precise interpretazioni della norma, la materia è tutt’altro che semplice e ogni caso va valutato nella sua singolarità. Per questo è sempre importante avvalersi della competenza di un Notaio, chiedendo una consulenza personalizzata e chiarendo tutti i punti più ostici o che possono causare problemi o imprevisti. La competenza, l’esperienza e la preparazione del Notaio in questi settori, unita alla serietà richiesta dalla stessa figura professionale, sono una garanzia per tutti coloro che ricercano una soluzione al problema.