La disciplina legata all'utilizzo delle acque la ritroviamo nel Codice dell'Ambiente (D.Lgs. 3 aprile 2006, n. 152) che all'art. 144, al comma 1, stabilisce che tutte le acque superficiali e sotterranee, ancorchè non estratte dal sottosuolo, appartengono al demanio dello Stato.

Qualora come proprietario di un terreno, tu debba estrarre acqua dal sottosuolo devi fare anche i conti con il R.D. 11 dicembre 1933, n. 1775 (Testo unico delle disposizioni di legge sulle acque e sugli impianti elettrici) che all'art. 17 afferma il divieto di derivare o utilizzare acqua pubblica senza un provvedimento di autorizzazione o concessione dell'autorità competente.

Lo stesso R.D. 1775/1933 prevede delle ipotesi di libera utilizzabilità delle acque che per il nostro caso in analisi è opportuno riportare.

In primo luogo, non serve alcuna autorizzazione qualora la raccolta di acque piovane avvenga in invasi e cisterne che sono al servizio di fondi agricoli o di singoli edifici (salva ovviamente la normativa edilizia inerente la realizzazione dei relativi manufatti che vedremo oltre) ed, in secondo luogo, qualora trattasi di estrazione e utilizzazione libera delle acque sotterranee per gli usi domestici (per uso personale di igiene, innaffiamento di giardini ed orti a abbeveraggio di bestiame - art. 93).

In ogni altra circostanza serve, al contrario, apposita concessione (art. 15 R.D. 1775/1933).

Cosa succede se acquisti un terreno con un pozzo ad uso irriguo non autorizzato?

Analizzato cosa dice la normativa, occorre chiedersi se il trasferimento della proprietà del terreno da parte del proprietario che illecitamente estrae acqua dal sottosuolo senza averne la concessione possa incidere sulla validità dell'atto traslativo.

Secondo la dottrina notarile l'atto di trasferimento non può considerarsi nullo in quanto non esiste alcuna norma imperativa che venga violata per effetto della stipula (art. 1418, comma 1, codice civile - nullità virtuale), non vi è neppure alcuna norma che preveda la nullità dell'atto di trasferimento di un'opera utilizzata ai fini della derivazione abusiva dell'acqua (art. 1418, comma 2, codice civile  - nullità testuale) e, da ultimo, è da escludersi la nullità per illiceità della causa e dell'oggetto (art. 1418 codice civile, secondo comma - nullità strutturale).

Più chiaramente se acquisti un terreno nel quale il venditore opera un'estrazione di acqua sotterranea da un pozzo senza averne mai chiesto la concessione non va ad incidere sulla validità dell'atto di compravendita. Ovviamente in qualità di acquirente potrai far valere la responsabilità del venditore in merito alla garanzia per i vizi e per la mancanza di qualità (artt. 1490 e 1497 codice civile).

Pozzo ad uso irriguo e norme edilizie

Prima di procedere ad un approfondimento delle norme edilizie è il caso di di accennare brevemente alla distinzione tra pozzo freatico e pozzo artesiano di cui spesso si sente parlare.

Il primo attinge a falde più superficiali e meno profondi (entro i 20-25 metri di profondità) dei secondi (raggiungono anche i 100 metri) capaci di sfruttare la pressione naturale per far risalire l'acqua, a volte anche senza il bisogno di pompe.

Passando ora all'analisi specifico delle norme, occorre chiedersi se le opere di perforazione del suolo ed estrazione di acqua rientrino nel D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico dell'edilizia).

In sintesi, al fine del nostro articolo, vale ricordare che tali opere non possono essere intese quali interventi di nuova costruzione (art. 3 comma 1 lett. e) tali da richiedere un permesso di costruire (art. 10), di attività di edilizia libera (nessuna di tali opere è menzionata all'art. 6), di interventi di manutenzione straordinaria, di restauro e di risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia (art. 22), tali da richiedere una Segnalazione Certificata di Inizio attività.

Le opere in commento possono, invece, essere considerate soggette, tuttalpiù, alla richiesta di CILA (Comunicazione di Inizio Lavori asseverata - art. 6-bis).

In definitiva gli atti che hanno ad oggetto suoli ove insistano pozzi privi di manufatti non sono assoggettati alla previsione di cui all'art. 46 D.P.R. 380/2001 e quindi non è necessario a pena di nullità disporre di un provvedimento edilizio per la realizzazione del pozzo estrattivo da menzionare in atto.

Pozzi e normativa catastale

L'art. 3, comma 3, lett. e) D.M. n. 28/1998 (Regolmento recante norme in tema di costituzione del catasto dei fabbricati e modalità di produzione ed adeguamento della nuova cartografia catastale), esclude l'accatastamento soltanto per dei pozzi di altezza utile inferiore a m. 1,80 e purchè la volumetria sia inferiore a metri cubi 150.

Solo i pozzi di dimensione maggiore, quindi, dovranno essere dotati di autonomi identificativi catastali e in caso di loro trasferimento troverà applicazione l'art. 29, comma 1-bis, L. 27 febbraio 1985, n. 52.

La compravendita di un terreno con pozzo irriguo non autorizzato ed abusivo: l'importanza del notaio

Il problema analizzato nel presente articolo, trova risposta attraverso una gestione dell'atto di compravendita con clausole predisposte dal notaio in conformità con la diversa normativa fin qui analizzata.

Come abbiamo visto più sopra il trasferimento di un terreno ove insista un pozzo di estrazione di acque sotterranee senza concessione non inficia la validità dell'atto e la costruzione dello stesso non implica il rispetto delle norme edilizie, salvo il rispetto dell'art. 6-bis D.P.R. 380/2001.

Il notaio ti informerà che nell'atto è opportuno enunciare che i presupposti fin qui spiegati sono assenti e quindi non trovano applicazione, ciò nell'ottica di un trasferimento chiaro e trasparente.

Ecco perchè se sei in procinto di accingerti a qualsiasi tipologia di trasferimento immobiliare come, ad esempio, la compravendita e, tanto più ti accorgi di essere in una situazione simile a quella enunciata nel presente articolo, non esitare a rivolgerti al notaio richiedendo un preventivo in modo del tutto gratuito utilizzando il modulo di NotaioFacile compilandolo in tutte le sue parti. In breve tempo riceverai la risposta dal notaio più vicino alla tua zona di residenza.

Prima di approfondire l'argomento della pianificazione successoria attraverso il trust, è opportuno soffermarci sull'istituto giuridico del trust e sui soggetti coinvolti per la sua costituzione.

Il trust, di origine anglosassone, trova applicazione nel nostro ordinamento grazie alla Convenzione dell'Aia del 1985, resa esecutiva in Italia nel 1992.

Il trust è costituito dal disponente (settlor), il quale conferisce alcuni dei suoi beni che entrano nella disponibilità del trustee con il potere di amministrarli, gestirli e disporne secondo le direttive ricevute dal primo e nel rispetto della legge che regola il trust.

Altro soggetto che può essere previsto nel trust è il guardiano (protector) che ha poteri di controllo.

Da ultimo, l'atto istitutivo del trust può identificare o meno dei beneficiari dello stesso assumendo rispettivamente il nome di trust trasparente o trust opaco.

Trust e fondo fiduciario per l'eredità: una possibilità di pianificazione successoria

Lo strumento del living trust (trust vivente o fondo fiduciario per l'eredità) è uno strumento di pianificazione successoria, molto usato nei Paesi anglosassoni ma che trova applicazione anche in Italia grazie alla Convenzione dell'Aia.

E' una forma di trust istituito da una persona durante la sua vita (disponente) per gestire e destinare i beni che costituiranno la sua eredità. Il disponente può modificare o revocare il trust in qualsiasi momento, finchè è capace di intendere e volere. Alla sua morte i beni sono destinati ai beneficiari secondo le disposizioni fornite appunto dal disponente.

Nello specifico il disponente è colui che istituisce il fondo conferendo in esso i suoi beni patrimoniali, il trustee (fiduciario) è la persona fisica o società scelta dal primo per gestire il fondo secondo le sue indicazioni e da ultimo i beneficiari sono coloro che riceveranno i beni o i frutti del fondo dopo la morte del disponente e in base a quanto da egli deciso.

Le fasi di costituzione del fondo fiduciario per l'eredità

Al fine di una pianificazione successoria corretta e incontestabile è necessario seguire una serie di passaggi.

Prima di tutto attraverso la costituzione del fondo il disponente con atto istitutivo del trust stabilirà quali beni intende conferire, chi sarà il trustee e chi saranno i beneficiari ed, infine, quali le regole di gestione e distribuzione dei beni.

Durante la vita del disponente, in secondo luogo, vi sarà la gestione dei beni conferiti in trust (fondo) da parte del trustee.

Da ultimo, alla morte del disponente, il trustee avrà il compito di distribuire i beni ai beneficiari secondo le volontà previste nell'atto istitutivo.

In Italia puoi costituire un fondo fiduciario per pianificare la tua successione?

Occorre dire che in Italia non esiste un fondo fiduciario nell'accessione anglosassone e disciplinato da una normativa nazionale, ma è comunque possibile ottenere lo stesso effetto con un trust regolato dalla legge straniera (es. inglese).

Il fondo potrà così essere riconosciuto in Italia in base, come più volte detto, alla Convenzione Internazionale dell'Aia del 1985.

Seppure con una prima diffidenza verso l'istituto, oggi è considerato uno strumento utile per realizzare obiettivi di programmazione patrimoniale conciliandosi con i principi inderogabili del diritto successorio italiano.

Vale precisare che il disponente dovrà indicare la legge straniera che disciplinerà il trust che vorrà istituire, la quale regolerà validità, interpretazione, effetti ed amministrazione del trust.

Nello stesso tempo il trust dovrà rispettare quanto è stabilito dalla legge italiana alla luce della quale sarà valutata la liceità della causa e il rispetto dei principi inderogabili.

La coesistenza di una legge straniera di common law caratterizzata da più libertà in ambito successorio per il de cuius ad una legge di civil law (come quella italiana) che impone delle regole di disposizione piuttosto restrittive di certo può creare delle problematiche a cui risolve, comunque, la stessa Convezione dell'Aia all'art. 15.

Ne deriva che il trust non potrà mai essere uno strumento diretto a ledere i diritti dei legittimari.

Quali sono i vantaggi di un trust per la pianificazione successoria?

In qualità di disponente potrai garantire una gestione professionale del tuo patrimonio ereditario in vecchiaia, anche in caso di malattia o grave infermità psico-fisica, destinando in modo personalizzato i tuoi beni.

Questa gestione ti garantirà, inoltre, riservatezza in quanto non è pubblicamente registrato come una successione ereditaria, il trust produce effetti dalla sua istituzione mentre sei ancora vivo.

Precisamente attraverso questo strumento ti è consentito di mantenere il controllo e l'uso dei beni durante la tua vita e di trasferirli ai tuoi beneficiari designati al momento della tua morte. In questo modo puoi garantire una distribuzione dei beni più rapida e privata.

Il fatto di gestire fintanto che sei in vita dei beni ereditari fa sì che si evitino anche litigi tra i tuoi eredi ed, inoltre, è uno strumento adattabile ai cambiamenti delle circostanze personali e finanziarie che ti permette di modificare o revocare il trust in qualsiasi momento durante la tua vita.

Ancora, qualora come disponente tu divenga incapace di gestire i tuoi affari, il trustee da te indicato potrà continuare a gestire i beni per il tuo beneficio senza necessità di una nomina di un tutore da parte del tribunale.

Un altro vantaggio davvero importante è che i beni costituiti in trust non possono essere aggrediti da eventuali creditori degli eredi.

Pianificazione successoria: l'importanza dell'intervento del notaio

La materia analizzata in questo articolo è davvero molto complessa tanto da richiedere senz'altro l'intervento del notaio, quale esperto legale nella pianificazione successoria per determinare se questo strumento sia adatto alle tue esigenze personali e familiari.

Egli ti permetterà di valutare concretamente una gestione proficua del tuo patrimonio con attenzione particolare ai vincoli della legge italiana che nell'atto istitutivo devono essere rispettati.

In Italia il trust successorio può essere istituito solo attraverso un atto notarile.

L'atto istitutivo va redatto con molta cura in quanto occorre rispettare le norme in tema di quote di legittima e i profili inerenti la tassazione (Testo Unico delle Successioni).

Per il regime fiscale il notaio saprà determinare quale applicabile in base alla residenza (italiana o estera) del trustee ed in ogni caso in Italia le imposte di successione e donazione si applicano in base al valore dei beni e ai rapporti di parentela tra disponente e beneficiari.

Se sei, quindi, un utente che stai valutando di gestire il tuo patrimonio ereditario fintanto che sei in vita richiedi attraverso il modulo di NotaioFacile un preventivo in modo del tutto gratuito. In breve tempo riceverai una risposta da parte del notaio più vicino a te.

Prima di procedere all'analisi del problema esposto nel presente articolo occorre comprendere il concetto di trascrizione.

Servirà a capire quali sono le conseguenze, nel caso infra proposto, in cui un immobile venga alienato a due persone in comunione ed in seguito ad uno solo di questi. Quale atto di compravendita prevarrà?

Per dare risposta al quesito occorre richiamare il concetto di trascrizione quale sistema di pubblicità legale previsto dagli articoli 2643 e seguenti del codice civile, che ha, in primo luogo, il fine di rendere conoscibili a chiunque le vicende che riguardano i beni immobili (case o terreni) e i beni mobili registrati (auto, moto, barche) ed, in secondo luogo, ha lo scopo di risolvere eventuali conflitti di diritti tra terzi.

Per quanto concerne il primo aspetto, la trascrizione viene effettuata, per i beni immobili, attraverso un aggiornamento dei Registri Pubblici Immobiliari conservati all'Ufficio del Territorio presso l'Agenzia delle Entrate e, per i beni mobili, presso il pubblico registro automobilistico (PRA).

Trattando nello specifico dei registri immobiliari, vale precisare che in essi sono riportati tutti i passaggi di proprietà, a qualsiasi titolo avvengano (vendita, donazione, successione...), tanto che è possibile risalire a chi, anche molti anni prima, era titolare del bene.

Oltremodo si può sapere se chi vende è titolare effettivo ed esclusivo dell'immobile oltre che scoprire se sullo stesso ci sono ipoteche o pignoramenti in corso.

Per quanto concerne il secondo aspetto, qualora il proprietario di un bene, fraudolentemente venda lo stesso immobile a due soggetti diversi, con due atti di vendita successivi, tra i due acquirenti prevarrà chi per primo trascrive l'atto di acquisto (cosiddetto criterio della priorità della trascrizione).

Chi cura la trascrizione? Differenza dalla registrazione

La trascrizione dei vari passaggi di proprietà degli immobili è di norma curata dal notaio che ha stipulato l'atto.

La registrazione di un atto notarile, che non va confusa con la trascrizione, è un adempimento fondamentale che assicura la semplice certezza della data del contratto che viene registrato, ovvero la data in cui l'atto viene presentato all'ufficio. Il notaio, entro 30 giorni dalla data di stipula, deve procedere a tale adempimento in via telematica attraverso l'invio del modello unico informatico, ciò comportando il pagamento di un'imposta di registro che varia a seconda del tipo di atto e del valore dell'oggetto del contratto.

In sintesi, seppure registrazione e trascrizione siano generalmente eseguite contestualmente, la prima è un'attività con fini prevalentemente fiscali che non comporta l'opponibilità ai terzi dell'atto specifica della seconda.

Il caso giurisprudenziale della doppia vendita ad uno dei comproprietari dell'immobile

In caso di doppia vendita dello stesso immobile non prevale nè chi va a viverci per primo nè tanto meno chi ha acquistato per primo secondo la data del contratto di compravendita.

Prevale chi ha trascritto per prima l'atto notarile: come visto in premessa, è la trascrizione a risolvere eventuali controversie tra due acquirenti successivi dello stesso bene (art. 2644 del codice civile).

Venendo al caso giurisprudenziale analizzato dalla Cassazione, ordinanza del 19 giugno 2023, n. 17428, sez. II civile, una parte aveva venduto un terreno ad una coppia di fratelli, così che ne diventassero comproprietari, stipulando una scrittura privata autenticata che non veniva però trascritta nei pubblici registri.

Uno dei fratelli, in seguito, convinceva il venditore a cedergli l'immobile singolarmente con un ulteriore contratto che veniva al contrario tempestivamente trascritto nei registri.

Nell'ipotesi descritta la Suprema Corte partendo dal principio che, se il titolare vende lo stesso bene con atti successivi a più acquirenti, prevale l'acquisto per il quale risulta adempiuto per primo l'onere della trascrizione nei registri immobiliari; ha affermato che tale regola si applica anche a favore di chi dopo aver comprato in comunione con altri, acquisti da solo il bene trascrivendo subito il titolo. La Suprema Corte ha così evidenziato l'importanza dell'istituto della trascrizione nei registri immobiliari ed il concetto di opponibilità.

La responsabilità del venditore e del secondo acquirente

Nel caso appena visto sopra, il conflitto si risolve in base alla priorità della trascrizione dei rispettivi titoli indipendentemente dall'analisi della buona o mala fede delle parti. Pertanto la Suprema Corte ha risolto come esaminato.

Occorre però chiedersi come definire il rapporto tra chi ha acquistato invano e il venditore imbroglione.

Il venditore che ha stipulato due contratti di compravendita con due acquirenti diversi è inadempiente rispetto al suo obbligo di trasferire la proprietà del bene al primo acquirente (responsabilità contrattuale).

Il venditore dovrà quindi rimborsargli tutti i soldi incassati (o eventuali anticipi) ed inoltre risarcirgli i danni conseguenti alla vendita.

Va considerata anche la responsabilità del secondo acquirente che ha trascritto per primo, la quale si configura come una responsabilità di tipo extracontrattuale, che trova fondamento in una dolosa pianificazione volta a frodare il precedente acquirente o quanto meno nella consapevolezza dell'esistenza di una precedente vendita e previsione della sua mancata trascrizione con conseguente partecipazione all'inadempimento dell'alienante attraverso l'apporto dato nel privare di effetti il primo acquisto. Al titolare incomberà la relativa prova del danno subito (così secondo la sentenza della Suprema Corte n. 20251 del 7 ottobre 2016, sez. II).

L'importanza del notaio negli accertamenti precedenti l'atto di compravendita

Come visto fin qui per ottenere la trascrizione è necessario l'intervento del notaio che, quale pubblico ufficiale controlla che il contratto abbia tutti i requisiti necessari di conformità all'ordinamento per poter essere trascritto e così divenire opponibile ai terzi.

Grazie all'intervento del notaio, si ha così non solo certezza riguardo alla data, ma anche evidenza circa l'identità dei sottoscrittori, del fatto che quanto sottoscritto è stato realmente e coscientemente voluto dai contraenti e che i diritti e le altre disposizioni contrattuali non sono contrarie alla legge.

Qualora si debba procedere a qualsiasi trasferimento di proprietà o altro diritto reale è indispensabile rivolgersi ad un notaio perchè sia eseguita l'istruttoria utile a ricostruire la storia dell'immobile, oggetto di vendita.

Per prassi notarile il notaio è tenuto a ricostruire il ventennio della vita dell'immobile tanto da determinare la certezza della provenienza del bene e della sua titolarità in capo a chi sta trasferendo la proprietà.

E' consigliabile, quindi, rivolgersi ad un notaio anche utilizzando la piattaforma NotaioFacile compilando il modulo di richiesta in tutte le sue parti così da ottenere un preventivo in modo del tutto gratuito dal pubblico ufficiale più vicino.

L'atto di provenienza di un immobile è il documento che è indispensabile per dimostrare la titolarità di un diritto.

In tutte le occasioni in cui si voglia vendere o donare un immobile ad altra persona, il notaio ti richiede di presentare, insieme ad altra documentazione, il titolo di provenienza.

Per cedere una proprietà è molto importante dimostrare che effettivamente si è titolari del diritto che si trasferisce.

Non basta che si viva da molti anni in una casa e che si sia in possesso delle chiavi: è il titolo di provenienza che giustifica il fatto che tu utilizzi l'immobile da proprietario.

Sinonimi spesso usati per lo stesso sono rogito, atto di acquisto o di compravendita, donazione ecc.

Vale precisare che, in ogni caso, trattasi di atto pubblico, ovvero un atto redatto da un pubblico ufficiale: notaio o giudice.

Quali sono i titoli di provenienza

I titoli di provenienza sono di diversa natura, i principali sono l'atto di compravendita, la donazione, la successione (legittima o testamentaria), l'assegnazione a socio di cooperativa ed, infine, la sentenza.

Questi sono tutti atti che possono dimostrare che una persona, attraverso proprio quell'acquisto, quella donazione, eredità o altro atto è realmente divenuta titolare del bene.

Compreso che per vendere casa è indispensabile munirsi del proprio atto di provenienza passiamo ad analizzarli.

Titolo di provenienza: compravendita

La compravendita è un contratto consensuale e a titolo oneroso: si trasferisce un diritto su un bene a fronte del pagamento di un corrispettivo.

Di certo è l'atto più comune per acquistare un diritto su un immobile. Il venditore cede propri diritti (proprietà, usufrutto, nuda proprietà, superficie, servitù) all'acquirente.

Vale precisare che senza un atto di compravendita redatto da notaio non si può trasferire nessun bene immobile.

Serve sapere che, una volta stipulata la compravendita, l'atto viene registrato e trascritto nei pubblici registri immobiliari a cura dello stesso notaio che ha rogitato.

Titolo di provenienza: donazione

La donazione è un contratto con cui una persona (donante), per spirito di liberalità, arricchisce l'altra (donatario) disponendo a favore di questa un suo diritto o assumendo verso la stessa un'obbligazione.

A differenza della compravendita è un atto a titolo gratuito.

Per redigere la donazione è indispensabile, a pena di nullità,  il notaio e la presenza di due testimoni.

Vale ricordare che, come già in altre occasioni detto, la donazione è rischiosa in quanto la stessa non può andare a ledere i diritti degli eredi legittimari: trattasi, infatti, di un'anticipazione della successione del donante.

Titolo di provenienza: successione legittima e successione testamentaria

Nei casi in cui un soggetto decede senza aver redatto un testamento, si apre la successione legittima, disciplinata dalle regole del codice civile.

E' il codice civile che determina le percentuali di ripartizione tra gli eredi legittimi.

Qualora, al contrario, il testatore abbia disposto delle proprie sostanze con un testamento, nel rispetto delle legittime previste per legge, gli eredi devono consegnare lo stesso al notaio perchè proceda alla sua pubblicazione.

In tutti i casi di successione si deve procedere con l'atto di accettazione dell'eredità redatto dal notaio che deve essere trascritto affinchè possa essere opponibile ai terzi.

Chiarendo il punto, al momento dell'apertura della successione gli eredi hanno il dovere di procedere alla dichiarazione di successione e solo nel momento in cui decideranno di vendere il bene immobile, oggetto di eredità, dovranno procedere all'atto di accettazione per opera del notaio perchè possa così ripristinarsi la continuità delle trascrizioni immobiliari.

Più precisamente, il notaio procede, in primo luogo, alla trascrizione del precedente passaggio di proprietà (quello dal defunto all'erede) per poter poi trascrivere il successivo atto (la vendita, la donazione, ecc.).

Titolo di provenienza: sentenza

La sentenza è un provvedimento emesso da un organo giurisdizionale che decide su una controversia.

La sentenza può essere titolo di provenienza quando si instaura una causa rivolta a definire la proprietà del bene immobile come succede con l'usucapione o l'azione di rivendica.

Può essere anche la sentenza che attribuisce il diritto di abitazione nella casa all'ex coniuge a cui sono affidati i figli ovvero anche quando assegna un immobile venduto a seguito di asta pubblica. In tutti questi casi il giudice è il pubblico ufficiale che emette la sentenza per l'assegnazione del diritto.

Titolo di provenienza: assegnazione a socio di cooperativa

Le cooperative raccolgono i fondi attraverso quote cedute ai soci, ovvero in cambio del pagamento del prezzo di acquisto della casa, viene ceduta una quota della cooperativa che corrisponde all'immobile.

E' un atto simile alla compravendita, salvo che il venditore non è individuale ma un'entità giuridica (la cooperativa) che trasferisce la quota spettante al socio sotto forma di proprietà della casa.

In pratica l'assegnazione avviene tramite rogito notarile ed il socio diventa proprietario dell'alloggio.

Come reperire il proprio titolo di provenienza e l'aiuto del notaio

Dopo aver visto quali possano essere i vari titoli di provenienza, spesso non si sa bene dove poterli reperire.

Può succedere che l'ultimo trasferimento immobiliare non sia proprio così recente e non si sia in grado di trovarlo tra i documenti casalinghi (pen-drive, cartelline varie...). Quindi come fare?

Se si conosce il notaio che ha autenticato l'atto è possibile rivolgersi direttamente a lui per ottenerne copia.

Qualora il notaio, invece, sia andato in pensione, oppure sia deceduto o abbia cambiato distretto, occorre richiedere l'atto facendone richiesta all'archivio notarile distrettuale.

In questo caso è consentito utilizzare la banca dati del Ministero della Giustizia denominata Archinota ove è possibile inserire nome del notaio, luogo della stipula e periodo di pertinenza per ottenere le informazioni ricercate.

Anche l'Agenzia delle Entrate consente di ottenere una copia conforme all'atto: qualora sia stato stipulato dal 1974 al 1980 in avanti, ci sono buone possibilità che lo stesso sia digitalizzato. In questo caso si può ricercare attraverso la piattaforma SISTER della Conservatoria dei pubblici registri immobiliari che fa capo proprio all'Agenzia delle Entrate.

Da ultimo, se trattasi di atto di provenienza derivante da provvedimento giudiziario, andrà fatta richiesta presso il Tribunale di competenza.

Nel panorama delle pratiche successorie, uno degli aspetti più delicati riguarda la dichiarazione di successione e la voltura catastale. Molti cittadini, in buona fede, presentano questi documenti senza sapere che potrebbero inconsapevolmente accettare tacitamente l’eredità, con conseguenze legali ed economiche anche molto gravi. In questo articolo analizziamo in dettaglio cosa comporta presentare questi atti, quali sono i rischi nascosti, e come evitare errori irreversibili.

Obblighi fiscali dopo un decesso: cosa fare?

Alla morte di un familiare, è necessario assolvere ad alcuni obblighi fiscali fondamentali, tra cui la dichiarazione di successione e, in alcuni casi, la voltura catastale. Questi adempimenti servono a comunicare ufficialmente all’Agenzia delle Entrate e al Catasto il subentro dei presunti eredi nella titolarità dei beni appartenuti al defunto. Tuttavia, ciò che molti ignorano è che questi atti, se compiuti senza adeguata consapevolezza, possono trasformarsi in vere e proprie trappole legali.

Che cos’è l’accettazione dell’eredità?

Accettare un’eredità significa diventare eredi a tutti gli effetti. Questo comporta che il patrimonio del defunto, comprensivo di beni e debiti, si unisce a quello dell’erede. In presenza di un’eredità positiva, questo può rivelarsi vantaggioso. Tuttavia, nel caso in cui i debiti superino il valore dei beni lasciati, chi accetta l’eredità si trova nella spiacevole situazione di dover rispondere con il proprio patrimonio personale. Per questo motivo, chi non è sicuro della convenienza dell’eredità può decidere di rinunciare del tutto, oppure optare per l’accettazione con beneficio d’inventario, una forma che consente di mantenere separato il proprio patrimonio da quello ereditato, evitando così di rispondere dei debiti oltre il valore dei beni ricevuti.

L’accettazione tacita dell’eredità: cos’è e come si verifica?

La legge prevede che non sia sempre necessario un atto formale per diventare eredi. In molti casi, è sufficiente compiere determinati comportamenti che presuppongono la volontà di accettare l’eredità: è il caso dell’accettazione tacita. Questa forma si verifica, ad esempio, quando si aliena un bene ereditario o si esercitano poteri dispositivi su di esso. Una volta che si è manifestata tacitamente la volontà di accettare, non è più possibile rinunciare all’eredità, ed è quindi fondamentale prestare attenzione a ciò che si fa, anche inconsapevolmente.

Dichiarazione di successione: è davvero neutra?

Una domanda molto frequente è se la sola presentazione della dichiarazione di successione comporti o meno l’accettazione dell’eredità. La risposta, in linea generale, è negativa. Infatti, la normativa tributaria chiarisce che la dichiarazione ha un valore esclusivamente fiscale e non civile. Si tratta di un atto dovuto ai fini delle imposte di successione, che non implica necessariamente la volontà di diventare eredi. Tuttavia, la prudenza è d’obbligo, perché esistono casi in cui la dichiarazione, insieme ad altri comportamenti, può contribuire a configurare una tacita accettazione.

Voltura catastale: un passaggio critico

Se la dichiarazione di successione da sola non basta a far scattare l’accettazione, diverso è il discorso per la voltura catastale. Secondo una recente ordinanza della Corte di Cassazione, la n. 12259 del 14 aprile 2022, la voltura ha effetti non solo catastali, ma anche civili, e costituisce un comportamento inequivocabile da parte di chi agisce come erede. In altre parole, chi esegue la voltura catastale dei beni ereditati a proprio nome è considerato a tutti gli effetti erede, con tutto ciò che ne consegue, inclusa la responsabilità per gli eventuali debiti del defunto.

Come evitare l’accettazione tacita dell’eredità

Fortunatamente, esiste un modo per adempiere all’obbligo della dichiarazione di successione senza incorrere nel rischio di accettare l’eredità tacitamente. Nel modulo telematico dell’Agenzia delle Entrate, infatti, è possibile indicare espressamente la volontà di non procedere alla voltura catastale, selezionando l’opzione “Dichiaro di non voler dar corso alle conseguenti volture catastali”. Questa scelta permette di rispettare l’obbligo fiscale senza esprimere implicitamente la volontà di accettare. Una tale precauzione è particolarmente utile in due circostanze: quando il soggetto che presenta la dichiarazione non ha ancora deciso se accettare o meno l’eredità e desidera mantenere una posizione neutra; oppure quando intende accettare con beneficio d’inventario e vuole evitare che la voltura comprometta questa possibilità.

Altri comportamenti da evitare

È bene sapere che, oltre alla voltura, esistono altri comportamenti che possono essere considerati manifestazioni implicite della volontà di accettare l’eredità. Tra questi, ad esempio, vi è il prelievo di somme dai conti correnti intestati al defunto, il pagamento di bollette o altri debiti con fondi dell’eredità, l’uso esclusivo di beni ereditari, oppure l’assunzione di iniziative legali in qualità di erede. Tutte queste azioni, se compiute senza le dovute cautele, potrebbero essere interpretate come accettazione tacita.

Perché rivolgersi a un notaio

Nel diritto successorio, ogni situazione è unica e merita una valutazione accurata. Affidarsi a un notaio è la scelta più sicura per chi vuole tutelare i propri diritti ed evitare errori. Il notaio può esaminare eventuali testamenti, assistere nella compilazione corretta della dichiarazione di successione e fornire indicazioni precise su come accettare o rinunciare all’eredità in modo consapevole. Inoltre, può guidare nelle pratiche necessarie in caso di eredità con debiti, suggerendo il ricorso al beneficio d’inventario e supportando in eventuali controversie tra coeredi.

La mediazione civile come strumento di tutela

Qualora si verifichino controversie ereditarie, la legge prevede un passaggio obbligato attraverso la mediazione civile. Questa procedura offre una via alternativa alla causa giudiziaria, consentendo di raggiungere un accordo con forza di legge senza passare per il tribunale. Se la mediazione non dovesse andare a buon fine, sarà comunque possibile intraprendere un giudizio ordinario. In situazioni delicate, può essere utile anche inviare una diffida formale per interrompere la prescrizione e tutelare i propri interessi.

Preventivo per successioni

La dichiarazione di successione è un obbligo fiscale imprescindibile, ma è fondamentale compilarla con consapevolezza per evitare di trasformarla in un atto di accettazione tacita. Il vero punto di attenzione è rappresentato dalla voltura catastale, che può produrre effetti giuridici anche se non desiderati. Prima di compiere qualunque passo, è opportuno rivolgersi a un notaio esperto che sappia guidare nella gestione della pratica successoria in modo sicuro, evitando conseguenze irreversibili. Con la piattaforma di NotaioFacile, è possibile richiedere gratuitamente un preventivo in pochi semplici passaggi, senza dover assumere alcun tipo di impegno.

Nel settore immobiliare, le agevolazioni fiscali rappresentano un elemento chiave per chi desidera acquistare la propria abitazione principale. Tuttavia, queste stesse agevolazioni pongono vincoli stringenti, come quello di non possedere, al momento del nuovo acquisto, altri immobili già acquistati con lo stesso beneficio fiscale. In tale contesto si inserisce un caso sottoposto all’Agenzia delle Entrate, riguardante una donazione immobiliare con una clausola particolare: la condizione di premorienza.

Il contribuente in questione, già proprietario di un’abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa” e residente in un Comune diverso da quello in cui intende effettuare il nuovo acquisto, desidera beneficiare nuovamente dell’agevolazione. Per superare il vincolo previsto dalla normativa, decide di donare l’immobile alla madre, inserendo però nell’atto una condizione risolutiva: se la madre dovesse premorire rispetto al figlio, la proprietà dell’immobile tornerà automaticamente a quest’ultimo.

Clausola di premorienza nella donazione

Nel diritto civile, l’articolo 791 del Codice civile consente al donante di prevedere la cosiddetta clausola di riversibilità, che consiste nel far rientrare il bene donato nel patrimonio del donante se il donatario (in questo caso, la madre) dovesse premorire. Si tratta di una clausola pienamente lecita, che non sospende l’effetto della donazione, ma ne condiziona l’efficacia futura. Al momento della firma dell’atto, infatti, il trasferimento si intende pienamente compiuto e la proprietà dell’immobile passa alla madre, con tutti i diritti e doveri che ne conseguono.

È importante comprendere che la clausola di premorienza non annulla la donazione, né la rende inefficace. Essa agisce soltanto in un momento futuro, nel caso in cui si verifichi la condizione espressamente prevista, ovvero il decesso della madre prima del figlio. In tale eventualità, l’immobile ritorna nel patrimonio del donante, libero da vincoli e gravami, secondo quanto stabilito anche dall’articolo 792 del Codice civile.

È possibile accedere nuovamente al beneficio “prima casa”?

La questione principale sottoposta all’attenzione dell’Agenzia delle Entrate era dunque se tale donazione, pur con la clausola di premorienza, fosse sufficiente per considerare il contribuente “spogliato” della titolarità dell’immobile ai fini del rispetto della condizione prevista dalla lettera c) della Nota II-bis del d.P.R. n. 131/1986. Questa norma stabilisce che, per accedere all’agevolazione, l’acquirente non deve essere proprietario, neppure per quota, di un altro immobile acquistato con i benefici fiscali “prima casa”, su tutto il territorio nazionale.

L’Agenzia delle Entrate ha fornito una risposta affermativa. Secondo l’Amministrazione finanziaria, la donazione con clausola di premorienza produce effetti immediati, determinando un reale trasferimento di proprietà dal figlio alla madre. Pertanto, al momento dell’acquisto del nuovo immobile, il contribuente non può più essere considerato titolare dell’abitazione precedentemente posseduta. Di conseguenza, la dichiarazione resa nell’atto di acquisto circa l’assenza di proprietà pregressa agevolata è da ritenersi veritiera e legittima.

L’efficacia giuridica della donazione e il ruolo del notaio

Questa interpretazione valorizza pienamente la coerenza tra diritto civile e disciplina tributaria. La donazione, anche se soggetta a condizione risolutiva, conserva la sua efficacia ab origine. Non si tratta, quindi, di un escamotage volto ad aggirare la legge, bensì di un atto reale e pienamente valido che trasferisce la titolarità dell’immobile al donatario, il quale assume tutti i diritti connessi al bene.

In tale contesto, il ruolo del notaio si rivela determinante. È il notaio, infatti, a garantire che l’atto di donazione sia redatto secondo le disposizioni di legge e che le clausole inserite, come quella di premorienza, siano formulate correttamente, nel rispetto dell’ordinamento. Inoltre, il notaio ver ifica la volontà delle parti, ne accerta la capacità giuridica e tutela la piena trasparenza dell’operazione. Anche dal punto di vista fiscale, l’assistenza notarile è fondamentale per garantire il rispetto delle norme e per accompagnare il contribuente nelle corrette dichiarazioni da rendere all’interno degli atti pubblici.

Considerazioni sull’uso della clausola di premorienza nella prassi

L’utilizzo della clausola di premorienza in un atto di donazione non è molto frequente, ma può rivelarsi uno strumento particolarmente utile in casi specifici di pianificazione patrimoniale e familiare. La sua legittimità non è in discussione, purché rispetti i limiti previsti dalla legge, ovvero che il beneficio del ritorno del bene in caso di premorienza sia riservato esclusivamente al donante. Qualsiasi patto che estenda tale beneficio a soggetti terzi è, infatti, nullo.

Nel caso esaminato, l’inserimento della clausola ha avuto anche un effetto positivo dal punto di vista fiscale. Ha permesso al contribuente di superare un ostacolo oggettivo all’acquisto della nuova abitazione con agevolazione, senza dover ricorrere alla vendita o ad altri strumenti più complessi. Tuttavia, va evidenziato che l’Agenzia delle Entrate ha espressamente sottolineato come il proprio parere sia basato sulla documentazione fornita e non costituisca una certificazione della veridicità dei fatti. In eventuali verifiche future, sarà fondamentale poter dimostrare che la donazione è stata effettiva, con consegna del bene alla madre e reale trasferimento del possesso.

Donazione condizionata come strumento lecito e utile

Alla luce del caso descritto, è possibile affermare che la donazione con clausola di premorienza può rappresentare un legittimo strumento di pianificazione patrimoniale e familiare, soprattutto se inserita all’interno di un disegno coerente e consapevole. Essa consente di rispondere a esigenze concrete, come la necessità di sbloccare una situazione giuridica che impedisce il godimento di un beneficio fiscale, senza incorrere in simulazioni o atti fittizi.

Naturalmente, ogni caso va valutato singolarmente, tenendo conto del contesto familiare, degli obiettivi a lungo termine e degli effetti successivi, anche in caso di verificarsi della condizione risolutiva. È per questo che si consiglia sempre di rivolgersi a un notaio per valutare le diverse opzioni disponibili e per procedere con atti pubblici validi, sicuri e sostenibili anche sotto il profilo fiscale.

Normativa e tutela del contribuente

Il parere dell’Agenzia delle Entrate ha il merito di fare chiarezza su una questione giuridicamente complessa, ma assai rilevante nella prassi notarile. Ha confermato che la titolarità di un immobile donato con clausola di premorienza si estingue con effetto immediato, rendendo il contribuente libero di acquistare un nuovo immobile con l’agevolazione “prima casa”, a condizione che gli altri requisiti risultino ugualmente soddisfatti.

Il caso rappresenta un esempio virtuoso di come la sinergia tra diritto civile e diritto tributario possa fornire soluzioni concrete a problematiche reali. E ribadisce, ancora una volta, l’importanza di una consulenza notarile qualificata, in grado di guidare il cittadino verso scelte sicure e vantaggiose, nel pieno rispetto della legge.

Il regime fiscale agevolato previsto per l’acquisto della "prima casa" rappresenta da sempre uno degli strumenti più rilevanti per agevolare l’accesso alla proprietà immobiliare da parte dei cittadini italiani. Tuttavia, questo beneficio è soggetto a una serie di condizioni e vincoli, tra cui uno dei più noti è l’obbligo di non vendere l’immobile prima del decorso di cinque anni dall’acquisto.

La recente sentenza n. 5068 della Corte di Cassazione, depositata il 26 febbraio 2025, affronta un caso particolarmente significativo proprio su questo tema, fornendo chiarimenti importanti sull’ambito di applicazione della decadenza dal beneficio “prima casa” nel caso di vendita a rate con patto di riservato dominio.

Prima casa: normativa di riferimento

Prima di entrare nel merito della decisione, è utile richiamare brevemente la normativa di riferimento. L’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986, prevede l’applicazione di un’imposta di registro agevolata del 2% (anziché del 9%) per l’acquisto della “prima casa”, a condizione che l’acquirente vi stabilisca la propria residenza entro 18 mesi e non venda l’immobile nei cinque anni successivi.

Nel caso in cui l’immobile venga ceduto prima di tale termine, salvo che entro un anno dalla vendita il contribuente proceda all’acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale, si verifica la decadenza dal beneficio e il contribuente è tenuto al pagamento della differenza d’imposta, oltre a interessi e sanzioni.

La vendita con patto di riservato dominio

Nel caso oggetto della sentenza n. 5068/2025, il contribuente aveva venduto l’immobile acquistato con i benefici “prima casa” mediante un contratto di vendita a rate, con patto di riservato dominio. Questo tipo di contratto, disciplinato dall’art. 1523 del Codice Civile, prevede che la proprietà del bene passi all’acquirente solo al momento del pagamento dell’ultima rata del prezzo pattuito, mentre il possesso del bene viene trasferito immediatamente.

Si tratta, quindi, di una forma contrattuale nella quale il trasferimento della proprietà è posticipato, non contestuale alla stipula dell’accordo.

L’argomentazione del contribuente si basava proprio su questo aspetto: non essendosi ancora verificato il trasferimento formale della proprietà, secondo lui non vi sarebbe stata una vera e propria “vendita” idonea a far scattare la decadenza dal beneficio.

La posizione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha però rigettato tale impostazione, ritenendo che la stipula di un contratto di vendita a rate con patto di riservato dominio costituisca comunque una forma di alienazione rilevante ai fini della disciplina agevolativa.

Nel motivare la propria decisione, la Corte ha sottolineato che ciò che rileva non è il momento civilistico del trasferimento della proprietà, bensì il perfezionamento del contratto che manifesta la volontà delle parti di procedere alla cessione del bene.

In altri termini, ciò che conta ai fini tributari è l’impegno giuridicamente vincolante alla vendita dell’immobile, indipendentemente dal fatto che la proprietà si trasferisca successivamente. La vendita con riserva di proprietà, pur comportando un trasferimento differito, produce effetti giuridici immediati e irrevocabili in ordine all’alienazione dell’immobile.

I principi affermati dalla sentenza n. 5068/2025

La sentenza in commento cristallizza alcuni principi importanti che meritano di essere evidenziati:

In primis afferma la decadenza dal beneficio “prima casa” anche in caso di vendita a rate: il beneficio fiscale decade anche quando l’alienazione dell’immobile avviene tramite un contratto di vendita a rate con patto di riservato dominio, stipulato prima del decorso del termine quinquennale.

Ciò che va sottolineato è che, ai fini della decadenza, è sufficiente che sia stato stipulato un contratto che obbliga alla cessione del bene. Il momento effettivo del passaggio di proprietà non è determinante in quanto è il vincolo giuridico a determinare l’effetto rilevante ai fini tributari.

In ordine al campo applicativo la sentenza si riferisce espressamente alla sola ipotesi della vendita dell’immobile acquistato con agevolazioni fiscali “prima casa” prima del termine dei cinque anni, senza entrare nel merito di altre modalità di trasferimento, come le donazioni o i conferimenti in società.

La pronuncia ribadisce che, in ambito fiscale, prevale un’interpretazione sostanzialistica: ciò che rileva non è tanto la qualificazione civilistica del contratto, ma la sua idoneità a produrre effetti economici e giuridici corrispondenti a quelli di una vendita.

Cosa comporta per i contribuenti

Questa sentenza ha importanti implicazioni sia per i cittadini che intendono cedere l’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, sia per i notai chiamati a fornire consulenza e assistenza nella predisposizione dei contratti.

È fondamentale, infatti, che i contribuenti siano consapevoli che anche un contratto di vendita a rate, con riserva della proprietà, può determinare la perdita del beneficio se stipulato entro cinque anni dall’acquisto agevolato. L’eventuale differimento del passaggio di proprietà non evita la decadenza.

Per i notai, la decisione della Cassazione impone una particolare attenzione nell’illustrare ai clienti gli effetti fiscali delle operazioni che intendono porre in essere. È opportuno verificare con precisione la tempistica degli atti e, se necessario, valutare la possibilità di posticipare la vendita oppure di acquistare un nuovo immobile entro l’anno, per non perdere l’agevolazione fruita.

Consulenza notarile acquisto casa a rate

La sentenza n. 5068/2025 della Corte di Cassazione costituisce un ulteriore tassello nella costruzione dell’interpretazione giurisprudenziale della disciplina delle agevolazioni “prima casa” confermando un orientamento rigoroso da parte dell’Amministrazione finanziaria e dei giudici, volto a impedire che si eludano i vincoli connessi ai benefici fiscali attraverso il ricorso a forme contrattuali che, pur non determinando il trasferimento immediato della proprietà, manifestano chiaramente l’intento di vendere l’immobile. In tali casi rivolgersi ad un notaio è di primaria importanza per comprendere quale sia lo strumento più adatto alle proprie esigenze, evitando di incorrere in problematiche che possano determinare la decadenza dei benefici.

In un contesto economico sempre più dinamico e competitivo, le operazioni di cessione di partecipazioni societarie sono all’ordine del giorno, sia nelle società quotate che in quelle a ristretta base partecipativa. Uno dei nodi centrali di queste operazioni è l’accesso alle informazioni societarie da parte dei potenziali acquirenti, che desiderano compiere una due diligence per valutare rischi e opportunità legati all’acquisto. Ma quali sono i limiti giuridici a questa attività? Il socio venditore ha diritto di pretendere l’accesso a dati riservati per sé o per conto dell’acquirente? Gli amministratori sono obbligati a consentirlo?

A quali informazioni è possibile accedere

Il tema si innesta su un crinale delicato: da un lato il diritto del socio di vendere le proprie partecipazioni (il cosiddetto ius vendendi), dall’altro la tutela della riservatezza dell’impresa. Il bilanciamento tra questi due interessi contrapposti non è ancora stato affrontato in modo sistematico dalla dottrina, e la giurisprudenza ha prodotto finora una sola pronuncia di riferimento, la sentenza del Tribunale di Bologna del 23 luglio 2018. In essa, il giudice ha escluso la possibilità per un socio di società per azioni di pretendere, in via d’urgenza ex art. 700 c.p.c., l’accesso a dati riservati per finalità di due diligence. L’interesse della società alla tutela delle proprie informazioni prevale, salvo che il rifiuto opposto dagli amministratori sia manifestamente arbitrario o contrario all’interesse sociale.

Il punto è proprio questo: chi decide se e quanto aprire le porte dell’azienda al potenziale acquirente? La legge assegna il potere gestorio agli amministratori e non all’assemblea, ma non vieta di stabilire, a livello statutario, criteri e limiti per regolare l’accesso alle informazioni da parte di terzi in simili contesti.

Due diligence e riservatezza: come trovare un equilibrio

Nel corso di una due diligence vengono analizzati documenti sensibili: contratti con clienti e fornitori, dati finanziari, brevetti, know-how aziendale, accordi con dipendenti chiave. Informazioni di questo tipo, se finite nelle mani sbagliate (magari di un concorrente camuffato da acquirente), potrebbero danneggiare seriamente la società.

Per questo motivo, anche quando vi è una volontà di vendere, gli amministratori devono valutare attentamente se e quanto autorizzare. La decisione dipenderà da molti fattori: il grado di avanzamento delle trattative, l’identità dell’acquirente, la sua solidità patrimoniale, l’eventuale sottoscrizione di accordi di riservatezza, e soprattutto l’oggetto della cessione. Un conto è vendere una quota di minoranza, un altro è cedere il controllo della società.

In quest’ultimo caso, infatti, l’operazione assume una valenza strategica che potrebbe incidere profondamente sul futuro dell’impresa. In simili circostanze, la due diligence si configura non solo come un diritto dell’acquirente, ma come un’esigenza funzionale a una transazione imprenditoriale di ampio respiro. E ciò può spingere gli amministratori a consentire l’accesso, sempre nei limiti dell’interesse sociale.

Differenze tra S.p.A. e S.r.l.

Il tema dell’accesso alle informazioni assume contorni diversi a seconda della forma societaria. Nella società per azioni, il diritto di informazione del socio è limitato (art. 2422 c.c.) e la gestione è riservata in via esclusiva agli amministratori (art. 2380-bis c.c.). Anche gli amministratori non delegati hanno margini informativi ristretti. In questo contesto, è difficile sostenere l’esistenza di un diritto autonomo del socio venditore a far svolgere una due diligence. Tuttavia, lo statuto può introdurre regole ad hoc, prevedendo ad esempio che in presenza di certe condizioni (vendita della maggioranza, acquirente non concorrente, sottoscrizione di NDA, ecc.) gli amministratori siano tenuti a consentire l’accesso.

Diversa è la situazione nella società a responsabilità limitata, dove il secondo comma dell’art. 2476 c.c. riconosce ai soci non amministratori un ampio potere di controllo. Costoro hanno diritto di consultare i libri sociali e i documenti amministrativi anche tramite propri professionisti. Questo potere, in teoria, potrebbe essere esercitato per agevolare la due diligence di un potenziale acquirente. Tuttavia, la dottrina più recente tende a distinguere tra il diritto di controllo “propriamente detto” e l’accesso per finalità estranee alla vigilanza, come appunto la vendita della partecipazione.

In questo caso, la clausola statutaria può giocare un ruolo centrale: con le maggioranze previste per la modifica dell’atto costitutivo, è possibile introdurre limiti, condizioni o addirittura escludere l’accesso per fini di due diligence, prevedendo che solo una decisione assembleare possa autorizzarlo.

Clausole statutarie: un valido strumento per prevenire conflitti

Una strada percorribile (e auspicabile) per gestire in modo equilibrato queste situazioni è quella di prevedere apposite clausole nello statuto. Tali clausole possono avere un diverso contenuto come quello di stabilire che l’accesso è ammesso solo a seguito di autorizzazione assembleare, così imporre che l’acquirente non sia un concorrente o che abbia firmato una lettera di intenti. È altresì possibile regolare le informazioni che possono essere condivise (escludendo, ad esempio, dati su clienti o processi industriali) oppure prevedere che, se un socio ottiene accesso, le stesse informazioni siano messe a disposizione di altri soci titolari di diritti di prelazione o tag-along.

Inoltre, lo statuto può anche prevedere forme di responsabilità attenuate per gli amministratori, qualora si attengano a quanto stabilito nella clausola.

Accesso a informazioni societarie

Il diritto del socio di vendere la propria partecipazione e quello del potenziale acquirente di essere informato devono essere bilanciati con la necessaria tutela della riservatezza aziendale. Il compito di stabilire se, quando e come consentire l’accesso alle informazioni sensibili spetta in via principale agli amministratori, che devono agire nell’interesse della società. Tuttavia, la disciplina statutaria può (e dovrebbe) intervenire per delineare un quadro chiaro e condiviso, capace di prevenire conflitti e garantire trasparenza.

Alla luce di ciò, appare fondamentale che in sede di redazione dello statuto o nei successivi aggiornamenti, i soci valutino l’opportunità di regolare espressamente le condizioni per l’accesso alle informazioni da parte di terzi interessati all’acquisto. Un’adeguata previsione statutaria può fare la differenza tra un’operazione fluida e una fonte di contenzioso.

Uno dei pilastri della riforma introdotta con il Codice del Terzo Settore (D.lgs. n. 117/2017) è rappresentato dall’inquadramento sistematico e organico delle varie tipologie di enti che operano, senza finalità di lucro, per il perseguimento di finalità civiche, solidaristiche e di utilità sociale. Tra le innovazioni di maggior rilievo, merita particolare attenzione l’inserimento dei comitati tra i soggetti potenzialmente ammessi a entrare nel perimetro del Terzo Settore.

Se fino ad oggi i comitati erano spesso considerati forme organizzative residuali, legate a iniziative temporanee o a scopi circoscritti, il nuovo impianto normativo riconosce loro una dignità giuridica più definita, aprendo la possibilità di accedere al Registro Unico Nazionale del Terzo Settore (RUNTS), e perfino – se ricorrono determinati presupposti – di ottenere personalità giuridica.

Definizione di ETS e l’inquadramento normativo dei comitati

L’articolo 4 del Codice del Terzo Settore fornisce per la prima volta una definizione unitaria di ente del Terzo settore (ETS), comprensiva di una pluralità di soggetti accomunati da specifici requisiti formali e sostanziali. In particolare, il legislatore ricomprende non solo le forme organizzative classiche come associazioni e fondazioni, ma anche “altri enti di diritto privato diversi dalle società”, che svolgano attività di interesse generale senza scopo di lucro.

Tra questi, rientrano a pieno titolo anche i comitati, a condizione che non perseguano finalità lucrative, non operino, in via esclusiva o prevalente, per il raggiungimento di scopi civici, solidaristici o di utilità sociale, siano iscritti nel RUNTS, svolgano le proprie attività mediante forme quali l’azione volontaria, la gratuità nell’erogazione di beni o servizi, la mutualità o la produzione/scambio di beni o servizi.

Tale formulazione si allinea ai principi direttivi della legge delega n. 106/2016, che ha ispirato l’intera riforma, in particolare valorizzando sia il diritto di associazione e la libertà di costituire formazioni sociali (art. 2, lett. a), che l’autonomia statutaria degli enti (art. 2, lett. c).

Iscrizione dei comitati nel RUNTS: presupposti e compatibilità

La possibilità per i comitati privi di personalità giuridica di iscriversi al RUNTS è oggi ampiamente riconosciuta, tanto in dottrina quanto nella prassi amministrativa. In particolare, la Sezione “altri enti del Terzo Settore”, di cui all’articolo 46, comma 1, lettera g) del Codice, è espressamente destinata a soggetti che – pur non rientrando tra le ODV, APS, enti filantropici, imprese sociali, reti associative o società di mutuo soccorso – rispettino i requisiti generali dell’art. 4.

Tale lettura trova riscontro anche nella giurisprudenza di legittimità, la quale, pur in assenza di personalità giuridica, riconosce ai comitati la capacità di agire e di essere titolari di situazioni giuridiche soggettive, incluse le situazioni patrimoniali e obbligatorie (tra le sentenze più citate: Cass. civ. n. 3898/1986 e n. 21880/2020).

Ciò che rileva, quindi, non è tanto la forma quanto la sostanza dell’attività svolta: se il comitato rispetta i requisiti del Codice, è legittimato a iscriversi al RUNTS e a godere dello specifico regime giuridico previsto per gli ETS.

Personalità giuridica e articolo 22 del Codice del Terzo Settore

Una questione particolarmente delicata riguarda la possibilità, per un comitato, di ottenere la personalità giuridica secondo quanto previsto dall’articolo 22 del Codice del Terzo Settore.

La norma in questione, infatti, consente ad associazioni e fondazioni iscritte nel RUNTS di acquisire personalità giuridica mediante iscrizione, in deroga alla procedura ordinaria prevista dal D.P.R. 361/2000. In apparenza, quindi, i comitati sarebbero esclusi, in quanto non espressamente menzionati. Tuttavia, una lettura sistematica e non formalistica porta a concludere diversamente.

In primo luogo, l’articolo 41 del Codice civile, che disciplina la responsabilità dei componenti dei comitati, lascia intendere in via indiretta la possibilità per essi di ottenere il riconoscimento giuridico. In secondo luogo, il principio di uguaglianza formale e sostanziale sancito dalla Costituzione impone di non discriminare tra enti che, a parità di requisiti, aspirino all’iscrizione nel RUNTS e al riconoscimento della personalità giuridica.

Pertanto, anche ai comitati dovrebbe essere riconosciuto l’accesso alla procedura semplificata prevista dall’art. 22, secondo una logica alternativa (e non derogatoria) rispetto al D.P.R. 361/2000.

Patrimonio minimo richiesto: un criterio proporzionale

Qualora il comitato intenda ottenere personalità giuridica, si pone il problema del patrimonio minimo necessario. In assenza di una soglia specificamente prevista per i comitati, è opportuno fare riferimento – per analogia – alla soglia patrimoniale di 30.000 euro stabilita per le fondazioni dallo stesso articolo 22, comma 4.

Questo criterio appare coerente con la natura patrimoniale del comitato, che trova la sua ragion d’essere nella gestione, conservazione e destinazione di fondi raccolti per uno scopo di interesse generale. Anche da questo punto di vista, emerge una convergenza strutturale con altre forme organizzative tipiche del Terzo Settore.

Temporaneità del comitato e durata dell’ente ETS

Un’obiezione ricorrente riguarda la natura temporanea e transitoria del comitato, che sembrerebbe in contrasto con la vocazione strutturale degli enti del Terzo Settore. Tuttavia, tale caratteristica non costituisce un ostacolo normativo, poiché anche il Codice del Terzo Settore consente – all’art. 21 – che associazioni e fondazioni possano avere una durata limitata, espressamente indicata nello statuto.

La durata circoscritta dell’ente, quindi, non è incompatibile con l’iscrizione nel RUNTS né con l’ottenimento della qualifica di ETS, a patto che siano rispettati tutti gli altri requisiti richiesti dalla legge.

Comitati “formali” e comitati “denominativi

Va infine chiarito che non tutti gli enti che si definiscono “comitati” possono essere equiparati ai comitati di cui all’art. 39 c.c. In molte organizzazioni complesse, come ad esempio la Croce Rossa Italiana o le federazioni sportive, esistono articolazioni territoriali denominate “comitati”, che però hanno natura associativa e sono giuridicamente qualificabili come vere e proprie associazioni.

È dunque fondamentale distinguere tra comitati in senso tecnico, ai sensi del Codice civile, e comitati solo nella denominazione, per evitare confusione al momento della richiesta di iscrizione al RUNTS o di riconoscimento della personalità giuridica.

Comitato e nuove prospettive

L’inquadramento dei comitati nel Codice del Terzo Settore rappresenta una svolta normativa di grande rilievo, capace di colmare una lacuna storica nel riconoscimento di queste realtà sociali. La loro ammissibilità nel RUNTS, la possibilità di ottenere personalità giuridica e l’equiparazione sostanziale ad altri ETS segnano un passo importante verso la valorizzazione di tutte le forze della società civile impegnate nel perseguimento del bene comune.

Per notai, operatori del Terzo Settore e professionisti del diritto, si apre così un campo di applicazione ricco di prospettive, ma anche di nuove responsabilità interpretative e operative. Comprendere appieno le potenzialità e i limiti dei comitati nella disciplina vigente è oggi essenziale per supportare in modo efficace la crescita e la sostenibilità del Terzo Settore italiano.

Quando un genitore decide di effettuare una donazione verso il proprio figlio deve prestare attenzione a non fare delle discriminazioni verso il coniuge ovvero anche verso altri eventuali propri figli.

E' importante che il patrimonio che residuerà alla sua morte sia sufficiente a coprire le quote previste per legge in favore di ogni legittimario.

Quando si intende procedere ad una donazione entra in gioco la nozione di "modico valore" che fa da spartiacque tra una liberalità senza intervento del notaio e quella, al contrario, ove è necessario l'intervento del notaio con la presenza di due testimoni.

Il parametro del modico valore, in parole semplici, si potrebbe riferire a quella donazione ove da una parte il donante non si impoverisce eccessivamente e dall'altra parte il donatario non si arricchisce troppo.

La donazione diretta ed indiretta

Per una migliore comprensione del presente articolo è il caso di dare un cenno alla distinzione tra donazione diretta e donazione indiretta. La prima si ha quando il donante dona al donatario un bene o una somma di denaro, lasciando quest'ultimo libero di utilizzarli nel modo che ritiene più opportuno. Diversamente la seconda si verifica quando un soggetto (ad esempio il padre), con l'intento di aiutare un'altra persona (ad esempio il figlio), gli consegna del denaro affinchè sia utilizzato per pagare il prezzo di acquisto di un immobile ovvero anche consegna direttamente al venditore la somma di denaro corrispondente al prezzo di vendita.

Si può considerare la donazione un anticipo della successione?

La risposta è affermativa. La donazione è da considerare come un acconto sulla quota di eredità se il beneficiario è un erede legittimario (coniuge, figlio o un genitore).

Più precisamente, quando si dovesse decidere di donare un bene o del denaro ad un familiare bisogna fare bene i conti in anticipo con le quote di legittima spettanti agli altri eredi legittimari.

Tanto è vero che, all'apertura della successione del donante, si procede alla cosiddetta collazione, la quale consiste nel calcolo di tutte le donazioni ricevute dagli eredi dal de cuius quando questo era in vita e si sottrae il relativo valore dalla quota di eredità ad essi spettante. La collazione opera sia per le donazioni dirette come anche per quelle indirette.

Chi sono i legittimari

I legittimari sono i parenti più stretti e precisamente il coniuge, i figli (anche adottivi) e, in mancanza di questi, gli altri discendenti (nipoti, pronipoti), da ultimo sono anche i genitori e, in loro assenza, gli altri ascendenti (nonni e bisnonni) a cui la legge riserva delle quote di eredità.

Questa quota non può essere mai intaccata dal testatore o dal donante (successione necessaria).

Le quote previste per legge sono disciplinate dal CAPO X, precisamente la SEZIONE I del codice civile. La quota che residuerà dopo l'assegnazione delle quote indisponibili sarà liberamente utilizzabile (cosiddetta quota disponibile).

Cosa succede nel caso di discriminazione tra eredi?

Nel caso in cui il patrimonio del de cuius all'apertura della successione non sia sufficiente a soddisfare tutte le quote di legittima dei legittimari, siamo di fronte alla possibilità che quest'ultimi intentino l'azione di riduzione per la lesione della loro legittima in quanto ritenendosi discriminati rispetto agli altri eredi.

Questa azione può essere esercitata entro 10 anni dal decesso. Oltremodo se non sono trascorsi 20 anni dalla donazione, qualora oggetto della stessa sia un bene ceduto ad un terzo, l'erede può recuperarlo anche da quest'ultimo nonostante fosse in buona fede e non sapesse della lesione della legittima.

Come si tassa la donazione di denaro tra il genitore ed il figlio?

In merito alle donazioni in argomento è il caso di dare qualche delucidazione per quanto concerne la tassazione della donazione con uno sguardo particolare al caso di bonifici tra padre e figlio.

Nel caso di donazioni di denaro tra genitore e figlio, qualora la somma sia di modico valore (come visto più sopra), la donazione non richiede un atto notarile formale e quindi non è soggetta a tassazione. Al contrario, qualora il genitore doni una somma ingente, allora sarà necessario rivolgersi al notaio per la stipula di un atto notarile e quindi si applicherà l'imposta di registro. Se l'importo donato, poi, supera la franchigia di 1 milione di euro (ovvero di 1,5 milioni di euro nel caso di un figlio con disabilità grave), l'eccedenza è soggetta all'imposta sulle donazioni con un'aliquota del 4% sulla somma eccedente la franchigia.

La franchigia fiscale di 1 milione di euro, più chiaramente, è un limite entro cui non si applicano le imposte sulle donazioni.

Occorre, inoltre, prestare attenzione a non frammentare bonifici per rimanere al di sotto della soglia di tassazione. L'Agenzia delle Entrate potrebbe comunque considerare i vari bonifici parte di un unico piano di donazione soggetto alla stessa tassazione nel caso superi la suddetta franchigia.

Il recente orientamento giurisprudenziale

In merito alla tassazione delle donazioni di denaro occorre ricordare un recente orientamento della Corte di Cassazione, Sezione tributaria, Sentenza n. 7442 del 20 marzo 2024. La Corte si è posta in contrapposizione a quanto era stato espresso dalla circolare dell'Agenzia delle Entrate dell'11 agosto 2015, n. 30/E, tale da considerarla non condivisibile, imprecisa e incompleta ove afferma che l'imposta sulle successioni e sulle donazioni si applica sia alle liberalità indirette risultanti da atti soggetti a registrazione come anche alle altre liberalità tra vivi che si caratterizzano per l'assenza di un atto scritto (soggetto a registrazione).

Nello specifico la Corte di Cassazione ha affermato che non vi è alcun obbligo di tassazione per tutte le donazioni indirette o informali tra genitori e figli ma che la stessa scatta solo se le liberalità risultano da atti sottoposti a registrazione, oppure se sono registrate volontariamente o se, avendo valore superiore a 1 milione di euro, la loro effettuazione viene dichiarata dal contribuente nel contesto di una procedura di accertamento di tributi.

Donazione di denaro tra padre e figli e l'intervento del notaio

Essere genitori, spesso, pone la situazione di sentir di dover aiutare i figli negli acquisti importanti della loro vita e quindi a donare a lui del denaro. Per fare questo è necessario procedere in modo tale sia da non pregiudicare i diritti dei legittimari al momento dell'apertura della successione come anche nel rispetto della normativa tributaria.

Dal punto di vista del primo aspetto, il notaio potrebbe prospettarti diverse soluzioni quali quella di effettuare altre donazioni nei confronti di altri eredi legittimari oppure potrebbe essere utile disporre un testamento in favore di altri eredi attraverso l'attribuzione di beni di un valore tale da soddisfare le quote di legittima di questi ultimi (calcolo che potrà fare appunto il notaio). Altra possibile soluzione potrebbe essere una donazione con dispensa di collazione di modo che il donatario non sarà tenuto ad imputare alla propria quota ereditaria la donazione ricevuta.

Sotto il secondo punto di vista, il notaio presterà particolare attenzione alla tassazione da applicare alla specifica donazione.

Qualora, quindi, il desiderio sia quello di donare al proprio figlio denaro per eventuali propri bisogni ovvero anche perchè possa acquistare la propria casa è consigliabile sempre rivolgersi al notaio per valutare ogni dettaglio.

Negli ultimi anni il legislatore ha intrapreso un percorso di riforma del settore sportivo, con l’obiettivo di rendere più chiara e trasparente la disciplina relativa agli enti sportivi, sia dilettantistici che professionistici.

I principali interventi normativi si collocano nel contesto dei decreti legislativi n. 36 e n. 39 del 28 febbraio 2021, successivamente modificati dai decreti n. 163 del 5 ottobre 2022 e n. 120 del 29 agosto 2023. Tali normative mirano a semplificare l’organizzazione e la gestione delle attività sportive, promuovendo l’inclusione sociale e il benessere psico-fisico attraverso la pratica motoria.

Su cosa si concentra la riforma

Tuttavia, uno degli aspetti centrali di questa riforma è la distinzione tra enti sportivi dilettantistici ed enti sportivi professionistici, una differenza che si riflette sia nella natura giuridica degli enti stessi che nelle modalità di svolgimento dell’attività sportiva. In questo articolo esploreremo le caratteristiche principali di entrambe le tipologie, evidenziando i requisiti e le peculiarità normative che le contraddistinguono.

Costituzione di ente sportivo dilettantistico

La costituzione di un ente sportivo dilettantistico rappresenta un passaggio fondamentale per garantire la corretta gestione delle attività sportive in ambito non professionistico. Il processo genetico di tali enti è regolamentato principalmente dai decreti legislativi n. 36 e n. 39 del 28 febbraio 2021, che si intrecciano con la normativa fiscale del TUIR e con le disposizioni generali del codice civile relative ad associazioni e società.

Uno degli elementi cardine è l’atto costitutivo, il cui contenuto deve rispettare precise indicazioni normative al fine di ottenere l’affiliazione a una Federazione Sportiva Nazionale o a un Ente di Promozione Sportiva e l’iscrizione al Registro Nazionale delle Attività Sportive Dilettantistiche (RNASD). A seconda della forma giuridica prescelta, l’ente può configurarsi come associazione sportiva, con o senza personalità giuridica, società di capitali, cooperativa o ente del terzo settore. L’atto costitutivo deve inoltre contenere una serie di elementi essenziali, tra cui la sede, la denominazione, l’oggetto sociale, l’assenza del fine di lucro e le modalità di gestione economico-finanziaria, nonché le regole di funzionamento interno e di scioglimento.

Oggetto sociale

L’oggetto sociale degli enti sportivi dilettantistici riveste un ruolo cruciale nella definizione della loro identità e delle attività che possono svolgere. In base all’art. 2 del d.lgs. 28 febbraio 2021 n.36, l’ente deve esercitare in via stabile e principale l’organizzazione e la gestione di attività sportive dilettantistiche, incluse la formazione, la didattica, la preparazione e l’assistenza alle attività sportive. Tuttavia, qualora l’ente assuma la qualifica di ente del terzo settore, anche in forma di impresa sociale e sia iscritto nel Registro Unico Nazionale del Terzo Settore, non è richiesto il requisito dell’esercizio in via principale dell’attività dilettantistica. Inoltre, l’art. 9 del medesimo decreto consente lo svolgimento di attività diverse da quella principale, purché abbiano carattere secondario e strumentale e siano espressamente previste nell’atto costitutivo o nello statuto. A tal proposito, si consiglia di riprodurre nello statuto la formulazione legislativa esatta, specificando con chiarezza le attività sportive concretamente svolte dall’ente.

Assenza di lucro ente sportivo dilettantistico

Uno degli aspetti fondamentali degli enti sportivi dilettantistici è l’assenza di fini di lucro, un principio cardine sancito dall’art. 8 del d.lgs. 28 febbraio 2021 n.36. Tale norma impone l’obbligo di destinare eventuali utili e avanzi di gestione esclusivamente allo svolgimento delle attività statutarie o all’incremento del patrimonio dell’ente, vietando categoricamente la distribuzione, anche indiretta, di utili a soci, collaboratori o amministratori, sia durante la vita dell’ente che in caso di scioglimento o recesso. L’unica eccezione riguarda i soci di società cooperative e di capitali, per i quali è previsto il rimborso del capitale effettivamente versato, ma senza alcuna rivalutazione legata alla crescita patrimoniale dell’ente.

Eccezioni alla assenza di lucro

Esiste, tuttavia, una deroga parziale per le società dilettantistiche di capitali e cooperative (ad eccezione delle cooperative a mutualità prevalente), che possono perseguire una finalità di lucratività attenuata. In questo caso, è consentita la distribuzione di una quota inferiore al 50% degli utili annuali, dopo la copertura di eventuali perdite, tramite aumenti gratuiti di capitale o distribuzione di dividendi entro limiti rigorosamente fissati. Questa flessibilità rappresenta un compromesso tra la natura dilettantistica e la sostenibilità economica, garantendo comunque il rispetto dei principi di trasparenza e correttezza gestionale.

Profilo fiscale ente sportivo dilettantistico

La normativa fiscale relativa agli enti sportivi dilettantistici ha subito importanti modifiche negli ultimi anni, con l’obiettivo di agevolare la costituzione e la gestione di tali realtà associative. In particolare, l’art. 12 del d.lgs. 28 febbraio 2021 n.36, aggiornato dal d.l. 18 ottobre 2023 n.145 e convertito nella legge 15 dicembre 2023 n.191, prevede che gli atti costitutivi e di trasformazione delle associazioni e società sportive dilettantistiche, nonché delle Federazioni Sportive Nazionali e degli Enti di Promozione Sportiva riconosciuti dal CONI, siano soggetti all’imposta di registro in misura fissa. A completare il quadro delle agevolazioni fiscali, l’art. 27-bis della Tabella – Allegato B – del d.P.R. 26 ottobre 1972 n.642 stabilisce l’esenzione dall’imposta di bollo, mentre l’art. 90 del d.lgs. 5 novembre 2024 n.174 dispone l’esenzione dalla tassa sulle concessioni governative per gli atti relativi alle società e associazioni sportive dilettantistiche. Queste disposizioni rappresentano un incentivo concreto alla promozione dell’attività sportiva in ambito dilettantistico, alleggerendo il carico fiscale per tali enti e favorendo la loro diffusione sul territorio.

Acquistare una casa con box auto è una scelta strategica che unisce comodità e valore aggiunto all’investimento immobiliare, in quanto oltre a garantire un posto sicuro per l’auto, il box può rappresentare uno spazio ulteriore per deposito o attività personali.

Tuttavia, è fondamentale valutare attentamente gli aspetti legali e notarili legati all’acquisto: il box è di esclusiva proprietà? Fa parte del condominio? Cosa bisogna controllare nel titolo di provenienza?

Vediamo cosa comporta l’acquisto casa in un condominio e come è possibile beneficiare di un posto auto condominiale evitando problemi e ottimizzando il proprio investimento immobiliare.

Uso esclusivo posto auto condominiale: che vuol dire?

Chiunque abbia acquistato o venduto un immobile in un condominio con parcheggio si sarà sicuramente imbattuto nella dicitura "uso esclusivo del posto auto condominiale". Per anni, questa formula è stata impiegata negli atti di compravendita, non generando particolari problematiche, stante la costante prassi, ma la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 28972 del dicembre 2020, ha chiarito che questa espressione non è conforme al nostro ordinamento giuridico.

La ratio di tale decisione deriva dal fatto che i diritti reali sono tipici, ossia devono essere espressamente previsti dal legislatore e non posso essere creati mediante una volontà espressa negoziale delle parti.

Conseguenze pratiche della sentenza della Cassazione

La Cassazione ha chiarito che non è possibile creare un diritto reale di uso esclusivo su un’area comune del condominio, poiché questo contrasterebbe con l’articolo 1102 del Codice Civile, il quale stabilisce che tutti i condomini hanno diritto a un uso paritario delle parti comuni. In altre parole, non si può riservare un’area comune a un singolo condomino privando gli altri del diritto di utilizzarla.

Tuttavia, se nel regolamento condominiale è previsto che un posto auto sia assegnato a un’unità immobiliare specifica, allora il posto auto assume natura pertinenziale rispetto all’appartamento. In questo caso, il suo utilizzo è garantito a chi possiede l’appartamento, ma non può essere ceduto separatamente.

Un altro aspetto importante riguarda le spese condominiali. Se il posto auto è considerato un bene comune con assegnazione d’uso esclusivo, il proprietario dell’appartamento potrebbe dover contribuire alle spese di manutenzione dell’intera area parcheggio. Se, invece, il posto auto è di proprietà esclusiva, il proprietario ne sarà l’unico responsabile.

Soluzioni per posto auto condominiale

Nel caso in cui si stia acquistando quindi una casa con posto auto condominiale dal notaio è opportuno comprendere quali siano le soluzioni possibili da poter optare. Naturalmente in virtù della pronuncia della Corte di Cassazione lo scenario sembra essere cambiato e pertanto occorre un’attenta riflessione prima di intraprendere la strada giusta per le proprie esigenze.

Posto auto come bene di proprietà esclusiva

In alcuni casi, anche se il posto auto è indicato come "uso esclusivo" nell’atto di acquisto, la reale intenzione delle parti potrebbe essere stata quella di assegnarne la piena proprietà. Questo accade quando manca un Regolamento di Condominio in cui venga disciplinato in modo chiaro, non esistendo una specifica suddivisione delle spese di gestione del cortile condominiale.

Nel caso in cui un posto auto rientri in questa categoria, e quindi risulti di proprietà esclusiva, allora negli atti di compravendita bisogna fare attenzione ad alcuni dettagli tecnici fondamentali tra cui l’identificazione catastale del posto auto, la presenza di una planimetri, la conformità rispetto allo stato di fatto e la necessaria regolarità urbanistica.

Questi accorgimenti risultano essenziali per garantire che la compravendita sia valida e non esponga le parti a rischi futuri.

Avere la proprietà esclusiva del posto auto significa poterlo vendere separatamente dall’appartamento e utilizzarlo come meglio si crede, ovviamente nel rispetto delle normative urbanistiche e del regolamento condominiale.

Posto auto come diritto personale di godimento

Se invece il posto auto non è di proprietà esclusiva, ma il suo utilizzo è regolato dal regolamento condominiale, allora si tratta di un diritto personale di godimento. In altre parole, il condomino può usare quel posto auto, ma non può disporne come se fosse un bene di sua proprietà.

Questo significa che il posto auto non può essere venduto separatamente dall’appartamento, non è necessario identificarlo catastalmente in maniera autonoma, non serve alcuna dichiarazione di conformità catastale ai fini della vendita. Questa distinzione risulta essere molto importante, perché influisce direttamente sulla possibilità di cedere o meno il posto auto e sulle eventuali formalità richieste.

Cosa verificare per l’acquisto casa con posto condominiale

Per evitare problemi legali e garantire un trasferimento corretto del diritto sul posto auto, è fondamentale in primis verificare il regolamento condominiale, per comprendere se il posto auto sia effettivamente di proprietà esclusiva o solo in uso, in secondo luogo occorre esaminare la documentazione catastale e urbanistica, per accertarsi che il bene sia identificabile correttamente.

Naturalmente è necessario esplicitare chiaramente nell’atto di vendita la natura del diritto trasferito, evitando diciture ambigue che potrebbero generare contestazioni future. Questi accorgimenti sono fondamentali per evitare futuri contenziosi tra condomini o problematiche legate alla compravendita immobiliare.

Quali sono le implicazioni per i futuri acquirenti?

Nel caso in cui si voglia acquistare un appartamento con un posto auto condominiale, è importante chiarire fin da subito con il venditore e con il notaio quali siano i diritti che vengono trasferiti. Un'errata interpretazione del regolamento condominiale potrebbe portare a situazioni spiacevoli, come l’impossibilità di rivendere il posto auto separatamente o la scoperta di obblighi di manutenzione imprevisti.

Per evitare brutte sorprese, è sempre consigliabile richiedere una consulenza specifica e ottenere una copia del regolamento condominiale prima di firmare il contratto preliminare di compravendita.

Affidarsi a un notaio esperto in diritto immobiliare è la soluzione migliore per evitare contestazioni e garantire che la compravendita sia in linea con la normativa vigente. Un’interpretazione corretta delle regole consente di tutelare i diritti delle parti coinvolte e di assicurare un trasferimento del bene chiaro e senza rischi legali.

Ai sensi dell’articolo 67 del TUIR, sono considerati redditi diversi e quindi soggetti a tassazione

le plusvalenze derivanti dalla vendita di beni immobili acquistati o costruiti da meno di cinque anni, fatta eccezione per quelli acquisiti per successione; le unità immobiliari che per la maggior parte del periodo intercorrente tra acquisto e vendita siano state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

Lo scopo della norma è evitare operazioni speculative su beni immobili. Se la vendita avviene dopo il quinquennio dall’acquisto o dalla costruzione, la plusvalenza non è imponibile.

Data rilevante per il calcolo del quinquennio nella determinazione della Plusvalenza Immobiliare

L'articolo 67, comma 1, lettera b) del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR) disciplina il trattamento fiscale delle plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili dal notaio entro cinque anni dall'acquisto o costruzione. Ma cosa accade nel caso di un immobile che ha subito un cambio di destinazione d'uso senza opere? Quale data deve essere considerata per il calcolo del quinquennio utile ai fini dell'eventuale tassazione della plusvalenza?

Caso specifico: cambio di destinazione d’uso senza opere

Un contribuente proprietario di un immobile accatastato in categoria C/2 (magazzino) ha successivamente ottenuto il cambio di destinazione d’uso a civile abitazione (categoria A), senza interventi edilizi. In procinto di vendere l’immobile, egli si è rivolto all’Agenzia delle Entrate per chiarire se la plusvalenza derivante dalla cessione, fosse imponibile e quale fosse la data rilevante per il computo del quinquennio.

Plusvalenza e parere dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il quinquennio decorre dalla data di acquisto o costruzione dell’immobile e non dalla data della variazione catastale. Il semplice cambio di destinazione d’uso senza opere non costituisce né un nuovo acquisto né una costruzione ai fini fiscali. Di conseguenza: se la vendita avviene dopo cinque anni dalla data di acquisto originaria, la plusvalenza non è soggetta a tassazione.

La data del cambio di destinazione d’uso non incide sul calcolo del quinquennio.

La sottoscrizione di un contratto preliminare con incasso di caparra prima del compimento del quinquennio non rileva ai fini fiscali, poiché il trasferimento di proprietà avviene solo con il rogito.

Esempi Pratici di Applicazione plusvalenza

Per chiarire meglio il concetto, consideriamo due situazioni esemplificative:

Caso 1: Un contribuente acquista un magazzino C/2 nel 2015 e nel 2018 cambia la destinazione d’uso a civile abitazione. Nel 2022 decide di vendere l’immobile. In questo caso, poiché la vendita avviene dopo il quinquennio dall’acquisto iniziale (2015), la plusvalenza non è soggetta a tassazione.

Caso 2: Un contribuente acquista un magazzino nel 2018, nel 2020 effettua il cambio di destinazione d’uso e nel 2022 decide di vendere l’immobile. In questo caso, la vendita avviene entro cinque anni dall’acquisto (2018), quindi l’eventuale plusvalenza sarà imponibile.

Cosa comporta per i contribuenti?

Questa interpretazione della norma ha importanti implicazioni pratiche per i proprietari immobiliari. Ai fini di una pianificazione delle vendite, chiunque voglia vendere un immobile modificato catastalmente deve considerare la data di acquisto come riferimento per il quinquennio fiscale. La corretta applicazione della normativa previene eventuali sanzioni per errata dichiarazione delle plusvalenze.

Nonostante i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate, possono sussistere alcuni dubbi interpretativi. Ad esempio, cosa accade nel caso di un immobile ricevuto in donazione? E se l’immobile è stato oggetto di frazionamenti catastali? In questi casi specifici, è sempre consigliabile rivolgersi a un professionista per valutare la situazione caso per caso.

Chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate sulla plusvalenza

Oltre all’articolo 67 del TUIR, la normativa fiscale prevede ulteriori disposizioni e chiarimenti che aiutano a comprendere meglio l’ambito di applicazione della tassazione sulle plusvalenze immobiliari.

Con la Risoluzione 105/E del 31 maggio 2007, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, ai fini dell’esenzione della plusvalenza, è determinante l’effettivo utilizzo dell’immobile come abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorrente tra l’acquisto e la vendita. Ciò significa che l’effettivo utilizzo abitativo deve essere dimostrato attraverso la residenza anagrafica e altre prove documentali.

Inoltre con la Risoluzione 23/E del 28 gennaio 2009 viene confermato che il criterio principale per la tassazione della plusvalenza è la finalità speculativa della compravendita. Se l’intervallo tra l’acquisto e la vendita è inferiore a cinque anni, il fisco presume un intento speculativo e quindi impone la tassazione della plusvalenza, salvo eccezioni come l’uso dell’immobile come abitazione principale.

Articolo 69 del TUIR e Cassazione per il calcolo della plusvalenza

L'articolo 69 del TUIR disciplina il metodo di calcolo della plusvalenza, che si determina come la differenza tra il corrispettivo della cessione e il costo di acquisto o costruzione aumentato delle eventuali spese documentate per interventi migliorativi. Questo criterio è fondamentale per determinare l’effettiva base imponibile sulla quale calcolare l’imposta.

La Corte di Cassazione ha stabilito che, ai fini del calcolo del quinquennio, non rileva la variazione catastale dell’immobile. Ciò significa che il cambio di destinazione d’uso senza opere non determina una nuova data di riferimento per il computo dei cinque anni. Questo principio è particolarmente rilevante per chi intende vendere un immobile precedentemente accatastato come magazzino e poi trasformato in civile abitazione.

Preventivo notarile in caso di plusvalenza

Per chiunque stia valutando la vendita di un immobile modificato solo dal punto di vista catastale, senza opere, è essenziale considerare che il quinquennio decorre sempre dalla data di acquisto o costruzione. Questa interpretazione consente di pianificare la vendita in modo strategico, evitando l’imposizione fiscale sulla plusvalenza. Se hai dubbi sulla tassazione delle plusvalenze immobiliari o desideri una consulenza specifica per il tuo caso, rivolgersi a un notaio è la soluzione vincente per ricevere una valutazione dettagliata e precisa della tua situazione. Grazie al sito di Notaio Facile è possibile richiedere un preventivo notarile gratuito senza alcun impegno, in modo rapido, risparmiando tempo e denaro

L’accordo di mediazione, conosciuto anche come accordo di conciliazione, costituisce un’importante espressione dell’autonomia privata delle parti coinvolte in una controversia.

Questo strumento, frutto del procedimento di mediazione, è distinto dal verbale redatto dal mediatore, il quale attesta lo svolgimento della procedura. In tale contesto, il ruolo del notaio emerge con particolare rilevanza, garantendo certezza giuridica e conformità alle norme di pubblicità immobiliare e legale.

Accordo di mediazione e ruolo del notaio

L’accordo di mediazione non costituisce una figura negoziale autonoma, ma rappresenta un metodo per comporre una lite attraverso uno o più negozi tipici o atipici. La sua efficacia può essere immediatamente traslativa o semplicemente obbligatoria e può riguardare non solo il rapporto giuridico in contestazione, ma anche altre situazioni giuridiche sostanziali delle parti coinvolte.

Dal punto di vista giuridico, l’accordo di conciliazione è un vero e proprio negozio soggetto alle prescrizioni di forma previste per gli atti destinati alla pubblicità prevista dalla legge. L’articolo 11, comma 7, del d.lgs. n. 28/2010 prevede infatti che, qualora l’accordo abbia ad oggetto atti trascrivibili, (atti che abbiano ad oggetto trasferimenti di diritti immobiliari) ai sensi dell’articolo 2643 del codice civile, la sottoscrizione debba essere autenticata da un pubblico ufficiale autorizzato. Pertanto bisognerà ricorrere al notaio.

Tassazione ed esenzione accordi di mediazione

Un aspetto di notevole interesse per le parti coinvolte nella mediazione riguarda il trattamento fiscale degli atti e documenti relativi al procedimento. L’articolo 17, comma 1, del d.lgs. n. 28/2010 prevede l’esenzione dall’imposta di bollo e da qualsiasi altra tassa, diritto o spesa per gli atti connessi alla mediazione. Tale esenzione è stata confermata anche dalla giurisprudenza, la quale ha ribadito che il beneficio fiscale si applica a tutti gli atti, documenti e provvedimenti strettamente collegati alla mediazione.

Orientamento Cassazione accordi di mediazione

Secondo la Corte di Cassazione (ordinanza n. 11617/2020), l’esenzione riguarda in particolare l’istanza di mediazione, i documenti allegati, l’adesione alla mediazione, le memorie delle parti, i provvedimenti del mediatore, il verbale di conciliazione e le copie dello stesso.

Tuttavia, si ritiene che l’ambito applicativo della norma possa essere interpretato in senso più ampio, includendo non solo gli atti redatti direttamente in sede di mediazione, ma anche quelli successivi, come l’atto notarile che dà piena attuazione all’accordo. Questa lettura trova fondamento anche nell’interpretazione fornita in materia di separazione e divorzio, per i quali norme analoghe hanno riconosciuto un’esenzione estesa.

Quali sono i tributi oggetto di esenzione nella mediazione

L’esenzione riguarda in primo luogo l’imposta di bollo e le imposte di registro, ipotecaria e catastale, qualora l’accordo abbia ad oggetto beni immobili. La formula utilizzata dal legislatore – “ogni spesa, tassa o diritto di qualsiasi specie e natura” – suggerisce una portata ampia del beneficio fiscale, sebbene alcuni tributi non siano espressamente menzionati.

La Cassazione e l’Agenzia delle Entrate hanno confermato questa interpretazione, chiarendo che l’accordo di conciliazione, in quanto atto relativo al procedimento di mediazione, beneficia dell’esenzione fiscale. Ciò vale indipendentemente dal valore dell’accordo e dalla tipologia di negozio giuridico stipulato.

Tuttavia, l’esenzione non si estende all’IVA, per i vincoli derivanti dalla normativa unionale e dal principio di alternatività con l’imposta di registro proporzionale. L’imposizione dell’IVA resta quindi disciplinata secondo le regole ordinarie, mentre le imposte di registro, ipotecaria e catastale godono di un trattamento agevolato ai sensi dell’articolo 17 del d.lgs. n. 28/2010.

Vantaggi fiscali accordo di mediazione

L’accordo di conciliazione rappresenta uno strumento efficace per la risoluzione delle controversie, con importanti vantaggi sia sotto il profilo giuridico che fiscale. Il coinvolgimento del notaio assicura che l’accordo produca effetti giuridici certi e duraturi, garantendo la conformità alle norme di pubblicità legale e la stabilità delle operazioni giuridiche.

Dal punto di vista fiscale, l’ampia esenzione prevista dall’articolo 17 del d.lgs. n. 28/2010 riduce significativamente i costi connessi alla mediazione, incentivando il ricorso a questo strumento per la composizione delle liti.

In definitiva, la mediazione assistita dal notaio rappresenta un equilibrio tra autonomia delle parti e sicurezza giuridica, consentendo di ottenere soluzioni rapide ed economicamente vantaggiose rispetto alle vie giudiziali tradizionali.

Esenzione dell'imposta di registro fino a 100.000 euro: cosa significa e come funziona

Nel mondo della fiscalità notarile, in particolare dell’accordo di mediazione, uno degli argomenti che spesso genera domande e dubbi riguarda l'imposta di registro e le sue esenzioni.

In particolare, l'art. 17, comma 2, stabilisce che l'imposta di registro non si applica entro il limite di 100.000 euro, mentre per la parte eccedente resta dovuta. Ma cosa significa questo in concreto?  A differenza di altri ambiti giuridici, il valore su cui si applica la franchigia per l'esenzione dell'imposta di registro non è determinato secondo le regole del valore della lite nel processo civile. Infatti, la normativa stabilisce che il valore da considerare debba essere calcolato unitariamente secondo le regole di determinazione della base imponibile previste per l'imposta di registro.

Ciò significa che, nel caso di un accordo di conciliazione, il valore su cui applicare l'esenzione deve essere determinato in base agli atti negoziali e ai beni o diritti oggetto dell'accordo stesso. Solo l'eventuale eccedenza rispetto ai 100.000 euro sarà soggetta a tassazione.

Regime tributario nell’accordo di mediazione

Quando si tratta di tassare un accordo di conciliazione, la determinazione della base imponibile e dell'aliquota da applicare (oltre la franchigia) deve seguire il regime tributario specifico per la tipologia di negozio giuridico oggetto dell'accordo stesso.

Ad esempio, nel caso di trasferimenti immobiliari, può essere utilizzata l’opzione per il cosiddetto “prezzo valore”, prevista dall’art. 1, comma 497, della Legge n. 266/2005. In questa ipotesi, il valore catastale dell’immobile viene assunto come base imponibile, applicando l'imposta proporzionale solo per la parte che eccede i 100.000 euro. Questo significa che anche la franchigia di esenzione viene calcolata rispetto al valore catastale dell’immobile.

Franchigia con più beni nella mediazione

Un aspetto importante da considerare riguarda gli accordi di conciliazione che contengono più negozi giuridici autonomamente tassabili o che coinvolgono beni con diverse aliquote d’imposta. In questi casi, può essere ragionevole applicare la franchigia dei 100.000 euro in maniera proporzionale tra i diversi negozi o beni.

Se l'accordo include anche atti o contratti verbali non registrati in precedenza, sorge un ulteriore dubbio: il loro valore deve essere considerato ai fini della franchigia? La risposta è negativa. L’esenzione, infatti, ha una funzione di incentivo alla mediazione e non può estendersi a operazioni negoziali già formate in precedenza e non registrate.

Il 1° gennaio 2025 è entrata in vigore la modifica all'art.3, comma 4-ter, del D.Lgs. 31 ottobre 1990 n. 346, introdotta dall'art.1 della nuova normativa. Questa modifica ha apportato significative precisazioni e chiarimenti sulle condizioni di applicazione del beneficio fiscale per il trasferimento di partecipazioni societarie. Il nuovo testo ha risolto quattro questioni che in passato avevano generato interpretazioni contrastanti. Vediamo nel dettaglio in cosa consistono le principali novità sia per le società di persone che per le società di capitali.

Esenzione ai trasferimenti di partecipazioni di società di capitali con controllo "già esistente"

Prima della modifica, il beneficio fiscale si applicava solo ai trasferimenti che comportavano l'acquisizione o l'integrazione del controllo ai sensi dell'art. 2359, primo comma, numero 1), del Codice Civile. Questo significava che l'Amministrazione finanziaria escludeva dall'esenzione i trasferimenti effettuati a favore di soggetti che già detenevano il controllo societario, in quanto non vi era alcuna variazione sostanziale.

Con la riforma, il legislatore ha introdotto l'espressione "già esistente" nella definizione di "integrazione di controllo", sancendo così che l'esenzione si applica anche ai trasferimenti che incrementano un controllo societario già in essere. Tuttavia, resta il vincolo per gli aventi causa di detenere il controllo per almeno cinque anni dalla data del trasferimento, dichiarandolo formalmente al momento della successione o della donazione.

Esempio di controllo già esistente con la riforma

Per comprendere al meglio la fattispecie è opportuno porre un esempio: immaginiamo una società familiare in cui il padre possiede il 60% delle quote e i due figli il restante 40% (20% ciascuno). Se il padre decide di donare un ulteriore 10% a uno dei figli, quest'ultimo aumenta la sua partecipazione, ma il controllo della società rimane invariato. Con la nuova normativa, tale trasferimento beneficerà comunque dell'esenzione fiscale, mentre in passato avrebbe potuto essere escluso.

Esclusione dell'obbligo di prosecuzione dell'attività d'impresa per il trasferimento di quote di società di persone

L'art. 3 del D.Lgs. 346/1990 non specificava se fosse necessaria la continuazione dell'attività d'impresa per il trasferimento di quote di società di persone. L'Agenzia delle Entrate aveva ritenuto che il beneficio fosse condizionato alla prosecuzione dell'attività da parte del beneficiario per almeno cinque anni, obbligandolo a rilasciare una dichiarazione di impegno.

Con la modifica normativa, viene superata questa interpretazione e viene stabilito che il beneficio si applica senza la necessità di proseguire l'attività d'impresa, in quanto l'unico requisito richiesto è che il beneficiario mantenga la titolarità della quota per almeno cinque anni. Questo cambiamento riflette una visione più conforme alla realtà operativa delle società di persone, in cui qualsiasi quota può rappresentare una forma di controllo a causa delle decisioni unanimi richieste per modificare il contratto sociale.

Esempio esenzione fiscale prosecuzione dell’attività del socio

Ad esempio, nel caso in cui un imprenditore possieda una società in accomandita semplice (s.a.s.) e decida di donare la propria quota al figlio, sulla base di una vecchia interpretazione, il figlio avrebbe dovuto continuare l’attività per cinque anni per mantenere il beneficio fiscale. Con la novella normativa, invece, il beneficio è garantito indipendentemente dall’attività operativa della società, a condizione che la quota non venga ceduta per cinque anni.

Disconoscimento della necessità dell'esercizio di attività d'impresa per le società di capitali

In passato, per ottenere l'esenzione, era necessario che la società, le cui quote venivano trasferite, esercitasse attività d'impresa; questo escludeva dal beneficio le società di mero godimento, le holding pure e le società immobiliari.

La riforma ha eliminato questo vincolo, stabilendo che l'unico requisito per l'esenzione è la detenzione del controllo per almeno cinque anni. Di conseguenza, anche le partecipazioni in holding pure e società immobiliari possono beneficiare del regime agevolato, ampliando significativamente il perimetro di applicazione della norma.

Per comprendere al meglio, poniamo un esempio: un padre detiene il 100% delle quote di una holding immobiliare che possiede vari immobili locati e sceglie di donare il 70% delle quote alla figlia. In passato, questa operazione sarebbe stata esclusa dall'esenzione perché la società non esercita un'attività d'impresa in senso stretto. Con la riforma, invece, l’operazione è agevolata purché la figlia mantenga il controllo per cinque anni.

Trasferimenti di partecipazioni di società non residenti

La normativa precedente non chiariva se il beneficio potesse applicarsi anche ai trasferimenti di partecipazioni di società non residenti in Italia. L'Agenzia delle Entrate aveva inizialmente esteso il beneficio solo ai trasferimenti di società appartenenti all'Unione Europea, richiamando il principio della libertà di stabilimento sancito dall'art. 49 del TFUE.

Il nuovo testo normativo adotta una posizione intermedia: il beneficio si applica ai trasferimenti di partecipazioni di società residenti nell'UE, nello Spazio Economico Europeo e in Paesi che garantiscono un adeguato scambio di informazioni fiscali. Resta da chiarire quali siano i criteri per determinare l'adeguatezza dello scambio di informazioni e la normativa di riferimento per stabilire il controllo di diritto.

Quindi se un imprenditore italiano detiene il 60% di una società con sede in Francia e decide di donare la propria partecipazione ai figli, con la precedente incertezza normativa, l’operazione avrebbe potuto essere esclusa dal beneficio. Con la nuova disciplina, invece, il trasferimento è agevolato, poiché la società risiede in un Paese dell’UE che garantisce lo scambio di informazioni fiscali.

Preventivo notarile per trasferimento di partecipazioni sociali

La riforma dell'art.3 del D.Lgs. 346/1990 rappresenta un'importante evoluzione normativa, offrendo maggiore certezza ai contribuenti e ampliando il perimetro dell'esenzione fiscale per il trasferimento di partecipazioni societarie. Le modifiche apportate, infatti, semplificano l'accesso al beneficio, eliminando vincoli che in passato ne limitavano l'applicazione. Nel caso in cui si abbia la necessità di richiedere un preventivo notarile per il trasferimento di partecipazioni societarie è possibile richiederlo gratuitamente in pochi semplici passaggi mediante la piattaforma di NotaioFacile, evitando di interfacciarsi con intermediari, entrando in contatto diretto con il notaio.

La recente Legge di Bilancio per il 2025, approvata con la Legge 30 dicembre 2024, n. 207, ha introdotto importanti innovazioni in ambito fiscale, con rilevanti implicazioni per i notai. Una delle novità più significative riguarda l'affrancamento delle plusvalenze derivanti da partecipazioni societarie, che diventa una misura permanente, in virtù dell’andamento ondivago avvenuto nel corso degli anni. Analizziamo nel dettaglio come questa disciplina si configura e quali sono gli aspetti pratici di maggiore interesse.

Evoluzione normativa della rivalutazione

Introdotta inizialmente con la Legge 28 dicembre 2001, n. 448, l'affrancamento delle plusvalenze su partecipazioni societarie è stata riproposta per ben 19 volte come misura temporanea. Con la Legge n. 207/2024, questa disposizione è stata finalmente resa strutturale, offrendo una maggiore stabilità normativa ai contribuenti e agli operatori del settore. A partire dal 1° gennaio di ogni anno, è possibile determinare le plusvalenze e minusvalenze di cui all'art. 67, comma 1, lettere c) e c-bis) del TUIR, utilizzando il valore normale delle partecipazioni possedute alla stessa data. Questo valore, calcolato secondo criteri specifici, può essere adottato in sostituzione del costo di acquisto, a condizione che venga assoggettato entro il 30 novembre a un'imposta sostitutiva.

Determinazione del valore normale

La modalità di calcolo del valore normale varia a seconda della tipologia di partecipazione. Per le partecipazioni non negoziate, il valore normale corrisponde alla frazione del patrimonio netto risultante da una perizia giurata di stima. La spesa sostenuta per la perizia, se a carico del socio, è l'unico costo aggiuntivo ammesso. Per le partecipazioni negoziate, invece, il valore normale è calcolato come la media aritmetica dei prezzi rilevati nel mese di dicembre dell'anno precedente alla rivalutazione. In entrambi i casi, il pagamento dell'imposta sostitutiva non consente di generare minusvalenze fiscalmente rilevanti.

Modalità di pagamento e scadenze imposta sostitutiva

L'imposta sostitutiva per il 2025 è fissata al 18% e può essere versata in un'unica soluzione oppure in tre rate annuali di pari importo. Nel caso di rateizzazione, alle rate successive alla prima si applicano interessi al tasso del 3% annuo, da corrispondere contestualmente. La perizia giurata, necessaria per determinare il valore normale delle partecipazioni non negoziate, deve essere redatta e asseverata entro il 30 novembre dell'anno di rivalutazione.

Ambito soggettivo di applicazione

La rideterminazione del valore delle partecipazioni societarie può essere effettuata da diverse categorie di soggetti. Tra questi rientrano le persone fisiche che detengono partecipazioni fuori dal regime d'impresa, le società semplici e le associazioni equiparate ai sensi dell'art. 5 del TUIR, gli enti non commerciali per operazioni non inerenti attività commerciali e i soggetti non residenti per plusvalenze imponibili in Italia.

Rideterminazione del valore per il 2025

Nel 2025, i titoli, le quote o i diritti posseduti al 1° gennaio possono essere affrancati entro il 30 novembre, applicando un'imposta sostitutiva del 18% sul valore normale alla data del 1° gennaio. Per le partecipazioni non negoziate, tale valore si determina tramite una perizia giurata di stima, mentre per quelle negoziate si utilizza la media aritmetica dei prezzi di dicembre 2024.

La rivalutazione si perfeziona con il versamento dell'intero importo dell'imposta o della prima rata. Tuttavia, eventuali ritardi nei pagamenti invalidano la procedura, impedendo al contribuente di utilizzare il valore rivalutato per il calcolo delle plusvalenze.

Compensazione e rimborsi

Coloro che hanno già effettuato una rivalutazione in passato possono compensare l'imposta sostitutiva dovuta per la nuova rideterminazione con quanto già versato. La compensazione è ammessa entro il limite dell'imposta dovuta per la nuova rivalutazione. In alternativa, è possibile richiedere il rimborso dell'imposta già pagata, entro un termine di decadenza di 48 mesi dalla data del nuovo pagamento.

Rivalutazione e trasferimenti

Nel caso di trasferimento delle partecipazioni rivalutate tramite donazione o successione, le implicazioni fiscali differiscono. In caso di donazione, il donatario subentra nella posizione fiscale del donante e può avvalersi del valore rivalutato. Per quanto riguarda le successioni, l'erede non eredita la posizione fiscale del defunto e deve utilizzare il valore indicato nella dichiarazione di successione.

Preventivo notarile gratis

Le novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2025 richiedono ai notai di svolgere una serie di verifiche e di fornire assistenza specifica ai propri clienti. È essenziale che le perizie di stima siano redatte da professionisti abilitati e asseverate nei termini previsti. I notai devono inoltre informare i clienti sulle modalità di pagamento e sulle scadenze, al fine di evitare decadenze, e assicurarsi che le operazioni di trasferimento rispettino le disposizioni fiscali, con particolare attenzione ai casi di donazione o successione. Infine, è fondamentale curare la corretta indicazione dei dati nei modelli dichiarativi.
La stabilizzazione della disciplina sull'affrancamento delle plusvalenze rappresenta una svolta significativa per professionisti e contribuenti: nel caso in cui si voglia avere un’idea dei costi da sostenere, è possibile richiedere un preventivo notarile gratuito senza l’assunzione di alcun impegno, in pochi semplici passaggi, inviando una richiesta mediante il portale di NotaioFacile. In breve tempo si potrà avere una risposta e sarà possibile avere le idee più chiare in ordine ai costi da dover sostenere in sede di cessione di partecipazione sociale. Si tratta di un'opportunità per offrire un servizio di consulenza ancora più mirato, garantendo il rispetto delle nuove normative e una gestione ottimale delle pratiche fiscali e di qualsiasi atto pubblico notarile.

Il tema del fondo patrimoniale e della costituzione di un'ipoteca volontaria su beni che ne fanno parte rappresenta una questione giuridica di grande interesse e dibattito. La complessità normativa e le diverse interpretazioni dottrinali e giurisprudenziali rendono essenziale approfondire gli aspetti centrali di questa materia per comprenderne le implicazioni pratiche e legali.

Cosa sono il fondo patrimoniale e l’ipoteca volontaria?

Il fondo patrimoniale è un istituto disciplinato dagli articoli 167 e seguenti del Codice Civile italiano. Consiste nell'attribuzione di uno o più beni (immobili, mobili registrati o titoli di credito) a una specifica finalità: il soddisfacimento dei bisogni della famiglia. I beni vincolati al fondo patrimoniale godono di una particolare tutela, poiché non possono essere aggrediti dai creditori per obbligazioni che non siano sorte per scopi familiari.

L’ipoteca volontaria, invece, è un diritto reale di garanzia che grava su un bene immobile, concesso dal proprietario a favore di un creditore per garantire l’adempimento di un'obbligazione. La sua costituzione su beni inseriti in un fondo patrimoniale presenta numerosi aspetti controversi, specialmente in relazione all’articolo 169 del Codice Civile.

Atti su beni in fondo patrimoniale

L’articolo 169 c.c. stabilisce che i beni vincolati al fondo patrimoniale non possono essere alienati, ipotecati, dati in pegno o comunque vincolati senza il consenso di entrambi i coniugi. Inoltre, in presenza di figli minori, è necessaria l’autorizzazione del giudice, concessa solo nei casi di necessità o utilità evidente. Tuttavia, l’atto costitutivo del fondo può prevedere clausole di deroga a questa disciplina, consentendo una maggiore flessibilità gestionale dei beni.

Una clausola particolarmente controversa è quella che permette al solo costituente proprietario di disporre dei beni del fondo, anche senza l’autorizzazione del giudice, nonostante la presenza di figli minori. Tale previsione solleva interrogativi sulla sua validità e compatibilità con le norme imperative del diritto italiano.

Consenso dei coniugi e autorizzazione nel fondo patrimoniale

In dottrina e giurisprudenza si delineano due orientamenti opposti riguardo alla possibilità di derogare al consenso congiunto dei coniugi e all’autorizzazione giudiziale.
Secondo una parte della dottrina, la disciplina del fondo patrimoniale è strettamente legata ai principi dell’amministrazione congiuntiva previsti per la comunione legale (art. 180 c.c.). Pertanto, i coniugi possono escludere l’obbligo di autorizzazione giudiziale in presenza di figli minori, ma non possono derogare al requisito del consenso di entrambi per atti di straordinaria amministrazione. Questa posizione ritiene nulla qualsiasi clausola che attribuisca a un solo coniuge il potere esclusivo di amministrare o disporre dei beni del fondo patrimoniale. La nullità è configurabile ai sensi dell’articolo 1418 c.c., poiché tali clausole violano norme imperative.

Altri studiosi sostengono che l’articolo 169 c.c. consenta ai coniugi di derogare sia al consenso congiunto sia all’autorizzazione giudiziale attraverso espressa previsione nell’atto costitutivo. Questa interpretazione si basa su un’analisi letterale della norma, che sembrerebbe attribuire ampio margine di autonomia ai coniugi in fase di costituzione del fondo patrimoniale. Tuttavia, tale deroga può riguardare esclusivamente i diritti appartenenti al coniuge disponente e non può estendersi ai beni in comunione.

Ipoteca volontaria e autorizzazione giudiziale

Un aspetto particolarmente delicato è la possibilità di costituire un’ipoteca volontaria su beni del fondo patrimoniale senza l’autorizzazione del giudice, anche in presenza di figli minori. La giurisprudenza, compresa una pronuncia del Tribunale di Roma (27 giugno 1979), ha evidenziato che l’inciso iniziale dell’articolo 169 c.c. (“se non è stato espressamente consentito nell’atto di costituzione”) lascia spazio alla possibilità di prevedere clausole derogatorie.

Tuttavia, la Suprema Corte di Cassazione, con la sentenza n. 17811 dell’8 agosto 2014, ha introdotto nuovi spunti interpretativi, sottolineando l’interesse giuridicamente protetto dei figli minori alla conservazione del vincolo di destinazione del fondo. Secondo questa prospettiva, l’autorizzazione giudiziale potrebbe essere considerata una garanzia imprescindibile per la tutela degli interessi dei figli, limitando la possibilità di deroghe anche laddove siano previste nell’atto costitutivo.

Soluzione pratiche beni in fondo patrimoniale ed ipoteche

La dottrina prevalente sembra orientarsi verso una visione equilibrata, ammettendo la validità delle clausole di deroga all’autorizzazione giudiziale, ma ribadendo l’indispensabilità del consenso congiunto dei coniugi per atti di straordinaria amministrazione. In altre parole, il legislatore avrebbe lasciato ai coniugi la possibilità di modulare la disciplina del fondo patrimoniale, purché tale autonomia non violi principi inderogabili, come quelli relativi alla comunione legale.

Ruolo del notaio nella costituzione dell’ipoteca

Il notaio riveste un ruolo cruciale nella verifica della validità delle clausole inserite nell’atto costitutivo del fondo patrimoniale. In particolare, deve accertarsi che eventuali deroghe previste siano conformi alle norme di legge e non ledano i diritti di terzi, inclusi i figli minori. La violazione dell’articolo 28 della legge notarile (relativa agli obblighi di controllo del notaio) potrebbe comportare sanzioni per il professionista.

Preventivo notarile fondo patrimoniale ed ipoteca

La costituzione di un’ipoteca volontaria su beni del fondo patrimoniale è una questione che richiede un’attenta analisi caso per caso. Mentre il quadro normativo consente alcune deroghe, la giurisprudenza e la dottrina sottolineano la necessità di bilanciare l’autonomia dei coniugi con la tutela degli interessi familiari e, in particolare, dei figli minori.

In questo contesto, emerge l’importanza di una consulenza notarile qualificata per garantire che ogni atto sia conforme alla legge e rispettoso delle finalità del fondo patrimoniale. Solo attraverso un approccio rigoroso e consapevole è possibile evitare contestazioni future e salvaguardare la sicurezza giuridica degli atti posti in essere.

Uno dei quesiti più frequenti che ci vengono posti riguarda la compatibilità tra la presentazione tardiva della dichiarazione di successione e la richiesta delle agevolazioni fiscali "prima casa". Queste agevolazioni prevedono l'applicazione delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa di 200 euro ciascuna. Ma cosa succede quando la denuncia di successione viene presentata oltre i termini? Ecco cosa c’è da sapere, anche alla luce della recente Risoluzione n. 66/E dell'Agenzia delle Entrate del 20 dicembre 2024.

Quando si presenta la dichiarazione di successione

L'articolo 31 del Decreto Legislativo 346/1990 stabilisce che la denuncia di successione deve essere presentata entro 12 mesi dall'apertura della successione. Tuttavia, questo termine non è perentorio. Ciò significa che, anche se si supera il limite temporale, è comunque possibile presentare la dichiarazione in ritardo. L'Ufficio competente provvederà a verificare l'autoliquidazione delle imposte e a calcolare eventuali somme dovute, applicando anche le sanzioni previste dall'articolo 50 del Testo Unico sulle Successioni.

Sanzioni e decadenza dei termini di accertamento

Le sanzioni per la presentazione tardiva della dichiarazione di successione variano in base al ritardo. Tuttavia, se sono già trascorsi cinque anni dalla scadenza del termine previsto, l'Ufficio decade dal potere di accertamento, e dunque non possono essere irrogate sanzioni. È comunque importante sottolineare che, per quanto riguarda le agevolazioni "prima casa", è essenziale che non sia stato già emesso un atto di accertamento da parte dell'Ufficio.

Richiesta delle agevolazioni fiscali 

La possibilità di richiedere le agevolazioni "prima casa" anche in presenza di una dichiarazione di successione tardiva è stata recentemente confermata dall'Agenzia delle Entrate nella Risoluzione n. 66/E del 20 dicembre 2024. L'Agenzia ha chiarito che è possibile ottenere queste agevolazioni purché vengano rispettate alcune condizioni fondamentali.

Requisiti agevolazioni fiscali prima casa in caso di successione tardiva

Quando si parla di condizioni e requisiti per poter accedere ai benefici fiscali prima casa, occorre tener ben presente anche il profilo temporale. Non basta semplicemente esserne in possesso nel momento in cui si presenta la dichiarazione di successione tardiva, ma è necessario che siano già presenti al momento dell'apertura della successione, ossia al momento della morte della persona. Inoltre, il contribuente deve assicurarsi che non sia già stato emesso un atto di accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate relativo alla dichiarazione di successione tardiva.

Per accedere alle agevolazioni fiscali "prima casa" è necessario rispettare alcuni requisiti e presupposti fondamentali. Innanzitutto, il contribuente, qualora non abbia la residenza nella città in cui si acquista casa, deve trasferirla nel Comune in cui si trova l'immobile oggetto di successione entro 18 mesi dall'apertura della successione. Inoltre, l'immobile deve appartenere a categorie catastali ammesse per le agevolazioni e non essere classificato come immobile di lusso. Infine, il beneficiario non deve essere titolare, esclusivamente o in comunione con il coniuge, di altri immobili situati nello stesso Comune e idonei a essere utilizzati come abitazione principale.

Successione tardiva e legittimità della richiesta di agevolazioni

Secondo la Cassazione a Sezioni Unite (sentenza n. 14088/2004), una dichiarazione di successione tardiva non è invalida, ma semplicemente soggetta a sanzioni pecuniarie per il ritardo. Questo principio è particolarmente rilevante in caso di compravendita di un immobile proveniente da una successione per la quale la dichiarazione non è stata presentata nei termini.

In tali circostanze, è necessario integrare o presentare ex novo la dichiarazione di successione, anche se sono trascorsi più di cinque anni. La regolarizzazione della situazione è indispensabile per evitare problematiche future, sia fiscali che legali, legate alla provenienza dell'immobile.

Rettifiche e atti integrativi per richiedere le agevolazioni

L'Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione n. 66/E del 2024, ha anche ribadito la possibilità di rettificare dichiarazioni già presentate tramite atti integrativi successivi. Questo significa che, qualora nell'atto iniziale non siano state richieste le agevolazioni "prima casa", è possibile intervenire successivamente per sanare la situazione e beneficiare comunque delle agevolazioni fiscali previste dalla legge.

Preventivo notarile dichiarazione di successione

La possibilità di richiedere le agevolazioni "prima casa" anche in caso di dichiarazione di successione tardiva rappresenta un'importante opportunità per i contribuenti. Tuttavia, è fondamentale agire tempestivamente per regolarizzare la posizione e rispettare i requisiti richiesti dalla normativa.

Per evitare complicazioni o errori, si consiglia di rivolgersi a un notaio per una consulenza approfondita. Un esperto può fornire indicazioni precise su come procedere, assicurandosi che tutti gli adempimenti siano svolti correttamente e che eventuali richieste di agevolazioni siano conformi alla legge.

Conoscere i propri diritti e doveri è il primo passo per gestire al meglio le questioni legate a successioni e agevolazioni fiscali. Mediante la piattaforma di NotaioFacile sarà possibile inviare una richiesta in via del tutto gratuita senza dover sostenere alcun costo aggiuntivo, in pochi semplici passaggi ed utilizzando il form offerto dal sito. In breve tempo si potrà avere una risposta e riuscire ad avere un quadro chiaro delle spese, direttamente da un notaio evitando mediatori e altri professionisti del settore.

In Italia, esiste un fenomeno che affligge l’urbanistica e la finanza pubblica, ma che troppo spesso rimane nell'ombra: gli immobili fantasma. Si tratta di edifici non registrati o abusivi che, sfuggendo ai controlli del Fisco, sottraggono risorse vitali all’erario e contribuiscono al degrado urbano. Vediamo cosa c’è sapere sugli immobili fantasma, come riconoscerli, come affrontarli qualora ci si imbatta al momento di un acquisto casa dal notaio e perché è fondamentale regolarizzarli per garantire una crescita economica sostenibile e una maggiore sicurezza territoriale.

Cosa sono gli immobili fantasmi

Un immobile viene definito "fantasma" quando non è accatastato, ossia non registrato presso il Catasto dei Fabbricati, o quando non risulta regolarmente registrato presso il Fisco. Questi edifici sono invisibili agli occhi delle autorità fiscali e locali, il che significa che i proprietari non pagano imposte e tributi dovuti.

Tipi di immobili fantasma

L’espressione “immobili fantasma” è utilizzata in modo generico, in quanto diverse possono essere le problematiche che riguardano tali fabbricati.

A tal proposito è possibile individuare differenti tipologie, tra cui:

Edifici non accatastati: Quando un immobile non è stato registrato al Catasto, risulta sconosciuto alle autorità fiscali e non esiste ufficialmente nel sistema tributario.

Edifici oggetto di abusivismo edilizio: Gli immobili costruiti senza le necessarie autorizzazioni o conformità urbanistiche o senza il rispetto delle normative edilizie possono essere considerati fantasma.

Edifici intestati a fittizi proprietari: Talvolta, i proprietari reali degli immobili si celano dietro intestazioni fittizie per evadere il fisco o evitare la responsabilità legale.

Edifici in stato di abbandono: Un immobile può essere considerato fantasma anche quando è in stato di abbandono, non utilizzato e non soggetto a manutenzione.

Cosa comporta un immobile fantasma

Gli immobili fantasma rappresentano un problema significativo per l’economia italiana e per la sicurezza del territorio per svariate ragioni, sia di carattere economico-fiscale, sia di sicurezza e degrado urbano. Analizziamoli nel dettaglio.

Immobile fantasma ed evasione fiscale

Gli edifici non registrati o abusivi sono un terreno fertile per l’evasione fiscale. I proprietari di immobili fantasma non dichiarano i propri beni al Fisco, né pagano le tasse di proprietà o le imposte sui redditi derivanti da affitti o vendite. Questo danneggia l’erario, sottraendo risorse che potrebbero essere utilizzate per finanziare i servizi pubblici, migliorare le infrastrutture e sostenere le politiche sociali.

Immobile fantasma e degrado urbano e sicurezza

Gli immobili fantasma spesso sono in stato di abbandono, il che contribuisce al degrado delle aree circostanti. Non essendo soggetti a manutenzione e controllo, questi edifici diventano luoghi ideali per attività illegali, come lo spaccio di droga, il rifugio per senzatetto o altre forme di criminalità. Inoltre, l’abbandono può portare a un progressivo deterioramento del patrimonio edilizio e a danni strutturali che possono compromettere la sicurezza del quartiere.

Immobile fantasma ed abusivismo edilizio

Gli immobili costruiti senza permessi o in violazione delle normative urbanistiche creano danni ambientali e territoriali, rendendo il territorio più vulnerabile in caso di eventi calamitosi come frane o alluvioni. L’abusivismo edilizio altera l’assetto urbano, creando problemi di viabilità, di fornitura di servizi pubblici e di gestione del territorio, oltre a rappresentare un ostacolo per il rogito notarile, in quanto non è possibile trasferire dal notaio un immobile incommerciabile.

Immobile fantasma e diseguaglianza fiscale

La presenza di immobili fantasma crea un problema di disparità fiscale. Chi rispetta la legge e paga regolarmente le imposte si trova a fronteggiare una pressione fiscale maggiore, mentre chi evade riesce a mantenere un vantaggio economico sleale. Questo genera un clima di ingiustizia fiscale che mina la fiducia dei cittadini nel sistema.

Come regolarizzare gli immobili fantasma

Fortunatamente, l’Agenzia delle Entrate ha messo a disposizione diverse modalità per la regolarizzazione di un immobile fantasma. Il processo di regolarizzazione può essere lungo e complesso, ma permette di riportare alla legalità immobili che altrimenti potrebbero rimanere nascosti o inutilizzati.

Fasi della regolarizzazione di immobile fantasma

La regolarizzazione può avvenire in tre fasi principali:

La prima fase per regolarizzare un immobile che non risulta al catasto è l’accatastamento. Questo processo consente di registrare ufficialmente l’immobile presso il Catasto e renderlo visibile alle autorità fiscali. Per poter procedere regolarmente, bisogna seguire questi passaggi: in primis la richiesta di accatastamento con presentazione di una DOCFA (Dichiarazione di Conformità Catastale), compilata da un tecnico abilitato, che descrive l’immobile e la sua conformità alle normative urbanistiche, in secondo luogo il pagamento degli oneri, essendo previsti alcuni costi per il processo di accatastamento, che variano in base alla tipologia e alla grandezza dell’immobile.

La seconda fase ha ad oggetto la sanatoria degli abusi edilizi.

Nel caso in cui l’immobile sia stato costruito abusivamente, la regolarizzazione avviene attraverso una procedura di sanatoria. La sanatoria consente di “legalizzare” l’immobile, ma solo se rispetta determinate condizioni. I passaggi da seguire sono: la richiesta della sanatoria presentata all’Ufficio Tecnico Comunale, che verifica se l’edificio è sanabile in base alle normative edilizie locali e il pagamento delle sanzioni; nel caso in cui l’immobile è stato costruito senza permessi, il proprietario dovrà pagare le sanzioni previste dalla legge. Le sanzioni possono essere molto elevate, soprattutto se l’abuso è grave.

La terza e ultima fase è costituita dalla cosiddetta voltura catastale.

Tale fase riguarda l'aggiornamento della titolarità dell’immobile al Catasto. Questo passaggio ufficializza il passaggio di proprietà o l’aggiornamento dei dati catastali.

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Quando si parla di immobile fantasma è importante precisare che cosa si intenda e cosa si rischia prima di effettuare un investimento così importante e dispendioso dal notaio.

I fabbricati fantasma rappresentano una vera e propria piaga per la nazione con conseguenze gravi sia dal punto di vista economico che della sicurezza. Accertarsi delle condizioni dell’immobile anche mediante l’intervento di un notaio che provvederà ad effettuare dei controlli al Catasto per verificare l’effettiva registrazione è di particolare importanza. Mediante la piattaforma di NotaioFacile è altresì possibile richiedere gratuitamente un preventivo notarile qualora si disponga delle informazioni necessarie per poter consentire al notaio la preparazione di un prospetto delle spese e dei costi da sostenere in sede di rogito.

Le agevolazioni fiscali per la prima casa rappresentano uno dei principali strumenti di supporto per chi desidera acquistare o ricevere un immobile, consentendo di ridurre in modo significativo i costi delle imposte di registro, ipotecarie e catastali. Ma cosa succede se si è già beneficiato di queste agevolazioni su un immobile ricevuto tramite successione o donazione? La domanda è legittima e merita un approfondimento dettagliato, poiché la normativa prevede regole ben precise per questi casi specifici che possono agevolare nell’acquisto. Vediamo insieme cosa è necessario sapere prima di affrontare un importante investimento immobiliare, chiarendo i presupposti normativi e le interpretazioni fornite dall’Amministrazione Finanziaria.

Agevolazioni prima casa: presupposti

Le agevolazioni prima casa sono state introdotte inizialmente nel sistema tributario italiano come incentivo fiscale destinato esclusivamente agli atti di acquisto a titolo oneroso. Il loro scopo principale è sempre stato quello di facilitare l’accesso alla proprietà immobiliare per chi intende acquistare la propria abitazione principale, riducendo l’onere fiscale legato all’operazione.

Con il passare del tempo, tuttavia, la portata delle agevolazioni è stata ampliata. Una tappa fondamentale è stata la Legge n. 342 del 21 novembre 2000, che ha esteso il beneficio anche agli immobili ricevuti tramite successione ereditaria e donazione. In questi casi, le imposte ipotecarie e catastali vengono applicate in misura fissa, purché siano rispettate le condizioni previste per l’acquisto agevolato della prima casa. Questa modifica normativa ha rappresentato un passo importante per garantire equità fiscale tra chi acquista e chi riceve un immobile.

L’articolo 69 della Legge 342/2000, ai commi 3 e 4, stabilisce che, in presenza dei requisiti richiesti, le imposte ipotecaria e catastale si applichino in misura fissa per gli immobili ricevuti a titolo gratuito. Tuttavia, è necessario che nella dichiarazione di successione o nell’atto di donazione vengano rese le dichiarazioni previste dalla Nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa allegata al Testo Unico dell’Imposta di Registro (TUR).

Agevolazioni prima casa per successioni e donazioni

Quando si riceve un immobile tramite successione o donazione dal notaio, le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa se l’immobile è destinato a diventare abitazione principale del beneficiario o dei suoi familiari, il beneficiario non possiede altri immobili nello stesso Comune che siano stati acquistati con le agevolazioni prima casa e non ha già usufruito delle agevolazioni prima casa per altri immobili a titolo oneroso. Questi requisiti devono essere attestati al momento della dichiarazione di successione o nella stipula dell’atto di donazione.

Differenze tra atti a titolo oneroso e gratuito e agevolazioni fiscali 

La normativa distingue chiaramente tra le agevolazioni applicate agli atti a titolo gratuito (successioni e donazioni) e quelle previste per gli atti a titolo oneroso (acquisti). Questa distinzione è stata confermata anche dall’Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 44/E del 2001, che sottolinea come i due benefici si fondino su presupposti normativi diversi.

In particolare, la circolare chiarisce che l’applicazione delle agevolazioni prima casa su un immobile ricevuto tramite successione o donazione non preclude la possibilità di richiederle nuovamente per l’acquisto di un altro immobile a titolo oneroso: la ragione risiede proprio nella diversità dei presupposti che legittimano le due tipologie di agevolazioni. Questa interpretazione permette, ad esempio, a chi ha ereditato un immobile con il beneficio fiscale prima casa, di comprare successivamente una nuova abitazione avvalendosi delle stesse agevolazioni.

Limiti al bonus prima casa

Se è possibile richiedere le agevolazioni per un immobile acquistato a titolo oneroso dopo aver beneficiato del bonus per un immobile ricevuto tramite successione o donazione, è importante sottolineare che il contrario non è consentito.

Chi ha acquistato un immobile a titolo oneroso usufruendo delle agevolazioni prima casa non potrà richiedere nuovamente il beneficio per un immobile ricevuto successivamente per successione o donazione. Questo significa che, per poter godere delle agevolazioni su un immobile ereditato o donato, sarà necessario vendere il primo immobile acquistato a titolo oneroso.

Esempi agevolazioni fiscali prima casa

Vediamo ora due scenari concreti per chiarire meglio la questione:

Esempio 1: Immobile ereditato e successivo acquisto

Può accadere che un immobile si riceva in eredità e si richiedano le agevolazioni prima casa per le imposte ipotecarie e catastali. Qualche anno dopo si decide di acquistare un nuovo appartamento a titolo oneroso. Si potrà beneficiare nuovamente delle agevolazioni prima casa per il nuovo acquisto, poiché i presupposti normativi dei due benefici sono diversi.

Esempio 2: Acquisto e successiva eredità

Il secondo caso prevede l’acquisto di un appartamento a titolo oneroso usufruendo delle agevolazioni prima casa. In seguito, ereditando un altro immobile. non si potrà beneficiare delle agevolazioni sull’immobile ereditato a meno che non venda il primo appartamento acquistato con il bonus.

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Le agevolazioni prima casa sono uno strumento prezioso per ridurre il carico fiscale, ma è fondamentale comprenderne a fondo le regole per evitare errori o spiacevoli sorprese. La distinzione tra atti a titolo oneroso, che prevedono quindi un corrispettivo come il pagamento di un prezzo e atti a titolo gratuito è il cuore della normativa e consente di accedere al risparmio sul pagamento d in determinate circostanze. Tuttavia, è importante ricordare che non sempre è possibile reiterare l’agevolazione, soprattutto se si possiedono già immobili acquistati con lo stesso regime fiscale.

Per questo motivo, è consigliabile rivolgersi a un notaio, anche mediante la piattaforma di NotaioFacile, in modo tale da poter avere in via del tutto gratuita un preventivo notarile gratis, senza dover assumere alcun tipo di impegno, valutando attentamente la situazione patrimoniale e le specificità del caso. Solo con un supporto esperto come quello del notaio, è possibile sfruttare al meglio le opportunità offerte dalla normativa senza incorrere in problematiche future.

L’acquisto di una casa è un passo estremamente importante ed impegnativo che necessita della dovuta analisi e attenzione.

Quando si parla di edifici che ospitano più unità immobiliari, i termini "palazzina" e "condominio" vengono spesso utilizzati come sinonimi, ma si tratta di una consuetudine comune e comprensibile, ma tecnicamente imprecisa. Sebbene le due tipologie di costruzioni abbiano molti tratti in comune, differiscono per definizione, gestione e normativa. Approfondire queste differenze può aiutare a evitare confusioni, soprattutto in ambito legale o amministrativo. Vediamo cosa c’è da sapere e quali sono le differenze.

Comprare casa in una palazzina dal notaio

Quando si parla di palazzina, si fa riferimento a un edificio che, pur sviluppandosi in altezza su più piani, rimane generalmente di dimensioni contenute. All’interno di una palazzina possono essere presenti diverse unità immobiliari, destinate sia ad abitazioni private che ad attività commerciali. In passato, i palazzi e le palazzine erano spesso associati a proprietà nobiliari o di prestigio, e venivano identificati con targhe e stemmi. Oggigiorno, invece, le palazzine sono una realtà molto diffusa, specialmente nei centri urbani.

Ciò che distingue una palazzina da altre tipologie di edifici non è tanto la sua funzione, ma il fatto che spesso essa appartiene a un unico proprietario o, al massimo, a pochi: ciò che va precisato è che la gestione amministrativa è semplificata e, talvolta, del tutto autonoma. Per esempio, una palazzina bifamiliare può ospitare due nuclei abitativi distinti, ma non necessariamente dar luogo a una situazione di condominio, poiché la suddivisione degli spazi comuni può essere gestita in modo informale tra i proprietari.

Comprare casa in condominio: cosa comporta

Diverso è il caso del condominio, che non rappresenta tanto una tipologia di edificio quanto una forma di comunione regolata dalla legge. Si parla di condominio quando in un immobile coesistono almeno due proprietari distinti e vi sono spazi comuni che tutti condividono, come scale, ascensori, tetti o cortili. Questi elementi condivisi sono disciplinati dall’articolo 1117 del Codice Civile, che stabilisce quali parti di un edificio debbano essere considerate comuni e quindi soggette a una gestione collettiva e ad un regolamento; di ciò se ne farà menzione nell’atto notarile di acquisto casa.

A differenza della palazzina, il condominio comporta obblighi specifici per i proprietari, primo fra tutti la necessità di rispettare le normative condominiali. Per esempio, se i proprietari sono più di otto, è obbligatorio nominare un amministratore, figura incaricata di gestire le spese comuni, convocare le assemblee e garantire il rispetto del regolamento condominiale. Quest’ultimo diventa a sua volta obbligatorio quando le unità immobiliari superano le dieci.

Un altro elemento distintivo del condominio è la sua natura “forzosa”. Non è necessario un atto costitutivo per creare un condominio: esso si forma automaticamente nel momento in cui coesistono proprietà private e parti comuni. Inoltre, non può essere sciolto per volontà dei proprietari, a meno che l’immobile stesso non venga venduto o modificato nella sua struttura.

Gestione spese palazzina e condominio

Un aspetto che spesso genera confusione è la gestione economica di palazzine e condomini. Nel caso della palazzina, tutte le spese, sia quelle di natura ordinaria che straordinaria, ricadono direttamente sul proprietario unico o, nel caso di più proprietari, vengono suddivise tra loro in base ad accordi privati.

Nel condominio, invece, la gestione delle spese è più complessa. Le spese comuni vengono ripartite tra i condomini in base ai millesimi di proprietà, cioè una quota che tiene conto delle dimensioni e del valore di ciascuna unità immobiliare. L’amministratore condominiale ha il compito di raccogliere i contributi dai proprietari e di utilizzarli per coprire le spese necessarie alla manutenzione delle parti comuni.

Un esempio pratico può aiutare a chiarire: una palazzina bifamiliare con due proprietari distinti. Se il tetto necessita di una riparazione, i proprietari possono accordarsi direttamente su come suddividere la spesa. Al contrario, in un condominio, la ripartizione delle spese è regolata da tabelle millesimali e da quanto previsto dal regolamento condominiale.

Gestione fiscale condominio e palazzina

Un altro aspetto che differenzia palazzina e condominio è la gestione fiscale. Nelle palazzine, le imposte come l’IMU o la TARI vengono applicate all’intero edificio, mentre nei condomini ogni unità abitativa è tassata separatamente. Tuttavia, l’amministratore di condominio può avere responsabilità collettive, come la gestione della ritenuta d’acconto per i fornitori.

Preventivo notarile per acquisto casa

Sebbene palazzine e condomini possano sembrare simili a un primo sguardo, è fondamentale comprendere le loro differenze, soprattutto quando si tratta di questioni legali, amministrative o fiscali. La scelta dell’acquisto di una casa deve essere ben oculata e deve quindi tenere in considerazione molteplici elementi. La palazzina è una struttura che, di per sé, non implica la presenza di una gestione condominiale, mentre il condominio è una forma di comunione forzosa che nasce dalla coesistenza di proprietà private e aree comuni. Chiarire questi aspetti può essere utile, anche con l’aiuto di un notaio, non solo per evitare confusioni terminologiche, ma anche per affrontare con maggiore consapevolezza eventuali problematiche legate a proprietà o gestioni condivise. Nel caso in cui si abbia la necessità di avere un preventivo notarile gratis senza dover assumere alcun impegno, in pochi semplici passaggi sarà possibile compilare il form ed attendere una risposta che perverrà in breve tempo.

Il Notariato ha evidenziato la necessità di approfondire le implicazioni legali e operative riguardanti le persone affette da SLA. Questa condizione clinica, caratterizzata dall'incapacità di muoversi, parlare o eseguire azioni quotidiane, lascia la persona completamente cosciente e capace di esprimere la propria volontà. Il dibattito ha quindi coinvolto il ruolo del notaio nel garantire l'esercizio della capacità giuridica e di agire di tali persone, al pari di ogni altro cittadino.

Vediamo come è possibile per un soggetto affetto da SLA fare testamento e quali sono le tutele e gli strumenti che possono essere utilizzati.

Obblighi del notaio per rogito

Il notaio obbligato a prestare il suo ministero ai sensi dell'art. 27 della legge notarile, deve assolvere ad una serie di funzioni prima di procedere alla redazione di un testamento. In prima battuta deve assicurarsi che la persona che stia facendo testamento sia capace di intendere e di volere e non abbia menomazioni. L’indagine avviene secondo l’ordinaria diligenza che contraddistingue il suo ruolo: tali obblighi devono essere rispettati evitando violazioni di altre normative, come l’art. 28 della legge notarile, che vieta la stipula di atti contrari alla legge o all'ordine pubblico, e l’art. 643 del codice penale, che punisce la circonvenzione di incapace. La difficoltà principale risiede nel garantire la piena tutela della volontà della persona con SLA, senza rischiare abusi o invalidità degli atti.

Una volta accertata la capacità a fare testamento, anche con le dovute tutele, in caso di menomazione e di SLA, come analizzeremo in seguito, potrà indagare la volontà del testatore e ricevere l’atto che sia conforme alla volontà di quest’ultimo alla presenza di due testimoni, aventi i requisiti previsti dalla legge notarile.

Muti e sordomuti nell’atto pubblico

Per gli affetti da SLA, in passato si ipotizzava l'applicazione degli artt. 56 e 57 della legge notarile, riguardanti muti e sordomuti. Queste norme prevedono l'intervento di un interprete che utilizzi il linguaggio dei segni e dei gesti. Tuttavia, questa soluzione è inapplicabile nel caso delle persone con LIS, poiché esse non possono esprimersi attraverso tali modalità.

Tutela per persona con SLA dal notaio

I giudici affermano che “la determinazione delle modalità di cura prescelte dalla persona inferma è strettamente correlata alla possibilità della persona stessa di esprimere la volontà in ordine alle proprie decisioni, così come non può dubitarsi del fatto che un infermo, completamente capace di intendere e di volere, ma privato, proprio in ragione della malattia, della possibilità di esprimere verbalmente e per iscritto il proprio volere, conservi il diritto all'autodeterminazione individuale, senza limite alcuno. In siffatte ipotesi il problema che l'ordinamento deve porsi non è quello di sostituire la volontà dell’infermo con la volontà di un terzo, ma solo ed esclusivamente, quello di individuare il mezzo più congruo ed opportuno per rimuovere l'ostacolo che impedisce a quella persona, e a causa della sua malattia, di esprimersi in modo autonomo, limitandone di fatto la libertà e determinando situazioni di disuguaglianze rispetto agli altri cittadini, in particolare rispetto a quelli che conservando, come il malato di SLA, la piena capacità hanno nondimeno conservato anche l'espressione verbale o scritta”.

SLA e atto pubblico

Nel 2023, la Commissione Studi Pubblicistici del Consiglio Nazionale del Notariato ha proposto di superare le norme su muti e sordomuti, offrendo una soluzione basata sull'uso di tecnologie avanzate come i puntatori oculari. Tali strumenti consentono alle persone con SLA di comunicare con il notaio in modo affidabile e autonomo. Il puntatore oculare è un sistema composto da:

• Modulo di tracciamento oculare: utilizza una telecamera ad alta risoluzione e LED a infrarossi per rilevare i movimenti dello sguardo.
• Software applicativo: interpreta i movimenti oculari come input per selezionare opzioni sullo schermo.

In tal modo, l’utente può selezionare punti sul display con un semplice ammiccamento o soffermandosi su una posizione per un periodo personalizzabile. Questo sistema è adattabile a diverse esigenze, permettendo l'uso a letto o su una carrozzina.

Vantaggi del puntatore oculare per atti dal notaio

Il puntatore oculare offre vantaggi e garanzie allo stesso tempo come: la comunicazione orale con il notaio e i presenti tramite sintesi vocale, il controllo autonomo del contenuto degli atti attraverso la lettura del monitor, la riduzione del rischio di abusi, grazie alla possibilità di verifica incrociata tra voce artificiale e testo scritto.

Questa tecnologia, con un'affidabilità tecnica superiore al 93%, garantisce che la volontà del soggetto sia pienamente rispettata e rappresentata.

SLA e diritto internazionale

Lo studio del Notariato si basa sul concetto di "accomodamento ragionevole", introdotto dalla Convenzione ONU sui diritti delle persone con disabilità del 2006. Questa Convenzione impegna gli Stati a promuovere il pieno godimento dei diritti umani senza discriminazioni basate sulla disabilità (art. 1 e 4) e a favorire lo sviluppo di tecnologie che facilitino l’inclusione sociale e l’autonomia delle persone con disabilità (art. 3 e 4). Lo studio propone un'interpretazione evolutiva degli articoli 56 e 57 della legge notarile. Si conclude che, per i soggetti con SLA, il diritto alla manifestazione della volontà non deve essere limitato, anche se esercitato tramite strumenti tecnologici. Questo approccio rispetta l'art. 5 della Convenzione di New York, che richiede l'adozione di provvedimenti per garantire l'uguaglianza delle persone con disabilità.

Notaio e utilizzo del puntatore ottico

L’adozione del puntatore ottico da parte del notaio prevede determinati accorgimenti, come la formazione specifica per i notai sull’uso e le implicazioni del suo utilizzo, così come una collaborazione interdisciplinare tra i notai, gli operatori sanitari e i tecnici. Sarebbe altresì importante provvedere ad un aggiornamento normativo al fine di integrare alcune strumentazioni a pieno regime nell’ambito del sistema di regolamentazione di particolari fattispecie come questa. Questo percorso rafforza il ruolo del notariato come garante dei diritti, adattandosi alle sfide poste dalla modernità e dalla tecnologia. La possibilità di utilizzare il puntatore oculare per manifestare la propria volontà al notaio rappresenta un importante passo avanti. Questo strumento non è solo un ausilio tecnico, ma un mezzo per garantire il pieno esercizio dei diritti civili di persone con SLA, permettendo loro di agire in autonomia e sicurezza.

La Legge 20 maggio 2016, n. 76, conosciuta come Legge Cirinnà, ha introdotto un quadro giuridico sia per le unioni civili tra persone dello stesso sesso, sia per le convivenze di fatto, seppure in modo differente, offrendo importanti implicazioni anche in ambito successorio.

La prima importante differenza da conoscere è tra i diritti e i doveri riconosciuti dalla legge in relazione alle unioni civili e alle convivenze di fatto. In particolare, le prime sono equiparate al matrimonio per diversi aspetti, tra cui i diritti successori: le persone unite civilmente godono delle stesse tutele successorie previste per i coniugi sposati, mentre per le convivenze di fatto, che possono essere sia tra persone dello stesso sesso, che di sesso diverso, i diritti successori sono inferiori e differenti.

Diritti del convivente sulla casa familiare

Una tutela specifica introdotta dalla Legge Cirinnà ha ad oggetto il diritto del convivente superstite di continuare ad abitare nella casa comune, qualora fosse di proprietà del defunto o gli sia stata concessa in locazione. Tale diritto è riconosciuto per un periodo massimo di due anni o per un tempo pari alla durata della convivenza, se superiore a due anni, e comunque non oltre cinque anni. Qualora nella coppia siano presenti figli minori o disabili, il diritto di abitazione può prolungarsi fino al raggiungimento dell’autonomia dei figli.

Diritti del convivente e risarcimento del danno

Un’altra importante questione da analizzare è prevista dall’art. 1 della legge Cirinnà al comma 49 il quale sancisce che, in caso di morte del convivente per fatto illecito di un terzo, ai fini dell’individuazione del danno risarcibile alla parte superstite, dovranno applicarsi i medesimi criteri individuati per il risarcimento del danno al coniuge superstite.

La norma è molto importante per molteplici ragioni: in primis è la prima e unica volta in cui c’è una equiparazione testuale tra il convivente e il coniuge, ma soprattutto perché rappresenta la prova di come per il Legislatore il rapporto affettivo del convivente di fatto è assimilabile a quello del coniuge, perché altrimenti non li avrebbe equiparati espressamente.

Assenza di testamento e diritti del convivente

Una delle principali differenze rispetto all’unito civile, che viene equiparato a tutti gli effetti a un coniuge, attiene all’assenza di tutela riconosciuta dal legislatore nel caso in cui non vi sia un testamento.

Infatti in mancanza di quest’ultimo, il convivente non parteciperà alla ripartizione dell’asse ereditario, non rientrando tra i cosiddetti eredi legittimi, secondo quanto disposto dal codice civile.

Conseguentemente non è riconosciuto legittimario, al pari del coniuge e dell’unito civile, e non avrà diritto quindi né alla quota di legittima, né a far valere in giudizio eventuali pretese mediante l’esercizio dell’azione di riduzione. In sintesi ai fini successori è considerato come un estraneo, salvo quanto affermato in precedenza.

Si può nominare erede il proprio convivente?

Nonostante il legislatore con la Legge Cirinnà abbia riconosciuto dei diritti al convivente superstite in modo limitato, solo in determinati e ristretti ambiti, non è escluso che il convivente faccia testamento e preveda la distribuzione del proprio patrimonio con un atto di ultima volontà.

Potrebbe, infatti, nominare il proprio convivente erede, in una quota, così come nell’intero patrimonio, così come potrebbe decidere di lasciare dei singoli beni, mediante un legato.

La scelta è rimessa al testatore ed è opportuno sempre che vengano rispettate le quote di legittima dei cosiddetti legittimari (ad esempio i figli) per evitare che la gestione patrimoniale prevista nel proprio testamento sia messa in discussione.

Tipi di testamento

Il convivente è libero di scegliere la forma testamentaria più consona alle proprie esigenze. In ambito successorio sussiste il principio di equipollenza delle forme testamentarie, che consiste nel riconoscere ai testamenti il medesimo valore, non sussistendo una forma differenza in ordine al grado di importanza.

Pertanto il testamento pubblico ricevuto dinanzi al notaio, alla presenza di due testimoni, ha il medesimo valore di un testamento olografo, redatto quindi dal testatore come scrittura privata, così come di un testamento segreto o internazionale.

La scelta quindi della forma testamentaria può orientarsi in modo differente a seconda della persona, non determinando disparità di trattamento e alcuna differenza sugli effetti dell’atto di ultima volontà.

Preventivo notarile gratis online atti successione

Nel caso in cui si abbia la necessità di avere un’idea dei costi da dover sostenere per un testamento, così come per una divisione, o per qualsiasi altro atto anche di natura non successoria, è possibile richiedere gratis, senza alcun tipo di impegno, in totale libertà, un preventivo notarile mediante la piattaforma di NotaioFacile.

In pochi semplici passaggi, compilando il form che offre il sito, si potrà inviare la propria richiesta e in pochi giorni avere una risposta. Il ruolo del notaio è di peculiare importanza in questo frangente, anche per un’eventuale consulenza, trattandosi di una materia che non è espressamente disciplinata dal legislatore e potendo il convivente ricercare la forma più adeguata di protezione per il tempo in cui avrà cessato di vivere. Solo mediante un’attenta analisi sarà possibile con l’aiuto del notaio, ricercare la soluzione più consona e optare per una distribuzione del patrimonio che sia perfettamente aderente alla volontà del convivente.

Per modificare lo statuto, nel caso si tratti di una società di capitali, o i patti sociali, nel caso in cui si tratti di una società di persone, occorre recarsi dal notaio.

Per la modifica dello statuto il notaio provvederà a redigere un verbale di assemblea la cui delibera di modifica dovrà essere approvata a maggioranza, salvo diversa disposizione prevista all’interno dello statuto, che sancisca una volontà diversa dei soci.

Nelle società di persone, invece, la regola di carattere generale è che per modificare i patti sociali, sia necessario il consenso unanime di tutti i soci, stante il carattere personalistico della società. Tuttavia occorre precisare che il legislatore concede ai soci, al momento dell’atto costitutivo o in via successiva, di modificare il quorum e prevedere anche la maggioranza dei consensi.

Una volta che il notaio avrà ricevuto il verbale di assemblea o la modifica dei patti, dovranno effettuarsi alcuni adempimenti al fine della produzione degli effetti giuridici.

Modifica statuto e voltura catastale

Come abbiamo anticipato, anche nel caso in cui si proceda alla stipula un atto societario bisognerà provvedere a degli adempimenti successivi al rogito affinché le volontà espresse dai soci producano effetto. Nel caso in cui si tratti di una modifica dello statuto, è necessario procedere alla voltura catastale e al pagamento del relativo tributo, adempimento di cui si occuperà il notaio.

Sono infatti oggetto di voltura catastale tutti gli atti per i quali è prevista l’iscrizione nel Registro delle Imprese, che comportano qualsiasi mutamento dell’intestazione catastale dei beni immobili di cui siano titolari persone giuridiche.

Quando si cambia intestazione catastale

Viene considerato mutamento dell’intestazione catastale qualsiasi trasformazione della società, così come modifica della denominazione o ragione sociale, della sede e ogni altra indicazione identificativa della società, rispetto a quella prevista precedentemente in Catasto, anche se non direttamente conseguenti a modifica, costituzione o trasferimento di diritti reali.

Modifica sede sociale e voltura

Come sopra accennato, anche la modifica della sede sociale, qualora la società sia titolare di diritti reali su immobili, come fabbricati o terreni, richiede la cosiddetta voltura catastale.

Tuttavia va sottolineata una distinzione: nel caso in cui il trasferimento della sede sociale avvenga nello stesso Comune non comporterà il mutamento dell’intestazione catastale, mentre nel caso in cui vi sia il trasferimento in un Comune differente si dovrà procedere alla voltura catastale.

Come si fa voltura catastale per operazioni societarie

A decorrere dal 15 ottobre 2012, per gli atti ricevuti da notai e pubblici ufficiali abilitati alla trasmissione telematica del modello unico informatico per la registrazione, la trascrizione e la voltura catastale, gli adempimenti previsti dal medesimo art. 1 sono assolti con le procedure telematiche di cui all'art. 3-bis del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 463.

Le procedure telematiche possono avere ad oggetto:

a) la richiesta di registrazione e le domande di volture catastali;

b) le domande di volture catastali, qualora la registrazione sia stata eseguita con procedura telematica. Con riferimento ai tributi speciali catastali dovuti per l’esecuzione delle volture castali vengono versati con modalità telematiche, contestualmente alla trasmissione del modello unico informatico.

Come verificare che la voltura catastale sia stata effettuata

Dopo il rogito notarile avente ad oggetto la modifica dello statuto, può accedere di voler avere contezza della modifica effettuata anche a livello catastale: per verificare che la voltura sia stata effettuata basterà procedere mediante la cosiddetta visura catastale.

La visura catastale è un documento che contiene i dati degli immobili registrati al Catasto. È di particolare importanza, ai fini dell’identificazione di un fabbricato, soprattutto nel caso di trasferimenti immobiliari o tutte le volte in cui sia necessario provvedere ad atti che abbiano ad oggetto immobili.

La visura catastale permette di conoscere quali sono gli ultimi dati aggiornati descrittivi degli immobili, compresi il trasferimento della sede, della denominazione o ragione sociale.

Differenza tra visura catastale e voltura catastale

Un’importante differenza da conoscere è tra la visura catastale e la voltura catastale, che non vanno confuse in virtù della differente funzione. Ciò che è necessario sapere è che mentre la visura catastale permette semplicemente di prendere visione dei dati inerenti all’immobile, ossia dei cosiddetti dati catastali (particella, subalterno, categoria, rendita castale, indirizzo, etc., la voltura catastale permette di modificarli, a seguito di una delibera di modifica dell’assemblea dei soci o di una modifica dei patti sociali.

Preventivo notarile modifica statuto

Nel caso in cui si abbia la necessità di conoscere i costi legati alla modifica di uno statuto di una società di capitali, o dei patti sociali di una società di persone si potrà richiedere gratuitamente un preventivo notarile in modo tale da avere un quadro chiaro delle spese da sostenere.

Mediante la piattaforma di NotaioFacile, in pochi semplici passaggi, si potrà compilare il form ed inviare, in via del tutto gratuita, una richiesta di preventivo senza assumere alcun impegno. Tale possibilità viene offerta per qualsiasi atto notarile si intenda stipulare dal notaio, non solo di natura societaria, ma anche di natura immobiliare o successoria.

In breve tempo si potrà ricevere una risposta e si avrà la possibilità di conoscere le spese da sostenersi per qualsiasi atto notarile si abbia bisogno.

Ogni atto notarile richiede il pagamento di imposte che generalmente sono sostenute, nell’ambito della compravendita immobiliare, dalla parte acquirente.

A seguito della presentazione di un preventivo notarile da parte del notaio, dei dovuti controlli effettuati pre stipula, del rogito notarile e del pagamento delle imposte nelle mani del notaio, vi sarà il versamento delle stesse all’erario nei termini di legge.

Ma chi è responsabile delle imposte? Chi è tenuto obbligatoriamente a pagarle? Cosa succede se non vengono versate? Vediamo cosa c’è da sapere e cosa è importante controllare.

Come si pagano le imposte del rogito?

Le parti sono tenute a versare le imposte, legate all’atto, al notaio, che provvederà dopo il rogito, nei termini di legge, a versarle all’erario. I giudici della Suprema Corte hanno sottolineato che la registrazione telematica degli atti e il pagamento delle imposte tramite autoliquidazione, costituiscono semplicemente un’evoluzione tecnologica del processo di registrazione e riscossione dei tributi, ideata per rendere la procedura più rapida e semplice.

Tuttavia, questa modalità digitale non ha modificato il principio di responsabilità per il pagamento delle imposte stabilito dall’articolo 57 del Testo Unico sull’Imposta di Registro (TUR). Pertanto, anche con la registrazione telematica, rimane il vincolo di solidarietà tra il notaio e le parti coinvolte.

Responsabilità delle imposte del rogito

Il notaio rogante che, in sede di rogito di compravendita immobiliare o di qualsiasi altra tipologia di atto, si sia avvalso della procedura di registrazione telematica mediante il cosiddetto M.U.I. (Modello Unico Informatico), è responsabile d’imposta, benchè, ai sensi dell’art. 57 del D.P.R. n. 131 del 1986, restino obbligate al pagamento del tributo le parti sostanziali dell’atto medesimo, alle quali, pertanto, è legittimamente notificato, in caso d’inadempimento, l’avviso di liquidazione. Questo è quanto affermato da diverse decisioni provenienti dall’Agenzia delle Entrate e dagli orientamenti di Cassazione.

Mancato pagamento delle imposte da parte del notaio

La Corte di Cassazione con un’Ordinanza del 15 ottobre 2024 n. 26800 ha precisato che, nel caso in cui un notaio ometta di versare le imposte dovute al momento della registrazione di un atto da lui rogato, l’Agenzia delle Entrate può comunque agire nei confronti delle parti coinvolte per garantire il pagamento del tributo.
Non assume importanza il fatto che le parti abbiano affidato al notaio le somme necessarie per il pagamento, qualora quest’ultimo non le abbia successivamente trasferite allo Stato.

Pertanto viene ribadito il principio secondo il quale non esistono norme che liberino le parti dall’obbligo tributario se il notaio non versa le imposte.

Come sapere quali imposte si pagano

Nel momento in cui il notaio riceve l’atto, è tenuto nei termini di legge alla registrazione, alla trascrizione e a tutti gli adempimenti post stipula, compresi quelli che attengono al profilo fiscale e al pagamento delle imposte e tasse.

Ogni atto, a seconda della sua natura, ha dei precipui tributi da sostenere, che saranno comunicati alle parti in via preventiva. Il notaio fornirà un preventivo che conterrà gli importi che dovranno essere pagati in sede di rogito, prevedendo anche le eventuali agevolazioni fiscali al ricorrere di determinati presupposti e requisiti.

Come verificare che le imposte siano state pagate

Al momento della richiesta della copia dell’atto, si potrà notare che vi saranno delle ulteriori annotazioni sull’atto: queste ultime rappresentano gli estremi di registrazione e di trascrizione dell’atto stipulato.

La legge vieta al notaio di rilasciare copie autentiche dei propri atti prima che questi siano stati registrati presso l'Agenzia delle Entrate. Di conseguenza, non è mai possibile ottenere la copia al momento della stipula o immediatamente dopo, finché il notaio non abbia versato le imposte per conto del cliente e completato la registrazione dell'atto.

Tuttavia, se una parte necessita con urgenza di un documento ufficiale che certifichi l’avvenuta stipula dell’atto, può richiedere un certificato notarile che contenga la dichiarazione dell’atto stipulato, il cosiddetto certificato di avvenuta stipula non contenente naturalmente gli estremi di registrazione e trascrizione.

Come viene rilasciata copia dell’atto

La copia dell’atto può essere rilasciata in modalità cartacea così come in via telematica. La richiesta per ottenere la copia in questa ultima modalità dovrà essere inviata al Notaio, includendo un indirizzo PEC a cui trasmetterla. È importante precisare, inoltre, che la copia inviata in formato digitale, priva della certificazione telematica di conformità, non ha lo stesso valore probatorio dell’originale e non può essere considerata una copia conforme a tutti gli effetti.

Preventivo notarile atto e imposte

Nel caso in cui si desideri avere un’idea dei costi da sostenere in tema di tasse e imposte legate alla stipula dal notaio, è possibile richiedere gratuitamente, senza dover assumere alcun tipo di impegno, un preventivo notarile.

In pochi brevi passaggi, compilando il form, sarà possibile avere un’idea delle spese e di ogni costo, scegliendo anche la zona in cui si preferisce stipulare: si tratta di un sistema che permette di risparmiare tempo nella ricerca del notaio e denaro per eventuali spostamenti.

La crisi coniugale può determinare la separazione personale dei coniugi. In sede di accordo di separazione o di divorzio è possibile che vengano pattuiti dei trasferimenti immobiliari da effettuarsi dinanzi al notaio.

In tal caso il legislatore ha previsto delle agevolazioni dal punto di vista fiscale. Vediamo in cosa consistono e come è possibile risparmiare al fine di evitare un grande esborso di denaro.

Agevolazioni fiscali per accordi di separazione e divorzio

L’art. 19 della L. 6 marzo 1987 n.74 stabilisce che sono esenti dall’imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa, comprese quelle ipotecarie e catastali, nonché la tassa archivio, gli atti e i provvedimenti relativi allo scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili del medesimo.

Ciò determina, per coloro che devono effettuare dei trasferimenti, un risparmio dal punto di vista economico in ordine alle imposte da corrispondere nelle mani del notaio che provvederà a versare all’erario.

In virtù di quanto previsto nell’art. 1, co. 20, della L. 20 maggio 2016 n. 76, (Legge Cirinnà), la norma agevolativa in oggetto si estende anche agli atti e ai documenti relativi ai procedimenti di scioglimento di un’unione civile.

Quando si applicano le agevolazioni fiscali

L’annosa questione sull’ambito applicativo delle agevolazioni fiscali in tema di accordi di separazione e divorzio, deriva dai contrastanti orientamenti sia della Corte di Cassazione che dell’Agenzia delle Entrate.

La Corte di Cassazione che, che distingueva tra “atti relativi al procedimento di separazione o divorzio” e “atti stipulati in occasione della separazione e del divorzio”, ossia solo occasionalmente connessi ad essi e, quindi, non oggetto di agevolazioni fiscali, è propensa ora ad estendere il presente trattamento tributario a tutti quelli che possono essere definiti come contratti della crisi coniugale.

In altre parole, sarebbe possibile beneficiare delle agevolazioni fiscali per tutti gli atti che regolano i rapporti patrimoniali e personali tra coniugi a seguito dello scioglimento del matrimonio o alla separazione personale.

Di diverso avviso sembrerebbe l’Agenzia delle Entrate che limita l’ambito applicativo della suddetta agevolazione ai solo casi riguardanti il profilo cd. “necessario” degli accordi di separazione e divorzio (consenso reciproco a vivere separati, affidamento della prole, assegnazione della casa familiare in funzione del preminente interesse della prole, etc.).

Trasferimento ai figli in esecuzione di separazione: agevolazioni fiscali

In seguito ad una pronuncia della Corte Costituzionale, l’Amministrazione finanziaria ha ritenuto che tale agevolazione possa richiedersi anche nel caso in cui il trasferimento venga effettuato in favore dei figli dal notaio, purché nell’accordo omologato dal Tribunale si preveda espressamente che detto trasferimento costituisca elemento funzionale e indispensabile per la soluzione della crisi coniugale.

La giurisprudenza ha riconosciuto l’agevolazione di cui sopra, anche qualora vi sia un trasferimento dai coniugi al figlio della nuda proprietà di un immobile effettuato in virtù della loro separazione personale.

Agevolazioni fiscali e negoziazione assistita e separazione innanzi all’Ufficiale dello Stato Civile

Una problematica affrontata dall’Agenzia delle Entrate attiene all’estendibilità delle agevolazioni fiscali con riferimento ai trasferimenti eseguiti in esecuzione di accordi (di separazione) in virtù di negoziazione assistita di cui all’art. 6, co. 1, del D.L. 12 settembre 2014 n.132, riconoscendo tale agevolazione in virtù del medesimo risultato cui si perviene.

Agevolazioni prima casa in caso di trasferimento in esecuzione di separazione

Può accadere che uno dei due coniugi, in esecuzione di un accordo di separazione o di divorzio debba trasferire all’altro la quota dell’immobile agevolato entro cinque anni dall’acquisto. In tal caso ci si è chiesti se si determini la decadenza dalle agevolazioni fiscali prima casa.

A tal proposito di è espressa l’Agenzia delle Entrate che è intervenuta in merito affermando che non vi sia decadenza, perché si concretizza un atto relativo al procedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione dei suoi effetti civili, con conseguente esenzione da qualsiasi imposta.

Vendita in favore di un terzo entro i cinque anni

Un altro argomento affrontato dall’Agenzia delle Entrate attiene al caso in cui venga conclusa una vendita entro i cinque anni in favore di un terzo da parte di uno o di entrambi i coniugi.

Tale fattispecie è stata oggetto di grande dibattito in virtù del fatto che l’Agenzia delle Entrate affermava il ricorrere di un’ipotesi di decadenza, contro l’orientamento della Corte di Cassazione che lo nega.

Plusvalenza e vendita nei 5 anni dal notaio

Gli esperti del settore notarile, infine, ritengono che la vendita effettuata nei cinque anni dall’acquisto dell’immobile da un coniuge all’altro in esecuzione di un accordo di separazione o divorzio non produca plusvalenza oggetto di tassazione ai sensi dell’art. 67 TUIR.

Preventivo notarile per trasferimento immobiliare

Una volta appurato che sono, dunque, oggetto di agevolazione fiscale gli accordi comportanti trasferimenti patrimoniali tra i coniugi, quelli con cui emerga l’impegno ad eseguire i detti trasferimenti in un momento successivo o quelli con cui, anche se a distanza di anni, si dia attuazione ai medesimi, potrebbe accadere di aver necessità di avere un preventivo notarile.

Mediante il sito di NotaioFacile è possibile richiedere gratuitamente un preventivo al fine di avere un quadro chiaro delle spese da sostenere, scegliendo la città in cui si preferisce stipulare; in pochi semplici passaggi e compilando il form offerto dalla piattaforma si potrà avere una risposta in breve tempo.

Nel 2024, il mercato immobiliare di Milano sta vivendo un rallentamento nelle compravendite, soprattutto nel settore residenziale. Nonostante una domanda ancora alta, l'aumento dei tassi di interesse e l'incertezza economica stanno influenzando il numero di transazioni. Le zone centrali continuano a registrare prezzi elevati, mentre le aree periferiche vedono una crescita più moderata. In questo contesto, è essenziale affidarsi a professionisti esperti per navigare un mercato sempre più complesso.

Compravendite immobiliari a Milano: dati e cause del rallentamento

Nonostante la forte domanda, nel 2024 le compravendite immobiliari a Milano hanno subito un rallentamento, soprattutto nel segmento residenziale.

Secondo i dati emersi durante l’evento “CASA: Dati, Analisi e Prospettive” organizzato dalla Camera di Commercio di Milano Monza Brianza Lodi, a Milano, le compravendite residenziali sono diminuite del 13% nel primo trimestre 2024 rispetto al 2023, passando da 5.920 a 5.141 transazioni, mentre nel secondo trimestre il calo è stato del 7% (da 6.568 a 6.087 compravendite).

Questo fenomeno è attribuibile a diversi fattori:

• Aumento dei tassi d'interesse: L'incremento dei tassi di interesse ha reso meno accessibili i mutui, scoraggiando alcuni acquirenti.
• Inflazione e incertezza economica: La persistente inflazione e l'incertezza economica causata dalla pandemia, dalla guerra in Ucraina e dalla crisi energetica hanno generato un clima di cautela tra i consumatori.
• Aumento dei costi delle materie prime: L'incremento dei costi dei materiali da costruzione ha reso più onerose le ristrutturazioni e le nuove costruzioni, incidendo sui prezzi finali degli immobili.

Il rallentamento delle compravendite pone un focus maggiore sulla necessità di consulenza qualificata. In questo contesto, il notaio svolge un ruolo essenziale, non solo nella redazione del contratto di compravendita, ma anche nella verifica della correttezza degli atti e nella protezione delle parti coinvolte. Le fluttuazioni dei prezzi e la complessità crescente delle transazioni richiedono un controllo attento e una consulenza legale costante, per evitare rischi legati alla validità degli atti e alle problematiche fiscali che potrebbero sorgere.

Prezzi alle stelle: un trend inarrestabile?

Il mercato immobiliare milanese ha confermato nel 2024 una tendenza al rialzo dei prezzi, con un aumento medio del 2% per le abitazioni residenziali. In particolare:

• Il centro storico ha registrato un valore medio di 10.500 euro/mq,
• Zone prestigiose come Brera hanno superato i 15.000 euro/mq.
• I quartieri semi-centrali, invece, si sono posizionati tra i 7.500 e i 9.000 euro/mq.

Quali possono essere le ragioni di questa tendenza al rialzo dei prezzi immobiliari a Milano:

• Forte domanda: La città è sempre più attrattiva per investitori, giovani professionisti e famiglie, alimentando una domanda costante di abitazioni.
• Scarsa offerta: La carenza di nuovi immobili sul mercato, unita alla ristrutturazione di molti edifici storici, contribuisce a limitare l'offerta e a far salire i prezzi.
• Nuove infrastrutture: Progetti come la metropolitana M4 e le opere per le Olimpiadi invernali 2026 stanno riqualificando alcune zone della città, aumentando il loro valore.

L’aumento dei prezzi degli immobili, soprattutto nelle zone più centrali e in fase di riqualificazione, pone sfide anche in termini di valutazioni immobiliari. Il notaio, insieme ad altri esperti, è fondamentale per garantire che i valori indicati nei contratti siano corretti e conformi alla realtà del mercato. Un errore nella valutazione può infatti portare a problematiche legali o fiscali che potrebbero danneggiare le parti coinvolte, soprattutto in un contesto di crescente incertezza economica.

Panoramica del Mercato Immobiliare a Milano: Osservazioni e Trend

Il mercato immobiliare di Milano si caratterizza per una forte polarizzazione tra le zone centrali e quelle periferiche. Le aree più prestigiose, come il Centro Storico e i Navigli, continuano a registrare una domanda elevata, con prezzi al metro quadro che riflettono il loro status esclusivo.

In queste zone, i prezzi sembrano aver raggiunto una fase di stabilità, grazie anche alla crescente ricerca di immobili storici e ristrutturati. Al contrario, le zone di nuova urbanizzazione, come Porta Nuova e CityLife, stanno vedendo una crescita costante dei prezzi, sostenuta dall'interesse crescente da parte di investitori e giovani professionisti. Queste aree si stanno affermando come nuovi punti di riferimento, grazie alla qualità degli immobili e dei servizi offerti.

Anche nelle zone periferiche, pur con prezzi più contenuti, si registra una domanda crescente, soprattutto per soluzioni abitative più economiche, con una crescita moderata che contraddistingue questo segmento. L'attenzione per gli immobili di alta qualità, in particolare quelli ristrutturati, è un trend che attraversa tanto le aree centrali quanto quelle più moderne. Tuttavia, l'aumento dei tassi di interesse potrebbe rallentare leggermente la crescita dei prezzi nel breve periodo, influenzando le dinamiche del mercato.

Fattori che influenzano i prezzi

Diversi fattori determinano il prezzo di un immobile a Milano, a partire dalla sua posizione, che resta il principale elemento di valutazione. Le zone centrali o prestigiose vedono un incremento dei prezzi rispetto alle aree periferiche. Le caratteristiche specifiche dell’immobile, come le dimensioni, il numero di locali, lo stato di manutenzione e la presenza di spazi esterni come balconi o terrazzi, influenzano significativamente il valore finale.

Inoltre, la vicinanza a servizi essenziali, come mezzi pubblici, scuole, negozi e parchi, incrementa ulteriormente la domanda e, di conseguenza, il prezzo. Infine, le condizioni generali del mercato immobiliare, come l’offerta e la domanda, le politiche governative e l’andamento dell’economia, sono fattori che giocano un ruolo determinante nell’evoluzione dei prezzi.

Il ruolo del notaio nel mercato immobiliare milanese

Con l'aumento dei prezzi e la complessità delle transazioni immobiliari, il notaio è una figura chiave. Oltre a redigere e autenticare gli atti di compravendita, il notaio assicura la conformità degli atti agli standard legali e fiscali, evitando il rischio di contenziosi o problematiche future. In un mercato con forti oscillazioni dei prezzi, un'accurata valutazione e un'attenta analisi legale dei contratti sono essenziali per garantire la protezione di tutte le parti coinvolte.

Il notaio si occupa anche della verifica della documentazione catastale e della regolarità urbanistica dell’immobile, nonché della gestione di eventuali ipoteche o pendenze fiscali. Questo ruolo diventa ancora più cruciale in un mercato in evoluzione, dove la legalità e la trasparenza sono indispensabili per evitare problematiche legate agli aumenti dei valori degli immobili.

Conclusioni

Il mercato immobiliare di Milano nel 2024 si presenta come un panorama complesso e in continua evoluzione. Se da un lato si assiste a un aumento dei prezzi, con tendenze che vedono il centro storico e le zone in espansione come le più richieste, dall'altro è emerso un rallentamento nelle compravendite, soprattutto nel segmento residenziale. La domanda, sebbene elevata, sta facendo i conti con l'aumento dei tassi di interesse, l'inflazione e l'incertezza economica. Nonostante queste sfide, Milano rimane un polo d'attrazione per investitori e giovani professionisti, alimentando la ricerca di immobili di alta qualità, in particolare quelli ristrutturati o di nuova costruzione.

In questo contesto, il ruolo del notaio è fondamentale: non solo garantisce la legalità e la sicurezza delle transazioni immobiliari, ma offre anche una consulenza indispensabile per affrontare le complessità del mercato, assicurando che ogni contratto rispetti la normativa vigente e tuteli tutte le parti coinvolte.i.

Inoltre, per orientarsi al meglio tra le diverse opportunità e sfide del mercato, è fondamentale rivolgersi anche a un'agenzia immobiliare esperta, che può offrire una conoscenza approfondita delle zone e dei trend del mercato, aiutandoti non solo a trovare l'immobile giusto, ma anche a negoziare le migliori condizioni di acquisto o affitto, garantendo un supporto continuo durante tutta la transazione.

L’acquisto di una casa dal notaio è sempre uno dei sogni più diffusi quando si raggiunge una stabilità economica e si intende investire nel cosiddetto mattone. Tuttavia nella maggior parte dei casi, nel momento in cui si decide di intraprendere tale tipo di investimento immobiliare, si è completamente disorientati in quanto non si conosce il percorso giusto, ma soprattutto il punto di partenza ideale per iniziare con il piede giusto.

Sebbene la fase iniziale preveda una serie di scelte che, apparentemente esulano dal ruolo che ricopre il notaio all’interno del rogito di acquisto, è importante rivolgersi sin dall’inizio per evitare di avere spiacevoli sorprese. Vediamo cosa c’è da sapere e quali sono le fasi iniziali antecedenti al rogito.

Come iniziare la ricerca di una casa

La ricerca della casa giusta da comprare nella maggior parte dei casi spaventa soprattutto nella fase embrionale dell’investimento in quanto non si sa da dove iniziare: molte persone si rivolgono immediatamente alle agenzie immobiliari proprio per velocizzare i tempi e per chiudere l’affare evitando delle ricerche estenuanti.

Altri, invece, preferiscono interfacciarsi con i venditori-proprietari in modo diretto, senza aver a che fare con mediatori e intermediari, raccogliendo informazioni nella zona in cui si preferirà andare a vivere. Tuttavia questo tipo di scelta dipende dalla zona, dalle proprie esigenze tempistiche, così come da altri numerosi fattori che possono variare a seconda delle singole circostanze.

Comprare casa con o senza mutuo

Uno dei punti iniziali da dover affrontare, oggetto di un’importante riflessione, attiene all’eventuale richiesta del mutuo. Non tutti coloro che si accingono al primo investimento immobiliare dispongono di risorse economiche sufficienti, tali da poter integralmente essere utilizzate per il pagamento del prezzo. Ciò potrebbe determinare in una fase iniziale una sensazione di scoraggiamento in quanto le cifre richieste talvolta eccedono di gran lunga il denaro che si ha a disposizione. Per tali ragioni occorrerà rivolgersi a un istituto di credito, generalmente una Banca, per richiedere un mutuo.

Nel caso in cui si voglia richiedere un finanziamento, è possibile che ci vorrà del tempo prima di ottenere l’esito positivo a seguito della richiesta. L’allungamento dei tempi potrebbe derivare dalle verifiche che la Banca deve effettuare sull’immobile oggetto di acquisto: generalmente, infatti, viene garantita la restituzione della somma mutuata, comprensiva di interessi, con la concessione di una garanzia, come l’ipoteca.

L’ipoteca è iscritta proprio sull’immobile oggetto di vendita e per tali ragioni, la Banca provvederà ad accertarsi che l’immobile sia in regola e non abbia alcuna problematica.

Trattative iniziali prima di comprare casa

Può accadere che le parti non addivengano immediatamente all’accordo, ma provvedano ad affrontare l’investimento immobiliare suddividendo l’acquisto in varie fasi.

Potrebbero, in una fase iniziale delle trattative, stabilire dei punti fermi, stilare una minuta, un progetto del contratto, prima di procedere alla reale ed effettiva contrattazione: ciò potrebbe essere utile al fine di comprendere quali siano le esigenze imprescindibili per l’acquisto di un immobile.

Ad esempio decidere solo nella fase finale della contrattazione, se i mobili nella casa siano compresi o meno nell’acquisto, potrebbe comportare una battuta di arresto nella contrattazione. Oppure si pensi al caso in cui il venditore richieda una cifra di gran lunga superiore rispetto alle aspettative potrebbe configurarsi come una spiacevole sorpresa, pertanto è opportuno delineare già dall’inizio ogni aspetto legato al trasferimento immobiliare.

Perché contattare il notaio sin dall’inizio

Il notaio è una figura centrale e di spicco all’interno del rogito di acquisto casa: non deve, infatti, essere considerato, come avviene nell’immaginario collettivo, come il pubblico ufficiale che appone una firma nel contratto di compravendita e appone il sigillo.

Anche nel caso in cui venga richiesto un mutuo, la Banca richiederà proprio al notaio la relazione preliminare notarile avente ad oggetto la descrizione dell’immobile, in particolare la “storia” dello stesso nell’ultimo ventennio.

I controlli iniziali del notaio

I controlli effettuati dal notaio, nella fase iniziale delle trattative, non devono essere sottovalutati e sono particolarmente preziosi per procedere in sicurezza e con serenità nell’investimento. Tali verifiche avvengono in base a una serie di documentazioni che vengono fornite dal venditore e che il notaio potrà analizzare e confrontare anche con i dati che risultano dalle visure ipotecarie e catastali.

Rientrano questi ultimi negli adempimenti pre-stipula che il notaio è tenuto ad effettuare in virtù del ruolo che ricopre, offrendo un servizio di elevata qualità professionale che non può essere sostituito da altri professionisti.

Preventivo per iniziare dal notaio online

Nel caso in cui si abbiano informazioni sufficienti per consentire al notaio di preparare un preventivo, tramite la piattaforma di NotaioFacile in pochi semplici passaggi, sarà possibile richiedere un preventivo gratis, senza dover assumere alcun impegno nei confronti del notaio o della piattaforma.

Si tratta di un servizio che, oltre ad essere gratuito, consente di scegliere anche il notaio più vicino alla propria città per evitare di compiere spostamenti e di perdere denaro. Iniziare sin da subito a entrare in contatto diretto con un notaio è la scelta più saggia che permette di effettuare l’investimento immobiliare, come abbiamo analizzato, in totale sicurezza.

Quando si compra casa dal notaio è importante valutare, con un’attenta analisi, le caratteristiche della stessa, non soffermandosi solo sulla posizione geografica, sull’apparente e gradevole aspetto e su altri fattori che sono visibili con un semplice sopralluogo.

Esistono delle pecche che potrebbero emergere solo da uno studio più approfondito, ma nel caso in cui si venga seguiti da esperti in materia che effettueranno i dovuti controli, non si correranno rischi

Tra i vari controlli è importante occuparsi della prestazione energetica dell’immobile, rilevabile nel cosiddetto attestato di prestazione energetica, che incide anche sugli eventuali costi periodi relativi ai consumi. Ecco perché è importante conoscere i vantaggi e gli svantaggi che può avere un cappotto termico per una casa da comprare dal notaio.

Come controllare le caratteristiche di una casa

Per controllare le caratteristiche di una casa ed essere sicuri che l’investimento immobiliare sia quello giusto, occorre farsi affiancare dai professionisti del settore: si tratta di tecnici in materia immobiliare che sapranno accompagnare, in maniera professionale e consapevole, nell’acquisto della prima o della seconda casa.

Il più importante, tra i professionisti in materia, è il notaio in quanto oltre ad essere colui che redigerà l’atto di compravendita notarile, effettuerà dei controlli giuridici sull’immobile che possono evitare dei grandi errori di valutazione.

Acquisto casa con cappotto termico

Spesso si legge tra le descrizioni degli annunci che la casa è dotata di cappotto termico e in alcuni casi ciò può comportare un innalzamento del prezzo e quindi un esborso di denaro maggiore rispetto ad altre tipologie di abitazione.

Il cappotto termico rappresenta un netto miglioramento del fabbricato in termini di prestazioni energetiche, soprattutto quando si tratta di un immobile indipendente, che non sia parte di un edificio a più piani o di un condominio.

Tale caratteristica è particolarmente ricercata in abitazioni dove le pareti esterne non hanno un grado di isolamento molto elevato, determinando perdite di calore durante i mesi invernali e un eccessivo surriscaldamento nelle stagioni calde.

Differenza tra cappotto termico interno ed esterno

Quando si parla di cappotto termico esterno si intende una copertura che offre un maggiore isolamento, la riduzione dei conti termici e una protezione da possibili danni come crepe o muffa. È molto diffuso qualora la casa che si intende comprare dal notaio sia ubicata in piccoli edifici in ville unifamiliari e per le facciate dei condomini. Naturalmente una casa con questo tipo di cappotto termico potrebbe avere un costo maggiore: nella stessa zona quindi potrebbero esservi delle differenze di prezzo dovute proprio a questo tipo di caratteristiche.

Nel caso di acquisto casa dal notaio con cappotto termico interno, presente principalmente in case site nei grandi palazzi, ciò potrebbe comportare una riduzione degli spazi proprio perché sono posizionati all’interno della casa, creando spessore, ma coloro che scelgono tale soluzione non sostengono gli stessi costi (più elevati) di un cappotto termico esterno.

Vantaggi del cappotto termico di una casa

L’acquisto di una casa con cappotto termico dal notaio può senza dubbio avere dei vantaggi dal punto di vista dell’efficienza energetica infatti il materiale isolante utilizzato per l’installazione consente di mantenere una temperatura più costante all’interno della casa. Ciò può comportare una riduzione dei costi periodici sui consumi. Naturalmente avere una temperatura più confortevole costituisce un plus che non è da sottovalutare, soprattutto in delle zone in cui il tasso di umidità è particolarmente altro.

Nel caso in cui si intenda invece comprare la casa e successivamente istallare un cappotto termico ciò potrebbe aumentare il valore dell’immobile ed avere anche un impatto diverso nel mercato immobiliare.

Svantaggi del cappotto termico di una casa

Comprare una casa dal notaio con cappotto termico oltre ad avere degli svantaggi può avere anche degli svantaggi. Infatti potrebbero sorgere dei costi in relazione alla manutenzione nel corso nel tempo: nel caso in cui l’installazione non sia stata eseguita in maniera corretta potrebbero verificarsi dei problemi come infiltrazioni d’acqua o altri tipi di danni strutturali.

Un altro svantaggio potrebbe presentarsi dal punto di vista estetico o anche dal punto di vista del ridimensionamento degli spazi, qualora il cappotto termico sia interno.

Durata cappotto termico

Nel momento in cui si decide di comprare casa dal notaio, conoscere l’efficienza energetica è un’informazione da non sottovalutare e quindi informarsi anche sullo stato in cui versa il cappotto termico dell’abitazione è di rilevanza notevole.

Tuttavia non c’è da preoccuparsi in quanto il cappotto termico, qualora sia stato effettuato un lavoro a regola d’arte e vi sia stata la giusta manutenzione, può durare tanti anni e pertanto non rientra in quelle spese da dover necessariamente prendere in considerazione nel breve termine.

Preventivo notarile acquisto casa con cappotto termico

Nel momento in cui si decide di comprare una casa dal notaio e soprattutto qualora si abbia trovato l’abitazione giusta adatta alle proprie esigenze, con o senza cappotto termico, è possibile tramite la piattaforma di NotaioFacile richiedere gratuitamente un preventivo notarile, senza dover sostenere alcun costo di registrazione o iscrizione alla piattaforma.

In pochi semplici passaggi, compilando il form offerto dalla piattaforma offrendo, quindi, le informazioni basilari, sarà possibile avere in breve tempo una risposta avente ad oggetto i costi, relativi a tasse e imposte, per il trasferimento immobiliare.

Questo servizio totalmente gratuito che non vincola ad alcun tipo di impegno, dà inoltre la chance di scegliere il notaio più vicino, evitando perdite di tempo e di denaro per eventuali spostamenti.

Quando si compra casa dal notaio è importante informarsi sulle caratteristiche della casa sotto molteplici punti di vista.

Infatti l’analisi del fabbricato deve essere effettuata in modo meticoloso con l’assistenza del notaio e con i tecnici del settore al fine di evitare di commettere errori che possano compromettere l’affare.

Le case, specialmente quelle site in condomini e palazzi, presentano dei balconi o delle terrazze che possono avere le caratteristiche più diverse. Vediamo quali sono le differenze tra case con balconi e terrazzi e perché occorre un’indagine approfondita.

Comprare casa con balcone dal notaio

Quando dall’annuncio immobiliare o dalla descrizione della casa da parte del venditore si rinvenga la presenta di un balcone, è opportuno approfondire l’indagine per comprendere di che tipo di balcone si tratta.

In generale con il termine balcone si intende una sporgenza a sbalzo dalla facciata dell’edificio, completa di ringhiera e parapetto che ha funzione di protezione e sicurezza.

La sua funzione è sicuramente di affaccio per chi abita nell’immobile e ciò può conferire anche maggiore luminosità agli ambienti qualora si abbia una vetrata e un risparmio economico in termini di consumo soprattutto per le ore del giorno, ma è anche un elemento architettonico ornamentale che rende unici alcuni edifici.

Tipi di balcone: balcone a loggia e incassato

Quando si parla di balcone è possibile individuarne diverse tipologie.

Si sente parlare di casa con balconata che altro non è che l’estensione di un balcone, che quindi si protrae per una certa lunghezza. Talvolta negli annunci immobiliare è possibile rinvenire anche i termini “balcone a loggia” che prevedono un tipo di balcone incassato parzialmente nella facciata dell’edificio che esce dunque in parte in parte dal profilo del palazzo.

I balconi, invece, interamente incassati, sono ricavati da rientranze delle murature dell’edificio, non essendovi sporgenze all’esterno dell’edificio. Tale differenza è importante nel caso in cui vi siano da effettuare delle ripartizioni dei costi di lavori di risanamento, poiché gli interventi sono ripartiti in parti uguali, mentre sono a carico del proprietario del balcone i costi che si riferiscono all’impermeabilizzazione e pavimentazione, nonché delle verniciature dei parapetti. Le altre spese di mantenimento come interventi sui frontalini o parapetti fanno parte della facciata, e quindi saranno ripartiti tra tutti i condomini in base alle tabelle millesimali e al regolamento di condominio.

Tipi di balcone: balcone a castello e balcone a cielo aperto

In alcuni fabbricati è possibile anche incontrare i cosiddetti balconi a castello che altro non sono che tipi di balconi incassati che con i parapetti contribuiscono a disegnare il profilo dell’edificio; dall’esterno tuttavia sono evidenti e non sono ricompresi nel perimetro del palazzo.

Altro tipo di balcone può essere a cielo aperto che sono predisposti di un passaggio di cui possono fruire più condomini per accedere ai singoli appartamenti.

In tal caso diventano spazi comuni dell’edificio e sono disciplinati dal regolamento di condominio. Ciò comporta che le spese relative alla manutenzione vengono ripartite tra i condomini in base a quanto stabilito dal suddetto regolamento.

Comprare casa con terrazza dal notaio

Oltre a una casa con un balcone è possibile anche trovare tra gli annunci immobiliari una casa con terrazza. In particolare spesso ci si imbatte in terrazza a livello.

Tendenzialmente, la casa con terrazza a livello è composta da una zona scoperta posta contestualmente sia al vertice di alcuni vani che sullo stesso piano di altri.

Il terrazzo a livello forma parte integrante, sia strutturalmente che funzionalmente, della casa a cui fa riferimento, in quanto, per il modo in cui è realizzata, è destinata soprattutto a dare un affaccio ed ulteriori comodità all’appartamento cui è collegata e del quale costituisce una proiezione verso l’esterno.

Caso ben diverso è invece il cosiddetto terrazzo condominiale, a disposizione di tutti i condomini, inteso come parte comune: in questo caso tutti dovranno sostenerne le spese di manutenzione

La legge non si limita a descriverlo, ma ne regolamenta anche gli usi. In particolare, esso può essere utilizzato per vari scopi, purché sia liberamente accessibile e fruibile da parte di tutti i condomini.

Cosa controllare del balcone o terrazza prima del rogito

Una delle problematiche da affrontare quando la casa da comprare dal notaio presenta un balcone o una terrazza è se sia stata costruita con apposito provvedimento. Talvolta può accadere che, durante i controlli antecedenti al rogito, dopo avere preso visione della planimetria, ossia del disegno grafico che rappresenta l’immobile al catasto, si scopra che non sia raffigurato come parte dell’abitazione.

Ciò potrebbe determinare l’approfondimento delle indagini al fine di capire se la costruzione, ad esempio della terrazza, sia abusiva e quindi realizzata senza alcun tipo di permesso dal Comune in cui è sito l’immobile.

È opportuno ricordare che gli immobili che presentano abusi edilizi sono incommerciabili e quindi non possono essere oggetto di vendita dal notaio.

Controlli del notaio acquisto casa

I controlli del notaio per l’acquisto di una casa non attengono solo al profilo edilizio e urbanistico, ma anche a quello catastale e giuridico. Il notaio infatti, mediante le visure ipo- catastali, accede sia al Catasto che ai Registi immobiliari per verificare che l’immobile non presenti problemi, come ad esempio trascrizioni pregiudizievoli o pesi, che possano provocare delle problematiche una volta acquistati con atto pubblico notarile.

Tali controlli conviene effettuarli prima di intraprendere una scelta definitiva dell’acquisto e quindi durante la fase delle trattative: scoprire infatti che il balcone o la terrazza non siano stati autorizzati alla costruzione può rappresentare un problema di particolare rilevanza.

Quando si decide di comprare un immobile dal notaio, che sia un terreno, una casa o un locale commerciale, è importante fare delle valutazioni prodromiche prima di intraprendere un investimento così impegnativo.

Tuttavia non sempre si è in grado di effettuare delle valutazioni con le dovute competenze in virtù dei molteplici aspetti, anche tecnici e settoriali, da dover considerare.

Vediamo cosa c’è da sapere e cosa è necessario valutare prima di comprare un immobile dal notaio, al fine di evitare di commettere errori grossolani che possano compromettere il successo dell’investimento.

Come valutare una casa da comprare

Comprare la prima o la seconda casa è un passo importante che spesso spaventa a causa dei costi che ne implica. Non dovrà, infatti, sostenersi soltanto il prezzo da pagare al venditore, ma bisognerà anche considerare le spese legate alle tasse e alle imposte per il trasferimento immobiliare.

La valutazione di un immobile non può essere effettuata soltanto con un sopralluogo in quanto molti aspetti non sono rinvenibili visitando semplicemente la casa, ma occorre approfondire l’analisi accedendo alle documentazioni da richiedere al venditore, relative anche al settore urbanistico, edilizio e catastale.

Valutare efficienza energetica

Informarsi sull’efficienza energetica, prima di decidere di comprare una casa, è uno step molto rilevante. Sempre più spesso le case offerte nel mercato immobiliare presentano degli impianti che permettono un notevole risparmio energetico, ma non tutte le abitazioni presentano questi vantaggi. Per tali ragioni accedere alla documentazione relativa ai consumi di un immobile, ossia all’attestato di prestazione energetica, permette di compiere una valutazione sulla casa da comprare dal notaio con maggiore consapevolezza.

Valutare caratteristiche casa

Le caratteristiche da dover considerare sono le più disparate in quanto il valore cresce se la casa è appena stata ristrutturata, se presenta impianti fotovoltaici ed è ecosostenibile, se è panoramico e molto luminoso, se presenta un impianto di riscaldamento autonomo.

Invece il valore può abbassarsi nel caso in cui sia un immobile molto datato, non ristrutturato di recente, poco luminoso, decentrato e lontano dai mezzi di trasporti, se è sito ai piani bassi di un grande edificio composto da più piani.

Pertanto i fattori che influiscono e determinano il valore di un immobile sono davvero tanti e pertanto essere assistiti da dei tecnici, così come dal notaio che analizzerà dal punto di vista giuridico la casa, è di importanza fondamentale.

Valutazione giuridica degli immobili

Il notaio si occupa delle cosiddette visure ipo-castali e in particolare accede ai registri immobiliari per comprendere se l’immobile sia gravato da ipoteche, pesi pregiudizievoli, domande giudiziali in corso.

Per tali ragioni si presenta come il professionista esperto che può offrire un quadro chiaro e dettagliato del fabbricato, così come del terreno dal punto di vista giuridico.

Essere a conoscenza il prima possibile durante la fase delle trattative della presenza di un’ipoteca, è di primaria importanza in quanto evita di incorrere in truffe immobiliari.

Valutazione provenienza immobili

Un altro punto da non sottovalutare attiene alla provenienza: se per esempio l’immobile da comprare sia pervenuto per donazione al venditore, potrebbe comportare dei rischi, in quanto se gli altri legittimari (figli, coniuge, in assenza di figli genitori) non siano stati soddisfatti, può accadere che intentino un’azione giudiziaria affinché vengano riconosciuti i loro diritti sulla successione.

Ciò potrebbe anche comportare delle difficoltà da parte degli istituti di credito al rilascio di mutui compromettendo anche l’investimento. Anche nel caso in cui sia pervenuto con usucapione potrebbero sorgere dei rischi. Pertanto l’analisi giuridica si estende anche in questo ambito e appare tra le questioni più delicate per l’acquisto di un immobile.

Come valutare un locale commerciale da comprare

Sebbene per il locale commerciale vi siano dei punti in comune con la casa, occorre prestare attenzione anche ad altri elementi da valutare. Infatti per un locale commerciale scegliere la posizione è un fattore da prendere in considerazione, prima di ogni altro aspetto in quanto una zona strategica potrebbe comportare il successo dell’investimento immobiliare.

Tuttavia è altresì importante l’attività che si deve svolgere all’interno dell’immobile, in quanto se il contatto con il pubblico è diretto, la posizione appare un elemento determinante per la scelta, mentre se il tipo di attività non richiede un contatto con il pubblico potrebbe anche essere conveniente scegliere un immobile decentrato.

Come valutare un terreno da comprare

Ai fini della valutazione di un terreno da comprare dal notaio, è importante tenere in considerazione in primis il tipo di terreno, in quanto un terreno edificabile avrà un valore differente rispetto a un terreno agricolo.

Un terreno da coltivare ha un valore sicuramente diverso rispetto a un terreno su cui è possibile costruire un fabbricato sia ad uso abitativo, sia per un investimento di altro tipo, per un’attività commerciale.

Naturalmente il prezzo al metro quadro cambia da zona in ona, così come dalla città e pertanto occorre informarsi anche sul trend del mercato immobiliare nella medesima zona.

Perché conviene saper valutare un immobile

Conoscere i criteri di valutazione può essere conveniente in quanto non sempre ad esempio gli interessi con l’agenzia immobiliare coincidono.

Talvolta la necessità di concludere al più presto la trattativa si scontra con la necessità di approfondire alcune documentazioni e altri aspetti personali che attengono all’investimento.

Pertanto avere un’idea generale dei parametri da considerare può risultare particolarmente utile per affrontare il tutto, soprattutto con l’aiuto di un notaio.

Quando si decide di effettuare il primo importante investimento immobiliare, come l’acquisto di una casa, spesso si procede per fasi, ossia non si perfeziona immediatamente il contratto di compravendita che comporta il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile, ma si sceglie di concludere prima una proposta di acquisto oppure un compromesso, chiamato nel gergo tecnico contratto preliminare.

Può accadere che nelle fasi intermedie, antecedenti al contratto definitivo di vendita dal notaio, si intenda versare una caparra, come anticipo del prezzo. Ma a che serve e a chi va intestata? Cosa succede se vi sono più venditori-proprietari della casa? E se non si voglia consegnare il denaro nelle mani del venditore, ma si preferisca depositarlo temporaneamente dal notaio? Vediamo cosa c’è da sapere e come è possibile tutelarsi se si anticipa il pagamento di parte del prezzo della compravendita immobiliare dal notaio.

Funzione della caparra confirmatoria

Quando si parla di caparra confirmatoria si intende un anticipo del pagamento del prezzo pattuito nella compravendita immobiliare. È importante analizzare le sue funzioni al fine di comprenderne a pieno l’utilità.

In primis rappresenta la prova dell’esistenza di un accordo, ossia di un contratto di cui si vuole rafforzare l’adempimento e le relative prestazioni.

Altra funzione, naturalmente più conosciuta, è quella di fungere da acconto: la caparra è versata anche quale esecuzione anticipata del pagamento del prezzo in base al contratto principale, ossia la vendita, in quanto le parti imputeranno tale anticipo del prezzo al momento della conclusione del definitivo.

Infine, la caparra svolge una funzione indennitaria e ciò vuol dire che la parte che decide di non adempiere, infatti, una volta stabilito il recesso dal contratto, potrà considerarsi ristorata limitatamente alla somma ricevuta ovvero limitatamente alla somma che potrà richiedere alla controparte.

Quando si dà la caparra nella vendita

La caparra non ha un effetto obbligatorio, ossia la parte compratrice non si obbliga a versare il denaro, ma sostanzialmente corrisponde in sede di compromesso un anticipo del prezzo nelle mani del venditore proprietario della casa, nelle modalità conformi alla legge, ossia mediante assegno circolare, assegno bancario, bonifico o in contanti, nei limiti previsti dalla normativa antiriciclaggio.

Quindi ciò che si realizza è un passaggio di denaro vero e proprio anche se si è in una fase non conclusiva dell’accordo, ma nel contratto preliminare di compravendita, anche conosciuto come compromesso.

A chi va intestata la caparra

Una delle domande che apparentemente può sembrare banale è a chi vada intestato, ad esempio, l’assegno che viene versato come caparra al momento della conclusione del preliminare. La risposta appare semplice nel momento in cui vi sia un solo proprietario venditore, in quanto sarà l’unico intestatario dell’assegno circolare, qualora lo si scelga come metodo di pagamento.

La questione diventa più complessa nel caso in cui si tratti di più comproprietari o nel caso in cui si scelga di ricorrere al deposito prezzo dal notaio. È stato presentato come esempio di mezzo di pagamento l’assegno circolare, ma non è escluso che si possa procedere anche mediante bonifico bancario, come accennato sopra.

A chi va intestata la caparra in caso di più venditori

Il problema si pone nel momento in cui vi siano più venditori in quanto l’immobile che si intende comprare è in comproprietà. In tal caso è opportuno prevedere, ad esempio, più assegni di un importo proporzionato alla quota di comproprietà.

Pertanto poniamo un esempio: nel caso in cui vi siano due comproprietari (si pensi al caso in cui siano due fratelli che abbiano ereditato la casa da comprare) e la caparra sia pari a 20.000 euro, è opportuno che la somma di denaro sia intestata con due assegni differenti del medesimo importo, ossia di 10.000 euro, a ciascun comproprietario.

Caparra e deposito prezzo dal notaio

Può accadere che la caparra non sia consegnata direttamente al proprietario o ai proprietari, qualora l’immobile sia in comproprietà tra più soggetti, ma venga depositata presso il conto dedicato del notaio, mediante il cosiddetto deposito prezzo. Infatti può accadere che la parte compratrice richieda una tutela e che pertanto tale somma di denaro venga consegnata al venditore solo nel caso in cui al momento del definitivo non vi siano pesi o prescrizioni pregiudizievoli.

Ciò rappresenta una forma di tutela in quanto qualora dovesse sorgere un’ipoteca tra il compromesso e il definitivo o un qualsiasi alto peso pregiudizievole sulla casa, la somma di denaro verrà restituita nelle mani del compratore e non sarà consegnata al venditore. Il deposito prezzo può essere richiesto anche da più parti.

Consulenza notaio e caparra

Richiedere una consulenza notarile e confrontarsi per le possibili soluzioni, accogliendo il ventaglio di opzioni offerto dal notaio, può essere un’importante fase per comprendere quale sia la migliore strada percorribile.

Il notaio, infatti, non è solo colui che appone la firma a un contratto in calce e il professionista preposto alla ricezione del denaro da versare all’erario, ma è colui che ha una preparazione giuridica specializzata nel settore e quindi esperto in materia.

Avere un quadro chiaro delle conseguenze che può determinare il versamento di una caparra, così come la scelta del deposito prezzo presso il conto dedicato del notaio può essere utile per compiere un passo così impostante, come quello di comprare una casa, con maggiore consapevolezza e serenità.

Può accadere che due conviventi decidano di comprare casa in comproprietà dal notaio diventandone, quindi, proprietari ciascuno per la quota i ½. Ciò rappresenta un passo importante nel rapporto di coppia in quanto, sebbene non sia paragonabile al matrimonio, consolida il legame anche dal punto di vista giuridico.

Nell’acquisto prima casa dal notaio, è possibile usufruire di agevolazioni fiscali che consentono di risparmiare nell’acquisto: si tratta di un’opportunità offerta dalla legge proprio per il rilancio del mercato immobiliare e per far sì che sempre più giovani decidano di comprare casa. Vediamo quali sono le agevolazioni e quando si parla di convivenza.

Che cos’è il contratto di convivenza

Quando si ha un legame affettivo con un’altra persona e si vogliano regolare i rapporti patrimoniali mediante un contratto, è possibile stipulare dal notaio un contratto di convivenza con cui si definisce una reciproca assistenza morale e materiale.

Il contratto di convivenza, è stato introdotto e disciplinato dalla l.76/2016 (legge Cirinnà) e ha lo scopo di definire i rapporti patrimoniali tra i conviventi di fatto registrati, maggiorenni dello stesso sesso o di sesso diverso, non legati da rapporti di matrimonio, unione civile, o altro contratto di convivenza.

Come si accerta la stabile convivenza?

Uno dei principali problemi che ci si pone, a differenza delle unioni civili e del matrimonio, è accertare la stabile convivenza che, grazie alla legge Cirinnà, ha ricevuto la sua disciplina per facilitare anche la regolamentazione.

La stabile convivenza, che deve esistere nel contratto di convivenza, si accerta mediante una dichiarazione anagrafica registrata nel Comune di residenza delle parti e rappresenta un elemento probatorio, finalizzato all’accertamento dell’inizio della convivenza e non costituisce un presupposto di validità del contratto.

Qual è la differenza con i “conviventi di fatto”?

La nozione di convivenza di fatto non prevede la registrazione nei registri anagrafici del Comune di residenza della dichiarazione anagrafica. Tale adempimento non costituirebbe, in questo caso, un elemento costitutivo del rapporto.

Agevolazioni fiscali prima casa conviventi

Per poter usufruire delle agevolazioni prima casa è necessario che ricorrano determinati presupposti e requisiti stabiliti dal legislatore, anche nel caso in cui si tratti di conviventi.

È, innanzi tutto, necessario che chi acquista casa non sia proprietario di altro immobile situato nello stesso Comune dell’immobile che si vuole comprare, idoneo ad essere adibito ad abitazione: anche  se si è titolari in comunione legale dei beni con l’altro coniuge, non sarà possibile beneficiare delle agevolazioni fiscali.

È, inoltre, indispensabile che colui che intende acquistare non sia titolare di altri diritti come il diritto di uso, di abitazione, di usufrutto su un altro fabbricato sito nel medesimo Comune. Per poter usufruire delle agevolazioni, colui che compra non deve avere sul territorio nazionale altri immobili per i quali abbia usufruito delle agevolazioni prima casa: la legge infatti non consente di duplicare un beneficio di cui si è già usufruito.

Analizzando gli ulteriori requisiti richiesti dalla legge, è necessario che colui che compra la casa abbia la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile o si impegni a trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto e di ciò il notaio ne darà atto nel contratto di vendita.

Convivenza e perdita agevolazioni fiscali

Uno dei problemi più volte affrontato dai giudici, anche della Cassazione, è la sorte delle agevolazioni fiscali prima casa una volta che è venuta meno la convivenza.

Il caso è stato analizzato in maniera specifica dall’Agenzia delle Entrate che ha dovuto rispondere a un quesito particolarmente diffuso, in cui un notaio stipulava in atto di trasferimento immobiliare con cui una persona cedeva la quota di metà della casa alla sua ex convivente, madre delle sue figlie, a fronte dell’accollo della quota di metà del mutuo stipulato proprio per l’acquisto della casa. Una volta cessata la convivenza gli ex conviventi si erano accordati proprio in tal senso, prevedendo la cessione della quota di metà della casa.

In caso di scioglimento della convivenza non sono stati introdotti procedimenti da rispettare per tutelare l’eventuale crisi del rapporto dei conviventi come invece avviene in caso di scioglimento del matrimonio o dell’unione civile, come vedremo.

Non è possibile, secondo l’Agenzia delle Entrate, equiparare i due rapporti e per questo non è possibile applicare l’esenzione dell’imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa.

Non è bastata, quindi, la Legge Cirinnà, che ha dato cittadinanza al nostro ordinamento al contratto di convivenza, a far sì che le agevolazioni fiscali non andassero perdute in caso di cessazione del rapporto.

Cosa succede se si perdono le agevolazioni fiscali?

In caso di perdita delle agevolazioni fiscali prima casa, quindi, si verificherà l’applicazione piena delle tasse previste per l’acquisto di una casa dal notaio come le maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale, nonché la rideterminazione dell’imposta sostitutiva relativa a un mutuo agevolato eventualmente concesso. Questo comporterà un maggior esborso di denaro e quindi un sacrificio economico superiore, da dover affrontare rispetto alla cessazione di un matrimonio oppure di un’unione civile.

Differenza perdita bonus prima casa con il matrimonio

Gli studiosi della materia in virtù di quanto affermato dalla legge in materia fiscale, sono arrivati a diverse conclusioni nel caso in cui cessi il rapporto di coniugio o cessi il rapporto di convivenza in quanto per il matrimonio, in caso di separazione o divorzio, non si assisterà alla perdita delle agevolazioni fiscali prima casa, in caso di trasferimento qualora ciò avvenisse nei 5 anni successivi al rogito; ciò deriva dal fatto che si tende a favorire la riconciliazione dei rapporti patrimoniali tra i coniugi.

Comprare un terreno dal notaio per la propria azienda, in qualità di coltivatore diretto o come socio di una società di persone o di capitali, è un investimento importante che necessita di un’analisi non solo dal punto di vista economico, relativamente alla convenienza dell’affare e dal prezzo richiesto dal venditore, ma anche dal punto di vista fiscale.

Il legislatore a partire dal 2024 ha previsto delle particolari agevolazioni fiscali in sede di acquisto di terreno agricolo. Tuttavia queste ultime sono previste solo al ricorrere di determinati presupposti oggettivi e soggettivi che adesso analizzeremo insieme.

Novità per i terreni agricoli

L’intervento del legislatore ha ampio raggio, in quanto interviene su diversi aspetti, oltre che sulle agevolazioni fiscali in tema di acquisto di terreno agricolo dal notaio, al ricorrere di determinati presupposti.

Le disposizioni infatti sono finalizzate alla promozione e allo sviluppo dell'imprenditoria giovanile nel settore agricolo: lo scopo consiste nel valorizzare anche le società di persone e di capitali che operano in quel settore.

Infatti è prevista la disciplina per servizi di sostituzione, consentendo alle regioni e alle province autonome di Trento e di Bolzano di prevedere programmi per favorire il ricambio generazionale nelle imprese agricole, così come in tema di prelazione e riscatto in favore dei giovani

Chi può beneficiare delle agevolazioni fiscali

Con l’art. 2 della legge n 36 del 15 marzo n. 72/2024 viene fornita la definizione di impresa giovanile agricola, così come di giovane imprenditore agricolo.

Si tratta di un’importante informazione che serve ad individuare l’ambito applicativo, con l’indicazione dei requisiti oggettivi e soggettivi. Sono definiti «impresa giovanile agricola» o «giovane imprenditore agricolo» le imprese, in qualsiasi forma costituite, che esercitano esclusivamente attività agricola ai sensi dell'articolo 2135 del codice civile, quando ricorra una delle seguenti condizioni:

a) il titolare sia un imprenditore agricolo di età superiore a diciotto e inferiore a quarantuno anni compiuti;

b) nel caso di società di persone e di società cooperative, comprese le cooperative di cui all'articolo 1, comma 2, del decreto legislativo 18 maggio 2001, n. 228, almeno la metà dei soci sia costituita da imprenditori agricoli di età superiore a diciotto e inferiore a quarantuno anni compiuti;

c) nel caso di società di capitali, almeno la metà del capitale sociale sia sottoscritta da imprenditori agricoli di età superiore a diciotto e inferiore a quarantuno anni compiuti e gli organi di amministrazione siano composti, per almeno la metà dai medesimi soggetti.

Quali atti hanno le agevolazioni per i terreni

La novella normativa sembra riferirsi agli atti di acquisto e quindi farebbe riferimento a un tipo di atto a titolo oneroso che prevede un corrispettivo come la vendita o la permuta.

La permuta si differenzia dalla vendita in quanto non prevede il pagamento del prezzo, ma lo scambio di beni: ad esempio, può accadere che un terreno agricolo possa essere scambiato con un altro bene immobile, come una casa, un locale commerciale, un terreno. Tuttavia spesso il legislatore utilizza il termine “acquisto” comprendendo nelle relative discipline anche gli atti a titolo gratuito.

In cosa consiste il risparmio

A decorrere dal 1° gennaio 2024, per i giovani imprenditori agricoli di cui all'articolo 2 della presente legge, aventi la qualifica di coltivatore diretto o di imprenditore agricolo professionale e iscritti alla relativa gestione previdenziale, che acquistino o permutino terreni agricoli e loro pertinenze, l'imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale sono versate nella misura del 60 per cento di quelle, ordinarie o ridotte, previste dalla legislazione vigente.

Analizziamo nel dettaglio chi sono i soggetti che possono beneficiarne e l’ambito di applicazione di questa normativa.

Agevolazioni fiscali solo ai terreni agricoli?

Le nuove agevolazioni fiscali per i giovani imprenditori agricoli si applicano non solo all’acquisto di terreni, come previsto dalla legge, ma anche alle loro pertinenze.

Quando si parla di pertinenza si fa riferimento a un fabbricato o più in generale a un bene che sia accessorio a un altro, destinato in modo durevole a servizio o ornamento della cosa principale, solitamente una casa; non può trattarsi quindi di un collegamento che sia solo temporaneo o occasionale.

Per poter essere definita come pertinenza, è necessario che ricorrano due requisiti: il primo consistente nella volontà del proprietario della cosa principale di mantenere e avere questo collegamento tra i beni, il secondo consistente nell’effettivo collegamento che può esistere tra i due immobili. Ulteriore requisito è la vicinanza, molto discusso tra gli studiosi del diritto e spesso oggetto di grandi dibattiti soprattutto per coloro che volevano considerare un bene come pertinenziale, al fine di risparmiare e usufruire delle agevolazioni fiscali.

Consulenza e preventivo notarile per acquisto terreno agricolo

Prima di imbattersi in un investimento per il proprio futuro, mediante l’acquisto di un terreno agricolo, è sempre importante avere un quadro chiaro delle spese da sostenere, in termini di tasse e imposte.

Il notaio, oltre ad essere colui che appone la firma in calce all’atto pubblico, è il professionista preposto ad analizzare dal punto di vista fiscale la normativa applicabile in sede di rogito di acquisto. Pertanto richiedere una consulenza e un preventivo può essere una soluzione saggia, prima di decidere in via definitiva la strada da percorrere.

Comprare una casa dal notaio è un passo molto importante nella vita di una persona che va affrontato con consapevolezza e serenità.

Non sempre il contratto mediante il quale si acquista, è un accordo lineare che implica immediatamente la possibilità di acquisire il possesso della casa.

In alcuni casi, come vedremo, bisogna attendere un lasso di tempo, previsto all’interno del contratto, in virtù del quale si compia un evento che poi potrà determinare il passaggio definitivo di proprietà.

Uno degli eventi può essere proprio l’assegnazione della casa che si intende comprare dal venditore in piena ed esclusiva proprietà a seguito di una divisione ereditaria. Vediamo in cosa consiste e cosa è necessario sapere.

Acquisto casa subordinato a un evento

Quando si decide di comprare una casa dal notaio, così come un qualsiasi altro immobile è possibile concludere un contratto che abbia degli effetti immediati, ossia che comporti il passaggio di proprietà dal venditore al compratore immediatamente, per effetto della stipulazione dell’accordo dal notaio, così come è possibile prevedere degli ulteriori elementi che possano sospendere l’efficacia, subordinando la produzione degli effetti al verificarsi di un evento.

Ciò è possibile in quanto espressamente riconosciuto dal codice civile che prevede l’apposizione di una condizione, consistente in un evento futuro ed incerto.

Evento che può condizionare l’acquisto

È importante che l’evento dedotto in condizione oltre ad essere futuro e incerto, sia anche lecito e possibile.

Come vedremo adesso, l’esito di una divisione ereditaria, può essere considerato come un evento che presenta tutti i profili di possibilità e liceità e pertanto non sorgono problemi in relazione all’apposizione di un elemento di questo tipo.

Comprare casa prima della divisione

Può accadere che si intenda comprare una casa dal notaio, ma che non sia effettivamente, dal punto di vista giuridico di titolarità del venditore. Questo caso può verificarsi tutte le volte in cui il venditore abbia acquisito la casa in virtù di una successione ereditaria: ciò comporta che prima della divisione tutti gli eredi siano titolari di una quota su tutti i beni facenti parte dell’asse ereditario.

Per tali ragioni il venditore non può essere definito come pieno ed esclusivo proprietario dell’immobile e non potrà quindi procedere a manifestare il consenso alla vendita senza che prima gli sia stato assegnato effettivamente il bene in piena ed esclusiva proprietà.

È proprio per tali ragioni che occorre procedere alla vendita all’esito divisionale, prevendendo proprio all’interno del contratto stipulato dal notaio, il verificarsi di un evento come vedremo adesso.

Cosa si intende per acquisto all’ esito divisionale

Il contratto di vendita è subordinato all’effettiva attribuzione, in sede di divisione ereditaria, di quel determinato bene al venditore, nel nostro caso dell’immobile ad uso abitativo.

Dal punto di vista tecnico-giuridico la vendita all’esito divisionale implica la presenza di un elemento che viene definito accidentale, chiamato “condizione sospensiva”. Ciò vuol dire che soltanto dopo che la casa sia stata attribuita con il contratto di divisione dal notaio, sarà in titolarità del venditore che potrà disporne. Quindi la volontà del venditore di cedere la casa in cambio della corresponsione del prezzo, è condizionata dalla effettiva assegnazione del bene in sede di divisione. Quindi dal punto di vista giuridico il compratore non può definirsi a tutti gli effetti proprietario esclusivo dell’immobile prima dell’atto divisionale.

Solo a seguito della effettiva attribuzione dell’immobile, si potrà concludere tutto il procedimento di acquisto, accertando il verificarsi dell’evento.

Acquisto prima casa all’esito divisionale

Nel caso in cui si tratti di una prima casa è possibile usufruire delle agevolazioni fiscali previste dal legislatore, nel caso in cui ricorrano determinati presupposti e requisiti.

È importante prestare molta attenzione in questo caso, ma con l’aiuto di un notaio e con una consulenza preventiva sarà possibile analizzare la propria situazione non solo dal punto di vista giuridico, ossia prevedendo anche i termini entro i quali si terrà la divisione, inserendoli nel contratto, così come studiando dal punto di vista fiscale, quale sia la soluzione più conveniente e come è possibile risparmiare sull’acquisto della prima casa.

In particolare se si acquista da venditore privato l’imposta di registro è pari al 2%, invece del 9% e ciò si configura come un’importante chance di risparmio che generalmente i potenziali compratori richiedono immediatamente al notaio, al fine di verificare la sussistenza dei presupposti.

Preventivo notarile acquisto casa all’esito divisionale

Nel caso in cui si abbia la necessità di avere un preventivo notarile, circa la stipula di un contratto di vendita all’esito divisionale, è possibile richiederlo online, in via del tutto gratuita, mediante il portale di NotaioFacile: si tratta di un servizio che permette di entrare in contatto diretto con il notaio, senza alcuna intermediazione e soprattutto senza l’assunzione di alcun tipo di impegno.

Rispondendo alle domande offerte dal form, si potrà avere in breve tempo una risposta, in modo tale da avere un’idea sui costi da dover fronteggiare in termini di tasse e imposte per il rogito notarile di acquisto.

Definire sin dall’inizio il budget che si ha a disposizione, quando si compra casa dal notaio, è uno dei passi più importanti per poter affrontare con maggiore consapevolezza un investimento immobiliare così importante. In particolare scoprire sin dall’inizio se si hanno i requisiti per il bonus prima casa può essere utile anche per gestire al meglio le spese legate all’acquisto della casa.

Quando si compra una casa dal notaio può accadere di non stipulare direttamente il contratto di compravendita, ma di procedere per step, attraversando diverse fasi della contrattazione, concludendo, ad esempio, un contratto preliminare, anche definito compromesso.

Una delle problematiche principali da affrontare è cosa succede se tra il compromesso e il contratto definitivo di vendita ci si accorga di un’ipoteca? Esistono dei rischi per colui che compra? Cosa prevede la legge a tutela del potenziale compratore?

Vediamo cosa c’è da sapere e come è possibile affrontare in totale serenità e consapevolezza un passo così comportante, come l’acquisto di una prima casa dal notaio.

Compromesso dal notaio

Prima di analizzare la problematica specifica inerente all’iscrizione di un’ipoteca dopo la conclusione di un compromesso, è importante capire cosa comporta la stipula di un contratto preliminare dal notaio.

Il compromesso o preliminare di vendita non determina il passaggio di proprietà dal proprietario al compratore, ma soltanto l’assunzione dell’obbligo da parte di entrambi a stipulare un contratto di compravendita entro un determinato termine indicato nel contratto e pattuito tra le parti.

Tuttavia tra il contratto preliminare e il contratto definitivo di vendita intercorre un lasso tempo in cui è possibile che la situazione prospettata può modificarsi: si pensi al caso in cui al momento della conclusione del preliminare l’immobile, ossia la casa da comprare, sia libera da pesi, come ipoteche, pignoramenti, domande giudiziali e successivamente venga iscritta ipoteca. Come ci si tutela? Si può stipulare il contratto definitivo in modo sicuro o si corrono rischi?

Ipoteca sulla casa e rischi

Quando si sente parlare di “ipoteca” ci si spaventa dagli effetti e delle spiacevoli conseguenze che ne possono derivare: l’ipoteca, infatti, è un diritto reale di garanzia che insiste su un bene immobile e dà al creditore la possibilità di soddisfarsi su quel bene, eventualmente espropriandolo e ottenendo un ricavato dalla vendita.

Indipendentemente se sia tratti di un’ipoteca volontaria, legale o giudiziale, si corrono dei rischi qualora sia iscritta sull’immobile che si intende comprare dal notaio e, per tali ragioni, è sempre opportuno affidarsi, sin dalla fase delle trattative, a un notaio, per poter verificare l’immobile dal punto di vista giuridico. Il notaio, oltre ad essere colui che appone la firma al contratto di vendita e che riceve il denaro da versare all’erario, per il pagamento delle tasse e delle imposte legate al trasferimento, è colui che effettua una serie di controlli, inquadrabili nella cosiddetta due diligence immobiliare.

Cosa succede se l’ipoteca viene iscritta dopo il compromesso

Può accadere che prima di stipulare il contratto definitivo di vendita il notaio effettui i controlli sull’immobile e scopra l’iscrizione di un’ipoteca non presente al momento della conclusione del preliminare.

In questi casi molte persone sono spaventate dalle possibili conseguenze, proprio perché non sono disposte a comprare una casa dal notaio che abbia un’ipoteca, non presente al momento delle trattative, così come al momento del preliminare.

Come tutelarsi dall’ipoteca iscritta dopo il compromesso

Nel caso in cui il contratto preliminare di vendita di una casa venga stipulato dal notaio per atto pubblico e venga quindi trascritto nei Registri Immobiliari, il promissario acquirente è tutelato dalla legge in quanto è opponibile ai terzi.

Che cosa vuol dire questo? Significa che nel caso in cui un creditore voglia iscrivere ipoteca sulla casa oggetto di preliminare di vendita la trascrizione effettuata precedentemente pone al riparo l’eventuale acquisto del terzo, prevalendo sull’ipoteca.

Da ciò si evince che la conclusione del compresso dal notaio per atto pubblico presenta dei vantaggi notevoli che però richiedono dei costi da sostenere, ma che al tempo stesso conferiscono garanzia e sicurezza nell’investimento.

Altra peculiarità del preliminare trascritto è che ha una validità massima di tre anni dalla data di stipula: ciò vuol dire che, entro quella data, bisogna effettuare l'atto definitivo di compravendita, poiché se scade, soggetti terzi possono attaccare l'immobile.

Ipoteca sulla casa scoperta dopo il compromesso

Ben diverso è il caso in cui il compromesso sia concluso tra privati senza l’intervento di un notaio che abbia effettuato dei controlli preventivi e si scopra che l’ipoteca fosse presente già al momento della conclusione del preliminare.

In questo caso, come affermato dalla Corte di Cassazione, il promissario acquirente, se la cosa promessa è gravata da garanzie reali (o da pignoramento: o sequestro) non dichiarate(i) dal promittente venditore, può sia sospendere il pagamento del prezzo, sia domandare la risoluzione del contratto, avendo egli la facoltà e non già l’obbligo di chiedere al giudice la fissazione di un termine per la cancellazione dei gravami.

Preventivo notarile acquisto casa

Nel caso in cui si abbia la necessità di avere un preventivo notarile per l’acquisto di una casa dal notaio o per qualsiasi altro atto da stipulare è possibile richiederlo gratis mediante la piattaforma di NotaioFacile, in pochi semplici passaggi, fornendo le informazioni giuste e rispondendo alle domande offerte dal form.

Il servizio, oltre ad essere totalmente gratuito, non prevendo costi di iscrizione o registrazione alla piattaforma, permette di entrare in contatto diretto con il notaio, bypassando intermediari o dottori di studio esperti in materia.

Conoscere sin dall’inizio le spese da affrontare può essere utile per avere un’idea del budget da considerare per il proprio investimento immobiliare. Quando non si è del settore e si brancola nel buio, è sempre opportuno farsi affiancare dal notaio proprio dall’inizio della contrattazione, in modo tale da arrivare giorno del rogito consapevoli e sereni dell’investimento immobiliare effettuato.

Quando si decide di comprare una prima casa dal notaio è possibile usufruire di agevolazioni fiscali che possano offrire un’opportunità importante di risparmio. Ciò è riconosciuto sia se si acquista da un privato (in cui l’imposta di registro è del 2%, invece del 9%), sia nel caso in cui l’acquisto avvenga da un costruttore (in cui l’Iva è del 4%).

Per tali ragioni tutti coloro che si accingono a tale tipologia di investimento preferiscono poter richiedere tale sconto sulle tasse da pagare per il trasferimento immobiliare. Tuttavia per poter usufruire di tali agevolazioni fiscali, è necessario che vi siano determinati presupposti e requisiti. Analizziamo quali sono i rapporti tra il mandato a vendere la prima casa e l’acquisto di una nuova casa.

Presupposti agevolazioni fiscali bonus prima casa

Analizzando i singoli elementi che permettono di usufruire del bonus “prima casa” emerge in primo luogo che è necessario che chi acquista casa, non sia proprietario di altro immobile situato nello stesso Comune dell’immobile che si vuole acquistare, idoneo ad essere adibito ad abitazione. È necessario che non sia titolare di altro immobile neanche in comunione legale dei beni con l’altro coniuge, qualora sia sposato.

È, inoltre, indispensabile che colui che intende acquistare non sia titolare di altri diritti reali definiti minore, ossia non sia titolare del diritto di uso, di abitazione, di usufrutto su un altro fabbricato sito nel medesimo Comune.

Per poter usufruire delle agevolazioni colui che compra non deve avere sul territorio nazionale altri immobili per i quali abbia usufruito delle agevolazioni prima casa. Si tratterebbe di duplicare un beneficio di cui si è già usufruito, pertanto, inammissibile.

Analizzando gli ulteriori requisiti richiesti dalla legge, è necessario che colui che acquisti la casa abbia la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile o si impegni a trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto o nel quale svolge la propria attività lavorativa.

Conferimento mandato per acquisto casa dal notaio

Quando si parla di contratto di mandato si deve distinguere tra mandato con rappresentanza e mandato senza rappresentanza. In questo secondo caso si realizza quando una persona, il mandatario, compie un'operazione per conto di un'altra, il mandante, ma agisce in proprio nome. In tale circostanza, a differenza del mandato con rappresentanza, il terzo contraente non è a conoscenza del mandante ed il mandatario è direttamente responsabile nei confronti del terzo.

Pertanto è possibile che un mandante (una persona proprietaria di una casa) incarichi un’altra, mediante il contratto di mandato senza rappresentanza, a venderla dal notaio, ma nel frattempo decida di comprare una nuova casa dal notaio.

Mandato e bonus prima casa

L’analisi del rapporto tra il mandato a vendere senza rappresentanza e l’acquisto di una nuova casa dal notaio nasce da una vicenda concreta, analizzata proprio dalla Cassazione, che prevedeva il conferimento di un mandato senza rappresentanza da parte di un coniuge ad un altro a vendere un immobile.

Tuttavia il mandante, ossia colui che aveva conferito l’incarico a vendere la casa da notaio, contestualmente ossia proprio il medesimo giorno, decideva di comprare un immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa.

Ciò che ha rilevato la Corte Suprema di Cassazione è che l’aver incaricato una persona a vendere la propria prima casa, non significa averla già venduta e pertanto non è possibile richiedere prima della conclusione della vendita, delle agevolazioni fiscali.

Perché non è possibile usufruire del bonus prima casa

La Cassazione è arrivata alla conclusione che colui che conferisce mandato a vendere la casa, non possa usufruire delle agevolazioni fiscali per l’acquisto di una nuova casa dal notaio, in quanto, ai fini fiscali e tributari, fino a quando non viene messo in atto quanto predisposto dal mandato e quindi fino alla sua esecuzione, il mandante viene considerato ancora in possesso dell’immobile.

A tal proposito la Corte di Cassazione ha precisato che, dal punto di vista fiscale, il trasferimento che avviene dal mandante al mandatario senza rappresentanza al fine di eseguire il mandato, non fosse soggetto all’imposta di donazione in misura ordinaria, proprio perché non si verifica un effettivo arricchimento da parte del mandatario in via definitiva.

Che succede in caso di revoca del mandato

Nel caso in cui venga revocato il mandato o per qualsiasi altra causa non si realizzi il trasferimento da parte del mandatario, si determinerebbe la decadenza dalle agevolazioni prima casa, proprio perché non si è realizzato lo scopo previsto nel contratto di mandato.

Preventivo notarile acquisto casa

Qualora si abbia la necessità di avere un preventivo notarile per l’acquisto di una casa, sia nel caso in cui si possa beneficiare del bonus prima casa, sia nel caso in cui si tratti di una seconda casa, è possibile richiederlo mediante la piattaforma di NotaioFacile, in via del tutto gratuita, senza affrontare alcun costo di registrazione o iscrizione alla piattaforma.

In pochi semplici passaggi, rispondendo alle domande offerte dal form, sarà possibile inviare la propria richiesta al notaio più vicino: ciò è possibile perché il servizio consente di scegliere la città in cui si intende eventualmente stipulare.

Entrare in contatto diretto con un notaio può aiutare a comprendere quale sia la soluzione più adeguata al proprio caso in modo tale da evitare di commettere errori e soprattutto per essere assistiti in modo sicuro e consapevole in ogni fase della contrattazione immobiliare.

Comprare una prima casa dal notaio è un passo significativo ed impegnativo nella vita di una persona, in virtù del notevole esborso economico che richiede.

Spesso quando si ha una stabilità economica, si è indecisi se lasciare la casa familiare, andando in primis in affitto oppure investendo direttamente nell’acquisto di una casa.

I fattori che possono incidere sul percorrere una strada piuttosto che un’altra, sono di diverso tipo; come vedremo adesso, è importante valutare con attenzione ogni aspetto.

Vediamo cosa c’è da sapere nel caso in cui si decida di comprare casa dal notaio senza andare prima in affitto.

Comprare casa con rent to buy

Non tutti conoscono la possibilità di comprare casa scegliendo la strada del contratto di rent to buy.

Questa forma contrattuale viene definita come “locazione in funzione di futura vendita”, in quanto colui che riceve immediatamente la casa in possesso, paga un canone mensile, come se fosse una locazione, di cui parte del canone rappresenta un acconto sul prezzo che pagherà nel caso in cui decida di esercitare il diritto di acquisto.

Pertanto nel contratto di rent to buy viene stabilito un termine entro il quale, poter decidere se comprare o meno casa. Ciò che va sottolineato è che si tratta di un diritto e non di un obbligo di acquistare la casa.

Comprare casa senza andare in affitto

Tuttavia, qualora si scegliesse di comprare casa dal notaio, senza andare prima in affitto, bisognerebbe essere molto attenti nella riflessione, in quanto si tratta di una decisione che implica dei costi, legati non solo al prezzo da dovere corrispondere al venditore, proprietario della casa, ma anche relativi alle tasse e alle imposte da pagare e da versare all’erario.

Per tali ragioni prendersi il tempo necessario per analizzare ogni aspetto, vantaggio o svantaggio dell’investimento è sicuramente una scelta prudente.

Valutazioni da fare per comprare casa senza affitto

Quando si compra casa senza andare in affitto bisogna tenere in considerazione numerosi fattori che, con l’aiuto di un notaio, possono essere affrontati in maniera consapevole e serena.

Sapere se una casa sia gravata da un’ipoteca o abbia una problematica di carattere giuridico, come un pignoramento, è di rilevanza fondamentale ai fini del successo dell’investimento.

Il notaio, grazie ai suoi controlli, definiti dagli esperti del settore come due diligence immobiliare, può verificare la presenza di pesi sull’immobile e problemi giuridici di ogni tipo.

Inoltre sarà importante farsi affiancare da tecnici del settore per analizzare il fabbricato dal punto di vista catastale e urbanistico.

Vantaggio dei costi

Nel caso in cui si decide di comprare una casa senza andare prima in affitto esistono dei vantaggi in ordine ai costi. Infatti prendere in locazione una casa implica il pagamento di un canone mensile che potrebbe essere simile o anche superiore alla rata di un mutuo per la casa che si intende comprare.

Esistono poi delle spese aggiuntive che non devono essere sottovalutate, come quelle di agenzia oppure le spese di cauzione che possono essere evitate qualora si decidesse di procedere direttamente con l’investimento immobiliare dal notaio.

Vantaggio del tempo impiegato

La ricerca di una casa, sia nel caso in cui si preferisca l’affitto, che nel caso di acquisto, richiede un procedimento lungo e faticoso da seguire.

Cercare la casa, entrare in contatto con l’agenzia o direttamente con il proprietario, definire i termini contrattuali, sono tutti elementi che richiedono del tempo prezioso.

Pertanto nel caso in cui si abbia la possibilità di comprare casa dal notaio, questa fase così dispendiosa, dal punto di vista economico e delle energie spese, può essere attraversata una sola volta.

Svantaggi acquisto casa senza andare prima in affitto

Lo svantaggio di comprare una casa dal notaio senza valutare prima l’affitto può avere degli svantaggi nel momento in cui non si ha una stabilità lavorativa: può accadere, ad esempio, che si acquisti una casa e dopo qualche mese ci si debba trasferire in un’altra città per ragioni lavorative.

Pertanto valutare la propria situazione lavorativa e personale è uno step da non sottovalutare prima di effettuare un investimento immobiliare così impegnativo.

Può succedere di lasciarsi abbindolare da offerte allettanti presenti sul mercato immobiliare e non badare ad altri fattori altrettanto importanti.

Preventivo notarile acquisto casa senza affitto

Nel caso in cui si abbi ala necessità di avere un preventivo notarile per l’acquisto di una casa dal notaio, senza andare prima in affitto o senza stipulare un contratto di rent to buy, ma solo una semplice compravendita, è possibile richiedere, tramite la piattaforma di NotaioFacile, un preventivo notarile gratuito, allo scopo di conoscere le spese legate al rogito in anteprima.

La piattaforma permette di entrare in contatto diretto con un notaio, senza avere a che fare con intermediari del settore oppure con esperti in materia immobiliare.

Inoltre è possibile scegliere anche la zona più vicina per poter facilitare eventualmente anche a richiesta di un colloquio, al fine di esporre la propria situazione e comprendere quale sia la soluzione più idonea al proprio caso.

Quando si è proprietari di una casa, spesso si ha l’esigenza di dover comprare un box auto per la propria autovettura: parcheggiare in strada può esporre il proprio veicoli a rischi di danneggiamento a causa del traffico stradale, ma anche al rischio di un eventuale furto da parte di terzi.

È proprio per questo che, molte famiglie qualora abbiano la possibilità di risparmiare nel corso del tempo dopo l’acquisto prima casa dal notaio, decidono di fare un ulteriore investimento, comprando un box auto per atto pubblico dal notaio. La domanda più ricorrente è se esiste un modo per poter risparmiare in tale investimento immobiliare, avendo già dovuto affrontare delle spese in precedenza, per l’acquisto della prima abitazione. Ecco cosa bisogna sapere e come è possibile risparmiare dal notaio.

Differenza acquisto tra box auto, parcheggio e garage

Nella prassi e nel linguaggio comune vengono utilizzati in modo improprio, come se avessero tutti lo stesso significato, i termini di box auto, parcheggio e garage. Tuttavia è importante fare molta attenzione, anche quando si visionano gli annunci o quando si è alla ricerca di un box auto da comprare dal notaio, per poter parcheggiare vicino casa, in quanto le foto possono essere ingannevoli, così come i termini utilizzati.

Effettuare un sopralluogo, così come recarsi dal notaio per una consulenza, può essere d’aiuto allo scopo di comprendere di cosa si tratta e se sia tutto regolare e non vi sia una spiacevole sorpresa.

Differenza tra garage condominiale e box auto

Mentre il garage condominiale appartiene a tutti i condomini e ciascun può usufruirne in base al regolamento condominiale, il box auto può essere di proprietà esclusiva e può essere comprato separatamente se si è proprietari di una casa.

Sia il garage condominiale, che il box auto si caratterizzano per essere dotati di una struttura chiusa che consente di riparare l’immobile anche dagli agenti atmosferici: sono dei veri e propri fabbricati registrati al Catasto, che hanno dei dati catastali e dei tratti identificativi.

Per il garage condominiale si possono condividere le spese e quindi è possibile risparmiare in tali termini in quanto non si dovrà procedere ad un atto di acquisto dal notaio per poter diventare pieni ed esclusivi proprietari, ma si potrà ugualmente usufruire del vantaggio di avere un posto in cui poter parcheggiare.

Differenza tra box auto e posto auto

Sebbene la differenza tra garage e box auto può presentarsi più complessa, la distinzione tra box auto e posto auto è sicuramente più evidente, in quanto il parcheggio è il luogo in cui è possibile posteggiare l’auto e corrisponde ad uno spazio scoperto, il cui perimetro non è confinato da mura strutturali, ma collocato nell’ambito di un’area o uno spiazzale.

Spesso infatti lo spazio in cui poter parcheggiare è delineato sull’asfalto da delle linee che indicano in modo preciso quale area è possibile occupare per parcheggiare il proprio veicolo.

Nel caso in cui si trovi in un condominio l’uso del parcheggio è disciplinato da un Regolamento che viene approvato dai condomini. In questo caso quindi non si ha la piena ed esclusiva proprietà, ma un diritto di natura inferiore che può anche essere turnario.

Acquisto box auto pertinenziale dal notaio

Quando si decide di comprare un box auto pertinenziale alla propria abitazione, si tende sempre alla ricerca di un risparmio in quanto sono già state sostenute delle spese ingenti per l’acquisto prima casa; spesso infatti non si hanno le disponibilità economiche per poter pagare direttamente il prezzo al venditore dal notaio e si ricorre a un mutuo rilasciato da un istituto di credito.

Per tali ragioni si ricerca sempre uno sgravio fiscale e come adesso vedremo, è possibile grazie a una consulenza notarile che saprà orientare nella giusta direzione del risparmio, al ricorrere di determinati requisiti che devono essere presenti al momento del rogito notarile.

Agevolazioni fiscali box auto pertinenziale

Per poter risparmiare ed avere le agevolazioni fiscali devono ricorrere sia dei presupposti di tipo oggettivo che soggettivo, ossia sia che riguardano la persona che intende comprare, sia il fabbricato che si intende acquistare, in quanto in assenza di essi non si potrà ricorrere a tale tipo di risparmio.

Il box auto deve essere pertinenziale e cioè deve avere le caratteristiche tipiche di una pertinenza, ossia deve essere a servizio di una cosa principale (in questo caso la casa), da considerarsi come complementare e strumentale alla stessa. Nel caso del box auto quindi emerge in maniera cristallina che l’utilizzo dello stesso è finalizzato ad agevolare il parcheggio di colui che abita nella casa che si trova nelle prossimità.

Quanto costa un box auto dal notaio

Comprare un box auto significa dover affrontare delle spese che non sono pari a quelle di una casa, ma che sicuramente richiedono un budget significativo; i prezzi non possono essere definiti omogenei, in quanto variano non solo da città in città, ma anche dalla zona in cui si trovano. Infatti comprare un box auto all’interno di un centro storico è sicuramente più costoso dell’acquisto di un box auto dal notaio nella periferia. Per questo la valutazione, prima di intraprendere una scelta di questo tipo, deve essere fatta con molta attenzione, tenendo in considerazione molteplici fattori.

Oltre ai requisiti prima casa, cui si rinvia all’apposita sezione per approfondimenti, un altro importante elemento per poter risparmiare è quello di non aver usufruito, all’atto di acquisto, della stessa agevolazione per un altro box pertinenziale.

Nel caso in cui si necessiti di un preventivo notarile, è possibile richiederlo gratis, mediante la piattaforma di NotaioFacile, in modo tale da non perdere tempo e denaro per la ricerca di un notaio.

Il sogno di comprare una casa dal notaio è molto diffuso tra gli italiani che da sempre considerano l’acquisto del cosiddetto “mattone” come un punto di arrivo della propria realizzazione personale ed economica.

Tuttavia prima di arrivare a coronare questo importante traguardo occorrono sacrifici e rinunce, nel caso in cui non si disponga di una somma di denaro sufficiente per affrontare l’investimento immobiliare.

Nell’immaginario collettivo coloro che hanno un contratto a tempo indeterminato, ma non dispongono di risorse sufficienti per pagare l’intero importo al venditore, possono ricorrere alla richiesta di un mutuo presso un istituto di credito o una Banca.

Ma è sempre necessario avere un contratto che conferisca stabilità al proprio lavoro agli occhi della Banca? Il proprio contratto di lavoro deve esser necessariamente a tempo indeterminato per poter ottenere un prestito di denaro? Vediamo cosa è necessario sapere e come è possibile realizzare il sogno di comprare casa, adottando anche soluzioni differenti dal mutuo.

Comprare la casa quando si ha un contratto a tempo indeterminato

Avere un contratto a tempo indeterminato è senza dubbio un biglietto da visita positivo che spinge più facilmente al rilascio di un prestito di denaro: tale garanzia nasce dall’assenza di incertezze sulla somma di denaro che viene percepita mensilmente.

L’istituto di credito, quindi, è sicuramente propenso proprio perché ha la sicurezza che il proprio debitore ogni mese percepisca una somma sufficiente, tale da poter sostenere il pagamento di una rata del prestito concesso.

Requisiti per avere un mutuo

Prima di concludere un contratto di mutuo dal notaio per atto pubblico, la Banca dovrà verificare la presenza di presupposti e requisiti.

In particolare è importante dimostrare di avere un reddito stabile, ma ciò non significa che il contratto a tempo indeterminato sia requisito imprescindibile: questo tipo di contratto non è l’unica via percorribile per diventare proprietari di una casa.

L’istituto di credito dovrà valutare anche altri requisiti, come, ad esempio, la possibilità di corrispondere al venditore un anticipo. Naturalmente avere una buona storia creditizia ed essere un buon pagatore, sono elementi che non possono essere sottovalutati, proprio perché tutte le Banche hanno la possibilità di accedere a delle piattaforme che consentono di conoscere eventuali debiti non pagati. Infine la Banca richiede sempre una garanzia per la restituzione della somma data in prestito, che può essere una fideiussione oppure la concessione di ipoteca proprio sulla casa che si sta comprando.

Comprare casa senza contratto a tempo indeterminato: è possibile?

Coloro che non sono esperti del settore giuridico ritengono che l’unica strada percorribile per comprare una casa è quella di avere un contratto a tempo indeterminato in modo tale da richiedere un mutuo.

Ciò significherebbe precludere a molte persone la possibilità di investire nel mondo immobiliare: si pensi al caso di contratti precari a tempo determinato, così come a liberi professionisti che non dispongono di un importante reddito o a coloro che si stanno accingendo al mondo del lavoro e non hanno la stabilità economica richiesta da una Banca.

Oltre a ricorrere a prestiti di denaro familiari o a donazioni da parte di genitori ad esempio, come vedremo adesso, è possibile raggiungere il medesimo obiettivo anche analizzando delle soluzioni alternative.

Come comprare casa senza contratto a tempo indeterminato

La concessione di un prestito di denaro da parte di una Banca o di un istituto di credito non rappresenta l’unico modo per poter diventare proprietari di una casa con un atto dal notaio.

In virtù della riluttanza degli istituti di credito a rilasciare mutui, il legislatore ha offerto diverse opzioni per riuscire ugualmente a realizzare il proprio sogno.

Esistono forme contrattuali come il rent to buy, la vendita con riserva di proprietà ad esempio, che permettono il pagamento del prezzo dilazionato nel corso del tempo.

Ciò comporta che non vi sarà un’analisi del contratto con il quale si lavora e l’assunzione a tempo indeterminato non rappresenta più un requisito per poter concludere tali affari.

Cosa fare se non si ha un contratto a tempo indeterminato

In virtù delle numerose soluzioni che possono configurarsi nel caso in cui non si abbia un contratto a tempo indeterminato, ma non si voglia rinunciare alla possibilità di comprare casa, è consigliabile rivolgersi a un notaio il quale, analizzando l’investimento sotto molteplici punti di vista saprà offrire la soluzione più adatta alle proprie esigenze.

Non è possibile, infatti, offrire un’unica alternativa all’acquisto casa con mutuo in quanto occorre verificare anche le volontà del venditore, ossia accertarsi che sia disposto ad accettare un pagamento dilazionato oppure a riservarsi la proprietà fino al pagamento dell’ultima rata oppure semplicemente a concludere un compromesso in attesa che la Banca rilascia un mutuo.

In virtù dei numerosi fattori da considerare solo tramite la consulenza notarile sarà possibile comprendere la reale portata della convenienza dell’affare.

Preventivo notarile mutuo e compravendita

Nel caso in cui si abbia la necessità di avere un’idea delle spese da sostenere per il mutuo e la compravendita da stipulare dal notaio, è possibile richiedere un preventivo notarile gratuito, mediante la piattaforma di NotaioFacile, in modo tale da essere al corrente sin dall’inizio dei costi che implicano, in termini di tasse di imposte.

Il servizio non implica costi di iscrizione o di registrazione al sito e non determina l’assunzione di alcun impegno. Rispondendo alle domande proposte dal form vengono fornite informazioni necessarie per consentire al notaio di curare il preventivo. L’ulteriore vantaggio di questa piattaforma è proprio quello di poter entrare in contatto diretto con il notaio, senza intermediazioni e soprattutto scegliendo la città in cui si preferirebbe concludere i contratti di mutuo e compravendita.

La scelta di una casa da comprare rappresenta uno dei punti più delicati da affrontare quando si decide di effettuare un investimento immobiliare.

L’analisi delle caratteristiche di un’abitazione deve essere attenta e non superficiale uno degli elementi da considerare, soprattutto nel caso in cui si abbiano problemi di accessibilità e mobilità, è la presenza o meno un ascensore e la sua regolamentazione. Per molte persone anziane, disabili o con problemi di mobilità, l'ascensore è essenziale per rendere l'abitazione accessibile. La presenza dello stesso elimina le barriere architettoniche favorendo un accesso senza ostacoli a tutte le parti dell'edificio. Vediamo cosa c’è da sapere nel caso in cui la casa sia in condominio, quali siano le spese e come affrontare l’investimento immobiliare.

Comprare casa con ascensore condominiale

Nel caso in cui la casa da comprare dal notaio, faccia parte di un condominio, può accadere che l’ascensore costituisca una parte comune, in quanto utilizzato da tutti i condomini, ossia da tutti i titolari dei singoli appartamenti.

La disciplina delle parti comuni è contenuta all’interno del Regolamento di condominio che rappresenta una documentazione fondamentale da consultare quando si decide di effettuare un investimento immobiliare all’interno di un edificio composto da più appartamenti.

Conoscere preventivamente la ripartizione delle spese condominiali può rappresentare un’informazione importante per decidere se comprare casa dal notaio in quel determinato condominio: alcuni condomini infatti offrono dei servizi e degli spazi comuni come parcheggi, piscina, ascensore, la cui manutenzione richiede dei costi significativi da sostenere periodicamente.

Acquisto casa senza ascensore

L’acquisto di una casa senza ascensore, se avviene all’interno di un condominio, può causare dei disagi. Esistono dei palazzi antichi, ad esempio, che in virtù dei vincoli storici e artistici che presentano gli immobili, non consentono lavori strutturali, tali da poter consentire la costruzione di ascensori. In questi casi percorrere giornalmente dei lunghi tratti di scale, per raggiungere la propria abitazione, potrebbe rappresentare un elemento che lascerebbe propendere per altre soluzioni abitative.

Per tali ragioni, la presenza o meno di un ascensore, non deve considerarsi come un elemento di poco conto, proprio perché in un primo momento potrebbe presentarsi come una semplice scomodità, ma in un secondo momento potrebbe rivelarsi come un vero e proprio problema, soprattutto con l’avanzare dell’età.

Valutazione acquisto casa senza ascensore

L’assenza di un ascensore comporta una valutazione inferiore durate la transazione immobiliare:

tendenzialmente una casa senza ascensore subisce una riduzione del prezzo rispetto alla media del mercato, ma occorre analizzare le differenze.

Nel caso di case situate al piano terra o rialzato, così come al primo, non vi sono delle variazioni significative, in termini di valore, e quindi anche di prezzo richiesto anche dal proprietario-venditore.

A partire dai piani superiori al primo, possono emergere delle variazioni osservando una riduzione progressiva del prezzo nel caso, in cui non vi sia un ascensore all’interno dell’edificio.

Perché è importante il piano in cui si trova la casa

Il piano in cui si trova la casa è un’informazione da non sottovalutare perché comporta conseguenze diverse anche per le spese da sostenere periodicamente: una casa sita ai piani più alti godrà di maggiore luminosità e ciò determinerebbe un risparmio dal punto di vista dei consumi.

Diversamente una casa sita al piano terra, soprattutto in una zona residenziale, costituita da tanti palazzi, implicherebbe costi superiori in termini di elettricità per l’illuminazione.

Pertanto, oltre all’ascensore e alle comodità che possono derivarne, esistono anche altri fattori da valutare prima di scegliere il piano della casa da comprare dal notaio.

Quanto costa una casa senza ascensore

Per comprendere a pieno la convenienza dell’affare immobiliare in cui ci si sta imbattendo, occorre analizzare il singolo caso concreto e in particolare la casa in ogni suo dettaglio.

Oltre al piano in cui si trova la casa, alla presenza di un ascensore, esistono moltissimi fattori che possono condizionare e influenzare il valore di un immobile.

Una casa in un importante palazzo storico, nel centro della città, potrebbe avere un valore di gran lunga superiore rispetto a una casa sita in periferia dotata di ascensore. Per tali ragioni, molteplici elementi contribuiscono a determinare il valore di una casa, anche nell’ambito di un mercato immobiliare molto competitivo.

La tenuta degli impianti, l’efficienza energetica, le dimensioni così come la presenza di vincoli sulla stessa influiscono in modo significativo nella determinazione del prezzo.

Il costo quindi non può dipendere solo ed esclusivamente da un elemento, ma dall’insieme di circostanze che, combinate tra loro, formano il valore complessivo dell’immobile.

Preventivo notarile acquisto casa con ascensore

Una volta scelta la casa da comprare dal notaio, indipendentemente dalla circostanza che abbia o meno l’ascensore, è possibile, tramite la piattaforma di NotaioFacile, richiedere un preventivo notarile gratuito senza dover affrontare costi di abbonamenti o registrazione o iscrizione alla piattaforma.

Per avere un prospetto delle spese, relative alle tasse e alle imposte da dover sostenere per il rogito di acquisto della casa, basterà rispondere a delle domande, per consentire al notaio di preparare un preventivo notarile più aderente possibile al singolo caso concreto.

Non bisognerà assumere alcun impegno e si potrà procedere in maniera spedita in virtù della possibilità di inviare una richiesta online al notaio più vicino della zona, in modo tale da evitare ricerche di notai che possano comportare un dispendio economico e di tempo prezioso.

Una delle domande più frequenti che viene posta al notaio è cosa succede se si effettua una donazione e quali sono le conseguenze rispetto all’eredità del donante, ossia della persona che ha donato.

La risposta è tutt’altro che semplice e soprattutto richiede delle competenze in materia successoria: è proprio il notaio, infatti, un massimo esperto del settore, che potrà fornire ogni suggerimento per evitare problematiche e controversie tra gli eredi e i beneficiari delle donazioni.

Vediamo cosa è necessario sapere e perché è opportuna una consulenza notarile, prima di pianificare le donazioni e un eventuale testamento, per il tempo in cui si si è cessato di vivere.

Scopo della donazione prima della successione

Si sente spesso parlare dell’atto di donazione, come atto di anticipo della successione. Tale affermazione presenta dei caratteri di verità in quanto comporta i medesimi effetti, ossia il passaggio della titolarità dei beni in via del tutto gratuita dal donante o testatore in favore delle persone prescelte (nel caso in cui la successione sia regolata da testamento).

Tuttavia, sebbene vi siano dei punti in comune, l’atto di donazione dal notaio può influenzare la quota di eredità spettante a ciascun erede. Vediamo cosa può determinare e perché può rappresentare un rischio di alterazione della successione e della suddivisione del patrimonio.

Donazione in sicurezza prima della successione

Una delle preoccupazioni più diffuse è come poter procedere ad un atto di donazione in totale sicurezza, evitando di commettere errori e contestazioni.

La legge non lascia spazio a modalità alternative per l’atto di donazione e pertanto l’unica strada percorribile è l’atto pubblico, alla presenza di due testimoni che abbiano i requisiti previsti dalla legge notarile.

Solo nel caso in cui si tratti di donazioni di modico valore, non è necessario ricorrere all’atto pubblico, ma anche per le donazioni che, per esempio, abbiano ad oggetto del denaro, bisognerà ricorrere al notaio.

Si pensi al caso in cui un genitore voglia donare i soldi per consentire a un figlio di comprare una casa: in questo caso non potrà procedere con un semplice bonifico, ma occorrerà che si rispetti la forma prevista dalla legge, sopra precisata, altrimenti si parlerà di nullità della donazione.

Come una donazione influisce sull’eredità

Esistono dei soggetti, chiamati legittimari, che sono il coniuge, i figli, in assenza di questi, i genitori, a cui la legge riserva una quota dell’eredità.

Ciò vuol dire che se il testatore decidesse di non lasciare nulla in favore di questi e di donare o fare testamento in favore di altri soggetti, potrebbero agire in via giudiziaria, mediante il cosiddetto esercizio dell’azione di riduzione.

Tuttavia questa quota riserva dalla legge, che viene chiamata quota di legittima, è possibile soddisfarla anche mediante una o più donazioni effettuate in vita. Che cosa vuol dire questo?

Significa che il testore potrebbe lasciare determinati beni con il testamento in favore dei figli o prevedere una donazione, come atto di anticipata successione, influenzando quindi con un atto reso in vita, la divisione dei beni ereditari.

Come vengono considerate le donazioni per la divisione

Nel momento in cui si apre la successione, le donazioni dovranno essere prese in considerazione anche per la divisione da effettuarsi dal notaio.

Esiste infatti un istituto giuridico che contempla proprio questa fattispecie che viene chiamato “collazione” con cui determinati soggetti, espressamente previsti dalla legge, dovranno imputare quanto ricevuto, ai fini del calcolo del patrimonio da dividere.

Se, per esempio, un figlio ha ricevuto una donazione di un immobile, se ne dovrà tenere conto in sede di divisione per evitare che vi siano delle sproporzioni tra le assegnazioni del patrimonio ereditario: pertanto la quota a lui spettante sarà composta in parte dai beni ricevuti in donazione e in parte da altri beni provenienti dalla successione, al fine di soddisfare il valore a lui spettante.

A cosa fare attenzione quando si fa una donazione

Nell’immaginario collettivo la donazione presenta dei profili di incertezza in virtù del fatto che può essere impugnata da determinati familiari del defunto, qualora il patrimonio non sia sufficiente a soddisfare i diritti dei legittimari.

Per tali ragioni prima di procedere in maniera spediti verso una donazione in favore di un figlio, occorre un’importante riflessione e porre l’attenzione su alcuni elementi come la consistenza del patrimonio di cui si dispone e la composizione della famiglia.

Una situazione familiare che preveda tre figli e un coniuge è sicuramente differente e più complessa rispetto al caso in cui il donante abbia un solo figlio e non sia coniugato.

Pianificare in maniera dettagliata il proprio patrimonio, anche coadiuvati da un notaio, può essere la soluzione più prudente per evitare che in un secondo momento le proprie decisioni siano messe in discussione.

Preventivo notarile per donazione o successione

Nel caso in cui si abbia la necessità di avere un preventivo notarile avente ad oggetto una donazione oppure una successione, è possibile richiederlo mediante la piattaforma di NotaioFacile, in modo del tutto gratuito, in pochi semplici passaggi compilando il form offerto dal sito e rispondendo a delle specifiche domande che consentiranno al professionista di formulare un prospetto delle spese che permetterà di avere un’idea dei costi da fronteggiare.

Sia nel caso della donazione, che della successione, si dovranno pagare delle imposte e pertanto può essere utile conoscerle preventivamente in modo tale da scegliere la strada più adatta al proprio caso.

Inoltre la piattaforma consente di entrare in contatto diretto con il notaio, bypassando altri professionisti ed esperti del settore, scegliendo altresì la citta in cui si intende stipulare ed eventualmente richiedere un colloquio.

Può capitare di essere cointestatari di un immobile per diverse ragioni, come ad esempio un immobile caduto in successione, un acquisto pianificato allo scopo di diventarne in futuro pieni ed esclusivi proprietari con l’acquisto delle restanti quote, oppure per necessità familiari, allo scopo di condividerne le spese e non essere necessariamente una spesa da dover sostenere da soli.

Tuttavia essere titolari di un immobile, che sia una casa o un locale commerciale, può comportare delle spese non solo al momento del rogito notarile di acquisto (tasse, imposte e onorario notarile) ma anche negli anni seguenti, in relazione al mantenimento del fabbricato.

Le spese a cui si fa riferimento attengono a un profilo fiscale (tasse patrimoniali), ma anche a un profilo del tutto logistico (spese di manutenzione ordinaria e straordinaria).

In particolare, quando l’immobile è cointestato, questo tipo di spesa può essere condiviso e quindi suddiviso, ma al tempo stesso a lungo andare può rappresentare un peso, soprattutto se non si ha alcun interesse ad essere titolari di una quota di un immobile da cui non si tragga alcun guadagno, ma soltanto oneri. Vediamo come è possibile liberarsi di una quota dell’immobile dal notaio.

Negozio cointestato derivante da una successione

Può accadere che si abbia un negozio cointestato in virtù di una successione ereditaria, così come di una donazione ricevuta dai genitori o un acquisto effettuato in virtù di un progetto imprenditoriale, ma si avverta il desiderio di liberarsene.

Un esempio può presentarsi quando un’attività di famiglia abbia un locale commerciale in proprietà e muoia l’intestatario. Se a succedere per testamento o per legge, ad esempio, siano i due figli, si pone il problema sulla sorte del locale commerciale, nel caso in cui uno dei due non sia interessato alla prosecuzione dell’attività commerciale. In tali casi è importante effettuare una riflessione ponderata non esistendo un’unica soluzione. Ecco quali sono le strade possibili dal notaio nel caso in cui ci si voglia liberare della quota del locale commerciale.

Liberarsi del negozio cointestato con una donazione

Una possibile soluzione sarebbe quella di concludere una donazione con l’altro comproprietario nel caso in cui l’altro contitolare sia interessato alla prosecuzione dell’attività commerciale. La donazione viene adottata solitamene tutte le volte in cui vi è un legame affettivo tra il donante (colui che dona) e il donatario (colui che riceve la donazione), in quanto non vi è alcun corrispettivo e viene effettuata spontaneamente dal titolare della quota, senza pretendere nulla in cambio.

A differenza di quel che si può pensare, la donazione per quanto possa essere considerata un regalo, è un atto bilaterale. Che cosa vuol dire? Significa che ai fini della sua conclusione, dal notaio andranno sia il donante che il donatario, i quali dovranno esprimere il consenso.

Inoltre la legge è molto severa in merito, in quanto stabilisce che ai fini della validità della donazione, è necessario l’atto pubblico alla presenza di due testimoni, aventi i requisiti richiesti dalla legge notarile.

Liberarsi del negozio cointestato con la vendita della quota

Nel caso in cui non vi siano rapporti familiari o in ogni caso non si voglia beneficiare gratuitamente, la persona che ha la titolarità dell’altra quota, si potrà ricorrere alla vendita della quota del locale commerciale dal notaio.

In questo caso, a differenza della donazione vi sarà un corrispettivo, ossia il pagamento del prezzo in favore di colui che cede la quota.

Per il contitolare-cointestatario potrebbero esservi dei vantaggi proprio perché quest’ultimo assisterebbe all’accrescimento della propria quota iniziale con l’acquisto di un’altra quota dal notaio sul locale commerciale.

Liberarsi del negozio cointestato con la vendita della quota a un terzo

Un’altra soluzione per liberarsi dal negozio cointestato è quella di vendere la quota dal notaio a un terzo estraneo e non all’altro contitolare.

In questo caso l’altro contitolare assisterà semplicemente alla sostituzione di un soggetto a un altro con cui condividere la comproprietà del negozio. Non ci vorrà il consenso dell’altro in quanto la vendita di una quota è assolutamente libera e non soggetta ad alcun tipo di restrizione, né ad autorizzazione da parte dell’altro comproprietario. Questa si presenta come la principale differenza tra la comunione ordinaria e la comunione legale, in quanto nell’ultimo caso non sarebbe possibile vendere la propria quota senza il consenso dell’altro coniuge.

Una domanda che ci si può porre è se la vendita della quota per atto pubblico a un terzo estraneo determini la prelazione in favore dell’altro comproprietario. In questo caso essendo una sola quota e non l’intero, non sorge il diritto di prelazione.

Consulenza notarile per liberarsi da negozio cointestato

In virtù delle numerose soluzioni prospettate è sempre opportuna una consulenza notarile per comprendere come disfarsi della quota di un immobile, in particolare commerciale, proprio per evitare di dover ricorrere al giudice.

Il notaio ha una funzione antiprocessualistica e ciò vuol dire che ha lo scopo di trovare una soluzione per le parti che possa evitare qualsiasi tipo di controversia dinanzi al giudice. Infatti in assenza di una soluzione, sarebbe possibile ricorrere al giudice che opti per una divisione giudiziale quando non ci sia un accordo, ma è la soluzione che richiederà sicuramente più tempo, ma soprattutto il risultato non desiderato in quanto nel caso in cui la divisione fisica del bene non sia possibile, il giudice ne disporrà la vendita, mediante un sistema di asta pubblica. Contattare un notaio può essere molto facile tramite la piattaforma di NotaioFacile, al fine di richiedere un preventivo notarile gratuito per il proprio atto, ed eventualmente anche una consulenza.

Quando si decide di comprare un terreno dal notaio occorre porre l’attenzione su molti aspetti, non solo giuridici, per evitare di avere problemi dopo il rogito di acquisto.

La legge infatti prevede diverse normative in relazione alla presenza di un coltivatore diretto o di un confinante, così come di limitazioni relative all’utilizzo nel caso in cui sia stato percorso dal fuoco etc.

Per tali ragioni per evitare di incorrere in problematiche legge all’investimento immobiliare nel lungo termine, è opportuno rivolgersi a un notaio che saprà controllare ed analizzare ogni aspetto prima di procedere al rogito. Vediamo quali sono i problemi che possono sorgere e come risolverli.

Acquisto terreno: problema usucapione

Può accadere che il titolare del terreno affermi di esserne diventato proprietario per averlo usucapito. Che cosa vuol dire? Significa che il terreno apparteneva ad un’altra persona, ma che grazie al possesso del venditore pacifico, pubblico, ininterrotto per oltre vent’anni, ne è diventato proprietario.

L’usucapione, che è una modalità di acquisto della proprietà a titolo originario, può essere accertata o meno con sentenza del giudice. Nel caso in cui ci sia tale pronuncia il notaio farà menzione nell’atto degli estremi, mentre in assenza di questa, sarà necessario informare la parte che compra dei rischi derivanti dall’acquisto, proprio perché non sussiste un documento concreto che ne attesti la titolarità. Per tali ragioni è sempre opportuno analizzare con cautela la problematica relativa all’usucapione.

Acquisto terreno e problema della prelazione del coltivatore diretto

Nel caso in cui il terreno che si intende comprare dal notaio sia coltivato da un coltivatore diretto che abbia determinate caratteristiche, è importante fare attenzione al problema del diritto di prelazione. Infatti il coltivatore diretto, al ricorrere di specifici presupposti, gode del diritto di essere preferito nell’acquisto e pertanto, solo in caso di mancato esercizio del diritto di prelazione, il potenziale acquirente potrà comprare la porzione di terreno. In questo caso è importante affidarsi al notaio per seguire con precisione ed attenzione il preciso iter imposto dalla legge che prevede la comunicazione al coltivatore e il relativo esercizio del diritto di prelazione, entro determinati termini, che devono essere rispettati.

Aquisto terreno e problema della prelazione del confinante

Un altro problema, per la definizione rapida dell’investimento immobiliare, attiene alla presenza di un eventuale coltivatore diretto confinante che può godere del diritto di prelazione nell’acquisto alle medesime condizioni. Anche in questo caso bisognerà verificare l’eventuale sussistenza dei presupposti e dei requisiti di legge.

Tuttavia nel caso in cui vi sia un coltivatore diretto sul terreno e un confinante entrambi con i requisiti di legge per la prelazione, prevarrà il colui che coltiva proprio su quel terreno e non sorgerà in subordine la prelazione in favore del confinante.

Problema acquisto terreno percorso dal fuoco

Conoscere sin da subito che il terreno che si è interessati a comprare sia stato percorso dal fuoco in un tempo non troppo lontano, può rivelarsi particolarmente utile in quanto potrebbe aiutare a comprendere l’eventuale convenienza dell’acquisto dal notaio.

In questi casi la consulenza notarile è di peculiare importanza, proprio perché esistono dei vincoli e degli obblighi da dover rispettare. Il notaio esporrà tutti i limiti legati a tale fattispecie come, ad esempio, il divieto di mutare per almeno quindici anni la destinazione d’uso della zona interessata dall’incendio rispetto a quanto previsto nel certificato di destinazione urbanistica, prima dell’evento combustivo.

Cosa serve per acquisto terreno dal notaio

Una delle domande più frequenti che viene poste al notaio è quali sono le documentazioni necessarie per comprare un terreno. Per il rogito di trasferimento immobiliare occorre il certificato di destinazione urbanistica che deve essere allegato all’atto pubblico. Tale certificato attesta la tipologia di terreno e la sua destinazione e viene rilasciato dal Comune in cui si trova.

La legge, solo in alcuni casi, esenta dalla produzione di tale documentazione ed è proprio per tali ragioni che è sempre opportuno rivolgersi a un notaio per una consulenza sin dall’inizio, dalla fase delle trattative, per comprendere quando è obbligatorio il rilascio del certificato di destinazione urbanistica e quando è possibile farne a meno per il rogito. Ad esempio nel caso in cui il terreno sia inferiore a 5000 mq e sia pertinente alla casa che si compra dal notaio non occorrerà l’allegazione all’atto pubblico.

Cdu non ancora rilasciato: come risolvere il problema

Nel caso in cui sia stata effettuata la richiesta di rilascio del certificato di destinazione urbanistica per l’acquisto del terreno al Comune in cui è sito il fondo, e il Comune non abbia ancora provveduto, potrebbe sorgere un problema per il rogito di acquisto.

In realtà il legislatore ha risolto tale problematica autorizzando il rogito notarile, purchè nell’atto pubblico di compravendita siano menzionati gli estremi della domanda effettuata nei confronti del Comune. Ciò comporta che si potrà procedere anche se il cdu non sia ancor stato rilasciato e l’atto sarà valido e privo di problemi.

Preventivo notarile acquisto terreno dal notaio

Nel caso in cui sia necessario un preventivo notarile per comprendere quali siano i costi da sostenere per l’acquisto di un terreno dal notaio, in termini di tasse e imposte, è possibile richiedere un preventivo notarile gratuito, tramite la piattaforma di NotaioFacile, in pochi semplici passaggi, senza dover sostenere alcun costo di iscrizione e di registrazione.

La piattaforma permette di entrare in contatto diretto con il notaio, non dovendo aver a che fare con dei collaboratori o dottori di studio. È importante capire sin dall’inizio dal punto di vista economico a quanto ammonteranno le spese proprio per evitare cattive soprese una volta iniziate le trattative e per pianificare il budget per il proprio investimento in modo da essere consapevoli sin dalle prime battute dell’esborso economico che comporta.

Il compromesso, più propriamente noto come contratto preliminare è l’accordo con cui due parti, e cioè il promissario acquirente ed il promittente venditore, rispettivamente chi si impegna a comprare e chi si impegna a vendere, si obbligano alla stipula di un determinato contratto successivo, chiamato definitivo, entro un determinato termine stabilito dalle parti.

Il contratto preliminare è oggetto di stipula quando le parti hanno intenzione, ad esempio, di realizzare un passaggio di proprietà di una casa attraverso un contratto di compravendita, ma non hanno ancora tutte le documentazioni necessarie, oppure è necessario ancora del tempo per sanare la situazione urbanistica che riguarda l’immobile, ma allo stesso tempo vogliano formalizzare l’accordo per evitare che vengano iniziate altre trattative con nuovi potenziali compratori.

Il compromesso può essere redatto utilizzando o la scrittura privata, poi autenticata dal Notaio, oppure direttamente l’atto pubblico dinanzi al professionista, affinché venga poi registrato e trascritto, offrendo una importante tutela a compratore qualora il proprietario, dopo la sottoscrizione del preliminare, cambi idea e decida di vendere l’immobile ad un altro soggetto.

Cosa è importante sapere quando si stipula il preliminare di compravendita di un immobile dal Notaio?

Tra le indagini che vengono svolte prima di addivenire, non solo al trasferimento di proprietà della casa, ma anche alla sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita vi rientrano quelle riguardanti lo stato urbanistico dell’immobile.

Ad esempio, tra le verifiche che è bene effettuare sull’immobile vi sono quelle relative alla situazione urbanistica della casa che si intende acquistare, dovendo sussistere tutti i titoli abilitativi che rendono l’immobile in regola con la normativa vigente nonché commerciabile.

Ecco perché è opportuno essere messi a conoscenza dal proprietario dei permessi edilizi relativi alla casa, per evitare che vi siano abusi edilizi che rendano la casa non commerciabile, in quanto un eventuale atto di acquisto di una casa con abusi edilizi sarebbe nullo.

Quando può un immobile essere definito parzialmente abusivo?

Per immobile parzialmente abusivo si intende, ad esempio, una casa che abbia tutti i requisiti per essere commerciabile ma presenta alcuni elementi di abusività che devono essere necessariamente sanati prima del rogito.

Ecco che uno degli esempio classici è quello relativo all’acquisto di un appartamento con una veranda abusiva, magari il classico terrazzo verandato e sia pendente una domanda di condono.

A questo punto se l’acquirente è messo al corrente dell’esistenza di tale abuso dal venditore e di ciò si fa menzione all’interno del compromesso, proprio perché viene reso edotto dell’esistenza della veranda abusiva, il contratto preliminare, che ha solo effetti obbligatori è a tutti gli effetti valido.

Gli altri abusi edilizi

Tra gli abusi edilizi che possono interessare un immobile, bisogna distinguere tra quegli abusi insanabili che rendono nullo l’atto da quelli che invece sono sanabili prima del trasferimento di proprietà e per questo consentono la commerciabilità del bene.

Ad esempio, si ha un abuso edilizio grave che comporta la nullità del contratto di vendita quando non esiste un titolo edilizio per l’edificazione della casa oppure quando al momento del rogito viene rilasciato un titolo edilizio che in realtà è inesistente.

Diversamente, se esiste un titolo edilizio ma la casa è stata edificata non rispettando quel progetto la situazione cambia e non vi è incommerciabilità del bene, che può essere oggetto di trasferimento con i dovuti accorgimenti.

L’abuso può consistere, tendenzialmente, in una difformità totale, se ad esempio l’appartamento è costruito in maniera difforme dal progetto che ha determinato il rilascio del titolo abilitativo, oppure una difformità essenziale, che al pari della prima deve essere inserita in atto al fine di mettere al corrente chi compra delle caratteristiche urbanistiche dell’immobile.

È valido il contratto preliminare di immobile parzialmente abusivo?

Ebbene, ci si chiede se impegnarsi ad acquistare un immobile parzialmente abusivo mediante la sottoscrizione di un contratto preliminare di compravendita determini la nullità dell’atto o meno.

Secondo la giurisprudenza, se il compromesso di compravendita immobiliare viene stipulato dopo l’entrata in vigore della legge n. 47 del 1985, la sanzione della nullità prevista dall’art. 40 della medesima legge trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi, e non per quelli con efficacia obbligatoria come il preliminare di vendita.

Ciò significa che il compromesso avente ad oggetto un immobile parzialmente abusivo è del tutto valido, a differenza del contratto definitivo di compravendita avente ad oggetto il medesimo immobile, che per non essere affetto da nullità necessita della documentazione in sanatoria del bene affinché possa essere commerciabile.

All’interno del preliminare va inserita la dichiarazione, nonché la documentazione che attesta la regolarità urbanistica della casa, fermo restando che l’obbligo di fornirla ed i allegarla riguarda unicamente l’atto che produce effetti traslativi reali, quali il definitivo.

Perché è importante rivolgersi al Notaio per stipulare un contratto preliminare?

Recarsi dal Notaio per una consulenza prima della stipula del preliminare, è essenziale perché consente al futuro acquirente di essere messo al corrente dello stato catastale ed urbanistico in cui versa l’immobile che si desidera acquistare.

Difatti, il Notaio, prima della stipula, sia per il preliminare che per il definitivo, procede a dei controlli che sono fondamentali per evitare di incorrere in situazione di incertezza, attraverso indagini catastali, ipotecarie ed urbanistiche.

Ad esempio, se ricorrono situazioni di incertezza il professionista avrà cura di suggerire l’inserimento, all’interno del compromesso, di forme di tutela, che garantiscano al compratore, al momento del definitivo di avere un immobile pienamente commerciabile, o qualora sorgano problemi relativi alla sanabilità di eventuali abusi edilizi sulla casa, tutelare pienamente l’acquirente di modo da non subire dei danni.

Rivolgersi al Notaio consente di essere messi al corrente delle soluzioni più adatte per evitare future controversie e per essere tutelati affinché il passaggio di proprietà avvenga in tutta sicurezza.

Compare casa sul lago è considerata una valida alternativa al mare o alla montagna per fare un investimento immobiliare personale e per la propria famiglia e decidere di trascorrere le proprie vacanze, i momenti di relax e anche di divertimento, ma anche per chi ha intenzione di acquistare in questa zona un immobile per metterlo a reddito.

Il Lago di Como è una delle località più suggestive della penisola, che attira ogni anno migliaia di turisti italiani e stranieri, e tra le località più gettonate vi sono il centro città, il lungo lago, ma anche i comuni di Cernobbio, Moltrasio e Carate Urio.

Tra le località dove negli ultimi anni è aumentata la richiesta di immobili ci sono quelle del Lario, come Menaggio e Argegno, caratterizzate da un panorama invidiabile sulle montagne che circondano il lago nonché da antichi borghi medievali.

È indubbiamente il lago la maggiore attrattiva per i turisti che scelgono Como come meta ideale per godere delle bellezze che la circondano, anche grazie al servizio di navigazione proposto dalla città che permette di scoprire la zona e beneficiare dei territori nel quale è immerso il lago, dove poter godere anche dei diversi i percorsi enogastronomici e naturalistici proposti.

Che tipo di immobili acquistare sul Lago di Como?

Uno dei vantaggi del Lago di Como è che si tratta di una località in cui è possibile trovare ogni tipologia di immobile, dall’appartamento in condominio alla villa di lusso con vista lago.

Tutto dipende dalle proprie esigenze e dalla disponibilità economica che si ha per effettuare questo grande investimento, ma, tendenzialmente, dati i paesaggi suggestivi ed i panorami naturalistici che l’intera zona ha da offrire, il costo di una casa sul lago di Como non è irrilevante.

È bene precisare che il costo di una villa di lusso con vista lago ha in linea di massima un valore più elevato rispetto ad una casa in centro città, ecco perché è bene valutare attentamente tutte le proposte della zona per capire quale fa al caso proprio.

Acquisto prima casa dal Notaio sul Lago di Como

Molti, attirati dalle bellezze naturalistiche e dalla qualità della vita che il Lago di Como sa offrire, decidono di acquistare la prima casa per adibirla ad abitazione principale della propria famiglia, e nonostante i prezzi più elevati, possono risparmiare sulla compravendita avvalendosi delle agevolazioni prima casa.

Per fare ciò bisogna essere in possesso di quelli che la legge stabilisce essere i requisiti per poter usufruire dei benefici fiscali, ammortizzando il costo complessivo dell’acquisto dell’immobile.

Di norma, per potersi avvalere dei suddetti sgravi fiscali che sono più precisamente definiti agevolazioni fiscali prima casa è necessario che la casa che si vuole comprare non rientri tra i beni di lusso, altrimenti non sarà possibile pagare le imposte ridotte, inoltre la legge richiede che il compratore non sia proprietario di un’altra abitazione nello stesso Comune in cui si trova la casa da comprare e non deve essere proprietario sull’intero territorio nazionale di un’abitazione comprata con le agevolazioni in oggetto.

È bene precisare che se non si ha già la residenza nel Comune dove è ubicata l’immobile oggetto di acquisto, entro diciotto mesi dall’atto di compravendita sarà necessario spostare la propria residenza nel sopra citato Comune, a pena di decadenza dai benefici fiscali.

Comprare una villa di lusso sul Lago di Como

Una delle soluzioni più ricercate sul lago di Como è la villa di lusso, per tutti comfort che presenta, in particolare perché molte di queste ville sono situate lungo lago e godono del miglior panorama della zona.

Ebbene, scegliere di comprare una villa di lusso sul Lago di Como significa affrontare dei costi tendenzialmente più elevati, in quanto, indipendentemente dalla circostanza che si tratti di una prima o seconda casa, non è possibile usufruire delle agevolazioni fiscali.

Difatti, uno dei presupposti per le detrazioni fiscali è proprio la non riconducibilità dell’immobile ad una delle categorie catastali definibili di lusso.

Notaio per la seconda casa sul Lago di Como

In linea generale il Lago di Como è una zona molto ambita per chi decide di comprare una seconda casa dal Notaio per adibirla a propria casa vacanze dove trascorrere i mesi estivi e godersi l’atmosfera ed il panorama che solo questa zona sa offrire.

È bene precisare che comprando una seconda casa, non si potrà usufruire delle agevolazioni fiscali di cui sopra, dovendo corrispondere le imposte per il loro intero ammontare, salvo le dovute eccezioni applicabili quando ad esempio si tratta di una seconda casa ma la si intesta ad un altro componente della famiglia che non ha già goduto degli sgravi fiscali.

Investire dal Notaio comprando casa sul Lago di Como

Proprio perché si tratta di una zona caratterizzata da molto turismo, molti decidono di comprare sul Lago di Como una seconda casa come investimento decidendo di adibirla a casa vacanze per i turisti, e quindi avviando una struttura ricettiva o semplicemente decidendo di acquistare l’immobile per darlo in affitto, e guadagnare sui canoni.

Tra le zone più ambite e più richieste dai turisti vi sono in linea di massime quelle lungo lago, che offrono tutti i comfort in ogni mese dell’anno, ma sono tanti quelli che scelgono di acquistare anche in centro città, magari per avviare un bed & breakfast.

Notaio sul Lago di Como

Per trovare un Notaio nella zona del Lago di Como, così come in ogni altra città d’Italia, è possibile usufruire del servizio NotaioFacile che consente di richiedere un preventivo gratuito fornendo tutte le informazioni di cui si dispone nel modulo di contatto.

È un metodo molto efficace ed intuitivo per chi ricerca un Notaio sul Lago di Como e non ha particolari punti di riferimento nella zona, ottenendo in breve tempo un quadro generale delle spese da affrontare in base ai dati forniti.

Come si può ben immaginare quando si decide di comprare casa dal Notaio ci sono diverse attività burocratiche da compiere, alcune delle quali sono a pagamento, e che sono necessarie per procedere con l’operazione di compravendita immobiliare.

Tendenzialmente, si tratta di tutta quella documentazione che occorre per accertare lo stato dell’immobile, quali, ad esempio, le visure catastali ed ipotecarie, che servono per comprendere la rendita catastale della casa che si intende acquistare e se sulla stessa vi sono gravami come ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli.

Altresì vi rientrano la provenienza della casa, e cioè tutti gli atti che hanno determinato i precedenti passaggi di proprietà dell’immobile, la documentazione urbanistica, per accertarsi che la casa sia stata costruita in conformità alle vigente normative urbanistiche, e la certificazione energetica che fornisce informazioni chiare e trasparenti sulla qualità energetica della casa mediante uno specifico sistema di classificazione.

Ebbene, per reperire tutti questi documenti si hanno due soluzioni: chiedere al Notaio di procedere direttamente all’acquisizione di tutta la documentazione necessaria oppure muoversi personalmente e recuperare il materiale che serve per perfezionare l’atto pubblico.

In buona sostanza affidarsi al professionista significa andare incontro a dei costi più elevati, mentre reperirli personalmente può garantire un notevole risparmio, ma attenzione, per alcuni documenti è necessario rivolgersi a dei professionisti.

La documentazione per cui è necessario l’intervento di un professionista

Se reperire da soli la documentazione necessaria per la compravendita immobiliare consente di abbattere il costo complessivo del rogito notarile, è bene specificare che in alcuni casi è si rende opportuno rivolgersi ad un professionista.

Nello specifico, è necessario rivolgersi ad un tecnico abilitato, come un architetto, un ingegnere o un geometra per ottenere la certificazione della prestazione energetica degli edifici.

Allo stesso modo, nel caso in cui oggetto della compravendita sia un terreno è necessario munirsi del certificato di destinazione urbanistica che deve essere rilasciato dal competente ufficio comunale del luogo in cui è ubicato il bene.

Entrambi questi atti vanno allegati a pena di nullità al rogito, se si tratta di una compravendita di un edificio o di un terreno che non sia pertinenza di un edificio ed abbia una dimensione superiore ai 5.000 mq.

2.Avere i requisiti per usufruire di detrazioni quando si compra dal Notaio

Un’altra importante fonte di risparmio sulle spese notarili quando si compra casa è quella di usufruire delle agevolazioni previste dalla legge.

Ad esempio, si può risparmiare notevolmente sul costo complessivo dell’atto di compravendita quando si acquista la prima casa, purché si abbiano tutti i requisiti richiesti dalla legge per beneficiare di tali detrazioni.

Per prima cosa la casa per fungere da prima casa non deve rientrare nella categoria di bene di lusso, e chi sta acquistando non deve essere proprietario, ma nemmeno usufruttuario, sia esclusivo che in comunione legale con il proprio coniuge, di un’altra abitazione che si trovi nello stesso Comune di quello in cui si trova l’immobile in oggetto.

Ma ciò non basta per potersi giovare dei suddetti sgravi fiscali, è necessario altresì che l’acquirente non sia né proprietario, né usufruttuario, né titolare di altri diritti reali, nemmeno per quota, di un’altra abitazione, su tutto il territorio nazionale, che sia stata acquistata con le agevolazioni prima casa.

Acquisto casa con mutuo: perché le tariffe sono maggiori?

Quando si acquista casa e si richiede un mutuo si dovrà ricorrere al Notaio per due atti notarili e di conseguenza si incorrerà in alcuni costi notarili sia per l'atto di compravendita che per l'atto di mutuo.
L’onorario notarile per compravendita e mutuo potrebbe essere proporzionale rispettivamente al prezzo dell'immobile indicato in atto e all'ipoteca che verrà iscritta a garanzia del mutuo, normalmente pari al doppio dell'importo di mutuo richiesto. 

Maggiori sono il prezzo dell'immobile e l'importo del mutuo, più probabilmente saranno elevate le tariffe notarili, e di conseguenza il costo del Notaio.

Acquisto casa: quando non è possibile richiedere le agevolazioni fiscali?

Quando si compra casa una fetta importante delle spese che si devono affrontare è rappresentata dalle imposte dovute allo Stato, che variano significativamente se si acquista da un privato o da un'impresa costruttrice, se si acquista come prima casa o seconda e se si acquista un immobile a uso abitazione o un immobile a uso commerciale.

Nello specifico, quando non si acquista un immobile in cui trasferire la propria residenza, e dunque, un immobile ad uso non abitativo oppure un immobile ad uso abitativo ma di lusso, non è possibile godere dei benefici fiscali prima casa e le imposte saranno più elevate.

È bene precisare che chi compra può chiedere che la base imponibile, funzionale alla determinazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, sia costituita dal valore catastale della casa, prescindendo dal prezzo dichiarato dalle parti nell'atto di compravendita.

Ebbene l’atto dovrà riportare anche il valore catastale dell'immobile e nel caso in cui la compravendita sia tassata sulla base del valore catastale, la legge stabilisce, inoltre, che le tariffe notarili debbano essere ridotte del 30%.

3. Chiedere il preventivo al Notaio per risparmiare

Uno dei modi più utili per risparmiare davvero quando si acquista casa è quello di puntare sulla qualità del servizio offerto dal professionista. Il punto di partenza è richiedere un preventivo per scegliere il Notaio a cui affidare la propria pratica, sottoponendogli le proprie esigenze e necessià. Una volta richiesto il preventivo online o ancor meglio prima è molto utile confrontarsi direttamente con il professionista per analizzare la pratica e valutare tutte le possibili soluzioni per acquistare in tutta sicurezza e per ottenere un reale risparmio che molto spesso è decisamente superiore rispetto a quello che si potrebbe ottenere cercando di confrontare molti preventivi per risparmiare solamente pochi euro.

Il costo del Notaio: da cosa dipende?

Alle imposte dovute allo Stato va aggiunto l’onorario del Notaio che nel caso delle compravendite immobiliari, con o senza mutuo, potrebbe essere proporzionale rispettivamente al prezzo dell'immobile indicato in atto e all'eventuale ipoteca che verrà iscritta a garanzia del mutuo.

È bene precisare che ad incidere sul valore complessivo dell’onorario del Notaio sono numerosi fattori tra i quali a solo esempio indicativo il prezzo della casa e dell’importo del mutuo, che più saranno alti più più potrebbero elevare la tariffa del Notaio.

Quando un soggetto decide di comprare casa e contestualmente stipula un contratto di mutuo, sa per certo che dovrà pagare le rate del finanziamento in media per trent’anni.

Ecco che sorge spontanea la domanda se sia possibile, nonostante la concessione del mutuo, ad esempio, per un genitore trasferire l’immobile gravato da ipoteca ai propri figli.

Che fine fa il mutuo a questo punto? Rimane in capo al genitore che si troverà a pagare le rate del finanziamento ma non avrà più l’immobile o si trasferirà in capo ai figli che hanno ricevuto la casa in donazione?

Ebbene, quando una Banca concede il mutuo su una casa, non fa altro che determinare l’iscrizione di un’ipoteca sulla stessa e altro non è che una garanzia reale, che in quanto tale segue il bene e rimane a garanzia dell’istituto bancario anche se l’immobile viene venduto o donato a terzi, fino a quando non sarà intervenuto il pagamento dell’intera somma concessa a mutuo, comprensiva degli interessi.

Cosa sapere quando si dona casa con mutuo?

Decidere di donare casa e quindi porre in essere il contratto attraverso il quale un soggetto, definito il donante, trasferisce il diritto di proprietà di un bene immobile, come ad esempio, la propria abitazione, ad un altro soggetto, detto il donatario, è una scelta frequente tra genitori e figli.

Di norma, attraverso la donazione si trasferisce la proprietà dell’immobile al figlio che ne diventa il legittimo proprietario, ecco perché è importante che chi riceve in donazione l’immobile sia messo nella condizione di sapere che diverrà titolare di un bene gravato da ipoteca, se il proprio genitore ha stipulato un contratto di mutuo con la Banca che interessa propria la casa oggetto di donazione.

Per sapere dell’esistenza dell’ipoteca, qualora il donante non dovesse informare direttamente il beneficiario della donazione, è sufficiente effettuare una visura ipotecaria sull’immobile dalla quale si evidenzia la sussistenza del gravame sul bene.

Donare la casa prima di estinguere il mutuo: cosa può fare la Banca?

Ebbene il mutuo consiste in una garanzia reale che fa sì che la Banca che concede il finanziamento, in caso di inadempimento da parte del debitore, titolare del mutuo, potrà rifarsi direttamente sull’immobile, oggetto del contratto.

Ma non è tutto, difatti, la Banca, in ragione del diritto ad essere garantita rispetto all’adempimento delle condizioni contrattuali, come il pagamento della rata pattuita, ha diritto di preferenza sull’immobile, ciò significa che qualora il debitore decidesse di vendere la casa in costanza del rapporto di mutuo, la Banca potrà, in forza dell’ipoteca, soddisfare i suoi interessi prima degli altri creditori del mutuatario, sul ricavato della vendita.

Attenzione ciò non significa che il debitore non può trasferire la casa gravata da ipoteca, può procedervi senza ostacoli in quanto ai fini dell’ipoteca non rilevano gli eventuali passaggi di proprietà e la Banca conserva sempre il diritto di rifarsi sul bene, persino procedere alla vendita forzata del bene in caso di inadempimento delle rate pattuite.

Tendenzialmente, il proprietario della casa gravata da mutuo può donarla senza problemi ai figli, i quali si assumeranno i rischi che prima gravavano a carico del genitore.

Quali diritti ha chi riceve in donazione la casa con mutuo dal Notaio?

Il soggetto che riceve in donazione l’immobile deve essere informato sulla circostanza che diverrà titolare di un bene gravato da ipoteca, in quanto la Banca, nel caso in cui la titolarità del mutuo rimanesse a carico del debitore originario e in caso di inadempimento di questo, potrà rifarsi sull’immobile, espropriandolo e mettendolo all’asta.

Questo è uno dei motivi per cui è bene rivolgersi al Notaio che avrà cura di verificare, in particolare nel caso di donazione, l’esistenza di ipoteche sull’immobile, illustrando al soggetto che si appresta a riceverlo quali sono i rischi che l’operazione comporta.

Quanto costa donare casa con mutuo dal Notaio?

L’atto di donazione è soggetto all’imposta di donazione che deve tenere conto di franchigie e aliquote come previste dalla legge, e nel vaso di donazione della casa con mutuo l’aliquota va applicata al valore della donazione medesima.

È bene precisare che per alcune categorie di soggetti, legate da uno stretto rapporto di parentela con il donante, l’aliquota si applica solo sul valore eccedente la franchigia, ed il costo della donazione varia.

Volendo fare un esempio per capire quanto costa la donazione, nel caso in cui si decidesse di donare la casa gravata dal mutuo al proprio coniuge o ai propri figli, l’aliquota è al 4%, da calcolare sul valore eccedente 1 milione di euro, per ciascun beneficiario.

Diversamente se la donazione avvenisse in favore di fratelli e sorelle l’aliquota è al 6%, da calcolare sul valore eccedente 100mila euro, per ciascun beneficiario, così come è al 6% per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al terzo grado, ma da calcolare sul valore totale senza alcuna franchigia.

Infine, l’aliquota è all’8% da calcolare sul valore totale, nel caso di donazione della casa con mutuo per le altre persone, che non rientrano nelle categorie suddette.

Perché è importante chiedere una consulenza al Notaio in caso di donazione della casa con mutuo?

La donazione è da sempre un atto dibattuto proprio in virtù dei rischi che essa può comportare in un momento successivo alla stipula, ecco perché, per evitare possibile ed eventuali future problematiche, è sempre opportuno affidarsi alla consulenza del Notaio, esponendo la propria situazione familiare oltre che quella patrimoniale. Il professionista avrà modo di valutare, in base agli elementi forniti, cosa sia più idoneo fare evitando di incorrere in successive problematiche.

Quante volte capita di ricevere del denaro, magari da un genitore, e di volerlo impiegare per comprare casa, ebbene il nostro ordinamento offre diverse opzioni a chi vuole acquistare casa dal Notaio con i soldi che provengono da una donazione.

Tendenzialmente, è possibile sia ricevere prima la donazione del denaro e poi ci si reca presso lo studio notarile per comprare la casa con tutti o parte dei soldi ricevuti in donazione, ma è anche possibile che i soldi vengano donati stesso al momento della stipula della compravendita immobiliare, ad esempio, quando un genitore si fa carico del pagamento del prezzo della casa acquistata dal proprio figlio, facendo in modo che quest’ultimo non debba pagare.

I modi per acquistare casa con il denaro proveniente da una donazione

In buona sostanza per fare in modo che l’acquisto della casa avvenga con i soldi donati si può ricorrere alla donazione diretta o alla donazione indiretta.

Di norma, si ha donazione diretta quando un soggetto dona ad un altro un bene, in tal caso del denaro, e se la somma non è di modico valore bisogna stipulare un vero e proprio atto di donazione dal Notaio avente ad oggetto il denaro.

Ad esempio, può essere il caso dei genitori che decidono di donare al proprio figlio 200.000 euro di modo che quest’ultimo possa poi utilizzare la somma ricevuta dai genitori per pagare l’intero prezzo della compravendita della casa in cui vuole andare a vivere, in questo modo l’acquisto avverrà con i soldi della precedente donazione e al momento della compravendita sarà presente solo il figlio che acquista l’immobile.

Diversamente, si ha donazione indiretta quando si stipula il solo contratto di compravendita della casa dove il prezzo è pagato da un soggetto diverso dall’acquirente, come nel caso del genitore che compra la casa intestandola al figlio e pagandone l’intero prezzo, attraverso lo strumento del contratto a favore del terzo.

Donazione diretta di denaro per comprare casa

Per la donazione di denaro, se la cifra non è di modico valore occorre l’atto pubblico notarile e ciò comporta che l’intervento del Notaio è indispensabile per donare direttamente denaro, o altri titoli, ad un familiare, non essendo sufficiente la consegna dei soldi al beneficiario.

Non stipulare l’atto notarile alla presenza di due testimoni per la donazione di denaro comporta il rischio di annullamento dell’operazione, e di sottovalutare la solennità dell’atto e le conseguenze gravose per il donante che, nel momento della donazione, si sta spogliando di beni, senza nulla ricevere in cambio e arricchendo esclusivamente il beneficiario.

È bene precisare che in caso di donazione diretta di denaro bisognerà porre in essere due atti dal Notaio quello di donazione dei soldi, in cui partecipano, ad esempio, il genitore donante ed il figlio beneficiario, ed un secondo atto, in tal caso di compravendita in cui il figlio acquista la casa con i soldi ricevuti in donazione, senza che sia necessaria la presenza del genitore donante che si è ormai spogliato del denaro che è entrato nel patrimonio del beneficiario.

Le imposte da pagare sulla donazione di denaro

Quando si è di fronte ad una donazione, non di modico valore, oltre che effettuarla attraverso atto notarile, dal punto di vista fiscale è necessario verificare le disposizioni che riguardano l’imposta di donazione, che è determinata sulla base sia del valore della cosa donata che del grado di parentela.

Di norma le donazioni di denaro sono soggette all’imposta sulle successioni e donazioni, che ammonta al 4% dell’importo donato, ed esiste una franchigia di 1.000.000 di euro, per cui le donazioni inferiori a questo importo sono esenti dall’imposta, mentre quelle superiori devono essere tassate solo per l’importo eccedente il limite menzionato.

Donazione indiretta per avere la casa senza pagare dal Notaio

Si ha donazione indiretta tutte le volte in cui si raggiunge, dal punto di vista economico, lo stesso risultato della donazione normale, cioè l’impoverimento della parte donante e l’arricchimento della parte donataria.

In tal caso indirettamente sono, ad esempio, i genitori che stanno donando dei soldi al figlio, che sarebbe il donatario ed in un unico passaggio, nonché con un unico atto realizzano due risultati: il proprietario della casa riceve l’intero pagamento del prezzo ed il figlio, non dovrà pagare in quanto il genitore indirettamente ha donato dei soldi per l’acquisto della casa.

Questo comporta che al momento dell’acquisto della casa dal notaio dovrà essere presente, oltre al proprietario ed al figlio acquirente, anche il genitore che versa il denaro.

I vantaggi di comprare casa con una donazione indiretta

Con la donazione indiretta non c’è un passaggio diretto di denaro in favore, ad esempio, del figlio, poiché i genitori pagano al venditore il prezzo dell’appartamento che viene direttamente intestato al figlio.

Ecco perché in questi casi i genitori non effettuano delle donazioni di denaro al figlio ma pagano il prezzo al venditore o, come spesso accade, fanno un finanziamento al figlio rinunciando alla restituzione della somma prestata.

Di talché pare evidente l’arricchimento e dunque il vantaggio economico che ha chi beneficia della donazione indiretta, che nell’esempio fatto è il figlio con uno strumento che è diverso dalla donazione, sia perché è a forma libera, sia perché non è obbligatoria la presenza dei due testimoni, ma sul punto è sempre importante avvalersi della consulenza del Notaio.

Inoltre la donazione indiretta non limita la libertà di vendere l’immobile acquisito, non essendoci restrizioni o obblighi di restituire le somme ricevute come donazione, non essendo pervenuta la casa per donazione, ma venendo la stessa acquistata con denaro donato.

Comprare una casa dal notaio implica una importante riflessione sul tipo di casa da comprare e in particolare sulle caratteristiche che la stessa debba avere in base alle proprie necessità.

Sempre più velocemente la legge si sta adeguando a standard internazionali favorendo lo sviluppo di energia sostenibile e conseguentemente la diffusione di case a basso consumo che, nel mercato immobiliare, sono sempre più richieste. Vediamo cosa implica comprare una casa dal notaio a basso consumo e cosa c’è da sapere.

Come capire quanto consuma una casa

Per capire quali sono i consumi di una casa e come può essere classificata dal punto di vista energetico, occorre consultare il cosiddetto attestato di prestazione energetica,  documentazione conosciuta anche come A.P.E., redatta da un tecnico abilitato che certifica la cosiddetta classe energetica del fabbricato mediante lo studio e l’analisi di numerosi elementi.

Vantaggi acquisto casa a basso consumo

Decidere di comprare una casa a basso consumo dal notaio può avere degli indubbi vantaggi, che non attengono soltanto al profilo economico, ma riguardano anche altri aspetti.

In particolare una casa con bassi consumi riduce l’impatto ambientale, ossia comporta una minore emissione di CO2, ossia quel tipo di gas che contribuisce al surriscaldamento globale. Inoltre anche dal punto di vista del comfort quotidiano è possibile apprezzare temperature interne più miti, senza che vi siano escursioni termiche evidenti tra le varie stagioni e da ciò ne discende anche un miglioramento della qualità dell’aria.

Infine non da ultimo punto da analizzare, quando si decide di comprare una casa a basso consumo, significa voler investire in una casa che abbia un valore più elevato anche nel corso del tempo essendo più commerciabile rispetto ad altri immobili con caratteristiche differenti.

Come rendere una casa a basso consumo dopo il rogito

Non è escluso che la casa comprata dal notaio abbia una classe energetica bassa, ma la si voglia rinnovare ed adeguare a standard all’avanguardia ed elevati. Naturalmente ciò vuol dire migliorare la cosiddetta classe energetica mediante dei lavori di ristrutturazione ad ampio raggio, che coinvolgano gli impianti, la struttura, i materiali e gli infissi. Per tali ragioni ponderare attentamente la classe energetica di un immobile può essere importante anche per eventuali scelte e spese future.

Tali di tipi di lavoro infatti richiederebbero un ulteriore esborso di denaro e talvolta non sono cifre molto basse da dover considerare per poter migliorare il proprio immobile mediante tali lavori di ammodernamento.

Casa green ed ecosostenibile: casa a basso consumo

Spesso sentiamo parlare di case green ma a cosa ci si riferisce quando di usa tale terminologia e quali immobili rientrano in tale categoria? Le case green sono quelle abitazioni sostenibili che presentano delle caratteristiche tali da consentire, a chi ne è proprietario, un grande risparmio energetico, sia per i materiali che vengono utilizzati nella fase di costruzione di tali immobili, sia perché dotati di elementi strutturali tali da ammortizzare i costi e rendere elevata l’efficienza energetica.

Per garantire tale risparmio economico, in fase di acquisto, è necessario non solo che l’immobile rientri in una delle categorie che presenta maggior efficienza economica, ma c’è bisogno che chi scelga tale investimento, acquisti, mediante atto di compravendita dal Notaio, direttamente dal costruttore.

Casa con impianto fotovoltaico

Quando si parla di casa a basso consumo si fa riferimento, ad esempio, ad una casa con impianto fotovoltaico che ha lo scopo di catturare i raggi del sole e di convertirli in energia elettrica e ciò è reso possibile da questi particolari impianti formati da celle fotovoltaiche in grado di produrre energia green, senza combustibile.

Più pannelli e cellule tra loro collegati costituiscono un impianto fotovoltaico: il calore del sole infatti viene utilizzato per riscaldare le abitazioni e l’acqua sanitaria in grado di ricoprire fino all’80% del fabbisogno energetico casalingo.

Solitamente viene posizionato sul tetto della casa o a terra e chi lo costruisce ne diventa proprietario per accessione, nel senso che essendo proprietario del bene principale (la casa) diventa proprietario anche dei pannelli solari costruiti su di essa, utilizzando del denaro proprio.

Quanto costa una casa che consuma poco

Il problema principale, quando si decide di effettuare un investimento immobiliare, è quanto costa una casa. Si tratta di un’informazione di primaria importanza proprio perché consente di effettuare le valutazioni necessarie, al fine di comprendere se si ha il budget a disposizione.

L’acquisto di una casa, infatti, richiede un sacrificio economico non indifferente e per tali ragioni è sempre opportuno informarsi sulle caratteristiche della casa, così come sui consumi strettamente connessi alla stessa.

Comprare una casa a un costo inferiore, ma che abbia una classe energetica molto bassa significa dover fronteggiare delle spese periodiche, relative i consumi, più elevate. Al tempo stesso procedere all’acquisto di una casa dal notaio ad un prezzo più elevato, con consumi più bassi e quindi classe energetica più alta, vuol dire risparmiare nel lungo termine, sebbene l’investimento iniziale sia più importante.

Per tali ragioni occorre prendere le dovute informazioni prima di effettuare una scelta approssimativa e frettolosa, lasciandosi affiancare da tecnici del settore immobiliare.

Preventivo notarile acquisto casa a basso consumo

Nel caso in cui si necessiti di un preventivo notarile per l’acquisto di una casa a basso consumo, è possibile richiederlo gratis mediante la piattaforma di NotaioFacile, senza spendere soldi in registrazione o iscrizione al sito.

È un servizio totalmente gratuito che concede la possibilità di avere un’idea chiara delle spese da sostenere, relativamente alle tasse e alle imposte da versare all’erario in occasione del trasferimento immobiliare. Il budget a disposizione rappresenta da sempre il principale problema degli investitori e di coloro che intendono comprare la prima casa dal notaio: per tali ragioni, conoscere sin dall’inizio, dal punto di vista economico, il sacrificio che dovrà sostenersi è un’informazione utile.

Comprare casa è una decisione importante e richiede una serie di passi preliminari per assicurarsi di fare un investimento ponderato ed occorre seguire un iter ben preciso per far si che il passaggio di proprietà della casa avvenga in tutta sicurezza.

Uno dei primi passaggi da seguire quando si decide di comprare casa con mutuo dal Notaio è quello di fare una valutazione delle necessità di spazio, per garantire il comfort che si desidera, ed è poi opportuno verificare la vicinanza dello stabile scelto a luoghi di interesse quotidiano, come la scuola frequentata dai propri figli ed il luogo di lavoro.

Ad esempio, può propendersi per la scelta di un appartamento in condominio oppure una casa in periferia, che abbia spazi più ampi e sia distante dal caos cittadino.

2. La scelta del Notaio

Scegliere il Notaio non è sempre facile, ma è opportuno avere chiari alcuni elementi a cui far riferimento affinché il professionista a cui si decide di affidare le pratiche per acquistare casa siano frutto di professionalità e protezione degli interessi delle parti.

Molti potrebbero pensare che la scelta del Notaio debba basarsi sul passaparola, tuttavia, una soluzione più facile e veloce è quella di utilizzare la piattaforma per richiedere un preventivo al Notaio, indicando tutte le informazioni di cui si necessita.

Il professionista risponderà in tempo brevi, fornendo un preventivo gratuito per l’atto di compravendita che si vuole stipulare ed in tal modo la scelta sarà fondata su elementi chiari e soprattutto sarà una scelta personale.

3. Mettersi in contatto con la Banca per il mutuo

Altro passaggio fondamentale consiste nel contattare la propria Banca per la richiesta del finanziamento, difatti, se non si dispone di tutte le somme per poter pagare il prezzo di acquisto della casa è necessario richiedere un mutuo e per farlo bisogna avere determinati requisiti.

Il contatto con la Banca è fondamentale per valutare se chi intende acquistare ha tutte le carte in regola per stipulare il contratto di mutuo, inoltre ciò è finalizzato alla perizia dell’immobile che l’istituto bancario dovrà fare attraverso un suo tecnico abilitato, per comprendere quanto è il valore della casa e a quanto ammonterà la somma concessa a mutuo.

4. Procurare tutta la documentazione per avere la casa con mutuo in sicurezza

Quanto alla documentazione della casa, è bene precisare, che questa dovrà essere reperita per la maggior parte del soggetto che vende l’immobile.

Tendenzialmente, il proprietario dovrà procurare la planimetria catastale, per far si che non vi siano discordanze tra la situazione reale e la rappresentazione grafica; i documenti urbanistici ed certificato di abitabilità, al fine di attestare la conformità dell'immobile; l’atto di provenienza per evidenziare i passaggi di proprietà precedenti.

Infine, la visura catastale e quella ipotecaria,e qualora non dovesse disporne potrà reperirle anche lo studio notarile.

Diversamente, per la documentazione da fornire alla Banca, ad occuparsene sarà l’acquirente che chiede il mutuo.

5.Informarsi sulle eventuali agevolazioni per avere la casa risparmiando

Un altro passaggio importante, che consente anche di risparmiare sull’acquisto della casa con mutuo dal Notaio, è quella di informarsi sulla sussistenza dei requisiti che ammettono il godimento delle agevolazioni fiscali.

Ad esempio, qualora non si abbia la proprietà di altri immobili acquistati con le agevolazioni prima casa è possibile accedere a tali benefici fiscali e corrispondere l’imposta di registro al 2% del valore catastale dell’immobile e non al 9%, come avviene nel caso di acquisto seconda casa.

6. Il contratto preliminare per comprare casa con mutuo dal Notaio

Tra i passaggi per l’acquisto di una casa con agenzia si procede spesso alla redazione di una proposta d'acquisto secondo le indicazioni di chi compra e contenente una serie di informazioni, come le generalità delle parti, i dati dell’immobile, il prezzo di acquisto e la somma da dare a titolo di caparra confirmatoria ed il termine di validità dell’offerta oltre a quello entro il quale stipulare la compravendita.

Ebbene, tra la proposta di acquisto e la compravendita, spesso, per essere più sicuri si procede alla stipula del contratto preliminare di acquisto, con cui venditore e acquirente, prima dell'effettivo acquisto della casa, si accordano impegnandosi a sottoscrivere il successivo contratto definitivo che attesti il reale trasferimento del diritto di proprietà.

È importante rispettare questo passaggio perché, grazie alla stipula del compromesso, in caso di ritiro da parte del venditore, il compratore può chiedere un risarcimento dei danni, e nel caso in cui si opti per la trascrizione del preliminare, è possibile evitare vendite a terzi, diritti di usufrutto o iscrizioni di ipoteca che possano compromettere gli interessi di chi compra.

7. Accordarsi con la Banca per la stipula del contratto di mutuo

Tra gli step più importanti quando si acquista casa con mutuo c’è l’attivazione del mutuo richiedendolo o online o presso una filiale bancaria. Ecco perché se si necessita del finanziamento, dopo aver firmato il preliminare, bisogna comunicare al referente bancario tutte le informazioni riguardanti la casa oggetto della compravendita.

L'approvazione della richiesta di mutuo da parte della Banca avviene dopo una verifica delle condizioni finanziarie del richiedente e una perizia immobiliare, per poi ottenere un importo che corrisponde solo ad una percentuale di quanto necessario per l'acquisto.

8. Fissare la data del rogito per comprare casa con mutuo

Una volta presentata tutta la documentazione e aver preso contatto con lo studio notarile e la Banca, bisognerà accordarsi con il venditore per fissare la data della stipula del contratto dal Notaio.

È bene precisare, che dovendo stipulare, successivamente alla sottoscrizione della compravendita anche il contratto di mutuo con la Banca, bisognerà tenere conto della disponibilità del referente di quest’ultima che dovrà essere presente al momento del rogito.

9. Attendere la relazione preliminare dalla Banca

È bene notare che lo studio notarile dovrà redigere la relazione notarile preliminare da inviare alla Banca, di modo che questa possa confrontarne i dati e dare il via libera per la stipula.

Ecco perché tra i passaggi per l’acquisto della casa con mutuo vi è la redazione della relazione preliminare e l’attesa della verifica effettuata dalla Banca, senza la quale non è possibile procedere al rogito.

10. Stipulare compravendita e mutuo dal Notaio

Il rogito notarile è l’ultimo dei passaggi per comprare casa, ed è quello che sancisce il trasferimento di proprietà dell’immobile, per poi procedere con la successiva sottoscrizione del contratto di mutuo.

All’esito il soggetto che acquista avrà la piena proprietà dell’immobile.

Quando si decide di effettuare un investimento immobiliare, come l’acquisto di una casa dal notaio, ci si informa sulle tendenze del mercato immobiliare e sulle offerte che lo stesso propone, cercando un punto di incontro con le proprie aspettative ed esigenze. Non tutti sono intenzionati a comprare una casa completa in ogni suo aspetto, pronta per l’uso, ma c’è chi preferisce orientarsi per l’acquisto di un immobile allo stato rustico.

Nel linguaggio comune, quando si parla di rustico, si intende un immobile rurale, ma nel campo dell’edilizia, il termine rustico viene utilizzato in vari modi. Ad esempio per “rustico” viene inteso un immobile che ancora non è stato completato. Vediamo cosa c’è da sapere e cosa è importante valutare prima di comprare un immobile di questo tipo dal notaio.

Vantaggi acquisto rustico

Ogni investimento comporta pro e contro, che vanno ponderati e valutati, dedicando le opportune riflessioni. La scelta dell’acquisto di un rustico ha l’indubbio vantaggio di poter perfezionare e completare l’edificio in base alle proprie esigenze e desideri: la personalizzazione degli spazi di una casa può rendere l’abitazione più funzionale e confortevole e per tali ragioni spesso si propende per tale soluzione immobiliare.

Ciò naturalmente avviene nella consapevolezza di dover sacrificare altro denaro ed anche tempo, proprio per terminare i lavori e poter concludere il tutto al fine di abitarci.

Quanto costa un rustico dal notaio

Comprare un rustico dal notaio è un investimento che apparentemente può sembrare particolarmente conveniente dal punto di vista economico, in quanto le offerte sul mercato immobiliare presentano dei prezzi inferiori rispetto a case ordinarie ed immediatamente abitabili.

Il valore al metro quadro di un rustico dipende da numerosi fattori, ma soprattutto dalla zona in cui si trova e dallo stato in cui versa. In ogni caso, per coloro che decidono di comprare un rustico, occorre prestare molta attenzione ai costi necessari per la ristrutturazione successivi al rogito di acquisto dal notaio.

Verificare documentazioni rustico

Per qualsiasi atto da stipulare in uno studio notarile, servono delle documentazioni da consegnare al notaio per poter procedere in totale serenità e sicurezza. Naturalmente, nel caso in cui si decida di comprare un rustico dal notaio, è probabile che non saranno presenti tutte le documentazioni come se fosse una casa ordinaria in perfetto stato. Pertanto è necessario analizzare, con la dovuta attenzione, la documentazione presente che attiene all’ambito catastale, al profilo urbanistico così come alla prestazione energetica.

In alcuni casi, sarà inidispensabile effettuare delle operazioni prodromiche per poter procedere al rogito notarile di acquisto e solo un esperto del settore immobiliare come il notaio, potrà fornire le giuste indicazioni.

Controllare le utenze di un rustico

Un elemento da non trascurare e da tenere in considerazione prima di decidere di comprare un rustico sono le utenze domestiche, come acqua, luce, gas, rete fognaria, in quanto il fabbricato allo stato rustico potrebbe non essere allacciato alle reti pubbliche. Una problematica di questo tipo potrebbe determinare ulteriori spese da fronteggiare e per tali ragioni queste ultime rientrerebbero nel budget da dover pianificare e programmare in anticipo.

Valutare la destinazione del terreno adiacente

Un altro elemento da considerare è la destinazione d’uso del terreno adiacente al rustico. Questa notizia potrebbe essere determinante proprio perché il terreno potrebbe essere agricolo, così come edificabile.

Conoscere sin dall’inizio la destinazione d’uso risulta essere utile qualora si abbiano già dei progetti relativi all’utilizzo: si pensi al caso in cui si voglia trasformare il rustico in un agriturismo e si voglia adibire il terreno alla coltivazione di prodotti agricoli utilizzabili per la propria attività.

Mutuo per comprare rustico

Comprare un rustico dal notaio significa essere consapevoli che non sarà immediatamente abitabile e che quindi occorreranno dei lavori di ristrutturazione che implicheranno dei costi ulteriori al rogito di acquisto dal notaio. Talvolta, per questi ultimi, si dovrà ricorrere a un mutuo in virtù dell’importanza degli interventi necessari, strutturali da dover effettuare.

Le spese possono essere elevate, nel caso in cui il rustico versi in un totale stato grezzo e per tali ragioni, pianificare il budget a disposizione, sia per il rogito di compravendita, che per gli ulteriori interventi da effettuare sull’immobile, è una scelta saggia, che evita cattive sorprese. Tuttavia può accadere che il rustico necessiti solo di lavori di ammodernamento e di adeguamento alla normativa relativa alla agibilità e alla sicurezza e ciò non implica costi alti da dover fronteggiare dopo il rogito di acquisto.

Calcolare i costi di ristrutturazione del rustico

La definizione del budget a disposizione deve avvenire per diverse spese: in primis, quelle legate al rogito di acquisto dal notaio, in secondo luogo quelle relative al prezzo da pagare al venditore ed infine quelle per i futuri lavori di ristrutturazione.

Analizzando nel dettaglio i vari costi, il notaio è il soggetto preposto a ricevere il denaro per il trasferimento immobiliare e pertanto si potrà chiedere allo stesso un preventivo notarile, anche mediante questa piattaforma. In secondo luogo bisognerà contrattare il prezzo con il venditore, esaminando ogni aspetto della casa per comprendere se sia giusto quanto richiesto dal proprietario.

Preventivo notarile acquisto rustico

Scegliere di comprare un rustico dal notaio è una decisione che richiede un’importante e attenta riflessione in quanto prevederà, in un momento successivo, un esborso di denaro ulteriore per i lavori strutturali dell’immobile.

Pertanto è importante conoscere sin dall’inizio quali sono i costi da sostenere, relativi alle tasse e alle imposte da pagare, per il trasferimento immobiliare dal notaio per atto pubblico.

Grazie alla piattaforma di NotaioFacile, è possibile richiedere, in via del tutto gratuita, un preventivo notarile, entrando in contatto diretto con il notaio, evitando di aver a che fare con intermediari, dottori di studio, collaboratori o altri esperti del settore immobiliare.

Compilando il form e rispondendo alle domande previste nel portale si potrà avere una risposta in breve tempo dal notaio più vicino: ciò è possibile perché è offerta l’opportunità di scegliere la città in cui si intende stipulare, in modo tale da non perdere tempo e denaro preziosi per ricerche e spostamenti.

Comprare una casa dal notaio è una delle scelte più delicate e impegnative nella vita di una persona in quanto comporta un dispendio, dal punto di vista economico, notevole e importante.

Spesso si compra una prima casa piccola, in virtù delle ridotte risorse economiche a disposizione, per poi, in un momento successivo, venderla ed acquistarne una più grande, oppure comprarne una accanto per poter ampliare la prima. Cosa conviene fare dal punto di vista fiscale ed economico? Quali sono le soluzioni e la chance di risparmio offerte dal legislatore?

Comprare una prima casa dal notaio: agevolazioni fiscali

L’acquisto di una prima casa dal notaio è un passo, nella vita di una persona, accompagnato da entusiasmo e soddisfazione, frutto di sacrifici e scelte economiche effettuate nel corso del tempo.

La legge agevola, al ricorrere di determinati presupposti e requisiti, l’acquisto di una casa prevedendo il pagamento di tasse e imposte inferiori. Per poter usufruire delle agevolazioni prima casa è necessario che ricorrano determinati presupposti e requisiti stabiliti dal legislatore.

È innanzi tutto necessario che chi acquista casa non sia proprietario di altro immobile situato nello stesso Comune dell’immobile che si vuole acquistare, idoneo ad essere adibito ad abitazione. È necessario che non sia titolare di altro immobile neanche in comunione legale dei beni con l’altro coniuge, qualora sia sposato.

È, inoltre, indispensabile che colui che intende acquistare non sia titolare di altri diritti reali definiti minore, ossia non sia titolare del diritto di uso, di abitazione, di usufrutto su un altro fabbricato sito nel medesimo Comune.

Per poter usufruire delle agevolazioni colui che compra non deve avere sul territorio nazionale altri immobili per i quali abbia usufruito delle agevolazioni prima casa. Si tratterebbe di duplicare un beneficio di cui si è già usufruito, pertanto, inammissibile.

Analizzando gli ulteriori requisiti richiesti dalla legge, è necessario che colui che acquisti la casa abbia la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile o si impegni a trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto o nel quale svolge la propria attività lavorativa.

Comprare una seconda casa dal notaio

L’acquisto di una seconda casa dal notaio può derivare da diverse necessità, come dal desiderio di avere una seconda casa al mare, in montagna o sul lago, oppure può nascere dal desiderio di investire nel settore immobiliare.

Tuttavia queste non rappresentano le sole ipotesi in cui si può decidere di comprare un’altra unità abitativa dal notaio, ma è possibile che si intenda comprare l’appartamento adiacente per accorparlo a un altro, con lo scopo quindi di ingrandire il primo, allo scopo di utilizzarlo come unica casa.

Tasse e imposte seconda casa

Le tasse e le imposte da pagare quando si decide di comprare una seconda casa sono differenti rispetto all’acquisto di una prima casa. Infatti In generale, quando l’acquisto avviene da venditore privato, è previsto il pagamento dell’imposta catastale e ipotecaria per seconda casa e dell’imposta di registro pari al 9% del valore catastale dell’immobile.

Nel caso in cui l’acquisto della seconda abitazione venga stipulato direttamente con il costruttore, al notaio dovranno essere corrisposte le spese relative all’IVA, equivalente dal 10% al 22%del prezzo dell’immobile e all’imposta di registro, imposta catastale e imposta ipotecaria, del valore di 200 € cadauna.

Comprare due case senza agevolazioni fiscali

Nel caso in cui si compri una prima casa dal notaio e successivamente si decida di comprare un’altra casa che, dal punto di vista strutturale e catastale non possa essere accorpata alla prima casa, non si potrà beneficiare delle agevolazioni fiscali previste dalla legge.

Ciò perché l’accorpamento, come vedremo, rappresenta un’eccezione. Infatti, comprare una seconda casa da poter trasformare in un’unica unità abitativa, in virtù dell’acquisto pregresso della prima casa, è una fattispecie differente che ha un diverso trattamento fiscale.

Accorpamento di due case e agevolazioni fiscali

Può accadere che si intenda comprare una seconda casa con l’intento di accorparla alla prima. I motivi di questa scelta possono essere i più svariati come, ad esempio, la volontà di ampliare il nucleo familiare, l’esigenza di avere altri spazi per i propri hobby o semplicemente il desiderio di avere una casa più grande, in modo che ciascun membro della propria famiglia possa avere maggiore privacy.

Nel caso in cui la prima casa sia stata comprata con le agevolazioni, è possibile usufruire delle stesse qualora l’acquisto della seconda è finalizzato all’accorpamento, al fine di determinare un unico appartamento, anche dal punto di vista catastale, identificandolo come un unico subalterno.

Cosa succede se non viene accorpato

Nel caso in cui colui che compra casa è già proprietario di un immobile e il nuovo acquisto non viene accorpato al primo, è possibile avere le agevolazioni fiscali prima casa, solo se al momento del primo acquisto, non sia stato possibile usufruire delle agevolazioni fiscali.

Inoltre è importante sapere che l’abitazione comprata deve essere ubicata in un Comune diverso da quello nel quale il contribuente già è proprietario di quell’altra unità immobiliare. Se questi presupposti mancano e non ricorrono si determina la decadenza, ossia la perdita dei benefici fiscali.

Preventivo notarile acquisto casa

La preoccupazione principale, quando si decide di comprare una o due case dal notaio, è quanto costa questo tipo di investimento immobiliare, sia nel primo, che nel secondo caso. Avere un’idea del sacrificio economico che dovrà sostenersi, può essere importante per comprendere che budget è necessario e se i risparmi sono sufficienti.

Tramite la piattaforma di NotaioFacile, è possibile richiedere gratuitamente un preventivo notarile, rispondendo alle domande proposte e fornendo le informazioni necessarie per consentire al professionista di preparare un prospetto delle spese più aderente possibile alla realtà.

Solo un professionista, come il notaio, potrà illustrare le soluzioni possibili e gli scenari possibili, dal punto di vista fiscale nel caso in cui si acquisti una casa dal notaio, o due case con l’intenzione di generarne due.

L’acquisto di una casa è un sogno di molte persone, ma purtroppo non è semplice da realizzare quando non si hanno molti risparmi. Infatti, una delle domande più frequenti, è che reddito bisogna avere per poter comprare casa dal notaio ed eventualmente sostenere delle spese, non solo in sede di rogito, ma anche periodicamente per pagare la rata di un eventuale mutuo.

Come sappiamo, quando si decide di effettuare un investimento immobiliare, non si dovrà tener conto solo del prezzo da pagare al venditore, ma bisognerà anche fronteggiare le tasse e le imposte legate al trasferimento immobiliare e la rata mensile del mutuo da corrispondere alla Banca. Vediamo come è possibile realizzare il proprio progetto immobiliare anche con un reddito basso.

Reddito per mutuo per comprare casa

Non tutti quelli che decidono di comprare casa dispongono di una somma di denaro sufficiente per poter pagare l’intero prezzo con i propri risparmi. Per tali ragioni spesso si ricorre a un mutuo, ossia un prestito di denaro concesso da una Banca o da un Istituto di credito che possa anticipare la somma per l’acquisto.

Il contratto di mutuo viene stipulato contestualmente alla compravendita immobiliare e disciplina, in modo meticoloso e dettagliato, le modalità di restituzione della somma di denaro e il pagamento degli interessi da corrispondersi insieme alla rata.

Nella valutazione di colui che richiede un mutuo, le Banche o gli istituti di credito si assicurano che l’importo della rata richiesta non superi, indicativamente, un terzo dello stipendio disponibile, tenendo in considerazione anche altri eventuali finanziamenti o impegni economici. Quindi, a causa dei tassi in aumento, gli aspiranti mutuatari devono fare i conti con rate più alte che, di fatto, complicano l’accesso al credito da parte delle famiglie.

Come comprare casa senza mutuo con reddito basso

Può accadere che la Banca non conceda il mutuo in virtù di un reddito non sufficiente; in questo caso è possibile anche non rinunciare al sogno di comprare casa, con l’aiuto dei propri genitori o di chi sia disposto ad anticipare o a donare indirettamente la casa.

Come vedremo adesso, esistono diverse soluzioni, molto utilizzate, nel caso in cui chi decide di diventare proprietario di una casa, abbia una giovane età e non abbia ancora avuto la possibilità di risparmiare somme di denaro, tali da consentire l’acquisto di una casa dal notaio.

Reddito basso e aiuto dei genitori per comprare casa

Nel caso in cui si abbia un reddito basso e non si riesca ad ottenere un mutuo dalla Banca, è possibile anche comprare una casa con l’aiuto dei propri genitori o di qualsiasi altra persona disposta o a prestare una somma di denaro o pagarla a titolo di donazione indiretta.

Nella maggior parte dei casi, quando si è molto giovani e si voglia effettuare tale tipo di investimento i genitori sono disposti a intervenire nell’atto pubblico di compravendita e a corrispondere il prezzo necessario al venditore. Ciò non realizza altro che una donazione indiretta, ossia un regalo effettuano in favore dei propri figli che costituisce un’anticipata successione.

Contratto a favore del terzo per reddito basso

Altra soluzione nel caso in cui non si abbia un reddito sufficiente è quella di stipulare un contratto a favore del terzo. Che cosa significa? Vuol dire che i genitori, sebbene paghino il prezzo di vendita della casa, e presenzino dinanzi al notaio, deviano gli effetti favorevoli del contratto in favore del figlio, che diventerà automaticamente proprietario dell’immobile. In tal caso il figlio potrà dichiarare di volerne profittare, ma non dovrà necessariamente accettare, perché è proprio la legge che prevede tale effetto in suo favore.

Perché la donazione indiretta è diffusa

Questi tipi di soluzioni sopra menzionati, come le donazioni indirette, che esulano dalla concessione di mutuo, in alcuni casi e in determinati periodi storici, sono più ricorrenti in virtù della crisi del settore immobiliare e soprattutto quando le Banche concedono mutui con tassi di interesse variabili che appunto fluttuano e che possono innalzarsi nel corso del tempo, determinando un’importante spesa mensile da dover sostenere.

Reddito under 36 per comprare casa

Il legislatore si è mostrato disponibile nel facilitare l’acquisto di una casa prevedendo una normativa che potesse essere favorevole anche per coloro che avessero una fascia di reddito entro un determinato limite.

Ad esempio nel caso dei giovani under 36, ossia che non abbiano ancora compiuto i 36 anni di età e con un reddito inferiore a 40.000 euro, è possibile fino al 31 dicembre 2023 usufruire di agevolazioni fiscali. Per il 2024 sono state previste agevolazioni differenti e il pagamento di alcune tasse e imposte è tornato in auge.

Naturalmente la normativa è in continua evoluzione e pertanto è sempre opportuno e consigliato affidarsi a un notaio per avere una consulenza notarile e comprendere concretamente se è possibile usufruire di agevolazioni fiscali con un reddito più basso.

Preventivo notarile per comprare casa

Nel caso in cui si abbia un reddito basso e si sia preoccupati delle spese da sostenere in termini di tasse e imposte, è importante avere un’idea, fin dall’inizio, dei costi che bisognerà affrontare.

Grazie alla piattaforma di NotaioFacile, è possibile richiedere gratuitamente un preventivo notarile, senza dover sostenere costi di registrazione o iscrizione.

Scegliendo il tipo di atto da stipulare e la città più vicina, sarà possibile entrare in contatto diretto con il notaio in pochi semplici passaggi, compilando il form offerto dalla piattaforma e rispondendo alle domande, in modo tale da consentire una preparazione del prospetto delle spese più aderente possibile al singolo caso concreto.

Il testamento si presenta come l’unico atto attraverso il quale una persona può disporre e decidere, la sorte del proprio patrimonio, per il tempo in cui avrà cessato di vivere. Si tratta di un atto unilaterale che non permette la partecipazione di nessuna persona nella sua formazione: ciò vuol dire che il testatore si presenta come unico ed esclusivo autore delle proprie ultime volontà e nessuno può incidere direttamente o indirettamente su tali decisioni.

Fare testamento è una responsabilità importante che può determinare risultati diversi e per tali ragioni occorre procedere in modo prudente e razionale per evitare che le proprie ultime volontà non siano esaudite. Vediamo quali possono essere i rischi e come poter procedere in sicurezza anche grazie alla consulenza notarile.

Tipi di testamento 

Quando si parla di testamento, occorre precisare che non esiste un’unica tipologia mediante la quale poter procedere, ma il legislatore offre diverse chance per poter esprimere le proprie ultime volontà senza correre rischi. La scelta è rimessa al testatore e può cadere sul testamento pubblico, olografo o segreto. Mentre con il testamento pubblico è il notaio che riceve le ultime volontà e le traduce in termini giuridici, in base alle norme inderogabili di legge, per l’olografo e il segreto il legislatore prevede che possano essere scritti direttamente dal testatore (per il segreto anche da un terzo).

Esistono poi dei tipi di testamento come lo speciale e l’internazionale che vengono utilizzati solo al ricorrere di determinate circostanze che non dipendono solo dalla volontà del testatore, ma sono prescritte dalla legge.

Cosa fa il notaio per il testamento

Il notaio, nel settore testamentario, è un esperto in materia e offre un’importante e preziosa consulenza per poter evitare numerosi rischi che possono sorgere da una redazione approssimativa e poco attenta.

Nessun rischio di interpretazione, al momento dell’apertura della successione, può corrersi nel testamento pubblico proprio perché ci si affida totalmente al notaio nella redazione, più rischi potrebbero corrersi nel testamento olografo, così come il segreto, in quanto il testamento viene scritto in totale indipendenza e l’utilizzo improprio e non tecnico delle parole potrebbe compromettere l’univoca interpretazione. In tali casi è sempre opportuna una consulenza notarile, anche se si vuole procedere senza testamento pubblico.

Rischi di interpretazione del testamento

Come abbiamo anticipato, nel caso in cui il testamento sia scritto con termini ed espressioni non prettamente tecniche, il rischio di essere soggetto a numerose interpretazioni è molto alto e le parole utilizzate potrebbero discostarsi dalla reale volontà di colui che l’ha redatto.

Ad esempio, utilizzare il termine “lascio”, senza precisare se si voglia o meno nominare erede una persona, può essere fuorviante, proprio perché la qualità di erede implica diverse responsabilità, come il pagamento dei debiti ereditari in proporzione alla quota ereditaria.

Infatti il testatore potrebbe anche decidere di lasciare dei singoli beni a delle persone determinate, senza nominarle eredi in una quota del patrimonio: in questo caso i beneficiari delle singole disposizioni vengono chiamati legatari e non sono tenuti al pagamento dei debiti ereditari, né all’accettazione del bene (come invece avviene per l’eredità) proprio perché l’acquisto è automatico.

Rischio di impugnazione del testamento

Inoltre è opportuno sapere che la legge riserva una quota dell’eredità a particolari soggetti, chiamati legittimari, che sono i il coniuge, i figli, in assenza dei figli, i genitori. Ciò significa che nel caso in cui tali soggetti non siano stati minimamente contemplati nel testamento o abbiano ricevuto una quota inferiore rispetto a quella loro riconosciuta dalla legge, potrebbero impugnare il testamento.

Rischio di non pubblicazione del testamento

Nel caso in cui si proceda mediante la redazione di un testamento olografo si potrebbe scegliere anche di conservarlo nel proprio cassetto piuttosto che di consegnarlo al notaio: ciò potrebbe comportare il rischio di perderlo e di non trovarlo alla morte del testatore.

La consegna per la pubblicazione dell’olografo è un passaggio di importanza fondamentale per poter rendere conoscibili a tutti le volontà del testatore. In tal caso la consegna formale o fiduciaria al notaio del testamento olografo potrebbe evitare numerosi rischi e soprattutto che qualcuno possa non trovarlo, oppure lacerarlo o nasconderlo per evitare che le volontà siano realizzate.

Come evitare i rischi del testamento dal notaio

Il notaio oltre a essere un esperto in materia immobiliare e in materia societaria, è altresì un tecnico del settore in ambito successorio. Come abbiamo visto, è possibile rivolgersi direttamente al notaio per esprimere le proprie ultime volontà e ciò rappresenta, senza ombra di dubbio, la soluzione più sicura proprio perché il notaio saprà tradurre in termini giuridici le volontà del testatore, applicando le norme inderogabili di legge.

Nel caso in cui non si voglia stipulare un testamento pubblico, è consigliabile anche per il testamento olografo o segreto, una consulenza notarile per comprendere come scrivere le proprie volontà e come renderle chiare per il futuro a chi dovrà eseguire le disposizioni testamentarie, una volta aperta la successione.

Preventivo notarile gratis testamento

Nel caso in cui si necessiti di un preventivo notarile per la redazione di un testamento per evitare di incorrere rischi nella sua esecuzione è possibile richiedere un preventivo gratuito notarile tramite la piattaforma di NotaioFacile in pochi semplici passaggi, inserendo le informazioni richieste dal form.

In breve tempo si potrà avere una risposta inerente alla richiesta effettuata in modo tale da evitare anche perdite di tempo e denaro. L’ulteriore beneficio della piattaforma è quello di poter scegliere la città in cui stipulare, in modo tale da poter procedere in modo spedito e celere senza effettuare spostamenti per la ricerca di un notaio.

L’acquisto di una casa dal notaio è un investimento immobiliare che richiede un’attenta riflessione e un’importante analisi da non sottovalutare, in quanto richiede un notevole sacrificio di carattere economico.

Tuttavia il legislatore per favorire il mercato immobiliare ed in particolare l’acquisto di una prima casa, ha previsto delle agevolazioni di carattere fiscale che permettono di risparmiare e di accedere a tale tipo di investimento evitando di dover pagare le stesse cifre di coloro che invece già sono proprietari di immobili. Vediamo cosa c’è da sapere sul requisito della residenza nel Comune in cui è sito l’immobile e cosa può succedere nel caso in cui si decida di cambiarla.

Benefici fiscali prima casa

Con riferimento ai benefici fiscali previsti in tema di acquisto prima casa dal notaio, occorre porre la differenza se si compra da un privato o da un costruttore.

Nel caso in cui l’acquisto avvenga da un privato l’imposta di registro non è prevista nella misura ordinaria pari al 9%, ma è possibile accedere ad un’aliquota ridotta pari al 2%, al ricorrere di determinati presupposti e requisiti. Le imposte ipotecarie e catastali sono dovute nella misura fissa di 50 euro ciascuna.

Nel caso, invece, in cui l’acquisto avvenga da parte di un costruttore, bisognerà pagare l’IVA che nella fattispecie ordinaria sarebbe pari al 10%, mentre in virtù dell’investimento immobiliare agevolato, è pari al 4%. Le imposte ipotecarie e catastali sono dovute nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

Requisiti bonus prima casa

Per poter usufruire delle agevolazioni prima casa è necessario che ricorrano determinati presupposti e requisiti stabiliti dal legislatore.

È innanzi tutto necessario che chi acquista casa non sia proprietario di altro immobile situato nello stesso Comune dell’immobile che si vuole acquistare, idoneo ad essere adibito ad abitazione. È necessario che non sia titolare di altro immobile neanche in comunione legale dei beni con l’altro coniuge, qualora sia sposato.

È, inoltre, indispensabile che colui che intende acquistare non sia titolare di altri diritti reali definiti minore, ossia non sia titolare del diritto di uso, di abitazione, di usufrutto su un altro fabbricato sito nel medesimo Comune.

Per poter usufruire delle agevolazioni colui che compra non deve avere sul territorio nazionale altri immobili per i quali abbia usufruito delle agevolazioni prima casa. Si tratterebbe di duplicare un beneficio di cui si è già usufruito, pertanto, inammissibile.

Analizzando gli ulteriori requisiti richiesti dalla legge, è necessario che colui che acquisti la casa abbia la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile o si impegni a trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto o nel quale svolge la propria attività lavorativa.

Come si cambia residenza

La procedura per cambiare residenza non implica l’intervento del Notaio, ma è necessario rispettare una precisa procedura che può variare a seconda del Comune cui si fa riferimento. Le procedure telematiche sono sempre più diffuse e ciò permette di velocizzare anche le operazioni per poter raggiungere il risultato desiderato.

Cosa succede se non si cambia residenza

Una volta stipulato il contratto di compravendita dal notaio, con cui ci si impegna a cambiare residenza nel termine di 18 mesi, occorre effettivamente adempiere a tale impegno assunto.

Una delle domande molto frequenti è cosa accade, nel caso in cui la residenza non venga spostata nei termini previsti e quali siano le conseguenze dal punto di vista economico e giuridico. Quanto a quest’ultimo profilo, non si pongono problemi in ordine al trasferimento del diritto di proprietà che rimane in capo all’acquirente. Tuttavia, dal punto di vista fiscale, è necessario conoscerne gli effetti in quanto il mancato cambio di residenza comporta la perdita delle agevolazioni fiscali e la necessità di dover versare ulteriore denaro.

Cambio residenza ed agevolazioni fiscali

Nel caso si usufruisca delle agevolazioni fiscali “bonus prima casa”, come sopra anticipato, sarà necessario avere la residenza nel Comune in cui è sito l’immobile o eventualmente spostarla nel termine di 18 mesi dall’atto pubblico di compravendita stipulato dal notaio, come già anticipato.

Il problema sorge nel caso in cui si abbia nuovamente la necessità di cambiare residenza ed in particolare sull’eventualità di perdere i benefici fiscali già acquisiti. A tal proposito, in virtù dell’annosa e delicata questione, è dovuta intervenire l’Agenzia delle Entrate che si è espressa in merito ponendo fine ad eventuali interpretazioni discordanti e problematiche applicative dei principi di diritto.

Cambio residenza: come non perdere le agevolazioni prima casa

Secondo l’Agenzia delle Entrate un successivo cambio di residenza dopo l’acquisto dal notaio della prima casa non determina la perdita delle agevolazioni fiscali e di conseguenza non dovrà versarsi altro denaro nelle casse dello Stato.

Pertanto l’effetto principale di quanto affermato è che il titolare dei benefici, una volta rispettati i requisiti previsti dalla legge nei termini stabiliti dalla normativa, non ha nessun obbligo di conservare per sempre o per altro tempo la residenza acquisita per il bonus prima casa.

Preventivo notarile acquisto casa

Qualora si abbia la necessità di avere un quadro delle spese da sostenere in termini di tasse e imposte, per l’acquisto prima o seconda casa, è possibile tramite la piattaforma di NotaioFacile, richiedere gratis, senza assumere alcun tipo di impegno, un preventivo gratuito notarile.

Avere il prospetto dei costi, può essere utile al fine di comprendere quale sia il budget a disposizione per il proprio investimento immobiliare.

Tale servizio, oltre ad avere il vantaggio di essere gratuito, permette di entrare in contatto diretto con un notaio, senza intermediazioni con altri tipi di professionisti del settore immobiliare. Inoltre, si potrà anche scegliere la città in cui si intende concludere il contratto, in modo tale da non doversi spostare, spendendo denaro e tempo nelle ricerche.

Come spesso accade, quando si decide di fare il passo importante di comprare una casa ed in tal caso può accadere che si decida contestualmente di comprare un altro immobile, come un box auto nei dintorni dell’abitazione.

Ebbene, quando il proprietario della casa da cui si vuole acquistare è diverso da quello del box auto che si è scelto, e si decide di effettuare un’unica compravendita immobiliare, ecco che si parla di atto notarile in due luoghi.

L’atto in più luoghi è, dunque, un contratto che ha per oggetto più beni, e cioè un unico atto notarile nel quale si hanno solitamente più venditori o più acquirenti.

Ad esempio, si è in presenza di un atto in due luoghi quando il compratore decide di acquistare la casa dal venditore A ed il box dal venditore B, e per evitare che l’acquirente debba stipulare due atti diversi, si decide di utilizzare questa tipologia di atto notarile.

Nell’esempio fatto esistono due luoghi diversi, e cioè nel primo luogo il compratore acquista dal venditore A la casa e nel secondo lo stesso compratore acquista il box auto dal venditore B.

Le differenze tra l’atto in due luoghi ed il rogito classico dal Notaio

L’atto in due luoghi, tendenzialmente, si caratterizza o per la presenza di diversi venditori, come fatto nell’esempio di cui sopra in cui si acquistano casa e box da due soggetti diversi, ma può anche concretizzarsi in un atto in cui sono presenti due acquirenti.

Ad esempio, si parla di atto in due luoghi con due acquirenti quando da uno stesso venditore, proprietario di due appartamenti, due soggetti diversi, come un padre ed un figlio, decidano di acquistarne uno ciascuno nello stesso atto notarile.

In linea generale, non c’è differenza tra questa tipologia di contratto e l’atto notarile classico, in quanto la validità è la medesima, così come l’iter seguito dal professionista nelle verifiche, nel reperimento della documentazione e nello svolgimento delle visure ipocatastali, ad eccezione dell’oggetto.

Difatti, nell’atto in due luoghi l’oggetto del contratto è plurimo, in quanto ci sono più beni che sono oggetto di trasferimento in favore di chi acquista, tutto il resto, invece, rimane invariato rispetto ad un classico atto di compravendita dal Notaio.

Quali documenti occorrono per stipulare un atto in due luoghi dal Notaio?

Entrando più nello specifico della stipula di un atto in due luoghi dal Notaio, è bene precisare che ci si deve comportare in questi casi come in un qualsiasi atto di compravendita immobiliare con delle puntualizzazioni.

Nello specifico si tratta di un atto con più venditori o più acquirenti e con più oggetti, pertanto sarà necessario che tutti i comparenti, muniti di documento di identità per l’identificazione in atto, procurino allo studio notarile tutta la documentazione necessaria per il trasferimento di proprietà.

Ad esempio, se a vendere sono due soggetti, e oggetto della vendita sono due appartamenti, sarà necessario che ciascuno di essi procuri la provenienza, l’attestato di prestazione energetica ed i permessi edilizi relativi all’appartamento oggetto di vendita.

Pertanto ciò non differisce dalla solita documentazione per la compravendita, se non per il dettaglio che a procurarli siano due soggetti diversi ed in relazione a due immobili distinti.

I vantaggi e gli svantaggi di concludere un atto in due luoghi

Tendenzialmente, il vantaggio maggiore di questa tipologia di atto, nel caso in cui il compratore acquisti due immobili da due soggetti diversi è quello di avere tutte le transazioni inserite in un unico documento e soprattutto dover recarsi un’unica volta dal Notaio per l’unico rogito.

Altro vantaggio da tenere in considerazione riguarda la spesa economica, le imposte relative ai due atti si sommano, provocando un piccolo abbassamento della cifra complessiva rispetto al caso di un doppio rogito.

Tuttavia, non mancano gli svantaggi che possono celarsi dietro la stipula di un simile atto, difatti, esso di caratterizza per una minore privacy, in quanto nello stesso atto si trovano persone diverse, e tutte ricevono una copia del rogito, diventando inevitabile che il proprio nome venga letto anche da persone ritenute terze, come nel caso dell’esempio di prima in cui i due venditori tra loro non hanno nulla a che fare, ma si ritrovano all’interno dello stesso atto notarile.

Il costo del Notaio quando si stipula un atto in due luoghi

L’atto in due luoghi è tendenzialmente uno solo e ciò comporta che sono unici anche i costi di voltura e trascrizione, rispetto alla stipula di due separati atti aventi ad oggetto i diversi beni, inoltre il costo del Notaio è, di norma, più basso in quanto dovrà stipulare un unico atto anche se avente ad oggetto più immobili.

È bene precisare che nel caso in cui si tratti di atto in due luoghi perché vi sono più venditori, i costi per l’istruttoria si duplicano, mentre se vi sono più acquirenti i costi rimangono gli stessi di un atto singolo di compravendita.

Le imposte e le tasse da pagare in caso di

Quanto alla tassazione, con l’atto in due luoghi le imposte si sommano, ma il costo è leggermente più basso proprio perché non si devono pagare due imposte.

Tendenzialmente, l’importo dell’acquisto varia a seconda di chi sia il venditore. Quando si compra da un soggetto privato si corrisponde un’imposta di registro pari al 2% del valore catastale del bene se si tratta di acquisto prima casa, potendosi avvalere delle agevolazioni fiscali, mentre se l’immobile viene acquistato come seconda casa l’imposta di registro da corrispondere è al 9%, e lo stesso vale quando si acquista da un’impresa costruttrice che abbia terminato i lavori di costruzione da più di cinque anni.

Quando chi vende è un’impresa costruttrice che ha terminato i lavori di costruzione o di ristrutturazione da meno di cinque anni, l’acquirente deve corrispondere l’IVA che ammonta al 4% se si tratta di acquisto prima casa, al 10% se si compra una seconda casa e al 22% nel caso in cui l’immobile abbia le caratteristiche ed i requisiti di bene di lusso.

Una delle domande che spesso ci si pone è se sia possibile acquistare un immobile per poi intestarlo successivamente al proprio coniuge, e cioè se ad esempio è possibile che Tizio acquisti con il proprio denaro personale, ereditato dai genitori, la casa del signor Caio e subito dopo decida di donarla alla moglie con cui è coniugato in regime di comunione legale dei beni.

Ebbene ciò è possibile, sia perché anche se coniugato in comunione legale l’acquisto è avvenuto con denaro personale da parte del marito ed il bene risulta a tutti gli effetti intestato a lui, e ciò non impedisce che successivamente egli possa decidere di effettuare una donazione in favore della moglie.

La scelta di acquistare una casa per poi intestarla al coniuge può dipendere da una serie di fattori, nel caso in cui oggetto di trasferimento in favore della moglie sia la prima casa tale scelta può essere dovuta alla possibilità di effettuare un successivo acquisto ed usufruire delle agevolazioni fiscali prima casa, oppure la decisione di effettuare il passaggio di proprietà in favore del partner può dipendere dalla necessità di tutelarsi dai creditori, mettendo quell’immobile al riparo da eventuali azioni.

Agevolazioni fiscali prima casa quando si intesta casa alla moglie

La legge prevede per l’acquisto prima casa dal Notaio una serie di agevolazioni fiscali, anche in caso di acquisto per successione o donazione, purché ricorrano una serie di requisiti.

Nello specifico, per poter usufruire di tali agevolazioni è necessario che l’intestatario risieda nel Comune in cui si trova l’immobile, o almeno che svolga in quel Comune la propria attività lavorativa, e che non abbia già altre case intestate, a meno che la già esistente prima casa non venga poi venduta o donata entro il termine di un anno.

Se si ha intenzione di comprare una seconda casa e godere del bonus prima casa è dunque possibile intestare la nuova al coniuge oppure decidere cedere a quest’ultimo la precedente.

Donando l’immobile acquistato, rimangono valide tutte le agevolazioni fiscali, anche se non sono ancora trascorsi cinque anni dal rogito, e si potrà ottenere l’Iva al 4%, se si acquista da un’impresa, o l’imposta di registro al 2%, se si compra da privato, determinando un grande vantaggio in termini di risparmio di imposte.

I modi per intestare casa alla moglie dopo averla comprata dal Notaio

Sono diversi le modalità che offre l’ordinamento per poter comprare casa e poi intestarla al proprio coniuge, tendenzialmente, uno dei contratti a cui si ricorre maggiormente è la donazione.

In linea generale, il marito pone in essere la compravendita dell’immobile dal Notaio e poi successivamente decide di donarla alla moglie ponendo in essere un nuovo contratto, ma questo non è l’unico modo per far ottenere alla moglie la casa gratuitamente.

Un’altra possibilità è quella di attribuire la casa alla moglie direttamente al momento della stipula della compravendita, attraverso una donazione indiretta, ponendo in essere un contratto a favore del terzo e cioè il marito si presenta davanti al Notaio insieme al venditore, paga il prezzo dell’acquisto ma la casa si trasferisce direttamente in favore della moglie.

È anche possibile che il coniuge decida di comprare la casa e poi lasciare che vada all’altro coniuge per successione, ad esempio, stabilendo nel proprio testamento pubblico che la proprietà della casa vada solo alla moglie, anche in questo caso l’acquisto avviene a titolo gratuito ma bisognerà aspettare l’apertura della successione.

In ultimo, è anche possibile che una volta comprata la casa, il marito decida di venderla alla moglie ponendo in essere un atto di compravendita immobiliare, solo che in tal caso, se si tratta di una prima casa, dovrà attendere i cinque anni dal rogito.

Comprare casa per poi donarla alla moglie dal Notaio: è possibile?

È bene precisare che la legge italiana non pone limiti alla possibilità del coniuge di comprare una casa per poi donarla all’altro coniuge, nello specifico non vi sono limiti temporali potendo effettuare la donazione sia contestualmente alla compravendita che prima dei cinque anni da rogito, in quanto non si tratta di vendita.

Tendenzialmente, chi compra casa con le agevolazioni fiscali non può rivenderla prima di cinque anni, ma può invece donarla senza il rischio di subire le sanzioni del Fisco.

Quanto costa comprare casa e poi intestarla alla moglie dal Notaio

A seconda dell’atto che si sceglie di stipulare per trasferire la casa alla moglie vi sono una serie di tasse e di imposte da corrispondere, oltre all’onorario del Notaio.

È bene precisare che nel caso in cui si decidesse di comprare la casa e contestualmente trasferirla alla moglie con una donazione indiretta, il costo è tendenzialmente inferiore rispetto all’ipotesi in cui si pongano in essere due atti uno di compravendita e uno di donazione.

La compravendita dal proprietario è soggetta all’imposta di registro al 2% se si tratta di prima casa e al 9% se si acquista come seconda casa, inoltre se la compravendita avviene direttamente dal costruttore è dovuta l’Iva che è al 4% in caso di prima casa, altrimenti al 10% o al 22%.

Se poi si decide di porre in essere una nuova compravendita nei confronti del coniuge per consentire il passaggio di proprietà sono dovute ulteriori imposte di registro, catastali ed ipotecarie.

A ciò va aggiunto l’onorario del Notaio, che varia da professionista a professionista oltreché a seconda del tipo di atto che si vuole porre in essere per intestare la casa alla moglie.

I vantaggi di intestare la casa alla moglie: la tutela dai creditori

Una delle motivazioni che determinano la scelta di comprare casa e poi intestarla alla moglie è la tutela dai creditori, facendo fuoriuscire il bene dal patrimonio del debitore non può più essere soggetto ad esecuzione forzata, rendendo il bene impignorabile.

È bene fare attenzione alla tutela che l’ordinamento offre ai creditori i quali, in caso di donazione dell’immobile alla moglie possono entro 5 anni chiederne la revoca attraverso l’azione revocatoria, a meno che il pignoramento non venga iscritto entro un anno dalla donazione, nel qual caso non occorre nemmeno la revocatoria per pignorare l’immobile.

La disciplina in tema di agevolazioni prima casa, contenuta nella nota II bis dell'articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al DPR n. 131 del 1986, testo unico in materia di imposta di registro, subordina la possibilità di usufruire del bonus prima casa al ricorrere di determinati requisiti oggettivi e soggettivi.

Nello specifico tra i requisiti oggettivi rientra quello relativo al luogo in cui si trova la casa comprata con le agevolazioni fiscali e al riguardo sono previsti criteri generali e criteri relativi a situazioni particolari basati sulla residenza di chi acquista.

Tendenzialmente, tra i criteri generali rientra la previsione che la casa che si acquista con il bonus fiscale sia situata nel Comune di residenza del compratore, o nel caso in cui la residenza non corrisponda, nel Comune in cui l’acquirente trasferirà la propria residenza entro 18 mesi dall’atto di compravendita immobiliare.

In linea generale, tra i criteri particolari rientrano circostanze che consentono al compratore di non avere o di non dover spostare la propria residenza nel Comune in cui si trova la casa comprata, infatti, in tal caso è sufficiente che il soggetto che effettua la compravendita svolga la propria attività nel Comune in cui si trova la casa.

Gli altri requisiti per poter comprare casa nel Comune di lavoro dal Notaio                                                                                                              

Oltre alla sussistenza del requisito relativo alla residenza, è necessario che ricorrano una serie di presupposti e cioè che chi compra casa non sia proprietario di altro immobile situato nello stesso Comune della casa che si vuole acquistare, idoneo ad essere adibito ad abitazione, neanche in comunione legale dei beni con l’altro coniuge, qualora il compratore sia sposato.

Altresì, il compratore non deve essere titolare di altri diritti reali definiti minori, ossia del diritto di uso, di abitazione, di usufrutto su un altro fabbricato sito nel medesimo Comune in cui si trova la casa oggetto di compravendita.

Tendenzialmente, per poter godere delle agevolazioni il compratore non deve avere sul territorio nazionale altri immobili per i quali abbia usufruito delle agevolazioni prima casa, in quanto si duplicherebbe il beneficio ed è inammissibile, salvo i casi in cui è possibile richiedere il bonus prima casa più di una volta.

Cosa deve contenere atto notarile di acquisto di una casa con agevolazioni nel Comune di lavoro

Di norma, il compratore che vuole avvalersi del bonus prima casa quando effettua l’acquisto dell’immobile dal Notaio, deve dimostrare la sussistenza dei requisiti soggetti ed oggettivi per poter godere degli sgravi fiscali.

Ebbene, qualora si decida di comprare casa nel Comune dove svolge la propria attività lavorativa, l’acquirente deve rendere un’apposita dichiarazione di volontà di volersi avvalere dei benefici fiscali sussistendone i requisiti di legge e nello specifico di volersi avvalere del requisito relativo al luogo di svolgimento della propria attività.

In tema di beneficio fiscale relativo all'acquisto della prima casa in cui il compratore invoca il criterio della sede effettiva di lavoro, bisogna valutare la spettanza del beneficio alla stregua dell'effettiva sede di lavoro, a pena di decadenza dall’agevolazione.

Se manca tale dichiarazione espressa all’interno dell’atto di acquisto, il compratore decade dalle agevolazioni godute in sede di registrazione del rogito, difatti, anche se la dichiarazione del compratore relativa allo svolgimento dell’attività lavorativa non è espressamente prevista dal legislatore, essa di rende necessaria per accertare la scelta effettuata dall’acquirente ai fini dei controlli dell’Amministrazione finanziaria, affinché si verifichi la sussistenza dei presupposti del beneficio riconosciuto.

Quando non è possibile usufruire delle agevolazioni fiscali prima casa nel comune di lavoro?

Di norma, non ci si può avvalere del beneficio fiscale prima casa se non ricorrono tutti i requisiti di legge, sia oggettivi che soggettivi, ma nello specifico è bene precisare che in riferimento all’acquisto della casa dal Notaio nel Comune in cui il compratore lavora, la giurisprudenza ha escluso la possibilità di poter godere del bonus prima casa nell’ipotesi di acquisto dell’immobile nel Comune in cui si svolge l’attività lavorativa, una volta che in atto chi compra ha dichiarato di impegnarsi a stabilire la residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile nel termine di 18 mesi dall’atto di acquisto.

Che tipo di attività lavorativa bisogna svolgere per poter usufruire delle agevolazioni fiscali prima casa?

Il legislatore parla genericamente di attività quando fa riferimento al criterio particolare dle luogo dove è ubicato l’immobile per poter richiedere le agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

Il termine attività è usato per consentire di riferirsi ad ogni tipo di attività, senza effettuare alcun tipo di discriminazione.

Ad esempio, può richiedere il bonus prima casa chi svolge un’attività produttiva di reddito di lavoro dipendente, oppure di lavoro autonomo o di reddito di impresa, allo stesso modo può avvalersi delle agevolazioni in questione chi svolge un’attività non produttiva di reddito, come un’attività religiosa o di volontariato, o ancora l’attività svolta da uno studente o da uno sportivo.

L’unico elemento è che sia accertata l’attività lavorativa, qualunque essa sia, e che vi sia una sede lavorativa identificabile in un determinato Comune che deve essere lo stesso in cui deve trovarsi l’immobile che si vuole comprare con il bonus prima casa.

Agevolazioni prima casa anche per chi lavora saltuariamente

La normativa in materia di agevolazioni per l’acquisto della prima casa è molto ampia in relazione al tipo di contribuente che può usufruirne, difatti, non limita l’applicabilità degli sgravi fiscali solo a colui che risiede nel Comune dove si trova la casa acquistata, competendo, altresì, anche per la compravendita della casa ubicata nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività.

Ebbene, è molto ampio il riferimento all’attività svolta, ammettendo, dunque, che l’agevolazione per l’acquisto della prima casa spetti anche a colui che svolge nel Comune dove di trova la casa comprata con il beneficio fiscale, anche un’attività lavorativa non prevalente rispetto al complesso delle attività dallo stesso esercitate, o saltuaria.

Una delle preoccupazioni maggiori di un genitore è quella di assicurare un tetto a un figlio per il suo futuro. Spesso si cerca di rimediare e di occuparsi di tale questione già in età adolescenziale quando ancora non si pone una reale esigenza di avere un’indipendenza da parte di un figlio.

C’è chi sceglie di comprare casa e di aspettare la propria morte per far sì che poi il figlio ne divenga proprietario in virtù dell’apertura della propria successione; tuttavia è opportuno sapere che ciò non rappresenta l’unica soluzione possibile. Vediamo come si può intestare casa a un figlio senza aspettare l’apertura della successione.

Perché intestare casa ai figli prima della successione

I motivi che possono spingere un genitore ad occuparsi del proprio patrimonio prima dell’apertura della sua successione possono essere i più di sparati.

Talvolta si sceglie di percorrere questa strada per evitare eventuali aggressioni da parte dei creditori, altre volte invece si preferisce evitare che i figli, al momento della propria morte, debbano sostenere delle spese per la successione. Ancora è possibile che il figlio maggiorenne abbia già la necessità di avere una casa tutta propria e usufruendo delle agevolazioni fiscali, come adesso analizzeremo nel dettaglio, vi potrebbe essere un risparmio per tutta la famiglia.

Intestare casa a un figlio senza successione: agevolazioni fiscali

Una delle prime ragioni che spinge un genitore ad intestare la casa un figlio maggiorenne è di carattere fiscale. Infatti scegliere di intestare casa al figlio consente a quest’ultimo di pagare imposte e tasse in misura ridotta, beneficiando, al ricorrere di determinati requisiti e presupposti, di agevolazioni per le prime case di residenza. Il genitore infatti, potrebbe avere un’altra casa intestata e dover sostenere numerose tasse e imposte anche patrimoniali.

A quanto ammontano i benefici fiscali prima casa

Quando si tratta di una prima casa, la domanda sorge spontanea: ma in cosa consistono i benefici fiscali? Rappresentano realmente opportunità di risparmio? La risposta è positiva in quanto si risparmierà sul pagamento dell’imposta di registro in particolare.

Tuttavia occorre porre una differenza, in quanto se si compra da un costruttore, soggetto a IVA, si pagherà il 4%, mentre se si compra da privato l’imposta di registro è pari al 2%.

Inoltre l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria devono essere rese in misura fissa e se si tratta di una prima casa di residenza per il figlio, vi sarà l’esenzione dal pagamento dell’IMU e della Tasi.

Presupposti per agevolazioni fiscali prima casa

Per poter usufruire delle agevolazioni prima casa è necessario che ricorrano determinati presupposti e requisiti stabiliti dal legislatore. È innanzi tutto necessario che chi acquista casa non sia proprietario di altro immobile situato nello stesso Comune dell’immobile che si vuole acquistare, idoneo ad essere adibito ad abitazione. È necessario che non sia titolare di altro immobile neanche in comunione legale dei beni con l’altro coniuge, qualora sia sposato.

È, inoltre, indispensabile che colui che intende acquistare non sia titolare di altri diritti reali definiti minore, ossia non sia titolare del diritto di uso, di abitazione, di usufrutto su un altro fabbricato sito nel medesimo Comune.

Per poter usufruire delle agevolazioni colui che compra non deve avere sul territorio nazionale altri immobili per i quali abbia usufruito delle agevolazioni prima casa. Si tratterebbe di duplicare un beneficio di cui si è già usufruito, pertanto, inammissibile.

Analizzando gli ulteriori requisiti richiesti dalla legge, è necessario che colui che acquisti la casa abbia la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile o si impegni a trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto o nel quale svolge la propria attività lavorativa.

Intestare casa a un figlio senza la sua presenza

La legge fornisce un’opportunità importante per i genitori che intendano intestare casa ai figli mediante il cosiddetto contratto a favore del terzo. Tale contratto permette di evitare che i figli partecipino al rogito notarile di compravendita, ma che beneficino dell’intestazione della casa in loro favore.

Con questo contratto saranno i genitori a pagare il prezzo della casa al venditore, firmando il rogito notarile e deviando gli effetti favorevoli del contratto in favore del figlio, assente al rogito, ma che acquista automaticamente senza il suo consenso. In questo caso altro si realizza quella che, nel gergo tecnico, viene chiamata donazione indiretta, a cui si rinvia per gli opportuni approfondimenti.

Come intestare casa a un figlio senza l’apertura della successione

Spesso accade che un genitore acquisti una casa per il futuro dei propri figli, quando gli stessi sono ancora minorenni, intestandola a sé stesso o qualora si sia sposati in comunione dei beni al proprio coniuge.

Solo alla morte di uno o entrambi i genitori, se non si decide di procedere in vita, la casa cadrà in successione in favore dei figli. Tuttavia l’apertura della successione, che coincide con la morte della persona fisica, non è l’unico modo per determinare il passaggio di proprietà in favore dei figli.

Esistono, infatti, altre modalità mediante le quali è possibile raggiungere il medesimo risultato quando si è ancora in vita, beneficiando i propri figli a titolo gratuito senza previsione di un corrispettivo e pagando il prezzo della casa.

Preventivo notarile per intestare casa a un figlio

Nel caso in cui si abbia bisogno di un preventivo notarile per poter intestare casa a un figlio, sia se si decida di farlo mediante testamento, sia se di decida di procedere con una donazione o con un contratto a favore del terzo, è possibile richiedere, tramite la piattaforma di NotaioFacile, un preventivo notarile gratis senza dover sostenere alcun tipo di spesa, né per l’iscrizione, né per la registrazione al sito.

Questo servizio, oltre ad essere totalmente gratuito consente di entrare in contatto diretto con un notaio, evitando di aver a che fare con intermediari del settore immobiliare, dottori di studio o collaboratori. Inoltre è possibile scegliere anche la città più vicina in modo tale da rendere più agevole e comodo, per gli spostamenti, anche un eventuale colloquio.

La scelta della casa da comprare dal notaio deve tenere conto di numerosi fattori, ciascuno con la propria importanza e rilevanza, a seconda delle esigenze del singolo acquirente.

Affidarsi sin da subito a un notaio, una volta individuata la casa giusta, è lo step successivo, in quanto solo quest’ultimo potrà assicurare, mediante i suoi controlli e un’analisi dettagliata, gli aspetti che non sono visibili a coloro che non sono del settore.

Può accadere, ad esempio, che una casa apparentemente perfetta possa rilevare degli abusi edilizi o delle problematiche di carattere giuridico, come un’ipoteca. Tuttavia analizziamo gli aspetti che necessariamente sono da considerare e scegliere prima di comprare casa dal notaio.

Scegliere il piano della casa

Può sembrare un dato banale e di poco conto, ma il piano della casa è un fattore importante nella scelta della casa da comprare dal notaio. Un investimento, che richiede un dispendio economico notevole, deve essere effettuato anche in proiezione dell’evoluzione della propria vita: comprare una casa al quinto piano, in un palazzo storico, ad esempio, che non abbia un ascensore, durante l’età avanzata può costituire un serio problema.

Per tali ragioni, in primis, occorre scegliere se comprare casa all’interno di un condominio, composto quindi da più piani, oppure scegliere una soluzione abitativa che abbia un unico piano, come una casa indipendente, magari anche con un appezzamento di giardino, come pertinenza.

Con il passare del tempo, potrebbe ridursi la mobilità e con la vecchiaia avere delle esigenze differenti e pertanto un piano molto alto potrebbe non rivelarsi come una soluzione comoda.

Scegliere zona in cui comprare casa

La zona in cui comprare casa è una scelta molto importante per la vita quotidiana e per evitare inutili ed ulteriori stress. Esistono delle zone più convenienti rispetto alle altre, lontane dal centro storico, site anche in periferia, i cui prezzi si dimostrano più accessibili a coloro che non dispongono di un budget importante e che non sono intenzionati ad investire ingenti somme di denaro.

Tuttavia la zona non è l’unico elemento che determina la scelta: per tali ragioni, strettamente connesso alla zona, è l’elemento della vicinanza alle attività che interessano la vita quotidiana, come il lavoro, la scuola o altri punti di interesse.

Vicinanza della casa alle attività

La scelta di una casa, piuttosto che di un’altra, deve tenere conto anche della vicinanza alle principali attività della propria vita quotidiana: scegliere una casa vicino al posto di lavoro può essere sicuramente un tipo di decisione che fa risparmiare molto tempo nel quotidiano.

Così come scegliere una casa che sia a metà strada tra la scuola dei propri figli e la sede lavorativa, può essere una soluzione quando non si ha molto tempo a disposizione da dedicare agli spostamenti. Per tali motivi conoscere la strada ed anche il numero civico, che non va sottovalutato, è un aspetto essenziale da considerare ai fini dell’investimento immobiliare.

Scegliere la superficie della casa

Un aspetto altrettanto importante è quello di scegliere quanto grande dovrà essere la casa in cui si intende abitare. Può sembrare un elemento ovvio da tenere in considerazione, ma in realtà è più importante di quanto si possa immaginare. La superficie di una casa è indicata naturalmente negli annunci immobiliari quando ci si affida alle agenzie ed è una delle prime caratteristiche che balza agli occhi.

Tuttavia occorre anche essere attenti tra la superficie calpestabile e la superficie commerciale che talvolta non sono tenute ben distinte. In ogni caso la grandezza della casa ha dei risvolti anche fiscali per il pagamento, ad esempio, di alcune tasse.

Modo per scegliere casa

Solo a seguito di un’attenta riflessione che preveda la valutazione di tutti questi aspetti ed anche di altri, qualora siano determinanti per la scelta, è di primaria importanza. Effettuare scelte affrettate, dettate dall’entusiasmo di comprare casa o dalla necessità di andare a vivere immediatamente nella casa comprata dal notaio, può essere rischioso quando la decisione non avviene in modo ponderato, considerando tutte le variabili che un’abitazione può avere.

Per qualcuno la zona può essere un elemento più importante rispetto a un altro e pertanto stabilire delle priorità, in base alle proprie esigenze, è uno step da non sottovalutare per evitare di perdere tempo oppure di protrarre la ricerca per molto tempo, lasciandosi scappare offerte allettanti ed occasioni immobiliari degne di nota.

Ciascuno di noi ha una scala di valori e di priorità relativa alle caratteristiche che la casa ideale debba avere e pertanto non esiste universalmente ed oggettivamente una casa che può essere perfetta per tutti.

Preventivo notarile per acquisto casa

Una volta individuata la casa adatta alle proprie necessità ed effettuata la scelta definitiva di voler comprare una determinata casa, può essere particolarmente utile avere un prospetto dei costi da dovere sostenere in sede di rogito notarile.

Infatti l’acquisto di una casa non implica soltanto il pagamento del prezzo al venditore, ma anche delle tasse e imposte, previste dalla legge, per il trasferimento immobiliare.

Il notaio, in qualità di pubblico ufficiale e sostituto di imposta, redige l’atto pubblico di compravendita e riceve le somme di denaro da versare all’erario nei termini stabiliti dal legislatore.

Essere al corrente, sin dall’inizio, dell’ammontare delle spese può essere particolarmente utile per evitare di avere spiacevoli sorprese e costi inaspettati in sede di rogito notarile. Fornendo tutte le informazioni della casa, è possibile, grazie alla piattaforma di NotaioFacile, richiedere, in via del tutto gratuita un preventivo notarile, senza assumere alcun tipo di impegno, in modo da essere preparati sin dall’inizio sul budget da predisporre per l’operazione immobiliare.

Quando si compra una casa dal notaio è importante conoscerne le caratteristiche in modo dettagliato, in modo tale da evitare di avere delle delusioni in un momento successivo al rogito di acquisto.

L’acquisto di una casa è un passo molto importante nella vita di una persona e spesso una delle prime particolarità che si nota attiene alla grandezza, ossia alla metratura della casa.

Gli annunci immobiliari possono avere delle indicazioni non sempre precise e talvolta offrono informazioni approssimative che necessitano di una verifica e di un controllo da parte di tecnici del settore. Vediamo perché è importante la planimetria e come è possibile capire la reale grandezza della casa da tale tipo di documentazione, nel caso in cui si è esperti del settore.

Che cos’è la planimetria catastale

Quando si parla di planimetria catastale di un immobile, inteso come casa, villetta o locale commerciale, si intende la rappresentazione grafica di un fabbricato o di una porzione di esso.

Dalla planimetria si evince la distribuzione degli spazi, delle singole stanze che compongono l’immobile, così come l’ingresso, le scale di accesso e l’ubicazione delle finestre.

La planimetria è di importanza essenziale per il rogito notarile, proprio perché nell’atto di trasferimento vi deve essere la dichiarazione della parte venditrice che attesti che la planimetria è conforme allo stato di fatto in cui l’immobile si trova.

Cosa indica la planimetria

Prima di imparare a leggere la planimetria catastale, raffigurante l’immobile che si intende comprare dal notaio, è importante comprendere tutti gli elementi che la compongono. In particolare esistono diverse sezioni: la prima sezione è quella situata nella parte alta del documento che indica le diverse informazioni burocratiche, come il numero di protocollo, la data in cui è stata approvata, il Comune in cui si trova il fabbricato, i dati catastali e le indicazioni toponomastiche. La seconda sezione si trova, invece della parte bassa della documentazione e riporta altri tipi di informazioni.

Disegno grafico della casa

Un’altra sezione della planimetria, che è quella che balza agli occhi in modo lampante ed è la rappresentazione grafica dell’immobile, ossia il disegno della casa.

Nel grafico viene rappresentata l’unità immobiliare in scala, come abbiamo sopra analizzato e consente di comprendere la suddivisione degli spazi, l’altezza dei locali principali, la presenza di scale, balconi e ogni altro elemento architettonico della casa.

Rapporto in scala della planimetria

Una sezione di particolare importanza, che consente di capire quanto è grande la casa e quindi la sua metratura, è data dal rapporto di scala indicato.

Per scala di proporzione si intende il rapporto tra le misure del disegno e quelle reali dell’oggetto.

Si indica con un rapporto (:) in cui il primo numero si riferisce al disegno e il secondo all’oggetto, possono essere di tre tipi:

• scala di riduzione (il disegno ha misure ridotte rispetto all’oggetto reale)
• scala naturale (il disegno ha misure uguali all’oggetto reale)
• scala di ingrandimento (il disegno ha misure ingrandite rispetto al reale)

Come leggere una planimetria catastale

Nel caso in cui si abbia una planimetria a disposizione della casa che si intende comprare dal notaio e si voglia conoscere le misure corrispondenti reali, è necessario svolgere una serie di operazioni partendo dal dato fondamentale della “scala”. Le planimetrie catastali per convenzione sono disegnate in scala 1.200.

Ad esempio, su una scala 1:50, con l’aiuto di un righello, si potrà misurare un lato della stanza leggendone il valore; successivamente con la calcolatrice si potrà moltiplicare il valore espresso in cm per 50 che è il rapporto di scala, ottenendo la misura reale del lato misurato sul disegno.

Come avere la planimetria di un immobile

La planimetria di un immobile è depositata nel Catasto del Comune in cui si trova l’immobile:

questa viene presentata nel momento in cui i lavori di costruzione sono terminati e quindi l’immobile è completo dal punto di vista strutturale, potendosi definire come un fabbricato “finito”.

Tutte le volte in cui vengono effettuati dei lavori di ristrutturazione o delle modifiche che possano modificare la distribuzione degli spazi e in generale possano cambiare la rappresentazione grafica della casa, è necessario che la planimetria venga aggiornata, con l’ausilio di un tecnico del settore e che venga depositata nella sua nuova versione.

Planimetria per acquisto casa

Quando si decide di comprare una casa dal notaio i cui lavori sono terminati, è necessario che al momento del rogito notarile vi sia la planimetria aggiornata depositata in Catasto. Il disegno grafico deve essere fedele allo stato in cui si trova la casa perché per legge la parte alienante, ossia la parte che trasferisce l’immobile, deve dichiarare la perfetta corrispondenza tra la casa raffigurata nella planimetria e appunto la planimetria depositata in catasto. Questa dichiarazione non può essere omessa, nel senso che il notaio non può farne a meno di riceverla, altrimenti l’atto di trasferimento è nullo.

Preventivo notarile acquisto casa gratis

Una volta scelta la casa adatta alle proprie esigenze, è importante tenere in considerazione che le spese di acquisto non sono solo legate al pagamento del prezzo da corrispondere al venditore, ma attengono anche all’ulteriore esborso di denaro connesso alle tasse e alle imposte da pagare per il trasferimento immobiliare.

Il notaio, infatti, viene definito come sostituto di imposta e ciò sta a significare che è la figura preposta a ricevere il denaro che provvederà a versare all’erario dopo il rogito di compravendita.

Pertanto è il notaio che cura i preventivi e nel caso in cui si necessiti di un preventivo notarile gratis, è possibile richiederlo tramite la piattaforma di NotaioFacile, in pochi semplici passaggi, compilando il form offerto e rispondendo alle domande in relazione al singolo atto da compiere.

Grazie a tale servizio, si potrà entrare in contatto diretto con il notaio scegliendo anche la città più vicina in cui si intende stipulare, senza sostenere costi di iscrizione o registrazione alla piattaforma.

Spesso sia per questioni personali dei genitori, che per scelta si decide di trasferire la proprietà della casa ai propri figli, ebbene, se questi non hanno ancora compiuto la maggiore età, l’unico modo per attuare il passaggio di proprietà dell’immobile è stipulare un atto notarile di donazione.

Difatti, il figlio minore, in quanto tale, non gode di un proprio patrimonio e non può acquistare l’immobile attraverso una compravendita immobiliare dal Notaio, per questo l’ordinamento dà la possibilità ai genitori di concludere un contratto di donazione in favore del minore, attraverso il quale quest’ultimo diventa pieno proprietario o nudo proprietario, a seconda del tipo di donazione dell’intera proprietà o della sola nuda proprietà dell’immobile con riserva del diritto di usufrutto a favore dei genitori, senza dover versare alcuna somma di denaro.

Seppur legittima tale tipologia contrattuale non è scevra da problematiche, una di queste riguarda il rispetto della legittima. È, infatti possibile che i genitori decidano di donare la casa solo ad uno dei figli e nona gli altri, ebbene in tal caso ricorre il rischio di ledere la legittima degli altri figli che non beneficiano della donazione.

Come rendere la donazione della casa al minore non impugnabile

La donazione della casa da parte dei genitori in favore di uno solo dei figli, in tal caso minorenne, può essere oggetto di futura impugnazione da parte degli altri figli esclusi dall’attribuzione a titolo gratuito, i quali hanno diritto ad una quota di legge sulla futura successione dei genitori.

Per evitare che la donazione sia in futuro impugnata per lesione della legittima è opportuno che anche gli altri figli alla donazione e fare in modo che questi poi cedano la loro quota al minore, in tal caso è necessario che si tratti di soggetti maggiorenni altrimenti non avrebbero la capacità di porre in essere un atto di donazione.

2.L’autorizzazione del minore a ricevere la donazione della casa

Per far sì che il minore sia destinatario della donazione della casa da parte dei genitori o di altri soggetti come parenti, ad esempio, i nonni, è necessario che prima del rogito si proceda con la richiesta di un’autorizzazione o al giudice competente o allo stesso Notaio.

Tendenzialmente, prima di stipulare la donazione in favore del minore bisogna seguire un iter ben preciso che ha inizio con la presentazione di un ricorso al giudice tutelare del luogo di residenza del minorenne. L’istanza al giudice deve essere dettagliata e specifica e deve contenere oltre alle informazioni anagrafiche dei soggetti richiedenti, le caratteristiche dell’immobile che si vuole donare, dunque, le informazioni catastali, il valore e il motivo dell’atto di donazione.

Prima di rilasciare l’autorizzazione il giudice dovrà valutare attentamente l’istanza ricevuta e verificare che l’atto di donazione della casa da parte dei genitori o di chi altro sia intenzionato ad effettuare la donazione, sia rispondente all’interesse del minore.

Di norma, solo se l’istanza di nomina dei rappresentanti legali, che possono essere i genitori, o il tutore qualora i genitori siano morti o ancorché esistenti non possano esercitare la responsabilità genitoriale, dà esito positivo si potrà stipulare la donazione a favore del minore.

E successivamente il giudice dovrà anche rilasciare l’autorizzazione al compimento dell’atto, in tal caso al momento della stipula compariranno i rappresentanti legali e non il minore che è incapace di intervenire al rogito.

Per questo è importante fare attenzione a questo preliminare passaggio prima di procedere con la donazione della casa al minore dal Notaio.

La possibilità di richiedere l’autorizzazione allo stesso Notaio per donare la casa al minore

La recente normativa, introdotta nell’ambito delle modifiche tese a rendere più celere il sistema giudiziario, ha introdotto la possibilità di richiedere direttamente al Notaio l’autorizzazione per stipulare determinati atti in cui intervengano, tra gli altri, i minori.

Nello specifico, l’autorizzazione del minore dal Notaio può essere richiesta anche nel caso di donazione della casa al minore, quale alternativa alla possibilità di rivolgersi al giudice, in quanto la competenza del pubblico ufficiale non esclude quella del giudice.

È bene precisare che la richiesta di rilasciare l’autorizzazione per l’atto di donazione della casa al minore deve necessariamente essere fatta allo stesso notaio che si occupa della stipula dell’atto, cosiddetto Notaio rogante, mediante un’espressa richiesta delle parti interessate.

L’autorizzazione deve essere comunicata nei modi di legge ed acquista efficacia decorsi venti giorni dalle notificazioni e comunicazioni previste dalla nuova normativa, il che comporta che tale richiesta deve essere fatta necessariamente almeno venti giorni prima del giorno fissato per il rogito.

3. Il conflitto di interessi tra chi dona e chi riceve la donazione

È possibile che il soggetto che decide di donare la casa al minore sia in conflitto di interessi con lo stesso, ad esempio, ciò accade quando il genitore, che è anche rappresentante legale del figlio, voglia donare a quest’ultimo la propria casa.

Ebbene, il genitore non può intervenire sia come donante che come soggetto che riceve la donazione a favore del figlio, tendenzialmente, in tal caso il giudice tutelare dovrà nominare un soggetto terzo, definito curatore speciale, il quale agirà in nome e per conto del minore.

Anche il curatore dovrà essere autorizzato o dal giudice o dal Notaio per la stipula dell’atto di donazione della casa.

Le tipologie di conflitto che possono sussistere quando si dona casa al minore dal Notaio

Tendenzialmente, ad avere la responsabilità genitoriale sono entrambi i genitori e se entrambi decidono di donare la casa al figlio minore d’età, il conflitto di interessi in tal caso sussiste per entrambi e dovrà essere nominato il curatore speciale.

Qualora sia solo uno dei genitori in conflitto d’interessi con il figlio, sarà l’altro genitore a farsi autorizzare e a rappresentare il minore in atto.

È possibile che il minore non abbia i genitori o che questi non siano in grado di rappresentarlo, pertanto sarà nominato un tutore, il quale deve rispettare gli interessi del minore, altrimenti ai sensi di legge verrà nominato dal giudice un protutore.

Qualora anche il protutore si trovi in conflitto di interessi con il minore per il compimento dell’atto, il giudice nominerà un curatore speciale che agirà in nome e per conto del minore.

La scelta di acquisto di una casa è un passo molto importante nella vita di una persona che necessita di un’attenta valutazione di tanti fattori, sin dal momento in cui si prende in considerazione la possibilità di iniziare delle trattative.

Comprare una casa “certificata” vuol dire analizzare in ogni suo aspetto tutte le caratteristiche, da quelle igienico-sanitarie, a quelle relative alla sicurezza, al risparmio energetico e a ogni altro aspetto tale da rendere l’acquisto sicuro.

Le certificazioni di una casa possono essere le più diverse e ciascuna con una propria precisa regolamentazione. Vediamo cosa c’è da sapere e quando una casa può definirsi “certificata” e l’acquisto può ritenersi sicuro e consapevole.

Certificazioni casa da comprare

Non sempre si conosce l’importanza delle certificazioni e dei documenti da prendere in considerazione prima di comprare una casa dal notaio in sicurezza.

Analizzare questi aspetti semplicemente in sede di rogito di acquisto dal notaio, dopo che si è già intrapresa la decisione di diventare proprietari di quella casa, può comportare spiacevoli sorprese.

Infatti un’analisi preventiva, affidata al notaio, determina sicurezza nell’investimento immobiliare, essendovi determinate certificazioni che possono essere determinanti nella scelta dell’investimento immobiliare.

Avere fretta di concludere l’affare senza i dovuti controlli e l’analisi delle documentazioni che certifichino un determinato stato della casa può rivelarsi rischioso e pericoloso.

Certificazione energetica

L’Attestato di prestazione energetica è obbligatorio nel caso in cui vi sia un trasferimento di immobili a titolo oneroso, ossia quando vi sia un passaggio di proprietà con un prezzo o corrispettivo (vendita, permuta, transazione).

Negli atti a titolo gratuito, come la donazione, è obbligatorio tale attestato, ma non è necessaria l’allegazione all’atto notarile da parte del notaio. Viene redatto da un certificatore Ape che è un soggetto accreditato con delle specifiche competenze in materia di efficienza energetica, abilitato alle progettazioni di impianti e svolge un ruolo importante perché ha delle responsabilità civili e penali nell’esercizio della sua professione.

Certificazione per agibilità

La normativa relativa all’agibilità di una casa ha avuto delle evoluzioni e dei cambiamenti nel corso del tempo. Infatti in passato esisteva proprio il cosiddetto certificato di agibilità che il Comune, in cui era sito l’immobile, rilasciava entro un determinato termine dalla conclusione dei lavori.

Oggi, invece, vige la cosiddetta segnalazione certificata di agibilità che non prevede il rilascio da parte del Comune di una certificazione, ma sancisce l’obbligo per la parte di presentare la cosiddetta s.c.a.

Certificazione impianti

Una delle problematiche che poco si affronta durante le trattative per l’acquisto di una casa dal notaio, attiene alla tenuta degli impianti. Questo tipo di valutazione richiede competenze tecniche e per tali ragioni è opportuno farsi affiancare da esperti del settore per comprendere lo stato degli impianti.

Qualora si scoprisse che gli impianti non sono a norma, ciò non impedirebbe il trasferimento immobiliare proprio perché la legge prevede la commerciabilità di tali beni, ma comporterebbe delle problematiche in quanto bisognerebbe adeguare gli stessi alla normativa. In ogni caso è possibile, grazie alla consulenza notarile, accordarsi anche in ambito contrattuale su chi debbano gravare le spese, per far sì che non vi siano delle controversie in un secondo momento.

Altre certificazioni utili per acquisto casa dal notaio

Esistono anche altre certificazioni che rendono l’acquisto casa ancora più consapevole, come la certificazione antisismica obbligatoria per tutte le nuove costruzioni e tutte le volte in cui vengano effettuati dei lavori di ristrutturazione importanti. Nel caso in cui si voglia accedere a delle opportunità di risparmio, in virtù dei bonus previsti dalla legge vigente al momento del rogito notarile, è necessaria la produzione di tale certificato proprio per dimostrare di avere i requisiti per potere ottenere delle agevolazioni fiscali.

Altra certificazione altrettanto importante è la certificazione acustica, un documento che attesta il livello di insonorizzazione di una casa e riporta le caratteristiche dell’immobile in materia di isolamento dei rumori esterni, di calpestio, di impianti di funzionamento continuo e discontinuo.

Come sapere quali certificazioni sono obbligatorie

Per capire se la casa abbia le caratteristiche sperate e tutte le certificazioni obbligatorie, è necessario affidarsi sin da subito a un notaio, in quanto saprà illustrare e indicare tutte le documentazioni per potere procedere in maniera spedita e sicura all’acquisto della casa.

Avere contezza delle certificazioni, è sicuramente un passo importante per evitare di arrivare al rogito notarile impreparati e timorosi di aver commesso qualche errore.

Solo grazie alla consulenza del notaio e all’assistenza costante in ogni passaggio delle trattative sarà possibile procedere senza esitazioni, sicuri di non essere stati vittime di una truffa immobiliare. Talvolta si pensa che una determinata certificazione non sia utile o non sia obbligatoria e si bypassa l’analisi di una determinata problematica che potrebbe essere cruciale al momento della firma del contratto di vendita.

Preventivo notarile online gratis acquisto casa certificata

Nel caso in cui si necessiti di un preventivo notarile per l’acquisto di una casa certificata, è possibile tramite la piattaforma di NotaioFacile richiedere gratuitamente un preventivo senza dover sostenere alcun costo di registrazione o iscrizione al portale.

Fornendo le informazioni giuste richieste dal form, il notaio sarà in grado di preparare un preventivo per l’acquisto casa, più aderente possibile al caso concreto, senza costi aggiuntivi e senza dover assumere un impegno nei confronti del professionista o della piattaforma.

Si tratta di un servizio che consente di avere un contatto diretto proprio con il notaio, evitando di aver a che fare con intermediatori o collaboratori dello studio notarile.

Quando si decide di comprare una casa dal notaio esistono diverse fasi prima del rogito, necessarie per poter procedere in modo consapevole e sereno nell’investimento immobiliare.

Una tra queste consiste nell’analisi della documentazione inerente alla casa, comprensiva del cosiddetto titolo di provenienza, che offre la possibilità di comprendere quale sia la storia dell’immobile dal punto di vista giuridico. Vediamo quali sono le possibili problematiche che possono sorgere dall’analisi di tale documento e quando e come è possibile risolverle.

Titolo di provenienza casa: che cos’è?

Il titolo di provenienza è il documento che attesta come il venditore è diventato proprietario dell’immobile, inteso sia come fabbricato, che come terreno.

La provenienza può essere a titolo originario o derivativo. Qual è la differenza? La risposta è molto semplice. Mentre nella provenienza a titolo originario il diritto di proprietà nasce in capo al venditore, in virtù ad esempio di accessione (si pensi al caso in cui il venditore titolare del terreno costruisca una casa sullo stesso, divenendo proprietario della casa) oppure per usucapione (il venditore diventa proprietario di un terreno decorsi 20 anni con possesso pubblico, pacifico, ininterrotto).

La provenienza a titolo derivativo implica invece dei passaggi di proprietà, ossia deriva da un ulteriore trasferimento avvenuto da parte di un’altra persona: ad esempio, il venditore ha comprato a sua volta la casa da un’altra persona.

Chi analizza la provenienza e i dati catastali

Quando si decide di comprare casa, è preferibile affidarsi sin dalla fase delle trattative a un notaio, che possa effettuare una serie di controlli ad ampio spettro, che spaziano dal punto di vista catastale, urbanistico e giuridico.

Analizzare il titolo di provenienza, così come anche i dati catastali e le possibili variazioni che sono avvenute negli anni, rappresentano step necessari e da non sottovalutare per il proprio investimento immobiliare.

Provenienza casa: cosa succede se i dati catastali sono diversi?

Può accadere che i dati catastali della casa che si intende comprare, nel corso degli anni, abbiano subito delle variazioni, delle modifiche tali da comportare una diversa identificazione nell’ambito di un atto notarile.

Tuttavia qualora vi siano delle differenze rispetto al titolo di provenienza, occorre analizzare la questione e scendere nei dettagli per comprendere se ciò sia dipeso da un mero errore o semplicemente vi siano state delle operazioni sull’immobile, tali da modificarne i suoi connotati.

Perché i dati catastali sono diversi nella provenienza

I dati catastali sono elementi descrittivi che identificano in maniera inequivocabile un immobile, inteso sia come fabbricato che come terreno. La legge ha previsto infatti il Catasto dei Fabbricati, in cui sono appunto registrati tutti i fabbricati e il Catasto dei Terreni in cui vi sono i Terreni siti in un determinato Comune.

Può accadere che nel corso del tempo un immobile subisca una variazione, come una fusione, un accorpamento, una divisione, un frazionamento, così come qualsiasi tipo di operazione che possa alterarne la sua struttura.

Ciò potrebbe comportare la modifica dei dati catastali: ad esempio nel caso in cui vi siano due immobili, ciascuno con una propria identificazione catastale, può accadere che si procede ad una fusione e che diventi un unico appartamento. In tal caso la nuova unità immobiliare assumerà un’unica identificazione catastale. Stesso discorso, al contrario può essere applicato in termini di frazionamento di un immobile, sia per i terreni che per i fabbricati.

Errore nei dati catastali

Altra problematica, ben diversa dalle fattispecie sopra esposte, può attenere a una diversità dei dati catastali rispetto al titolo di provenienza. Può accadere infatti che solo un singolo dato catastale sia differente rispetto alla visura: si pensi al caso, ad esempio, in cui nel titolo di acquisto del venditore sia indicata la particella 5, mentre invece la particella prevista nella visura catastale sia la 4. In questo caso sussiste una divergenza dei dati catastali e si pone il problema di quale sia quello giusto e come poter risolvere il problema.

La questione appare risolvibile mediante l’intervento del notaio che, una volta accertato il mero errore materiale, dovuto ad esempio a un’errata battitura, potrà procedere unilateralmente in via autonoma alla rettifica, mediante una dichiarazione per atto pubblico, anche antecedente al rogito di acquisto in cui certifica e rettifica il dato catastale.

Pertanto in questo caso non è possibile ravvisare operazioni pregresse catastali come fusioni, accorpamenti o frazionamenti, ma solo un banale errore che necessita di correzione, al fine di evitare confusione nell’identificazione dell’immobile.

Come capire la modifica dei dati catastali

Per capire se vi sono state delle variazioni dei dati catastali, a seguito di operazioni effettuate da tecnici del settore immobiliare, come geometri, ingegneri, etc. è necessario consultare l’apposita documentazione che certifichi gli eventuali lavori o modifiche avvenute nel corso del tempo.

Quando si parla di documentazione tipica che possa accertare l’eventuale modifica dei dati catastali, si fa riferimento alla cosiddetta visura catastale.

Preventivo acquisto casa dal notaio

Nel caso in cui si necessiti di un preventivo notarile per comprendere il quadro delle spese da affrontare per il rogito notarile di acquisto della casa, è possibile grazie alla piattaforma di NotaioFacile, richiederlo in via del tutto gratuita, senza sostenere costi di iscrizione o registrazione e soprattutto senza dover assumere alcun tipo di impegno.

Ciascun atto ha le proprie spese e non esistendo un tariffario notarile o un listino prezzi, in virtù dei numerosi fattori che possono influenzare un preventivo notarile, è sempre opportuno informarsi preventivamente sulle tasse e le imposte che dovranno versarsi nelle mani del notaio, il quale dopo il rogito notarile, una volta firmato l’atto, provvederà a versarle all’erario.

Grazie al servizio di NotaioFacile, trovare un notaio non è mai stato così semplice e ciò eviterà di perdere tempo e soldi nella ricerca, in virtù della possibilità di selezionare la città più vicina, evitando di effettuare grandi spostamenti.

Quando si decide di comprare una casa dal notaio, è di primaria importanza intraprendere delle scelte sul tipo di casa da comprare, proprio per evitare che l’investimento immobiliare non sia da considerare come un fallimento.

In realtà, il concetto di “casa” sebbene possa essere inteso genericamente come abitazione, può avere diverse sfumature, che comportano delle differenze dal punto di vista giuridico, economico e fiscale. Pertanto occorre prestare molta attenzione ai termini utilizzati negli annunci immobiliari per evitare di incorrere in errori grossolani. Vediamo insieme cosa comporta comprare una casa di tipo di economico dal notaio, quali sono le caratteristiche e il regime fiscale da applicare.

Cosa si intende per casa di tipo economico

La dicitura “casa di tipo economico” può essere presente negli annunci immobiliari, così come può comparire nelle documentazioni che presentano il fabbricato. Non tutti i potenziali acquirenti, naturalmente, possono conoscere le terminologie tecniche utilizzate da coloro che intendono vendere casa.

L’abitazione di tipo economico non presenta rifiniture esterne di pregio e nella maggior parte dei casi, è ricompresa all’interno di un complesso edilizio a destinazione residenziale in cui l’ampiezza dei vani è media o piccola e la struttura è realizzata con materiali che non hanno delle caratteristiche di particolare qualità. È proprio per questo che è opportuno affidarsi a professionisti del settore immobiliare, come il notaio, ad esempio, per comprendere cosa comporta comprare una casa di tipo economico, sotto tutti i punti di vista.

Casa di tipo economico e categoria catastale

La casa di tipo economico, come qualsiasi altro tipo di fabbricato, è registrata presso il Catasto dei Fabbricati; infatti tutte le unità immobiliari, presenti sul territorio italiano, sono registrate presso il Catasto Fabbricati o Terreni.

Nel caso della casa di tipo economico si tratta di un’abitazione che ha una categoria catastale definita A3. Che cosa vuol dire questo? Significa che ha delle caratteristiche di economia, sia per i materiali impiegati, che per la rifinitura, con impianti tecnologici limitati ai solo indispensabili.

Cosa comporta categoria catastale A3

L’appartenenza o meno a una determinata categoria catastale comporta delle conseguenze anche dal punto di vista economico, quando si decide di comprare casa dal notaio. In primis, la differenza attiene all’applicazione del regime fiscale e di conseguenza alle tasse e alle imposte da dover pagare in sede di rogito notarile di acquisto.

Infatti, quando si decide di comprare casa dal notaio, non occorrerà occuparsi solo del prezzo richiesto dal venditore in sede di compravendita immobiliare, ma bisognerà considerare anche le tasse e le imposte da versare al notaio per il trasferimento immobiliare. Il notaio, infatti, è un sostituto di imposta, ossia è il soggetto preposto alla ricezione del denaro che dovrà essere versato nelle casse dello Stato.

Quanto costa una casa di tipo economico

Una casa di tipo economico, avendo delle caratteristiche di qualità inferiori rispetto ad abitazioni di tipo civile e naturalmente rispetto ad abitazioni di lusso, ha dei costi inferiori. Nel mercato immobiliare, quindi, si troveranno diversi tipi di case di tipo economico, che possono rappresentare occasioni importanti, qualora non si disponga di un’ingente somma di denaro e non si abbia la possibilità di investire e puntare ad abitazione di un livello superiore.

Tuttavia è opportuno ponderare con attenzione il tipo di casa da comprare, proprio perché potrebbe accadere che, in un secondo momento, la casa di tipo economico, necessiti di lavori di ristrutturazione o di un dispendio di risorse economiche sia per la gestione, che per la manutenzione. Pertanto un risparmio iniziale nell’acquisto dal notaio potrebbe non rivelarsi tale nel corso del tempo.

Casa di tipo economico e vizi: come tutelarsi

Comprare una casa di tipo economico dal notaio non vuol dire giustificare eventuali vizi, difformità o difetti della stessa.

Nonostante questa tipologia di casa abbia delle caratteristiche di qualità inferiori rispetto ad altre abitazione, non giustifica l’eventuale minor garanzia sui vizi e difformità.

Il venditore infatti deve essere chiaro e cristallino nell’esporre le qualità e caratteristiche della casa, evitando di omettere alcuni dettagli, conservando la buona fede nelle trattative e in tutte le fasi della contrattazione immobiliare.

Tasse e imposte per casa di tipo economico

Una delle domande più frequenti quando si intende comprare una casa di tipo economico dal notaio è quali sono i costi da dover sostenere, in particolare a quanto ammontano le tasse e le imposte per l’acquisto.

La casa di tipo economico appartenendo alla categoria catastale A3, non rientra nell’ambito degli immobili di lusso e, per tali ragioni, può essere ricompresa in quei tipi di abitazione, per i quali non è prevista la possibilità di usufruire delle agevolazioni fiscali prima casa.

Le agevolazioni fiscali prima casa possono essere richieste solo al ricorrere di determinati presupposti: questi consistono nella possibilità di risparmiare e di pagare meno tasse per l’acquisto ed in particolare per l’imposta di registro che non sarà pari al 9%, bensì al 2%. Questa rappresenta la principale voce, nell’ambito di un preventivo notarile, in cui si potrà realmente risparmiare una somma di denaro importante.

Preventivo notarile acquisto casa di tipo economico

Nel caso in cui si voglia avere un’idea sulle spese da dover affrontare, in termini di tasse e imposte per l’acquisto di una casa di tipo economico, è possibile tramite la piattaforma di NotaioFacile, richiedere gratis un preventivo notarile.

Il servizio, oltre ad essere totalmente gratuito, permette di entrare in contatto diretto con il notaio, in modo semplice e senza alcun tipo di intermediazioni, bypassando dottori di studio e collaboratori notarili.

Scegliendo il tipo di atto da dovere stipulare, la città più vicina e rispondendo alle domande fornite dal form, sarà possibile, in breve tempo, avere delle informazioni adeguate, dal punto di vista economico, al fine di capire a quanto ammonti l’investimento immobiliare.

Spesso al notaio viene posta la domanda su come procedere nel distribuire il patrimonio ai propri figli, in particolare se convenga procedere con una donazione oppure aspettare la morte della persona e l’apertura della successione.

In tal caso è importante affidarsi a un notaio che potrà analizzare al meglio il profilo patrimoniale e parentale, in modo tale da evitare di commettere errori e scelte affrettate, tali da determinare un esborso di denaro superiore.

La donazione, in ogni caso, costituisce un atto di anticipata successione proprio perché anche con un testamento oppure con una successione regolata dalle norme di legge, si avrebbe un trasferimento del bene dalla persona defunta al figlio a titolo gratuito, senza la previsione di alcun corrispettivo. Inoltre delle similitudini esistono anche in termini fiscali in quanto il regime impositivo è il medesimo in virtù della normativa fiscale denominata “imposta sulle successioni e donazioni”.

Come si fa la donazione

Per procedere a una donazione da un genitore a un figlio oppure da entrambi i genitori ai figli, occorre rispettare quanto previsto dalla legge, a pena di nullità. Il legislatore prescrive, infatti, l’atto pubblico notarile, alla presenza di due testimoni, i quali devono avere determinati requisiti, stabiliti dalla legge notarile.

Non è possibile quindi, neanche con il denaro, a meno che non si tratti di cifre irrisorie e di donazioni di modico valore, procedere in via del tutto autonoma, mediante una scrittura privata. L’intervento del notaio è obbligatorio per le donazioni e non è possibile sottrarsi all’atto pubblico notarile nelle modalità indicate dalla legge.

Come individuare una parte della casa per donarla

Quando si parla di una parte della casa, bisogna essere molto attenti a spiegare, anche al notaio, cosa si vuole intendere. Infatti una casa potrebbe essere divisa dal punto di vista materiale, così come dal punto di vista giuridico, esistendo delle differenze in merito al procedimento ed anche ai costi, nonché alle conseguenze.

Quota di diritto di una casa

Una casa, così come qualsiasi altro tipo di immobile, può appartenere sia a una sola persona che a più persone. Pertanto potrebbe accadere che il genitore decida di donare una quota della casa, intesa in senso giuridico, senza apportare alcuna modifica strutturale, proprio perché trattasi di una quota di comproprietà e non di porzione materiale. Per effetto di tale donazione dal notaio, proprietari della casa diverrebbero il padre e il figlio.

Porzione materiale di una casa

Caso ben diverso, rispetto a quello sopra prospettato, è la possibilità di donare una porzione della casa a un figlio; questa fattispecie si verifica tutte le volte in cui i genitori dispongano di una casa molto grande e decidano di donare una parte della casa a un proprio figlio per poter vivere da solo o anche costruire una famiglia.

Tuttavia occorre prestare attenzione, in quanto prima di procedere a questo tipo di atto, bisognerà effettuare un frazionamento catastale, indispensabile per il rogito notarile, come adesso approfondiremo in maniera più dettagliata.

Frazionamento catastale per donazione di parte della casa

Quando si parla di dividere la casa dal punto di vista strutturale, si fa riferimento a uno specifico procedimento chiamato frazionamento catastale, che deve essere curato da un tecnico abilitato in materia.

Nel rogito notarile, infatti, l’oggetto del trasferimento immobiliare, in questo caso della donazione, deve essere individuato in modo specifico e pertanto è necessario che la nuova porzione di casa abbia dei nuovi dati catastali, quindi, una rinnovata identificazione catastale.

In questo caso, si provvederà anche a depositare una nuova planimetria: ciò risulta essere importante in quanto per effetto del frazionamento, dovranno considerarsi due unità abitative separate, ciascuna con i propri dati catastali e la propria rappresentazione grafica.

Preventivo notarile donazione casa a un figlio

Nel caso in cui si necessiti di un preventivo notarile per la donazione di una casa a un figlio è possibile, tramite la piattaforma di NotaioFacile, richiederlo gratis, senza dove sostenere alcun costo di registrazione o iscrizione alla piattaforma, per avere un’idea del costo che dovrà sostenersi in termini di tasse e imposte.

Il servizio, totalmente gratuito, consente di entrare in contatto diretto con un notaio, senza intermediazioni, bypassando dottori di studio o collaboratori; in breve tempo, si potrà avere una risposta è un’idea chiara dei costi da sostenere, in modo tale da arrivare perfettamente consapevoli il giorno del rogito dal notaio.

Tasse e imposte donazione a figlio

La legge offre chance di risparmio quando si tratta di donazioni da genitori e figli, in virtù del legame di parentela in linea retta, come definito dal gergo tecnico giuridico.

Infatti, in termini di tasse e imposte da versare all’erario, per il trasferimento a titolo gratuito il legislatore prevede una franchigia di un milione di euro. Che cosa significa questo? Vuol dire che nel caso in cui il valore della donazione sia inferiore a tale importo, si sarà esenti dal pagamento dell’imposta. Quindi se si hanno un coniuge e due figli e si effettui una donazione in favore di tali soggetti e a ciascuno di essi venga attribuito un valore inferiore al 1.000.000, nessuno sarà tenuto al pagamento dell’imposta di donazione.

Da tale esempio si evince che il limite massimo di un milione, non deve essere considerato nel suo complesso, ma deve essere applicato su ogni singola persona beneficiaria. Nel caso di superamento del limite, l’imposta da pagare sarà pari al 4% del valore del bene donato, ma solo limitatamente all’eccedenza della franchigia di un milione di euro.

Una volta trovata la casa che si desidera comprare bisogna fare i conti con i costi che tale scelta implica, e, come spesso accade, se non si dispone dell’intera somma e non si ha la possibilità di contare su un prestito dai propri parenti, l’unica soluzione appare quella di chiedere la concessione di un mutuo alla Banca.

Ebbene non sempre ciò è possibile, o meglio, molte volte non si riesce ad ottenere la concessione del mutuo per i più svariati motivi, ma può accadere che anche se concesso questo non copre l’intero importo da corrispondere, ecco perché ci si chiede se esistano dei modi per comprare casa senza mutuo.

Ebbene una strada percorribile nel nostro ordinamento è quella della vendita con riserva di proprietà e cioè di un atto di vendita mediante il quale il compratore ottiene subito il godimento dell’immobile sebbene non paghi immediatamente l’intero prezzo, ma lo corrisponda a rate.

Perché è vantaggioso comprare la casa con riserva di proprietà?

L’atto di compravendita con riserva di proprietà dal Notaio rappresenta un modo per poter acquistare un immobile anche quando non si dispone dell’intera somma da corrispondere a titolo di prezzo e non si ottiene la concessione del mutuo dalla Banca.

Tendenzialmente, tale contratto è vantaggioso sia per chi vende che per chi acquista, e più precisamente per il proprietario perché non avviene il passaggio di proprietà della casa che rimane in capo a lui fino al pagamento dell’ultima rata del prezzo pattuito, e per il compratore perché ottiene immediatamente il godimento dell’immobile, nonostante non abbia pagato per intero il corrispettivo dell’acquisto.

Altro considerevole vantaggio per il compratore è che se sussistono eventuali ipoteche o pignoramenti a carico del venditore non ci si può rivalere sul compratore che ha solo il godimento dell’immobile; per il proprietario vi è l’ulteriore vantaggio di poter risolvere il contratto, ottenendo non solo indietro la casa ma anche il risarcimento dei danni, qualora il compratore non rispetti le scadenze del contratto.

È bene precisare che tale contratto, rispetto ad una normale compravendita con mutuo presenta delle differenze, oltre alla mancata corresponsione dell’intero prezzo al momento della stipula, è da considerare che le parti continuano a rimanere in contatto tra loro in quanto il venditore dovrà ricevere le rate dal compratore fino al momento del pagamento dell’ultima rata in cui entrambe le parti dovranno tornare dal Notaio affinché il venditore possa rilasciare la quietanza del prezzo che gli è stato corrisposto, definendo così il passaggio di proprietà in capo al compratore.

2.Il compromesso ed il mutuo futuro dal Notaio come modo di acquisto della casa senza mutuo

Ulteriore alternativa all’acquisto della casa con mutuo è quella di stipulare dinanzi al Notaio un contratto preliminare di compravendita mediante il quale il compratore si impegna a versare delle somme come pagamento rateale della casa.

In linea di massima tale meccanismo consente alle parti di giungere ad una cifra tale da consentire la concessione del mutuo per corrispondere la somma residua da versare al proprietario dell’immobile.

Il vantaggio di tale contratto è quello di riservare l’acquisto della casa da parte del compratore interessato e per il venditore di ottenere il pagamento rateale del prezzo prima ancora di trasferirne la proprietà.

Diversamente da un normale atto di acquisto della casa con mutuo vi è la necessità di presentarsi dinanzi al Notaio oltre che per la stipula del compromesso, anche per il definitivo e per il contratto di mutuo.

Tendenzialmente tale contratto consente di agevolare chi non ha la possibilità di ottenere il mutuo dalla Banca per l’intero prezzo di vendita, ma solo per una somma inferiore, pertanto il compratore in tal caso deve poter contare sulla disponibilità delle somme per poter pagare le rate prefissate nel preliminare; c’è, inoltre, la possibilità di diritto di recesso con la previsione del pagamento di una multa sulla base degli anni trascorsi nei versamenti e apporti di denaro.

3. Affittare la casa per poi comprarla attraverso il rent to buy dal Notaio

Il rent to buy, o contratto di affitto ai fini della compravendita, rappresenta una possibilità per chi è a corto di liquidità e vuole acquistare casa tramite l’affitto.

Di norma si sottoscrive un contratto di locazione dal Notaio che prevede l’opzione che in futuro il locatario possa acquistare la casa presa in affitto, per tale motivo è previsto un canone mensile più elevato rispetto a quelli normali proprio perché una parte delle somme versate a canone sono destinate a costituire il deposito finale per la compravendita finale.

Tra gli aspetti positivi di tale soluzione vi è il mantenimento della proprietà dal parte del proprietario a cui verranno corrisposti i canoni di locazione maggiorati e per il locatario, futuro compratore, il vantaggio che tutte le spese, inclusa l’Imu, restano a carico del proprietario fino a quando non si è conclusa la vendita.

Cosa deve contenere il contratto di rent to buy se non si ottiene la concessione del mutuo

Oltre alla previsione di un canone mensile maggiorato, l’atto notarile di rent to buy deve contenere il riferimento all’opzione di futuro acquisto alla scadenza del contratto da parte dell’affittuario, il quale potrà scegliere se riscattare o meno la casa, versando la somma a copertura dell’intero valore dell’immobile dalla quale andrà decurtato il valore dei canoni versati.

4.Ottenere un leasing immobiliare per comprare casa dal Notaio

La banca ha la possibilità di acquistare la casa a cui il privato è interessato e, dietro il pagamento di un canone mensile per un periodo di tempo stabilito, nonché di una maxi rata finale offre l’immobile al privato. Si tratta del contratto di leasing immobiliare la cui durata minima è di otto anni e alla cui scadenza l’utilizzatore può scegliere se recedere dal contratto, chiederne il rinnovo o procedere all’acquisto riscattando la residua parte del valore e scontando il canone versato.

Tendenzialmente se si ha difficoltà a pagare le rate si può sospendere il pagamento, per una sola volta e per massimo dodici mesi; mentre se si è impossibilitati a pagare le rate in maniera definitiva, la casa è venduta e all’utilizzatore viene restituito quanto di sua competenza al netto dei canoni scaduti e non pagati.

Molto spesso si cerca un’abitazione che abbia tutti i comfort e sia situata in centro città, ma non si vuole rinunciare agli spazi all’aperto e se comprare una casa ai piani bassi non fa per il compratore e la sua famiglia, non potendo contare su un giardino, allora la scelta giusta è quella di acquistare una casa con terrazzo a livello dal Notaio.

Tendenzialmente, la casa con terrazza a livello è composta da una zona scoperta posta contestualmente sia al vertice di alcuni vani che sullo stesso piano di altri.

Il terrazzo a livello forma parte integrante, sia strutturalmente che funzionalmente, della casa a cui fa riferimento, in quanto, per il modo in cui è realizzata, è destinata soprattutto a dare un affaccio ed ulteriori comodità all’appartamento cui è collegata e del quale costituisce una proiezione verso l’esterno.

La differenza tra la casa con il terrazzo a livello e la casa con lastrico solare

In linea generale, per la funzione di rappresentare entrambe uno spazio esterno completamente fruibile dal proprietario dell’appartamento di cui rappresenta la pertinenza, lastrico solare e terrazzo a livello sembrerebbero equivalersi.

Tuttavia, bisogna fare una distinzione perché tale equiparazione è possibile solo nel caso in cui il lastrico solare si a di proprietà esclusiva di un singolo condomino.

Ad ogni modo, è bene precisare che sussistono delle differenze tra terrazzo a livello e lastrico, difatti, quest’ultimo si trova sempre al piano superiore e quindi anche se di pertinenza e di proprietà esclusiva di un solo appartamento, non risulta a livello come il terrazzo che rappresenta un prolungamento esterno dei vani dell’abitazione.

Comprare una casa con terrazzo a livello con le agevolazioni fiscali prima casa

Acquistare una casa con terrazzo a livello dal Notaio può risultare molto vantaggioso, non solo perché si può godere di un grande spazio esterno e di un notevole affaccio, ma anche perché se si hanno i requisiti di legge si può usufruire delle agevolazioni prima casa al momento in cui si effettua l’acquisto.

Di norma, per comprare la casa con terrazzo a lavello con i benefici fiscali prima casa non bisogna essere proprietario, ma nemmeno usufruttuario, né esclusivo né in comunione legale con il proprio coniuge, di un’altra abitazione che si trovi nello stesso Comune di quello in cui si trova l’immobile che si vuole acquistare.

Tra gli altri requisiti è necessario che il compratore non sia né proprietario, né usufruttuario, né titolare di altri diritti reali, come il diritto di abitazione o il diritto di uso, nemmeno per quota, di un’altra abitazione, su tutto il territorio nazionale, che sia stata acquistata con le agevolazioni prima casa.

La casa oggetto di compravendita immobiliare deve essere ubicata nel Comune di residenza del compratore, o in quello in cui egli svolge la propria attività di lavoro o di studio, ma il compratore può anche non avere la residenza in quel dato Comune purché si impegni a trasferirla entro diciotto mesi dal rogito.

Quali documenti servono per acquistare casa con terrazzo a livello?

Scegliere di comprare casa con terrazzo a livello dal Notaio implica la necessità di procurare allo studio notarile tutta la documentazione necessaria per un comune acquisto immobiliare, come, ad esempio, l’attestato di prestazione energetica e gli atti con cui quell’immobile è pervenuto al proprietario, la cosiddetta provenienza, oltre alla planimetria.

Quanto a quest’ultima, se la casa ed il terrazzo sono accatastati insieme al Catasto Fabbricati sarà sufficiente allegare un’unica planimetria all’atto di compravendita, tuttavia, è possibile, ad esempio nel caso di terrazza di grandi dimensioni, che essa sia accatastata separatamente dalla’abitazione e che sia necessario allegare all’atto di acquisto due planimetrie, quella della casa e quella del terrazzo.

Comprare una casa con terrazzo a livello come seconda casa

In linea generale si può decidere di acquistare una casa con terrazzo a livello non come abitazione principale ma come seconda casa per trascorrere le vacanze estive ed invernali se l’acquisto avviene in località turistiche oppure per metterlo a reddito dandolo in locazione a terzi.

A tal proposito è importante ricordare che trattandosi di un acquisto seconda casa i costi sono più elevati in quanto le imposte e le tasse sono maggiori in assenza di agevolazioni, pertanto è importante ponderare la propria scelta prima di fare un simile investimento per comprendere se si tratta di un acquisto alla portata delle proprie tasche.

Il costo del Notaio per l’acquisto di una casa con terrazzo a livello

Di norma il prezzo di una casa con terrazzo a livello è più elevato rispetto ad un appartamento che non gode di un ampio spazio esterno, ma ci sono diversi fattori di cui tenere conto tra cui le dimensioni, l’ubicazione e soprattutto la rendita catastale, ma ciò che tendenzialmente più preoccupa chi compra è il costo del Notaio.

Ebbene l’onorario del Notaio varia da professionista a professionista anche a seconda della complessità del rogito da stipulare, non esiste infatti un listino prezzi o tariffario minimo, per questo per avere un’idea dei costi che bisogna affrontare facendo tale tipo di investimento immobiliare è opportuno richiedere un preventivo gratuito al Notaio.

Le tasse e le imposte per comprare una casa con terrazzo a livello dal Notaio

Il costo dell’acquisto di una casa con terrazzo a livello, oltre che dell’onorario del Notaio, è rappresentata dalle tasse e dalle imposte che chi compra deve allo Stato, quali l’imposta di registro o dell’Iva a seconda che si stia comprando da un privato o da un’impresa costruttrice.

Se si compra da un privato bisogna corrispondere l’imposta di registro che ammonta al 2% del valore catastale dell'immobile in caso di acquisto della prima casa, al 9% in caso di acquisto di una seconda casa, lo stesso vale quando si acquista da un’impresa costruttrice che abbia terminato i lavori di costruzione da più di cinque anni.

Quando, invece, chi vende è un’impresa costruttrice che ha terminato i lavori di costruzione o di ristrutturazione da meno di cinque anni, il compratore in luogo dell’imposta di registro, deve pagare l’Iva che è pari al 4% in caso di acquisto di prima casa, al 10% in caso di acquisto di seconda casa e al 22% nel caso in cui l’immobile venga classificato come di lusso.

Spesso si sente parlare di casa o appartamento uso ufficio, ebbene con questo termine si suole far riferimento all’unità immobiliare utilizzata non come abitazione di una famiglia, di una coppia o di un singolo individuo, ma come studio professionale.

Come è noto, a prescindere dall'uso concreto che si fa di un immobile e esulando dagli accordi delle parti in merito, ciascuno di essi ha una sua categoria catastale, e nell’ipotesi dell’ufficio essa è la categoria A/10.

Tendenzialmente, qualora si decidesse di voler fare un utilizzo diverso dell’ufficio è necessario un preventivo cambio di destinazione d'uso dell’immobile, il quale si sostanzia in una preliminare verifica che il piano regolatore comunale preveda la possibilità di cambiare destinazione alla casa, di seguito è indispensabile saldare tutte le spese necessarie, come i contributi di concessione, per non incorrere nelle sanzioni previste dalla legge a riguardo.

In linea generale, quindi, acquistare dal Notaio una casa ad uso ufficio implica la necessità di una serie di indagini oltreché il dover procurare tutta l’opportuna documentazione al professionista perché la compravendita ed il passaggio di proprietà avvengano in tutta sicurezza.

Quali documenti occorrono per comprare casa ad uso ufficio dal Notaio?

Come per l’acquisto di una qualsiasi casa e di un appartamento è necessario procurare al professionista l’opportuna documentazione la quale si compone della planimetria catastale, dell’attestato di prestazione energetica e delle visure ipocatastali, oltre agli atti in virtù del quale si è acquistata la proprietà dell’immobile.

Tendenzialmente, se il venditore non dispone di alcuni o di tutti i suddetti documenti sarà lo stesso studio notarile ad occuparsi di procurarli.

In linea generale, quando si compra una casa uso ufficio è necessario che sussistano gli opportuni permessi edilizi che attestino la regolarità urbanistica dello stesso al fine di procedere con il cambio destinazione.

Sul punto è bene precisare che non è necessario che si sia già provveduto al cambio di destinazione, ma se il motivo per cui si è acquistato l’immobile è quello di adibirlo ad ufficio è opportuno fare le relative indagini prima di procedere al passaggio di proprietà.

Costo del notaio per comprare casa uso ufficio

Una volta individuato l’immobile da adibire ad uso ufficio, che ha un suo prezzo in base alla posizione e allo stato in cui si trova, dopo aver posto in essere tutte le pratiche per il cambio di destinazione ed i relativi costi, bisogna corrispondere le spese notarili per la compravendita.

Le tasse e le imposte da pagare per comprare casa ad uso ufficio variano a seconda che l’acquirente possa godere o meno delle agevolazioni fiscali prima casa.

Nel primo caso se si acquista da un privato l’IVA non è dovuta, mentre sono dovute l’imposta di registro al 2% del valore catastale, oltre all’imposta ipotecaria e quella catastale in misura fissa; nel caso in cui si compra da un’impresa costruttrice è dovuta anche l’IVA.

Qualora non si possa usufruire dei benefici fiscali prima casa vale quanto innanzi detto, ma l’imposta di registro è al 9% del valore catastale.

Alle tasse va aggiunto il costo del Notaio e cioè il suo onorario, non esistendo un listino prezzi, questo può variare a seconda del professionista oltre che del tipo di immobile che si decide di comprare, per questo è opportuno richiedere un preventivo al Notaio per avere contezza della somma complessiva che si dovrà affrontare per il trasferimento di proprietà.

Comprare un’altra casa con benefici prima casa dal Notaio dopo aver acquistato casa uso ufficio

Qualora si fosse già proprietari di una casa ad uso ufficio ci si domanda se si può beneficiare delle agevolazioni prima casa per l’acquisto di un altro immobile accatastato come abitazione.

Sul presupposto che sussistano tutti gli altri requisiti imposti dalla legge per fruire delle agevolazioni prima casa, tendenzialmente il possesso o la proprietà di una casa accatastata come uso ufficio, indipendentemente dal fatto che sia destinata parzialmente a soddisfare il bisogno abitativo del contribuente, consente di beneficiare degli sgravi fiscali per il nuovo acquisto.

Diversamente, nel caso in cui il titolare sia già in possesso di un’altra unità locale, abitazione o casa classificata o anche solo classificabile come abitazione rientrante in una delle categorie catastali A escluse le A/10 a cui è riferibile la casa uso ufficio, sarebbe preclusa la possibilità di usufruire delle suddette agevolazioni.

Come fare il cambio destinazione da casa a ufficio

Cambiare la destinazione d’uso di un immobile comporta la modifica dello scopo per cui esso viene utilizzato.

Affinché si realizzi il cambio destinazione la prima cosa da fare è quello di accertare la legittimità dell’immobile, e cioè dimostrare che sia in regola con la normativa urbanistica e che non vi siano abusi edilizi che ne compromettano la procedura di modifica.

Per attivare la procedura è necessario essere in possesso del permesso di costruire, delle concessioni, e dei documenti relativi all’agibilità.

Dopo aver constatato la regolarità urbanistica della casa si presenta il progetto di pratica per il cambio destinazione d’uso ai competenti uffici comunali, i quali rilasceranno l’autorizzazione per la modifica della destinazione d’uso.

Quanto costa il cambio destinazione da appartamento ad ufficio

In linea di massima i prezzi del cambio destinazione d’uso di un edificio possono essere divisi per tipologia di spesa.

Tendenzialmente va considerata la parcella del professionista che segue la pratica, i diritti di segreteria da versare alle amministrazioni comunali a seconda dell’autorizzazione richiesta, oltre al costo di gli eventuali lavori di ristrutturazione e opere edili che consentano il cambio.

Ad incidere sulle spese per le pratiche catastali è la complessità della pratica e la tipologia di cambio destinazione d’uso.

Spesso ci si chiede se sia possibile comprare casa e non pagare nulla, sembra un’utopia dato che per il passaggio di proprietà dell’immobile bisogna corrisponderne il valore al venditore, e, invece, in alcuni casi è possibile.

Lo è, ad esempio, quando chi compra non versa la somma dovuta a titolo di prezzo della vendita mediante un assegno circolare, un assegno bancario o un bonifico, ma si accorda con il venditore della casa per pagare l’immobile con un proprio credito, che ha verso un terzo debitore.

Nello specifico, in tale circostanza chi compra casa effettua una cessione del credito in favore del proprietario di casa, in tal modo quest’ultimo diverrà creditore in luogo dell’acquirente, nei confronti del debitore del credito ceduto.

Volendo fare un esempio se Tizio vuole comprare la casa di Caio, ed il prezzo di tale immobile è di 100.000 euro, e allo stesso tempo Tizio è creditore verso Sempronio della somma di euro 100.000, qualora Caio fosse disponibile ad accettare il credito, Tizio potrà pagare all’atto di compravendita il venditore Caio, senza versare alcuna somma, ma cedendogli il credito che ha verso Sempronio, in questo modo quest’ultimo diverrebbe il creditore in luogo di Tizio.

I vantaggi di comprare casa pagando il corrispettivo con un credito

Uno dei vantaggi di stipulare un contratto di compravendita dal Notaio di tale genere è tendenzialmente per il soggetto che compra di non dover versare il prezzo della vendita in quanto questa è corrisposta mediante la cessione del credito.

Quanto al venditore il vantaggio sta nell’immediato effetto che produce la cessione del creditore, difatti, una volta sottoscritto l’atto egli potrà rivolgersi al debitore per ottenere l’intero credito senza dover attendere i tempi tecnici di un assegno o di un bonifico dato alla compravendita o quelli ancora più lunghi nel caso in cui ci si accordi per un pagamento a rate.

È anche possibile il venditore sia avvantaggiato ottenendo, ad esempio, la cessione di un credito dall’acquirente che sia pari ad una somma maggiore rispetto a quella del prezzo di vendita, ciò è possibile perché tale accordo si sostanzia in una vera e propria prestazione in luogo dell’adempimento, più propriamente nota come datio in solutum, proprio perché il venditore in luogo del prezzo ottiene il credito.

Cosa deve contenere l’atto di acquisto casa quando si paga con un credito?

Per potersi avvalere della possibilità di pagare il prezzo della compravendita della casa dal Notaio con un credito è necessario essere creditori di una somma liquida, certa ed esigibile nei confronti di un altro soggetto che viene comunemente definito debitore.

In linea di massima il soggetto acquirente deve rendere noto al proprietario la sussistenza di tale credito e deve verificare la disponibilità di quest’ultimo a ricevere il luogo della somma di denaro sotto forma di bonifico o di assegno, il credito dell’acquirente verso un terzo.

Qualora il soggetto venditore si rendesse disponibile a ricevere il credito, all’interno dell’atto il professionista avrà cura di indicare ogni riferimento al credito e che l’intero prezzo di compravendita o parte di esso sarà corrisposta mediante la cessione del credito.

Tendenzialmente, dovrà farsi in atto una cessione del credito dell’acquirente in favore del venditore ed andrà rispettata tutta la normativa di legge in merito.

I documenti che servono per comprare casa dal Notaio pagando con un credito

Di norma, oltre a tutta la documentazione necessaria per la compravendita, come ad esempio la planimetria dell’immobile, l’attestato di prestazione energetica, e i titoli di provenienza del bene, è necessario che nell’atto vengano consegnati al venditore a cui viene ceduto il credito tutti i documenti probatori e gli accessori del credito medesimo.

Tendenzialmente, se viene ceduto l’intero credito dall’acquirente al venditore, a quest’ultimo andranno consegnati al momento della stipula della cessione e quindi dell’atto di compravendita tutti i documenti che provino l’esistenza del credito e del possesso dello stesso in capo al compratore.

Per effetto della cessione al venditore, a cui è ceduto il credito, verranno trasferiti tutti i privilegi, le garanzie personali e reali relative al credito oltre agli altri accessori, secondo le norme di legge.

Acquisto casa pagando in parte con un credito

Sin qui si è fatto riferimento alla possibilità di avvalersi della possibilità di pagare l’acquisto della casa dal Notaio con la cessione del solo credito, ebbene è anche possibile che il credito rappresenti una parte delle modalità di corresponsione del prezzo di vendita.

In linea generale, è possibile avvalersi della cessione del credito anche per pagare solo parte del prezzo della compravendita della casa, ad esempio, se il soggetto compratore ha un credito di euro 50.000 ed il prezzo di acquisto della casa è di 100.000, può accordarsi con il venditore per pagare in parte il prezzo con la cessione del credito ed in parte corrispondendo la somma con le modalità di pagamento solite quali l’assegno circolare o il bonifico bancario.

Comprare la prima casa pagando con un credito

Tendenzialmente, non ci sono limiti all’utilizzo di tale pratica, se non la necessaria accettazione del venditore a divenire cessionario del credito in luogo del pagamento del prezzo.

Ecco perché è possibile che anche per comprare la prima casa dal Notaio ci si avvalga della possibilità di cedere il credito, in tutto o in parte, al proprietario in cambio del passaggio di proprietà.

Comprare un terreno pagando con un credito

Come appena accennato, se il venditore è d’accordo e quindi favorevole alla cessione del credito in luogo del pagamento del prezzo di vendita, è possibile che si decida di avvalersi di tale meccanismo anche per comprare un terreno dal Notaio.

In tal caso, oltre alla necessaria documentazione per l’acquisto del terreno, dovranno essere inseriti in atto tutti i documenti probatori e gli accessori del credito che si vuole cedere.

Un detto molto antico afferma che “il tempo è denaro” e nell’ambito degli investimenti immobiliari ciò rappresenta un principio intramontabile molto pertinente.

Quando si decide di comprare casa dal notaio ci sono molti fattori da dover considerare e ciascuno di essi, se non viene affrontato con la dovuta attenzione, rischia di determinare una perdita di tempo.

Essere al corrente di tutte le informazioni di una casa per poter fronteggiare i costi connessi con consapevolezza e serenità, è importante, ma occorre anche effettuare le giuste valutazioni e le dovute scelte con l’assistenza di un notaio.

Vediamo come è possibile evitare di perdere tempo per l’acquisto di una casa e come si può velocizzare l’investimento immobiliare in totale sicurezza, senza incorrere in errori compromettenti.

Tempo necessario per scegliere casa

Una delle prime questioni da affrontare attiene al tipo di casa di comprare dal notaio. In particolare è importante chiarirsi la tipologia di abitazione che fa al proprio caso e possa soddisfare le proprie esigenze ed aspettative.

Sembra un tema da affrontare banale, ma in realtà esistono diverse soluzioni abitative, ciascuna con le proprie caratteristiche, i propri pro e contro. Ad esempio, la riflessione per l’acquisto una casa in condominio dal notaio dovrà tenere conto delle spese condominiali per le parti comuni, che sono costi da affrontare periodicamente, così come la scelta di una casa in campagna lontana dal centro dovrà necessariamente considerare i tempi per raggiungere i posti di lavoro.

Se non si hanno le idee chiare sin dall’inizio sulle caratteristiche della casa da comprare, si rischia di perdere davvero molto tempo, proprio perché non viene ristretto il campo di ricerca, ma si è aperti a ogni possibilità. Pertanto stabilire fin dall’inizio la tipologia di casa adatta alle proprie necessità è uno step molto rilavante da non sottovalutare.

Contattare il notaio per controlli: come non perdere tempo

Solitamente quando si decide di comprare casa, la scelta del notaio viene considerata come uno degli ultimi step da dover affrontare, una volta stretti accordi verbali con il venditore, in quanto il notaio viene percepito come il pubblico ufficiale che appone la firma all’atto pubblico di trasferimento.

Tuttavia questa non è la soluzione più prudente, proprio perchè potrebbe determinare ancor di più una perdita di tempo: evitare i controlli preventivi del notaio prima della scelta definitiva di una casa, è una scelta molto rischiosa: potrebbero emergere degli inconvenienti o delle spiacevoli sorprese non rilevabili da persone che non sono esperte del settore immobiliare.

Infatti, sebbene anche per i controlli ci siano delle tempistiche da rispettare, è opportuno rivolgersi al notaio prima possibile, già nella fase delle trattative. Non sarà tempo perso, ma solo garanzia di successo per l’investimento immobiliare.

Stabilire il budget: come non perdere tempo

Un altro tassello da non sottovalutare è la definizione del budget a disposizione per l’acquisto casa.

Spesso accade che non si abbia la minima idea di quanto possa comportare, dal punto di vista economico, l’acquisto di una casa e si inizia una ricerca senza propri punti riferimento, lasciandosi talvolta ingannare dal prezzo più basso.

Definire in via anticipata il budget a disposizione evita perdite di tempo, in quanto restringendo le possibilità, è possibile concentrarsi in maniera più concreta sulle papabili abitazioni da poter visionare.

Lasciarsi sfuggire delle occasioni di investimento immobiliare, solo perché si è distratti o affascinati da case inaccessibili dal punto di vista economico, potrebbe essere un vero peccato e soprattutto una perdita di tempo.

Sopralluogo e visite alla casa: come non perdere tempo

Spesso quando si decide di voler investire e di comprare una prima casa, ma anche una seconda dal notaio, si inizia un lungo periodo di sopralluoghi e visite. Si tratta di un passaggio estremamente importante proprio perché consente di visionare in modo diretto la casa e le sue potenzialità, come la luminosità, l’ampiezza, l’accesso e tanti altri elementi altrettanto importanti.

Tuttavia il sopralluogo di una casa non può essere effettuato per tutti i tipi di case che apparentemente possono essere di nostro gradimento, ma deve concentrarsi sulle possibili case che possono essere di reale interesse.

Ad esempio un sopralluogo di una villa il cui costo è di gran lunga superiore alle possibilità economiche, sebbene possa risultare piacevole, può rivelarsi una perdita di tempo.

Trattative acquisto casa: come non perdere tempo

Anche la fase delle trattative è particolarmente delicata, proprio perché in quell’occasione vengono definiti i termini di quello che sarà l’accordo davanti al notaio.

Chiarirsi immediatamente le idee su alcuni aspetti può essere un aspetto che fa risparmiare tempo: ad esempio, decidere se la casa debba essere comprata con tutti i mobili o senza mobili, oppure su chi debbano gravare le spese per alcuni lavori o per renderla agibile, comprendere se vi siano delle servitù per l’accesso casa etc. sono tutte valutazioni necessarie.

Tutti questi elementi non sono da sottovalutare e da decidere solo al momento del rogito di acquisto dal notaio, ma occorre chiarirli proprio durante la fase delle trattative.

Preventivo notarile acquisto casa

La ricerca del notaio spesso può far perdere molto tempo, soprattutto se non si hanno conoscenze o esperienze pregresse in ambito notarile. È proprio per tali ragioni, che questo punto può rappresentare un problema per coloro che intendono concludere l’operazione immobiliare nel più breve tempo possibile.

La piattaforma di NotaioFacile offre la possibilità di richiedere gratis un preventivo notarile per qualsiasi atto si intende stipulare, anche diverso dall’acquisto casa. Ciò permette di evitare inutili perdite e di tempo e di avere una risposta in breve tempo sui costi da dover affrontare in termini di tasse e imposte.

Trovare un notaio vicino senza perdere notaio

Nel caso in cui si abbia bisogno di un notaio per un preventivo notarile senza perdere tempo ed anche denaro è possibile, sempre grazie alla piattaforma di NotaioFacile, trovare un notaio più vicino possibile alla propria zona.

Il servizio, infatti, consente di selezionare la città che più si preferisce e ciò non implica alcun costo aggiuntivo, ma permette di entrare in contatto diretto con il notaio della propria zona senza dover perdere tempo preziosi in spostamenti.

Comprare la prima casa a Torino è una scelta che richiede un’accurata valutazione su molteplici aspetti, che variano dalla zona, al tipo di casa, all’ecosostenibilità, alla vicinanza al lavoro o alle principali attività.

In virtù del passo delicato che si andrà compiere, dovuto anche a numerose spese da dover considerare, è opportuno considerare sin dall’inizio, la possibilità di entrare in contatto con un notaio, per comprendere anche se sia possibile usufruire di agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa a Torino.

Agevolazioni fiscali acquisto prima casa a Torino

La legge favorisce l’acquisto della prima casa offrendo l’opportunità di accedere alle agevolazioni fiscali, risparmiando, quindi, sulle tasse e le imposte che si devono affrontare per il trasferimento immobiliare.

Infatti l’acquisto di una prima casa a Torino, può essere conveniente quando si hanno i requisiti che a breve analizzeremo: il risparmio è ravvisabile in primis sull’imposta di registro, sia se si compra da privato, sia se si acquista da costruttore soggetto a Iva. Nel primo caso l’imposta di registro è pari al 2% piuttosto che il 9%, nel secondo caso, invece è pari al 4%.

Altri tributi da dover pagare per la prima casa in misura fissa sono l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale: mentre nel caso di acquisto da privati è pari a 50 euro, per l’acquisto da costruttore, soggetto a Iva, è pari a 200 euro ciascuna.

Requisiti bonus prima casa a Torino

Per accedere alle agevolazioni fiscali previste dalla legge in tema di acquisto prima casa, anche nella città di Torino, è necessario che siano rispettati specifici presupposti e requisiti stabiliti dal legislatore.

È innanzi tutto necessario che chi acquista casa non sia proprietario di altro immobile situato nello stesso Comune dell’immobile che si vuole acquistare, idoneo ad essere adibito ad abitazione: in particolare è necessario che non sia titolare di altro immobile neanche in comunione legale dei beni con l’altro coniuge, qualora sia sposato.

È, inoltre, indispensabile che colui che intende acquistare non sia titolare di altri diritti reali definiti minore, ossia non sia titolare del diritto di uso, di abitazione, di usufrutto su un altro fabbricato sito nel medesimo Comune.

Per poter usufruire delle agevolazioni colui che compra non deve avere sul territorio nazionale altri immobili per i quali abbia usufruito delle agevolazioni prima casa in quanto si tratterebbe di duplicare un beneficio di cui si è già usufruito, pertanto, inammissibile.

Analizzando gli ulteriori requisiti richiesti dalla legge, è necessario che colui che acquisti la casa abbia la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile o si impegni a trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto o nel quale svolge la propria attività lavorativa.

Dove comprare la prima casa a Torino

Conoscere le zone di una città in cui si decide di comprare casa, è uno step che non può essere trascurato in quanto permette di affrontare il sacrificio economico con cognizione e minore incoscienza.

Oltre alla rinomata zona del centro storico, l’investimento immobiliare, avente ad oggetto la prima casa, può svilupparsi in zone residenziali come Crocetta o il quartiere di Santa Rita. La prima zona offre un’ottima qualità della vita, perfetta per le famiglie, mentre la seconda si caratterizza, oltre per la vicinanza al centro storico, anche per i numerosi parchi e l’efficienza dei collegamenti.

I quartieri di San Salvario e Valentino sono adatti a coloro che, invece, per la prima casa, prediligono una zona ben collegata, ricca di verde, di poli culturali e locali multietnici.

Queste ultime non sono le uniche zone in cui è possibile godere del polmone verde piemontese, in quanto anche la rinomata Borgo Po è una soluzione per coloro che investono in una prima casa in un’area distante dal caos cittadino.

Non è tuttavia da escludere la zona residenziale per una soluzione abitativa, il quartiere di San Donato, ideale per famiglie e coppie che intendono comprare case indipendenti abbandonando l’idea di vivere all’interno di un condominio.

Quanto costa comprare una prima casa a Torino

Il costo di una casa può variare a seconda di numerosi fattori, in primis la zona in cui è sita: ad esempio, una casa all’interno del centro storico di Torino, avrà un prezzo più elevato rispetto a una casa in una zona defilata, residenziale, periferica.

Tuttavia, come affermato in precedenza, trattandosi di una prima casa, chance di risparmio si potrebbero ottenere in relazione alle tasse e alle imposte da versare all’erario, al ricorrere di determinati presupposti e requisiti.

Altri elementi come lo stato della casa, la classe energetica, l’ampiezza degli spazi, così come l’eventuale ricorso ad impianti fotovoltaici o altre soluzioni ecosostenibili, possono influire in maniera importante sul prezzo richiesto dal venditore.

In tali casi farsi affiancare da professionisti del settore come il notaio, può essere utile per avere ben chiare tutte le caratteristiche dell’immobile, grazie ai controlli che il notaio effettua prima del rogito notarile di acquisto.

Preventivo notarile gratis acquisto prima casa a Torino

Avere un’idea chiara e concreta delle spese da sostenere, in termini di tasse e imposte da versare all’erario, per l’acquisto della prima casa a Torino, può essere particolarmente utile proprio per evitare di avere spiacevoli sorprese una volta che le trattative siano in uno stato avanzato e non sia più possibile avere ripensamenti.

Per tali ragioni, la piattaforma di NotaioFacile, offre la chance di richiedere gratis un preventivo notarile, avente ad oggetto i costi per l’acquisto di una prima casa, ma anche di una eventuale seconda casa o per qualsiasi altro tipo di atto notarile si debba stipulare dinanzi al notaio.

Entrare in contatto diretto con il notaio e non con intermediari del settore immobiliare, come dottori di studio o collaboratori, è importante per avere un quadro delle spese e per affrontare l’investimento immobiliare con maggiore consapevolezza.

Notaio per acquisto prima casa a Torino

Torino è una metropoli importante in cui non sempre può apparire semplice districarsi nel mondo del settore immobiliare e in particolare nel mondo notarile. È proprio per questo che la piattaforma di NotaioFacile permette di scegliere la città e quindi anche Torino, in cui si intende stipulare, in modo tale da semplificare l’acquisto della prima casa, avendo a che fare con un Notaio proprio della zona che si preferisce.

La compravendita della prima casa tra coniugi nel corso del matrimonio, e cioè quando non siano incorsi divorzio o atto di separazione tra gli stessi, è possibile purché vengano rispettate una serie di condizioni.

In primo luogo non è possibile che un coniuge compri dall’altro la casa se questi sono coniugati in regime di comunione legale dei beni, in quanto tale regime patrimoniale comporta una comproprietà su tutti gli acquisti successivi alle nozze, quindi non è possibile per il coniuge in comunione dei beni comprare un immobile dal proprio marito o dalla propria moglie proprio perché si tratterebbe di una casa di cui si è già proprietari.

Tale circostanza sussiste di norma solo per le compravendite e per ogni tipo di trasferimento a titolo oneroso, non è lo stesso in caso di donazioni o lasciati ottenuti per successione, che invece entrano nel patrimonio del singolo coniuge trattandosi di acquisti a titolo personale oltreché gratuito.

I requisiti per poter comprare dal Notaio la prima casa dal proprio coniuge

Acquistare la prima casa dal proprio coniuge dal Notaio è in linea di massima possibile in due circostanze, e, una volta esclusa tale possibilità per chi è coniugato in regime di comunione legale dei beni, vien da sé che una delle condizioni per poter comprare casa dal proprio coniuge è quella di essere coniugati in regime di separazione dei beni.

Di norma, quando due coniugi scelgono il regime patrimoniale della separazione dei beni ogni acquisto fatto dal singolo è personale, il che significa, ad esempio, che se marito e moglie sono sposati e hanno scelto la separazione dei beni e il marito decide di comprare una casa questa rappresenterà un suo acquisto personale.

Per tale ragione in tale circostanza è possibile che, ad esempio, la moglie decida di comprare la casa del marito con un atto di compravendita dal Notaio. Allo stesso modo è lecito anche l’acquisto che un coniuge fa dall’altro in ambito di un giudizio di separazione che interessa entrambi.

Comprare la prima casa dal coniuge come accordo di separazione

La scelta di acquistare la prima casa dal coniuge oltre a poter avvenire quando il matrimonio è ancora stabile può avvenire anche quando una coppia in comunione legale dei beni si separa.

In tal modo di norma la comunione si scioglie automaticamente o per accordo intervenuto tra gli stessi coniugi o, qualora manchi, su disposizione del giudice. 

Il giudice, infatti, per i beni immobili che facevano parte della comunione si occupa preliminarmente di verificare se uno dei coniugi è interessato a comprare la quota dell’altro, in caso contrario mette in vendita l’immobile per poi dividerne il ricavato tra gli ormai ex coniugi.

È, tuttavia, possibile che il giudice disponga che la casa venga assegnata ad uno dei coniugi, in tal modo si verifica a tutti gli effetti l’acquisto della casa che prima era di entrambi i coniugi da parte di uno solo di essi, ed in tal caso sarà necessario recarsi dinanzi al Notaio ed effettuare la compravendita in esecuzione della sentenza di separazione.

I vantaggi non solo economici di comprare la prima casa dal coniuge

Uno dei vantaggi che sono molto spesso riconducibili alla scelta di far acquistare la propria casa dal coniuge è quella di sfuggire ai creditori ed evitare il pignoramento dei beni, è bene precisare che ogni trasferimento immobiliare rivolto a frodare i creditori può essere da questi impugnato entro cinque anni dal rogito con l’azione revocatoria esercitata dai creditori.

Tendenzialmente, i vantaggi di un simile acquisto sono riconducibili all’ambito del giudizio di separazione e dunque potrebbe avvenire che la compravendita della casa sia la conseguenza di un accordo di divisione dei beni in comunione o in comproprietà, in tal modo uno dei coniugi acquista la quota dell’altro e si evita che la casa vada a terzi.

Acquistare la casa del proprio coniuge può anche favorire la riduzione dell’importo dell’assegno di mantenimento in conseguenza dell’accordo di separazione tra i coniugi.

Acquisto prima casa dal coniuge e agevolazioni fiscali                                                                                                              

Una delle domande che ci si pone quando si decide di comprare casa dal coniuge e si tratta di una prima casa e se tale trasferimento immobiliare implichi la perdita del bonus prima casa.

Per tale motivo bisogna distinguere a seconda di quando avviene la compravendita dinanzi al Notaio, se, ad esempio, l’acquisto avviene tra due coniugi sposati in regime di separazione dei beni, prima che siano trascorsi cinque anni dalla stipula dell’atto di compravendita dell’immobile, le agevolazioni fiscali di cui si è goduto al suddetto rogito vengono perse e sarà necessario corrispondere allo Stato tutte le imposte risparmiate oltre al pagamento delle relative sanzioni.

Nel caso in cui, invece, l’acquisto della casa tra coniugi avviene in attuazione di un accordo di separazione, non si perdono le agevolazioni fiscali prima casa, in quanto tale tipo di trasferimento immobiliare, avvenendo in sede di separazione non determina l’obbligo di restituire allo Stato le imposte inizialmente risparmiate nonché l’imposizione di sanzioni fiscali.

Quanto costa il Notaio per comprare la prima casa dal coniuge?

Acquistare casa dal proprio coniuge è una scelta importante perché comporta l’investimento di grandi risorse, essendo necessario stipulare un atto pubblico di compravendita, non essendo valido un accordo tra privati che non avvenga dinanzi al pubblico ufficiale.

Proprio per tale motivo bisogna affrontare una serie di costi e spese per l’acquisto della casa del coniuge dal Notaio che si compongono di onorario del professionista, imposte e tasse.

Tendenzialmente la compravendita della casa richiede il versamento dell’imposta di registro che è pari al 4% del valore catastale dell’immobile nell’ipotesi in cui si tratti della prima casa.

Devono essere versate, inoltre, l’imposta ipotecaria e catastale che sono pari a 50 euro ciascuna se si tratta di prima casa, altrimenti corrispondono rispettivamente al 2% e all’1% del valore della casa oggetto di acquisto.

A tutto ciò va poi aggiunto il pagamento dell’onorario del Notaio, che varia da professionista a professionista a seconda della complessità della stipula e il reperimento della necessaria documentazione per il rogito.

Quando si è proprietari di una casa, spesso si ha l’esigenza di dover comprare un locale deposito per le proprie attrezzature oppure per accantonare vecchi ricordi di famiglia o di gioventù.

È proprio per questo che, molte famiglie, qualora abbiano la possibilità di risparmiare nel corso del tempo dopo l’acquisto prima casa dal notaio, decidono di fare un ulteriore investimento, comprando un locale deposito per atto pubblico dal notaio. La domanda più ricorrente è se esiste un modo per poter risparmiare in tale investimento immobiliare, avendo già dovuto affrontare delle spese in precedenza, proprio per l’acquisto della prima abitazione. Ecco cosa bisogna sapere e come è possibile risparmiare dal notaio.

Quanto si risparmia comprando la prima casa

Quando si pensa all’acquisto di una prima casa, la prima domanda che viene posta al notaio è quanto si può risparmiare in termini di tasse e imposte da dover versare allo Stato.

In primis occorre introdurre una distinzione tra l’acquisto da privato o da costruttore: se si compra da privato si può rilevare nell’imposta di registro che è pari al 2%, invece del 9%, mentre per l’acquisto da costruttore soggetto a Iva è solo pari al 4%.

Pertanto, in termini di risparmio, può essere conveniente riuscire ad usufruire di tali agevolazioni, in modo tale da effettuare un investimento immobiliare così importante, senza spendere più del necessario.

Come avere le agevolazioni fiscali

Per avere le agevolazioni fiscali, è indispensabile avere determinati requisiti, dai quali non è possibile discostarsi e che non sono derogabili. Pertanto l’immobile si deve trovare nel territorio del Comune in cui colui che compra ha la residenza: nel caso in cui la residenza sia diversa, questa deve essere trasferita in 18 mesi dal rogito notarile.

La dichiarazione di voler stabilire la residenza in un luogo diverso non deve essere sottovalutata in quanto deve essere resa, a pena di decadenza dalle agevolazioni fiscali, dall’acquirente nell’atto di acquisto dal notaio.

È necessario, inoltre, che l’acquirente non sia titolare esclusivo di altri diritti di proprietà, o altri diritti minori, come usufrutto, uso e abitazione di altra casa nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da comprare.

Inoltre il compratore non deve essere titolare neanche di una quota in comunione legale con il coniuge o in comproprietà del diritto di proprietà e degli altri diritti sopra menzionati, di altri beni sul territorio nazionale acquistati con le agevolazioni.

Locale deposito come pertinenza: che vuol dire?

Quando si parla di acquisto di un locale deposito dal notaio, spesso si parla di acquisto di una pertinenza. Ma che cosa significa? Che cosa sono le pertinenze?

Il termine “pertinenza”, utilizzato in ambito immobiliare, fa riferimento a un bene immobile che è collegato al cosiddetto bene principale, in quanto funzionale all’utilizzo del primo, esistendo un rapporto tra i due beni che li rende collegati proprio perché l’uno funzionale all’altro.

La legge è molto precisa nel delineare quali sono le categorie catastali che devono essere oggetto di agevolazioni fiscali: si tratta, infatti, delle categorie C/2, C/6 e C/7. Per scoprire la categoria catastale di un immobile, è necessario consultare la cosiddetta visura catastale. Questo documento presenta tutti gli elementi descrittivi dell’immobile, chiamati dati catastali: la categoria, infatti, si presenta come uno di questi dati a cui attingere per numerose ragioni, anche di carattere fiscale.

Locale deposito e risparmio nell’acquisto dal notaio

Le ragioni, che hanno condotto il legislatore a limitare l’applicazione delle agevolazioni fiscali bonus prima casa, sono legate all’esigenza di evitare che il beneficio si possa applicare nuovamente in caso di ulteriore acquisto di pertinenza classificata con la stessa categoria catastale di altra già acquistata usufruendo delle agevolazioni prima casa.

Pertanto anche se si decide di comprare più locali depositi contemporaneamente dal notaio, si potrà beneficiare una sola volta delle agevolazioni fiscali.

L’agevolazione fiscale quindi è ammessa per una sola volta per ciascuna categoria catastale: è stata proprio l’Agenzia delle Entrate a precisare che l’elencazione delle categorie catastali deve essere considerata tassativa e non derogabile.

È possibile comprare dopo un deposito usufruendo delle agevolazioni?

Spesso la prima casa e il locale deposito di pertinenza vengono comprati dal notaio contemporaneamente, nello stesso atto di vendita redatto dal notaio per atto pubblico notarile. Tuttavia esiste una falsa credenza, secondo la quale solo se si acquisti la prima casa, e contemporaneamente il deposito come pertinenza, si può beneficiare delle agevolazioni fiscali.

Tale credenza è frutto di cattiva informazione, in quanto è possibile comprare il locale deposito separatamente, in un momento successivo usufruendo ugualmente delle agevolazioni fiscali del bonus prima casa.

Preventivo notarile per acquisto pertinenza

Nel caso in cui si intenda comprare una casa e un locale deposito o anche separatamente questi due tipi di immobile, è possibile richiedere un preventivo notarile gratis, utilizzando questo portale: si tratta di un servizio totalmente gratuito che permette di entrare in contatto diretto con un notaio, fornendo tutte le informazioni dell’atto che si intende stipulare.

Non occorre registrarsi, né iscriversi e pagare nulla e si potrà risparmiare denaro e anche tempo stabilendo un contatto con il notaio della propria zona geografica, selezionando la città che si preferisce. In pochi semplici passaggi, sarà possibile avere le idee più chiare sui costi e le spese da sostenere sia se si acquista una casa, una pertinenza o per qualsiasi altro atto notarile si intende stipulare dal notaio.

Quando si decide di comprare casa dal notaio è sempre opportuno affidarsi sin da subito ad una consulenza, ossia dalle prime battute delle trattative, per evitare che sorgano dei problemi successivamente e che la pratica di acquisto della casa possa richiedere più tempo per il suo perfezionamento. In particolare, sapere che la casa che si sta comprando, sia oggetto di condono o che vi sia un vincolo paesaggistico determina un’approfondita analisi che non può essere sottovalutata ai fini del rogito notarile di acquisto.

Sia il condono che il vincolo paesaggistico comportano delle documentazioni ulteriori, necessarie per il notaio in quanto dovranno essere menzionate nell’atto. Vediamo insieme che cosa c’è da sapere quando si compra un immobile con condono gravato da vincolo paesaggistico.

Che cos’è un vincolo paesaggistico

Quando si parla di vincolo su un bene, solitamente si fa riferimento a un limite che questo possa avere: i vincoli paesaggistici e naturali, infatti rappresentano limiti previsti dal legislatore che hanno lo scopo di tutelare determinate aree che siano composte da fabbricati o terreni di particolare prestigio storico, artistico e ambientale.

L’obiettivo di prevedere dei vincoli è proprio quello di proteggere delle zone da opere edilizie o altro tipo di opera dell’uomo che possa danneggiare o comunque provocare un’alterazione non positiva del territorio.

Con riferimento al vincolo ambientale, è necessario comprendere che impone la non modificabilità di alcune zone prevedendo una serie di limitazioni sulle facoltà di possessori, detentori o proprietari di questi beni.

Tipi di vincolo paesaggistico su una casa

Quando si parla di vincolo paesaggistico su una casa si deve innanzitutto porre la differenza tra vincolo relativo e vincolo assoluto. Mentre quest’ultimo comporta un’inedificabilità totale per diversi motivi, anche per l’elevato grado di tutela verso il bene destinatario, il vincolo relativo comporta un obbligo e il rispetto di particolari procedure che hanno proprio lo scopo di tutelare il valore del bene: in questo ambito rientrano quei vincoli per i quali, quando si compra casa, è necessario un determinato parere da parte dell’autorità competente.

Come scoprire il vincolo paesaggistico

Quando si compra una casa dal notaio è importante informarsi sulla presenza di vincoli paesaggistici sull’immobile soprattutto se la casa è oggetto di condono, come vedremo più in avanti.

Per capire se la casa o il terreno che si sta per comprare sia oggetto di vincolo paesaggistico ambientale è possibile verificare in autonomia, o mediante l’ausilio di un tecnico competente del settore, il cosiddetto PPR, ossia il Piano Paesaggistico Regionale. È consentito di richiedere a ciascun cittadino interessato il Certificato di sussistenza di vincolo all’ufficio competente della propria Provincia/regione.

Comprare casa con condono

Quando si parla di casa da comprare dal notaio con condono significa che precedentemente è stato realizzato un abuso edilizio. Il compimento dell’abuso va analizzato sotto molteplici punti di vista, in relazione anche al periodo in cui è stato commesso, basandosi sulle varie leggi di condono che si sono susseguite negli anni.

Un immobile totalmente abusivo, non soggetto ad alcuna concessione in sanatoria, è un fabbricato che non può essere trasferito, quindi, incommerciabile, mentre un immobile condonato o ancora con condono cosiddetto “aperto”, come vedremo a breve, può essere oggetto di trasferimento immobiliare dal notaio.

Comprare casa: tipi di condono

Quando si parla di condono, occorre porre la differenza principale se la procedura di condono si sia conclusa oppure se il condono sia ancora “aperto”. Che cosa vuol dire? Significa che mentre nel primo caso è stata seguita la procedura prevista dalla legge, al fine di ottenere un condono e l’amministrazione si è espressa nei termini rilasciando la concessione in sanatoria, nel secondo caso, nel condono cosiddetto “aperto”, sebbene tutto il procedimento sia stato rispettato, non è concluso con un provvedimento della pubblica amministrazione. In ogni caso sia se il condono sia stato concluso con parere positivo dell’autorità, sia nel caso in cui possa mancare, l’immobile è commerciabile, ma nell’atto dovranno essere menzionati tutti i bollettini aventi ad oggetto il pagamento delle oblazioni e degli oneri concessori.

Parere della Sovrintendenza per condono

Un’ importante differenza è se il condono sia ancora aperto o se il condono si è concluso con il cosiddetto silenzio-assenso e sussista il vincolo paesaggistico.

In entrambi i casi non basta fornire tutte le documentazioni al notaio relative alla domanda di condono, ai bollettini pagati a titolo di oneri concessori o a titolo di oblazione, ma occorre sollecitare anche un’autorità esterna, la Sovrintendenza.

Nel caso del condono ancora in corso, non concluso, basterà che sia stata semplicemente effettuata la richiesta di parere all’autorità competente (ossia alla Sovrintendenza), mentre nel caso del silenzio assenso è necessario che tale autorità si sia espressa in maniera favorevole al trasferimento.

Preventivo notarile per comprare casa

Nel caso in cui si abbia bisogno di un preventivo per comprare una casa del notaio o per qualsiasi atto da stipulare, è possibile richiedere gratuitamente con la piattaforma di NotaioFacile un preventivo selezionando non solo l’atto da stipulare, ma anche la zona in cui si preferisce entrare in contatto con il notaio.

Spesso non si hanno molti punti di riferimento ed appare complessa la ricerca di un notaio più vicino; grazie al servizio di NotaioFacile è possibile entrare in contatto diretto con un notaio senza alcun costo di registrazione o di iscrizione al sito, in pochi semplici passaggi, fornendo le informazioni necessarie per consentire al notaio di provvedere alla preparazione di un preventivo più aderente possibile al caso concreto.

Accade spesso che le persone anziane non siano accudite dalle famiglie per svariate ragioni che vanno dall’impossibilità di occuparsi quotidianamente dei bisogni della persona in virtù di impegni lavorativi o dalle difficoltà dovute dalle distanze, che non consentono di poter costantemente, soddisfare le esigenze di una persona non più in grado di vivere autonomamente.

È proprio per questo che le persone anziane sempre più spesso ricorrono all’assunzione di una badante che possa occuparsi per tutto il giorno dei bisogni ricorrenti; ciò determina frequentemente l’instaurarsi di un rapporto di fiducia che prescinde dall’ambito lavorativo retribuito. In tali casi la persona anziana spesso, per spirito di riconoscenza, intende beneficiare la sua badante intestandole la sua casa di proprietà.

È possibile? Cosa si rischia? Che tipo di contratto è? Analizziamo insieme come tutelare le persone anziane da possibili raggiri e quali sono le soluzioni per poter evitare al momento della successione, che vi sia malcontento tra gli eredi.

Intestare casa alla badante: cosa controllare

Nel caso in cui la persona anziana sia intenzionata a intestare la casa alla badante in cambio di assistenza, è necessario analizzare e controllare le condizioni in cui versa la persona bisognosa.

È necessario che al momento della stipula del contratto dal notaio, la persona anziana sia capace di intendere e di volere e anche che non sia in delle condizioni tali da poter essere considerata prossima al decesso. I parenti stretti della persona anziana, infatti, potrebbero contestarne il trasferimento qualora si dimostri che la persona non era pienamente capace di decidere.

Deve inoltre esserci una proporzionalità tra le due prestazioni, ossia tra il valore della casa donata e il valore dell’assistenza che sarà prestata nel corso degli anni, fino alla morte della persona anziana: questo elemento è di importanza fondamentale in quanto potrebbe mascherare una donazione, proprio perché i valori sono sproporzionati.

Contratto dal notaio per assistere anziano

Non esiste una sola soluzione per garantire ad un anziano assistenza in quanto il legislatore sebbene abbia previsto dei contratti che abbiano tale funzione, lascia alle parti la possibilità di stipulare e concludere accordi che siano meritevoli di tutela, plasmati sulle esigenze della persona anziana. Un esempio tra questi è proprio il contratto di mantenimento.

Quest’ultimo non è l’unica strada percorribile, ma le parti possono anche decidere di concludere un contratto di rendita vitalizia o un contratto di vitalizio alimentare, come approfonditi nelle apposite sezioni.

Contratto di mantenimento con badante

Una delle soluzioni, non espressamente disciplinate dalla legge, ma riconosciute nel nostro ordinamento giuridico italiano è la conclusione di un contratto di mantenimento, tra la badante e la persona anziana.

Con tale forma contrattuale la badante si obbliga per un lasso di tempo, commisurato alla vita della persona anziana, a prestarle assistenza materiale e morale in cambio di una prestazione effettuata dalla persona anziana, che può essere appunto il trasferimento di una casa dal notaio.

È di particolare importanza specificare, all’interno del contratto, cosa si intende per assistenza morale e materiale in modo tale da evitare che sorgano delle problematiche di interpretazione del contratto e che possano svilupparsi, di conseguenza, delle controversie una volta firmato il contratto dal notaio.

Un elemento imprescindibile di questo contratto è la cosiddetta alea, ossia l’incertezza della durata del contratto, dovuta proprio dall’impossibilità di conoscere quanto tempo rimarrà in vita la persona anziana.

Intestare casa alla badante senza ricevere assistenza

Le forme contrattuali sopra analizzate non rappresentano le uniche chance per “ringraziare” la badante dell’assistenza fornita. Le persone anziane potrebbero anche scegliere di non concludere un contratto con uno scambio tra la casa e l’assistenza, ma optare per una semplice donazione, intestando solo la casa alla badante.

Ciò però renderebbe, per la badante, il suo acquisto più esposto a rischi, proprio perché la donazione potrebbe essere attaccata dai cosiddetti legittimari, ossia dal coniuge, dai figli o in assenza di essi dai genitori della persona anziana.

La legge infatti riserva una quota di eredità a tale categoria di soggetti in virtù del legame stretto familiare che li lega alla persona anziana: tale istituto ha delle origini molto antiche sopravvissuto alle innumerevoli riforme avvenuto nel nostro sistema legislativo.

Intestare la casa alla badante con riserva di usufrutto

Un’altra soluzione altrettanto diffusa è quella di intestare la casa alla badante per spirito di riconoscenza senza avere nulla in cambio, riservandosi il diritto di usufrutto sulla stessa.

Si tratta di chance molto diffusa in quanto consente alla persona anziana di poter usufruire della casa e quindi anche di abitarvi fino alla morte, assumendosi anche la responsabilità di pagare le tasse e le imposte legate all’abitazione proprio perché usufruttuaria. In questo caso si tratta di una donazione con riserva di usufrutto da stipularsi dal notaio per atto pubblico alla presenza di due testimoni, aventi i requisiti previsti dalla legge notarile.

Preventivo notarile per contratto assistenziale con badante

Nel caso in cui si necessiti di un preventivo notarile per la stipula di un contratto assistenziale con la badante è possibile richiedere gratuitamente, senza alcun impegno, un preventivo notarile gratuito in pochi semplici passaggi, senza dover sostenere costi di registrazione o iscrizione al sito.

Avere un’idea più completa delle spese da sostenere può aiutare a compiere la scelta giusta in modo da assicurarsi che un’assistenza ideale per gli ultimi anni di vita, senza preoccupazioni ed esitazioni.

La piattaforma di NotaioFacile consente anche di scegliere il notaio più vicino alla propria zona in modo da evitare di perdere tempo e denaro nella ricerca di un notaio. Ciò consente di semplificare anche il contatto con il notaio qualora si abbiano delle difficoltà negli spostamenti.

La planimetria svolge un ruolo determinante nell’acquisto di una casa dal notaio, in quanto rappresenta graficamente la casa che si sta comprando. È depositata al catasto nel Comune in cui  si trova l’immobile e necessita di un aggiornamento nel caso in cui vengano effettuati dei lavori che possano modificare o alterare la struttura interna muraria e complessiva.

Si pensi al caso in cui vengano abbattuti due muri dal venditore e quest’ultimo non abbia provveduto ad aggiornare la planimetria al Catasto: prima del rogito quindi è importante e indispensabile che la planimetria corrisponda allo stato di fatto in cui l’immobile si trova. Vediamo cosa c’è da sapere nel caso in cui in un atto già stipulato non sia stato fatto riferimento ad alcuna planimetria.

Problemi planimetria al Catasto prima del rogito

Può accadere che anche prima del rogito, sorgano delle problematiche sulla planimetria dell’immobile che, come adesso vedremo, è di peculiare importanza.

Se nell’atto manca il riferimento alla planimetria depositata in Catasto, come stabilito dalla legge, l’atto è nullo e in particolare se le planimetrie sono irreperibili, non leggibili e inaccettabili, sorgono dei problemi in quanto non vengono rispettate le prescrizioni previste dalla legge.

Chi partecipa all’atto da sanare: atto di conferma

Nel caso in cui l’atto di provenienza sia nullo, per carenza degli elementi sopra descritti, che sia una dichiarazione del venditore o attestazioni previste dalla legge, è possibile confermarlo anche da una sola delle parti.

Che cosa significa? Vuol dire che non sarà necessario che si presentino dal notaio sia il venditore precedente che l’acquirente, ma basterà anche solo una delle parti.

Quindi, nel nostro caso, se si compra una casa da un venditore che ha a sua volta comprato la stessa con un atto nullo per mancanza del riferimento alla planimetria, sarà necessaria solo la dichiarazione di voler confermare da parte del venditore nella stessa forma dell’atto precedente, evidenziando gli elementi omessi.

Quando è possibile sanare l’atto dal notaio?

L’atto di sanatoria dal notaio è possibile solo se ricorrono determinate condizioni. In particolare è necessario che al momento della stipula dell’atto da sanare, la planimetria relativa alla casa da comprare, fosse già depositata al catasto; non solo il deposito è necessario, ma occorre che si tratti di una planimetria valida e idonea sulla base della vigente normativa catastale.

La planimetria deve essere aggiornata in quanto deve rappresentare quella che tuttora è la struttura della casa, non essendo stata sostituita con un’altra planimetria per adeguarla allo stato di fatto preesistente alla stipula dell’atto da sanare.

Data della planimetria

Ai fini della conferma, ma solo a tali scopi, il legislatore considera inesistenti anche le planimetrie, che pur risultando depositate in catasto all’epoca della stipula, siano state, solo in un momento successivo, sostituite da altre e nuove planimetrie presentate per adeguamento allo stato di fatto.

Facciamo un esempio per capire al meglio il concetto: se dopo la stipula dell’atto dal notaio è stata accertata dalle parti la difformità delle planimetrie rispetto allo stato di fatto, al punto che si è ritenuto doveroso procedere alla loro sostituzione, non potrà certo ritenersi che al momento della stipula esistevano valide ed idonee planimetrie relative agli immobili trasferiti.

Che cosa vuol dire questo? Significa che al momento della stipula dell’atto di conferma, le planimetrie che rappresentano lo stato di fatto originario, in quanto presentate dopo la stipula dell’atto da confermare, non possono considerarsi esistenti al momento del rogito notarile in questione.

Atto di conferma dal notaio

L'atto di conferma va inoltre trascritto, in quanto integrativo e confermativo dell’atto precedente già debitamente trascritto, e ciò per completezza del sistema di pubblicità.

L’ atto di conferma deve contenere tutti gli elementi omessi nell’ atto da sanare; rammentiamo al riguardo che gli elementi da far risultare dall’atto a pena di nullità sono: l’identificativo catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto, la dichiarazione da parte del disponente di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale, oppure in sua sostituzione un’attestazione di conformità rilasciata da tecnico abilitato.

Che succede se la planimetria è stata sostituita?

La sanatoria si ritiene, inoltre, ammessa quando l’originaria planimetria sia stata sostituita nel frattempo da una nuova planimetria successiva a interventi o opere eseguite dopo la stipula dell’atto da confermare.

Si pensi al caso in cui dopo il rogito di acquisto, il compratore, ottenuti i permessi necessari, abbia modificato la disposizione delle stanze: in questo caso non sorge alcun problema ai fini della sanatoria, ma occorre sempre fare riferimento alla precedente planimetria per poter sanare l’atto.

Cosa prevede l’atto notarile di conferma

Nell’atto di conferma deve risultare l’esistenza al momento della stipula dell’atto da confermare dal notaio di valida e idonea planimetria depositata in Catasto e la sua conformità allo stato di fatto in essere all’epoca di stipula di detto atto.

Se nel periodo successivo all’atto da confermare siano stati effettuati dei lavori strutturali della casa, per il rogito sarà necessario anche la planimetria aggiornata, ossia quella raffigurante la nuova figura della casa, in virtù dei lavori effettuati.

Preventivo notarile online atto di conferma

Per comprendere quale sia il costo effettivo dell’acquisto di una casa comprensivo dell’atto di sanatoria che il notaio riceverà in via preventiva alla vendita, è possibile richiedere un preventivo notarile online gratis, senza alcun tipo di impegno, inviando una richiesta tramite questo portale in pochi semplici passaggi.

Tale piattaforma permette di entrare in contatto diretto con un notaio e di poter avere una risposta senza alcuna intermediazione di collaboratori o dottori di studio. L’acquisto di una casa è un investimento importante nella vita di una persona e conoscere sin da subito quali siano i costi da dover sostenere può aiutare in una scelta con maggiore consapevolezza.

Comprare la prima casa dal notaio, così come la seconda, è una scelta che richiede un’attenta riflessione in virtù dei notevoli costi che può comportare tale investimento immobiliare.

Scegliere il tipo di casa in cui andare a vivere non è sempre così semplice proprio perché esistono moltissime soluzioni abitative, ciascuna con le proprie peculiarità, pro e contro. La valutazione delle proprie priorità deve essere effettuata prima di intraprendere scelte affrettate e dettate principalmente dell’entusiasmo di avere una casa tutta propria. Sempre più spesso si assiste all’utilizzo della dicitura “maisonette” nel mercato immobiliare, in particolare negli annunci di vendita. Ma in che cosa consiste la maisonette? Quali sono le caratteristiche, i vantaggi e gli svantaggi? Vediamolo insieme.

Che cos’è una maisonette?

Quando si parla di maisonette si intende una casetta composta da due piani e caratterizzata da ampi spazi collegati da una scala; espressione derivante dal francese “maison”, che significa appunto casa, è sempre più diffusa negli annunci immobiliari. Questa tipologia di casa può trovarsi anche costruita interamente in legno o in pietra e i soffitti più alti della norma conferiscono grande luminosità a tutte le stanze.

Come ogni tipo di abitazione esistono dei vantaggi e degli svantaggi che spesso dipendono anche dalle aspettative, nonché anche dalle esigenze concrete di coloro che devono abitarvi.

Vantaggi acquisto maisonette dal notaio

Decidere di comprare una maisonette dal notaio vuol dire godere di tanti vantaggi tra cui la possibilità di disporre di maggiore spazio: questa tipologia di abitazione è caratterizzata da ambienti vasti che conferiscono un senso di ampiezza. Dividere, ad esempio, l’area giorno dall’area notte su due piani rappresenta un desiderio molto diffuso di tutti coloro che amano i grandi spazi ben distribuiti.

Inoltre nella maggior parte dei casi, sono case indipendenti e non sono ubicate in zone residenziali, vicino a condomini o altri palazzi molto affollati; disponendo di un’area verde vi è anche più privacy non esistendo delle zone comuni come ascensori, ballatoio o parcheggi.

Svantaggi acquisto maisonette dal notaio

Oltre ai vantaggi che può avere l’investimento dal notaio in una maisonette, è opportuno analizzare anche i potenziali svantaggi, proprio per comprendere se sia il caso di procedere con l’acquisto dal notaio.

In primis, come sopra accennato, le maisonette sono caratterizzate dalla presenza di scale al loro interno: ciò potrebbe costituire una problematica nel caso in cui vi siano delle persone anziane oppure delle persone con delle problematiche motorie. Le scale infatti sebbene possano dividere due aree di una casa, rendendo l’ambiente anche più confortevole e caratterizzato da maggiore privacy, possono rappresentare un limite qualora all’interno vivano persone che abbiano problemi di mobilità.

Comprare come prima casa una maisonette

Nel caso in cui la maisonette da comprare sia la prima abitazione è possibile anche risparmiare sulle tasse e le imposte da dover sostenere in sede di rogito di acquisto dal notaio. Naturalmente occorre che sussistano determinati presupposti e requisiti che il notaio verificherà prima della stipula dell’atto pubblico.

Cercare di risparmiare nell’acquisto di una casa dal notaio è lo scopo di tutti coloro che si approcciano al mondo degli investimenti immobiliari, ma non sempre si hanno le dovute conoscenze giuridiche e fiscali per poter sapere, sin dall’inizio, se si possa beneficiare di tali sgravi fiscali. Affidarsi ad un notaio per i dovuti controlli, sin dalla fase delle trattative, quindi, può essere particolarmente conveniente proprio perché aiuta a capire se ci possono essere delle chance anche per risparmiare.

Requisiti per avere bonus prima casa

Come abbiamo sopra detto, è indispensabile rispettare sempre i requisiti previsti dalla legge, per poter usufruire del bonus prima casa per l’acquisto di una maisonette: tali presupposti devono essere presenti al momento del rogito notarile, così come entro dei termini prestabiliti dal legislatore.

Occorre innanzitutto avere la residenza nel Comune in cui è sito l’immobile o eventualmente spostarla nei termini previsti dalla legge; inoltre è necessario non avere intestate altre case nel medesimo Comune o in altro Comune del territorio nazionale se si è già beneficiato del bonus fiscale. Si deve inoltre trattare di un immobile ad uso abitativo che non deve rientrare in determinate categorie catastali, in quanto per gli immobili di lusso non sono previste agevolazioni fiscali anche se si tratta della prima casa comprata dal notaio.

Quanto costa una maisonette

Il costo di una maisonette naturalmente non è standard in quanto esistono molti fattori che possono influenzare il prezzo richiesto dal venditore, come la zona in cui si trova, l’ampiezza, lo stato degli impianti etc.

Tuttavia il costo potrebbe essere più elevato rispetto ad un appartamento in condominio, soprattutto nel caso in cui l’abitazione disponga di spazi esterni caratterizzati da giardini, patio, cortili. Per tali ragioni prima di effettuare una scelta dettata dal solo entusiasmo di comprare una nuova casa dal notaio, occorre analizzare e ponderare le caratteristiche della maisonette confrontandole anche con altre soluzioni abitative.

Preventivo notarile acquisto maisonette

Prima di intraprender la scelta definitiva di acquisto di una maisonette dal notaio, occorre aver un’idea chiara non solo del prezzo da pagare al venditore, ma anche delle spese da dover sostenere in termini di imposte e tasse.

Grazie alla piattaforma di NotaioFacile, è possibile richiedere in via del tutto gratuita, senza alcun costo di registrazione o iscrizione, un preventivo notarile al notaio più vicino, nella zona in cui si preferisce.

Fornendo le informazioni necessarie, mediante la compilazione del form offerto dalla piattaforma, il notaio preparerà un preventivo notarile gratis, senza alcun impegno di stipula successiva. Conoscere sin dall’inizio i costi da dover fronteggiare, rappresenta un importante punto di inizio per comprendere quale sia il budget necessario per l’investimento immobiliare, evitando di avere spiacevoli sorprese in un momento successivo.

Quando si deve comprare una casa, occorre necessariamente passare per una serie di adempimenti di tipo burocratico, in quando prima di giungere al rogito notarile bisogna passare per una più o meno complicata fase istruttoria. A volte l’acquirente non ha fretta e quindi ritiene opportuno svolgere le stesse nel tempo che vi è richiesto, altre volte è lo stesso acquisto immobiliare a richiedere una maggiore considerazione, su indicazione del Notaio, perché magari attraversato da particolari problematiche.

In questi casi, la pratica può rivelarsi più lunga. In altri casi, potrebbe esservi una esigenza dell’acquirente di acquistare casa nel minore tempo possibile, chiaramente nel rispetto della normativa e dei controlli che il pubblico ufficiale deve effettuare. Ci possono essere alcuni accorgimenti da adottare per rendere più veloce tutto il procedimento che parte dalla proposta di acquisto sino a giungere al rogito, da applicarsi solo se non vi siano particolari problemi di tipo immobiliare o personale.

Documentazione per il rogito

Il discorso che si affronta qui deve essere riferito ad una compravendita standard e non può invece adattarsi a quei rogiti che richiedono necessariamente più tempo, ad esempio per cancellare un pignoramento o per l’assenza del venditore oppure perché si deve attendere la delibera del mutuo. Il metodo principale per velocizzare le cose è quello di avere tutta la documentazione pronta: molto spesso il tempo che si perde non dipende dal Notaio il quale, se ha a disposizione tutta la documentazione, può rogitare anche in pochi giorni.

Per questo motivo, l’acquirente potrebbe sollecitare al venditore la preparazione della documentazione necessaria, come ad esempio il rinvenimento dell’atto di provenienza di acquisto dell’immobile, tutta la documentazione urbanistica che ne attesti la regolarità, nonché l’APE. Questo ultimo è l’attestato di prestazione energetica, necessario per la stipula e per l’attestazione della situazione energetica della casa.

Planimetria e situazione catastale

Quando si acquista casa, al rogito va allegata la planimetria ufficiale depositata in Catasto. Si tratta di un documento nel quale viene rappresentato graficamente l’immobile, con tutti i suoi vani, i subalterni e tutti gli elementi catastali. Tale documento deve corrispondere alla realtà, quindi l’immobile rappresentato in planimetria deve essere conforme all’immobile nello stato di fatto. Ma non solo.

La planimetria deve corrispondere ai dati catastali che si rinvengono in visura. Pertanto, ad esempio, se in planimetria sono rappresentati tre vani, tale deve essere nella realtà e questo deve essere attestato anche nel rogito dalle parti. Molto spesso, però, questo non accade e si trovano difformità che richiedono ulteriori modifiche prima di giungere al rogito.

Controllare preventivamente la planimetria

Per evitare di allungare ulteriormente i tempi, l’acquirente deve preventivamente controllare bene la planimetria, che sicuramente già viene analizzata dal venditore. Tuttavia è opportuno un controllo in più per avere consapevolezza della corrispondenza tra quanto dichiarato al Catasto sia corrispondente a quanto poi risultante nella realtà fattuale dell’immobile. È importante che i dati catastali siano conformi e qualora ciò non accada, occorre risolvere tutto prima di recarsi dal Notaio, per evitare ulteriori lungaggini.

Effettuare il colloquio con il Notaio

Per velocizzare la procedura, è di fondamentale importanza il colloquio con il Notaio. Non è sufficiente inviare la documentazione e poi presentarsi al rogito, perché magari in questa sede potrebbero esservi dei punti dubbi su cui l’acquirente debba fare chiarezza e magari volere modificare alcune volontà. Si pensi a particolari modalità di pagamento del prezzo oppure alla presenza o meno del coniuge alla vendita: è sempre opportuno parlare prima con il Notaio per fare chiarezza sulle varie clausole e giungere al rogito preparati. Questo, infatti, consente sicuramente di risparmiare tempo. Si può valutare insieme al Notaio la necessità o meno della stipula di un compromesso: se, ad esempio, la documentazione è pronta e si ha la disponibilità del denaro, potrebbe essere utile giungere subito al rogito definitivo.

Attenzione al compromesso

E’ vero che spesso il preliminare può portare via tempo, ma è sempre bene considerare la necessità di procedere nel modo più sicuro. A volte è sufficiente anche il preliminare per scrittura privata, quando ad esempio la vendita è semplice e si deve consegnare un acconto basso. Altre volte, come per l’acquisto di casa da costruire, è bene sacrificare un po’ di tempo per stipulare anche il compromesso per rogito pubblico.

Attenzione all’impresa di costruzioni

Per evitare le lungaggini di una istruttoria di acquisto, è molto importante scegliere bene l’impresa di costruzioni quando ciò che si acquista è una casa sulla carta oppure ancora in costruzione. Questo perché eventuali blocchi dei lavori potrebbero determinare l’impossibilità di procedere con l’atto definitivo e il conseguente acquisto dell’immobile.

In questo caso, è importante capire con il Notaio come procedere a livello notarile, per comprendere se sia opportuno fare prima un compromesso ovvero un preliminare di immobile da costruire per atto pubblico oppure se attendere la costruzione definitiva. In ogni caso, ci sono dei rimedi preventivi come la fideiussione bancaria per garantire il promissario acquirente da eventuali fallimenti dell’impresa.

Velocizzare l’erogazione del mutuo

Sicuramente il modo migliore per rendere l’acquisto rapido sarebbe quello di pagare il corrispettivo di vendita avendo la disponibilità del denaro, quindi contestualmente o in via anticipata al rogito. Qualora non si abbia tale disponibilità, occorre richiedere un mutuo, con conseguente dispendio di tempo a seconda della Banca prescelta.

Anche l’istituto bancario richiede una serie di documenti sia al Notaio (relazione notarile preliminare) che alle parti. Per velocizzare la pratica è opportuno che il cliente acquirente mutuatario sia pronto a consegnare velocemente i documenti richiesti come: dichiarazione dei redditi, beni in proprietà, estratti conto più recenti, bilancio familiare e tutto ciò che viene chiesto a seconda della Banca. A volte è proprio il destinatario del mutuo che rallenta la pratica per inefficienza nella gestione della sua documentazione o ad esempio per l’impossibilità di trovare un garante.

L’ acquisto di un terreno dal notaio può rappresentare un importante investimento nella vita di una persona, sia se il terreno sia edificabile sia se il terreno sia agricolo.

Tuttavia nel caso in cui non si abbia il denaro necessario per affrontare le spese e i costi che ne derivano non c’è da abbattersi, proprio perchè esistono delle soluzioni cucite su misura, in base alle proprie necessità dal notaio, professionista specializzato del settore immobiliare. Vediamo come è possibile comprare un terreno dal notaio senza avere soldi e quali possono essere le soluzioni possibili.

Tipi di terreno da comprare senza soldi

Prima di addentrarci nelle diverse soluzioni che è possibile adottare al fine di diventare proprietari di un terreno, senza disporre del denaro necessario, è opportuno chiarire quali sono i tipi di terreno che è possibile comprare.

Un’analisi preventiva delle caratteristiche del terreno può essere utile a comprendere se l’investimento possa essere considerato conveniente o meno. Si pensi al caso in cui il terreno sia stato percorso dal fuoco: in questo caso è molto importante conoscere tutti i limiti che si avrebbero qualora un terreno fosse stato percorso dal fuoco e uno di questi è rappresentato dall’impossibilità di edificare per un determinato periodo di tempo.

Comprare terreno agricolo senza soldi

La scelta dell’acquisto di un terreno agricolo, senza avere i soldi necessari per le spese e il pagamento del prezzo, può derivare dalla necessità, di coloro che hanno già un’attività avviata in ambito agroalimentare, di incrementare la produzione e quindi i guadagni.

Tuttavia in tali casi è opportuno stare attenti agli eventuali confinanti o qualora il terreno sia coltivato da un coltivatore diretto al diritto di prelazione, ossia al diritto di essere preferiti nell’acquisto. In virtù delle diverse soluzioni che è possibile adottare, come vedremo, se non si ha il denaro necessario, bisognerà analizzare il singolo caso concreto per diventarne proprietari in totale sicurezza, grazie all’aiuto di un notaio.

Comprare terreno edificabile senza soldi

Comprare un terreno senza avere i soldi necessari può spaventare, ma al tempo stesso, grazie ad una consulenza notarile può essere fattibile, anche nel caso in cui si tratti di un terreno edificabile.

I terreni edificabili sono molto richiesti nel mercato immobiliare, proprio perché offrono l’opportunità di poter costruire un fabbricato, a seconda poi del tipo di autorizzazione rilasciata. Comprare un terreno edificabile per poi costruire la casa dei propri sogni, per alcuni può essere più stimolante rispetto all’acquisto di una casa già completata e definita in ogni suo aspetto. Vediamo ora insieme quali possono essere le soluzioni dal notaio.

Comprare terreno con riserva di proprietà

Una chance per poter diventare proprietari di un terreno senza avere una disponibilità di denaro è rappresentata dalla vendita con riserva di proprietà.

Questa formula contrattuale consente di suddividere il pagamento del prezzo in rate e di diventare definitivamente proprietari solo con il pagamento dell’ultima rata del terreno: si tratta di una forma di tutela anche per il venditore proprio perché evita il rischio di perdere il terreno e di non essere pagato. Il notaio del rogito provvederà ad illustrare tutti i vantaggi e le caratteristiche tipiche di questa modalità di acquisto per procedere in maniera sicura, senza correre rischi.

Comprare terreno con un mutuo

Una delle soluzioni più diffuse per comprare un terreno dal notaio, nel caso in cui non si abbia la piena disponibilità dei soldi per poter pagare il prezzo, è quella di richiedere un mutuo, ossia un prestito, a un istituto di credito come la Banca.

La Banca concederà la somma di denaro necessaria, a titolo di prestito, e richiederà una garanzia come l’ipoteca che sarà iscritta proprio sul terreno oggetto di acquisto; la somma data in prestito sarà nel corso degli anni restituita in base a quanto prescritto nel contratto con la previsione del pagamento di interessi.

Rent to buy per comprare terreno

Un’ulteriore strada percorribile che ha preso piede nel corso degli anni, nel caso in ci non si abbia un’immediata disponibilità dei soldi, m si intende diventare proprietari del terreno anche in un secondo momento, è quella di stipulare un contratto di rent to buy. In che cosa consiste tale contratto? Quali sono i vantaggi?

Il contratto di rent to buy può rappresentare la giusta soluzione nel caso in cui non si sia ancora sicuri dell’acquisto, in quanto inizialmente viene concluso un accordo dinanzi al notaio con cui viene concesso il godimento del terreno a fronte del pagamento di un canone che comprende anche una somma che costituirà anticipo del prezzo; nel caso in cui si decida di esercitare il diritto di acquisto nel termine previsto nel contratto, che non può essere superiore a dieci anni, si diventerà proprietari del terreno.

 Acquisto terreno e usucapione

Un’altra forma di acquisto del terreno che non richiede esborso di denaro è l’usucapione. Tuttavia in questo caso si tratterà di un terreno probabilmente abbandonato che non è utilizzato da nessuno e sul quale nessuna persona rivendichi un diritto di proprietà.

Tuttavia questo tipo di acquisto richiede la presenza di determinati requisiti che devono essere attentamente verificati proprio perché costituisce una forma diffusa, ma al tempo stessa rischiosa.

Come trovare notaio per preventivo acquisto terreno

In virtù delle numerose chance sopra prospettate è sempre consigliata una consulenza notarile proprio per comprendere quale sia la più adatta alle proprie esigenze. Tramite la piattaforma di NotaioFacile si può richiedere un preventivo notarile gratuito senza dover assumere alcun tipo di impegno e senza sostenere costi di registrazione e iscrizione.

Rispondendo alle domande offerte dal form e selezionando la città in cui si preferirebbe stipulare si può entrare in contatto direttamente con un notaio, sena dover interfacciarsi con collaboratori o dottori di studio. Il servizio di NotaioFacile è gratuito e può rappresentare un’opportunità per risparmiare tempo nella ricerca del notaio e anche denaro qualora non si abbiano riferimenti di notai della propria zona e ci si debba spostare.

La scelta di comprare una casa dal notaio rappresenta uno dei passi più significativi nella vita di una persona e spesso costituisce il coronamento di un sogno dopo anni di sacrifici dal punto di vista economico.

Le soluzioni abitative che offre il mercato immobiliare sono le più disparate e talvolta non se ne conoscono pienamente le caratteristiche, nonché i pro e i contro che ne derivano.

Può accadere che si presenti la possibilità di comprare una casa vecchia che, a primo impatto, potrebbe rappresentare un investimento non conveniente. Tuttavia non sono da sottovalutare i possibili vantaggi che potrebbero emergere da un’analisi accurata, anche con l’assistenza di un notaio. Vediamo cosa c’è da sapere per evitare di commettere errori e per realizzare il desiderio di comprare una casa dal notaio in sicurezza e in totale serenità, senza rimpianti o ripensamenti.

Comprare una casa vecchia dal notaio

Può sembrare a primo impatto che l’acquisto di una casa vecchia possa essere una scelta bizzarra proprio perché il desiderio di molti, spesso è entrare immediatamente a vivere in una casa nuova dopo il rogito notarile di acquisto, che non necessiti ulteriori di lavori di ristrutturazione, in cui tutti gli impianti siano a norma e che non ci siano particolari problematiche da dover risolvere, prima di considerarla un’unità abitativa a tutti gli effetti.

Vantaggi acquisto casa vecchia

Quando si compra una casa vecchia non è possibile scorgere solo degli svantaggi ma anche dei vantaggi. Una casa che presenti delle imperfezioni e sia in uno stato di abbandono potrebbe rappresentare un affare dal punto di vista economico: si pensi al caso in cui gli impianti non siano a norma, la classe energetica non sia molto alta e le condizioni generali non determino la possibilità di poterla abitare immediatamente.

Questi elementi possono essere molto importanti per la contrattazione del prezzo con il venditore: una casa vecchia in uno stato non particolarmente adatto all’abitabilità potrà avere un prezzo più basso e conveniente rispetto a una casa che consente, sin dalla consegna delle chiavi, la possibilità di abitarvi.

Personalizzazione di una casa vecchia

L’acquisto di una casa vecchia può avere il vantaggio di poter personalizzare la casa in base ai propri desideri: avere a disposizione un ventaglio di opzioni per la scelta dei pavimenti, delle finestre, dell’arredamento degli ambienti può essere un elemento stimolante in quanto può comportare il restyling in base alle proprie necessità.

Nel caso in cui la casa sia gravata da un vincolo storico artistico la personalizzazione può essere limitata da alcune leggi, tuttavia il pregio artistico conferisce un valore all’immobile che poche case possono permettersi di avere. Spesso nelle case vecchie si scorgono elementi di architettura ricercati come volte, affreschi o anche soltanto soffitti molto alti che attribuiscono una esclusiva preziosità alla casa.

Svantaggi acquisto casa vecchia

Naturalmente comprare una casa vecchia implica il dover sostenere delle spese ulteriori, oltre a quelle legate al prezzo da corrispondere al venditore e alle imposte e tasse da versare all’erario; ciò potrebbe rappresentare uno svantaggio.

I lavori di ristrutturazione possono essere di vario tipo, ossia lavori importanti strutturali, così come delle semplici rifiniture. Per tali ragioni un sopralluogo approfondito è senza dubbio consigliato ed è preferibile un’indagine accurata della struttura.

Ulteriore svantaggio potrebbe essere quello di dover necessariamente seguire degli iter procedimentali prima di poter considerare finita a propria casa: spesso l’adeguamento di una casa vecchia a norma può comportare degli ulteriori adempimenti burocratici che potrebbero rallentare l’ingresso nella casa.

Cosa fare prima di comprare una casa vecchia

Prima di optare per la scelta di acquisto di una casa vecchia è di fondamentale importanza comprendere a pieno il grado di “antichità” della casa. L’ispezione approfondita di persona con un sopralluogo con l’ausilio di un tecnico del settore come un architetto o un ingegnere, esperto in materia, può essere di ausilio al fine di non commettere errori grossolani. L’indagine non deve limitarsi, come approfondiremo, solo a un profilo tecnico-strutturale, ma deve estendersi anche al campo giuridico e in questi casi, è di fondamentale importanza l’assistenza di un notaio.

La valutazione delle condizioni in cui versa la casa vecchia è importante anche per comprendere i lavori strutturali necessari e la loro entità. Ciò sarà importante anche ai fini della definizione del budget successivo al rogito notarile di acquisto.

Casa vecchia e vincoli storico culturali

Spesso una casa vecchia può presentare un pregio storico artistico molto particolare e ciò rileva ai fini del rogito notarile di acquisto in quanto determina la necessità di dover seguire un preciso iter.

Una casa vecchia vincolata sita, ad esempio, all’interno di un palazzo storico non può essere immediatamente comprata dal notaio ma è necessario che sia offerta in acquisto (la cosiddetta prelazione) in favore dello Stato: nel caso in cui il Ministero dei Beni culturali o di chi di competenza, non eserciti il diritto di prelazione sull’acquisto, sarà possibile diventare proprietari comprando dal notaio.

Preventivo notarile acquisto casa vecchia dal notaio

Una volta intrapresa la scelta di investire nell’acquisto di una casa vecchia dal notaio, è possibile tramite questa piattaforma richiedere un preventivo gratis, senza dover assumere alcun impegno, fornendo le informazioni necessarie, attraverso la compilazione del form, in modo da consentire al professionista di preparare un preventivo più aderente possibile al caso concreto.

Tale servizio offre la possibilità di entrare in contatto diretto con il notaio, senza aver a che fare con altri dottori di studio o collaboratori. Conoscere le tasse e le imposte che dovranno sostenersi per l’investimento immobiliare costituisce un’importante informazione per comprendere quale sia il budget a disposizione.

L’acquisto di una casa dal notaio nella zona della Brianza richiede un’attenta riflessione in virtù dei numerosi fattori che vi sono da considerare.

Non basta semplicemente lasciarsi affascinare dal prezzo più basso, ma occorre anche valutare la zona, il tipo di casa da comprare ed eventuali altre implicazioni che adesso analizzeremo. Vediamo cosa è importante sapere se si decide di investire nella zona della Brianza.

Zone Brianza per comprare casa

La Brianza è un'area geografica situata a nord di Milano e a sud del lago di Como al cui interno è possibile individuare due diverse zone, una pianeggiante e l’altra collinare.

Monza è sicuramente il centro più famoso e decidere di investire in questa città significa essere al corrente che i prezzi sono superiori rispetto ad altre zone in virtù della vicinanza al Duomo, al Municipio e ai mezzi di trasporto più efficienti.

Una delle aree molto richieste per la tranquillità e il verde della Brianza è nei pressi del famoso Parco, a nord della città di Monza, zona che offre dei prezzi anche più accessibili rispetto al centro storico. Al di fuori della città ci sono soluzioni abitative da tenere in considerazione anche nella zona di Bellusco, Bernareggio, Cavenago e Aicurzio.

Tra i comuni più grandi della bassa Brianza centrale troviamo Seregno, città comoda per chi vive in Brianza: da tale città è possibile raggiungere in modo semplice il lago di Como e, grazie alla stazione ferroviaria, è uno dei nodi fondamentali per l’interscambio regionale.

Decidere il tipo di casa in Brianza

Scegliere il tipo di casa da comprare dal notaio rappresenta uno dei primi step da dover affrontare. Molto richieste sono le ville con giardino: l’offerta è molto variegata in quanto vi sono ville d’epoca e anche ville moderne.

È molto importante fare attenzione alla categoria catastale, in quanto se la villa in Brianza è accatastata, ossia registrata in Catasto come immobile di lusso, non sarà possibile beneficiare delle agevolazioni fiscali, qualora si tratti dell’acquisto prima casa.

Rivolgersi, quindi a un professionista come il notaio, in questa circostanza è di particolare importanza in quanto effettuerà tutti i controlli necessari per poter procedere in sicurezza senza avere brutte sorprese in un secondo momento.

Comprare prima casa in Brianza

L’acquisto di una prima casa dal notaio in Brianza è un tipo di investimento molto ambito per chi vive e lavora in quella zona. Non sempre si ha a disposizione l’intera somma di denaro per pagare il prezzo della casa e spesso è necessario ricorrere a un mutuo presso un istituto di credito o una Banca.

Comprare casa con un mutuo consente di divenirne immediatamente proprietari, ma al tempo stesso comporta una spesa che dovrà sostenersi mensilmente in base agli accordi intercorsi con la Banca al fine del pagamento del prezzo.

Comprare seconda casa in Brianza

L’acquisto di una seconda casa in Brianza rappresenta una scelta molto diffusa per coloro che amano il paesaggio tipico sul lago. L’atmosfera di pace e tranquillità, tipica della zona, costituisce un’attrazione particolarmente gettonata per chi ama scappare dai ritmi caotici e frenetici cittadini e ama rifugiarsi in oasi di tranquillità.

Da sempre avere una seconda casa sul lago è uno dei desideri di coloro che vivono e lavorano nelle grandi città, specialmente nelle regioni settentrionali della penisola. È proprio per questo che comprare una seconda casa in Brianza rappresenta una scelta per le proprie vacanze o per i weekend.

Costo seconda casa in Brianza

Il problema principale, in tema di costi da sostenere per l’acquisto di una seconda casa dal notaio, prescinde dal prezzo pattuito con il venditore, in quanto non potranno usufruirsi delle agevolazioni fiscali prima casa.

Una soluzione alternativa potrebbe essere quella di intestare la casa a un figlio, fornendo, ad esempio il denaro necessario per l’acquisto.

Le agevolazioni fiscali per l’acquisto di una casa possono essere usufruite soltanto una volta e non è possibile, quindi, continuare ad essere proprietario di una casa e comprarne una nuova per avere i benefici fiscali e risparmiare per il pagamento delle imposte e delle tasse.

Quanto costa comprare una casa in Brianza

Il mercato immobiliare è in continua evoluzione e pertanto i prezzi delle case non sono standard, ma sono influenzati da molti fattori. In primis a seconda della zona della Brianza il prezzo potrà essere diverso, così come anche a seconda del periodo in cui si decide di comprare casa, in virtù dell’ondivago andamento del mercato immobiliare.

La storia insegna che il settore immobiliare può subire una battuta d’arresto improvvisa a causa della crisi economica, ma che improvvisamente la ripresa può avvenire determinando anche un innalzamento dei prezzi.

Fissare budget acquisto casa

Come abbiamo visto il prezzo può essere diverso da una zona all’altra, ma avere un’idea sul budget che si è intenzionati a spendere nella zona della Brianza, è importante in quanto consente di evitare di perdere tempo nella ricerca della casa. Pianificare l’investimento immobiliare, confrontando anche gli altri prezzi della zona, può essere utile a comprendere se la strada intrapresa sia quella giusta.

Preventivo notarile acquisto casa in Brianza

Nel caso in cui si intenda scegliere un notaio proprio nella zona della Brianza è possibile richiedere, tramite la piattaforma di NotaioFacile, un preventivo gratuito notarile, senza dover assumere alcun impegno e dover sostenere alcun costo di iscrizione o registrazione.

Si potrà scegliere il notaio della città in cui si preferisce stipulare, compilando in pochi passaggi il form offerto dal sito che consente di avere un quadro chiaro delle spese che dovranno sostenersi. Fornire le informazioni necessarie, come ad esempio, la rendita catastale, può essere molto utile per avere una risposta in breve tempo più aderente possibile alle proprie esigenze.

Comprare una casa dal notaio è spesso uno degli investimenti più importanti nella vita di una persona. La ricerca dell’unità abitativa ideale alle proprie aspettative, richiede spesso molto tempo in virtù delle varie fasi delle trattative che, alcune volte, risultano essere più complesse a causa delle numerose variabili da tenere in considerazione.

Uno dei fattori che spesso può rallentare la trattativa è legato al prezzo: non tutti i potenziali acquirenti dispongono dell’intera somma di denaro da corrispondere al venditore e in questi casi è necessario ricorrere a un mutuo, ossia a un prestito di denaro presso una Banca o un istituto di credito. Vediamo in cosa consiste la proposta di acquisto vincolata al mutuo, pratica molto diffusa nella prassi.

Proposta di acquisto: che cos’è?

La proposta di acquisto viene effettuata da colui che intende comprare casa al proprietario e altro non è che la manifestazione di volontà di voler concludere il contratto di compravendita ad un determinato prezzo.

Se ci si rivolge ad un’agenzia immobiliare, nella maggiore parte dei casi questa fornirà un modulo prestampato che dovrà essere firmato: la firma di tale documento comporta degli impegni già vincolanti per colui che intende comprare, mentre per il venditore esiste una certa libertà nello scegliere se concludere o meno l’affare.

Che succede se il proprietario accetta la proposta di acquisto?

Una delle domande più frequenti è cosa accade se il venditore sia disposto ad accettare la proposta di acquisto. In quest’ultimo caso sebbene molte persone credono che con l’accettazione del venditore della proposta sia concluso il contratto di vendita, ciò che realmente si realizza, è la conversione della proposta di acquisto in un contratto preliminare di acquisto, anche chiamato compromesso.

Ciò vuol dire che con l’accettazione della proposta di acquisto sia il venditore che il compratore si obbligano, entro un determinato termine, al trasferimento dell’immobile e questo rappresenta proprio il contenuto del contratto preliminare.

Proposta di acquisto vincolata al mutuo: che cos’è?

Molto spesso nella proposta di acquisto viene inserita la clausola “salva approvazione del mutuo”. Ciò significa che se l’istituto di credito o la Banca non rilasciano il mutuo il compratore non è più obbligato a comprare la casa, proprio perché è prevalente la volontà di costui all’acquisto della casa solo nel caso in cui riceva la somma di denaro necessaria in prestito per il pagamento del prezzo al venditore.

Ciò consente di tutelare la parte compratrice da possibili problematiche, nel caso in cui la Banca rifiuti il mutuo: l’acquirente, infatti, in questo caso non avrebbe la possibilità di adempiere all’obbligo assunto che è quello di pagare interamente il prezzo con fondi propri.

Che succede se la Banca non rilascia il mutuo?

Come abbiamo anticipato, naturalmente potrebbe accadere che la Banca, a seguito di un’analisi, decida di non rilasciare il mutuo in favore della parte potenziale acquirente. In questo caso la presenza della cosiddetta “condizione sospensiva”, ossia dell’evento futuro e incerto del rilascio del mutuo, che condiziona la proposta di acquisto, comporta dei rischi.

Il rischio consiste infatti proprio nella possibilità che la Banca si rifiuti di erogare la somma di denaro in favore dell’acquirente che quindi non sia abbiano i soldi necessari per fronteggiare la spesa: la conseguenza è che la proposta di acquisto decade.

Vantaggi proposta di acquisto vincolata al mutuo

In tema di proposta d’ acquisto vincolata al mutuo è possibile scorgere numerosi vantaggi non solo per coloro che acquistano la casa, ma anche per i venditori.

Naturalmente il primo vantaggio è proprio per l’acquirente in quanto, nonostante l’assenza di denaro disponibile sul proprio conto corrente, non si preclude la possibilità di comprare quella determinata casa, richiedendo un prestito ad un istituto di credito. Ciò determina che l’acquirente può impegnarsi in una proposta seria per l’acquisto della casa senza dover contare solo sul proprio capitale; questo comporta una maggiore sicurezza per colui che vende la casa, in quanto il pagamento del prezzo è garantito da un finanziamento che proviene da un soggetto terzo esterno, che è appunto la Banca.

Cercare il mutuo più favorevole

L’acquirente ha l’ulteriore vantaggio di poter prendere il tempo necessario per trovare l’istituto di credito che offra le condizioni più favorevoli per l’acquisto di una casa.

Spesso fermarsi alla prima Banca selezionata per l’acquisto del mutuo può non essere conveniente in quanto potrebbero esistere degli istituti di credito che abbiano, ad esempio, un tasso di interesse inferiore rispetto a quello previsto per la prima Banca.

Pertanto avere più tempo, per una valutazione delle varie offerte del mondo bancario, rappresenta un vantaggio da non sottovalutare e da tenere in considerazione ai fini della conclusione della pratica di acquisto. Oltre al tasso di interesse tuttavia è opportuno analizzare anche le condizioni di rimborso e la durata del mutuo.

Controlli della casa dal notaio

Grazie alla tempistica più lunga rispetto ad una vendita immediata, la parte potenziale acquirente ha, inoltre, il tempo necessario per procedere ai controlli sulla casa. In questo caso è buona abitudine rivolgersi ad un notaio che, in virtù delle sue specifiche competenze, saprà analizzare al meglio dal punto di vista urbanistico, catastale e giuridico l’immobile oggetto di trasferimento.

Solo il notaio potrà offrire un quadro generale sulle condizioni in cui versa la casa, proprio perché i controlli sono di portata generale e consentono al potenziale acquirente di avere un quadro di insieme dello stato fabbricato. Grazie al notaio l’acquisto avviene in sicurezza e ciò comporta l’assenza di problematiche e inconvenienti successivi al rogito di acquisto.

Preparazione della documentazione acquisto casa

Un importante vantaggio consiste nell’avere il tempo opportuno per la preparazione della documentazione. Innamorarsi di una casa e cercare di comprarla nel più breve tempo possibile può rappresentare un errore fatale in un secondo momento: i controlli sopra descritti effettuati dal notaio, così come la preparazione accurata ed adeguata della documentazione, scegliendo la formula della proposta di acquisto vincolata al mutuo, permettono di procedere in serenità e in sicurezza.

Sintesi delle fasi di trattative acquisto casa

Pertanto volendo sintetizzare le varie fasi delle trattative che giungeranno al termine con il trasferimento immobiliare, è possibile individuare in primis la proposta di acquisto vincolata al rilascio del mutuo da parte della Banca, l’accettazione del venditore alla proposta che comporta la conclusione del preliminare e in un terzo passaggio il contratto definitivo di vendita con cui viene realizzato il trasferimento della casa dal notaio.

Quando si decide di comprare una prima casa dal notaio occorre in primis effettuare una serie di valutazioni preventive, al fine di evitare di compiere un investimento immobiliare non corretto.

Cercare di capire quando l’offerta e il prezzo della casa siano convenienti non è sempre semplice, in quanto non si hanno tutte le competenze necessarie per compiere valutazioni tecniche.

È proprio per questo che affidarsi ad esperti del settore, come il notaio, può essere molto importante proprio per arrivare al rogito notarile di acquisto sereni e sicuri dell’investimento effettuato. Vediamo cosa è necessario valutare e tenere in considerazione prima di comprare una casa dal notaio.

Valutazioni da fare quando si compra casa

Le valutazioni che devono essere compiute quando si compra casa dal notaio non attengono a un solo ambito, ad esempio quello edilizio, ma spaziano anche nel settore catastale e giuridico.

La valutazione di una casa non è una fase da sottovalutare ed è particolarmente utile effettuarla proprio prima del rogito notarile d’acquisto, durante la fase delle trattative, per poter arrivare a un giusto equilibrio tra il prezzo richiesto dal venditore e le esigenze di colui che sceglie di comprare casa.

Valutazione casa: zona in cui si trova

Uno dei primi aspetti da tenere in considerazione è il luogo, inteso come zona, in cui si trova la casa. Non basta solo analizzare il trend del mercato immobiliare del Comune in cui si trova, ma occorre valutare proprio la precisa ubicazione: si pensi a grandi città italiane in cui il prezzo di una casa al centro può essere totalmente differente da quello di una casa sita nella stessa città, ma in un’area più isolata.

Per tali ragioni il confronto e la valutazione dell’affare immobiliare devono essere mirati e circoscritti alla stessa zona: bisognerà quindi verificare l’andamento delle offerte proprio in quella specifica delimitazione territoriale per comprendere se si tratta di un buon investimento.

Valutazione casa: classe energetica

Pe valutare il prezzo di una casa e comprendere se esso possa definirsi congruo occorre anche verificare la classe energetica: si tratta di un’importante informazione che spesso viene sottovalutata e che si viene a conoscenza solo in sede di rogito notarile.

La classe energetica definisce l’efficienza del fabbricato dal punto di vista dei consumi grazie all’analisi della qualità dei materiali utilizzati nel fabbricato, la qualità degli infissi, l’utilizzo di fonti di energia rinnovabile. Questo dato è possibile ricavarlo dal cosiddetto Attestato di prestazione energetica che viene predisposto da un tecnico abilitato come un geometra, un ingegnere o un architetto ed ha la durata di 10 anni. Le classi di riferimento vanno dalla A alla G e ciò significa che una casa con classe energetica A ha una valutazione superiore rispetto a una casa con una classe energetica C.

Valutazione casa: tipo di abitazione

Un’importante differenza nella valutazione di una casa attiene proprio alla tipologia di immobile dal punto di vista strutturale. Quando si parla di una casa si utilizza un’espressione generica che può comprendere diversi tipi di fabbricati. Per casa può intendersi appartamento all’interno di un condominio, così come una villetta indipendente oppure una casa antica con valore artistico.

In questo caso solo perché abbia una finalità abitativa non si deve prendere sottogamba questo aspetto ai fini di una valutazione. Una casa apparentemente uguale ad un’altra per metratura e zona in cui si trova potrebbe avere un particolare valore artistico che determinerà un valore superiore.

Valutazione casa: ipoteche, pignoramenti e giudizi in corso

Il tipo di controllo più tecnico tipico del notaio attiene alla cosiddetta ispezione ipotecaria: affidarsi al notaio nei controlli dal punto di vista giuridico proprio nelle fasi iniziali della contrattazione può essere di grande aiuto nella definizione del prezzo e nella valutazione generale della casa.

Scoprire la presenza di un’ipoteca non menzionata ad esempio ad un primo colloquio o anche di un pignoramento o di un giudizio pendente in corso, potrebbe rappresentare un problema di non poco rilievo.

Non esistono norme che vietino il trasferimento di case gravate da ipoteca o pignoramento, ma tutelarsi con le opportune cautele grazie all’aiuto del notaio è sicuramente la scelta da percorrere, per evitare che il sogno di una vita, di comprare casa, si trasformi in un cattivo investimento.

Valutazione casa: contrattazione del prezzo

A seguito degli approfondimenti effettuati sarà possibile contrattare con il venditore il prezzo della casa per comprendere quale possa essere il punto di incontro per arrivare al rogito soddisfatti dell’investimento immobiliare e non impauriti di aver commesso errori di valutazione.

Esporre le proprie perplessità sin dall’inizio e chiedere chiarimenti in ogni aspetto, costituiscono passaggi importanti da considerare e da non sottovalutare: spesso la fretta e il desiderio di concludere quanto prima l’affare, possono comportare errori grossolani di valutazione.

Preventivo notarile gratuito acquisto casa

Per comprendere se l’acquisto che si sta effettuando dal notaio possa essere davvero dispendioso dal punto di vista economico è opportuno richiedere un preventivo notarile al notaio.

Al ricorrere di determinati requisiti, è possibile anche usufruire delle agevolazioni fiscali chiamate “bonus prima casa” che consentono di risparmiare sul pagamento delle tasse e delle imposte.

Tramite questa piattaforma offerta dal sito di NotaioFacile, fornendo le giuste informazioni, e compilando il form, sarà possibile chiedere in via del tutto gratuita, senza dover assumere alcun impegno, un preventivo notarile. Ulteriore vantaggio, oltre al fatto di non dover perdere tempo e denaro nella ricerca di un notaio, attiene alla possibilità di scegliere il notaio più vicino, selezionando la città in cui si intende stipulare.

Il testamento si può impugnare per diversi motivi, infatti, in ambito successorio vi sono due tipi di invalidità, ossia nullità e annullamento del testamento.

Si prospettano le ipotesi di nullità quando c’è un vizio del testamento di maggiore gravità rispetto all’annullabilità, ma la differenza sta anche nel fatto che quando il testamento è nullo non produce alcun affetto, mentre un testamento annullabile produce effetti fino a quando non viene annullato.

Nello specifico il testamento, se presenta uno della serie dei vizi che si elencheranno qui di seguito, potrà essere impugnato da chi di diritto per essere conseguentemente dichiarato nullo o annullabile, per questo motivo è opportuno redigere il testamento pubblico seguendo le indicazioni del Notaio che avrà cura che l’atto di ultima volontà non presenti nessun elemento che possa inficiarne la validità, rendendolo inattaccabile.

I vizi di nullità che possono rendere il testamento pubblico aggredibile dagli eredi

Volendo analizzare quelli che sono gli elementi che possono rendere impugnabile il testamento pubblico bisogna distinguere tra i vizi che ne determinano la nullità e quelli che, invece, lo rendono annullabile.

Quanto ai primi si distingue tra vizi formali e sostanziali, e, ad esempio, il testamento pubblico, invece, è nullo per vizio di forma quando manca la redazione per iscritto da parte del Notaio o quando manca la firma del professionista o del testatore, è altresì nullo, ma per la presenza di un vizio sostanziale, il testamento pubblico che contiene disposizioni a favore del Notaio che sta redigendo l’atto o a favore dei testimoni dello stesso, ad esempio, se il testatore decide di lasciargli la casa come sua ultima volontà.

Un’altra ipotesi di vizio che determina la nullità del testamento riguarda le ipotesi di incapacità del testatore, è infatti nullo e per questo impugnabile il testamento che viene redatto da un minore di età, proprio perché si tratta di un soggetto privo della capacità di fare testamento, ma in grado di ricevere dei lasciti testamentari.

Le cause di annullabilità del testamento da evitare quando si redige il testamento pubblico dal Notaio

L’annullabilità del testamento pubblico si verifica nell’ipotesi in cui l’atto di ultima volontà è redatto da un incapace naturale, cioè da chi, per qualsiasi motivo, nel momento in cui è stato scritto il testamento non era capace di intendere e di volere.

Il testamento è altresì annullabile se redatto in mancanza di volontà libera e consapevole del testatore, che ad esempio decide di lasciare la casa al nipote pensando sia uno studente meritevole e vuole premiarne i risultati, ma così non è, e quindi finisce per incorrere in errore.

Un ulteriore esempio di annullabilità riconducibile a tale fattispecie si ha quando il testatore dispone delle sue sostanze sotto minaccia, quindi senza che vi sia la sua libera volontà.

I rimedi per rendere non aggredibile il testamento pubblico

Le soluzioni per rendere inattaccabile il testamento pubblico redatto dal Notaio sono diverse, in primo luogo, è necessario rispettare le quote di legittima dei legittimari come coniuge, figli e genitori del defunto per evitare che lo impugnino una volta che viene a mancare il testatore.

Per evitare che il testamento sia impugnato per difetto di capacità del testatore, è necessario che il testatore al momento della redazione dell’atto di ultima volontà sia in grado di esprimere liberamente e correttamente la propria volontà testamentaria.

È inoltre necessario che non sussista alcun vizio di volontà e che il testatore al momento della redazione della scheda testamentaria non si trovi soggetto a pressioni esterne, come minacce altrui, che possano in qualunque modo condizionarne la volontà.

È bene precisare che uno dei modi per rendere il testamento inattaccabile è quello di inserire nel testamento disposizioni chiare, che non diano adito ad interpretazioni contrastanti o tali da non essere comprese e rendere difficile l’esecuzione delle volontà testamentarie, e di ciò avrà cura di occuparsi il Notaio che renderà le volontà del testatore più chiare ed in linea con le previsioni di legge.

Quando può ritenersi salvo il testamento?

In linea di massima il testamento prima della morte del testatore non può essere aggredito perché tale atto produce effetti nei confronti di terzi solo dopo tale evento.

Quindi, il testamento potrà essere impugnato solo successivamente alla morte, mai prima e fino a tale momento il testamento può essere modificato dal testatore affinché non vi siano vizi che ne inficino la validità.

Ad ogni modo quando sono trascorsi più di dieci anni dalla morte del testatore non è più possibile attaccare il testamento, questo in quanto la legge prescrive tale limite temporale come termine per l’impugnabilità.

Come fare un testamento olografo inattaccabile?

Di norma il testamento olografo presenta tre requisiti che devono essere necessariamente rispettati e sono: l’olografia, e cioè l’atto deve essere scritto esclusivamente ed interamente a mano dal testatore; la firma del testatore, che deve essere presente in ogni pagina; la data, comprensiva di giorno, mese ed anno.

Il testamento olografo, dunque, in linea di massima è impugnabile quando risulti non proveniente dal testatore e quindi falso, o quando non è scritto interamente dal testatore, né dallo stesso firmato, né datato.

Per tale motivo si può evitare di rendere il testamento olografo attaccabile rispettando i sopracitati requisiti, in questo modo le volontà testamentarie potranno essere rispettate.

Chi può impugnare il testamento?

Tra i primi soggetti che possono impugnare il testamento vi sono gli eredi legittimi del testatore i quali devono far valere il loro diritto ad ottenere la quota di legittima.

Pertanto, il coniuge e i figli del defunto, o qualora quest’ultimo non avesse figli, i genitori del defunto hanno diritto ad impugnare il testamento pubblico lesivo della quota di legittima loro spettante secondo quelle che sono le norme vigenti al momento dell’apertura della successione.

Tuttavia non sono gli unici, infatti, chiunque eserciti un reale interesse nei confronti del patrimonio del defunto può attaccare il testamento impugnandolo, e può trattarsi tanto di altri chiamati all’eredità quanto di creditori del defunto.

Scegliere quale sia la strada dell’investimento più conveniente non è sempre semplice e la chiave del successo consiste nell’esaminare diversi fattori e prendere una scelta con l’affiancamento di professionisti qualificati. L’ambito immobiliare è un settore molto gettonato e l’esperto che può garantire l’acquisto di un immobile in sicurezza è il notaio. Vediamo in che modo è possibile essere sicuri del successo dell’investimento effettuato.

Tipi di investimento immobiliare di successo

Prima di comprare un immobile dal notaio, è importante chiarirsi le idee sull’utilizzo che se ne farà una volta acquistato.

C’è chi sceglie di comprare una casa per trarne una seconda entrata concedendola in fitto durante i mesi estivi di vacanza, nel caso si tratti di una località di mare turistica e chi sceglie di comprare un immobile per realizzare un b&b oppure chi compra un locale commerciale per avviare la propria attività. Diverse possono le ragioni che spingono ad effettuare tale tipo di investimento, ma è sempre opportuno partire con un’idea per poterla sviluppare in modo da non commettere errori e completare con successo il proprio progetto.

Perché è importante il notaio per il successo di un investimento immobiliare

Il successo di un investimento immobiliare spesso deriva da una pianificazione accurata effettuata prima del rogito notarile. Il notaio non deve essere inteso solo come il pubblico ufficiale che firma l’atto notarile, ma è il professionista per eccellenza del settore immobiliare che effettua una serie di controlli, finalizzati all’acquisto di successo in totale sicurezza.

Che sia un immobile ad uso abitativo o un immobile ad uso commerciale, per avere la certezza del successo dell’acquisto occorre rivolgersi al notaio al fine di essere garantiti che non via siano problematiche di natura giuridica o strutturale sul fabbricato.

Quando il notaio interviene nell’investimento immobiliare di successo

Una delle domande più frequenti è quando bisogna rivolgersi al notaio per essere sicuri che l’investimento andrà a buon fine. Come sopra anticipato, rivolgersi a un notaio prima del rogito notarile è indispensabile, ma è opportuno sapere che la sua figura è utile soprattutto nella fase delle trattative.

Scoprire una problematica della casa o dell’immobile commerciale, come un’ipoteca, ad esempio, può essere utile nella determinazione del prezzo, in quanto si potrebbe chiedere che venga abbassato, nel caso in cui non si voglia rinunciare proprio a quel fabbricato.

Per questo è preferibile prima di intraprendere una scelta definitiva, contattare il notaio in modo tale da non determinare l’insuccesso dell’investimento e una perdita di tempo maggiore.

Investimento immobile commerciale di successo

Per capire che l’immobile commerciale sia quello giusto e che quindi l’investimento sia sinonimo di successo, è necessario verificare diversi fattori, che dispendono anche dal tipo di attività che si intende svolgere. Nel caso in cui si voglia aprire un locale di ristorazione l’ubicazione è di particolare rilievo: l’eventuale presenza di un parcheggio, la diffusione del turismo nella zona, così come le altre attività che circondano l’immobile, sono elementi che non possono essere sottovalutati. Naturalmente come ogni altro tipo di investimento immobiliare, il notaio dovrà provvedere ai controlli dal punto di vista giuridico, catastale e urbanistico.

Investimento immobili: tasse e imposte

Comprare un immobile che sia residenziale o commerciale, implica il pagamento di tasse e imposte nelle mani del notaio. Quest’ultimo, infatti, è un sostituto di imposta ed è il professionista abilitato a ricevere il denaro che poi sarà versato allo Stato.

A seconda se si compri una casa ad uso abitativo o si tratti di un locale commerciale, vi saranno delle spese da sostenere che possono essere diverse tra loro. Nel caso in cui si tratti della prima casa sono previste delle agevolazioni fiscali, al ricorrere di determinati requisiti della persona e presupposti di legge. Anche in questo caso il notaio potrà aiutare a comprendere quale sia la soluzione di successo ed economica e che abbia quindi un impatto fiscale minore sulla persona che compra.

Come realizzare un investimento immobiliare di successo

Quando si parla di investimento immobiliare di successo spesso si pensa a un contratto di compravendita. In realtà non è l’unico modo per poterlo realizzare, in quanto si potrebbe concludere anche un contratto di permuta: si pensi al caso dello scambio di un terreno con un immobile in corso di costruzione.

Altra ipotesi potrebbe essere una transazione per porre fine ad una lite intercorsa tra le parti. Non esiste quindi un solo tipo di contratto per porre in essere un investimento immobiliare, ma dipende sempre dal singolo caso concreto. Anche in questo caso il notaio svolge un ruolo importante perché potrebbe suggerire la soluzione più proficua e quella anche più conveniente dal punto di vista economico, fiscale e giuridico.

Investimento immobiliare con o senza mutuo

Per un investimento immobiliare di successo non è detto che debba essere spesa una cifra molto elevata e che quindi sia necessario un mutuo presso una Banca o un Istituto di credito.

Si potrebbe decidere di investire con successo anche solo con i propri risparmi senza ricorrere a un prestito di denaro: in questo caso dipende anche dal progetto che si intende realizzare e dalla quantità di denaro necessaria per raggiungere l’obiettivo.

Preventivo notarile per investimento immobiliare

Cercare di comprendere quale sia l’entità delle spese da sostenere in caso in di investimento immobiliare, può essere un dato utile per preparare un budget opportuno evitando di avere inaspettate sorprese.

Tramite la piattaforma di NotaioFacile si può richiedere un preventivo gratuito notarile in pochi semplici passaggi, rispondendo alle domande offerte dal form e fornendo quindi le informazioni necessarie per capire quali siano i costi dell’atto da stipulare.

Uno dei quesiti più ricorrenti, che viene esposto al notaio in sede di colloquio, è come dividere i beni del proprio patrimonio in favore dei cari nel modo più economico e meno problematico possibile.

Le strade percorribili sono diverse: c’è chi sceglie di pianificare il patrimonio in vita mediante degli atti di donazione dal notaio e chi invece ricorre al testamento.

Quest’ultimo rappresenta l’unico strumento a disposizione di chi non intende intestare i beni quando è ancora in vita in favore di altre persone, attendendo quindi la propria morte per la produzione degli effetti. Vediamo come è possibile procedere e cosa c’è da sapere.

Testamento dal notaio

Il testamento è un atto unilaterale, ossia un atto che può essere compiuto da una sola persona, la cui manifestazione di volontà non può e non deve essere influenzata da altre persone né dal punto di vista materiale, nè morale.

Con il testamento la persona esprime le sue ultime volontà circa la divisione del patrimonio e l’attribuzione dei beni che la compongono, ma può anche manifestare volontà che non abbiano carattere patrimoniale.

Tipi di testamento per dividere il patrimonio

Quando si parla di testamento, spesso non si hanno le conoscenze giuste per comprenderne le differenze. La legge consente di esprimere le proprie ultime volontà mediante diverse tipologie di testamento, come il pubblico, l’olografo, il segreto, l’internazionale e lo speciale. Le ultime due sono meno diffuse rispetto alle prime tre, ma ognuna di loro ha delle proprie peculiarità e caratteristiche che potrebbero fare al proprio caso.

Qual è il testamento migliore per dividere il patrimonio?

Molte persone di recano dal notaio con numerose perplessità circa la possibilità di redigere un testamento di proprio pugno (testamento olografo) senza avere una piena consapevolezza degli effetti giuridici conseguenziali.

Tuttavia è opportuno sapere che non esiste una forma testamentaria più importante dell’altra, ossia che abbia un maggior valore o un’importanza superiore, proprio perché tutti i tipi di testamento, dal punto di vista giuridico, si equivalgono purchè redatti secondo quanto prescritto dalla legge.

Ciò nonostante è sempre preferibile affidarsi a un notaio o per un testamento pubblico o almeno per una consulenza notarile, per capire le chance che si possono avere e un’idea più chiara delle possibili soluzioni giuridiche da adottare nel proprio atto di ultima volontà.

Anche qualora si abbia la necessità di preservare la segretezza del contenuto del testamento, il notaio saprà illustrare come procedere per agire in totale sicurezza senza dover temere alcun ostacolo.

Divisione patrimonio con testamento

Una delle modalità più diffuse è quella di dividere interamente il proprio patrimonio con il testamento mediante divisione dei beni e assegnazione diretta in favore delle persone che si desidera beneficiare.

La divisione testamentaria si presenta una soluzione molto apprezzata proprio perché consente di non dover ricorrere al momento di apertura della successione, alla divisione tra gli eredi, risparmiando così anche il costo di un ulteriore atto.

Con la divisione effettuata dal testatore al momento dell’apertura della successione bisognerà pagare l’imposta di successione e accettare l’eredità, procedendo naturalmente alla pubblicazione del testamento: in virtù dell’assegnazione diretta effettuata dal testatore i beni saranno intestati a coloro che siano stati designati con il testamento e abbiano accettato l’eredità.

Come dividere i beni con il testamento

Il testatore potrebbe anche non scegliere di procedere all’assegnazione diretta con il testamento dei beni facenti parte del suo patrimonio, ma potrebbe anche solo dettare degli ordini diretti o indiretti, procedimentali, impliciti o espliciti finalizzati alla divisione del patrimonio.

Queste norme sarebbero vincolanti per gli eredi e quindi questi ultimi dovrebbero attenersi, al momento dell’apertura della successione, quando si deciderà di dividere il patrimonio, con l’atto di divisione dal notaio, a quanto stabilito dal testatore.

Divisione beni tra gli eredi dal notaio

Altra chance per il testatore è quella di fare testamento, ma di nominare solo gli eredi, scegliendo quindi soltanto le persone adatte ad ereditare il proprio patrimonio senza procedere alla divisione testamentaria e all’assegnazione diretta dei beni.

In questo modo ciascuno dei chiamati all’eredità sarà titolare di una quota dell’eredità e per diventare pieno ed esclusivo proprietario dei singoli beni facenti parte del patrimonio, dovrà necessariamente procedere alla divisione del patrimonio con la partecipazione degli altri condividenti che dovranno esprimere il consenso, mediante atto pubblico dal notaio.

Questa procedura, al momento dell’apertura della successione, rispetto alla divisione ereditaria, implica un costo maggiore, proprio perché dovrà compiersi un altro atto che è proprio quello di divisione, oltre al pagamento dell’imposta di successione e all’accettazione dell’eredità (tacita o espressa)

Preventivo notarile divisione o testamento

Avere un’idea dei costi da dover sostenere sia nel caso in cui si decida di fare una donazione in vita dal notaio anticipando la successione, sia nel caso in cui si debba fare testamento o ci si trovi in uno step successivo, dovuto all’apertura della successione, è importante per poter pianificare la tempistica, ma anche il budget a disposizione.

Grazie al sito di NotaioFacile è possibile richiedere gratis senza impegno un preventivo notarile gratuito in pochi semplici passaggi compilando il form offerto dalla piattaforma: tale servizio consente di entrare in contatto diretto con il notaio della zona di Italia in cui si preferisce, senza avere a che fare con intermediari, come dottori di studio o collaboratori notarili.

In breve tempo si potrà avere una risposta in modo da poter affrontare questo passo con maggiore consapevolezza senza dover perdere tempo nella ricerca di un notaio nella zona più vicina e spendere denaro per effettuare spostamenti.

Quando non si deve comprare una casa semplicemente per necessità ma si intende realizzare una vera e propria operazione di investimento, in primo luogo non si può agire senza conoscere il settore, quindi ad occhi chiusi. Se ciò che si vuole fare è realizzare un investimento immobiliare perché in disponibilità di liquidità, e quindi allo scopo di ottenere frutti in futuro a livello patrimoniale, occorre essere consapevoli e preparati e conoscere il mondo immobiliare. Per esempio occorre essere coscienti dell’oscillazione dei tassi di interesse se si accede a un mutuo così come dell’andamento del mercato immobiliare in generale per quanto concerne i prezzi di acquisto.

Tutto ciò in primis serve per comprendere quale sia il momento ideale per procedere con l’investimento e il tempo in questo settore è fondamentale. In secondo luogo, occorre comprendere prima dell’acquisto quale possa essere la funzionalità di un investimento, ad esempio l’acquisto di una seconda casa può essere idoneo al settore degli affitti e questo a sua volta determinato anche dalla città nella quale si realizza l’operazione.

Per tutte queste ragioni, la cosa più opportuno è affidarsi a un Notaio di fiducia, il quale successivamente alla presenza di altri professionisti come gli agenti immobiliari che possono pubblicizzare determinati immobili, è il professionista pubblico ufficiale che può rassicurare sulla situazione dell’immobile dal punto di vista giuridico, come vedremo nel dettaglio.

Zona e stato dell’immobile

Nell’investimento immobiliare, occorre considerare la zona in cui si acquista per svariate ragioni. Se quando si acquista a scopo abitativo la zona in cui è situato l’immobile è fondamentale perché vi si stabilirà la dimora, quando invece si acquista come seconda casa a scopo di investimento è importante ugualmente.

Se, ad esempio, si compra per affittare è importante vagliare la questione della città, che può essere vantaggiosa se città universitaria o ad alto tasso di densità abitativa e locativa. Pertanto, la conoscenza di tutti questi fattori è funzionale all’operazione immobiliare.

In particolare, non solo la collocazione geografica, ma anche eventuali situazioni che a livello urbanistico potrebbero turbare l’investimento, ad esempio se una casa si trova in un luogo in cui sono previsti nel tempo miglioramenti urbanistici con conseguente aumento del valore dell’immobile stesso. Al contrario, si deve considerare se in una zona sono in corso progetti che possano andare a deturpare il luogo, con conseguente perdita di valore.

Valutazione del prezzo e andamento dei tassi di interesse

Quando si intende acquistare casa per investimento, chiaramente tra i primi fattori da considerare vi è quello del prezzo. Un investimento è conveniente se il rapporto qualità prezzo è idoneo agli interessi dell’acquirente, in relazione al momento storico e di vita personale in cui si acquista.

L’andamento del mercato immobiliare è oscillante e quindi occorre anche valutare il momento ideale in cui comprare casa, anche in raffronto a quelle che sono le proprie possibilità economiche. Se si ha liquidità da investire, si può procedere più velocemente e pagare al rogito notarile con assegni o altri mezzi di pagamento tracciabili, velocizzando l’operazione e consentendo di rendere il proprio patrimonio da liquido a immobiliare, con la possibilità di farlo fruttare. Se, invece, occorre ricorrere a un mutuo, si deve considerare il tasso del momento.

I tassi di interesse

Valutare i tassi di interesse è importante per capire quanto possa convenire il proprio investimento. Se il tasso di interesse è molto alto, si rischia di spendere molto di più in tassi piuttosto che in prezzo effettivo di acquisto. Questo fattore, però, deve equilibrarsi con le proprie esigenze in quanto si può trovare sul mercato un immobile che sia confacente alle proprie esigenze e per non perdere l’occasione, qualora non si abbia liquidità, conviene anche prendere un mutuo con un tasso più alto. Successivamente, è possibile effettuare una surroga per cambiare Banca, qualora se ne trovi una che offra la somma a un tasso di interesse minore.

Investire in un immobile residenziale o commerciale?

Generalmente si pensa ad investire in un immobile acquistandone uno residenziale. Questo sia perché appare più semplice pensare alla burocrazia relativa, perché è come se si acquistasse una casa per sé. Esso può essere locato e se ne possono trarre dei frutti, ma ciò può avvenire anche con un immobile commerciale. Quest’ultimo richiede spesso degli adempimenti differenti, per i quali è sempre opportuno rivolgersi a un professionista di fiducia come il Notaio.

Prima di acquistare un immobile commerciale bisogna essere consapevoli della tipologia di attività che vi si può svolgere, ad esempio un ristorante piuttosto che un’azienda di diverso tipo.  Si deve valutare lo stato e la possibilità locativa del locale.  Se si rileva un’azienda già operativa, è necessario tenere conto non solo dell’immobile, ma anche del conduttore.

Chiaramente lo stesso discorso vale per altre tipologie immobiliare come i terreni o i locali deposito, che tuttavia sul mercato possono essere meno facili da rivendere e da far fruttare, ma tutto dipende dalla situazione.

Attenzione agli accordi iniziali

Quando si decide di investire in un immobile, ma in generale quando si acquista casa anche per altri motivi, si deve dare la giusta importanza all’accordo preliminare con il venditore. Questo per evitare di ritrovarsi al momento del rogito non preparati o con sorprese. Soprattutto quando si versano gli acconti, occorre che questi siano corredati da un contratto preliminare il quale ne sancisca l’impegno, poi da formalizzare con il rogito dal Notaio.

Per questo motivo, è bene farsi assistere anche nelle fasi iniziali dell’istruttoria da vari professionisti, tra cui appunto il Notaio, che possano aiutare l’acquirente a comprendere se effettivamente un investimento possa essere giusto o sbagliato. Per questo, è opportuno che l’immobile sia “pulito”, quindi libero da formalità che riguardino lo stesso o la persona del venditore, oppure che non vi siano pericoli come provenienze donative che ne vadano a mettere in discussione la circolazione.

Quando si compra casa da un notaio per comprendere se effettivamente il prezzo proposto dal venditore sia conveniente, è necessario compiere delle valutazioni che spaziano in più campi, dall’urbanistica, all’efficienza energetica e alla zona in cui si trova la casa.

Molti sono i fattori che determinano il valore complessivo della casa e affidarsi a dei tecnici specializzati in materia immobiliare, come il notaio, può essere la soluzione vincente per comprendere se quel determinato immobile possa rispecchiare le aspettative. Vediamo insieme cosa può abbassare il valore di una casa.

Valore catastale di una casa

Spesso si sente parlare di valore di una casa, ma anche di valore catastale. Quest’ultimo è un elemento molto importante espresso mediante una cifra numerica che ha la funzione di poter determinare, mediante uno specifico calcolo, le imposte e le tasse da pagare in caso di trasferimento dal notaio.

Come si calcola il valore di una casa

Il valore di una casa non può essere sintetizzato in modo semplice e immediato in quanto occorre un’attenta analisi dei parametri che lo determinano. Molti fattori sono da tenere in considerazione e non tutti sono semplici da considerare, soprattutto se non si è tecnici del settore: ciò nonostante esistono dei parametri “universali” che sono importanti ai fini della valutazione del valore.

Valore basso casa: classe energetica

Il valore inferiore di una casa rispetto a un’altra potrebbe dipendere anche dalla classe energetica: la classe energetica non solo stabilisce l’efficienza di un fabbricato, ma anche il valore che lo stesso può assumere sul mercato.

Una casa con una classe energetica G ha un valore più basso rispetto a una casa con classe energetica A. Pertanto questo tipo di informazione non deve essere presa sottogamba e deve essere tenuta in considerazione proprio in una riflessione di insieme da effettuare sull’affare immobiliare.

Valore basso casa: impianti

Il valore di una casa può essere più basso anche in virtù della tenuta degli impianti. Non sempre quando si compra una casa ci si informa su quale sia lo stato in cui versano gli impianti e ciò potrebbe rappresentare un’informazione decisiva anche ai fini della determinazione del prezzo.

Oggigiorno la mancanza di conformità degli impianti non rappresenta un elemento che impedisce il trasferimento immobiliare, ma è di assoluta importanza, in modo tale che già al momento delle trattative il venditore e il compratore possano trovare un accordo in merito.

Decidere su chi graverà la spesa di adeguamento degli impianti alle norme di legge rappresenta un punto cruciale nella fase della contrattazione, proprio per evitare che una volta firmato il rogito di acquisto possano sorgere delle controversie.

Valore basso casa: posizione

Il valore di una casa può essere più basso anche in virtù della posizione in cui si trova: comprare una casa nel centro piuttosto che in periferia, implica una valutazione differente; inoltre, una posizione più lontana dai trasporti pubblici e dai tutti i servizi che una città può offrire, può abbassare il valore di una casa. Ciò determina che a parità di condizioni strutturali e di classe energetica, la zona in cui è sita può influenzarne il valore.

Per questo bisogna comprendere in primis quali siano le priorità: scegliere quindi se sia preferibile una miglior zona oppure una casa che rispecchi i propri desideri da altri punti di vista, come i parametri di efficienza energetica o tenuta degli impianti.

Ad esempio una casa in un centro storico può avere un valore più alto solo per la zona in cui si trova, ma potrebbe accadere che gli impianti siano molto datati, perché ubicata in un palazzo storico antico. Per tali ragioni occorre prima chiarirsi le idee su quali siano le reali esigenze da soddisfare, per evitare di effettuare una scelta dettata dall’entusiasmo, priva di valutazioni tecniche.

Valore basso casa: dimensioni

Le dimensioni di una casa possono influenzare il valore di mercato della stessa: nel caso in cui si scelga di comprare una casa piccola dal notaio, il valore sarà sicuramente più basso rispetto a una casa molto più ampia. Il prezzo di una casa spesso è anche dettato dal costo al metro quadro che, a sua volta, varia a seconda dell’andamento del mercato immobiliare, della posizione, così come delle singole caratteristiche dell’immobile su cui si intende investire.

La superficie complessiva della casa è un dato catastale che influisce anche nel calcolo della rendita catastale, elemento di primaria importanza ai fini della definizione delle imposte e delle tasse da sostenere in sede di rogito notarile.

Valore basso casa: esposizione e vista

Un elemento che può abbassare il valore della casa è la sua esposizione. Infatti una casa non esposta al sole, che non abbia una buona luminosità e non assicuri una costante luce naturale nelle ore del giorno, può avere un valore più basso rispetto ad una casa panoramica.

Sembra un parametro di poco conto, ma invece rappresenta un punto da non sottovalutare, in quanto il prezzo di un appartamento all’interno di uno stesso palazzo potrebbe essere differente: una casa al piano terra non godrà della stessa luce di una casa sita all’ultimo piano.

Preventivo notarile per acquisto casa

Nel caso in cui si decida di comprare una casa dal notaio e si necessiti di un preventivo notarile per avere un’idea delle spese da dover sostenere in tema di tasse e imposte, NotaioFacile offre un servizio gratuito che consente di richiedere un preventivo, senza dover spendere nulla, né in registrazione, né come iscrizione alla piattaforma, fornendo le informazioni giuste che consentiranno al professionista di curarlo in maniera più aderente possibile al caso concreto.

Quando si ha necessità di andare dal notaio per comprare casa, per aprire una società, per fare un testamento o per qualsiasi altro atto che abbia bisogno di tale figura, si è spesso spaventati dal costo, così come dalle domande giuste da porre per poter procedere con consapevolezza e serenità, senza perplessità.

I costi relativi a un atto notarile non sono tutti uguali, ma possono variare notevolmente in base a diversi fattori che possono essere diversi a seconda della singola pratica da analizzare. Vediamo quali sono gli elementi che possono influenzare la composizione di un preventivo notarile.

Costo atto notarile

Uno dei primi elementi da chiarire al notaio per consentire di inquadrare il servizio che può offrire, è comunicare le proprie esigenze e spiegare in maniera dettagliata la propria situazione.

Grazie alle competenze specializzate del settore potrà offrire una panoramica delle soluzioni possibili per poter raggiungere il risultato desiderato e il tipo di atto notarile da stipulare: non esiste, infatti, sempre un’unica soluzione ed è per questo che la consulenza notarile può essere utile anche per risparmiare tempo e denaro.

Esiste un costo fisso di un atto notarile?

Una falsa credenza molto diffusa è che ciascun atto notarile abbia un costo fisso e predeterminato: ad esempio la compravendita ha un determina costo rispetto a una donazione, così come a una permuta. In realtà non è proprio così in quanto non esiste un tariffario notarile legato alla tipologia di atto da stipulare, ma come vedremo adesso, bisogna tenere in considerazione i vari elementi del singolo caso concreto.

Costo notaio e posizione geografica

Un altro elemento da non sottovalutare è la posizione geografica in cui si trova il notaio. È importante questo fattore in quanto non tutti i notai hanno i medesimi costi che spesso sono influenzati non solo dai servizi notarili, ma anche dalle spese che un notaio deve sostenere in una precisa zona, in virtù del costo della vita e della concorrenza.

Non esistendo un tariffario notarile, ciascun notaio effettua il preventivo in base anche a delle valutazioni personali, proprio legate al luogo in cui stipula e alla zona in cui si trova lo studio notarile: nel caso in cui, quindi, ci si trovi in una città molto costosa, è probabile che il preventivo sia più alto rispetto ad altre località.

Costo notaio e difficoltà della pratica

Non tutti gli atti possono essere considerati nello stesso modo. Ad esempio, una procura è un atto più semplice e breve che richiede anche minori indagini da parte del notaio. Una divisione ereditaria, invece, potrebbe richiedere un’attenta analisi più dettagliata e lunga: si pensi al caso in cui vi sia un testamento e si debba procedere prima alla pubblicazione dello stesso, poi alla presentazione della dichiarazione della successione, all’accettazione dell’eredità e infine alla divisione.

Per tali ragioni, nel caso in cui si tratti di una pratica più complessa il costo dell’atto notarile potrebbe salire proprio perché richiederebbe maggiore attenzione, maggiore lavoro e dedizione per la conclusione dell’atto.

Costi notaio e documenti per rogito

Quando la pratica presentata al notaio sia molto complessa, è necessario talvolta dover approfondire il problema, entrare nei dettagli di singole questioni giuridiche che potrebbero richiedere documentazioni ulteriori.

Il reperimento dei documenti indispensabili per il rogito notarile, in alcuni casi, ha un costo: al di là dei costi legati ai controlli del notaio come la visura catastale, quella ipotecaria, possono essere necessarie anche altre documentazioni.

Costo notaio e servizi notarili

Il costo della pratica presentata al notaio può essere influenzato anche dai servizi notarili che offre uno studio. Servizi notarili rapidi, efficienti e risolutivi hanno un costo e ciò deve essere tenuto conto nel momento in cui si approccia con studi notarili specializzati in determinati settori.

Ci sono studi notarili che offrono servizi notarili online che consentono di comunicare in maniera rapida senza doversi necessariamente recare allo studio per qualsiasi comunicazione, risparmiando tempo e denaro, così come servizi notarili di consulenza specializzati in determinati ambiti.

Costo notaio e urgenza atto notarile

Chiedere al notaio di dover terminare la pratica notarile nel più breve tempo possibile, può rappresentare un servizio notarile ulteriore da pagare. La richiesta di rapidità di conclusione dell’atto pubblico dal notaio, può essere più dispendiosa dal punto di vista economico soprattutto nel caso in cui non sia un atto che solitamente si concluda in breve tempo, ma sia una pratica che necessiterebbe di uno studio più lungo.

Nel caso in cui per esigenze lavorative si richieda un appuntamento che non sia negli orari standard dello studio e un tipo di assistenza che vada oltre l’efficienza ordinaria di uno studio notarile, si dovrà prendere in considerazione la possibilità di pagare una cifra superiore.

Come avere un preventivo notarile gratuito

In virtù dei numerosi fattori che si devono considerare e che influenzano la preparazione di un preventivo notarile, è sempre opportuno rivolgersi a un notaio per spiegare la propria situazione e comprendere quale sia la strada percorribile.

Grazie alla piattaforma di NotaioFacile è possibile richiedere un preventivo gratuito notarile in pochi semplici passaggi, senza dover assumere alcun impegno e dover sostenere spese di iscrizione e registrazione.

Rispondendo a delle semplici domande che però costituiscono un parametro importante per la formazione di un preventivo, in breve tempo si potrà ricevere una risposta ed avere un quadro più cristallino delle spese da sostenere per il tipo di atto da concludere dal notaio.

Quando chiedere un preventivo notarile

Nel momento in cui si hanno informazioni sufficienti, tali da consentire al notaio di formulare un preventivo notarile, è sempre opportuno rivolgersi al professionista immediatamente, al fine di evitare di avere sorprese indesiderate.

Conoscere orientativamente il range dei costi da affrontare può essere utile per non giungere impreparati al giorno del rogito e capire solo in quella sede, dal punto di vista economico, cosa implica la stipula di un atto notarile.

Quando si deve comprare una casa, occorre redigere un rogito di compravendita dal Notaio il quale ha i suoi costi. Questo è quello che preoccupa maggiormente l’acquirente, che si deve trovare a fronteggiare una spesa più o meno ingente, il cui valore può variare a seconda di diversi elementi, tra cui chiaramente la casa che si acquista. Il costo complessivo del Notaio si compone di varie voci ed è opportuno comprendere le stesse per acquisire maggiore consapevolezza dell’investimento che si porta a termine.

Tutte queste voci vengono esemplificate nel preventivo di spesa, che si chiede preventivamente al rogito anche per questo motivo e del quale si può poi avere una spiegazione dettagliata dal Notaio. Ciò che occorre sapere è che non tutto ciò che costituisce costo del Notaio e che viene pagato dall’acquirente dopo il rogito rappresenta un guadagno per lo stesso pubblico ufficiale: una parte dei costi notarili, infatti, è rappresentata da imposte per l’atto compiuto e viene data al Notaio che, come sostituto d’imposta, li acquisisce in luogo dello Stato. I costi del Notaio per comprare casa sono:

• Onorario del Notaio + IVA
• Imposta di registro
• L’IVA (se l’atto vi è soggetto)
• Imposta catastale
• Imposta ipotecaria
• Spese del mutuo

Onorario del Notaio + IVA

Una delle spese che compongono il complessivo costo da pagare al Notaio quando si compra casa riguarda il suo onorario. La parcella del Notaio determina il costo del suo lavoro come professionista e n questa è compresa anche l’IVA ovvero l’imposta che paga il Notaio in quanto tale per la sua attività. Il Notaio, infatti, è un libero professionista oltre che un pubblico ufficiale.

L’onorario varia a seconda del tipo di rogito da svolgere e anche nell’ambito di una compravendita possono esservi piccole variazioni in relazione alla complessità del rogito. Pertanto, della spesa complessiva che si paga al Notaio per comprare casa, solo una parte è destinata alla sua parcella, molto altro infatti rappresenta un insieme di spese di tipo fiscale, che ora andremo ad approfondire.

Per questo motivo, è bene richiedere un preventivo al Notaio perché vengono spiegate le varie voci del costo e viene espressamente indicato l’onorario del Notaio rispetto a quelle che sono le spese fiscali.

L’imposta di registro

L’imposta di registro è la principale spesa fiscale che rappresenta il costo del Notaio per comprare casa ed è dovuta quando si acquista un’abitazione da un privato. Se invece si acquista direttamente dal costruttore nei primi 5 anni dalla sua costruzione e/o ristrutturazione si paga l’Iva. L’imposta di registro ha un diverso costo a seconda dell’acquisto di una prima o di una seconda casa, in quanto è differente il calcolo della base imponibile.

Vediamo, infatti, come lo Stato garantisca un’agevolazione fiscale se l’acquisto è destinato alla propria prima casa, ovvero quella nella quale si stabilisce generalmente la propria abitazione. In questo caso, infatti l’imposta è fissata al 2% del valore catastale, ovvero di un valore ottenuto moltiplicando la rendita catastale per dell’abitazione, rivalutata del 5%, per un coefficiente stabilito che, nel caso della prima casa, è 110.

Nel caso in cui si compri la seconda casa, invece, l’imposta si calcola sul 9% del valore catastale, pertanto è maggiore. Spesso l’imposta di registro in parte è anticipata in sede di preliminare e successivamente scorporata dalla spesa complessiva.

L’IVA in caso di acquisto dal costruttore

L’IVA è una imposta alternativa a quella di registro e si sottopone l’atto ad essa quando l’acquisto non è da privato. Essa va infatti applicata in caso di cessioni entro i 5 anni dalla costruzione o ripristino dell’immobile ma anche dopo questo periodo di tempo se il costruttore decide di assoggettare l’immobile a IVA (es. gli alloggi sociali). In casi come questo, si paga l’IVA al 10% oppure al 22% (quest’ultima per gli immobili di classe A/1, A/8, A/9).

In questo caso, l’imposta di registro si trasforma in imposta fissa e quindi oltre all’IVA si pagano tre imposte del valore di 200 euro ciascuna: imposta di registro, imposta ipotecaria, imposta catastale. Queste somme variano in maniera ingente quando si tratta di comprare una prima casa, pertanto anche in questo caso si avrà una riduzione della spesa in caso di agevolazioni: per le operazioni soggette a IVA, infatti, avremo una riduzione dal 10% al 4%, mentre anche questa volta le imposte di registro, catastale e ipotecaria rimarranno fisse a 200 euro ciascuna.

L’imposta ipotecaria e l’imposta catastale

Il costo del Notaio per comprare casa comprende anche altre imposte oltre alla principale imposta di registro. Questo perché un atto notarile di compravendita deve essere trascritto nei pubblici registri immobiliari affinché si dia atto di un trasferimento immobiliare. Questa operazione richiede il pagamento di una imposta ipotecaria fissa di 50 euro.

Altrettanta somma va pagata per l’imposta catastale, che invece concerne la voltura catastale da effettuarsi successivamente al rogito, dovendo dare atto al Catasto del cambio di titolarità della casa dal venditore all’acquirente. Si tratta di adempimenti di cui si occupa lo studio notarile successivamente all’atto e che unitamente all’imposta di registro vanno a comporre il costo del Notaio per comprare casa.

Le spese per il mutuo

Quando si compra casa è giusto considerare tra le spese da affrontare anche quelle per il mutuo. Questo perché il mutuo deve essere redatto per atto pubblico dal Notaio, dunque occorre pagare l’onorario + IVA anche di questo rogito. Prima della stipula del mutuo solitamente viene richiesta dalla Banca una relazione notarile preliminare, nella quale il Notaio espone la situazione relativa alle formalità immobiliari e all’urbanistica dell’immobile, come garanzia per la Banca che deve rilasciare la somma a mutuo. Per quanto riguarda l’acquisto della prima casa, anche in questo caso vi sono delle agevolazioni fiscali, pertanto l’imposta di mutuo non va pagata.

Comprare casa dal notaio è un passo importante nella vita delle persone. Spesso si è spaventati dalle tasse e dalle imposte da dover sostenere, sia per l’acquisto dal notaio, che per la tenuta dell’immobile. Tuttavia è opportuno conoscere, prima di intraprendere questa strada, quali sono i diritti e gli obblighi del compratore, sia nella fase delle trattative, sia una volta concluso il contratto di vendita dal notaio. Vediamo cosa c’è da sapere per compiere quest’importante scelta e non avere dubbi sul proprio investimento immobiliare.

Che diritti ha chi compra casa?

Quando si parla di diritti del compratore di una casa dal notaio, che sia la prima e la seconda, bisogna analizzare anche la fase a cui si fa riferimento.

Durante le trattative possono aversi delle esigenze, come quelle di conoscere la casa dal punto di vista strutturale e giuridico, così come avere la possibilità di fare sopralluoghi che aiutino a familiarizzare con l’immobile da comprare dal notaio.

I diritti di colui che decide di comprare casa sono diversi ed essere affiancati da un esperto del settore immobiliare come il notaio, è di fondamentale importanza, proprio per arrivare al rogito conclusivo, sicuri del proprio investimento.

Diritto a contrattare per comprare casa

Uno dei principali diritti che viene riconosciuto al compratore, così come al venditore, è quello di contrattare i singoli aspetti del contratto di vendita di una casa.

Quando si parla di contrattazione non deve intendersi solo quella relativa al prezzo, ma anche quella riferita ad ogni aspetto contrattuale: si pensi al caso in cui la consegna della casa per svariate e diverse ragioni non possa avvenire alla conclusione del contratto, ma debba avvenire successivamente o anche prima.

Trovare un punto di incontro tra le esigenze contrapposte che possono avere entrambe le parti del contratto, è di peculiare importanza in modo da poter procedere sereni nel passaggio di proprietà dell’immobile.

Diritto di avere informazioni sulla casa da comprare

Un altro aspetto da non sottovalutare è quello di avere diritto a tutte le informazioni riguardanti la casa. Il compratore deve essere a conoscenza al momento dell’acquisto dal notaio della tenuta della casa, di come è stata costruita, se sono stati effettuati dei lavori edilizi da parte del venditore, in che stato sono gli impianti e qual è la classificazione energetica.

Alcune di queste informazioni devono essere obbligatoriamente inserite nell’atto pubblico di acquisto e in tal caso la figura del notaio è centrale proprio perché, prima della firma del contratto, provvederà ad una serie di controlli.

Affidarsi ad un notaio proprio nella fase delle trattative può rivelarsi come la soluzione più saggia e prudente per evitare di avere delle cattive sorprese una volta divenuti proprietari della stessa.

Diritto di sopralluogo della casa da comprare

Nel caso in cui si vogliano fare delle valutazioni concrete della casa, è possibile richiedere più sopralluoghi della stessa. Può sembrare una richiesta semplice, ma è sempre opportuno chiarire ogni singolo elemento prima di compiere un investimento immobiliare così importante: spesso al primo sopralluogo non si è in grado di giudicare se la casa sia proprio come desideravamo e ad una prima impressione positiva, se accompagnati da un tecnico, potrebbero scorgersi delle problematiche relative alla struttura e ad ogni altro aspetto.

Comprare casa: obblighi del compratore

Oltre ai diritti sopra analizzati, il compratore deve anche essere tenuto ad avere un determinato tipo di comportamento, ossia rispettare degli obblighi che spesso sono precisati e specificati all’interno del contratto stipulato.

Obbligo di pagare il prezzo della casa

Uno dei principali obblighi che spetta a chi compra casa dal notaio è quello di pagare il prezzo. Può sembrare scontato e banale doverlo specificare, ma è un punto centrale nella contrattazione, così come nella fase successiva al rogito notarile.

In alcuni casi infatti il prezzo è dilazionato e viene suddiviso in più rate che si protraggono anche in un momento successivo alla stipula del contratto.

In questo caso è importante fare attenzione a rispettare i termini e le modalità previsti all’interno del contratto per il pagamento delle rate, per evitare l’insorgere di controversie.

Obbligo di rispettare le clausole del contratto

Un punto chiave per un acquisto sicuro e sereno di una casa dal notaio consiste nel rispettare le clausole contrattuali. Sembrerebbe ovvio, ma spesso vengono sottovalutati alcuni punti del contratto che sono inseriti proprio per specifiche esigenze del venditore. È proprio per questo che ascoltare la lettura dell’atto pubblico effettuata dal notaio è un aspetto da non sottovalutare.

Preliminare: obbligo di comprare casa

Non sempre quando si decide di comprare casa si stipula direttamente il rogito di acquisto in una sola fase.

Spesso si preferisce concludere, in un primo momento, un contratto preliminare, anche chiamato compromesso, che consiste nel delineare alcuni punti essenziali del contratto, nonché l’obbligo di comprare la casa entro un termine definito.

Con il preliminare non vi è il passaggio di proprietà della casa, ma semplicemente il venditore (promittente alienante) e il compratore (promissario acquirente) si obbligano a stipulare un contratto definitivo di vendita che sancirà poi il trasferimento del diritto di proprietà.

Preventivo notarile online acquisto casa

Avere un quadro chiaro dei costi da sostenere quando si compra casa dal notaio è un importante tassello da non sottovalutare. Per la prima casa, ad esempio, si ha diritto a delle agevolazioni fiscali al ricorrere di determinati requisiti: conoscere tali “sconti” potrebbe essere d’aiuto e invogliare l’investimento.

Grazie alla piattaforma di NotaioFacile, in pochi semplici passaggi è possibile richiedere gratis, senza alcun costo di registrazione e di iscrizione un preventivo notarile: in breve tempo si avrà una risposta e avere un preventivo online relativo al proprio investimento immobiliare.

L’acquisto della casa dal notaio rappresenta un passo molto significativo nella vita delle persone e richiede molta attenzione, sia nella ricerca, che durante la fase delle trattative con il venditore.

Affrontare ogni step con la dovuta consapevolezza e preparazione può essere utile al fine di non commettere errori, tali da poter inficiare sull’esito positivo dell’affare.

In questo caso affidarsi a un notaio immediatamente è la sempre la scelta più consigliata, in quanto saprà guidare in ogni singolo passo prima di arrivare al rogito di vendita che determinerà il trasferimento del diritto di proprietà. Vediamo quali sono gli errori più comuni da evitare per comprare casa in sicurezza dal notaio.

Errori comuni quando si compra casa

La scelta dell’acquisto di una casa da un notaio non deve spaventare se si è informati su quali sono i punti più importanti su quali concentrarsi nel compiere l’affare, ma deve avvenire con piena consapevolezza e senza avere dubbi e perplessità, proprio perché il denaro da dover investire non è proprio di poco conto. Spesso infatti molte persone decidono di risparmiare per anni prima di compiere questo grande passo e commettere errori non sarebbe perdonabile.

Non chiedere la classe energetica

Quando si compra casa può accadere che si controllino gli impianti, ma non ci si informi sulla classe energetica della casa: questa informazione è di particolare rilievo proprio perché aiuta a comprendere quali sono i reali consumi di una casa.

Le classi energetiche vanno dalla A alla G, e la classe A rappresenta il miglior affare in termini di consumi e di impatto ambientale. Conoscere sin dall’inizio che una casa apparentemente tenuta in buono stato, sia invece di classe G, potrebbe essere utile anche ai fini della contrattazione del prezzo con il venditore. È per questo che tale errore non va commesso proprio perché disporre di tale informazione potrebbe essere la carta vincente anche per risparmiare nell’investimento immobiliare.

Non consultare il notaio prima della firma

Un errore molto comune e diffuso, come già anticipato, è quello di credere che il notaio sia il professionista preposto solo alla redazione dell’atto di compravendita.

Il notaio svolge una funzione cruciale prima del rogito notarile in quanto, nel momento in cui si comunica allo stesso che si è intenzionati a comprare casa, inizia una serie di controlli sulla stessa che spaziano dall’ambito catastale al settore giuridico.

Grazie ai controlli del notaio prima della firma dell’atto, si potrà comprendere se l’acquisto che si sta per effettuare sia realmente conveniente o nasconda qualche spiacevole sorpresa: scoprire solo al momento della firma che la casa sia gravata da un’ipoteca, potrebbe non essere il risultato desiderato.

Avere fretta di comprare casa

Un altro errore da non commettere è quello di avere fretta nel comprare casa dal notaio e nel chiudere l’affare e le trattative nel più breve tempo possibile. Concedere al notaio il tempo necessario per effettuare tutti i controlli, tramite la cosiddetta due diligence immobiliare, può spesso salvare da errori imperdonabili.

È quindi sempre opportuno non forzare i tempi pur di diventare prima possibile proprietari di una casa e di lasciare ai professionisti del settore il tempo giusto per effettuare i dovuti controlli, al fine di un acquisto in totale sicurezza.

Non controllare il regolamento di condominio

Nel caso in cui si decida di comprare casa dal notaio all’interno di un condominio è sempre opportuno informarsi sulle regole di condominio richiedendo di visionare il cosiddetto regolamento di condominio.

Spesso in alcuni condomini le spese previste per le parti comuni come scale, ascensore, posti auto sono molto alte e naturalmente periodiche. Ciò potrebbe rappresentare un’ulteriore spesa da dover tenere in considerazione nella gestione delle proprie finanze. È quindi preferibile non commettere l’errore di non informarsi su quali siano le norme di funzionamento del condominio al fine di non avere un’improvvisa richiesta di denaro da parte degli altri condomini.

Non fissare un budget

Un errore che è preferibile non commettere è quello di non fissare un budget entro il quale doversi attenere per l’investimento immobiliare. Non avere le idee chiare su quale sia la somma di denaro che si intende spendere per l’acquisto di una casa, può rappresentare un problema in quanto si è in balia dei diversi annunci immobiliari e non si può fissare in maniera netta una fascia entro la quale fermarsi nella ricerca dell’abitazione più adatta. Ciò potrebbe comportare anche molto più tempo prima della conclusione del contratto di vendita dal notaio.

Non valutare la possibilità di concludere un compromesso

Non tutti sono a conoscenza della possibilità di concludere un compromesso, anche chiamato preliminare, quando si compra casa. Si tratta di un contratto con cui il venditore e il compratore si obbligano entro un determinato termine, ossia una data prevista nel contratto, al trasferimento del diritto di proprietà.

Il compromesso viene utilizzato tutte le volte in cui entrambe le parti hanno interesse a bloccare l’affare, ma non dispongono ancora di tutti gli elementi necessari per poter concludere il passaggio definitivo di vendita: si pensi al caso in cui il mutuo non sia stato ancora concesso oppure al caso in cui la planimetria debba essere ancora aggiornata allo stato di fatto in cui si trova la casa. Non considerare la possibilità di concludere un compromesso può essere un errore soprattutto quando ormai si è decisi sull’investimento di quella specifica casa.

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Richiedere un preventivo notarile per l’acquisto di una casa è un altro importante tassello da non sottovalutare proprio per comprendere quali siano le tasse e le imposte da dover sostenere. Tramite la piattaforma di NotaioFacile si può richiedere un preventivo gratuito notarile che consente di avere un quadro chiaro dei costi che implica l’investimento immobiliare, al di là del pagamento del prezzo del venditore. La formula online gratis consente di risparmiare tempo e denaro senza dover assumere alcun impegno nei confronti della piattaforma e del notaio.

Quando si decide di comprare un terreno dal notaio è opportuno comprendere quale sia la sua destinazione (se agricolo o edificabile), il suo utilizzo e la sua metratura per comprendere l’effettiva utilità dell’acquisto.

Spesso ci si imbatte in terreni agricoli molto estesi, soprattutto nelle zone di campagna. In questi casi non sempre si ha la necessità di comprare l’intero terreno, inteso nella sua completa estensione, ma si necessita solo di acquistare dal notaio una parte di esso. Ma è possibile comprare solo un pezzo di terreno? Cosa bisogna fare per comprare in regola dal notaio? Vediamolo insieme.

Comprare un pezzo di terreno dal notaio

Nel caso in cui si intenda comprare un terreno dal notaio, o meglio solo una parte di esso di una zona più estesa, occorre seguire un iter ben preciso prima del rogito notarile.

Nella fase iniziale delle trattative, è sempre opportuno affidarsi a un notaio, coadiuvato anche da un tecnico per comprendere dove è situato il terreno, che caratteristiche ha, qual è la sua estensione e come è possibile acquistare solo una parte di esso. Il notaio prima del rogito notarile effettua una serie di controlli che sono fondamentali per l’acquisto in totale sicurezza.

Nel caso in cui si esprima la volontà al notaio di comprare solo una parte di esso, bisognerà non solo avere un colloquio con il venditore, ma anche con un tecnico che dovrà seguire la pratica di frazionamento del terreno.

Frazionamento del terreno: come si fa

Prima del rogito notarile il notaio informerà l’acquirente che per poter comprare solo una parte del terreno agricolo occorrerà incaricare un tecnico abilitato come un ingegnere, un architetto, un geometra che si occuperà di istruire la relativa pratica presso il Comune e gli enti preposti competenti in base al luogo in cui si trova il terreno da dividere per il frazionamento.

Perché è importante il frazionamento del terreno agricolo

In assenza di frazionamento dell’area agricola, non è possibile per il notaio individuare dal punto di vista catastale il terreno oggetto di vendita. Infatti una volta che è stato effettuato il frazionamento al catasto risulteranno nuovi dati catastali rispetto a quelli presenti nel terreno originario, indipendenti appunto dalla restante parte di terreno.

Quando si fa il frazionamento del terreno agricolo

I motivi che possono determinare la necessità di un frazionamento prima del rogito notarile possono essere i più disparati. Tale procedura è necessaria non solo in sede di vendita di un terreno agricolo, ma anche quando si eredita un unico grande terreno e si deve dividere tra più figli. Prendiamo il caso che muoia un genitore e l’unico bene dell’asse ereditario è rappresentato proprio da un terreno agricolo molto esteso: in questo caso per poter assegnare a ogni singolo figlio erede un appezzamento di terreno, sarà necessario un preventivo frazionamento.

Altra ragione che può spingere al frazionamento del terreno agricolo preventivo al rogito, può risiedere nella volontà, espressa da parte di due comproprietari, di diventare titolari esclusivi, ciascuno per un appezzamento di terreno.

Quanto costa frazionare un terreno prima del rogito?

Un importante elemento da considerare attiene ai costi da dover sostenere per il frazionamento del terreno agricolo.

Innanzitutto, come abbiamo visto, questa procedura deve essere effettuata prima del rogito notarile al fine proprio di individuare l’appezzamento di terreno che viene trasferito.

Non è possibile stabilire un costo fisso o predeterminato, proprio perché le spese possono derivare anche dall’estensione del terreno: più il terreno sarà esteso più saranno necessari dei sopralluoghi e ci vorrà maggior lavoro da parte del tecnico.

Anche l’ubicazione del terreno può rilevare ai fini della determinazione del costo della pratica: per un terreno sito in una zona di montagna, il cui suolo non è pianeggiante, può essere più complessa l’individuazione dei confini, in virtù anche di barriere naturali che possono creare difficoltà.

Come capire che il terreno agricolo è stato frazionato

Per comprendere che è avvenuta una modifica sul terreno originario e che vi sia stato un frazionamento da parte del tecnico, è possibile consultare una visura catastale contenente tutti i dati identificativi dell’appezzamento di terreno ai fini della sua individuazione.

Cosa serve per comprare terreno frazionato

Una volta che è stato effettuato un frazionamento del terreno che dovrà essere oggetto di vendita per il rogito notarile, è necessario richiedere il certificato di destinazione urbanistica, il cosiddetto cdu, che il notaio provvederà ad allegare in originale all’atto di vendita.

Il cdu viene rilasciato dal Comune in cui è sito il terreno agricolo e ha una durata di un anno. Quindi in caso di ritardo del rogito se è stato richiesto, si potrà utilizzare nell’arco di un anno dal rilascio.

Preventivo notarile acquisto terreno agricolo dal notaio

Per avere un preventivo notarile per l’acquisto di un terreno già frazionato è possibile, tramite la piattaforma di NotaioFacile, inviare una richiesta gratis senza dover sostenere costi di iscrizione e registrazione, in pochi semplici passaggi, compilando il form offerto dal sito.

Il preventivo sarà curato da un notaio e si potrà entrare in contatto direttamente con quest’ultimo, senza intermediazioni e senza alcun tipo di mediatore, come collaboratori o dottori di studio.

Inoltre è possibile scegliere la zona nonché la città in cu si intende stipulare l’atto pubblico notarile di acquisto del terreno, risparmiando così tempo e denaro nella ricerca di un notaio.

Comprare una casa dal notaio è un investimento che richiede una meticolosa analisi dei pro e dei contro, in particolare quando la casa può presentare qualche piccolo problema come gli impianti, la struttura edilizia ed eventuali lavori in corso.

È infatti opportuno affidarsi sin dall’inizio a un notaio, che saprà guidare nell’acquisto della casa in totale sicurezza in ogni fase delle trattative con il venditore, scorgendo anche eventuali problematiche. Cosa accade se si scopre che il venditore della casa aveva già presentato una Cila o una Scia per procedere a dei lavori all’interno dell’immobile? Può essere utilizzata questa comunicazione dal compratore? In che modo? Quali sono i limiti imposti dalla legge? Vediamo cosa c’è da sapere e che cosa va fatto per sfruttare al meglio questa possibilità.

Che cos’è la Scia

Quando si parla di Scia si fa riferimento alla Segnalazione Certificata di inizio attività, procedura richiesta per effettuare delle opere che possono considerarsi di manutenzione straordinaria per le quali la Cila non risulta essere sufficiente, proprio perché vengono messi in atto lavori più importanti dal punto di vista strutturale. La redazione e la presentazione di tale documentazione vengono curate non dal privato, ma proprio dal tecnico preposto che può essere un geometra, un ingegnere o anche un architetto.

Che cos’è la Cila

Quando si parla di Cila si intende la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata e si tratta di una comunicazione in forma semplificata curata da un tecnico abilitato che permette di effettuare dei lavori di natura edilizia sulla casa senza dover ricorrere alla richiesta di un provvedimento per lavori più importanti come il permesso di costruire.

La Cila viene presentata tutte le volte in cui si necessitano di interventi edilizi di natura leggera, che hanno ad oggetto il rinnovo, l’eliminazione di barriere architettoniche, ma che non siano invasivi al punto da dover ricorrere ad altri iter procedimentali.

Chi può sfruttare la Scia o la Cila già presentata

La Scia o la Cila già presentate dal proprietario iniziale, ossia dal venditore, possono essere sfruttate anche da colui che decide di comprare la casa. Tuttavia in questo caso occorre informarsi sulla tipologia di comunicazione effettuata al Comune e anche sui lavori a cui era interessato il venditore che potrebbero non corrispondere ai desideri di colui che decide di investire in quella casa.

È possibile usare la Cila o la Scia presentata dal venditore

Una volta deciso di voler comprare quella determinata casa la cui Cila e Scia sono già state presentate dall’originario proprietario, ossia dal venditore, si pone il problema di come poter usare e sfruttare tali documentazioni, una volta acquistata la casa dal notaio.

Il subentro nella Cila o Scia è disciplinato dal singolo Comune in cui è sito l’immobile e per questo occorrerà analizzare con attenzione la fattispecie; per tali ragioni è opportuno sempre informarsi preventivamente, anche grazie all’ausilio di un notaio, per comprendere come poterne usufruire.

Come usare la Cila o Scia presentata dal venditore

Nella maggior parte dei casi non occorre ricominciare l’iter da capo in quanto se la richiesta è stata già effettuata dal venditore, è ancora valida; ciascun Comune illustrerà le modalità per poter a tutti gli effetti approfittare del procedimento già in corso e usufruire della comunicazione già effettuata.

Nel caso in cui gli interventi del nuovo proprietario, ossia del compratore, siano differenti rispetto a quelli programmati dal venditore, bisognerà analizzare con attenzione il caso, con l’ausilio di un tecnico proprio per comprendere l’eventuale necessità di una Cila o Scia integrativa. In ogni caso la comunicazione al Comune in cui si trova la casa è importante anche per rendere noto che è cambiato il proprietario dell’immobile, proprio in virtù della vendita dal notaio.

Comprare casa con lavori in corso: Cila e Scia

Tra le tante possibilità che possono profilarsi, può accadere che i lavori di ristrutturazione siano già iniziati dal venditore della casa proprio in virtù della Cila e Scia presentata al Comune. Che succede se poi la casa viene venduta? La prassi di molti Comuni è che viene richiesta al nuovo intestatario che ha comunicato la voltura a proprio nome una relazione sullo stato di avanzamento dei lavori, che viene firmata da colui che cura il progetto o dirige i lavori.

Controlli notaio sulla casa

Per poter capire se è stata già presentata una Cila o una Scia, il notaio non deve essere considerato solo come il pubblico ufficiale che appone il sigillo e la firma alla fine dell’atto, ma anche come il professionista che effettua numerosi controlli prima del rogito notarile, anche con l’ausilio di altri tecnici. Affidarsi al notaio sin dal momento in cui si decide di comprare casa, rappresenta la scelta più prudente: scoprire, ad esempio, alla fine delle trattative con il venditore, che la casa è gravata da ipoteca oppure che esiste una difformità tra la planimetria e lo stato effettivo dell’immobile può portare dei problemi.

Quindi, anche quando è stata già rilasciata una Scia o una Cila in favore del venditore è opportuno informarsi, tramite tecnici del settore, su come procedere e come poter effettivamente ottimizzare il procedimento già iniziato.

Comprare casa: preventivo gratis online

Nel caso in cui non si abbia il tempo necessario per ricercare un notaio della zona e si voglia avere un’idea dei costi da dover affrontare per l’acquisto della casa dal notaio, è possibile con la piattaforma di NotaioFacile richiedere senza alcun costo da dover sostenere, in via del tutto gratuita, un preventivo notarile, fornendo naturalmente le informazioni necessarie per consentire al notaio di preparare un preventivo. In breve tempo sarà possibile ricevere le informazioni necessarie per effettuare le opportune valutazioni sull’investimento immobiliare scelto.

La legge dà la possibilità di scambiare il proprio immobile edificato da ristrutturare o in costruzione con una casa già edificata, si tratta di una particolare forma di cessione immobiliare che viene definita permuta della casa con il costruttore o più precisamente permuta in conto di vendita.

È indubbio che si preferisce tale scambio all’acquisto in quanto è possibile, a volte con una minima differenza in termini economici, ottenere una casa nuova in cambio o di una casa ormai datata che necessita una ristrutturazione o un immobile in corso di costruzione e quindi inutilizzato.

Anche per il costruttore questo tipo di contratto può essere molto proficuo in quanto attraverso la permuta ottiene un immobile che può essere trasformato in una nuova casa da cui ricavare un grande profitto.

In linea di massima i vantaggi della stipula di un contratto di permuta della casa con il costruttore dal Notaio ci sono per entrambe le parti dell’atto, ma è necessario soffermarsi su cosa fare prima del rogito e quali cautele prendere affinché il passaggio di proprietà avvenga in tutta sicurezza.

Con quali costruttori conviene permutare la propria casa?

Di recente i tempi per vendere e comprare casa sono molto più lunghi, soprattutto se si tratta di una casa da ristrutturare è più difficile che la vendita avvenga in tempi celeri e spesso i proprietari si ritrovano a lungo con immobili invenduti.

La permuta in conto di vendita rappresenta un ottimo vantaggio al giorno d’oggi per chi vuole liberarsi della propria casa ed acquistarne un’altra, ed in tal modo è più facile, ad esempio, vendere un appartamento da ristrutturare in centro che trovare acquirenti per un immobile nuovo in periferia.

Mentre in passato era più insolito che un costruttore fosse disponibile a permutare una casa nuova per una da ristrutturare o da costruire, proprio perché in questo modo non può ottenere una liquidità immediata, se non la differenza di valore tra i due immobili oggetto di scambio, oggi sono molti i costruttori interessati alle permute in conto di vendita, proprio per i vantaggi che essa produce, tra cui la possibilità di costruire o ristrutturare l’immobile di grandi dimensioni a proprio piacimento, sempre secondo i permessi edilizi della zona, ed ottenerne un grande guadagno al momento della successiva vendita, quindi la permuta con il costruttore rappresenta per quest’ultimo un ottimo investimento a medio - lungo termine.

Cosa deve contenere l’atto notarile di permuta con il costruttore?

Il contratto di permuta della casa con il costruttore non differisce da un comune atto di permuta tra privati, pertanto, dovranno essere indicati all’interno del contratto dal Notaio i due immobili oggetto di scambio, i dati catastali, le planimetrie ed i permessi edilizi, il tutto individuabile attraverso le indagini e le visure catastali sui beni.

Da qui sembrerebbe che la permuta non differisca nemmeno da una compravendita, tuttavia, la permuta non presente un prezzo di vendita diversamente da quanto avviene quando si compra una casa; infatti, nel contratto di permuta è inserito il valore degli immobili che vengono scambiati.

Qualora il valore dei due beni differisca, ad esempio, nel caso di specie della permuta della casa con il costruttore se la casa da ristrutturare ha un valore inferiore al nuovo appartamento che viene trasferito dal costruttore, allora bisognerà versare un conguaglio in denaro per colmare la differenza di valore suddetta.

I vantaggi della permuta della casa per il privato e per il costruttore

La permuta della casa con il costruttore è un contratto che comporta diversi vantaggi sia per il privato che per il costruttore.

Tendenzialmente, si pensa che il più avvantaggiato sia il privato che si trova a cedere un appartamento vecchio e quindi da ristrutturare in cambio di uno di nuova costruzione, ma il vantaggio ce lo ha anche il costruttore! Infatti, sebbene dallo scambio ricavi un immobile alle volte datato e da ristrutturare, grazie alla sua opera di ristrutturazione e messa a nuovo, potrà rivenderlo ad un prezzo maggiorato rispetto al valore per cui avviene lo scambio, ottenendone un importante profitto, per questo motivo la permuta in conto di vendita rappresenta un ottimo investimento per il costruttore che può ottenerne un grande guadagno.

Quanto costa permutare casa con il costruttore: i vantaggi fiscali

Tendenzialmente, quando si procede con questo tipo di contratto l’immobile che viene ceduto è soggetto ad una leggera e comune svalutazione, proprio perché non si sta procedendo ad una compravendita immobiliare ma ad uno scambio con un immobile di nuova costruzione.

Ad ogni modo la permuta della casa con il costruttore comporta una serie di vantaggi fiscali, in primo luogo, a differenza di una comune compravendita si tratta di procedere alla registrazione di un unico contratto, anche se le case da scambiare sono due, e per tale motivo le imposte da pagare riguardano la registrazione di una sola operazione.

Altresì le spese notarili vengono divise a metà, e cioè tra il privato ed il costruttore, diversamente da quanto avviene dalla normale compravendita in cui tutte le spese di norma sono a carico dell’acquirente.

Quanto alle imposte da pagare è bene precisare che la permuta della casa con costruttore comporta per quest’ultimo il pagamento dell’imposta ipotecaria e catastale, oltre a quella di bollo, a cui si aggiungono le tasse ipotecarie ed i tributi speciali catastali.

A queste spese va aggiunta l’imposta di registro, che è pari al 2% del prezzo dell’immobile di maggiore valore, nel caso in cui le case da permutare siano entrambe prime case, tuttavia se uno dei due immobili, o entrambi, non hanno i requisiti di prime case, l’imposta sarà del 10%.

L’acquisto di una casa dal notaio rappresenta un traguardo importante nella vita di una persona. La scelta della soluzione abitativa, adatta alle proprie esigenze, può risultare difficile in virtù delle numerose opzioni che può offrire il mercato immobiliare in una determinata zona.

Può capitare di dover scegliere tra l’acquisto di una casa in un condominio orizzontale o verticale. Ma quali sono le differenze? Quali sono i vantaggi di queste soluzioni abitative? Vediamolo insieme.

Cosa comporta comprare casa in condominio

Comprare casa all’interno di un condominio, sia esso verticale o orizzontale, significa dover sostenere delle spese che sono in comune con tutti gli altri condomini, titolari di appartamenti facenti parte del condominio.

Il condominio, infatti, altro non è una particolare forma di comunione forzosa che non può essere sciolta proprio perché ciascun condominio non potrebbe richiedere l’assegnazione di un bene comune, come ad esempio di un parcheggio, se non in base a un regolamento di condominio che ne disciplini l’utilizzo.

Che significa condominio orizzontale

Quando si parla di comprare casa dal notaio in un condominio orizzontale significa acquistare un immobile nell’ambito di una struttura residenziale in cui le singole abitazioni sono ubicate in unico livello orizzontale, nella maggior parte dei casi al piano terra e aventi alcune caratteristiche in comune. Si sente spesso parlare proprio di complesso residenziale a piano.

In particolare, a differenza del condominio verticale, ciascuna unità abitativa ha il proprio ingresso diretto al suo spazio esterno come un giardino o un cortile e gli abitanti.

Vantaggi acquisto casa in condominio orizzontale

Decidere di comprare una casa dal notaio in un condominio orizzontale significa scegliere una soluzione abitativa più simile a una villetta o casa unifamiliare, quindi, con numerosi vantaggi e benefici da tenere in considerazione.

Una casa in un condominio orizzontale ha il vantaggio di avere una maggiore privacy non essendovi vicini né al di sopra, né al di sotto della propria abitazione. Nella maggior parte dei casi ciascuna casa dispone di un cortile o di un giardinetto, il che rappresenta un piacevole plus rispetto a una casa in un condominio verticale.

Inoltre potrebbero esistere degli spazi comuni come la palestra, il parcheggio, la piscina o altri spazi dedicati ad attività extra che possono essere utilizzati da tutti coloro che vivono nel condomino orizzontale, i cui costi di manutenzione vengono divisi.

Che significa condominio verticale

In sostanza, quando si parla di condominio verticale, si intende una palazzina composta da più piani in cui ciascun piano ha uno o più appartamenti. Gli appartamenti, quindi, sovrapposti l’uno sull’altro, sono collegati da scale o da ascensore. Si parla infatti di condominio “verticale”, proprio perché le singole abitazioni si sviluppano verso l’alto.

Vantaggi acquisto casa condominio verticale

Quando si sceglie di comprare casa dal notaio all’interno di un condominio verticale, è possibile scorgere dei vantaggi diversi dal condominio orizzontale.

In primis, molti condomini verticali hanno il vantaggio di avere viste panoramiche sulla città o sul panorama che li circonda, offrendo quindi un tipo di beneficio assente nel condominio orizzontale.

In secondo luogo molti condomini verticali si trovano in zone residenziali e quindi dal punto di vista logistico sono ubicati in zone ben collegate, permettendo a coloro che decidono di comprare casa all’interno degli stessi, di essere a breve distanza da negozi, trasporti pubblici, uffici ed altri servizi utili per la vita quotidiana. Molto spesso i condomini verticali hanno servizio di portineria e ciò rappresenta un vantaggio in termini di sicurezza.

Accesso condominio orizzontale e verticale

Nel caso in cui si cerchi una soluzione comoda, comprare casa in un condominio orizzontale può essere più conveniente, in quanto nella maggior parte dei casi le case sono tutte al piano terra, mentre nel caso del condominio verticale, la mobilità può essere più difficoltosa in presenza di scale e in assenza di ascensore, soprattutto per le persone anziane. Tutti questi fattori, come l’accesso e la mobilità, sono da considerare quando si tratta di scegliere se comprare una casa nel condominio orizzontale o verticale.  

Spese condominio: come funzionano?

Naturalmente a seconda se si tratti di un condominio orizzontale o verticali le cosiddette spese condominiali possono essere differenti. Per esempio, per il condominio orizzontale non esisteranno come spese comuni, le spese relative alle scale, agli ascensori etc., ma ciò non esclude che vi siano delle spese per le parti comuni e per la loro relativa manutenzione. In particolare, le spese per il parcheggio, per la piscina o per punti in comune devono essere sostenute da tutti i condomini, in caso di casa sita in un condominio orizzontale.

Preventivo acquisto casa in condominio

Nel caso in cui si desideri comprare casa dal notaio e si necessiti di un preventivo notarile, è possibile richiederlo gratuitamente mediante la piattaforma di NotaioFacile in pochi semplici passaggi, inserendo la città in cui si intende entrare in contatto diretto con il notaio.

Soprattutto quando si sta cercando di comprare casa in condominio e si è ancora indecisi sul da farsi, avere un quadro chiaro delle spese, intese come costi, tasse e imposte da dover pagare, è consigliato proprio per capire come procedere.Tramite il preventivo notarile gratuito online si potrà risparmiare tempo e denaro entrando in contatto diretto con il notaio, senza intermediazioni.

Quando si deve acquistare una prima casa, occorre seguire un determinato iter per giungere alla stipula del rogito di compravendita nel modo migliore. Sicuramente ogni contrattazione è a sé e quindi possono esservi delle differenze anche nel corso dell’istruttoria preliminare, ma in questa sede si analizzano i passaggi necessari al fine di realizzare l’acquisto di una prima casa.

Quando si parla di prima casa ci si riferisce ad una casa per l’acquisto della quale si può godere di agevolazioni fiscali importanti, ad esempio il pagamento di una imposta di registro pari al 2% del valore catastale dell’immobile.

Ma come bisogna muoversi per procedere?

La contrattazione si compone di una fase istruttoria e di una fase esecutiva dinanzi al Notaio, dove si stipula il rogito pubblico che determina il vero e proprio passaggio di proprietà della casa. Durante la contrattazione istruttoria preliminare, occorre recarsi dal Notaio ma anche concordare con l’altro contraente una serie di questione, per giungere pronti al rogito. In questo contesto si inserisce anche la Banca, qualora venga richiesto un mutuo. Ma andiamo con ordine.

La fase preliminare: l’accordo tra le parti

In primo luogo, occorre formalizzare l’accordo tra le parti. Il venditore e l’acquirente devono accordarsi affinché si proceda con il rogito. In primo luogo, l’acquirente deve accettare la somma che il venditore richiede come prezzo di acquisto e occorre regolamentarne anche il pagamento. Generalmente, si procede con la firma di un contratto preliminare di compravendita, cosiddetto compromesso, nel quale vengono versati acconti o caparre. In questo caso, se si tratta di prima casa, anche la spesa di registro pagata in questa sede sarà detratta dall’imposta di registro poi da pagare in sede di rogito, considerando le agevolazioni.

Pertanto, anche in sede di compromesso è bene informarsi e confrontarsi sulla questione dell’imposta di registro, per trovarsi poi già avvantaggiati in sede di stipula. Ancor meglio se ci si confronta già da questa prima fase con il Notaio, infatti anche il contratto preliminare di compravendita può essere stipulato con atto pubblico per una maggiore garanzia.

La richiesta di mutuo alla Banca

Il secondo passaggio fondamentale, nel caso in cui non si abbia liquidità a sufficienza per pagare il prezzo, riguarda la richiesta di mutuo da fare in Banca. Occorre premunirsi in anticipo di questo consenso in modo da essere certi di potere portare a compimento la compravendita. Inoltre, anche alla Banca occorre comunicare l’intento di acquistare una prima casa: in particolare verrà richiesto all’acquirente mutuatario se non si è titolari di altre case nel medesimo Comune per cui si è usufruito delle agevolazioni. In questo modo, si può usufruire dell’agevolazione anche per il mutuo, con una riduzione dell’imposta di registro anche per quel contratto che comunque va stipulato per rogito pubblico dal Notaio.

La scelta del Notaio e il preventivo

Procedendo nell’analisi dei vari passaggi da compiere per concludere una compravendita, occorre procedere con la scelta del Notaio. Dopo avere avuto positivamente il responso della Banca, occorre procedere con i primi rapporti con il Notaio.

La scelta spetta generalmente all’acquirente il quale decide sempre più spesso di utilizzare il web per trovare il notaio e richiedere il preventivo per l’atto che intende stipulare.

La ricerca del notaio che costa meno per comprare la prima casa, potrebbe partire da un presupposto non così rilevante in quanto la scelta del professionista con il preventivo più basso potrebbe facilmente far perdere di vista molti altri fattori più importanti da considerare, come ad esempio la consulenza preliminare del notaio, utile per comprendere quale strada percorrere e come risparmiare davvero, la disponibilità per fissare l’atto che spesso consente di trovare soluzioni favorevoli con le parti coinvolte o ancora la qualità del servizio offerto ecc.

Nella richiesta di preventivo viene specificato proprio che si tratta di un acquisto di prima casa e questo consente al Notaio di formulare un preventivo ridotto in virtù della imposta di registro pari al 2% piuttosto che al 9%. Accettato il preventivo, si può procedere con l’istruttoria vera e propria che viene compiuta dallo studio notarile, ovvero accertare che la situazione dell’immobile sia regolare e che vi siano tutti i documenti in ordine per potere procedere tranquillamente al rogito.

Il colloquio con il Notaio e la ricerca dei documenti

La fase istruttoria comprende la raccolta della documentazione ed è cura dello studio organizzare tutto per il rogito. La principale documentazione deve essere fornita dal venditore, si pensi ad esempio all’atto di provenienza della casa, oppure a tutti i documenti urbanistici che attestano la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile.

Qualora sia stato sottoscritto un preliminare, esso deve essere consegnato al Notaio anche per verificare l’imposta da pagare e controllare quanto debba andare in detrazione. L’acquirente deve informare il Notaio del proprio regime patrimoniale, così come anche il venditore in modo da stabilire quali soggetti debbano essere presenti il giorno del rogito.

Dopo avere appurato tutto il necessario per l’atto. , generalmente avviene un colloquio con il Notaio per manifestare eventuali volontà relative alla vendita nonché per accordarsi sul rogito. Se non vi sono particolari criticità e le parti si sono accordate, si può procedere con la fissazione del rogito.

Il rogito di mutuo e compravendita

Per comprare una prima casa, l’ultimo step è costituito dal rogito notarile. In quella sede l’acquirente deve portare con sé i suoi documenti di identità, l’assegno che deve versare in sede di rogito oppure le copie degli assegni già versati. Qualora occorra stipulare anche il mutuo perché ne ha fatto ricorso, generalmente si stipuleranno i due rogiti lo stesso giorno e quindi con la provvista del denaro della Banca si potrà ottenere il denaro necessario per pagare la casa.

Essa diviene di proprietà dell’acquirente al momento della firma ed è proprio in questo momento che avviene anche la consegna delle chiavi. Il pagamento dell’imposta di registro rientra nel preventivo del Notaio, pertanto pagando il pubblico ufficiale si adempie anche al proprio obbligo fiscale in questo senso. Lo stesso per il mutuo, il cui rapporto sorge in quel momento.

Quando si individua la casa che si desidera comprare, sia che l’acquisto sia finalizzato a renderla la propria residenza familiare o semplicemente perché si vuole fare un investimento e metterla a reddito, può succedere che, dopo aver effettuato le prime indagini sull’immobile, si venga a conoscenza della sussistenza di una procedura di sanatoria in corso sullo stesso.

Questo, però, non deve fermare il compratore dall’acquisto! Esiste, infatti, uno strumento che consente all’acquirente di poter bloccare l’affare e ottenere l’immobile, il tutto con le dovute cautele del caso.

Si tratta della stipula del compromesso di immobile con sanatoria in corso.

In questo caso è bene rivolgersi al Notaio, non solo perché svolga tutte le indagini del caso, ma anche per inserire nel preliminare di vendita tutte le garanzie e tutele necessarie affinché il compratore possa acquistare l’immobile una volta che la procedura si sarà conclusa e sarà intervenuta la sanatoria.

Il contenuto del compromesso con sanatoria in corso: le clausole notarili da inserire

Il preliminare di vendita con sanatoria in corso deve avere un contenuto ben dettagliato, di norma, deve essere fornita una dettagliata descrizione dell’immobile oggetto di acquisto, e dunque tutte le informazioni sul tipo di casa, sulle dimensioni, sull’ubicazione e sullo stato di conservazione della stessa.

Il tutto è possibile recuperarlo attraverso una visura catastale del immobile e la relativa piantina dell’appartamento, oltre all’ulteriore eventuale documentazione che può procurare il proprietario che si accinge a vendere.

Trattandosi di una casa sulla quale è in corso una procedura di sanatoria, nel preliminare bisogna specificarlo chiaramente, di modo da metterne al corrente il compratore. Qualora sia già stata presentata la domanda di regolarizzazione è bene darne indicazione in atto e fornire ogni altra eventuale informazione sullo stato della procedura.

Tendenzialmente, nel compromesso con sanatoria in corso vanno indicati gli obblighi

delle parti, quale, ad esempio, l’impegno del venditore ad ottenere l’approvazione della sanatoria della casa prima del passaggio di proprietà ed il diritto del compratore di rescindere l’accordo se la sanatoria non viene ottenuta entro un determinato periodo di tempo, indicando un termine massimo per il rilascio della sanatoria.

Di norma, vanno specificati i dettagli relativi al pagamento e alle condizioni di acquisto, come ad esempio l’importo che viene versato dal compratore al preliminare, il termine entro il quale deve essere effettuato il pagamento finale e le modalità di pagamento accettate dal proprietario.

In linea generale nel preliminare vanno anche definite le condizioni di vendita, come la data del definitivo, il termine per il trasferimento di proprietà e le relative spese notarili.

Il costo del compromesso con sanatoria in corso

Dopo aver analizzato che cos’è il preliminare con sanatoria in corso e quali sono le sue caratteristiche, risulta opportuno comprenderne i costi, al fine di poter valutare in modo più consapevole, se si tratta di una scelta che possa rispecchiare le singole esigenze.

Come ogni preliminare che deve essere registrato è soggetto alle spese ed ai costi di registrazione, quest’ultima quando ci si affida al Notaio viene operata dallo stesso professionista.

Le spese di registrazione del contratto preliminare nei pubblici registri ammontano in genere al 0,50% della caparra versata dal compratore ed al 3% delle somme pagate come acconto del prezzo dal medesimo; somme che saranno restituite quando sarà stipulato il definitivo, cioè l’atto che sancisce definitivamente il passaggio di proprietà, sempre che sia ottenuta l’approvazione della sanatoria.

Ad ogni modo per comprendere effettivamente a quanto ammonta il costo complessivo del compromesso con sanatoria è possibile richiedere al Notaio un preventivo gratuito, compilando il modulo di contatto.

Le garanzie da prevedere all’interno del preliminare con sanatoria in corso

Nel caso di specie è bene tutelare entrambe le parti, sia il compratore che vuole acquistare un bene in regola sia il venditore che si trova a sottoscrivere tale impegno di vendita.

Tendenzialmente, è possibile prevedere all’interno dell’atto notarile una clausola con la quale si stabilisce che entro una certa data dovrà essere ottenuta la sanatoria, affinché il compratore acquisti il bene in regola ed il venditore possa effettuare il passaggio di proprietà della casa. Qualora nel termine stabilito non sia intervenuta la sanatoria, il compratore potrà recedere dal preliminare e non ritenersi più vincolato all’acquisto.

I vantaggi del compromesso con sanatoria: entrambe le parti ne traggono dei benefici

Il preliminare di vendita con sanatoria, alla luce di quanto sin qui detto, è uno strumento di tutela essenziale nell’ambito delle compravendite immobiliari, consentendo di regolarizzare situazioni di irregolarità o abusi edilizi presenti sul bene, conferendo da un lato una maggior sicurezza al compratore che ottiene l’immobile solo in caso di approvazione della sanatoria, e d’altro canto è un vantaggio per il venditore che può continuare ad utilizzare la casa fino alla conclusione dell’operazione.

Tendenzialmente, tale tipo di accordo stipulato dinanzi al Notaio facilita la trattativa e la conclusione della compravendita immobiliare, consentendo alle parti interessate di concordare sotto più aspetti i vari dettagli dell’acquisto prima che intervenga il passaggio di proprietà.

Il preliminare di vendita di una casa con sanatoria può racchiudere dei rischi: come evitarli?

Come può facilmente immaginarsi, trattandosi di un immobile sul quale sussiste una procedura ancora in corso potrebbe esserci incertezza sulla regolarità e validità della sanatoria stessa, oltre alla possibile difficoltà ad ottenere finanziamenti trattandosi di un acquisto con sanatoria in corso. Difatti, risultando irrisolta la conformità dell’immobile rispetto alle norme edilizie, l’investimento potrebbe apparire rischioso per l’istituto di credito.

Ma non bisogna temere, perché una volta ottenuta l’approvazione della sanatoria ciò che si acquista con il contratto definitivo di compravendita è un immobile in regola, e la Banca non esiterà a concedere un eventuale mutuo, fatti tutti i controlli del caso sul richiedente.

Per avere un buon contratto notarile è opportuno seguire una serie di indicazioni allo scopo di collaborare in modo efficiente ed efficace con il proprio notaio.

Il notaio è un pubblico ufficiale e non è solo colui che appone la firma all’atto notarile che si sta stipulando, ma è il professionista preposto ad indagare la volontà delle parti e a tradurla in termini giuridici, tali da soddisfare le relative richieste ed esigenze.

Il notaio è inoltre un sostituto di imposta. Ciò significa che le tasse e le imposte relative al contratto da stipulare, devono essere corrisposte nelle sue mani: sarà proprio il notaio dopo la firma del rogito, a versare allo Stato quanto è stato pagato per il contratto stipulato. Per essere sicuri di aver un buon contratto, vedremo adesso cosa è importante sapere.

Cosa si intende per buon contratto

Dal punto di vista giuridico non esiste una definizione di buon contratto notarile, proprio perché il notaio presta sempre la propria preparazione e competenza per raggiungere sempre il risultato voluto dalle parti.

Tuttavia entrare in contatto diretto con il notaio senza intermediazione e senza dover spiegare a persone terze, rispetto al notaio, le proprie esigenze può essere ancora più efficiente.

Per tali ragioni, il colloquio con il notaio è fondamentale per avere il tipo di contratto adatto alle proprie richieste: un buon servizio notarile dello studio, celere, disponibile ed efficiente può essere apprezzato quando le fattispecie sono più complesse e si devono effettuare più passaggi ed incontri per realizzare il risultato desiderato.

Un buon contratto lo si ha tutte le volte in cui le parti riescono ad inserire, sempre nei limiti di legge, tutte le clausole contrattuali che ritengono siano atte a tutelarle.

Cosa fare per aver un buon contratto dal notaio

Per avere come risultato un buon contratto, che sia di vendita, di permuta o di transazione, occorre fornire al notaio tutte le informazioni necessarie sia relative all’oggetto del contratto, sia relative alle parti che vi partecipano.

Ad esempio, informare se le parti del contratto sono minori è importante perché il notaio, grazie alla riforma, potrà autorizzare il compimento di determinati atti, senza dover ricorrere al giudice competente, che potrebbe rallentare, in virtù dei tempi giudiziari, la pratica contrattuale.

Al tempo stesso il notaio effettua una serie di controlli, nel caso di acquisto di un immobile, che sono particolarmente utili per un buon contratto sicuro e foriero da equivoci.

Cosa domandare al notaio per un buon contratto

Per avere il risultato desiderato e un buon contratto di vendita, ad esempio, non bisogna mai esitare dal porre domande al notaio, dal chiedere chiarimenti e delucidazioni inerenti alla pratica contrattuale. Ad esempio se il notaio comunica che la donazione che si voglia effettuare in favore di un estraneo potrebbe essere oggetto di opposizione e impugnazione, è importante illustrare al notaio le proprie perplessità.

Il notaio, specializzato in materia immobiliare, così come successoria, saprà fornire le informazioni e le spiegazioni utili per aver un buon contratto ed essere tutelati da possibili inconvenienti futuri per procedere in sicurezza.

Documentazioni per buon contratto dal notaio

Una volta effettuato un colloquio con il notaio, per comprendere al meglio il caso da analizzare è importante seguire ciò che il notaio indica per il reperimento di documenti necessari per l’atto. In alcuni casi le documentazioni necessarie per un buon contratto gravano sul venditore, in altri casi, invece, dovrà essere il compratore a fornirle.

Fornire le documentazioni prima possibile al notaio è uno step molto importante per procedere spediti ed avere in breve tempo un buon contratto, tale da soddisfare le esigenze delle parti. In alcuni casi, però è importante sapere che le tempistiche non dipendono solo dal notaio o dalle parti: si pensi al caso in cui si voglia comprare un terreno e si richieda il certificato di destinazione urbanistica al Comune. In questo caso bisognerà attendere i tempi di legge previsti per il rilascio.

Costo di un buon contratto dal notaio

Per aver un buon contratto è importante sapere che nel caso in cui la pratica sia più complessa e richieda molto lavoro e tempo dedicato da parte del notaio, il costo potrebbe essere più elevato.

Tuttavia, non esistendo un tariffario notarile, così come un listino prezzi per i singoli contratti, occorre sempre rivolgersi al notaio per avere un preventivo specifico per il proprio contratto e per comprendere quali sono i reali costi da sostenere per la propria pratica contrattuale.

I costi possono variare, quindi anche da zona a zona, non essendoci dei parametri fissi sull’onorario e in virtù di quanto detto sopra sulle difficoltà e la lunghezza dei lavori contrattuali.

Può accadere, ad esempio, che il contratto implichi la stipula anche di altri atti: si pensi al caso in cui una parte non possa partecipare di persona e serva la procura; in questo caso bisognerà considerare il costo anche della procura.

Preventivo notarile gratis per contratto

Per avere un preventivo notarile gratuito per un contratto che si deve stipulare dal notaio basta compilare il form offerto dalla piattaforma di NotaioFacile, che consente di entrare in contatto diretto con il notaio in pochi semplici passaggi.

Interfacciarsi direttamente con il notaio e non con mediatori, dottori di studio o collaboratori, aiuta a de avere le idee più chiare sui costi e sulle spese da sostenere per avere un buon contratto. Grazie a questo portale è possibile anche scegliere la città in cui si intende stipulare senza avere alcun tipo di seccatura per gli spostamenti, risparmiando tempo e denaro.

Le ragioni che spingono una società ad aumentare il capitale sociale possono essere svariate e diverse tra loro. In primis può accadere che la società voglia permettere a un nuovo socio di entrare nella compagine sociale con dei nuovi apporti, che vengono chiamati conferimenti, oppure può accadere che la società debba avere un determinato capitale sociale per poter partecipare a un bando di gara o semplicemente la società abbia molte riserve iscritte in bilancio che potrebbero essere portate a capitale.

Questi esempi illustrano i diversi tipi di aumento che è possibile effettuare dal notaio, come adesso vedremo, ma il tipo di aumento oggetto di maggiore attenzione, d’ora in avanti, sarà proprio quello mediante l’utilizzo di utili prodotti dalla società nel corso dell’attività.

Tipi di aumento del capitale

Quando si parla di aumento del capitale sociale si deve innanzitutto porre la differenza tra aumento oneroso e aumento gratuito.

Quanto al primo, l’aumento oneroso si realizza mediante dei nuovi conferimenti, ossia dei nuovi apporti effettuati dai soci, che possono essere delle somme di denaro, dei beni immobili, mobili o crediti che il socio possiede, in cambio di una partecipazione sociale.

L’aumento gratuito del capitale sociale, invece, di realizza mediante passaggio delle riserve a capitale che possono essere di diverso tipo e altro non si tratta, che di utili non distribuiti tra i soci e accantonati in una riserva.

Sono quindi due operazioni diverse tra loro, ma entrambe costituiscono un’operazione sul capitale e rappresentano una modifica dello statuto deliberata dall’assemblea dei soci dinanzi al notaio.

Cosa sono gli utili di una società

Quando si parla di utili, nell’immaginario collettivo, si intende il cosiddetto “guadagno” che la società registra a seguito dell’attività sociale effettuata durante un lasso di tempo ben preciso e determinato che solitamente è il bilancio di esercizio di una società.

Il bilancio di esercizio ha solitamente una durata annuale e che, salvo diversa previsione dell’atto costitutivo, coincide con il cosiddetto anno solare. Per utile, quindi, si intende il profitto che la società produce sottraendo i costi di produzione al valore della produzione.

Tipi di utili società

Quando si parla di utili occorre, però, ai fini dell’aumento del capitale senza nuovi conferimenti, ossia dell’aumento gratuito, porre una differenza tra gli utili di esercizio e gli utili di periodo.

Quando la società approva un bilancio di esercizio che, nella maggior parte dei casi, coincide con l’anno solare, l’assemblea dei soci, convocata proprio per tale operazione dal notaio, stabilisce quali siano gli utili che possono essere distribuiti tra i soci e quali siano gli utili che possono essere accantonati in una riserva, che può essere utilizzata anche per aumentare il capitale sociale.

Gli utili di esercizio sono quelli che derivano dall’attività sociale di un anno intero e vengono quantificati in sede di approvazione del bilancio, mentre gli utili di periodo sono quelli che si registrano nel corso dell’attività sociale, che possono quindi essere oggetto di variazione in quanto potrebbero verificarsi delle perdite.

Aumento capitale con utili in bilancio come riserve

Prima di aumentare il capitale sociale dal notaio, quindi, sarà approvato il bilancio di esercizio, sarà prevista dall’assemblea che una determinata parte degli utili registrati venga accantonata in una riserva che solitamente viene chiamata “riserva da utili non distribuiti”, ma nulla vieta che possa assumere anche un altro nome ed infine sarà contemplata proprio tale riserva ai fini dell’aumento gratuito del capitale sociale.

Facciamo un esempio per comprendere al meglio tali passaggi effettuati davanti al notaio.

La società registra utili di esercizio pari 300.000 euro di cui 100.000 vengono distribuiti a i soci e 200.000 vengono accantonati in una riserva che viene iscritta in bilancio con il nome “riserva da utili non distribuiti”. In sede di aumento gratuito la società, in particolare l’assemblea dei soci, dinanzi al notaio potrà deliberare di aumentare il capitale sociale utilizzando la riserva degli utili non distribuiti per il medesimo importo o per parte di esso.

Aumento capitale con utili non in bilancio

In virtù di quanto è stato affermato fino ad adesso, parrebbe che possono essere utilizzate per l’aumento del capitale sociale solo quelle poste contabili che sono qualificate come riserve anche prima dell’esercizio sociale.

In passato era molto rigido l’orientamento secondo il quale non potevano essere utilizzate le riserve non registrate in bilancio e quindi i cosiddetti utili di periodo, soggetti a delle variazioni durante il corso dell’attività sociale non potevano essere utilizzati.

Con il passare del tempo questo principio si è affievolito e viene consentito l’utilizzo anche degli utili di periodo per aumentare il capitale sociale dal notaio.

Tuttavia in questi casi, stante la delicatezza dell’argomento si consiglia una consulenza notarile in modo da comprendere anche la situazione economico-finanziaria della società e soprattutto per comprendere quale sia la strada giusta da percorrere per aumentare il capitale in quanto potrebbero essere utilizzate anche altre riserve iscritte in bilancio.

Preventivo notarile aumento capitale dal notaio

Nel caso in cui si abbia bisogno di un preventivo notarile è possibile procedere mediante questa piattaforma, in pochi semplici passaggi. Si tratta di un servizio del tutto gratuito che non implica alcun costo di registrazione, né di iscrizione al portale. Fornendo le informazioni necessarie e compilando il form offerto non solo si potrà chiedere un preventivo per un aumento gratuito o per un aumento oneroso, ma anche per qualsiasi atto notarile si intende stipulare dal notaio.

Il preventivo gratis sarà curato direttamente da un notaio nella città che si preferisce, senza dovere aver a che fare con intermediatori o con professionisti che operino nel campo, che non siano il notaio.

Il negozio fiduciario è uno strumento che consente ad un soggetto, detto fiduciante, di trasferire ad un altro soggetto, detto fiduciario, un diritto reale o personale, ad esempio, la proprietà di una casa o la titolarità di un credito, prevedendo l’obbligo a carico di quest’ultimo di esercitare il diritto trasferito secondo quelle che sono le condizioni stabilite dal fiduciante, realizzando uno scopo pratico diverso e ulteriore rispetto a quello che è proprio dello schema negoziale utilizzato.
Il negozio fiduciario non ha un’esplicita disciplina nell’ordinamento, in quanto è espressamente riconducibile solo ad una fattispecie che riguarda l’ambito successorio, e cioè la disposizione fiduciaria in virtù della quale il de cuius dispone in favore di un soggetto un lascito o altri diritti che però sono soltanto apparentemente a lui riferiti, riguardando in realtà un’altra persona.

Tra le ipotesi che la legge ricollega all’ambito del negozio fiduciario rientrano anche, ad esempio, il patto di retrovendita, e cioè una forma particolare di compravendita con la quale il compratore si obbliga a ritrasferire al venditore il bene precedentemente ceduto entro una data prestabilita; ma sono ricompresi anche il mandato senza rappresentanza, il contratto estimatorio e le società fiduciarie.

Le società fiduciarie per blindare il patrimonio di famiglia

Uno dei modi per tutelare il patrimonio familiare è quello di costituire una società fiduciaria dal Notaio, cioè un’impresa che ha come oggetto sociale l’amministrazione e la gestione dei beni conferiti da un soggetto, secondo le disposizioni che quest’ultimo gli impartisce.

Nello specifico il soggetto che trasferisce la titolarità dei propri diritti, ad esempio, sui beni immobili, come il passaggio di proprietà di una casa, in favore di una società fiduciaria, dispone che quest’ultima si occupi di tale bene affinché sia separato dal resto del patrimonio.

È bene precisare che una società fiduciaria non diventa proprietaria dei beni che le vengono conferiti, ma ha lo scopo di creare una netta separazione all’interno del patrimonio del fiduciante tra i beni rimasti a suo carico e nelle sue disponibilità da quelli che sono da lei gestiti.

La funzione di tale attribuzione dei beni per essere amministrati dalla fiduciaria è che essi sono sottratti alle azioni esecutive e non sono aggredibili dai creditori del fiduciante che potranno rivalersi soltanto sui beni rimasti nelle disponibilità effettive di quest’ultimo e non sui beni gestiti dalla società.

Per tale motivo la costituzione di una società fiduciaria può essere un ottimo strumento per tutelare il patrimonio familiare.

2) Concludere un atto di destinazione dal Notaio per proteggere il patrimonio familiare

Uno dei modi più adoperati per tutelare il patrimonio familiare è quello di stipulare un atto di destinazione, sottoscrivendo un atto pubblico.

La peculiarità di tale atto è la sussistenza di un interesse meritevole di tutela, quale ad esempio può essere quello di prendersi cura di un soggetto disabile o di una fondazione; interesse che deve sussistere prima del rogito notarile.

La durata del vincolo di destinazione non è però illimitata, infatti può corrispondere ad un massimo di novanta anni in riferimento agli enti o alla vita del beneficiario, ed ha la funzione di separare una parte del patrimonio da quello restante, imprimendogli un vincolo ben preciso.

Tendenzialmente i beni su cui è posto il vincolo di destinazione ed i loro frutti possono essere impiegati solo per la realizzazione di quello che è lo scopo di destinazione, potendo costituire oggetto di esecuzione solo per i debiti contratti per tale scopo, e non per i debiti che esulano da tale fine, rappresentando un ottimo strumento per proteggere il patrimonio della famiglia.

Vincolare il patrimonio nel testamento dal Notaio

È possibile segregare parte del proprio patrimonio familiare anche per testamento, costituendo un vincolo nel negozio unilaterale che si stipula per disporre dei propri beni dopo la propria morte.

Come sempre è necessario che sussista un interesse meritevole di tutela e si può realizzare tale modalità di protezione del patrimonio familiare attraverso un legato, con il quale si obbliga una persona a costituire il vincolo all’apertura della successione del de cuius per uno scopo ben determinato ed in favore di un beneficiario già individuato dal testatore.

3) Costituzione del fondo patrimoniale da parte dei coniugi per proteggere i crediti e i beni immobili di famiglia

Altro strumento molto conosciuto per blindare il patrimonio di famiglia è il fondo patrimoniale, e cioè l’atto con il quale due coniugi decidono che parte dei beni immobili, ben determinati, confluiscano in un fondo per far fronte ai bisogni della famiglia, che è separato dal resto e, pertanto, sottratto all’azione e alle pretese dei creditori.

Non tutti i beni possono però essere oggetto di un fondo patrimoniale, infatti la legge ammette che possano essere ricompresi gli immobili, come case e terreni, i beni mobili registrati, come le automobili, ed i titoli di credito. Non possono, invece, confluire nel fondo le somme di denaro o i beni mobili.

È inoltre possibile che a costituire il fondo patrimoniale, con atto pubblico sottoscritto dinanzi al Notaio, siano o entrambi i coniugi, o solo uno di essi, ma è anche possibile che la costituzione avvenga ad opera di un terzo estraneo al nucleo familiare.

In tale ultimo caso, oltre all’atto notarile tra vivi che necessita dell’accettazione di entrambi i coniugi, contestuale o successiva, è ammesso che il terzo posso costituire il fondo per testamento.

La funzione di tutela del fondo patrimoniale

Il fondo patrimoniale ha la finalità di imprimere su determinati beni del patrimonio una finalità specifica, che è quella di soddisfare le esigenze familiari, quindi attraverso la creazione di un vincolo che è legato ai bisogni della famiglia.

Tale vincolo non comporta la necessità di trasferire i beni, potendo la proprietà degli stessi rimanere in capo al coniuge o ad entrambi i coniugi che hanno costituito il fondo, rimanendo nella loro titolarità ma con la peculiare destinazione.

Nonostante manchi il passaggio di proprietà i beni conferiti nel fondo non sono aggredibili dai creditori, a meno che non si tratti di debiti maturati nel perseguimento della finalità del fondo stesso, cioè la tutela delle esigenze familiari.

L’acquisto di un’altra casa, da accorpare ad una casa già in proprietà, può nascere da numerose esigenze, come gli ambienti troppo ristretti della prima casa, l’allargarsi della famiglia o semplicemente il desiderio di aver più spazio anche per coltivare i propri interessi.

Con la diffusione dello smart working e dei lavori che richiedono semplicemente una postazione collegata ad un wifi è sempre più frequente il desiderio di non allontanarsi troppo da casa e di lavorare senza effettuare spostamenti.

Così, la possibilità di ricrearsi un proprio spazio da adibire anche ad ufficio personale, comprando un ulteriore immobile da accorpare, può essere particolarmente utile qualora si voglia allargare la propria casa e si abbia la disponibilità economica.

Prima casa e agevolazioni fiscali: quando è possibile

Nell’immaginario collettivo è possibile usufruire delle agevolazioni fiscali, solo al momento del rogito di acquisto, ossia solo quando si firma l’atto per comprare una prima casa. In realtà non si tratta dell’unica chance in cui è possibile risparmiare, in quanto la legge consente di usufruire del bonus prima casa anche in altre circostanze, come ad esempio quando si acquista dal notaio una pertinenza, ossia una cantina, un locale deposito che siano strumentali rispetto all’abitazione principale. In questo caso è possibile beneficiare delle agevolazioni fiscali sia se si compra contestualmente alla prima casa, sia se l’atto di compravendita dal notaio avvenga in un momento successivo.

Ulteriore caso, che adesso affronteremo, è il bonus prima casa quando si compra un altro immobile per poi accorparlo mediante dei lavori di ristrutturazione, modificando i dati catastali grazie all’ausilio di un tecnico.

Bonus prima casa quando si accorpa

Come sopra anticipato, non esiste un unico caso in cui è possibile beneficiare delle agevolazioni fiscali prima casa, ma la legge riconosce anche altre possibilità.

Tra queste vi è la possibilità di comprare un nuovo immobile da accorpare ad altri due già posseduti a condizione che si proceda alla fusione delle unità immobiliari e che non rientri nelle categorie A/1, A/8 o A/9, ossia nelle categorie catastali degli immobili di lusso. Per scoprire quale sia la categoria catastale di un immobile basterà consultare la visura catastale che illustrerà tutte le caratteristiche della casa, compresa la sua rendita catastale: si tratta di un controllo che il notaio effettua prima del rogito.

Quando si parla di accorpamento o fusione immobiliare

Si può parlare di accorpamento o fusione immobiliare quando si realizza l’unione di due o più unità immobiliari che siano adiacenti, oppure sullo stesso piano o su due piani sovrapposti.

Quando due appartamenti sono adiacenti, comunicanti, confinanti o contigui registrati al catasto separatamente come due case separate e distinte, è possibile fonderli per dare origine a un’unica abitazione e poter continuare a beneficiare delle agevolazioni riservate alla prima casa. Tuttavia è importante sapere che nel caso in cui si compri una seconda casa dal notaio e non si proceda all’accorpamento non si potrà beneficiare delle agevolazioni fiscali.

Come si accorpano due case

Per far sì che si realizzi l’accorpamento, bisogna effettuare dei lavori di ristrutturazioni tali da determinare e dimostrare che ormai l’unità abitativa è unica. Questi lavori possono essere impegnativi, in quanto possono prevedere l’aggiornamento degli impianti elettrici, così come delle variazioni delle mura strutturali importanti.

Presupposti per avere agevolazioni fiscali prima casa

Per poter usufruire delle agevolazioni prima casa è necessario che ricorrano determinati presupposti e requisiti stabiliti dal legislatore.

È innanzi tutto necessario che chi acquista casa non sia proprietario di altro immobile situato nello stesso Comune dell’immobile che si vuole acquistare, idoneo ad essere adibito ad abitazione. È necessario che non sia titolare di altro immobile neanche in comunione legale dei beni con l’altro coniuge, qualora sia sposato.

È, inoltre, indispensabile che colui che intende acquistare non sia titolare di altri diritti reali definiti minore, ossia non sia titolare del diritto di uso, di abitazione, di usufrutto su un altro fabbricato sito nel medesimo Comune.

Per poter usufruire delle agevolazioni colui che compra non deve avere sul territorio nazionale altri immobili per i quali abbia usufruito delle agevolazioni prima casa. Si tratterebbe di duplicare un beneficio di cui si è già usufruito, pertanto, inammissibile.

Analizzando gli ulteriori requisiti richiesti dalla legge, è necessario che colui che acquisti la casa abbia la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile o si impegni a trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto o nel quale svolge la propria attività lavorativa.

Agevolazioni fiscali IMU e TASI

Il risparmio in termini economici non avviene solo al momento del rogito notarile, in tema di agevolazioni fiscali prima casa, ma è ravvisabile anche a lungo termine.

Infatti, con riferimento alle imposte IMU e TASI è possibile procedere secondo la regola generale, secondo cui l’esenzione dal pagamento è riconosciuta se l’abitazione principale è classificata nelle categorie catastali A/2 e A/7, mentre non è riconosciuta per tutti gli immobili definiti di lusso e/o di pregio, accatastati nelle categorie A/1, A/8 e A/9.

Preventivo notarile gratis per acquisto casa per accorpamento

Una delle problematiche più a cuore di chi decide di effettuare un altro investimento immobiliare dopo l’acquisto prima casa è affrontare le spese del rogito notarile.

Per avere un’idea dei costi da sostenere è possibile mediante questo portale richiedere gratuitamente un preventivo notarile senza dover sostenere alcuna spesa, inserendo i dati richiesti e scegliendo la zona in cui si intende stipulare l’atto pubblico di acquisto.

In pochi minuti sarà possibile inoltrare la richiesta per poter avere un preventivo gratuito e comprendere sin dall’inizio l’entità dell’investimento che si sta effettuando.

Quando si parla della Val di Susa si intende una delle più belle valli della regione del Piemonte che comprende ben 39 comuni, di cui i più celebri sono Susa, da cui prende il nome, Avigliana, Bardonecchia, Sestriere, Claviere, Bussoleno, Chiomonte e ancora altri.

Tutti i comuni hanno caratteristiche immobiliari simili, ma è possibile trovare diverse soluzioni abitative da comprare, in cui poter investire. Grazie a un’agenzia immobiliare o anche ai numerosi annunci presenti nella zona e sul web, sarà possibile trovare la casa adatta alle proprie esigenze e soddisfacendo ogni desiderio. Analizziamo insieme quali possono essere le case da comprare dal notaio in questa zona.

Comprare casa con giardino in Val di Susa

Molte sono le opportunità che offre la zona in ordine alla possibilità di diventare proprietari di una casa con giardino in Val di Susa. Che sia una casa indipendente o una villetta a schiera, la Val di Susa è ricca di verde e vegetazione, pertanto avere un giardino non è una remota chance.

Naturalmente bisognerà capire quanto sia vasto il giardino e se sia pertinenziale, ossia funzionale e ornamentale alla casa. Qualora rappresenti una pertinenza e sia inferiore a 5000mq la pratica notarile di acquisto potrà essere anche più rapida perché non sarà necessario richiedere il certificato di destinazione urbanistica al Comune in cui è sito il terreno.

Nel caso opposto invece per il notaio è obbligatoria l’allegazione all’atto di vendita e quindi bisognerà rispettare i tempi per la richiesta del cdu prima del rogito notarile.

Comprare rustico in Val di Susa

La scelta di comprare un rustico in Val di Susa dal notaio può avere dei vantaggi: l’incompletezza del fabbricato può rappresentare un’occasione di investimento, in quanto offre la possibilità di personalizzare la casa in base alle proprie esigenze.

Naturalmente saranno necessari lavori di ristrutturazione per ottenere l’agibilità dell’immobile e ciò potrebbe chiedere del tempo prima del suo utilizzo dopo il rogito notarile di acquisto.

Talvolta i rustici vengono acquistati anche per poter, in un secondo momento, metterli a reddito, perfezionandoli in base a esigenze di carattere commerciale: si pensi al caso in cui si vogliano ottenere più stanze per una struttura ricettiva, ciascuna con i propri servizi.

Per questo, prima di scegliere un investimento di questo tipo, è opportuno fin da subito affidarsi a tecnici del settore, come il notaio per gli opportuni controlli: la valutazione preventiva dal punto di vista urbanistico, edilizio, catastale e ipotecario evita di commettere errori che potrebbero essere spiacevoli.

Comprare casa semindipendente in Val di Susa

Esistono delle differenze tra casa indipendente e la casa semindipendente. Ebbene sì, questa distinzione può essere determinante nella scelta dell’immobile da acquistare.

La casa semindipendente confina in uno o più lati con altra proprietà e può prevedere con i vicini degli spazi esterni condivisi, come un parcheggio o anche un giardino; in questi casi sono diffuse anche le servitù di passaggio, qualora per accedere ad un’abitazione sia necessario transitare su fondo altrui.

È proprio nella Val di Susa che queste soluzioni sono molto diffuse non raggiungendo il fabbricato altezze importanti. Pertanto se si è alla ricerca di una soluzione più intima, con maggiore privacy la ricerca deve orientarsi sulle case indipendenti nella zona.

Comprare seconda casa dal notaio in Val di Susa

L’acquisto di una seconda casa dal notaio implica, senza ombra di dubbio, dei costi superiori rispetto all’acquisto prima casa. Infatti qualora si sia già intestatari di una casa, non sarà possibile usufruire delle agevolazioni fiscali previste dal legislatore, in quanti si è già beneficiati delle stesse, diventando proprietari della prima casa.

Nel caso in cui si decida di vendere la prima casa, sarà nuovamente ammesso l’accesso al bonus prima casa. La seconda casa in Val di Susa è la soluzione adottata da chi ama la natura e la tranquillità che solo un luogo immerso nel verde può offrire; c’è chi preferisce questa zona proprio per allontanarsi dal caos e dai ritmici frenetici cittadini.

Prezzo case in Val di Susa

In virtù delle diverse soluzioni che possono riscontrarsi nella Val di Susa è possibile ritrovare diverse tipologie di case a differenti prezzi. I prezzi possono dipendere da numerosi fattori, come la zona in cui si trova l’immobile, i collegamenti con infrastrutture e trasporti, ma anche le dimensioni dell’abitazione espresse in metri quadrati. Naturalmente, come già affrontato, anche la qualità dell’edificio incide sulla determinazione del prezzo: un rustico o un immobile da ristrutturare avrà un prezzo inferiore rispetto a una casa già ultimata e completa.

Inoltre esistono anche delle valutazioni personali che devono essere effettuate, come la distanza dal posto di lavoro o dalla prima casa, la possibilità di stare in una zona adatta alle famiglie e ricca di attività.

Notaio in Val di Susa

Per poter trovare un notaio nella zona di Val di Susa, non occorre mettersi in viaggio e sprecare tempo e denaro, basterà semplicemente, tramite questa piattaforma selezionare la città in cui si intende stipulare tra quelle offerte da questa piattaforma.

In pochi semplici passaggi, fornendo le informazioni necessarie, sarà possibile richiedere in via del tutto gratuita, senza costi di registrazione, né iscrizione, un preventivo notarile per qualsiasi atto si intende concludere, che sia una compravendita di una casa, di un rustico, di un terreno dal notaio.

Quante volte capita di aver individuato la casa dei propri sogni ma di non disporre dell’intera somma da corrispondere per l’acquisto?

Di norma, in tali casi la prima cosa che si pensa di fare è quella di cercare di ottenere un mutuo dalla propria Banca di modo da poter pagare l’intero prezzo della vendita, oneri e spese comprese, ma c’è da considerare che in questo caso bisognerà pagare alla banca mutuante gli interessi del finanziamento concesso, i quali rappresentano un’ingente spesa per l’acquirente.

È bene considerare che spesso non si ha nemmeno tutta questa facilità ad avere la concessione del mutuo dall’istituto di credito, infatti, esistono una serie di condizioni per l’ottenimento del finanziamento, per non parlare poi delle garanzie richieste, ma non per questo bisogna desistere dal sogno di avere una casa propria!

Difatti, è proprio per queste ipotesi che esiste il contratto di acquisto programmato di una casa e cioè l’accordo che consente al compratore di acquistare una casa tramite pagamento dilazionato.

In tal modo potrà sin dalla conclusione del rogito dal Notaio andare ad abitare nell’immobile, ma con la previsione che la piena proprietà dello stesso è condizionata o al totale pagamento del prezzo al venditore, che dovrà avvenire nei tempi e nei modi prestabiliti all’interno dell’atto notarile, o alla stipula di un ulteriore atto notarile quando il compratore disporrà delle somme dovute.

Il contenuto necessario dell’atto di acquisto programmato di una casa: quali clausole devono essere inserite?

Per prima cosa è necessario precisare che perché l’acquisto programmato della casa abbia validità esso deve essere stipulato in forma scritta dinanzi al Notaio e deve avere un contenuto minimo.

Esso consiste di norma nella individuazione dell’immobile che si intende acquistare con pagamento dilazionato, del quale deve essere presente un’analitica descrizione, ivi comprese eventuali pertinenze, oltre alla destinazione e ai dati catastali della casa.

Quanto al prezzo è bene precisare all’interno del contratto il versamento iniziale che viene fatto o a titolo di caparra o a titolo di acconto dal compratore nei confronti del venditore, e a seconda che si tratti dell’una o dell’altro si avranno diverse conseguenze in caso di recesso dall’atto (difatti solo l’acconto è recuperabile da chi acquista, mentre non vale lo stesso in caso di versamento effettuato a titolo di caparra).

Non finisce qui, non basta indicare solo quanto si versa inizialmente a titolo di pagamento del prezzo, ma è necessario stabilire l’importo delle rate mensili che l’acquirente dovrà corrispondere, oltre alle modalità ed alle tempistiche in cui dovrà avvenire il pagamento, oppure quando dovrà essere stipulato il successivo contratto definitivo.

Quali sono i vantaggi per chi compra casa con un contratto di acquisto programmato dal Notaio?

Uno dei benefici dell’atto di acquisto programmato per l’acquirente è tendenzialmente quello di poter ottenere immediatamente la disponibilità della casa avendo allo stesso tempo la possibilità di pagare in più tranches il prezzo di acquisto, potendone divenire proprietario definitivamente al pagamento dell’intero prezzo o al definitivo.

Ma il contratto in oggetto rappresenta altresì un vantaggio anche per il venditore che con il rogito ha la certezza di liberarsi della casa vendendola al prezzo di mercato.

Per tale motivo questo tipo di contratto è di norma adoperato da tutti coloro che sono acquirenti solvibili e da tutti quei proprietari che non riescono a vendere la propria casa, trovandosi spesso ad avere l’immobile inutilizzato, ma che allo stesso tempo è fonte di costi e spese.

Le garanzie a tutela del venditore di una casa mediante un contratto di acquisto programmato

Tra le clausole che vanno inserite opportunamente in atto, dopo quelle relative al prezzo vi sono quelle delle garanzie che servono a tutelare le parti del contratto.

In particolare il venditore può tutelarsi dalla possibile scelta del compratore di non comprare casa, inserendo una clausola che stabilisca che, in caso di recesso, il contratto si sciolga e che una determinata somma venga trattenuta dal venditore a titolo di penale. Tale somma può corrispondere tanto ad una parte quanto a tutto l’importo versato dal compratore.

Inoltre, se il compratore dovesse divenire inadempiente delle rate e continuare ad occupare illecitamente l’immobile, trattandosi di un contratto stipulato in forma pubblica ed in quanto tale trascritto negli appositi registri, il venditore potrà liberarsi del compratore facendo riferimento alla clausola di immediato rilascio della casa in costanza di inadempimento, la quale costituisce titolo esecutivo, per cui non si dovrà fare ricorso al giudice per liberare il bene e venderlo eventualmente ad altri.

Qual è il costo del contratto di acquisto programmato?

Come per ogni atto di compravendita anche il contratto di acquisto programmato ha un costo che si compone di tasse, spese e oneri notarili, oltre al prezzo di vendita.

Quanto alle spese queste sono ripartite al 50% tra le parti relativamente all’imposta di registro fissa ed ai bolli, quindi spetteranno per metà al compratore e per metà al venditore.

È il compratore che, invece, da solo deve corrispondere l’onorario notarile che è comprensivo di trascrizione ed imposta di registro proporzionale e delle spese per il definitivo dove, in tale occasione, sarà in grado di recuperare l’imposta di registro proporzionale sulla caparra e sugli acconti eventualmente e precedentemente pagati.

Ad ogni modo per avere un’idea del costo di un simile contratto è opportuno richiedere un preventivo gratuito al Notaio, il quale una volta sottoposta alla sua attenzione il caso pratico, sarà in grado di indicare a quanto ammonta la cifra complessiva per comprare casa con un acquisto programmato.

Le imposte dovute quando si stipula un acquisto programmato

L’imposta di registro, nel caso di acquisto programmato della casa dal Notaio, va versata in misura fissa se non vi è acconto sul pagamento del prezzo, diversamente se c’è un acconto, all’imposta in misura fissa bisogna aggiungere anche l’imposta proporzionale pari al 3% dell’acconto, salvo che si tratti operazione imponibile IVA, in tal caso viene unicamente applicata l’IVA di legge. 

Se invece viene versata una caparra sarà necessario altresì versare un’imposta proporzionale pari al 0,5% dell’importo di quest’ultima.

Il bonifico è una modalità di pagamento molto utilizzata per corrispondere le somme dovute ed è tra le modalità di pagamento più adoperate quando, ad esempio, ci si reca dal Notaio per comprare un immobile.

Viene definito bonifico irrevocabile quando non ammette contrordini e cioè quando una volta effettuato, colui che l’ha disposto non può tornare indietro, nel senso che non può più annullare l’operazione.

L’impossibilità di revocare la disposizione delle somme distingue il bonifico irrevocabile da quello ordinario, in virtù del quale, chi lo effettua può sempre revocare il trasferimento di denaro entro i tempi previsti da contratto con il proprio istituto di credito, e può farlo prima che sia andata a buon fine l’operazione e le somme siano state accreditate sul conto corrente del beneficiario.

La funzione del bonifico irrevocabile come modalità di pagamento

Si ricorre al bonifico irrevocabile per le transazioni di ingente valore in quanto assolve una funzione di garanzia per il beneficiario che deve riceverle.

Tendenzialmente ricorrere al bonifico irrevocabile consente al destinatario di non subire eventuali ripensamenti da parte del disponente, dando certezza al trasferimento, infatti, tale bonifico garantisce al massimo chi ne beneficia, finendo per essere una delle modalità di pagamento più utilizzate ad esempio quando si deve versare la caparra per il preliminare relativo all’acquisto di una casa.

Tuttavia l’accredito sul conto del venditore non è però immediato ma occorrono delle ore, anche se la valuta è sempre quella della giornata del rogito.

Volendo analizzare dal punto di vista temporale la scansione dei vari momenti dell’operazione dopo aver letto e firmato l’atto di compravendita ed il successivo contratto di mutuo, che a volte avviene contestualmente al primo, il Notaio si occupa di comunicare alla banca che tutto l’iter contrattuale è completato cosicché la Banca possa procedere al bonifico in favore del venditore, che può finalmente ricevere la somma dovuta per la vendita dell’immobile.

Come fare un bonifico irrevocabile per comprare casa?

È possibile fare un bonifico irrevocabile per pagare l’acquisto della casa in vari modi.

Il primo è quello di recarsi presso il proprio istituto di credito, compilando un’apposita istanza con cui si richiede che una parte della somma del proprio conto corrente bancario venga trasferito sul conto del venditore individuato a mezzo del codice Iban.

Un altro modo si ha recandosi presso un istituto di credito e, anche in assenza di un proprio conto, si versa il danaro allo sportello affinché venga trasferito mediante bonifico al venditore.

Di questi tempi è possibile anche non muoversi da casa ed effettuare il bonifico irrevocabile mediante i servizi di home banking, accedendo alla propria area personale e inserendo i dati del beneficiario.

Quali sono le differenze tra bonifico ordinario e bonifico irrevocabile al momento del rogito notarile?

Diversamente dal normale bonifico che può essere annullato o allo sportello o online, Il bonifico irrevocabile, invece, non consente di essere revocato, rappresentando una grande garanzia per il beneficiario.

Tuttavia, il bonifico irrevocabile può essere disposto anche quando l’importo da trasferire è momentaneamente indisponibile: in questo caso, colui che dispone il bonifico firma un ordine di bonifico irrevocabile al proprio istituto di credito, ordinando che, non appena il danaro sarà disponibile, dovrà essere pagato a favore del beneficiario indicato; ciò non è invece possibile nel caso di bonifico ordinario, che per essere disposto necessità la sussistenza dei fondi.

È bene precisare che il bonifico al momento della firma risulta ancora da eseguire e non si dispone ancora di un CRO da indicare, ma alcune banche forniscono già un numero d’ordine che può essere inserito in atto.

Difatti, in tal caso il Notaio avrà cura di descrivere che si tratta di un pagamento a mezzo bonifico bancario da perfezionarsi ovvero ancora non accreditato, diversamente dal caso in cui la casa venga acquistata con bonifico ordinario di cui si procede ad inserire tutti i dati all’interno dell’atto notarile al momento della stipula.

Vantaggi e rischi di pagare casa con un bonifico irrevocabile

Come si può intuire da quanto sin qui detto uno dei principali vantaggi di corrispondere il prezzo di acquisto della casa con bonifico irrevocabile consiste nell’irrevocabilità dell’operazione, oltre alla possibilità per il venditore di ottenere immediatamente la somma che ha diritto a percepire.

Tuttavia è bene notare che il bonifico irrevocabile ha come caratteristica quella di poter essere firmato anche quando non chi lo dispone non ha tutte le somme necessarie e la relativa disponibilità economica.

Un esempio è dato dalla richiesta di erogazione di un mutuo all’istituto di credito con accredito differito sul proprio conto corrente della somma mutuata.

Questo significa che l’irrevocabilità assicura al venditore solamente l’esistenza di un bonifico già disposto a suo favore, ma non l’effettiva esistenza del denaro, potendo il venditore ugualmente correre il rischio, anche se molto remoto, di non ottenere l’accredito.

Ma esiste un rimedio! Accertarsi preventivamente della disponibilità economica sul conto corrente dell’acquirente.

Quali sono le alternative al bonifico irrevocabile come modalità di pagamento del prezzo di acquisto della casa dal Notaio?

Se il bonifico, sia esso ordinario o irrevocabile, rappresenta una delle principali modalità per pagare il prezzo di vendita quando si stipula una compravendita immobiliare dal Notaio, esse non sono le uniche forme per la corresponsione delle somme dovute da parte del compratore.

Di norma, si ricorre anche all’assegno circolare o a quello bancario, ma per avere una massima garanzia, sia che a richiederla sia l’acquirente che il venditore, si adopera lo strumento del deposito prezzo.

Tale mezzo consente di depositare le somme dovute sul conto del Notaio, ad esempio, il compratore versa le somme sul conto dedicato del professionista affinché quest’ultimo le rilasci nei tempi e nei modi stabiliti al venditore solo dopo che il Notaio si sia accertato dell’assenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile oggetto di vendita.

Prima di comprare casa dal notaio, è importante compiere delle valutazioni e riflessioni iniziali per evitare di commettere errori e di essere vittime di una truffa immobiliare.

Oltre a delle scelte che attengono alla sfera personale che dipendono dalle singole esigenze di ciascuna persona, va effettuata anche un’analisi preventiva sulla casa, mediante dei professionisti come il notaio che possono aiutare a scorgere eventuali problematiche. Ecco cosa bisogna scegliere prima di comprare casa e quali sono le opzioni da dover considerare.

Tipi di casa da comprare

Quando si decide di comprare una casa è importante avere sin dall’inizio un’idea del tipo di abitazione a cui si è interessati: una casa in condominio, ad esempio, avrà delle caratteristiche differenti rispetto a una casa indipendente, così come rispetto a un monolocale o a una villetta.

È proprio per questo che in virtù delle molteplici soluzioni abitative diffuse, per evitare di perdere tempo e soprattutto per non rimanere delusi in un momento successivo dell’acquisto effettuato dal notaio, è importante prefigurarsi il tipo di casa in cui si intende investire.

Cosa controllare della casa da comprare

Oltre alla tipologia di casa da comprare, intesa come struttura nel suo complesso, occorre valutare anche le singole caratteristiche della stessa.

In particolare, è necessario controllare, mediante l’aiuto di un professionista come il notaio, che tutto sia in regola, non solo dal punto di vista giuridico, ma anche dal punto di vista urbanistico catastale. Che cosa significa questo? Vuol dire che bisognerà accertarsi preventivamente sui dati descrittivi della casa, in particolare della rendita catastale che servirà per il calcolo delle imposte da pagare, così come della costruzione e della sua modalità di realizzazione.

Scegliere budget e Banca per acquisto casa

Un secondo aspetto da non sottovalutare attiene al piano economico. C’è chi compra casa avendo risparmiato o ereditando somme di danaro, non ricorrendo, quindi a un prestito presso un istituto di credito come la Banca e chi, invece, deve necessariamente far affidamento a un mutuo.

Quindi prima di capire quale casa comprare, è importante recarsi in banca e capire quanti soldi si possono ottenere a titolo di mutuo.

Come pianificare il budget a disposizione

Per capire qual è il budget che si ha a disposizione, è importante innanzitutto verificare i propri risparmi e in secondo luogo comprendere quanto si è disposti a investire nell’acquisto di una casa. C’è chi preferisce dare una caparra, attingendo dai propri risparmi e poi provvedere alla richiesta di un mutuo a una Banca, in modo da sostenere la spesa in un lasso tempo cadenzato e più lungo, tenendo sempre presente però che debba sostenersi il pagamento degli interessi.

Casa da ipotecare in favore della Banca

La casa che si intende comprare dal notaio, nella maggior parte dei casi, viene messa a disposizione della banca affinchè venga iscritta ipoteca, in modo tale che qualora il compratore (debitore del prestito della banca) non dovesse adempiere a quanto stabilito e non dovesse pagare le rate del mutuo, comprensive di interessi, la Banca potrà rivalersi sulla casa, mettendola all’asta e soddisfacendosi sul ricavato.

Scegliere la zona per comprare casa

La scelta della zona della casa da comprare può essere determinante anche ai fini del prezzo: ad esempio, una casa nel centro storico può avere un prezzo diverso, più elevato, rispetto a una casa sita in periferia. Anche la vicinanza a mezzi di trasporto o particolari attrazioni può determinare un prezzo più elevato.

Scegliere casa valutando le opzioni

La scelta deve avvenire anche in base al mercato immobiliare complessivo. È importante non soffermarsi alla prima offerta, “innamorandosi” della prima abitazione corrispondente ai propri desideri, ma occorre confrontare anche le altre unità abitative della zona.

Conoscere il mercato immobiliare nella zona prescelta e quindi il prezzo a cui sono vendute le altre case, può essere d’aiuto per evitare di essere vittime di truffe immobiliari.

Naturalmente il prezzo di una casa dipende da numerosissimi fattori, come la metratura, l’agibilità l’efficienza energetica e la zona. Pertanto all’interno della stessa zona è utile informarsi sulle altre proposte del mercato.

Differenza tra prezzo e valore della casa

Un’altra differenza importante da conoscere è quella tra il prezzo della casa e il valore della casa. Spesso si tende a informarsi sul prezzo che è stato speso dal venditore quando ha comprato casa, per comprendere se l’acquisto di una casa rappresenta un affare oppure no.

Tuttavia il prezzo viene deciso in modo arbitrario dalle parti che possono concordarlo in base alle rispettive esigenze; in particolare nel corso del tempo il valore di una casa potrebbe essere aumentato o diminuito in base a diversi fattori: ad esempio potrebbe essere aumentato il valore in virtù del cambio degli infissi migliorando l’efficienza energetica, così come può accadere che la zona in cui è sita abbia perso valore nel corso degli anni.

Preventivo gratuito notarile

In virtù delle scelte da intraprendere prima di comprare casa dal notaio, è importante rivolgersi a un notaio entrando in diretto contatto. Tramite questa piattaforma è possibile entrare in contatto diretto con un notaio richiedendo un preventivo gratuito notarile, compilando le varie domande previste dal form e fornendo alcuni dati necessari per far sì che il preventivo del notaio sia più possibile aderente alla realtà.

Il notaio non deve essere considerato come il professionista che riceve l’atto notarile e appone la firma, ma come l’esperto in materia immobiliare, anche nella fase antecedente all’acquisto, come quella delle trattative.

La parcella del notaio per la successione rappresenta sempre una grande preoccupazione in quanto per poter effettuare il passaggio definitivo del patrimonio dalla persona defunta ai propri eredi, occorre seguire un procedimento ben preciso che richiede il pagamento di alcune tasse e imposte da cui non è possibile sfuggire.

Tuttavia esistono diverse fasi che sono necessarie e imprescindibili per diventare pieni ed esclusivi proprietari dei beni della persona defunta. Pertanto occorre sapere, sin dall’inizio, che il costo complessivo che può richiedere il notaio per la successione implica diverse fasi che adesso analizzeremo insieme.

Quanto costa la dichiarazione di successione

La prima spesa da affrontare è quella relativa alla dichiarazione di successione. L’imposta sulla successione è una tassa che gli eredi devono necessariamente versare in favore dello Stato nel caso in cui l’eredità abbia un determinato valore. In particolare sono tassati i beni immobili, ossia le case, i locali commerciali, i terreni agricoli ed edificabili, così come i beni mobili che, per la loro natura, hanno un grande valore come le auto, le barche, le opere d’arte, così come i conti correnti e i gioielli.

Perché la dichiarazione di successione può costare di più

La dichiarazione di successione non rappresenta un adempimento che deve necessariamente svolgere un notaio, ma è possibile presentarla anche in via del tutto autonoma e indipendente. Tuttavia è da sottolineare che si tratta del primo vero passo, verso il passaggio del patrimonio dal defunto ai suoi eredi e quindi è importante sapere che nel caso in cui vengano commessi degli errori, si rischia di dover pagare un costo superiore. Questo perché avviene? Perché l’eventuale modifica o rettifica prevede il pagamento di una sanzione.

È proprio per questo che essere seguiti sin dall’inizio delle pratiche successorie dal notaio, può essere conveniente dal punto di vista economico proprio perché consente di evitare di incorrere in spiacevoli sorprese che in un secondo momento potrebbero comportare l’esborso di ulteriore denaro.

Perché fare la dichiarazione di successione dal notaio

La complessità della presentazione della dichiarazione di successione sorge principalmente tutte le volte in cui il patrimonio è formato da più beni mobili, immobili e di altro tipo, in quanto bisognerà essere attenti a dichiarare ciò che è necessario.

Altro problema che può sorgere è quello delle quote ereditarie che non sempre è facile individuare e calcolare, soprattutto quando vi siano più persone chiamate all’eredità.

Costo accettazione eredità

Ulteriore fase è quella dell’accettazione dell’eredità che implica, anche in tal caso, alcune spese da affrontare.

I costi dell’accettazione dell’eredità possono essere diversi a seconda se si tratta di una accettazione espressa, di un’accettazione tacita o con beneficio di inventario. In quest’ultimo caso l’accettazione beneficiata ha un costo superiore in quanto il notaio dovrà redigere l’inventario: più ingente è il patrimonio del defunto, più il costo sarà alto.

Come sappiamo è possibile anche accettare l’eredità presso la Cancelleria del Tribunale, ma solitamente quando non si è ancora accettata l’eredità e si debba procedere, ad esempio a una divisione ereditaria, sarà il notaio stesso ad occuparsi di tutte le pratiche successorie ad essa inerenti, per velocizzare la pratica e poter procedere in modo unitario e spedito.

Costo divisione eredità

La divisione dell’eredità è un atto che spaventa molto, soprattutto quando il patrimonio del defunto lasciato in successione, è particolarmente vasto. Si tratta tuttavia di un atto che prevede molte chance. Che cosa significa questo? Vuol dire che non è assolutamente obbligatorio procedere immediatamente, dopo il pagamento dell’imposta di successione alla divisione di tutto il patrimonio.

I condividenti del patrimonio ereditario potrebbero scegliere di dividere inizialmente solo alcuni beni, con il cosiddetto atto di stralcio divisionale, tacitando i diritti soltanto di una persona della comunione, così come potrebbe accadere che si determini un acconto divisionale, ossia un acconto sulla divisione, il cui valore dovrà essere imputato al momento della divisione.

Costo divisione con conguaglio

Nel caso in cui si ricorra alla divisione con conguaglio, ossia a una divisione in cui non siano uguali i valori tra i beni assegnati e i valori delle quote di diritto, è possibile ricorrere al cosiddetto conguaglio, ossia allo strumento per eccellenza che elimini il divario tra la differenza di valore tra i beni assegnati.

Ad esempio, se uno dei condividenti ha ricevuto una casa il cui valore è superiore alla quota diritto a lui spettante, questi dovrà corrispondere una somma di denaro a favore di chi ha ricevuto di meno dalla divisione, rispettando i limiti previsti dall’antiriciclaggio.

La divisione con conguaglio, tuttavia, ha un costo superiore in quanto viene tassata anche la somma di denaro che viene corrisposta da chi ha ricevuto di più, per eliminare la differenza di valore.

Onorario notaio per la successione

Quando si parla di onorario per la successione bisogna innanzitutto specificare che, a seconda delle caratteristiche specifiche e del valore dell’asse ereditario, questo può essere differente.

Si tratta di un fattore da tenere in considerazione, insieme ai vari elementi che possono influire nella formazione del preventivo notarile, come la zona in cui si considerano le varie pratiche sulla successione e i successivi atti da stipulare.

Se si considerano tutti gli atti legati alla successione, si dovrà considerare non solo l’onorario per la cura della presentazione della dichiarazione di successione, ma anche per l’accettazione dell’eredità, l’eventuale pubblicazione del testamento e la divisione ereditaria. Per tali ragioni quindi l’onorario può anche variare.

Quando si parla di conferimenti si intendono gli apporti che i soci, o anche i terzi qualora vogliano subentrare in società, effettuano al fine di ricevere una partecipazione sociale.

I conferimenti vengono effettuati non solo in sede di atto costitutivo dal notaio, ossia quando si apre una società, ma anche in un momento successivo, quando si decide di aumentare il capitale sociale.

In quest’ultimo caso, a seconda di quanto previsto dallo statuto, è possibile anche far entrare nuovi soci nella compagine sociale. A seconda del tipo di conferimento si pagheranno delle tasse, come adesso analizzeremo.

Tipi di conferimenti

A seconda della società, possono essere effettuati diversi tipi di conferimenti. In particolare nelle società di persone, ossia nelle società semplici, in accomandita semplice e in nome collettivo, il ventaglio è molto più ampio, proprio perché il carattere strettamente personalistico della società, incentrato sulle persone dei singoli soci, consente diverse tipologie di conferimenti, come di beni immobili, beni mobili, crediti, prestazione d’opera etc.

Nelle società di capitali, invece, la normativa è più rigida: in particolare nelle società per azioni non sono ammessi i conferimenti di opere e servizi, mentre nelle srl sebbene siano ammessi è necessario un preciso procedimento da rispettare che prevede una perizia di stima, così come la prestazione di una fideiussione.

Come capire quante tasse si pagano per i conferimenti

L’individuazione del regime fiscale per le imposte dirette, l’IVA, o imposta di registro applicabile ai conferimenti deve essere considerata in base a dei parametri che sono le caratteristiche del soggetto che conferisce l’immobile e la natura del bene che viene conferito, come bene strumentale o come immobile abitativo.

Conferimenti di immobili e tasse

Gli atti di conferimento di beni immobili, come locali, depositi etc., possono essere paragonati a dei veri e propri trasferimenti immobiliari, in quanto è il socio in qualità di privato che trasferisce, in cambio di una partecipazione sociale, un immobile.

Per tali ragioni, stante la similitudine, possono essere soggetti a IVA o a imposta di registro. In particolare, quando si posseggono immobili, è opportuno capire se detenerli come privato oppure conferirli ai fini di un’utilità all’interno di una società di cui si è soci, anche come società immobiliare. C’è chi decide di conferire l’immobile in una società anche per tutelare lo stesso, in quanto in caso di procedura di pignoramento, oggetto dello stesso, non sarà l’immobile trasferito alla società, ma la quota sociale.

Conferimenti e Fisco

Dal punto di vista fiscale, quando si effettua un conferimento bisogna sottostare al pagamento di tasse e imposte.

Esistono diverse norme che disciplinano questa fattispecie tra cui l’art. 2 comma 3, lett. b) del DPR n. 633/72, che ai fini IVA, consente di assimilare alle cessioni i conferimenti aventi ad oggetto beni diversi dalle aziende e l’art. 4 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR n. 131/86, che ne disciplina l’assoggettamento all’imposta di registro.

In caso di trasferimenti immobiliari sussiste l’obbligo di effettuare la trascrizione nei Registri Immobiliari e la voltura catastale: ciò determina anche il pagamento dell’imposta ipotecaria e catastale proprio perché ciò che si realizza è un trasferimento vero e proprio nei confronti di una società.

Conferimento immobili e IVA

Sono imponibili IVA i conferimenti di fabbricati abitativi se il conferente è impresa di costruzione o ristrutturazione e il conferimento avviene nei 5 anni dall’ultimazione dei lavori. In caso di fabbricati strumentali c’è l’imponibilità IVA solo al ricorrere di specifici casi, per i quali è opportuno affidarsi al notaio per comprenderne i confini di applicazione.

In ogni caso sono considerati fuori campo IVA i conferimenti di beni immobili operati da soggetti non IVA, ossia da privati. Nel caso il conferimento è soggetto a imposta di registro, ipotecaria e catastale in misura proporzionale.

Imposta di registro e conferimento di immobili

Una delle imposte da tenere in considerazione è l’imposta di registro che ha un importo proporzionale, sia in caso di costituzione della società, sia in caso di aumento del capitale a titolo oneroso. Questa imposta si calcola applicando l’aliquota specifica per la tipologia di immobile sulla base imponibile che si ottiene da una specifica formula che prenderà in considerazione il notaio in sede di redazione di preventivo.

Preventivo notarile gratis conferimento in società

Compilando il modulo offerto dalla piattaforma di NotaioFacile sarà possibile avere un contatto diretto con il notaio, richiedendo un preventivo totalmente gratuito.

In questo modo, nel più breve tempo, sarà possibile avere le idee più chiare delle spese da affrontare per il conferimento di qualsiasi tipo di bene in società. Essere assistiti sin dall’inizio da un notaio, in qualsiasi tipo di operazione societaria, può essere utile e può aiutare anche a comprendere quale sia dal punto di vista economico e logistico la soluzione più conveniente e corrispondente alle proprie esigenze.

Il notaio, infatti, è un esperto nel settore societario e potrà esporre i pro e i contro, in un determinato periodo storico della società, di qualsiasi tipo di operazione societaria che si intenda concludere.

Chi paga le tasse per i conferimenti

Una domanda molto frequente, in virtù delle numerose tipologie di società, è chi è tenuto a pagare le imposte indirette.

I soggetti che sono tenuti a pagare le imposte indirette sono le società di qualunque tipo, sia di persone che di capitali, gli enti diversi dalle società compresi i consorzi, le associazioni e le altre organizzazioni di persone o di beni che hanno per oggetto esclusivo o principale l’esercizio di attività commerciali o agricole.

Tra le imposte più rilevanti ci sono l’imposta di registro, l’imposta catastale, ipotecaria che incidono in modo diretto a seconda del bene oggetto di conferimento. Le imposte più rilevanti, imposta di registro, ipotecaria e catastale, incidono in modo diverso a seconda del bene oggetto di conferimento. La consulenza del notaio può risultare molto utile per approfondire e chiarire questi aspetti fiscali delle imprese.

Quando muore un proprio parente o un caro, gli eredi subentrano in tutti i rapporti e nel patrimonio di titolarità della persona che è venuta a mancare.

Quando si parla di tutti i rapporti, non si intendono solo quelli che possono determinare un arricchimento per gli eredi, come beni, denaro, gioielli, ma anche i rapporti cosiddetti passivi, i debiti ereditari.

Per diventare eredi e pieni proprietari a tutti gli effetti dei beni bisogna seguire un procedimento che non può essere evitato in quanto la legge è molto puntuale e precisa.

Come si fa la dichiarazione di successione

Uno dei primi adempimenti da compiere è la presentazione della dichiarazione di successione in quanto svolge una funzione prettamente fiscale: in base alla dichiarazione di successione bisognerà poi pagare le imposte in base al valore del patrimonio.

Quest’ultimo può essere formato da beni immobili, come case, terreni, box auto o locali commerciali, così come solo da somme di denaro.

Il patrimonio del defunto e, in particolare, la sua entità determinano l’importo da dover corrispondere in favore dello Stato. Di particolare importanza è la previsione delle quote ereditarie, sia che la successione sia regolata da testamento, sia che la stessa sia regolata dalla legge.

Chi presenta la dichiarazione di successione

La dichiarazione di successione deve essere presentata da un erede anche soltanto, nel caso in cui vi sia una persona che sia intenzionata a rinunciare all’eredità non è tenuta a presentare la dichiarazione di successione.

Cosa succede se è stato lasciato un testamento

Nel caso in cui la persona defunta abbia deciso di fare un testamento, come testamento olografo, ossia redatto in maniera del tutto privata oppure abbia deciso fare testamento pubblico o segreto dal notaio, uno dei passaggi da rispettare è proprio la pubblicazione dell’atto di ultima volontà. Il testamento rappresenterà il punto di riferimento della successione in quanto il patrimonio sarà suddiviso secondo le volontà del testatore.

Cosa fare per la pubblicazione del testamento

Per la pubblicazione del testamento dal notaio occorre il certificato di morte della persona defunta che può essere richiesto al Comune dell’ultimo domicilio. È una documentazione che il notaio richiede alle parti in quanto viene allegato all’atto pubblico in cui viene pubblicato il testamento alla presenza di due testimoni aventi i requisiti di legge.

Naturalmente nel caso in cui vi sia un testamento olografo scritto di pugno dal testatore che non sia stato preventivamente depositato dal notaio, occorrerà presentarlo ed allegarlo in originale all’ atto di pubblicazione. È una precisazione importante e non scontata, in quanto spesso viene richiesto al notaio la pubblicazione di una fotocopia del testamento che l’ordinamento italiano non ammette.

Cosa fare se non c’è il testamento

Le persone non sono obbligate a fare testamento, non si tratta di un documento obbligatorio, ma solo di una possibilità che la legge fornisce per poter disporre del proprio patrimonio come si crede più opportuno, in favore delle persone care e più vicine.

Esistono, infatti, delle persone che non fanno testamento, non sentendo l’esigenza o la necessità: si pensi al caso in cui vi sia un padre che abbia un solo figlio.

In assenza di testamento, la successione sarà regolata dalla legge: si parla, nel gergo tecnico, di successione legittima e sarà proprio la legge a definire le persone chiamate all’eredità e le loro quote.

Ciò che mancherà, nell’iter sopra descritto, è solo l’atto di pubblicazione del testamento, ma la dichiarazione di successione dovrà essere ugualmente presentata, così come l’accettazione dell’eredità dovrà essere effettuata; stesso discorso vale per la divisione ereditaria da stipularsi per atto pubblico dal notaio.

Come fare l’ accettazione dell’eredità

Per diventare eredi bisogna accettare l’eredità: è un atto che può essere ricevuto dal notaio o dal Cancelliere del Tribunale. Nella maggior parte dei casi quando si vuole dividere il patrimonio con un atto di divisione dal notaio tutti gli atti preventivi vengono compiuti dal notaio: spesso l’accettazione dell’eredità è tacita e ciò significa che la volontà di dividere il patrimonio implica la volontà di disporre del patrimonio e quindi la volontà intrinseca di divenire erede.

Quando si fa la divisione dal notaio

La divisione ereditaria è l’atto classico che segue tutti gli adempimenti sopra esposti. Con questo tipo di atto i condividenti decidono di dividere i beni ereditari e di assegnarli proporzionalmente alla quota a cui hanno diritto.

Non sempre però la divisione è un atto necessario: può accadere che il testatore divida il patrimonio in modo specifico, determinando non solo le quote dei singoli eredi, ma attribuendo e assegnando in maniera definitiva i beni a composizione delle quote.

Poniamo un esempio: il testatore lascia tre figli, che vengono istituti eredi 1/3 ciascuno, assegnando loro rispettivamente le uniche tre case di cui è titolare. In questo caso non sarà necessaria la divisione ereditaria in quanto è stata effettuata a monte dal testatore, esaurendo tutto il patrimonio.

Nel caso in cui fossero stati presenti altri beni ereditari e il testatore non avesse disposto degli stessi, questi sarebbero caduti in comunione ereditaria. In questo ultimo la casa la divisione ereditaria dal notaio per diventare ciascuno di loro pieno ed esclusivo proprietario dei beni, sarebbe stata necessaria.

Preventivo gratis online successione

La dichiarazione di successione, l’accettazione dell’eredità, l’eventuale rinuncia, così come la pubblicazione del testamento e la divisione ereditaria sono adempimenti che può curare il notaio.

Nel caso in cui si intenda procedere in tal senso, tramite questo portale, è possibile richiedere in maniera totalmente gratuita un preventivo online notarile che non richiede alcuna forma di registrazione, costo o iscrizione alla piattaforma.

Oggigiorno risparmiare tempo e denaro è una prerogativa diffusa e per questo un preventivo online può rappresentare un’agevole soluzione. A tal proposito, inserendo la città in cui si intende curare tutte le pratiche e i tipi di atto da effettuare si potrà entrare in contatto direttamente con un notaio, senza alcun tipo di intermediazione.

La Valtellina è un’area alpina che si estende dalla Svizzera sino al Lago di Como e tra le Alpi occidentali e Bergamasche. Chi ama vivere in montagna sceglie questa zona adatta per qualsiasi periodo dell’anno: spesso si associa la montagna al solo periodo invernale, alle piste sciistiche e alle basse temperature, ma in realtà è una meta ambita anche nella stagione estiva per le sue antiche tradizioni e il ricco patrimonio artistico e storico che la contraddistingue.

Il verde della natura incontaminata si accompagna alle cime alte anche quattro mila metri e a piccoli borghi dalla storia antica ed è per questo che questa zona viene scelta per l’acquisto di una casa dal notaio.

Accanto al patrimonio naturale e a quello culturale non possiamo dimenticare quello eno-gastronomico: questo territorio è ricco di produttori e allevatori che ci permettono di scoprire gli ottimi prodotti locali per i quali molte persone scelgono di investire in questa zona.

Grazie a un’agenzia immobiliare o anche ai numerosi annunci presenti nella zona e sul web, sarà possibile trovare la casa adatta alle proprie esigenze e soddisfacendo ogni desiderio. Analizziamo insieme quali possono essere le soluzioni abitative in questa zona.

Comprare casa con giardino in Valtellina

Molte sono le opportunità che offre la zona in ordine alla possibilità di diventare proprietari di una casa con giardino in Valtellina. Che sia una casa indipendente o una villetta a schiera, la Valtellina è ricca di verde e vegetazione, pertanto avere un giardino non è una remota chance.

Naturalmente bisognerà capire quanto sia vasto il giardino e se sia pertinenziale, ossia funzionale e ornamentale alla casa. Qualora rappresenti una pertinenza e sia inferiore a 5000mq la pratica notarile di acquisto potrà essere anche più rapida perché non sarà necessario richiedere il certificato di destinazione urbanistica al Comune in cui è sito il terreno.

Nel caso opposto, invece, per il notaio è obbligatoria l’allegazione all’atto di vendita e quindi bisognerà rispettare i tempi per la richiesta del cdu prima del rogito notarile.

Comprare rustico in Valtellina

La scelta di comprare un rustico in Valtellina dal notaio può avere dei vantaggi: l’incompletezza del fabbricato può rappresentare un’occasione di investimento in quanto offre la possibilità di personalizzare la casa in base alle proprie esigenze.

Naturalmente saranno necessari lavori di ristrutturazione per ottenere l’agibilità dell’immobile e ciò potrebbe chiedere del tempo prima del suo utilizzo dopo il rogito notarile di acquisto.

Talvolta i rustici vengono acquistati anche per poter, in un secondo momento, metterli a reddito, perfezionandoli in base a esigenze di carattere commerciale: si pensi al caso in cui si vogliano ottenere più stanze per una struttura ricettiva, ciascuna con i propri servizi.

Per questo prima di scegliere un investimento di questo tipo è opportuno fin da subito affidarsi a tecnici del settore, come il notaio per gli opportuni controlli: la valutazione preventiva dal punto di vista urbanistico, edilizio, catastale e ipotecario evita di commettere errori che potrebbero essere spiacevoli.

Comprare casa semindipendente in Valtellina

Esistono delle differenze tra casa indipendente e la casa semindipendente. Ebbene sì, questa distinzione può essere determinante nella scelta dell’immobile da acquistare.

La casa semindipendente confina in uno o più lati con altra proprietà e può prevedere con i vicini degli spazi esterni condivisi, come un parcheggio o anche un giardino; in questi casi sono diffuse anche le servitù di passaggio qualora per accedere ad un’abitazione sia necessario transitare su fondo altrui.

È proprio nella Valtellina che queste soluzioni sono molto diffuse non raggiungendo il fabbricato altezze importanti. Pertanto se si è alla ricerca di una soluzione più intima, con maggiore privacy la ricerca deve orientarsi sulle case indipendenti nella zona della Valtellina.

Comprare seconda casa dal notaio in Valtellina

L’acquisto di una seconda casa dal notaio implica, senza ombra di dubbio, dei costi superiori rispetto all’acquisto prima casa. Infatti qualora si sia già intestatari di una casa, non sarà possibile usufruire delle agevolazioni fiscali previste dal legislatore, in quanti si è già beneficiati delle stesse, diventando proprietari della prima casa.

Nel caso in cui si decida di vendere la prima casa, sarà nuovamente ammesso l’accesso al bonus prima casa. La seconda casa in Valtellina è la soluzione adottata per chi ama la natura e la tranquillità che solo un luogo immerso nel verde può offrire; c’è chi preferisce questa zona proprio per allontanarsi dal caos e dai ritmici frenetici cittadini.

Prezzo case in Valtellina

In virtù delle diverse soluzioni che possono riscontrarsi in Valtellina è possibile ritrovare diverse tipologie di case a differenti prezzi. I prezzi possono dipendere da numerosi fattori come la zona in cui si trova l’immobile, i collegamenti con le infrastrutture e trasporti, ma anche le dimensioni dell’abitazione espresse in metri quadrati.

Naturalmente, come già affrontato, anche la qualità dell’edificio incide sulla determinazione del prezzo: un rustico o un immobile da ristrutturare avrà un prezzo inferiore rispetto a una casa già ultimata e completa.

Inoltre esistono anche delle valutazioni personali che devono essere effettuate, come la distanza dal posto di lavoro o dalla prima casa, la possibilità di stare in una zona adatta alle famiglie e ricca di attività.

Notaio in Valtellina

Per poter trovare un notaio nella zona della Valtellina, non occorre mettersi in viaggio e sprecare tempo e denaro, basterà semplicemente tramite questa piattaforma selezionare la città in cui si intende stipulare tra quelle offerte da questa piattaforma.

In pochi semplici passaggi, fornendo le informazioni necessarie, sarà possibile richiedere in via del tutto gratuita, senza costi di registrazione, né di iscrizione, un preventivo notarile per qualsiasi atto si intende concludere, che sia una compravendita di una casa, di un rustico, di un terreno dal notaio.

La decisione di comprare casa dal notaio può essere intrapresa nella vita delle persone prima del matrimonio, ma anche dopo essere convolati a nozze. Si tratta di una scelta molto delicata che può richiedere del tempo in quanto rappresenta un investimento, dal punto di vista economico, molto impegnativo da dover sostenere.

La scelta di comprare casa dopo il matrimonio comporta delle conseguenze diverse a seconda se si è coniugati in comunione legale dei beni o in separazione dei beni; è anche possibile scegliere di cambiare il regime patrimoniale prima dell’acquisto di una casa con un atto pubblico notarile. Vediamo cosa è necessario sapere prima di intraprendere qualsiasi scelta relativa all’investimento immobiliare.

Comprare casa in comunione legale dei beni

Nel caso in cui coloro che comprano siano coniugati in comunione legale dei beni, regime patrimoniale che si instaura automaticamente in caso di matrimonio, in assenza di una scelta differente, consistente nella separazione dei beni, la casa sarà di titolarità di entrambi i coniugi.

Ciò significa che se solo uno dei coniugi firmerà il rogito notarile di acquisto entrambi diverranno proprietari per il principio secondo il quale, l’acquisto effettuato in costanza di matrimonio, cade in comunione legale dei beni.

Comprare casa in separazione dei beni

Situazione ben diversa è se i coniugi nel momento in cui siano convolati a nozze, abbiano scelto la separazione dei beni: in questo caso colui che compra la casa dal notaio sarà pieno ed esclusivo proprietario della stessa e l’altro coniuge non vanterà alcun diritto sulla stessa.

Non è escluso che la scelta della separazione dei beni non sia avvenuta al momento della celebrazione del matrimonio, ma in un momento successivo, nelle modalità che adesso affronteremo, in quanto il regime patrimoniale può essere modificato in qualsiasi momento.

Differenze e conseguenze tra la comunione legale e la separazione dei beni

Al di là del fatto che con la comunione si diventa entrambi proprietari della casa, è opportuno sapere che la comunione legale si atteggia diversamente rispetto a una comunione ordinaria. Nella comunione ordinaria, ad esempio una comunione tra due fratelli comproprietari di una casa, ciascuno per la quota di ½, ciascuno di essi può liberamente vendere la propria quota, senza dover chiedere il consenso all’altro e disporne come crede.

Nella comunione legale uno dei due coniugi non può vendere nella quota, né l’intero immobile dal notaio: per poter effettuare un qualsiasi atto di straordinaria amministrazione, di vendita, di donazione, di permuta etc. è necessario il consenso di entrambi i coniugi.

Vantaggi e svantaggi casa cointestata

La scelta di cointestare la casa presenta sia dei vantaggi che degli svantaggi. In primis si condividono e dividono le spese, nonché le imposte, in secondo luogo non si paga l’imposta di successione. Il fatto di cointestare la casa potrebbe comportare anche delle problematiche come la responsabilità condivisa nei confronti della Banca, qualora si richieda un mutuo, così come potrebbero insorgere delle controversie nella gestione dell’immobile. Si pensi al caso se una delle parti sia intenzionata a vendere e l’altra no.

Anche in ambito ereditario la situazione sarebbe più complessa perché alla morte di uno dei coniugi cadrebbe solo il 50% della casa in successione e potrebbe rendere più articolata e difficoltosa la divisione ereditaria.

Passare dalla comunione alla separazione dei beni

Nel caso in cui i coniugi siano coniugati in comunione legale dei beni, per passare dalla comunione legale alla separazione dei beni ed evitare che la casa sia di proprietà di entrambi, i coniugi potrebbero decidere, prima del trasferimento immobiliare dal notaio, di modificare il regime patrimoniale.

Naturalmente lo stesso discorso può farsi nel caso in cui i coniugi siano in separazione dei beni e sentano la necessità di passare alla comunione legale dei beni; come adesso vedremo il procedimento è il medesimo e non pone differenze.

Come passare alla separazione dei beni dal notaio

Per modificare il regime patrimoniale della famiglia, effettuando il passaggio dalla comunione legale dei beni alla separazione, occorre stipulare un atto pubblico dinanzi al notaio, alla presenza dei testimoni, aventi i requisiti di legge.

Nel gergo tecnico giuridico si parla di convenzione matrimoniale in quanto rientra in quegli atti che la legge prescrive una particolare forma, obbligatoria, che in assenza della stessa vi sarebbe la nullità dell’atto.

Così nel caso in cui si intenda comprare casa e uno solo dei coniugi intenda diventarne pieno ed esclusivo proprietario, si dovrà prima definire il passaggio dalla comunione legale alla separazione dei beni e poi il notaio potrà ricevere la volontà delle parti di stipulare un contratto di vendita immobiliare.

Quanto costa passare alla separazione dei beni

Se la separazione dei beni viene scelta al momento della celebrazione del matrimonio, questa non implica alcun costo. Diverso è il caso in cui ci si sposi in comunione legale dei beni e si decida, in un momento successivo alle nozze, di passare alla separazione dei beni.

In questo caso il notaio dovrà ricevere l’atto pubblico notarile e per questo sarà necessario sostenere delle spese, tra cui la trascrizione immobiliare, l’imposta di bollo e l’onorario notarile.

Tramite questa piattaforma è possibile richiedere gratuitamente un preventivo notarile, sia nel caso in cui si debba semplicemente stipulare solo l’atto di vendita immobiliare dal notaio, sia nel caso in cui sia necessario anche modificare il regime patrimoniale dei beni dal notaio.

In questo ultimo caso la differenza di costi esiste in quanto si tratta di due atti che si stipulano dal notaio anche se contenuti nello stesso documento.

Quando si visitano le Cinque Terre si rimane sempre affascinati dai paesaggi e da come l’uomo può modellare l’ambiente in base alle proprie esigenze, pur sempre rispettandolo, senza mai oltrepassare il limite.

È proprio per questo che le cosiddette Cinque Terre, insieme a Porto Venere, alle isole di Palmaria, Tino e Tinetto, sono ricomprese nella World Heritage List dell’Unesco, grazie al patrimonio naturalistico ampio e variegato che offrono.

La costa ligure si estende per ben 18 km sovrastata da una catena di monti, che sono propri paralleli al litorale, gremito di spiagge, baie e terrazzamenti coltivati. Scegliere di effettuare un investimento immobiliare in questa zona, comprando casa, può essere molto conveniente. Vediamo cosa c’è da sapere.

Acquisto casa dal notaio alle Cinque Terre

In virtù del fascino della zona delle Cinque Terre si può restare folgorati e per questo decidere di investire in questa zona, comprando casa dal notaio oppure avviando un’attività commerciale che possa essere punto di attrazione per molti turisti.

Da Levante a Ponente vi sono tante città in cui poter investire e ciascuna di loro ha le proprie potenzialità e caratteristiche: conoscere bene il luogo in cui si investe può essere di grande aiuto, anche per evitare di commettere errori, che in un secondo momento potrebbe risultare fatali.

Città delle Cinque Terre: dove comprare casa

Le Cinque Terre sono gioielli incastonati tra Punta Mesco e Punta di Montenero, in provincia di La Spezia. Monterosso al Mare, Vernazza, Corniglia, Manarola e Riomaggiore, partendo da est, sono gli incantevoli paesi che godono di questa posizione privilegiata sul Mar Mediterraneo.

Partendo da Monterosso, ossia da Ponente, questo è il primo borgo diviso in due parti dal colle dei Cappuccini, in cui è possibile trovare la zona residenziale da poter prendere in considerazione per un investimento immobiliare.

Proseguendo verso levante, da Monterosso si giunge a Vernazza: il borgo si trova sopra il torrente Vernazzola, oggi coperto dal carruggio principale. Il paese è celebre gli stretti carruggi e le case colorate e i palazzi raffinati.

Sulla cima di un promontorio di circa 90 metri si trova Corniglia, l’unico dei cinque borghi a non avere accesso diretto al mare e il borgo è famoso per il vino, infatti tutt’oggi è circondato da terrazzamenti coltivati a vite.

Manarola rappresenta il penultimo borgo partendo da Ponente prima di arrivare a Riomaggiore, la porta orientale delle Cinque Terre, corrispondente al quartiere della Marina. Riomaggiore segue lo stile degli altri borghi e si sviluppa su una strada principale lungo la quale si diramano piccoli vicoletti: i tipi di abitazione da potere comprare dal notaio sono case strette, a più piani e tinteggiate da colori pastello molto affascinanti e richieste anche a livello internazionale.

Comprare prima casa alle Cinque Terre

L’acquisto di una prima casa alle Cinque Terre può verificarsi per diverse ragioni.

In primis potrebbe accadere di essere già del luogo e voler cambiare appartamento, vendendo quello di cui si è proprietari oppure una coppia giovane potrebbe decidere di effettuare tale primo investimento immobiliare prima di iniziare un progetto familiare.

Scegliere la prima casa da comprare alle Cinque Terre rappresenta un importante investimento che richiede un’attenta valutazione: alcune zone, in particolare, prevedono prezzi più elevati in virtù dell’affluenza turistica che comporta un aumento di valore della casa da comprare.

Costo prima casa alle Cinque Terre

Qualora non si tratti di un immobile di lusso, con delle peculiari caratteristiche e una determinata categoria catastale, è importante sapere che non è possibile usufruire delle agevolazioni fiscali previste dalla legge.

La prima casa alle Cinque Terre quindi potrebbe essere un buon investimento in virtù del risparmio di denaro che la legge riconosce, ma solo al ricorrere di determinati presupposti: se non si è intestatari di altri immobili e se sussistono i requisiti ulteriori previsti dal legislatore, si potrà avere un importante sgravio fiscale.

Invece del 9% si potrà beneficiare del 2% relativamente all’imposta di registro: ciò rappresenta in termini di denaro un grande vantaggio per chi si imbatte nel primo grande progetto di vita.

Comprare seconda casa alle Cinque Terre

Altra eventualità che potrebbe verificarsi, è l’acquisto di una casa dal Notaio nella zona delle Cinque Terre, intesa come seconda casa. In tal caso l’investimento immobiliare assume dei connotati differenti proprio perché non rappresenterebbe l’abitazione principale e pertanto potrebbe essere rilevante la scelta in una zona prettamente turistica e con possibilità di avvicinarsi alle zone di mare più frequentate per evitare spostamenti.

C’è chi sceglie di comprare una seconda casa dal notaio per avere una seconda entrata: la possibilità di mettere a reddito una casa alle Cinque Terre non è un’ipotesi da considerare così remota. L’affluenza di turisti in tutti i periodi dell’anno, in particolar modo nel periodo estivo, potrebbe essere un buon motivo per darla in affitto a breve o a lungo termine.

Costi seconda casa dal Notaio

Quando si decide di comprare una seconda casa dal notaio, è opportuno essere preparati sin dall’inizio ai costi che dovranno sostenersi in quanto non sarà possibile risparmiare e beneficiare delle agevolazioni fiscali previste per il bonus prima casa.

Mentre per l’acquisto prima casa l’imposta di registro è pari al 2%, per la seconda casa è pari al 9%.

Quindi, prima di effettuare una scelta affrettata, dettata dall’entusiasmo di divenire proprietari di una seconda casa nella zona delle Cinque Terre, è opportuno informarsi mediante la richiesta di un preventivo notarile che, come di seguito approfondito, può essere richiesto tramite questo sito.

Preventivo notarile online gratis Cinque Terre

Nel caso in cui si intenda effettuare un atto dal notaio, è possibile tramite questa piattaforma richiedere gratuitamente un preventivo notarile per qualsiasi tipo di atto si intenda concludere, sia per comprare casa (prima o seconda), sia per aprire una società nel caso in cui si voglia investire nella zona.

NotaioFacile è un portale che consente di entrare in contatto diretto con un notaio e permette di avere in breve tempo un preventivo notarile online gratis, senza alcun costo di registrazione e iscrizione, né alcun tipo di impegno. Nessun mediatore o intermediario curerà la richiesta, ma solo il notaio nella città prescelta.

Quando si decide di comprare una casa, che sia la prima o la seconda, non sempre si ha a disposizione l’intera somma di denaro per poter pagare, non solo il prezzo pattuito al venditore, ma anche per sostenere le spese del rogito notarile, comprensive di tasse, imposte ed anche onorario notarile.

Per tali ragioni talvolta ricorrere ad un prestito, anche chiamato mutuo nel linguaggio giuridico- economico, rappresenta l’unica soluzione per poter coronare il sogno di acquistare una casa dal notaio.

Il mutuo viene rilasciato dalla Banca o dall’istituto di credito presso il quale solitamente si ha un conto corrente: la Banca analizzerà la situazione reddituale e provvederà a comunicare l’eventuale rilascio della somma data in prestito, a seguito della richiesta da parte di colui che intende comprare casa. Vediamo se è possibile comprare una casa con un mutuo in corso.

Mutuo con ipoteca dal notaio

La Banca, per avere la sicurezza che la somma data in prestito sia restituita, comprensiva di interessi e di ogni altra spesa prevista nel contratto di mutuo stipulato con un notaio, richiede una garanzia che è rappresentata solitamente dall’ipoteca.

L’ipoteca viene definita come una garanzia reale che si iscrive generalmente sulla casa che si intende comprare dal notaio. Che cosa comporta ciò? Vuol dire che nel caso in cui le pattuizioni previste nel contratto di mutuo, aventi ad oggetto la restituzione della somma data in prestito, non vengano rispettate, la Banca potrà rivalersi sulla casa mettendola all’asta e soddisfacendo il suo credito sul ricavato della vendita.

Relazione notarile preliminare

Prima di concedere il mutuo e di iscrivere ipoteca la Banca chiede al notaio la cosiddetta relazione notarile preliminare, ossia una relazione che illustri lo stato giuridico dell’immobile, che descriva i passaggi di proprietà avvenuti negli ultimi vent’anni e l’eventuale presenza di altre ipoteche, pignoramenti, etc.

Si tratta di un passaggio molto importante perché dai controlli che effettuerà il notaio, ai fini della redazione della relazione preliminare notarile, la Banca deciderà se concedere o meno il mutuo.

Accollo del mutuo dal notaio

Ciò nonostante può accadere che una volta comprata casa e divenuti proprietari della stessa, si voglia acquistarne un’altra. Per evitare di perdere i benefici fiscali relativi al bonus prima casa, sarà necessario vendere la prima, altrimenti si dovrà pagare la differenza.

Siccome il mutuo è un contratto che richiede una prestazione periodica, rappresentata dal pagamento di una rata mensile da parte di chi riceve la somma in prestito, prima che si estingua, può passare molto tempo.

È possibile che in accordo con l’acquirente e la Banca, si può vendere la prima casa ancora gravata dall’ipoteca del mutuo e dal finanziamento in corso: tale opportunità è ammissibile grazie all’accollo del mutuo della parte acquirente.

Tipi di accollo di mutuo

Quando si parla di accollo si parla di un accordo tra il debitore e il terzo estraneo al rapporto del contratto di mutuo.

L’accollo può essere di due tipi, liberatorio o cumulativo. Qual è la differenza? L’accollo liberatorio prevede che il debitore, con il consenso del creditore, in questo caso la Banca, viene liberato dal pagamento del debito, ossia del mutuo.

Tuttavia la Banca deve manifestare in modo espresso la liberazione o contestualmente nell’atto pubblico notarile di vendite, in cui viene formalizzato l’accollo o successivamente.

L’accollo cumulativo, invece, non libera il debitore originario che resta obbligato al pagamento del debito, ossia del mutuo, insieme al debitore originario, ossia colui che inizialmente aveva stipulato il mutuo.

Come comprare casa e venderne un’altra

L’acquisto di un’altra casa deve essere accompagnato nel termine massimo di un anno, dalla vendita della prima casa dal notaio. Perché è importante ciò? Ciò diventa fondamentale per evitare di perdere i benefici fiscali che si sono acquisiti al ricorrere dei presupposti per l’acquisto prima casa.

Sostituzione dell' ipoteca: surrogazione

Nel momento in cui si decide di comprare una seconda casa, che diverrà la prima, in virtù della vendita, è possibile che si richieda un altro mutuo per poter fronteggiare le nuove spese. In questo caso si sente spesso parlare si sostituzione della garanzia o meglio di surrogazione dell’ipoteca.

Che cosa significa questo? Vuol dire che la seconda Banca, ossia quella alla quale viene richiesto il mutuo, si sostituisce alla prima Banca nell’ipoteca in modo da dover risparmiare sulla costituzione di una nuova ipoteca per atto pubblico dal notaio.

Quanto costa comprare casa con mutuo

Comprare casa con un mutuo significa dover affrontare una duplice spesa, in quanto si tratta di due atti separati che vengono stipulati per atto pubblico. Nel caso in cui si tratti dell’acquisto di una prima casa o comunque di una casa in generale si dovranno sostenere tasse e imposte relative al trasferimento immobiliare e l’onorario notarile, così come tutte le spese connesse al mutuo.

Per avere un preventivo preciso è necessario dare una serie di informazioni al notaio relative alla casa da comprare e al mutuo da stipulare. Questa piattaforma offre la possibilità di entrare in contatto diretto con il notaio fornendo quanto necessario per la redazione di un preventivo notarile del tutto gratuito. In pochi semplici passaggi si potrà entrare in contatto diretto con un notaio nella città in cui si preferisce, senza alcun tipo di mediazione con collaboratori o dottori di studio.

Quando si parla di donazione, solitamente viene in mente un atto effettuato come se fosse un regalo. In effetti si tratta proprio di questo, in quanto per poter esservi una donazione, è necessario che vi sia l’impoverimento da parte di colui che dona (donante) e l’arricchimento da parte di colui che riceve la donazione (donatario), con assenza di corrispettivo.

La donazione si caratterizza per la spontaneità, non prefigurandosi alcun obbligo, costrizione o dovere nel compiere tale atto. Esiste un luogo comune che fa pensare che per la donazione sia necessario solo il consenso del donante, ma in realtà la donazione è un contratto che necessita del consenso sia del donante, ma anche del donatario e pertanto entrambi dovranno firmare l’atto e recarsi dal notaio.

Intorno all’atto di donazione si sono sempre sviluppate molte credenze, talvolta anche errate, soprattutto sulla donazione di denaro e sulle modalità di esecuzione. Vediamo come è possibile agire in sicurezza e cosa è necessario sapere.

Tipi di donazione di denaro

Quando si parla di donazione di denaro dal notaio, solitamente si intende la classica donazione di soldi effettuata da padre o madre al figlio o da nonno a nipote. Tuttavia esistono anche altri tipi di donazione, come la donazione indiretta effettuata sempre dal notaio, per atto pubblico notarile.

Un esempio di donazione indiretta può riscontrarsi quando il figlio compra una casa, ma il prezzo viene pagato dai genitori che intervengono in atto e corrispondono la somma di denaro necessaria al venditore, per la conclusione del contratto di vendita.

Altro esempio lo si ravvisa con il contratto a favore del terzo in cui i genitori si recano dal notaio per firmare il contratto di vendita, insieme naturalmente al venditore proprietario della casa, ma deviano gli effetti in favore del figlio che non deve presenziare necessariamente dinanzi al notaio perché l’acquisto è automatico in virtù della sola stipulazione.

Come fare una donazione di denaro

Spesso nelle dinamiche familiari può capitare che vengano effettuate delle donazioni in denaro sottoforma di regali in favore di figli, nipoti o altri parenti. In questi casi è importante fare molta attenzione e non essere superficiali in quanto il fatto che siano circoscritte ad un ambito familiare non esime dal rispetto delle norme di legge previste in tema di donazione dal notaio.

Donazione di denaro dal notaio

La legge è molto severa e precisa nell’affermare che le donazioni vanno concluse per atto pubblico alla presenza di due testimoni: si tratta di requisiti formali dai quali non è possibile discostarsi o decidere di non rispettare in quanto la sanzione prevista è la nullità dell’atto.

Per tali ragioni, quando si parla di donazioni di somme di denaro, indipendentemente dalla circostanza che avvengano tra parenti, occorre fare molta attenzione alla forma utilizzata per evitare di incorrere in errori.

Limiti donazione di denaro

Quando si decide di donare dei soldi a una persona, la cifra può essere anche essere bassa e per questo tipo di donazione, non è necessario rispettare quanto richiesto dalla legge. Si pensi al caso dei regali effettuati in costanza di festività, come i regali di Natale o per il compleanno: in questo caso le somme non elevate oggetto di donazione non richiedono l’atto pubblico e la presenza di due testimoni.

La donazione di denaro, di cosiddetto modico valore, non è sottoposta a questa disciplina così stringente e rigida e quindi per somme di denaro non molto alte, è possibile donarle senza rispettare alcuna forma.

Limite contanti per donazione

Tuttavia è importante precisare che ciò che va sempre tenuto in considerazione, è il limite imposto per l’antiriciclaggio. Che cosa significa? Vuol dire che la legge ha stabilito un limite entro il quale non è possibile fare donazioni in denaro in contanti, ma bisogna necessariamente ricorrere a mezzi di pagamento tracciabili, come l’assegno circolare, l’assegno bancario o il bonifico.

In questi casi quindi bisogna considerare anche questo ulteriore limite che può essere diverso, a seconda del momento in cui viene effettuata la donazione. Infatti nel corso degli anni il limite previsto per la circolazione dei contanti è cambiato, alcuni anni il limite è stato abbassato a 1000 euro, poi si è risaliti a 3000, per arrivare anche a 5000.

È una normativa in continua evoluzione che dipende anche da scelte politiche che nel corso del tempo sono oggetto di dibattito. Lo scopo dell’antiriciclaggio è proprio quello di evitare di immettere nel circuito finanziario denaro proveniente da attività criminose e illecite che potrebbero falsare il mercato e determinare, anche, tra le altre problematiche, evasione fiscale.

Donazione in sicurezza dal notaio

Per avere le idee chiare su come procedere ed essere sicuri che tutte le norme di legge siano rispettate e non si incorra in problemi in un momento successivo, è opportuno rivolgersi a un notaio che saprà indicare la soluzione per procedere in sicurezza.

Spesso si sottovaluta l’aspetto dell’antiriciclaggio, così come la necessità di un atto pubblico notarile alla presenza di due testimoni, solo perché tali trasferimenti di denaro avvengono in ambito familiare.

Tramite questa piattaforma è possibile entrare in contatto diretto con un notaio, richiedendo un preventivo notarile fornendo anche tutte le informazioni necessarie compilando il form offerto dal portale.

Non sarà necessario assumere alcun impegno e sarà possibile scegliere anche la città in cui si intende stipulare, favorendo quindi il contatto con il notaio: è una soluzione che al giorno d’oggi può essere utile e conveniente in quanto permette di risparmiare tempo e denaro.

Nelle famiglie numerose può accadere che ci sia solo un figlio, ad esempio, che si prenda cura del genitore anziano e che gli altri siano completamente disinteressati nella cura della persona cara.

Tuttavia tutte le somme di denaro che vengono spese da un solo figlio non possono rappresentare una ragione per intentare una causa nei confronti degli altri figli in quanto rappresenta semplicemente un adempimento di un dover morale.

Non sempre si è capaci di assistere quotidianamente un proprio caro e quindi si ricercano spesso delle tutele offerte dalla legge per garantire gli ultimi anni di vita al proprio genitore in totale serenità. In caso di menomazioni psichiche, non essendo in grado di occuparsi dei propri interessi, la persona fragile potrebbe essere oggetto di estorsioni e raggiri per appropriarsi del patrimonio. Vediamo come è possibile procedere.

Come proteggere le persone fragili e anziane dal notaio

Spesso ci si preoccupa per i propri cari, in particolare per i propri genitori anziani che, con l’avanzare dell’età possono essere impossibilitati nel provvedere ai propri interessi, per un’infermità o per una menomazione che sia fisica o psichica.

Può accadere che le persone possano approfittare della debolezza e dello stato di fragilità aggredendo anche in modo indiretto il patrimonio o spingendo la persona anziana a compiere determinati atti in loro favore o in favore di altre persone.

Ciò potrebbe esporre la persona anziana a dei rischi anche relativi al patrimonio e in virtù delle condizioni in cui si trova potrebbe non accorgersi di ciò gli viene proposto.

Il legislatore nel corso del tempo ha maturato l’esigenza di tutelare tale categoria prevedendo delle apposite misure protettive come ad esempio l’amministrazione di sostegno che, al ricorrere di determinati presupposti e requisiti, può essere prevista dal giudice tutelare che provvederà a nominare la persona più idonea a prendersi cura della persona fragile.

Alternative all’amministrazione di sostegno

L’amministrazione di sostegno non rappresenta l’unica misura a protezione delle persone fragili e più anziane, ma si presenta come la più flessibile, come adesso vedremo. Altre soluzioni, più drastiche, sono rappresentate dall’interdizione e dall’inabilitazione: l’amministrazione di sostegno infatti viene cucita su misura sulla persona fragile, analizzando nel dettaglio quali siano gli atti che possono riguardare il suo patrimonio.

Interdizione: differenza con amministratore di sostegno

Nell’interdizione, la nomina del cosiddetto tutore prevede che tutti gli atti siano compiuti da quest’ultimo, autorizzato dal giudice tutelare, su ricorso di volontaria giurisdizione effettuato dal notaio, in rappresentanza dell’interdetto.

In tal caso per il compimento di qualsiasi atto è necessario che dinanzi al notaio non si presenti l’interdetto, che non è tenuto a firmare l’atto pubblico notarile, bensì il rappresentante legale, nominato dal tutore. Quindi l’eventuale tutela del patrimonio della persona anziana, sarà curata dal solo rappresentante e l’interdetto non potrà mai intervenire nel rogito notarile ad esprimere la sua volontà.

Inabilitazione: differenza con amministratore di sostegno

Altra misura a tutela delle persone fragili è la dichiarazione, da parte del giudice dell’inabilitazione della persona, su ricorso di volontaria giurisdizione curato, presentato dal notaio.

In questo caso l’inabilitato parteciperà agli atti pubblici notarili insieme al curatore, persona nominata per la cura degli interessi della persona dichiarata inabilitata: ciò vuol dire che entrambe le persone firmeranno il rogito notarile.

Tutela urgente patrimonio anziano dal notaio

Nel caso in cui vi siano ragioni d’urgenza relative alla tutela del patrimonio dell’anziano, il giudice tutelare può assumere i provvedimenti necessari per la cura della persona e per la conservazione e l’amministrazione del patrimonio.

In tal caso viene nominato e autorizzato un amministratore di sostegno provvisorio per il compimento di determinati atti. Si pensi al caso in cui ci sia la necessità di vendere un immobile dal notaio per avere della liquidità per prendersi cura della persona fragile per delle cure mediche: in questo caso la nomina di un amministratore provvisorio può essere particolarmente utile e può agevolare e velocizzare le operazioni.

Quali atti può compiere il beneficiario di amministrazione di sostegno

L’amministratore di sostegno non è una figura che compare in tutti gli atti pubblici notarili, in quanto nel decreto di nomina viene specificato quali sono gli atti che la persona fragile può compiere da solo, quelli che deve compiere necessariamente con l’assistenza dell’amministratore di sostegno e quelli in cui, dinanzi al notaio, comparirà solo l’amministrazione di sostegno in rappresentanza legale della persona fragile.

Donazione e amministrazione di sostegno per anziano

Particolarmente dibattuta è la possibilità di donare senza alcuna assistenza.

La donazione è un contratto che prevede l’impoverimento della parte donante e l’arricchimento della parte donataria e proprio per questo nel caso in cui la persona fragile ricopra la parte del donante, sarebbe necessaria una cautela maggiore.

Tuttavia dopo numerose sentenze anche la Cassazione ha affermato che è necessario analizzare caso per caso e che la regola di carattere generale prevede che il beneficiario di amministrazione di sostegno è una persona capace, che può effettuare questo tipo di atto, salvo quanto disposto dal decreto di nomina.

Preventivo gratis amministratore di sostegno anziano

Per poter comprendere quale sia la misura più adatta per il proprio caro, è opportuno rivolgersi a un notaio per una consulenza notarile, in modo da analizzare il singolo caso concreto e trovare la soluzione più adatta.

Grazie a questa piattaforma è possibile entrare in contatto diretto con il notaio e avere un preventivo gratis, senza nessun tipo di costo di iscrizione, solo compilando i campi richiesti dal portale. La comodità risiede anche nella possibilità di scegliere la città in cui si intende eventualmente stipulare, non configurandosi alcun tipo di impegno.

La Val di Fassa è situata nella zona del Trentino nord-orientale circondata da gruppi montuosi particolarmente importanti come la Marmolada, il gruppo della Sella, del Sassolungo e del Catinaccio. Esistono ben sette centri principali come Moena, Canazei, Mazzin, il “Cèsa Battel”, Campitello di Fassa, Soraga, Pozza di Fassa.

Ciascuno di questi centri ha delle proprie caratteristiche e attrazioni peculiari, che attirano ogni anno turisti e amanti dei paesaggi montani e degli sport invernali.

Non è un caso che la zona è amata dagli sciatori, offrendo uno dei comprensori sciistici più completi delle Dolomiti. Anche d’estate la Val di Fassa offre ghiotte opportunità per essere meta di turisti ed esploratori grazie agli splendidi paesaggi che offre e al clima tranquillo della valle.

Scegliere di comprare casa dal notaio in questa zona può essere un’ottima idea per le vacanze, così come può rappresentare un investimento immobiliare nel caso in cui si voglia metterla a reddito. Vediamo quali sono le possibili soluzioni abitative.

Comprare attico o mansarda in Val di Fassa

Quando si parla di attico e mansarda, tipologie abitative diffuse in Val di Fassa, bisogna conoscere innanzitutto le differenze. Sebbene entrambe le unità immobiliari siano situate agli ultimi piani di un alloggio, l’attico è un alloggio abitabile, che si contraddistingue per ampi spazi e grande luminosità; la mansarda, invece, è un locale situato nel sottotetto di un’abitazione il cui spazio abitabile è ridotto, a causa dell’inclinazione del tetto. Sono infatti molto diffuse nella Val di Fassa le tipiche case montane a tetto spiovente che caratterizzano in modo particolare la zona.

Una mansarda ha un costo inferiore rispetto a un attico, ma può rappresentare una soluzione per chi non necessita di spazi ampi oppure intenda effettuare questo acquisto dal notaio, in virtù di una prospettiva futura, qualora si sia già proprietari di un immobile adiacente e si intenda effettuare lavori di ristrutturazione, tali da ampliare il fabbricato.

Comprare casa indipendente o semindipendente in Val di Fassa

Sebbene possono sembrare molto simili, la casa indipendente e la casa semindipendente possono avere delle differenze. Ebbene sì, questa distinzione può essere determinante nella scelta dell’immobile da acquistare, in quanto a differenza della casa indipendente, molto diffusa nella Val di Fassa, la casa semindipendente confina in uno o più lati con altra proprietà e può prevedere con i vicini degli spazi esterni condivisi, come un parcheggio o anche un giardino; in questi casi sono diffuse anche le servitù di passaggio qualora per accedere ad un’abitazione sia necessario transitare su fondo altrui.

È proprio nella Val di Fassa che queste soluzioni sono frequenti, in quanto difficilmente i fabbricati sono composti da più piani. Pertanto se si è alla ricerca di una soluzione più intima, con maggiore privacy la ricerca deve orientarsi sulle case indipendenti o semindipenenti.

Comprare chalet in Val di Fassa

Anche l’acquisto di uno chalet può rappresentare un importante investimento immobiliare effettuato dal notaio, per coloro che scelgono di intraprendere un’attività imprenditoriale in questa zona.

La Val di Fassa è meta turistica grazie ai suoi paesaggi montani mozzafiato e per questo rappresenta luogo ideale in cui prevedere una propria attività commerciale: è il caso di chi investe nel settore della ristorazione, così come nel settore della vendita al dettaglio.

Perché comprare una seconda casa in Val di Fassa

Nella maggior parte dei casi, quando si decide di comprare casa in Val di Fassa, è per effettuare un investimento inteso come seconda casa.

C’è chi sceglie di comprare una seconda casa per trascorrere le proprie vacanze e chi, invece, preferisce investire nel settore immobiliare in modo da trarne un profitto, mettendola a reddito. La Val di Fassa è una zona molto turistica e ambita nei mesi invernali, in virtù delle strutture sciistiche, così come d’estate, per chi desidera temperature non troppo alte.

La scelta di un investimento immobiliare in questa zona è sempre più diffusa e ciò rappresenta spesso un’opportunità per coloro che scelgono di vivere questa zona. Molte famiglie, infatti, preferiscono degli alloggi residenziali, adibiti a case per le proprie vacanze, non sposando l’idea di alloggiare in strutture che offrano un servizio alberghiero.

Quanto costa comprare una seconda casa

L’acquisto di una seconda casa dal notaio, sia che avvenga in Val di Fassa o in un’altra Valle, è differente rispetto all’acquisto di una prima casa dal notaio.

Nel caso in cui si è già intestatari di una casa non è possibile beneficiare per una seconda volta delle agevolazioni fiscali con il rogito notarile di acquisto: il legislatore, infatti, consente di risparmiare soltanto una volta per l’acquisto di una casa e per questo non sarà possibile beneficiare del bonus prima casa.

Quindi è opportuno sapere sin dall’inizio che le tasse e le imposte da pagare saranno superiori e differenti a seconda, anche, se si acquisti da un privato o da una persona soggetta ad Iva.

Notaio in Val di Fassa

Nel caso in cui si sia alla ricerca di un notaio nella Val di Fassa, o in qualsiasi altra città non della predetta zona, è possibile usufruire del portale di Notaiofacile in modo del tutto gratuito.

Grazie a questa piattaforma è possibile richiedere un preventivo notatile gratis in modo da avere consapevolezza dei costi che implica l’acquisto di una seconda casa, o anche di una prima casa dal notaio, qualora non si sia proprietari di altri immobili, proprio per agevolare l’investimento, effettuandolo in piena consapevolezza.

La Toscana è la regione situata nel centro-nord dell'Italia, famosa per la sua bellezza naturale, la ricca storia, l'arte e la cultura, ed in tali zone è possibile trovare rustici e casali.

Si tratta di edifici rurali, tipici delle aree agricole, spesso utilizzati come case di campagna o case coloniche, sono molto diffusi e rappresentano un elemento caratteristico del paesaggio rurale toscano e riflettono l'architettura rurale caratteristica della regione.

Questi edifici possono variare in dimensioni e stili, ma molti di essi presentano pareti in pietra, tetti in terracotta, travi in legno a vista e spesso sono circondati da bellissimi paesaggi collinari, vigne e uliveti. Molte di queste strutture risalgono a secoli fa e testimoniano la tradizionale attività agricola della Toscana.

Se si è alla ricerca di un immobile dalla caratteristiche architettoniche peculiari, immersi nella natura ed in posizioni panoramiche allora acquistare un rustico o un casale in Toscana dal Notaio è quello che fa al caso vostro. Vediamo nel dettaglio come effettuare l’acquisto e quali sono gli accorgimenti da prendere.

Quali documenti servono per acquistare un rustico o un casale

Come ogni immobile, anche per il rustico o il casale in Toscana, prima di effettuare il rogito notarile è necessario procurare al Notaio la documentazione necessaria come la piantina catastale del bene, l’atto con cui il venditore ha acquistato la sua proprietà, i permessi edilizi in virtù del quale è stata edificato ed il certificato di prestazione energetica.

E se non se ne dispone? Non bisogna preoccuparsi basterà effettuare le dovute visure, e nello specifico le visure ipo-catastali ed incaricare un professionista affinché provveda alla redazione dell’attestato di prestazione energetica, ma basterà incaricare lo studio notarile perché proceda a recuperare tutti i documenti che servono ai fini della stipula.

Acquisto rustico o casale in Toscana come prima casa dal Notaio

Se si ha interesse a cambiare stile di vita, lasciandosi alle spalle la routine della città per vivere immersi nella natura tra uliveti e vigne, decidendo di trasferire la propria abitazione principale nelle colline toscane, comprare un rustico o un casale come prima casa è la soluzione che fa al proprio caso.

Qualora si avesse la possibilità di usufruire delle agevolazioni fiscali, l’acquisto di un rustico o di un casale in Toscana e nello specifico l’atto di compravendita, avrà un costo più ridotto, ma è necessario che al momento della stipula sussistano i requisiti di legge e cioè che chi compra non sia già proprietario di un’altra abitazione su tutto il territorio nazionale, comprata con le agevolazioni prima casa, inoltre, il rustico o il casale non devono rientrare nella categoria catastale immobile di lusso ma appartenere ad una di quelle a cui la legge riconosce tali benefici, altresì il compratore deve trasferire entro diciotto mesi dall’acquisto dell’immobile la propria residenza nel Comune dove è ubicato il rustico o il casale toscano, perdendo altrimenti la possibilità di risparmio.

Dove conviene comprare un rustico o un casale?

In Toscana sono numerose le località in cui poter trovare un rustico o un casale da acquistare, prima tra tutte vi è Arezzo, ma è possibile trovare tali tipi di immobili anche a Siena, Grosseto, San Gimignano e Montepulciano.

È altresì possibile trovare rustici dotati di giardini, piscine e tutti i comfort anche in Maremma, in tal caso il costo di acquisto può essere più elevato, ma se non si dispone delle somme sufficienti per poter effettuare l’acquisto si può richiedere un mutuo ad un istituto bancario al fine di ottenere la somma da corrispondere al venditore. In tal caso sarà necessario stipulare oltre all’atto notarile di acquisto anche quello di mutuo dal Notaio.

Quanto costa il Notaio per l’acquisto di un rustico o di un casale in Toscana?

Quando si compra un rustico o un casale dal Notaio è necessario corrispondere le imposte e le tasse dovute per l’acquisto le quali rappresentano la porzione più consistente delle somme da versare per la compravendita, se si esclude il prezzo il di vendita.

Tendenzialmente l’importo dell’acquisto varia a seconda di chi sia il venditore. Quando si compra da un soggetto privato si corrisponde un’imposta di registro pari al 2% del valore catastale del rustico o del casale in caso di acquisto prima casa, potendosi avvalere delle agevolazioni fiscali, mentre se l’immobile viene acquistato come seconda casa l’imposta di registro da corrispondere è al 9%, e lo stesso vale quando si acquista da un’impresa costruttrice che abbia terminato i lavori di costruzione da più di cinque anni.

Quando chi vende il casale o il rustico è un’impresa costruttrice che ha terminato i lavori di costruzione o di ristrutturazione da meno di cinque anni, l’acquirente deve corrispondere l’IVA in luogo dell’imposta di registro ed ammonta al 4% se si tratta di acquisto prima casa, al 10% se si compra una seconda casa e al 22% nel caso in cui l’immobile abbia le caratteristiche ed i requisiti di bene di lusso.

Comprare un terreno edificabile per costruire un rustico o un casale

Se non si riesce ad individuare il casale o il rustico che faccia al proprio caso è anche possibile acquistare un terreno sul quale costruire l’immobile.

In tal caso è opportuno, prima di tutto accertarsi che il terreno abbia la corretta destinazione, e cioè che si tratti di terreno edificabile, munendosi del certificato di destinazione urbanistica, poi avanzare l’offerta di acquisto per poi concludere la stipula del contratto di compravendita del terreno presso lo studio notarile.

I vantaggi di comprare un rustico o un casale in Toscana dal Notaio

Comprare un rustico o un casale nelle colline toscane è vantaggioso non solo per chi vuole adibirla a propria abitazione principale, ma anche per chi vuole acquistare tale tipo di abitazione per metterla a reddito e darla in affitto nei mesi in cui vi è più richiesta di soggiornare fuori dalle città e godersi la vita all’aria aperta in ambienti rustici ed immersi nella natura oppure semplicemente per adibirla a struttura ricettiva.

Molti rustici in Toscana sono ristrutturati e trasformati in affascinanti case vacanze o agriturismi, offrendo ai visitatori l'opportunità di sperimentare il fascino della vita rurale toscana e immergersi nella cultura locale, dotati di comfort moderni per garantire un soggiorno confortevole.

Quando si decide di comprare casa dal notaio si ha sempre timore di poter essere attaccati dai creditori e perdere l’abitazione che spesso è acquistata con tanti sacrifici economici, frutto di un percorso durato molti anni.

L’investimento immobiliare rappresenta da sempre uno dei principali obiettivi degli italiani

E difendere la casa dal Fisco e dai creditori deve essere un’azione preventiva e non successiva in quanto una volta sorto il debito potrebbe esservi l’azione revocatoria, ossia un’azione che renderebbe inefficace qualsiasi atto dispositivo (come una vendita o una donazione) nei confronti dei creditori.

Tutelare il patrimonio della famiglia

Tutelare il patrimonio dal Fisco, così come da qualsiasi altro creditore, può rappresentare una scelta prudente da parte di coloro che lavorano in settori che sono potenzialmente a rischio. Anche avere una semplice azienda che comincia a non avere più risultati brillanti, può rappresentare un pericolo.

È proprio per questo che la cosiddetta pianificazione patrimoniale e la ricerca di strumenti che possano essere d’aiuto nel condurre anche una vita familiare più serena, può costituire un’azione preventiva da tenere in considerazione, prima che sia troppo tardi e siano avviati procedimenti giudiziari.

Notaio per consulenza patrimoniale

Per avere un preventivo notarile online gratuito è possibile rivolgersi a questo portale, senza dover assumere alcun obbligo, né dover pagare un’iscrizione o una registrazione.

NotaioFacile consente di entrare in contatto direttamente con un notaio, che predisporrà il preventivo appositamente per la richiesta effettuata, in base a tutte le informazioni fornite compilando in breve tempo il form offerto dalla pagina.

Scegliere quale sia la soluzione più adatta non è un’operazione che può essere compiuta senza l’aiuto di un professionista: affidarsi al notaio fin dall’inizio è la scelta più opportuna per evitare in un momento successivo di dover spendere ulteriori soldi, per rimediare a delle scelte sbagliate effettuate frettolosamente e senza alcuna indicazione tecnica di un esperto del settore.

Come proteggere i beni dal Fisco

Fortunatamente la legge offre diverse opportunità per poter sentirsi al riparo da qualsiasi problematica. In particolari le soluzioni disponibili si suddividono in due categorie: atti che determinano la perdita della proprietà e atti che invece hanno il solo scopo di proteggere la casa, senza perderne la titolarità.

Prima casa: cosa può fare il fisco

Nel caso in cui si tratti di una prima casa la legge pone una particolare tutela in quanto questa non può essere oggetto di pignoramento.

La prima casa, infatti, non è pignorabile ma può essere oggetto di ipoteca se ricorrono i seguenti presupposti: il creditore deve essere l’Agenzia delle Entrate deve riguardare l’unico immobile di proprietà del debitore, che risiede in esso; inoltre, la casa non deve rientrare tra gli immobili inquadrati al catasto come immobili di lusso.

Fondo patrimoniale dal notaio

Per evitare che il Fisco possa rivalersi sulla casa comprata dal notaio, molte famiglie scelgono di costituire un fondo patrimoniale: si tratta di una soluzione molto diffusa che consente di vincolare la casa per far fronte ai soli bisogni della famiglia.

In questo caso i beni vincolati in fondo patrimoniale non potranno essere attaccati dal Fisco, né dai creditori e quindi è possibile adottare questa soluzione recandosi dal notaio, il quale provvederà a redigere l’atto pubblico notarile alla presenza di due testimoni.

Vincolo di destinazione dal notaio

Al pari del fondo patrimoniale, anche il vincolo di destinazione rappresenta una possibile chance per evitare che i creditori possano sottrarre la titolarità della casa. In questo caso però dal notaio andrà specificato il motivo che spinge ad adottare questa soluzione che, nel gergo tecnico giuridico, viene definito l’interesse meritevole di tutela.

È un atto che viene stipulato solitamente in presenza di figli disabili o al fine di proteggere la convivenza; diversi possono essere gli interessi e in virtù della somiglianza con il fondo patrimoniale, è sempre opportuno rivolgersi a un notaio per comprendere quale sia la soluzione più adatta alle proprie esigenze.

Intestare la casa a un familiare

Una soluzione che potrebbe essere adottata è l’intestazione della casa in favore di un familiare: ciò comporterebbe la perdita della titolarità della casa, ma la stessa rimarrebbe lo stesso di proprietà di un familiare.

Per comprendere al meglio l’utilità di questa soluzione è necessario fare un esempio. Si pensi al caso in cui un coniuge eserciti un’attività imprenditoriale esposta a un rischio molto elevato: in questo caso l’elevata pressione dei creditori e del Fisco potrebbe generare incertezza sulla stabilità economica familiare.

La soluzione potrebbe essere quella di trasferire gratuitamente, ossia donare, in favore di un figlio o dell’altro coniuge la casa familiare. In tal caso la donazione dovrà essere stipulata per atto pubblico dal notaio alla presenza di due testimoni, che abbiano i requisiti previsti dalla legge notarile.

Vantaggi del trasferimento della casa a un familiare

Trasferire con una donazione dal notaio la casa a un familiare può essere un atto vantaggioso dal punto di vista fiscale, in quanto per i parenti in linea retta vi sono delle agevolazioni e può rappresentare anche un atto di anticipata successione.

In questo caso la casa rimane in famiglia e colui che la dona può anche decidere di riservarsi il diritto di usufrutto per continuare a viverci. Si tratta di una soluzione molto utilizzata nella prassi, soprattutto quando i genitori vogliono pianificare il proprio patrimonio quando sono ancora in vita, senza attendere il testamento e la loro morte.

Esiste un momento nella vita di una persona in cui ci si comincia a preoccupare in che modo lasciare il proprio patrimonio e come dividerlo tra le persone care. C’è chi preferisce effettuare delle donazioni in vita dal notaio, anticipando quindi gli effetti della successione e chi, invece, preferisce che tutto si distribuisca solo alla propria morte, in virtù delle volontà espresse all’interno di un testamento.

Molto spesso ci si sente impreparati, si ha paura di commettere errori e ci si trova in balia di informazioni confuse e poco convincenti sulla redazione del testamento. Il notaio, indipendentemente dal tipo di testamento che si andrà a scegliere, è sicuramente il professionista specializzato per eccellenza nel settore. Vediamo insieme quali sono le forme di testamento più diffuse e perché il notaio è indispensabile e appare come la guida da seguire nella redazione dello stesso.

Guida ai tipi di testamento

Non esiste un unico modo per fare testamento e per disporre delle proprie volontà, in quanto la legge ha offerto numerose possibilità che richiedono l’intervento di un notaio.

La presenza del notaio è una costante nella cosiddetta pubblicazione del testamento, in quanto qualunque sia la forma testamentaria prescelta, al momento dell’apertura della successione per rendere note e pubbliche le volontà della persona defunta, bisognerà recarsi dal notaio che provvederà alla redazione dell’atto pubblico.

Con riferimento, invece, alla fase antecedente, ossia alla fase della redazione del testamento, il notaio non è una figura sempre presente. Vediamo, nel dettaglio, quali sono i vari tipi di testamento e quando la guida del notaio può essere fondamentale.

Testamento pubblico dal notaio

Il testamento pubblico viene redatto e ricevuto da un notaio alla presenza di due testimoni. Si tratta sicuramente di una delle forme più “sicure” di testamento, proprio perché il notaio, specializzato nella materia, traduce in termini giuridici la volontà del testatore, interpretando i suoi desideri e rendendoli quindi conformi alle norme inderogabili di legge.

Se si procede con un testamento olografo, le volontà del testatore potrebbero essere espresse in un linguaggio atecnico, improprio, non prettamente chiaro, che potrebbe far sorgere delle controversie tra gli eredi e tra i beneficiari del testamento.

Un utilizzo inesatto della terminologia potrebbe essere oggetto di numerose interpretazioni che potrebbero generare anche dibattiti accesi tra i familiari del defunto. Quindi avere una guida per poter fare un testamento conforme alle proprie volontà è sicuramente un aspetto da considerare importante, per evitare che si creino problemi al momento dell’apertura della successione.

Guida per testamento segreto

Il testamento segreto è meno diffuso rispetto agli altri testamenti, ma non si tratta di una forma testamentaria del tutto abbandonata. Il testamento segreto contempera le esigenze del testamento olografo, quello della segretezza del contenuto e quelle del testamento pubblico, ossia l’autenticità della scrittura.

Tale testamento, infatti, va consegnato al notaio in busta chiusa sigillata oppure sarà il notaio stesso a sigillarla rispettando l’iter imposto dalle norme di legge; al momento della consegna, il notaio effettuerà proprio un verbale per atto pubblico notarile di deposito del testamento segreto.

Guida per testamento olografo

Il testamento olografo è sicuramente la forma più diffusa di testamento in quanto viene redatto dal testatore in piena autonomia, senza l’assistenza di un notaio e di due testimoni, come invece avviene per il testamento pubblico.

La legge prescrive dei requisiti ben precisi per la sua validità: è necessario, infatti che riporti la data in cui è stato redatto, la firma del testatore che nel gergo tecnico viene chiamata sottoscrizione, con nome e cognome e naturalmente deve essere redatto tutto dal testatore di pugno.

Si può scegliere se depositare questo testamento dal notaio, per essere sicuri che alla propria morte venga pubblicato oppure custodirlo nel luogo in cui si preferisce.

Anche se si decide di fare un testamento olografo, è sempre opportuno affidarsi per una consulenza a un notaio, il quale saprà offrire una guida necessaria per poter compiere le operazioni giuste ai fini della sua validità.

Quando fare testamento

Non esiste un momento specifico per fare testamento in quanto può essere scritto o ricevuto da un notaio quando si preferisce, non necessariamente quando si è molto anziani.

Inoltre la possibilità di fare testamento non deve essere considerata come unica, proprio perché può essere sempre revocato e modificato. Quindi, qualora si abbia cambiato idea sulle disposizioni testamentarie mediante le quali si è diviso il proprio patrimonio, non c’è da preoccuparsi in quanto si potranno modificare con un nuovo testamento.

Lasciarsi guidare da un notaio per comprendere quali siano le problematiche che potrebbero sorgere in virtù della redazione di un testamento successivo, è senz’altro utile per evitare di commettere errori e non realizzare le proprie volontà.

Guida alla pubblicazione del testamento

Sia per il testamento segreto che per il testamento olografo, si parla di atto di pubblicazione dal notaio, mentre per il testamento pubblico si parla di verbale di passaggio degli atti fra vivi. In tutti questi casi, il notaio procederà alla redazione un apposito verbale in presenza di due testimoni.

Quest’ultimo conterrà l’esatta descrizione del documento, nonché il suo contenuto e proprio il testamento, in originale, sarà allegato all’atto di pubblicazione; il verbale è sottoscritto da chi ha richiesto la pubblicazione del testamento, nonché dai testimoni ed infine dal notaio.

Testamento e guida per preventivo online gratis

Tramite la piattaforma di NotaioFacile è possibile avere un’idea dei costi da affrontare sia in relazione alla redazione di un testamento, sia alla sua pubblicazione, così come a qualsiasi atto notarile si intenda stipulare, anche al di fuori dell’ambito successorio.

In pochi semplici passaggi, compilando i moduli offerti, sarà possibile richiedere un preventivo gratuito notarile, senza dover assumer alcun impegno e dover pagare costi di registrazione o di iscrizione.

Quando si decide di comprare un terreno dal notaio devono essere prodotte delle documentazioni obbligatorie, tra cui il certificato di destinazione urbanistica, anche detto cdu.

Si tratta di un documento molto importante per la validità dell’atto che deve esibire il venditore, la cui mancanza può comportare l’impossibilità di stipulare il rogito notarile di trasferimento. Esistono però dei casi in cui il cdu non è obbligatorio e altresì dei casi in cui una volta effettuata la richiesta al Comune, è possibile ugualmente comprare il terreno dal notaio. Vediamo cosa è necessario sapere e quando è possibile comprare un terreno in assenza del certificato di destinazione urbanistica.

Che cos’è il cdu

Il certificato di destinazione urbanistica, anche chiamato cdu, è un documento che attesta la destinazione del terreno e riporta i dati catastali e gli ulteriori elementi descrittivi e caratteristici del terreno. La richiesta di tale certificato grava sul proprietario dello stesso, che dovrà anche sostenerne le spese per il rilascio; non è escluso che possa essere richiesto da un tecnico abilitato, così come anche dalla parte compratrice del terreno, al fine di velocizzare la pratica per la conclusione del rogito notarile.

Per richiedere il certificato è necessario presentare, insieme alla domanda, fotocopia del documento di identità del richiedente (con eventuale delega) e i dati catastali (Comune, Provincia, foglio e particella).

Durata del cdu

Può accadere che si ha a disposizione un cdu rilasciato dal Comune per la stipula di un altro atto, ad esempio, non andato però a buon fine. In questo caso è importante sapere che il cdu ha una durata, ossia una scadenza per il suo utilizzo: il legislatore, infatti, stabilisce che la durata del cdu è di un anno dal giorno in cui viene rilasciato dal Comune in cui si trova il terreno.

È inoltre necessario che nel lasso di tempo tra il rilascio e il rogito notarile non siano intervenute modifiche degli strumenti urbanistici: di ciò il notaio dovrà farne menzione nell’atto, trattandosi di una dichiarazione della parte alienante che ha il nome di dichiarazione di vigenza.

Cosa succede se manca il CDU

Un interrogativo molto frequente quando si ha fretta di comprare un terreno dal notaio è cosa succede se manca il certificato di destinazione urbanistica.

La legge è molto severa e puntualizza che in assenza dell’allegazione del certificato di destinazione urbanistica, l’atto di trasferimento immobiliare è nullo. Tuttavia, sebbene il legislatore si sia mostrato rigido nell’applicazione della legge prevede anche delle esenzioni, ossia dei casi in cui l’allegazione del cdu non è obbligatoria che è importante conoscere al fine di velocizzare anche la pratica per l’acquisto del terreno dal notaio.

Terreno pertinenziale alla casa e cdu

Uno dei casi in cui l’allegazione del cdu non è obbligatoria si verifica quando il terreno è pertinenziale alla casa e la superficie è inferiore a 5000 mq. Questo rappresenta una delle fattispecie in cui è possibile fare a meno dell’allegazione del cdu in quanto è la legge stessa che prescrive la non obbligatorietà: nel caso in cui vi siano più terreni pertinenziali, la somma delle loro superfici non deve mai superare i 5000 mq.

Casi in cui non serve il cdu

Per una maggiore completezza dell’analisi del caso, può giovare sapere che il cdu non serve per il rogito notarile in caso di divisione ereditaria, di donazioni tra coniugi e parenti in linea retta e ai testamenti, nonché agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia e di servitù.

Può inoltre accadere che il terreno sia stato accatastato insieme alla casa; nel gergo tecnico si parla anche di terreno graffato all’immobile. In questo caso il terreno, che solitamente è di piccole dimensioni, non ha un’identificazione catastale propria al Catasto dei Terreni, ma è accatastato insieme al fabbricato al Catasto dei Fabbricati. In questi casi il cdu non è necessario per la stipula della vendita, essendo il terreno pertinenziale e di piccole dimensioni.

Cdu richiesto ma non rilasciato per rogito notarile

Un particolare caso che può verificarsi è quando per la data stabilita per il rogito notarile di trasferimento del terreno, il cdu non sia stato ancora rilasciato. Che cosa accade in questo caso? È possibile comprare il terreno senza cdu?

Anche in questo la legge ha offerto una risposta dettagliata nel caso in cui vi sia l’inerzia della pubblica amministrazione in merito al rilascio del cdu. Infatti il Comune, in cui si trova il terreno, ha 30 giorni di tempo per poter emettere tale certificato.

La normativa attualmente in vigore prevede che, in caso di mancato del rilascio del cdu da parte della pubblica amministrazione, l’atto di vendita del terreno può essere ugualmente stipulato dal notaio purchè sia sostituito da una dichiarazione da parte del venditore avente ad oggetto l’avvenuta presentazione della domanda nonché della destinazione urbanistica secondo gli strumenti urbanistici vigenti o l’inesistenza di questi. Quanto appena detto viene riportato nell’atto pubblico notarile ai fini della validità dello stesso.

Preventivo notarile gratis acquisto terreno

Nel caso in cui si abbia la necessità di avere un preventivo notarile gratuito è possibile tramite questa piattaforma inviare una richiesta fornendo le informazioni necessarie e compilando il form offerto dal portale.

Non è necessario alcun costo di iscrizione o registrazione, ma rappresenta un’opportunità per scegliere il notaio nella città che si preferisce entrando direttamente in contatto con il professionista, evitando di perdere tempo e denaro per la ricerca.

Nel corso degli anni può accadere che i genitori si preoccupino di comprare una casa a un figlio per assicurargli un tetto e soprattutto per aiutarli in una spesa economica non sempre accessibile quando si è molto giovani.

Intestare casa a un figlio dal notaio è uno degli atti più diffusi nel mondo immobiliare in quanto rappresenta spesso un anticipo sulla successione.

Tuttavia esistono diversi modi per poter aiutare un figlio in un investimento così impegnativo che, a seconda del caso concreto, potrebbe avere delle conseguenze e sfumature diverse. Ecco come è possibile consentire ai propri figli di diventare proprietari di una casa.

Donare soldi per comprare casa

Quando si decide di comprare una casa a un figlio nell’imaginario collettivo si pensa ad una donazione di denaro. Che cosa vuol dire questo? Significa che i genitori forniscono i propri risparmi per poter affrontare questa spesa, donando il denaro necessario per affrontare la spesa.

La donazione di denaro è un atto che non va sottovalutato proprio perché non è possibile procedere senza rispettare le modalità prescritte dalla legge: un atto di donazione, per essere valido, deve avere la forma dell’atto pubblico notarile e la presenza di due testimoni, aventi i requisiti prescritti dalla legge notarile.

Non è da confondere la donazione di denaro, in questo caso per comprare casa dal notaio, con la donazione di modico valore, ossia di una cifra irrisoria di denaro che non richiede la forma dell’atto pubblico, ma è possibile effettuare senza ricorrere al notaio.

Tuttavia il prezzo di una casa non può essere considerato come una cifra di poco conto, quindi di modico valore e pertanto la donazione effettuata per tale ragione, richiederebbe necessariamente la forma dell’atto pubblico stipulato dal notaio.

Come pagare il prezzo della casa ai figli

Oltre alla donazione di denaro esistono anche altre modalità per raggiungere lo scopo di aiutare i propri figli nell’acquisto della loro prima casa dal notaio. Da sempre i genitori si prodigano per la famiglia con sacrifici economici che consentono, con il passare del tempo, di poter anche comprare una casa in favore dei loro discendenti, compresi i nipoti.

Contratto a favore dei figli

Una soluzione molto utilizzata per aiutare i figli ad avere una casa tutta propria risiede nel contratto a favore del terzo.

Questo tipo di contratto prevede che i genitori, insieme al venditore, si presentino dal notaio per il rogito notarile di compravendita. Tuttavia, gli effetti del contratto si produrranno direttamente nella sfera giuridica del figlio. Che cosa significa questo? Vuol dire che il figlio diverrà automaticamente proprietario della casa, in virtù della deviazione degli effetti del contratto effettuata dai genitori in suo favore.

Il prezzo sarà pagato dai genitori, ma il figlio, pur non partecipando all’atto e quindi non firmando lo stesso, diverrà titolare pieno ed esclusivo della casa; i genitori quindi, sebbene corrispondano la somma di denaro al venditore, non saranno mai considerati proprietari dell’immobile ad uso abitativo.

Ciò che va precisato è l’interesse che i genitori hanno nel determinare tale pattuizione: i genitori altro non realizzano che una donazione indiretta e non diretta in favore dei figli avente ad oggetto proprio la casa, in quanto soggetti preposti al pagamento del prezzo.

Garante per il mutuo dei figli

Un’altra soluzione potrebbe essere quella di offrirsi come garanti del mutuo che viene richiesto dai figli per l’acquisto di una casa. Questo tipo di soluzione prevede però che i figli acquistino direttamente la casa e che l’aiuto dei genitori sia non così diretto, ma suppletivo. I genitori si offrono come garanti nel caso in cui il figlio non paghi mensilmente la somma di denaro prevista come rata stabilita dalla Banca.

Donare casa ai figli dopo l’acquisto

Un’altra chance potrebbe essere quella di comprare la casa in un primo momento e poi successivamente intestarla ai figli, con un atto di donazione o lasciandola in favore di essi proprio mediante un testamento.

Questo tipo di soluzione potrebbe essere adottata tutte le volte in cui non sussiste un’urgenza di far divenire i propri figli proprietari di una casa, ma di effettuare un investimento in prospettiva, attendendo del tempo.

Un investimento di questa portata potrebbe essere quello di comprare la casa, metterla a reddito per poter ottenere della liquidità, ad esempio, da mettere da parte, in favore dei figli. Una prospettiva di questo tipo può quindi essere favorevole sia per i genitori che per i figli che avrebbero assicurato un tetto per il futuro.

Preventivo notarile per comprare casa a un figlio

Stabilire quale sia la soluzione migliore non è possibile in via astratta, in quanto ogni caso concreto ha le sue caratteristiche e le sue potenziali problematiche. È proprio per questo che prima di decidere di aiutare i figli nel comprare casa, adottando una delle soluzioni sopra descritte, è necessario rivolgersi a un notaio per comprendere i pro e i contro, in base alla propria situazione economica e familiare, del ventaglio di opzioni sopra esposte.

L’acquisto di una casa è un investimento impegnativo che richiede un’attenta valutazione e per questo solo grazie all’aiuto di un notaio sarà possibile raggiungere il risultato sperato. Tramite NotaioFacile è possibile richiedere un preventivo gratuito senza dover assumere alcun tipo di impegno risparmiando non solo denaro, ma anche il tempo nella ricerca dello stesso. La risposta proviene direttamente dal professionista, non da esperti del settore immobiliare o altri dottori di studio.

Uno dei desideri principali quando si decide di voler comprare casa dal notaio, è quello di risparmiare, in quanto si tratta di un investimento che può richiedere numerose spese da sostenere.

Oltre al prezzo da pagare al venditore, proprietario della casa, bisognerà tener presente tutte le spese relative all’atto notarile, come le tasse e le imposte del rogito immobiliare, l’onorario del notaio e ogni altro costo connesso all’acquisto.

Può accadere che questo investimento lo si voglia condividere con il proprio coniuge e ciò determina delle importanti conseguenze, anche dal punto di vista fiscale, qualora si sia coniugati in comunione legale dei beni. Ecco cosa c’è da sapere se si è coniugati in comunione legale dei beni e si voglia beneficiare delle agevolazioni fiscali previste per l’acquisto prima casa.

Differenza tra acquisto in comunione legale e in separazione

Prima di affrontare l’analisi dei costi e degli eventuali risparmi in termini di agevolazioni fiscali, è necessario sapere quale sia la differenza tra l’acquisto di una casa in comunione legale piuttosto che in separazione dei beni.

Quando si compra una casa dal notaio e si è coniugati in comunione legale dei beni, anche se dinanzi al notaio si presenterà uno solo dei coniugi, l’acquisto cadrà automaticamente in comunione legale ed anche l’altro coniuge ne diverrà proprietario.

Caso opposto si verifica nel caso in cui si sia sposati in regime di separazione dei beni: tutti gli acquisti effettuati dai singoli coniugi saranno esclusivi e pertanto l’altro coniuge non diverrà proprietario, se non viene espresso il consenso in atto davanti al notaio, con la firma del rogito.

Bonus prima casa

Quando si compra una prima casa è possibile usufruire di particolari agevolazioni fiscali, chiamate anche nel gergo “bonus prima casa” al ricorrere di determinati presupposti previsti espressamente dalla legge che, il notaio, in qualità di pubblico ufficiale, addetto alla riscossione delle imposte per il trasferimento, dovrà verificare.

Requisiti bonus prima casa

Per poter usufruire delle agevolazioni prima casa è necessario che ricorrano determinati presupposti e requisiti stabiliti dal legislatore.

È innanzitutto necessario che chi acquista casa non sia proprietario di altro immobile situato nello stesso Comune dell’immobile che si vuole acquistare, idoneo ad essere adibito ad abitazione e che non sia titolare di altro immobile neanche in comunione legale dei beni con l’altro coniuge, qualora sia sposato.

È, inoltre, indispensabile che colui che intende acquistare non sia titolare di altri diritti reali definiti minore, ossia non sia titolare del diritto di uso, di abitazione, di usufrutto su un altro fabbricato sito nel medesimo Comune.

Per poter usufruire delle agevolazioni colui che compra non deve avere sul territorio nazionale altri immobili per i quali abbia usufruito delle agevolazioni prima casa. Si tratterebbe di duplicare un beneficio di cui si è già usufruito, pertanto, inammissibile.

Analizzando gli ulteriori requisiti richiesti dalla legge, è necessario che colui che acquisti la casa abbia la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile o si impegni a trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto o nel quale svolge la propria attività lavorativa.

Comunione legale e benefici fiscali prima casa

L’Agenzia delle Entrate si è dovuta esprimere in relazione al caso in cui i coniugi siano in comunione legale, in virtù di numerosi contrasti di vedute. Secondo il suo orientamento se uno dei coniugi ha già beneficiato delle agevolazioni fiscali prima casa, entrambi i coniugi sono esclusi dai benefici per gli acquisti successivi.

Per comprendere al meglio il caso, è necessario porre un esempio: si immaginino due coniugi sposati in regime di comunione legale, se uno dei due abbia già usufruito del bonus fiscale per l’acquisto prima casa, l’altro coniuge non potrà usufruire nuovamente di questa agevolazione.

L’acquisto di una casa in comunione legale comporterà l’esclusione dalla possibilità di usufruire degli sconti previsti in tema fiscale per gli acquisti avvenuti successivamente.

Svantaggi comunione legale e agevolazioni fiscali

Il problema che emerge è che se uno dei coniugi ha usufruito delle agevolazioni fiscali ed è coniugato in comunione legale, si preclude la possibilità di avere altre agevolazioni fiscale e quindi altre chance di risparmio, nel caso in cui decida di effettuare un ulteriore investimento immobiliare.

È proprio per questo che molti scelgono, sin dall’inizio, la separazione dei beni in modo da poter, ad esempio, intestare una casa a un coniuge, usufruendo delle agevolazioni fiscali ed altresì decidere ci comprare un’altra casa dal notaio, potendo beneficiare degli sgravi fiscali.

Perché in comunione legale non si può usufruire del bonus prima casa

Il problema che si pone è che se uno dei coniugi abbia usufruito delle agevolazioni fiscali si realizza un’estensione dell’agevolazione anche in capo all’altro coniuge, seppur non abbia fruito del regime di favore sulla propria quota. Di conseguenza, entrambi i coniugi non potranno avvalersi nuovamente dei benefici “prima casa”; ciò potrebbe rappresentare un problema ma che tuttavia può essere risolto prima dell’acquisto prima casa, come vedremo adesso.

Come passare alla separazione dei beni

Per usufruire delle agevolazioni fiscali, nel caso in cui si è coniugati in comunione legale dei beni, è possibile passare al regime patrimoniale di separazione dei beni mediante un atto pubblico dal notaio alla presenza di due testimoni, aventi i requisiti di legge previsti appunto dalla legge notarile.

Si tratta di un atto molto diffuso nella prassi che non comporta neanche ingenti spese; tramite questo portale è possibile richiedere gratuitamente un preventivo per qualsiasi tipo di atto notarile, senza dover impegnarsi in alcun modo o dover firmare o aderire ad alcuna proposta. Inserendo i dati richiesti, si ha la possibilità di avere direttamente online un preventivo in breve tempo, formulato da un notaio, senza l’intervento di alcun professionista ulteriore di intermediazione.

Una delle domande più frequenti che vengono poste al notaio è quando si apre la successione o quando può iniziare il procedimento per il subentro degli eredi nella posizione giuridica della persona defunta.

Per alcuni la successione si apre quando la persona fa testamento o quando è molto anziana o quando decide di fare testamento, ma in realtà la successione si apre solo alla morte della persona nel luogo dell’ultimo domicilio: solo da quel momento può iniziare l’iter per il passaggio del patrimonio, così come dei debiti, dalla persona defunta ai suoi eredi.

Perché è importante sapere quando si è aperta la successione

La data di apertura della successione, ossia quella del giorno del decesso della persona, rileva sotto molteplici punti di vista. In particolare la legge stabilisce una serie di termini, come quello per l’accettazione dell’eredità, per la redazione dell’inventario, che prendono come punto di riferimento la data della morte della persona.

Naturalmente esiste il cosiddetto certificato di morte che attesta il giorno, il mese e l’anno, nonché l’ora del decesso che è possibile chiedere al Comune dell’ultimo domicilio della persona defunta.

Dichiarazione di morte presunta e successione

Un caso molto particolare si ha quando sia l’autorità giudiziaria a dover dichiarare, con un provvedimento, la dichiarazione di morte presunta della persona: questa è l’ipotesi in cui non sussiste un accertamento di fatto, tangibile della morte della persona, ma sono decorsi molti giorni a seguito, ad esempio, di un allontanamento durante un’alluvione in un bosco.

L’accertamento della morte in questo caso è di diritto e pertanto la data da prendersi in considerazione per tutte le vicende successorie che ne derivano, è quella prevista nel provvedimento dell’autorità giudiziaria.

Luogo di apertura della successione

Il luogo di apertura della successione, ossia l’ultimo domicilio del defunto, invece, è rilevante nel caso in cui sorgano delle controversie tra i gli eredi. Cosa comporta conoscerlo?

La conoscenza del luogo di apertura della successione stabilisce la competenza territoriale del giudice nel caso in cui dovessero sorgere delle controversie aventi ad oggetto l’eredità della persona. Nel caso di dichiarazione di morte presunta il luogo di apertura della successione sarà quello dichiarato nel provvedimento dell’autorità giudiziaria.

Dichiarazione di successione: quando si fa

La presentazione della dichiarazione di successione è un presupposto imprescindibile per subentrare nel patrimonio del defunto. Non è possibile prescindere dal pagamento di questa imposta, essendo un adempimento prettamente fiscale da dover effettuare nel termine di 12 mesi dall’apertura della successione, ossia dalla morte della persona. Occorre rispettare tale termine per evitare di incorrere in sanzioni e sborsare ulteriore denaro.

Come capire chi sono gli eredi della successione

Una volta aperta la successione, è necessario individuare le persone fisiche o giuridiche che subentreranno nei rapporti giuridici del defunto, i cosiddetti chiamati all’eredità che diventeranno eredi una volta accettata l’eredità.

L’individuazione di tali soggetti dipende, innanzitutto, dalla presenza o meno di un testamento: la persona defunta potrebbe aver lasciato un testamento nominando eredi i propri familiari (coniuge, figli, nipoti) oppure anche persone estranee al nucleo familiare.

La legge non prescrive l’obbligo di redazione del testamento, ma dà l’opportunità di redigerlo, sia privatamente che presso il notaio, quale pubblico ufficiale, in modo da ripartire il patrimonio secondo le proprie volontà e a proprio piacimento.

Tuttavia, in assenza del testamento, la successione sarà regolata dalle norme di legge: ciò significa che sarà la legge a individuare i chiamati all’eredità e la quota spettante agli stessi; in tal caso si parla di successione regolata dalla legge o anche di successione legittima.

Quando si pubblica il testamento

Il testamento anche se depositato presso un notaio, o redatto dal notaio stesso in quanto testamento pubblico, può essere pubblicato solo al momento dell’apertura della successione. Solo ed esclusivamente in quel momento può essere portato a conoscenza dei chiamati all’eredità: chiunque vi abbia interesse può recarsi dal notaio e richiederne la pubblicazione, una volta attestato il decesso della persona con le opportune documentazioni rilasciate dal Comune dell’ultimo domicilio.

Quando si dividono i beni della successione

Una volta aperta la successione, esistono delle fasi da rispettare. I beni ereditari possono essere divisi solo a seguito della pubblicazione del testamento (qualora sia presente), del pagamento dell’imposta sulla successione e dell’accettazione dell’eredità da parte di coloro che siano chiamati all’eredità.

La divisione ereditaria può essere effettuata anche in più fasi. Che cosa significa questo? Vuol dire che è possibile anche in un primo momento effettuare una divisione parziale, “stralciando un erede” ed assegnando allo stesso un immobile e provvedere al resto della divisione in un secondo momento per gli altri eredi.

Quando si dividono i debiti della successione

Per i debiti ereditari, chiamati passivo del patrimonio, non esiste un atto specifico, in quanto questi si dividono automaticamente in base alle quote ereditarie di cui si è titolari. Pertanto non occorre recarsi dal notaio per un atto ad hoc. Quindi se per esempio siano stati nominati eredi tre figli in parti uguali e questi ultimi abbiano accettato l’eredità, i debiti dovranno essere pagati da questi ultimi, ciascuno per la quota di 1/3. Tuttavia non è esclusa la possibilità che la persona defunta abbia lasciato un testamento, dividendo i debiti ereditari in maniera differente, non in proporzione alla quota ereditaria di cui si è titolari.

Successione e notaio: cosa sapere

Il notaio è la figura preposta sia a curare la dichiarazione di successione, sia la pubblicazione del testamento, l’accettazione dell’eredità e la divisione ereditaria.

Il momento opportuno per rivolgersi a un notaio è proprio quello dell’apertura della successione: da quel momento il notaio potrà seguire tutte le varie fasi della successione, curandole nel minimo dettaglio.

Per avere un preventivo notarile gratis basta compilare il form offerto da questa piattaforma e in breve tempo si avrà una risposta direttamente dal notaio, senza mediatori e intermediari di alcun tipo; tutto ciò è possibile senza doversi iscrivere ad alcun sito o dovere effettuare pagamento per la registrazione.

Quando si è in procinto di effettuare una divisione ereditaria dal notaio, si sente spesso dire che bisogna conteggiare e tenere in considerazione anche le donazioni che sono state effettuate in vita dal defunto, in modo da evitare una disparità di trattamento tra coloro che partecipano alla divisone.

Le donazioni, infatti, sono dei contratti molto diffusi in ambito familiare, che rappresentano un’anticipata successione. Ma come si fa a conteggiarle? Chi sono i soggetti che sono tenuti a dimostrare le donazioni ricevute in vita? A cosa serve questo ulteriore passaggio? Vediamolo insieme.

Cosa si intende per donazione

Prima di analizzare quale sia il procedimento da seguire prima di addivenire alla divisione dal notaio per atto pubblico notarile, è necessario comprendere cosa si intenda per donazione.

Nell’immaginario collettivo la donazione è un atto “unilaterale”, in cui una persona manifesta la semplice volontà di beneficiare un’altra persona donandole una casa, una somma di denaro e qualsiasi altro bene. In realtà, la donazione è un vero e proprio contratto che, ai fini della sua perfetta conclusione, necessita anche della accettazione del donatario, ossia di colui che riceve la donazione.

Pertanto per poter essere definito valido un atto di donazione, è inoltre necessario che sia stipulato per atto pubblico alla presenza dei due testimoni; queste formalità obbligatorie non sono necessarie nel caso di donazioni di modico valore, ossia donazioni che abbiano ad oggetto somme di denaro irrisorie.

A che serve dimostrare le donazioni

Prima di effettuare una divisione ereditaria dei beni lasciati dal defunto, è necessario prendere in considerazione anche quelli donati in vita, proprio perché quelle donazioni rappresentano un anticipo sulla successione.

Con l’istituto giuridico della collazione si andrà innanzi al notaio e si dichiarerà che, quando il donante era in vita, ha già provveduto a beneficiare uno dei figli, ad esempio, con una donazione di un bene.

Lo scopo di questa operazione è quello di mettere tutti i discendenti, figli, nelle medesime condizioni in modo da evitare che un figlio sia pregiudicato rispetto a un altro e riceva di meno.

Come dimostrare le donazioni: la collazione

Per conteggiare il bene ricevuto in vita con la donazione, esistono due modalità che sono alternative tra loro. La collazione infatti può essere fatta per imputazione o in natura. Che vuol dire? Qual è la differenza?

Nel caso di collazione per imputazione si conferisce alla massa ereditaria il valore dei beni ricevuti in donazione, ossia si imputa il valore della donazione calcolato al momento dell’apertura della successione, ossia al momento della morte della persona.

Mentre nella collazione in natura, il bene ricevuto in donazione viene proprio reimmesso nell’asse ereditario e potrebbe, quindi, essere eventualmente assegnato anche a una persona diversa dal donatario, ossia da quella che lo ha ricevuto in donazione.

Chi deve dimostrare di aver ricevuto donazioni

Non tutti coloro che hanno ricevuto donazioni in vita dal defunto sono tenuti prima della divisione a dover conferire nella massa ereditaria il valore o proprio i beni stessi.

Infatti la legge prescrive che solo determinati soggetti siano tenuti a tale passaggio preventivo e tra questi rientrano i figli e i loro discendente e il coniuge che devono aver accettato l’eredità ed essere stati beneficiaria appunto di donazione.

Si tratta dei requisiti bene precisi delineati dalla legge, che consentono di procedere in maniera spedita qualora si abbiano tali presupposti e di procedere alla divisione finale che è l’obiettivo di chi subentra nella posizione giuridica della persona defunta.

Divisione in presenza di donazioni: come si fa

Il problema si pone se vi sono dei soggetti tenuti a conferire i beni o il valore di essi ricevuti in donazione, ma al tempo stesso vi siano anche altre persone non tenute a questo adempimento preventivo alla divisione dal notaio.

In questo caso l’atto notarile sarà diviso in due parti: la prima parte avrà ad oggetto una divisione parziale e ciò vuol dire che le persone che non sono tenute alla collazione, ossia a conferire in beni ricevuti in donazione, quando il testatore era in vita, saranno “stralciate”, ossia saranno soddisfatte con l’assegnazione di beni proporzionale alla quota di diritto loro spettante; la seconda parte dell’atto avrà ad oggetto prima la collazione, con tutte le persone tenute a conferire quanto ricevuto in donazione e poi la divisione. In questo modo si potrà garantire una parità di trattamento tra tutti i condividenti dell’asse ereditario.

Costo della divisione e collazione

Una delle domande più frequenti è quanto costa la divisione e la collazione. La risposta non può essere univoca in quanto dipende dal valore dei beni, dal numero di essi, ma altresì dall’eventuale presenza di un conguaglio.

Si ricorre al conguaglio tutte le volte in cui il valore dei beni assegnati è superiore al valore della quota di diritto: in questo modo si riequilibrano le assegnazioni, in quanto colui che ricevuto di più corrisponderà una somma di denaro, pari alla differenza, a colui che ha ricevuto di meno.

Inoltre il costo dell’atto dipende anche dalla zona in cui si stipula, proprio perchè non esistono delle tariffe notarili e quindi è necessario rivolgersi a un notaio per avere il quadro chiaro delle spese. Tramite questo portale è possibile richiedere a titolo gratuito un preventivo notarile fornendo le informazioni richieste dal form e scegliendo la città che si preferisce: questo servizio non implica alcun tipo di impegno e consente di risparmiare tempo e denaro.

Quando i propri cari cominciano a non avere più l’interesse della gestione del proprio patrimonio, si è alla ricerca di soluzioni che possano aiutare a combattere il loro stato di fragilità.

Diverse sono le possibilità attualmente in vigore contemplate dal legislatore, ma la tra le più diffuse vi è la procura che può assumere il contenuto che si preferisce e può quindi contenere tutti gli atti che si intenda delegare. In questa sezione capiremo quali sono le caratteristiche della procura, quali sono i tipi, i costi e le eventuali alternative.

Quando e come ricorrere alla procura

In virtù dell’avanzare dell’età o di una malattia o di altro impedimento, il compimento delle attività quotidiane più complesse potrebbero creare particolari disagi.
Per questo motivo, sia per la gestione degli affari economici, come per gestione di altre attività giuridiche, può essere necessario ricorrere a un’altra persona: il cosiddetto procuratore. 

Non esiste un solo tipo di procura nell’ordinamento italiano, in quanto la legge dà la possibilità di scegliere tra la procura generale e la procura speciale: mentre con la prima è possibile delegare un insieme di atti, con la seconda vengono delegati specifici affari precisati proprio nell’atto notarile con cui si conferisce l’incarico.

Durata della procura

Salvo quanto previsto in modo specifico nella procura, questa non ha, come regola, una scadenza o una durata. Quindi, nel caso in cui un proprio parente anziano ci conferisca procura, non dovremmo compiere l’atto entro un determinato termine, a meno che non sia specificato proprio nell’atto dal notaio.

Perché scegliere la procura per anziani

La procura consente alla persona anziana di incaricare un’altra persona nel compimento di determinati atti che possono essere individuati in modo specifico, nel caso della procura speciale, o possono essere individuati in maniera generale, nel caso della procura generale.

Si presenta come uno strumento molto usato nella prassi notarile perché permette di agevolare la gestione del patrimonio dell’anziano in maniera più comoda e rapida. Si pensi al caso in cui l’anziano sia impossibilitato fisicamente ad effettuare degli spostamenti oppure sia sottoposto a delle particolari cure mediche in virtù delle quali non si avrebbe la totale disponibilità per fissare un appuntamento.

La scelta della procura dal notaio per le persone anziane rappresenta senza ombra di dubbio una soluzione da prendere in considerazione, nel momento in cui la gestione degli affari diventa un peso e un problema.

Quanto tempo ci vuole per una procura notarile

La procura non rappresenta un atto particolarmente lungo che richiede uno studio preventivo da parte del notaio, come invece avviene per l’acquisto della prima casa. Per questo si tratta di un atto per il quale è possibile averlo in breve tempo; tuttavia sono da tenere in considerazione anche i tempi del professionista che dovrà redigerla, ossia del notaio, che possono variare dalla mole di lavoro. In ogni caso è sempre opportuno anticiparsi, qualora si abbia una certa urgenza per evitare di non raggiungere il risultato desiderato nei tempi prestabiliti.

Costo procura notarile

Il costo di una procura notarile non deve spaventare, in quanto rappresenta uno degli atti più semplici che possono essere effettuati dal notaio, in quanto il notaio non deve avere a che fare con più parti, ma solo con colui che la conferisce: è proprio per questo che viene definito atto unilaterale. La spesa dell’atto notarile può essere diversa da zona in zona in quanto, non esistendo un tariffario notarile, i notai sono liberi di decidere l’onorario. 

Procura per anziani per buoni postali

La procura non viene utilizzata soltanto per vendere o comprare casa dal notaio, ma può avere ad oggetto anche l’autorizzazione a compiere altri tipi di atti, come l’incasso o la riscossione di soldi.

Uno dei problemi che può verificarsi, infatti, attiene all’impossibilità di recarsi presso l’ufficio postale per la riscossione di un buono, ad esempio. La legge dà la possibilità di delegare una persona che provveda a questo tipo di incombenza, attraverso la procura notarile.

Alternativa alla procura per tutelare anziani: l’amministratore di sostegno

Un’alternativa alla procura notarile, per tutelare le persone care e anziane, potrebbe essere quella di richiedere la nomina di un amministratore di sostegno. Questa soluzione, tuttavia, richiede più tempo e coinvolge non solo il notaio, che provvederà a redigere il ricorso di volontaria giurisdizione, ma anche il giudice tutelare che dovrà analizzare il caso concreto e nominare un amministratore di sostegno per curare gli interessi della persona.

In tal caso l’autorità giudiziaria dovrà compiere una valutazione di fondamentale importanza, avente ad oggetto lo stato psicofisico della persona interessata. A seguito di un’attenta analisi stabilirà quali siano gli atti che possano essere compiuti dalla persona anziana da sola, senza alcuna assistenza, quali siano gli atti da compiere assistito dall’amministratore di sostegno.

Infine il giudice tutelare nel decreto di nomina, qualora ravvisi le condizioni psico-fisiche più gravi della persona anziana, potrà anche nominare un amministratore di sostegno rappresentante: ciò vuol dire che dinanzi al notaio si recherà solo l’amministratore di sostegno che firmerà il rogito notarile per il compimento degli atti previsti nel decreto di nomina. Tuttavia per ogni atto da compiere, a seguito della nomina dell’amministratore di sostegno, sarà necessario chiedere l’autorizzazione all’autorità competente.

Preventivo notarile gratis procura

Per richiedere un preventivo notarile gratis senza dover iniziare un’estenuante ricerca sul notaio più vicino all’abitazione della persona anziana, è possibile tramite questa piattaforma indicare la città e il tipo di atto da compiere, in modo da evitare che la persona anziana debba effettuare degli spostamenti che possano incidere sulla sua salute.

Si tratta di un servizio totalmente gratuito che non richiede alcun costo né di iscrizione, né di registrazione: è possibile avere un preventivo notarile gratis comodamente da casa inviando una semplice richiesta e compilando i vari campi del form per permettere al notaio la preparazione del preventivo.

Quando si decide di comprare dal Notaio una casa in condominio spesso si pensa solo all’aspetto estetico e cioè se si trovi in un buon contesto, oltre a quello logistico, e dunque se sia situato in una zona in cui siano presenti i servizi essenziali e non solo, tuttavia è fondamentale informarsi su aspetti molto più rilevanti da controllare necessariamente prima di acquistare un appartamento in un condominio.

In linea generale, vi sono una serie di controlli da effettuare prima del rogito che sono specifici proprio per il tipo di immobile in questione, che diversamente da una villa o da una casa indipendente necessita di una serie di accorgimenti, i quali sono essenziali perché l’acquisto avvenga in tutta sicurezza.

Primo tra tutti bisogna far attenzione alle spese condominiali, difatti, quando si compra in un condominio lo si fa tendenzialmente quando l’anno è già iniziato e vi possono essere dei pagamenti non effettuati da parte dell’attuale proprietario e venditore.

Di norma il venditore è tenuto a pagare le somme a lui imputabili nei confronti del condominio sino al giorno della compravendita immobiliare, ma possono essere previste diverse pattuizioni, analizziamo quali sono ammissibili e quali no all’interno dell’atto notarile.

La clausola contrattuale con la quale chi vende garantisce il pagamento delle spese condominiali

Nel caso molto frequente in cui il venditore, prima della stipula del contratto di vendita, non abbia pagato le spese condominiali per il tempo in cui risultava proprietario della casa oggetto di acquisto, è tenuto a corrispondere integralmente e personalmente tali oneri ancora pendenti, garantendo tale pagamento nei confronti del compratore con apposita clausola.

Tuttavia, una simile pattuizione è inopponibile al condominio, avendo valore solo tra le parti contrattuali, per questo nonostante l’inserimento della garanzia scritta all’interno dell’atto notarile da parte del venditore, il compratore rimane esposto all’azione del condominio per il recupero del debito, perché la legge stabilisce che in caso di spese condominiali insolute, l’amministratore può chiederne il pagamento tanto al vecchio proprietario quanto al nuovo, in quanto si tratta di un’ipotesi di responsabilità solidale.

Il condominio può però avvalersi di questa doppia garanzia solo per le quote condominiali che non sono state pagate relativamente all’anno in cui viene stipulato l’atto notarile di compravendita dal Notaio e a quello precedente.

Il pagamento delle spese condominiali prima del rogito notarile

Per tutto quanto innanzi detto è prassi che il Notaio ha cura di richiedere la documentazione dalla quale si evinca quali siano le spese condominiali ancora insolute, e tendenzialmente chi vende casa, al fine di tranquillizzare il compratore e quindi porlo al riparo dalle richieste da parte del condominio delle quote relative al periodo in cui l’immobile è stato di sua proprietà, si può impegnare a corrispondere le somme ancora pendenti.

A tal fine il Notaio richiede al proprietario, tra la documentazione da presentare prima del rogito, una liberatoria sottoscritta dall’amministratore con cui questi dichiari saldati tutti gli oneri condominiali.

Esonero dal pagamento delle spese condominiali

Non è invece possibile, nel caso in cui chi vende è il costruttore, che si inserisca all’interno dell’atto di compravendita una clausola con cui si esonera dal pagare le spese condominiali relative agli appartamenti del condominio rimasti invenduti.

Una simile clausola, detta vessatoria, è contraria al codice del consumo, ed è nulla nei confronti dei consumatori, di chi acquista casa per esigenze personali o familiari. Il Notaio avrà cura di non inserire una simile clausola nell’atto di compravendita.

2 Le parti comuni del condominio: quando è possibile che non siano oggetto del contratto

Se nell’atto di compravendita dell’unità immobiliare condominiale si cede solo la proprietà dell’appartamento ma non anche quella delle parti comuni dell’edificio che sono essenziali per l’esistenza delle singole unità abitative, la clausola è nulla e non verrà riprodotta nel contratto stipulato dal Notaio, in quanto incide sulla misura dei millesimi dell’appartamento venduto.

Per tale motivo il professionista avrà cura, all’interno dell’atto notarile, di inserire il riferimento a tali parti comuni, che spetteranno al compratore in proporzione alla proprietà acquistata.

È, invece, legittimo prevedere che la vendita della casa non comprenda parti comuni che non sono essenziali ma semplicemente funzionali all’uso e al godimento di quanto oggetto di acquisto, in tal caso si può essere tranquilli del mancato riferimento all’interno dell’atto.

Le pertinenze che sono acquistate insieme alla casa in condominio

Diversamente dalle parti comuni, quando si acquista casa in un condominio è bene controllare quali siano le pertinenze che sono comprese nel trasferimento, difatti, non sempre queste vengono menzionate nell’atto di compravendita ed in ogni caso passano automaticamente al compratore.

Nel caso in cui chi acquista volesse comprare solo la casa in condominio deve tener conto che tali pertinenze vengono trasferite unitamente all’unità immobiliare, a meno che non vi sia un’espressa volontà contraria per escluderle dal passaggio di proprietà.

L’esempio più classico è quello della cantina o del garage, nel caso in cui si tratti di beni pertinenziali alla casa in condominio, se non se ne fa menzione essi verranno trasferiti con l’appartamento.

3 Lavori effettuati sulla casa in condominio: quando manca la conformità urbanistica

Uno degli aspetti più problematici oltreché più diffusi riguarda la presenza di irregolarità urbanistiche relative all’appartamento in condominio.

Come spesso succede chi vende effettua nel tempo delle modifiche sull’immobile, ed è bene prima di comprare casa in condominio verificare la presenza di eventuali abusi edilizi e della conformità dell’immobile alle planimetrie catastali.

Tutto quello che è stato realizzato nel tempo all’interno della casa deve essere riportato nei progetti depositati in Comune e munito di apposita autorizzazione. Qualora sussistano eventuali abusi essi devono essere sanati necessariamente prima della stipula, altrimenti, in mancanza di conformità urbanistica la casa in condominio non potrà essere acquistata.

La zona della Tuscia ha origini antichissime e storicamente indicava un territorio molto ampio, suddiviso in tre distretti: la Tuscia Romana, oggi corrispondente alla zona di Roma nord; la Tuscia Ducale, sottoposta all’epoca al Ducato di Spoleto e la Tuscia Longobarda, ad oggi coincidente con la regione Toscana.

Oggigiorno quando si parla di Tuscia si fa riferimento alla provincia di Viterbo: è considerata tra le zone più affascinanti del Centro Italia, sia dal punto di vista paesaggistico, per le colline che spingono quasi fino al mare, sia per i borghi caratteristici ricchi di storia e tradizione. Alcuni borghi molto celebri, come Bagnoregio, sorgono su speroni rocciosi e rappresentano mete turistiche molto ambite in tutti mesi dell’anno.

Viterbo, città vecchia, custodisce uno tra i borghi medievali meglio conservati e più particolari della penisola, cinto da mura e circondato da quartieri moderni.  È proprio per questo che ogni anno, sia stranieri che italiani, scelgono la Tuscia per vivere i sapori e le tradizioni della zona, privilegiando la quiete e la serenità dei borghi. Comprare casa dal notaio nella zona di Viterbo e della Tuscia può essere una scelta da adottare sia per le famiglie che per le giovani coppie, così come per un investimento immobiliare.

Comprare seconda casa dal notaio nella Tuscia

Sempre più progetti sovvenzionati dallo Stato stanno rilanciando la zona della Tuscia e ciò può rappresentare un importante opportunità per un investimento immobiliare, qualora si decida di comprare una casa, adibita a seconda casa, e metterla a reddito per soggiorni a breve e a lungo termine.

Investire del denaro risparmiato e accumulato nel corso del tempo, piuttosto che mantenerlo depositato infruttuoso in un Istituto di credito, in virtù dell’importante riqualifica territoriale della zona di Viterbo e più in generale della zona della Tuscia, può rappresentare una scelta da tenere in considerazione.

Quanto costa una seconda casa nella Tuscia

L’acquisto di una seconda casa dal notaio richiede dei costi e delle spese da sostenere differenti rispetto all’acquisto della prima casa. Non sussiste alcuna differenza se la seconda casa la si voglia adibire a casa per le vacanze o per i weekend brevi per la propria famiglia oppure se sia considerato un investimento immobiliare a tutti gli effetti, in virtù del desiderio di trarne un profitto, mettendola a reddito.

Acquistando un secondo immobile direttamente da un costruttore il tasso dell’IVA non è più agevolato al 4% ma sale fino al 10%. Sempre ovviamente che non si tratti di una proprietà di lusso perché, in questa eventualità, bisognerà affrontare l’imposta sul valore aggiunto che sale al 22%.

Nel caso in cui si compri una seconda casa dal notaio nella Tuscia da un privato, per l’imposta di registro da versare, deve considerarsi la percentuale del 9% e non del 2% in quanto non è possibile usufruire nuovamente delle agevolazioni fiscali previste per la prima casa.

Perché scegliere la Tuscia per comprare casa

Esistono tante motivazioni per le quali la scelta di investire e di comprare casa dal notaio nella Tuscia può essere un’ottima idea. Innanzitutto la Tuscia si trova a un’ora da Roma e non dista molto da Firenze: è una zona ben servita da collegamenti stradali e ferroviari. Raggiungere, quindi, la propria seconda casa, ad esempio, in breve tempo qualora si vive in una grande città, può essere un enorme vantaggio per chi non è intenzionato ad affrontare ore di viaggio.

Oltre agli inconfondibili paesaggi ricchi di vegetazione, boschi, laghi, la qualità della vita è superiore, trattandosi di una zona immersa nella natura; la Tuscia ha, inoltre, un gran patrimonio artistico diffuso in tutti i suoi borghi e città che restituisce quel fascino storico e autentico con i suoi palazzi, monumenti e chiese.

Tipi di case da comprare nella Tuscia

Essendo una zona circondata dal verde è molto semplice trovare una casa con pertinenziale giardino. Pertanto in tal caso il prezzo potrebbe salire qualora si decidesse di comprare una casa ed altresì il terreno circostante.

Casali, rustici, villette indipendenti sono tutte soluzioni abitative da poter tenere in considerazione prima di effettuare una scelta definitiva: molte agenzie immobiliari offrono una molteplicità di alternative da varare, anche grazie ai controlli che il notaio effettua prima del rogito notarile.

Acquisto immobile per attività commerciale nella Tuscia

L’idea di effettuare un investimento immobiliare non residenziale sempre più si sta diffondendo anche grazie al turismo che aumenta di anno in anno.

Spesso sono in vendita antichi casali o rustici ad un prezzo inferiore, ma che possono rappresentare un buon investimento per chi ha intenzione di avviare un’attività commerciale nel campo della ristorazione o intesa come struttura ricettiva.

Naturalmente il prezzo inferiore è dovuto spesso allo stato in cui si trova l’immobile e pertanto in un secondo momento, dopo il rogito notarile di acquisto, sarà necessario effettuare dei lavori di ristrutturazione ai fini dell’agibilità e per rendere il tutto a norma di legge.

Preventivo notarile online Viterbo e dintorni

Se si è alla ricerca di un notaio nella zona di Viterbo, così come in altre città della Tuscia, tramite questa piattaforma è possibile entrare in contatto diretto con un notaio nella zona in cui si preferisce.

Con una semplice richiesta, compilando i campi offerti, è possibile richiedere un preventivo notarile gratis senza alcun costo di registrazione e iscrizione. Si tratta di un importante possibilità che consente di avere le idee chiare sui costi da affrontare sin dall’inizio, sulle eventuali agevolazioni fiscali e sulle tasse e le imposte da dover sostenere.

La scelta dell’acquisto di una casa dal notaio rimane uno dei passi più importanti nella vita di una persona. Non è semplice trovare la casa adattabile proprie esigenze e spesso ci si rivolge a un’agenzia immobiliare per facilitare e velocizzare la ricerca. Ma è possibile comprare una casa senza l’intermediazione di un’agenzia immobiliare? Come funziona il mutuo eventualmente richiesto? Che ruolo svolge il notaio? Analizziamolo insieme.

Comprare casa con agenzia immobiliare

Sicuramente la possibilità di rivolgersi a un’agenzia immobiliare può avere numerosi vantaggi in quanto consente in primis di avere a disposizione molte opzioni da prendere in considerazione, senza dover effettuare estenuanti ricerche che potrebbero richiedere anche molto tempo e fatica. In secondo luogo consente di entrare in contatto con il venditore in tempi brevi e di poter iniziare le trattative tramite l’agenzia immobiliare.

Nonostante i numerosi vantaggi, l’agenzia immobiliare ha un costo e il mediatore deve essere pagato nei tempi e nelle modalità stabilite dal contratto; le parti possono decidere di dividere il costo o possono anche accordarsi diversamente, prevedendo che sia solo l’acquirente a dover sostenere tale spesa.

Acquisto casa senza agenzia immobiliare

Tuttavia, è opportuno sapere che non sempre l’agenzia immobiliare rappresenta l’unica strada percorribile per poter realizzare il sogno di diventare proprietari di una casa con l’atto di vendita stipulato dal notaio.

L’acquisto di una casa, rappresentando una scelta di rilievo nella vita di una persona, è un investimento immobiliare molto importante che può richiedere una lunga e attenta riflessione. Tuttavia è possibile anche procedere privatamente, senza agenzia immobiliare entrando in contatto diretto con il venditore e iniziando le trattative senza alcun mediatore o intermediatore.

Trattative senza agenzia immobiliare

La fase delle trattative è senza dubbio una delle più rilevanti, in quanto vengono definiti in maniera precisa tutti gli aspetti contrattuali: in particolare si decide il prezzo di vendita che dovrà corrispondere il compratore al venditore dal notaio, le modalità e i termini dl pagamento e tutte le eventuali ulteriori clausole che le parti vorranno inserire in caso di trasferimento dell’immobile.

Un altro aspetto importante è decidere se concludere un compromesso, anche chiamato contratto preliminare di vendita, in cui le parti decidono di obbligarsi per la stipula di un contratto definitivo entro un determinato termine per atto pubblico notarile.

A chi rivolgersi senza agenzia immobiliare

Una delle domande più frequenti è come trovare una casa senza agenzia immobiliare. Ricorrere ad un’agenzia immobiliare non è un passaggio obbligatorio per poter diventare proprietari di un immobile ad uso abitativo, sebbene sia una prassi molto diffusa.

È possibile trovare nelle zone residenziali numerosi annunci, così come anche in alcuni portali che non prevedono l’intervento di un mediatore. Ciò che è essenziale in tale frangente, come già anticipato, è essere seguiti nella fase delle trattative e nella fase iniziale degli accordi da un professionista esperto come il notaio.

Come comprare casa in sicurezza senza agenzia

Per evitare qualsiasi problema e soprattutto per comprare casa in totale sicurezza, basterà rivolgersi a un notaio sin dall’inizio. Una volta individuata la casa che si intende acquistare è opportuno entrare in contatto diretto non solo con il proprietario, venditore dell’immobile, ma anche con un notaio.

Il notaio è la figura specializzata esperta nel settore dei trasferimenti immobiliare che saprà analizzare ogni ambito della compravendita della casa, esaminando tutti i vari aspetti dell’immobile

Controlli del notaio: perché sono importanti

Il notaio, infatti, oltre ad essere un pubblico ufficiale, è colui che effettua una serie di controlli sulla casa oggetto di vendita. Infatti prima di firmare un compromesso o anche una promessa di acquisto, è consigliabile conferire l’incarico di effettuare tutti i controlli relativi alla casa sia dal punto di vista edilizio, urbanistico, catastale e ipotecario. Scoprire in un momento successivo un eventuale problema, ad esempio dopo aver anche firmato un compromesso, può portare non pochi problemi ed anche spese non pianificate in una fase iniziale.

Controllare la storia dell’immobile senza agenzia

Una verifica che effettuerà il notaio è quella avente ad oggetto lo studio della storia della casa. Dal momento della costruzione della casa è possibile che vi siano stati più trasferimenti della stessa con vendite, donazioni o anche successioni in caso di morte del proprietario; il notaio dovrà prendersi cura di analizzare la storia degli ultimi vent’anni in quanto quest’ultima dovrà essere riportata proprio nel rogito notarile di vendita.

Solitamente se ci si rivolge a un’agenzia, quest’ultima avrà già tutte le provenienze necessarie da consegnare al notaio, mentre se si procede direttamente con il venditore, si potrà chiedere le documentazioni direttamente a quest’ultimo.

Comprare casa con mutuo senza agenzia

Sia che si stipuli il contratto di vendita della casa dal notaio mediante un’agenzia immobiliare, sia che venga concluso in totale autonomia tra privati, senza l’intervento di alcun mediatore, la richiesta del mutuo non determina alcuna differenza.

La Banca o l’istituto di credito preposto all’erogazione della somma di denaro entrerà in contatto diretto con il notaio che provvederà a redigere la relazione notarile preliminare, un documento di primaria importanza tutte le volte in cui il mutuo è ipotecario e quindi verrà iscritta ipoteca proprio sull’immobile oggetto di trasferimento.

Come trovare un notaio senza agenzia

Trovare un notaio per un preventivo gratuito online non è mai stato così semplice: è possibile trovare un notaio professionista del settore immobiliare tramite questa piattaforma di Notaiofacile nella città in cui si preferisce, selezionando la stessa nella tendina offerta dal form.

È altresì importante indicare il tipo di atto che si intende effettuare, così come fornire le informazioni necessarie per consentire al notaio di formulare un preventivo dettagliato, che consenta di essere più vicino possibile alla propria situazione.

La chance di avere un preventivo notarile online è totalmente gratuita e non richiede alcun costo di iscrizione o registrazione, consentendo di agire in totale tranquillità, risparmiando tempo e denaro.

La morte di una persona cara o di un congiunto determina la cosiddetta apertura della successione mortis causa: con la stessa si verifica il passaggio dei rapporti attivi e passivi del defunto in capo agli eredi, ossia a coloro che sono chiamati all’eredità che decidano di accettare e diventare eredi.

Quando si parla di attivo e passivo ereditario, si intendono i beni immobili, mobili, crediti, contratti e denaro di titolarità del defunto, ma anche i debiti contratti dallo stesso quando era in vita.

L’apertura della successione comporta numerosi adempimenti da curare, che possono essere svolti in prima persona dagli eredi, così come da altre persone scelte e delegate, mediante una procura notarile, chiamati procuratori. Vediamo insieme cosa può comprendere una procura notarile per le pratiche successorie.

A chi rivolgersi per le pratiche successorie

Per l’adempimento delle pratiche successorie, è necessario rivolgersi a un professionista, esperto del settore come il notaio, per evitare di commettere errori e dover pagare, in un secondo momento, del denaro ulteriore, come sanzione, per rimediare ad eventuali imprecisioni nel procedimento burocratico.

Il notaio, infatti, oltre a ricevere gli atti di accettazione e rinuncia all’eredità, può anche curare la dichiarazione di successione che non rappresenta una documentazione sempre semplice da inviare telematicamente, in quanto richiede determinate competenze anche nel calcolo delle quote ereditarie.

Si ricorre, così, a specialisti del settore, tutte le volte in cui sono chiamate a succedere più persone e il patrimonio sia composto da numerosi beni immobili, mobili e conti corrente.

Procura dal notaio: a che serve

Non sempre si ha il tempo e la possibilità di seguire in prima persona tutte le pratiche successorie e per questo può accadere di sentire la necessità di delegare una persona che compia determinati atti al nostro posto.

È proprio per questo che può succedere di recarsi al notaio per conferire una procura generale o speciale che comprenda le attività inerenti alla successione di una determinata persona: il colloquio con il notaio in questo caso diventa determinante in quanto si comprenderà quali siano gli atti che debbano essere necessariamente compiuti per la successione e quale si intendano delegare.

Che effetti ha la procura

Una domanda molto frequente è che effetti abbia la procura e cosa sia necessario fare una volta conferita. La risposta è molto semplice, in quanto la procura è un atto unilaterale che non richiede l’accettazione del procuratore, ma solo la manifestazione di volontà, da parte di colui che la conferisce, di compiere determinati atti da lui decisi.

Una volta che il procuratore avrà compiuto quanto prescritto nella procura, non sarà necessario compiere alcun tipo di atto per far sì che gli effetti vengano prodotti nella sfera giuridica di colui che ha conferito la procura, verificandosi un effetto automatico.

Procura notarile per accettare l’eredità

Può accadere che sia conferita una procura, da parte di colui che è chiamato all’eredità per legge o per testamento, per l’accettazione dell’eredità dal notaio: solo tramite l’accettazione dell’eredità si può diventare eredi e quindi titolari, a tutti gli effetti, di una quota dell’eredità.

La sola presentazione della dichiarazione di successione, infatti, non implica l’accettazione di eredità e quindi la qualifica di erede della persona cara defunta, essendo un adempimento prettamente fiscale che serve a comprendere quante tasse pagare all’erario.

In questo caso, così come in tutte le pratiche successorie, è necessario fornire i dati anagrafici, ossia il nome, cognome, luogo e data di nascita, luogo e data di morte del defunto.

Procura notarile per rinunciare all’eredità

Altro caso in cui è possibile che venga conferita la procura è per la rinuncia all’eredità. Può accadere che non si sia interessati alla successione a cui si è chiamati, per la presenza, ad esempio, di ingenti debiti o per altri motivi.

In questo caso per evitare di accollarsi altre problematiche relative alla successione del defunto si decide di rinunciare all’eredità. La procura, quindi, può essere conferita anche per la rinuncia all’eredità dal notaio: per effetto della rinuncia non si avrà più a che fare né con il patrimonio del defunto, né con i suoi debiti.

Procura notarile per divisione eredità

Una volta accettata l’eredità, presentata la dichiarazione di successione e pagata la relativa imposta, si potrà procedere alla divisione ereditaria dal notaio.

Anche per questo tipo di atto, qualora non si abbia la possibilità di seguire tutte le pratiche successorie, sarà possibile conferire una procura per la stipula. I condividenti potrebbero decidere di dividere interamente il patrimonio per atto pubblico, così come potrebbero decidere di effettuare uno stralcio divisionale, ossia effettuare una divisione inizialmente parziale estromettendo un condividente, qualora abbia l’urgenza di ricevere una casa, ad esempio, che sia proporzionale alla quota a lui spettante sulla successione.

Diverse possono essere le volontà dei condividenti, anche solo quella di effettuare un acconto alla futura divisione; pertanto in virtù dele diverse possibilità che possono configurarsi, è possibile conferire procura anche da parte di un condividente per la divisione ereditaria, autorizzando il procuratore a compiere quanto necessario.

Quanto costa la procura notarile

La procura notarile non ha un costo molto elevato, non rientra tra gli atti più costosi che vengono effettuati dal notaio, tuttavia non esistendo un tariffario notarile, il costo dell’atto potrebbe dipendere da diversi fattori, come il luogo, inteso come zona, città in cui si intende stipulare e dal professionista incaricato a redigere la procura.

Tramite questo portale è possibile richiedere un preventivo gratuito notarile, senza alcun costo di registrazione, né di iscrizione, inserendo la città in cui si preferisce stipulare ed anche il tipo di atto da effettuare che, in questo caso, sarà la procura notarile. In poco tempo sarà possibile entrare in contatto diretto con un notaio, bypassando eventuali intermediazioni di collaboratori, dipendenti o dottori di studio del notaio.

Nell’immaginario comune delle persone per diventare eredi di una persona e poter diventare proprietari dei suoi averi, basta semplicemente essere un parente stretto di colui che cessa di vivere.

In realtà non funziona proprio così, è necessario rispettare una serie di passaggi imprescindibili per poter usufruire come veri e propri eredi e proprietari dei beni e per poter anche eventualmente disporre di essi, con atti di vendita, di donazione o di permuta. Vediamo come funziona e cosa c’è da sapere.

Come sapere se si può diventare eredi

La prima cosa da fare quando muore una persona cara, è verificare l’eventuale presenza di un testamento. Il testamento è l’unico modo per dividere il proprio patrimonio e disporre di esso in favore delle persone che si preferisce, per il tempo in cui si avrà cessato di vivere; non sono infatti ammessi contratti, promesse o altri tipi di atti con i quali il defunto possa in alcun modo disporre del proprio patrimonio.

Tipi di testamento dal notaio

Non basta semplicemente operare una ricerca del testamento nell’abitazione della persona defunta, ma è importante anche rivolgersi al notaio di fiducia per capire se è stato fatto un testamento pubblico o consegnato un testamento olografo.

Infatti è possibile fare testamento in diversi modi: il testatore potrebbe scegliere di fare testamento olografo, con una scrittura privata datata e firmata dal testatore di proprio pugno, oppure recarsi dl notaio per un testamento pubblico o segreto.

In questi ultimi due casi basterà dichiarare le proprie ultime volontà al notaio che provvederà a ridurle per iscritto, adeguandole alle norme inderogabili di legge e redigendo l’atto pubblico notarile alla presenza di due testimoni aventi i requisiti di legge.

Pubblicazione del testamento dal notaio

Nel caso in cui sia rinvenuto un testamento sia che sia pubblico, segreto od olografo, è necessario procedere alla pubblicazione, per rendere tale atto di ultima volontà ufficiale anche nei confronti dei terzi.

Nel caso del testamento olografo basterà consegnare al notaio l’atto di ultima volontà ritrovato del defunto, ma può altresì accadere che tale testamento sia stato già consegnato e depositato al notaio dal defunto stesso, prima di morire.

Nel caso, invece, del testamento pubblico, questo dovrà essere pubblicato dal notaio che però già avrà la disponibilità dello stesso in quanto conservato nel suo fascicolo degli atti di ultima volontà. Per la pubblicazione del testamento è necessario esibire al notaio alcune documentazioni come il certificato di morte rilasciato dal Comune dell’ultimo domicilio del testatore.

Che vuol dire essere nominati eredi con testamento

Indipendentemente dal tipo di testamento che il testatore ha scelto di fare, essere nominati per testamento vuol dire diventare, alla sua morte, chiamati all’eredità. Che cosa significa questo? Vuol dire che si è potenzialmente eredi, ma per poterlo diventare bisogna effettuare una serie di passaggi tra cui il più importante, ossia l’accettazione dell’eredità dal notaio.

Con l’accettazione dell’eredità, che può essere effettuata in diversi modi, è possibile diventare eredi a tutti gli effetti e quindi poter vendere, donare, permutare o ipotecare il bene ereditato, ricevuto per successione testamentaria.

Successione non regolata da testamento

Il problema che si pone è cosa accade è se il testatore abbia deciso di non fare testamento. In questo caso la successione del defunto sarà regolata dalla legge e quindi è la legge stessa, in particolare il codice civile, che stabilisce come debba essere diviso il patrimonio della persona che è venuta a mancare.

Ciò vuol dire che a seconda di come sia formata la famiglia del defunto, il patrimonio sarà suddiviso tra i congiunti nelle quote stabilite dalla legge. In questo caso quindi non vi sarà alcuna pubblicazione di testamento, ma si potrà procedere direttamente all’accettazione dell’eredità dal notaio.

Cosa comporta diventare eredi

Una delle principali conseguenze è il pagamento dei debiti ereditari derivanti dall’accettazione di eredità del defunto dal notaio. Si tratta di un aspetto molto importante da tenere in considerazione ai fini della scelta, prima di evitare di assumere degli obblighi che potrebbero comportare soltanto dei danni al proprio patrimonio.

Si pensi al caso di un’eredità composta da debiti, il cui valore sia di gran lunga superiore rispetto al valore dei beni assegnati: è proprio per questo che la legge offre la chance non solo di rinunciare all’eredità eventualmente, ma anche di accettarla con beneficio di inventario separando il patrimonio personale da quello del defunto per rispondere dei debiti.

Cosa può fare un erede

Una volta accettata l’eredità si diventa proprietari a tutti gli effetti dei beni del testatore e quindi si può decidere di effettuare qualsiasi tipo di atto in perfetta autonomia. Nel caso in cui la successione sia regolata dalla legge o anche dal testamento e ciascun erede sia titolare di una quota sull’eredità e quest’ultima sia composta da più beni, bisognerà procedere a una divisione ereditaria dal notaio tra tutti i condividenti.

Preventivo online notarile eredità

Grazie a questo portale è possibile richiedere un preventivo gratuito per qualsiasi atto che si intenda stipulare, che sia la pubblicazione del testamento o l’accettazione dell’eredità, il tutto senza dover assumere alcun impegno, solo compilando il form offerto dalla piattaforma, fornendo le informazioni necessarie per poter consentire al professionista di redigere un preventivo più aderente possibile alle esigenze espresse.

Questo servizio, totalmente gratuito, consente di entrare in contatto diretto con un notaio, senza alcun tipo di intermediazione e senza dover in alcun modo aver a che fare con altre persone diverse da un notaio. È importante sapere che il preventivo notarile non è soggetto ad alcun tariffa e per questo può essere differente rispetto ad un altro notaio, così come può essere diverso a seconda della zona in cui viene richiesto.

Quando si trova la casa dei propri sogni e si ha intenzione di comprarla dal notaio, nella maggior parte dei casi, si cerca di chiudere tutte le operazioni, inerenti al trasferimento immobiliare, dal notaio in breve tempo, proprio perché si ha fretta di divenirne proprietari e di poter finalmente abitare nella propria casa.

Tuttavia il tempo necessario per comprare una casa e poter trasferirsi nella stessa, dipende da molti fattori che adesso analizzeremo che variano a seconda della disponibilità del venditore, della Banca, così come anche dall’eventuale presenza di un conduttore della casa. Ecco cosa c’è da sapere e quali possono essere le circostanze che possono rallentare la pratica di acquisto di una casa dal notaio.

Tempo per comprare casa con un mutuo

Non sempre, quando si decide di comprare casa, si ha la somma di denaro sufficiente per poter pagare l’intero prezzo: nella maggior parte dei casi si ricorre a un prestito che, nel linguaggio tecnico, viene chiamato mutuo, presso una Banca o un istituto di credito.

Il mutuo è la soluzione più utilizzata, in quanto permette di diventare proprietari di una casa immediatamente e di restituire una somma di denaro, che viene frazionata nel corso del tempo in un numero definito di rate, con il pagamento anche di un tasso di interesse, che viene indicato nel contratto. La richiesta di un mutuo può richiedere del tempo in quanto la Banca deve effettuare alcune verifiche anche sulla capacità reddituale di chi lo richiede.

Quanto tempo ci vuole per il mutuo

Il mutuo è un contratto che viene stipulato dal notaio con la Banca che eroga la somma di denaro in prestito e il tempo per poterlo redigere dipende anche dalle tempistiche della Banca, non solo dalla disponibilità del notaio. In rappresentanza della Banca, parteciperà al rogito notarile il cosiddetto Quadro Direttivo che, insieme a colui che riceve la somma di denaro (mutuatario) dovrà firmare l’atto notarile.

Il mutuo è solitamente accompagnato da una garanzia che richiede la Banca per essere sicura che la somma di denaro sia restituita secondo i tempi e le modalità stabilite all’interno del contratto stipulato dal notaio. La garanzia è frequentemente l’ipoteca, che viene iscritta sulla casa oggetto di trasferimento immobiliare: la Banca in caso di inadempimento può avviare un procedimento dinanzi al giudice, per rivalersi sulla casa e ottenere la somma di denaro mediante la vendita all’asta.

Cosa serve per il mutuo

Per il mutuo servono una serie di documentazioni che attengono non solo alle parti che intendono concluderlo, ma anche all’immobile oggetto di vendita. In particolare la Banca richiede la relazione preliminare che, come vedremo, rappresenta un documento di fondamentale importanza per il rilascio del mutuo.

La relazione notarile preliminare, anche chiamata RNP per gli esperti del settore, è una documentazione che viene richiesta dalla Banca per ottenere delle informazioni sullo stato dell’immobile.

In particolare l’istituto di credito intende sapere la storia dell’immobile, tutti i vari passaggi di proprietà avvenuti negli anni ed anche l’eventuale presenza di pesi, trascrizioni che possano essere un pericolo per chi compra, come ad esempio la presenza di un pignoramento. Per redigere tale relazione è necessario del tempo, in quanto il notaio deve effettuare dei controlli, la cui durata può dipendere dalla complessità della pratica e dalla disponibilità delle varie documentazioni.

Tempo per comprare casa senza mutuo

Quando si decide di comprare casa senza mutuo, solitamente la pratica è più veloce in quanto il notaio non dovrà dipendere dalle tempistiche dell’istituto di credito, ossia della Banca che deve rilasciare la somma di denaro per il mutuo.

Il tempo impiegato per raccogliere tutte le documentazioni per la stipula dipende da numerosi fattori: se per esempio ci si è rivolti ad un’agenzia immobiliare, è molto probabile che quest’ultima abbia già a disposizioni i documenti per poter procedere ai controlli prima del rogito.

Tuttavia non sempre si compra una casa dal notaio tramite un’agenzia immobiliare e per questo le documentazioni dovranno essere fornite dal venditore e pertanto la tempistica della pratica dipenderà anche dalla sua disponibilità.

Comprare casa con conduttore

Altro problema che potrebbe sorgere e rallentare la pratica di acquisto è la presenza di una persona che abbia stipulato un contratto di locazione con il proprietario della casa: quest’ultima potrebbe essere occupata e in base a quanto stabilito nel contratto, potrebbero esservi dei rallentamenti prima di entrare nel possesso materiale della casa.

In ogni caso con la stipula del contratto di vendita dal notaio si diventerebbe immediatamente proprietari della casa, dal punto di vista giuridico, ma potrebbe volerci più tempo solo per poterci andare ad abitare e prendere quindi il pieno possesso dell’immobile. In questo caso affidarsi a un notaio, per comprendere quale sia la soluzione più conveniente, è senza dubbio la soluzione più saggia, onde evitare di incorrere in problemi dopo il rogito notarile di vendita.

Quanto tempo ci vuole per il compromesso

Per la conclusione di un contratto preliminare, anche chiamato compromesso, con cui non si realizza il trasferimento definitivo, ma ci si obbliga a stipulare entro un determinato termine il contratto definitivo di vendita, solitamente non ci vuole molto tempo, in quanto non è necessario avere tutte le documentazioni tipiche dei trasferimenti immobiliari che, invece, devono essere necessariamente prodotte al momento del definitivo. Per questo anche in questo caso la tempistica di conclusione dipende anche dalla lunghezza delle trattative: non sempre le parti sono d’accordo su tutti i punti del contratto, in particolare i tempi potrebbero allungarsi per la trattativa del prezzo.

Comprare casa dal notaio è uno degli atti più diffusi e al tempo stesso importanti, nella vita di una persona; spesso rappresenta il coronamento di un sogno dopo tanti sacrifici di carattere economico.

Oggigiorno il legislatore oltre al contratto di vendita vero e proprio, offre delle chance differenti che consentono di bloccare l’acquisto e di prendere il tempo necessario per decidere se effettuare tale investimento immobiliare o meno.

Molte persone ritengono necessario un periodo di riflessione per comprendere se la casa sia effettivamente quella desiderata, rispondente alle proprie esigenze ed è proprio per questo che richiedono, in prima battuta in virtù di un accordo con il proprietario, di prendere la casa in godimento, con un contratto di locazione o altri tipi di contratti che adesso analizzeremo.

Come avere una casa senza comprarla subito

Quando si intende comprare casa, ma non sussistono tutte le condizioni per poter stipulare dal notaio un contratto di vendita, si può ricorrere a un ventaglio di opzioni e possibilità, che consentono al conduttore, così come al locatore, di prendere tempo per perfezionare gli ultimi adempimenti, prima del trasferimento immobiliare.

Si pensi al caso in cui ancora non siano disponibili tutte le documentazioni per il rogito notarile o al caso in cui il conduttore intenda accumulare ancora qualche risparmio prima di pagare il prezzo non ricorrendo ad un prestito bancario.

Diverse, quindi, possono essere le motivazioni che indurrebbero il proprietario di una casa e il suo potenziale acquirente a non ricorrere immediatamente a un contratto di vendita per atto pubblico dl notaio.

Rent to buy: che cos’è

Una delle soluzioni possibili da prendere in considerazione è il cosiddetto rent to buy, una tipologia contrattuale entrata in vigore nel 2014, che nasce dalla riluttanza da parte degli istituiti di credito di concedere mutui, anche a seguito della crisi del settore immobiliare.

Il rent to buy è un contratto che viene trascritto nei Registri Immobiliari e pertanto necessita dell’atto pubblico dal notaio o della scrittura privata autenticata. Con tale tipo di contratto stipulato dal notaio il concedente viene immesso immediatamente nel godimento materiale dell’immobile e ha il diritto di acquistarlo nel termine stabilito dalle parti nel contratto, che non può eccedere i 10 anni. È importante distinguere questo tipo di contratto anche da un preliminare, in quanto in quest’ultimo le parti si obbligano a stipulare in un successivo momento il trasferimento, mentre nel rent to buy c’è solo il diritto di acquistare l’immobile e non l’obbligo.

Il tratto particolare del rent to buy che lo distingue da una ordinaria locazione, è che il canone che viene pagato periodicamente è composto da due voci: la prima che ha ad oggetto una somma di denaro corrisposta per il godimento della casa, la seconda che, invece, viene corrisposta come somma di denaro da imputarsi al prezzo, per il caso in cui si decida di esercitare il diritto di acquisto, riconosciuto all’interno del contratto.

Tutele del rent to buy

Il legislatore è molto preciso nello stabilire le tutele che vengono garantite nell’ambito del rent to buy: in particolare viene disciplinato sia il caso di inadempimento del conduttore, sia il caso di inadempimento del concedente. Inoltre, è riconosciuto un privilegio speciale che consente di essere preferiti qualora l’immobile sia oggetto di un procedimento giudiziario e venga venduto all’asta.

Contratto di locazione con preliminare di vendita

Un’altra soluzione potrebbe essere quella di stipulare un contratto di locazione avente ad oggetto la casa che si intende acquistare dal notaio per atto pubblico. In questo caso il potenziale compratore è all’inizio conduttore dell’immobile, per una determinata durata fissata nel contratto e in virtù del pagamento di un canone che viene corrisposto con cadenza periodica, secondo quanto stabilito dalle parti, in virtù di condizioni contrattuali inserite nel contratto.

Le parti potrebbero altresì decidere di stipulare anche un contratto preliminare di vendita che accompagna il contratto di locazione in modo da poter “blindare” la casa dal notaio e obbligarsi a stipulare una vendita in un secondo momento per atto pubblico.

Contratto di locazione con opzione di acquisto

Un altro modo per non comprare subito casa dal notaio e prendersi del tempo per decidere è concludere un contratto di locazione e un contratto di opzione di acquisto. In questo modo l’immobile, di cui si diventa conduttori, può diventare di proprietà nel caso in cui si decida di esercitare il diritto di opzione.

A differenza del preliminare in cui si assume un obbligo di stipulare in un momento successivo un contratto definitivo di vendita dal notaio per atto pubblico, nell’opzione di acquisto si ha solo la facoltà, intesa come possibilità di esercitare il diritto di acquistare l’immobile, di cui si diventa conduttori con il contratto di locazione.

Consulenza e preventivo notarile online

Come abbiamo visto non esiste un’unica modalità per poter in un primo momento avere il godimento del bene immobile dal notaio e poi decidere in un momento successivo se comprarlo o meno.

In questi casi è sempre opportuno rivolgersi a un notaio, che saprà indicare quale sia la scelta più giusta da intraprendere analizzando le esigenze di entrambe le parti e soprattutto esponendo le soluzioni possibili.

Grazie a questo portale è possibile richiedere un preventivo gratuito notarile nella zona in cui si preferisce, indicando la città in cui si ricerca il notaio. È un servizio che consente di entrare in contatto diretto con il notaio, senza alcuna intermediazione, in pochi semplici passaggi compilando il form offerto dalla presente piattaforma.

Quando si decide di comprare una casa dal notaio, si può scegliere di concludere un contratto preliminare che consenta alle parti di impegnarsi in un accordo che, in un secondo momento, diverrà definitivo e comporterà il trasferimento del diritto di proprietà della casa.

Il contratto preliminare consiste nell’assunzione di un obbligo da parte del venditore, così come del compratore, a stipulare un contratto definitivo di vendita successivamente a determinate condizioni stabilite dalle parti, entro un determinato termine che dovrà essere stabilito all’interno del contratto. Il contratto preliminare può essere concluso con una scrittura privata oppure con un atto dal notaio, ossia con atto pubblico notarile. Vediamo quali sono i vantaggi del contratto preliminare stipulato dal notaio e perché può essere di particolare importanza.

Caso obbligatorio del preliminare per atto pubblico

Esiste un caso in cui il preliminare deve essere stipulato per atto pubblico notarile e non è possibile scegliere la scrittura privata tra le parti: è il preliminare dell’immobile in corso di costruzione. Non sempre si decide di comprare una casa “finita”, già costruita, ma è possibile che si intenda acquistare un immobile in corso di costruzione in modo da poter adattare la struttura a ogni propria esigenza.

In tal caso la legge impone l’atto pubblico notarile ed è necessario rispettare tutte le norme che la legge impone per l’immobile in corso di costruzione in quanto la parte acquirente viene considerata dalla legge come la parte più debole in quanto il costruttore potrebbe non adempiere secondo quanto pattuito nel contratto.

Controlli del notaio prima del preliminare

Decidere di concludere un preliminare per atto pubblico notarile, sebbene abbia dei costi, come di seguito si affronterà, implica delle garanzie che non si avrebbero qualora di decidesse di procedere autonomamente o con una semplice scrittura privata, spesso offerta dalle agenzie immobiliari.

I controlli del notaio al preliminare hanno il pregio di evidenziare eventuali problemi legati al fabbricato, ossia alla casa o all’immobile commerciale che si intende comprare.

Si pensi al caso in cui si scopra un’eventuale ipoteca iscritta, oppure un pignoramento immobiliare o un qualsiasi altro vincolo o gravame pregiudizievole. Il notaio sin dall’inizio potrà acquisire la documentazione urbanistica (titoli abilitativi, permessi in sanatoria, agibilità etc.), così come tutta la documentazione catastale inerente, come anche la planimetria. Al verificarsi di una eventuale difformità sulla planimetria, ad esempio, può suggerire anche di rivolgersi ad un tecnico, quale ingegnere o geometra, allo scopo di poter risolvere, prima del rogito definitivo, eventuali problematiche di natura catastale.

Prelazioni sull’immobile: come scoprirlo

Rientra altresì nei compiti del notaio informare le parti nel caso in cui ci sia un diritto di prelazione, ossia un diritto di essere preferito nell’acquisto della casa, in favore di altri soggetti.

Si pensi al caso in cui si voglia comprare un locale commerciale che è stato dato in locazione a una persona che svolga un’attività commerciale, all’interno di esso: in questo caso bisognerà concedere prima la prelazione a quest’ultimo e solo in caso di mancato esercizio di tale diritto, si potrà acquistare serenamente il locale.

Può altresì capitare che la casa che si intende comprare sia all’interno di un centro storico, vincolato dal Codice dei Beni culturali: anche in questa occasione bisognerà rispettare l’iter indicato dal notaio per poter procedere, in quanto il Ministero vanta un diritto di prelazione sull’acquisto. Il ruolo del notaio, nell’analisi della casa o del locale, in ogni suo aspetto, è di primaria importanza sin dalle trattative, prima ancora di firmare un compromesso.

Vantaggi trascrizione preliminare

La trascrizione del contratto preliminare può apportare dei vantaggi notevoli soprattutto nel caso in cui la parte che compra, ossia l’acquirente, versa una caparra o un acconto non irrisorio, ossia di una certa entità. La scrittura privata, infatti non gode di questa tutela in quanto non può essere trascritta nei Registri Immobiliari.

Ulteriori garanzie dalla trascrizione si hanno nel caso in cui le parti decidano che, tra il preliminare e il contratto definitivo, debba trascorrere un lungo lasso di tempo: in questo modo si evita che il venditore possa prendere in considerazione la possibilità di offrire l’immobile in vendita ad altri potenziali acquirenti. Inoltre il vantaggio della trascrizione risiede nel proteggere l’acquirente dai creditori del venditore, nel caso in cui eserciti attività di impresa e sia esposto ai rischi connessi.

A che serve la trascrizione del preliminare

La trascrizione, quindi, oltre ad apportare i numerosi vantaggi sopra elencati, ha lo scopo di “prenotare” l’acquisto, rispetto ad altri potenziali acquirenti.

Gli esperti del settore parlano, infatti, di effetto prenotativo della trascrizione del contratto preliminare a seguito di stipula dello stesso per atto pubblico notarile, in quanto qualsiasi trascrizione o iscrizione successiva non ha effetto nei suoi confronti.

Costo trascrizione del preliminare

Decidere di concludere un contratto preliminare dal notaio, significa dover affrontare anche dei costi in quanto la trascrizione comporta l’applicazione dell’imposta ipotecaria pari a euro 200, della tassa di trascrizione di 35 euro e di contributi da versare all’archivio notarile, oltre all’onorario del notaio che può variare a seconda del professionista, così come a seconda della zona in cui si intende stipulare.

Spesso al contratto preliminare le parti si accordano per il versamento di un acconto o di una caparra che sono entrambi tassati, seppur in maniera differente: sulla caparra confirmatoria si pagherà lo 0,50% quale imposta di registro, importo che verrà detratto dall'imposta dovuta in sede di rogito definitivo di vendita. Tuttavia nonostante si debbano sostenere delle spese, i costi relativi al preliminare stipulato dal notaio, sono compensati dai vantaggi, sopra descritti, in termini di garanzia e sicurezza dell’investimento.

Notaio per preliminare: preventivo online

Per poter avere un preventivo online è possibile utilizzare la piattaforma di Notaiofacile®, inserendo tutte le informazioni richieste in modo da avere una risposta in breve tempo, direttamente da un notaio, senza aver a che fare con alcuna intermediazione.

Questo servizio, totalmente gratuito, permette di risparmiare tempo e denaro e soprattutto di avere fin dall’inizio un quadro chiaro sulle spese che dovranno sostenersi: in pochi semplici passaggi, sarà possibile entrare in contatto diretto con un notaio nella zona d’Italia che si preferisce.

Quando si è proprietari di beni immobili, ma al tempo stesso si svolge un’attività lavorativa che espone a dei rischi che possono ripercuotersi sulla vita personale e familiare, ci si preoccupa della conservazione del proprio patrimonio.

Un fondo patrimoniale è un vincolo che viene posto su determinati beni, da individuare in modo specifico: possono essere oggetto di fondo patrimoniale i beni immobili (case, terreni, locali commerciali) o mobili registrati (auto, imbarcazioni), così come i titoli di credito. Tali beni vengono vincolati per far fronte ai bisogni della famiglia, per far sì che il nucleo familiare si senta protetto da eventuali investimenti pericolosi effettuati da membri della famiglia, come adesso vedremo.

A che serve il fondo patrimoniale

Quando si decide di vincolare dei beni in un fondo patrimoniale, si è mossi dal desiderio di proteggere gli stessi, da possibili attacchi dei creditori e ciò nasce principalmente nei casi in cui si svolgano attività lavorative imprenditoriali esposte all’inevitabile rischio di impresa.

Per evitare che vi siano delle ripercussioni negative sul patrimonio personale e che possano inficiare sulla serenità della famiglia, a causa di pretese da parte dei creditori, si tende a costituire dei vincoli sui beni che possano, in qualche modo, mettere al riparo gli stessi da possibili problematiche e sottrazioni.

Perché si modifica un fondo patrimoniale

Il fondo patrimonio non deve essere considerato come un limite o un vincolo perpetuo, in quanto è possibile modificarlo, così come scioglierlo nei modi e nei tempi di cui parleremo a breve.

I motivi che possono spingere a modificare un fondo patrimoniale possono essere i più diversi e disparati, in quanto dipendono dalle esigenze di ciascuna famiglia: può accadere, per esempio, che si voglia svincolare una casa costituita in fondo patrimoniale perché si intende venderla, ottenendo quindi un riscontro economico dall’investimento effettuato.

Può, altresì verificarsi l’esigenza di modificare il fondo, vincolando più beni, in modo da tenere al riparo non solo la casa di famiglia, ad esempio, ma anche altri immobili di cui si è proprietari. Da ciò si evince che non esiste un unico motivo che possa determinare una modifica del fondo patrimoniale, ma bisogna analizzare il singolo caso concreto, a seconda delle esigenze familiari.

Quali modifiche posso farsi al fondo patrimoniale

Quando si parla di modifiche al fondo patrimoniale si intendono delle variazioni ai beni che sono vincolati. Si discute se sia possibile aggiungere e ridurre i beni costituiti in fondo dal notaio o si debba procedere alla costituzione di un nuovo fondo patrimoniale, tutte le volte in cui si vogliano sottoporre a tale vincolo altri beni. Secondo gli orientamenti prevalenti, la scelta dipende dalla volontà delle parti, ma in questi casi si consiglia sempre una consulenza notarile che chiarirà ogni dubbio e offrirà la soluzione migliore rispetto alle singole esigenze.

Quando costa modificare un fondo patrimoniale

Il costo di una modifica di un fondo patrimoniale dal notaio dipende dal fatto se vi sia o meno il trasferimento di beni: nel caso in cui i coniugi siano proprietari di un bene e intendano vincolarlo in un fondo patrimoniale, non vi sarà alcun trasferimento e quindi le imposte e le tasse da pagare saranno inferiori.

Caso differente è quello in cui un terzo estraneo decida di trasferire dei beni che vengono vincolati in un fondo patrimoniale: in tal caso le spese saranno superiori, proprio perchè si dovrà tenere conto del trasferimento e delle imposte e tasse connesse ad esso. Bisogna inoltre tenere in considerazione anche l’onorario notarile che può variare dalla zona in cui si riceve l’atto, così come dal professionista: tramite questa piattaforma è possibile richiedere gratuitamente un preventivo senza alcun impegno, in pochi semplici passaggi, entrando in contatto diretto con un notaio.

Come si modifica un fondo patrimoniale

Il fondo patrimoniale è una convenzione matrimoniale e la legge stabilisce che, per modificare qualsiasi convenzione matrimoniale, è possibile recarsi dal notaio che riceverà l’atto pubblico di modifica, alla presenza di due testimoni, aventi i requisiti previsti dalla legge notarile. 

Quando si può modificare il fondo patrimoniale

Una delle domande più frequenti è quando sia possibile modificare il fondo patrimoniale. Non esiste una data o un termine, dal momento della costituzione del fondo entro il quale possa essere modificato; come tutte le convenzioni matrimoniali, come espressamente previsto dal codice civile, in qualsiasi momento è possibile modificare il fondo patrimoniale sempre nelle modalità sopra analizzate.

Modifica o scioglimento del fondo patrimoniale?

È importante conoscere la differenza tra la modifica e lo scioglimento del fondo patrimoniale: in passato si riteneva che il fondo patrimoniale non potesse essere sciolto per volontà dei coniugi, in quanto la legge indicava le ipotesi obbligatorie e tassative di cessazione del fondo. Tuttavia la Cassazione è intervenuta in merito, affermando la possibilità di sciogliere il fondo patrimoniale con il consenso, non solo dei coniugi, ma, in presenza di figli minori, anche di un curatore speciale che tuteli gli interessi di quest’ultimo.

Mentre con lo scioglimento del fondo tutti i beni sono liberi da vincoli, con la modifica, il fondo può rimanere “vivo” ed è possibile ridurre o aumentare i beni oggetto di vincolo: naturalmente non si esclude che i coniugi possano decidere di costituire più fondi patrimoniali.

Alternative al fondo patrimoniale

Il fondo patrimoniale non si presenta come l’unica soluzione per proteggere i beni da possibili attacchi dei creditori, ma esistono anche altre opzioni possibili da valutare insieme al notaio. Pertanto, potrebbe accadere che, invece di modificare il fondo patrimoniale aggiungendo dei beni, si decida di procedere alla costituzione di un vincolo di destinazione o di un trust, strumenti alternativi altrettanto validi e utilizzati nel mondo giuridico.

Una scelta del genere dipende anche dallo scopo che si intende perseguire e in questi casi la consulenza notarile può essere di particolare importanza per comprenderne le differenze e soprattutto, per evitare scelte avventate che possano produrre effetti diversi rispetto a quelli desiderati. Grazie alla piattaforma di NotaioFacile® sarà possibile chiedere un preventivo gratuitamente per qualsiasi tipo di atto si intenda stipulare dal notaio, senza assumere alcun impegno, risparmiando tempo e denaro.

Al momento della morte di un proprio caro non sempre gli eredi sono d’accordo su come dividere i beni del defunto: spesso in ambito familiare sorgono delle controversie, non facili da gestire che, talvolta, richiedono molto tempo per la loro risoluzione, in quanto nessuno dei chiamati all’eredità è disposto a cambiare idea.

Grazie a una consulenza notarile è possibile risolvere i contrasti senza ricorrere all’autorità giudiziaria ed avviare un processo che, in virtù dei lunghi tempi della giustizia e della burocrazia italiana, potrebbe richiedere davvero molto tempo.

Per questo è possibile rivolgersi ad un notaio che potrebbe trovare la soluzione più confacente alle proprie esigenze, accontentando la volontà di tutti i condividenti del patrimonio ereditario. Il notaio, infatti, è una figura specializzata, nonché un pubblico ufficiale super partes, il cui ruolo non è quello di tutelare una sola parte, ma di ricercare le soluzioni giuridiche che possano soddisfare gli interessi di tutti i partecipanti all’atto.

Divisione dal notaio: cosa fare prima

Nella prassi esiste un iter procedimentale da rispettare per poter diventare pieni ed esclusivi proprietari dei beni ereditati dal defunto: in particolare è necessario rispettare alcune formalità, come la presentazione della dichiarazione di successione, che serve per comprendere quante tasse pagare sull’asse ereditario del defunto. Si tratta di un adempimento fiscale che deve essere effettuato nel termine di 12 mesi e la richiesta può essere effettuata anche da uno solo dei chiamati all’eredità.

Inoltre, in presenza di un testamento, sarà necessaria la pubblicazione dello stesso alla presenza di due testimoni dal notaio per atto pubblico notarile; successivamente o in sede di divisione, o in un atto precedente, vi sarà l’accettazione dell’eredità da parte dei chiamati all’eredità, sia che siano chiamati in virtù di un testamento, sia se lo siano per legge, in assenza di un atto di ultima volontà.

Quando sorgono i contrasti tra gli eredi

Le principali problematiche possono sorgere nel caso in cui il defunto abbia fatto testamento (pubblico, olografo o segreto), prevedendo soltanto la suddivisione delle quote del patrimonio, senza assegnare direttamente i beni ai singoli condividenti.

Si pensi al caso in cui un padre di famiglia abbia, ad esempio, nel proprio testamento, previsto l’istituzione ereditaria di tre figli in parti uguali, ma non abbia espressamente assegnato a ciascuno di loro, le tre case di proprietà. In questo caso i condividenti dovranno recarsi dal notaio per procedere ad una divisione ereditaria per atto pubblico e decidere a chi debba essere assegnata una casa piuttosto che un’altra. Può accadere infatti che una casa sia più appetibile di un’altra, abbia una migliore posizione geografica o abbia delle caratteristiche diverse dalle altre, o un maggiore valore e che, quindi, tutti siano interessati all’assegnazione della stessa. Per risolvere i contrasti il notaio può offrire un ventaglio di opzioni, ciascuna con delle proprie peculiarità.

Divisione con sorteggio dal notaio

Una delle possibili strade da percorrere per evitare di andare dinanzi al giudice, in virtù dei dissidi familiari, è la divisione con sorteggio per atto pubblico dal notaio.

Con questa soluzione tutti i condividenti della massa ereditaria sono messi sullo stesso piano, in quanto tutti sono esposti al medesimo rischio, proprio perché le assegnazioni dei beni che compongono l’asse ereditario, vengono effettuate con un vero e proprio sorteggio effettuato dinanzi al notaio.

Quest’ultimo infatti provvederà a curare tutte le procedure per consentire la trasparenza delle operazioni predisponendo dei contenitori appositi: in un primo contenitore saranno inseriti i nomi dei condividenti e in un secondo contenitore i beni da assegnare; a seguito dell’estrazione alternata dai due contenitori, si potrà addivenire all’assegnazione dei beni facenti parte del compendio ereditario, a ciascun condividente.

Naturalmente è necessario che tutti siano d’accordo a ricorrere alla distribuzione del patrimonio in questo modo e che ciascuno di loro, al termine delle operazioni, si dichiari soddisfatto e di non avere null’altro a pretendere.

Transazione divisoria dal notaio

Per prevenire le controversie è possibile ricorrere anche a una transazione. La transazione è il contratto con cui le parti mediante delle reciproche concessioni decidono di prevenire le liti o di porre fine alle stesse, tra loro insorte. Esiste però un’importante differenza rispetto alla divisione: nella transazione non è necessario che i beni assegnati abbiano il medesimo valore della quota a cui hanno diritto. Pertanto le parti che intendono dividere il patrimonio e sciogliere la comunione ereditaria, devono essere consapevoli che le assegnazioni possono avere un valore superiore o inferiore alla quota a cui avevano diritto.

Anche questa è una soluzione molto utilizzata nella prassi per evitare di arrivare in giudizio ed attendere molto tempo prima di godere dei beni ereditati, in virtù delle lungaggini processuali e anche in questo caso il notaio svolge un ruolo fondamentale propri perché l’accordo viene stipulato per atto pubblico notarile.

Cosa fare dal notaio per risolvere problemi dell’eredità

Sapere a priori quale sia la soluzione più conveniente sia dal punto di vista economico, che dal punto di vista logistico, non è possibile in modo definitivo, in quanto ciascuna vicenda ereditaria ha la propria storia e soprattutto ciascun condividente può avere delle esigenze diverse.

C’è chi preferisce risolvere velocemente le problematiche legate al patrimonio del defunto per evitare delle controversie future, accontentandosi anche di un’assegnazione di un bene diverso da quello desiderato e chi invece ritenga di dover trovare la soluzione più adatta alle proprie esigenze senza scendere a compromessi.

Solo grazie alla consulenza notarile e a un colloquio con il notaio sarà possibile analizzare la vicenda familiare ereditaria e ricercare la strada che sia più adatta alle esigenze di tutti i condividenti; il notaio si presenta come il professionista per eccellenza che può aiutare ad addivenire ad una soluzione senza ricorrere all’autorità giudiziaria.

L’Abruzzo viene spesso scelta come regione in cui investire e comprare casa in virtù della varietà dei panorami che offre: accade infatti che, invece di comprare una casa sulla costa, si scelga un’abitazione nell’entroterra a metà strada, quindi, tra il mare e la montagna in modo da poter beneficiare di entrambe le opzioni avendole a portata di mano.

In provincia dell’Aquila per chi ama la montagna, le basse temperature e si dedica gli sport invernali, sceglie mete come Roccaraso e Celano. Si acquistano case dal notaio in queste località tipicamente montane, come seconda abitazione per trascorrere le vacanze natalizie e i weekend invernali, ma anche per rifugiarsi al fresco d’estate allontanandosi da temperature torride. Ai piedi del Monte Amaro vi sono diverse soluzioni abitative, circondate da panorami pazzeschi che vengono prese in considerazione come investimento immobiliare.

Investimento immobiliare in Abruzzo

Investire in Abruzzo può essere conveniente per chi decide di monetizzare mediante un investimento immobiliare con l’acquisto seconda casa.

Comprare una seconda casa dal notaio, in particolare nella zona montana abruzzese, può essere conveniente anche per coloro che, oltre a trascorrere il weekend alle pendici di montagna, decidano di dedicarsi agli affitti brevi in determinati periodi dell’anno. Ciò può rivelarsi in Abruzzo conveniente in tutte quelle zone turistiche la cui richiesta si presenta molto alta in particolari periodi dell’anno.

Monetizzare la casa

Decidere di comprare una seconda casa in Abruzzo può essere quindi un’ottima chance per coloro che hanno intenzione di avviare un’attività imprenditoriale come affitta camere o come struttura recettiva. Possono infatti capitare delle offerte di case molto grandi non più utilizzate, che possono essere trasformate in b&b per tutti coloro che amano soggiornare in questi paesaggi tipicamente montuosi. Ciò rappresenta una soluzione per coloro che hanno spirito imprenditoriale e intendano dedicarsi al mondo dell’accoglienza.

Migliori posti per comprare casa in Abruzzo

L’Abruzzo è una regione che offre numerosi scenari suggestivi, ma soprattutto variegati in quanto densi di scorci panoramici, sia in riva al mare che alle pendici di montagna. Ciò consente di soddisfare ogni tipo di esigenza. C’è chi sceglie, infatti, questa regione in quanto è possibile trovare il giusto compromesso all’interno della stessa regione, accontentando i bisogni di tutta la famiglia: da un lato l’Adriatico che lambisce le coste e dall’altro, ossia nell’entroterra, la Maiella e il Gran Sasso con le loro imponenti altezze.

Oltre gli splendidi scorci paesaggistici la regione abruzzese pullula di borghi che offrono opportunità di investimento anche per coloro che vogliono investire e aprire società specializzate nella produzione di prodotti tipici.

Notaio per comprare casa

Quando si decide di comprare casa è necessario ricercare un notaio che provvederà a redigere l’atto pubblico notarile con cui avverrà il trasferimento dal proprietario al compratore. È importante sfatare il mito che il notaio apponga solo la firma nella fase finale della stipula, in quanto svolge una funzione fondamentale ai fini dell'acquisto della casa in sicurezza.

Il notaio svolge una serie di controlli preventivi che consentono di comprare la casa senza avere alcun timore: questo tipo di verifiche ha ad oggetto la casa sotto molteplici punti di vista, dal profilo urbanistico (modalità di costruzioni e titoli abilitativi che hanno autorizzato anche eventuali lavori successivi), al profilo catastale (planimetrie conformi e dati catastali), fino al punto di vista ipotecario.

Come scegliere la casa

Per scegliere la casa più adatta spesso ci si rivolge alle agenzie immobiliari che offrono un ventaglio di opzioni variegato di opportunità che possono soddisfare le richieste più varie. Tuttavia l’agenzia immobiliare non può essere sostituiva alla competenza tecnica di un notaio che saprà fornire ogni tipo di indicazione e suggerimento per far sì che l’acquisto avvenga in sicurezza. Rivolgersi al notaio fin dalla fase delle trattative o anche prima della proposta di acquisto può essere utile per evitare spiacevoli sorprese in un secondo momento.

Spesso ci si lascia affascinare dalla zona in cui si trova la casa, dal prezzo conveniente o da altri apparenti elementi che potrebbero, senza il giusto controllo del notaio, nascondere qualche inconveniente.

Comprare casa in montagna in Abruzzo

L’acquisto di una casa dal notaio in Abruzzo è molto ambito anche dagli stranieri, come americani e nord europei che hanno investito economicamente su appartamenti di gran lusso quindi con una diversa categoria catastale che negli anni passati erano stati oggetto di svalutazione. Talvolta si trovano anche degli affari molto convenienti dovuti a precedenti crisi del settore immobiliare.

Preventivo notarile in Abruzzo

Per trovare il notaio nella zona desiderata è possibile utilizzare questa piattaforma che consente in pochi passaggi, risparmiando tempo e denaro, di richiedere un preventivo gratuito notarile senza alcun impegno. Per usufruire di questo servizio basterà inserire la città che si preferisce, l’atto notarile da fare e tutte le altre indicazioni richieste nel form.

Il mondo online virtuale è ormai parte della nostra quotidianità e anche il mondo notarile si sta adattando sempre di più a questo tipo di era tecnologica.

Nel caso in cui si decida di comprare una seconda casa in un Comune abruzzese non sarà necessario ricercare un notaio proprio di quella zona, in quanto il notaio ha una competenza regionale e quindi sarà possibile ricercare, qualora si preferisca un notaio in Abruzzo, in qualsiasi città della regione.

Quando si decide di donare un bene a un figlio è necessario conoscere i vantaggi, così come i rischi che possono derivare da questo tipo di atto.

Nell’immaginario collettivo diventare proprietari di una casa per donazione non è un modo estremamente “sicuro”, ma sicuramente esistono anche dei vantaggi nonché delle alternative altrettanto valide che il notaio potrà offrire. Vediamo in cosa consistono.

Vantaggi della donazione

I principali vantaggi della donazione risiedono nel fatto che le donazioni devono essere effettuate obbligatoriamente per legge dinanzi a un notaio alla presenza di due testimoni. Ciò consente al notaio di assistere il cliente affinchè tutto avvenga in estrema sicurezza. Inoltre in virtù dei rischi che possono corrersi, il notaio indicherà la strada preferibile da percorrere per evitare che la donazione sia impugnata.

L’assistenza notarile nel caso in esame ha proprio lo scopo di informare il donante da ogni possibile conseguenza, allo scopo di pianificare in anticipo la sua successione.

Svantaggi della donazione

Una volta analizzati i vantaggi della donazione è opportuna una riflessione anche sugli svantaggi che potrebbero derivarne. In primis quando si diventa proprietari di un bene ricevuto in donazione dal notaio bisognerà tenere conto che si sarà obbligati a prestare gli alimenti in favore del donante in quanto si rientra tra il novero dei soggetti obbligati a tale scopo.

Altro caso che potrebbe verificarsi è che la Banca sia restia a concedere un mutuo in virtù della provenienza donativa del bene che si intende comprare, in quanto la donazione potrebbe essere impugnata dai cosiddetti legittimari, ossia i figli, il coniuge, in assenza di figli, gli ascendenti. Questo sicuramente è un rischio per coloro che intendono vendere la casa ricevuta in donazione perché potrebbero impiegare più tempo nella ricerca dell’acquirente.

Assenza di garanzia nella donazione

Un altro rischio che si corre nella donazione è che, a differenza della vendita di un bene immobile dal notaio, in cui sono garantiti da parte di colui che vende l’evizione e l’assenza di vizi, non esiste questo obbligo nella donazione.

La garanzia deve essere stata espressamente prevista, anche in un atto separato rispetto alla donazione, e non può essere desunta implicitamente.

Il donante è tenuto a garanzia verso il donatario, per l'evizione che questi può soffrire delle cose donate, nei casi seguenti:

1. se ha espressamente promesso la garanzia^;
2. se l'evizione dipende dal dolo o dal fatto personale di lui;
3. se si tratta di donazione che impone oneri al donatario, o di donazione rimuneratoria, nei quali casi la garanzia è dovuta fino alla concorrenza dell'ammontare degli oneri o dell'entità delle prestazioni ricevute dal donante.

Alternative alla donazione dal notaio

Come sopra anticipato, in virtù delle numerose problematiche che potrebbero presentarsi per una donazione in favore di un figlio, di un familiare o anche di un terzo estraneo, è necessario sapere che esistono delle alternative, giuridicamente valide che possono raggiungere il medesimo risultato seppur in modi e tempi diversi.

Fare testamento dal notaio

Una tra queste è il testamento. Se il figlio non necessiti immediatamente della casa, potrebbe farsi ad esempio un testamento pubblico dal notaio con divisione di tutto il patrimonio e quindi con contestuale assegnazione anche i tutti i beni ai figli in modo tale da evitare qualsiasi contestazione.

Sicuramente questo tipo di soluzione non consente di avere degli effetti a breve termine proprio perché il testamento sarà reso pubblico, ossia pubblicato con un verbale da parte del notaio solo alla morte del testatore.

Il testatore potrebbe anche evitare di far spendere ulteriori soldi agli eredi per la divisione ereditaria dal notaio, prevedendo in maniera specifica le quote da assegnare a ogni singola persona e assegnando a ciascuno un bene o dei beni a composizione della quota.

Donazione indiretta dal notaio

Un’altra soluzione da realizzare in vita da parte del proprietario della casa che voglia beneficiare un figlio è quella della donazione indiretta.

Con la donazione indiretta si realizza lo stesso scopo della donazione, con la differenza che esiste anche un altro contratto affiancato. Che significa? Pensiamo al caso in cui un figlio maggiorenne acquisti una casa e il padre paga il prezzo: in questo caso è come se il padre avesse donato indirettamente i soldi per comprare casa e quindi avesse pagato il prezzo al posto del figlio. ciò realizza una donazione indiretta in favore del figlio.

Vantaggi e svantaggi delle donazioni indirette

Un vantaggio della donazione indiretta è che non bisognerà seguire le formalità previste per la donazione diretta. Ciò vuol dire che non è necessario l’atto pubblico e la presenza di due testimoni. Un altro elemento che differisce è che mancherebbe il controllo del notaio sul danno che il trasferimento può arrecare al patrimonio del donante. Inoltre il donatario non avrà l’obbligo di prestare gli alimenti. Dal punto di vista successorio lo stesso però dovranno affrontarsi le problematiche previste in tema di donazione in quanto colui che riceve la donazione indiretta lo stesso dovrà conteggiarla nell’ambito delle donazioni.

Contratto a favore del terzo

Un altro modo per evitare la donazione diretta è quella di comprare la casa a un figlio mediante un contratto a favore del terzo. Con questo tipo di contratto i genitori possono decidere di pagare il prezzo, recandosi in prima persona dal notaio, innanzi all’acquirente ma di deviare gli effetti del contratto in favor del figlio. In questo modo non diventeranno mai proprietari della casa, ma in virtù di questa pattuizione il figlio diventerà automaticamente titolare senza bisogno di accettare e di presenziare in atto.

Come è noto con il termine donazione di un immobile si intende l’atto gratuito stipulato dal Notaio con il quale un soggetto proprietario del bene, anche detto donante, attribuisce ad esempio una casa, senza avere nulla in cambio, ad un altro soggetto, che riceve la donazione ed è definito donatario.

Tale tipo di contratto è sottoposto ad un rigido formalismo, infatti, come prescritto espressamente dalla legge è necessario che siano presenti due testimoni e che si stipuli un atto pubblico.

Tuttavia, nel nostro ordinamento la donazione non è l’unico modo per ottenere il trasferimento della casa a titolo gratuito, esistono infatti una serie di alternative alla donazione le quali possono offrire maggiori garanzie al proprietario dell’immobile ed un costo differente, perché soggetto ad imposte meno elevate rispetto alla donazione.

Analizziamo insieme quali sono le alternative previste dalla legge che consentono di ricevere il bene gratuitamente senza sottoscrivere un atto di donazione.

La cessione della casa con obbligo di mantenimento

L'istituto giuridico della cessione con obbligo di mantenimento non prevede il pagamento di una somma di denaro, in questo caso il soggetto acquirente non paga ma si obbliga ad eseguire una prestazione di mantenimento nei confronti del proprietario dell'immobile.

Tendenzialmente, la prestazione che si obbliga ad effettuare il beneficiario dell'immobile può consistere o in un dare, ad esempio, alimenti, medicinali o vestiario oppure in un fare, ad esempio, compagnia, assistenza, o pulizia della persona o della casa.

Nel contratto di cessione dell'immobile con obbligo di mantenimento le parti possono personalizzare l'oggetto, ad esempio, possono essere individuati gli impegni e gli obblighi che la parte che beneficia dell'immobile deve effettuare nei confronti del soggetto che ha effettuato il trasferimento immobiliare.

A differenza della donazione diretta di un immobile, la formalizzazione dell'atto di cessione con obbligo di mantenimento non richiede una forma prestabilita, ed in alcuni casi può prevedere il coinvolgimento di una Onlus o di un'associazione caritatevole, o un qualsiasi soggetto privo di interessi economici autorizzati ad accedere all'immobile con una cadenza periodica che sarà stabilita all'interno del contratto stesso.

Cosa deve contenere il contratto di cessione della casa con obbligo di mantenimento?

Quando si stipula un atto di cessione come quella in esame è necessario far emergere il trasferimento immobiliare, e pertanto sarà necessaria tutta la documentazione che occorre per un atto di donazione, in più dovrà emergere in cosa consiste l’obbligo di mantenimento in capo al beneficiario.

L'accordo viene preso dinanzi al Notaio e si formalizza alla presenza dei testimoni, inoltre deve essere prevista una clausola risolutiva in caso di inadempimento degli obblighi di assistenza che il beneficiario del trasferimento immobiliare deve tenere per contratto.

L’accordo, di norma, si intenderà sciolto se si incorre nell’inadempimento prestabilito e il bene che è stato trasferito, oggetto di cessione, deve essere restituito al cedente.

I vantaggi di stipulare un contratto con cessione di bene con obbligo di mantenimento

I vantaggi del contratto di cessione con obbligo di mantenimento consistono nella possibilità del cedente di poter ottenere in cambio del trasferimento immobiliare una prestazione continuata da parte del beneficiario che, invece, con la donazione non sarebbe stato tenuto a ricevere.

Inoltre il beneficiario ha la possibilità di avvalersi, qualora ne abbia i requisiti, delle agevolazioni per acquisto prima casa proprio come una qualsiasi donazione, ma diversamente da quest’ultima a beneficiare del trasferimento può essere anche uno solo dei figli del cedente, mentre, salvo ipotesi eccezionali, la donazione da parte di un genitore deve riguardare tutti i figli, per evitare l’impugnazione.

Fare testamento come alternativa alla donazione

Un’ulteriore alternativa all'atto di donazione della casa è rappresentata dalla possibilità per il soggetto proprietario dell’immobile di fare testamento.

Com’è noto infatti la donazione altro non è che una disposizione che il testatore- donante fa già in vita di quelle che saranno le sue sostanze dopo la sua morte, è quindi ben possibile che si propenda per la soluzione opposta e cioè lasciare, ad esempio, la proprietà della casa per testamento e non in vita.

In tal caso sono dovute le imposte sulla successione le quali sono le stesse previste per la donazione, e cioè sarà necessario versare l'imposta di registro, l'imposta ipotecarie e quella catastale secondo le aliquote variabili a seconda che si tratti o meno di prima casa per l'erede, ad esse si aggiunge l'imposta di successione che è identica all'imposta di donazione ed ha le stesse aliquote e le medesime franchigie.

I vantaggi di fare testamento come alternativa alla donazione

Il vantaggio del fare testamento rispetto alla donazione e che il bene rimane in propria titolarità fino a che si è in vita, inoltre, in un primo momento, a meno che non si ricorra ad un testamento pubblico, non è necessario fare l'atto notarile, ad esempio, se ci si avvale di un testamento olografo mentre, sarà necessario per gli eredi recarsi dal Notaio all'apertura della successione per la pubblicazione del testamento, la sua registrazione e per la trascrizione dei Registri Immobiliari, oltre che per l’accettazione della stessa eredità.

Intestare la casa con un vitalizio alimentare per evitare la donazione diretta della casa

Un’ulteriore alternativa alla donazione avente ad oggetto il trasferimento immobiliare del bene è la donazione con vitalizio alimentare che si ha quando il destinatario in cambio dell'intestazione del bene che avviene il suo favore da parte del donante si impegna a prestare assistenza morale e materiale al donante fino a che è in vita.

In linea generale il beneficiario di un simile contratto è definito vitaliziante ed assume un vero e proprio obbligo di prestare assistenza a colui che gli ha ceduto il proprio bene e cioè il vitaliziato, ottenendo in cambio la proprietà dell’immobile.

Molto diffuse sono le donazioni tra genitore e figlio oppure tra nonno e nipote, spesso realizzate come una sorta di anticipo della successione: in sostanza il titolare di una casa o di un altro bene immobile o più beni può avere interesse a gestire il trasferimento in vita di tali averi per evitare liti all’apertura della successione magari dovute alla divisione. Per questo motivo vi sono tutta una serie di norme che regolano poi all’apertura della successione come valutare le donazioni fatte. Tutto quanto detto deve essere analizzato in una particolare tipologia di donazione: cosa succede, infatti, se si prevede anche un obbligo di assistenza a carico del donatario?

Contratti con obbligo di assistenza

Può succedere che il titolare di una casa voglia donarla a un proprio discendente, ad esempio figlio o nipote, ma nello stesso tempo sia bisognoso di assistenza morale e materiale. Può trattarsi di una persona non totalmente autosufficiente che, in possesso di beni materiali immobili, intenda in qualche modo anche sfruttarli per ottenere in cambio una forma di assistenza di tipo personale.

Ci sono varie strade per realizzare questa operazione e sicuramente la prima cosa da fare è recarsi da un Notaio per una consulenza dettagliata che possa indirizzare il titolare e analizzare la sua situazione sia personale che patrimoniale, per consigliare la forma più idonea. Infatti, prima che pensare alla donazione si potrebbe proprio stipulare un vero e proprio contratto di assistenza previo pagamento di un corrispettivo: ad esempio avverso l’assistenza il soggetto bisognoso o trasferisce un bene immobile oppure una somma di denaro. Questo contratto è un atto oneroso, cioè vi è un corrispettivo e non ha niente a che fare con la donazione. Allora di cosa si tratta? Vediamolo.

Donazione modale

Si può realizzare questo risultato dell’assistenza a carico del beneficiario attraverso una donazione modale. Si tratta di una donazione con un onere che andrà a limitare l’arricchimento del beneficiario imponendogli l’esecuzione di una prestazione a vantaggio del donante.

In sostanza, se un nipote riceve una casa dal nonno, si può prevedere che sul nipote gravi l’obbligo di prendersi cura spiritualmente e materialmente del nonno. Questo non rappresenta un corrispettivo, in quanto il contratto rimane comunque a titolo gratuito ma il vantaggio che viene attribuito subisce una riduzione. È chiaro che il nipote che deve prestare assistenza non ottiene solo benefici in senso patrimoniale da questa donazione, dovendo anche portare avanti il proprio obbligo. Per far sì che questa donazione sia valida, è necessario però che l’obbligo non sia troppo elevato e ingente tale da fare venire meno l’effetto dell’arricchimento, quindi quello tipico della donazione.

Cosa può prevedere l’obbligo di assistenza

Il contenuto dell’assistenza può essere il più vario e viene stabilito dal donante secondo le sue esigenze e necessità.  Può ad esempio anche essere solo un obbligo di assistenza di tipo personale, come fare compagnia al donante in determinate ore e periodi della settimana.

Tutto questo ovviamente deve essere sancito precisamente all’interno del contratto redatto dal Notaio, che individua anche quelli che sono gli oneri leciti o meno. Il donatario è tenuto all’adempimento dell’onere ma solo entro i limiti del valore della cosa donata. Ciò ad esempio può voler dire che l’onere non deve essere sproporzionato alla cosa donata. Se un nonno dona un bene dal valore di 5.000 euro e richiede in cambio un’assistenza materiale vita natural durante, questo obbligo è superiore rispetto a quanto è stato donato e quindi viene meno automaticamente il senso di questo contratto.

Il donatario può rifiutare?

Il beneficiario può certamente non accettare questa donazione, basta non recarsi dal Notaio e firmare. Questo può accadere quando, valutato il valore dell’immobile in seguito ad una apposita perizia, si rileva che l’obbligo è maggiore rispetto allo stesso. Ovviamente il donatario può decidere di accettare anche per motivi personali, ma sicuramente con la consulenza di un Notaio può valutarne la convenienza.

Quanto costa la donazione modale?

L’imposta sulle donazioni si applica sul valore dei beni e dei diritti oggetto della donazione, ovviamente al netto delle passività. E’ da calcolare anche al netto del valore dell’onere, anche se questo spesso risulta complicato. In sostanza, è come se dal valore dell’imposta che regolarmente il donatario dovrebbe pagare occorre detrarre il valore dell’onere, nel caso di specie dell’assistenza. Si possono detrarre solo gli oneri posti a carico del donatario e aventi per oggetto prestazioni che non siano rivolte a soggetti terzi determinati individualmente.

Donazione con assistenza e successione

Uno dei problemi della donazione con assistenza è dato dalla circostanza per cui all’apertura della successione la donazione viene conteggiata e imputata alla quota di legittima della persona che l’ha ricevuta. Se il valore del bene immobile donato è 100.000, questi vanno calcolati come un anticipo su quanto il donatario deve ricevere dalla massa ereditaria del donante deceduto. Ma come si può calcolare l’onere? La cosa più complicata è questa, perché come per la tassazione come sopra detto, anche per il calcolo della donazione occorre detrarre il valore dell’onere. Nel caso di specie, trattandosi di assistenza, il valore deve essere frutto di un calcolo complesso, che si fa considerando il tipo di assistenza, il tempo impiegato per la stessa.

Quando si decide di comprare casa dal notaio è importante avere una piena conoscenza del territorio in cui si ricerca in quanto gli investimenti immobiliari sono spesso frutto di grandi sacrifici economici, risultato di scelte oculate e ben mirate.

La Maremma in particolare è una zona molto ambita non solo dai toscani che spesso la scelgono come seconda casa, ma anche dagli abitanti di altre regioni e da turisti stranieri. In particolare quest’ultimi sono attratti dalla fonte di guadagno che potrebbe derivarne da un eventuale investimento immobiliare, decidendo di mettere a reddito la casa che si compra, trasformandola anche in una struttura recettiva.

Cosa si intende per zona della Maremma

La zona della Maremma occupa circa un quarto della Regione Toscana, in particolare tra le province di Livorno e Grosseto, caratterizzandosi per la diversità del suo territorio che spazia tra il mare dell’Argentario, gli spazi verdi delle colline di Massa marittima e la montagna del Monte Amiata. In virtù della notevole estensione, la Maremma si suddivide in tre grandi aree: l’Alta Maremma, la Maremma Grossetana e la Bassa Maremma.

Alta Maremma

L’Alta Maremma coinvolge gran parte della provincia di Livorno e comprende un paesaggio collinare fino al Golfo di Follonica. Da sempre questa zona è famosa per le risorse minerarie e pertanto molti del settore hanno aperto società proprio in questa zona.

Punto focale di questo magico paesaggio è la città di Massa Marittima, piccola grande città del Medioevo dal meraviglioso Duomo e dall'imponente cassero.

Maremma grossetana

Quando si parla della Maremma grossetana si fa riferimento alla città di Grosseto, che rappresenta i diversi aspetti che contraddistinguono questa zona. I dintorni di Grosseto sono ricchi di testimonianze storiche e d’arte il cui massimo esempio è il sito archeologico della città etrusca di Roselle.  Grosseto è altresì famosa per la Marina e per i porti turistici: si tratta di una delle zone più conosciute.

In questa zona potrebbe essere conveniente investire e comprare una seconda casa proprio per l’affluenza costante del turismo.

Bassa Maremma

Per quanto riguarda la zona della Bassa Maremma si tratta della zona che confina con la regione Lazio, quindi la parte più a Sud, forse anche la più rappresentativa. Infatti qui si trova la Costa d’Argento immersa nel Parco Naturale della Maremma. Orbetello, porto Ercole, Porto Santo Stefano sono solo alcune mete attrattive famose in tutto il mondo. Decidere di investire in questa zona può essere conveniente in quanto si trovano anche le termie di Saturnia, visitate da sempre anche da turisti stranieri.

Perché conviene comprare casa o terreno per Maremma

La zona della Maremma è particolarmente ricercata per comprare casa grazie alla qualità della vita che offre e al paesaggio apprezzato in tutto il mondo. Spesso si ricerca una casa dopo aver trovato un posto di lavoro proprio per facilitare gli spostamenti giornalieri, tuttavia sempre più spesso molte persone lasciano le grandi metropoli per andare a vivere nella zona della Maremma investendo sia nel settore turistico, sia in quello tipico della zona, ossia il settore enogastronomico.

La scelta di una vita immersa nella natura in totale tranquillità, alla ricerca della tradizione e dei buoni sapori comincia ad essere una priorità di coloro che decidono di investire in ambito immobiliare.

Inoltre per coloro che intendono aprire strutture recettive la zona della Maremma offre importanti borghi ricchi di storia e di arte, con tracce del passato a partire dal Medioevo.

Investimento immobiliare in Maremma: conviene?

Nonostante il prezzo delle case nella Maremma ha subito delle oscillazioni, il mercato immobiliare è in netta ripresa dimostrando dei segnali incoraggianti.

La possibilità di trovare un paesaggio variegato che offre il mare, rustici di campagna e paesaggi sia collinari che montani, non è proprio da tutte le regioni della penisola italiana. Molti infatti scelgono questa zona perché in poche ore di macchina si può soddisfare ogni tipo di esigenza e quindi decidere di investire in questa zona può risultare particolarmente conveniente.

Notaio in Maremma

La Maremma è molto estesa e può capitare di avere qualche difficoltà nella ricerca di un notaio della zona. Grazie a questo portale è possibile avere un contatto diretto con il notaio, senza alcun tipo di intermediazione; infatti, avere un quadro generale sin dall’inizio sulle spese da sostenere può essere di aiuto anche nella ricerca della casa.

Senza perdere tempo, né denaro, si può richiedere un preventivo gratuito inserendo le informazioni richieste nel form, selezionando sia la zona o la città che si preferisce per ricercare un notaio e sia il tipo di atto notarile da stipulare. La semplice richiesta non vincola in alcun modo ed è quindi senza impegno.

Quando contattare un notaio

È preferibile contattare il notaio sin da subito, nelle fasi iniziali, quando si è in trattativa con il proprietario della casa. Il ruolo del notaio non è solo quello di redigere il rogito notarile, ma anche quello di guidare la parte acquirente nell’acquisto casa sin dai primi passi, effettuando dei controlli sull’immobile che sono preziosi e indispensabili.

Scoprire ad esempio un abuso edilizio sulla casa dopo la firma di un compromesso redatto privatamente senza notaio potrebbe far sorgere dei problemi ed è proprio per questo che il notaio può garantire l’acquisto casa in sicurezza se ci si affida sin dal primo momento alle sue competenze.

Spesso accade che quando si compra un appartamento in un complesso immobiliare, come ad esempio, un condominio o un parco, i proprietari degli immobili ottengono un box auto pertinenziale, ma decidono successivamente di volere un diverso posto auto rispetto a quello che risulta di loro pertinenza, decidendo così di volersi accordare per uno scambio delle proprie pertinenze.

Le motivazioni per cui si decide di acquistare un diverso posto auto possono consistere in mere esigenze personali come, ad esempio, questioni di comodità se si ritiene che è più facile accedere al box auto del vicino perché meno distante dalla propria abitazione rispetto a quello di cui si è già attualmente proprietari.

La doppia compravendita dei box auto

Per ottenere questo risultato si pensa che l’unica possibilità sia quella di ricorrere ad una doppia compravendita cioè ad una prima vendita a mezzo della quale il primo proprietario cede il proprio box al proprietario del secondo box ed una seconda vendita in cui il proprietario del secondo box trasferisce quest’ultimo a titolo oneroso al proprietario del primo, tendenzialmente, in questo modo stipulando due atti le imposte da pagare sono doppie e lo stesso vale per il costo e per l'onorario del Notaio in quanto si ha a che fare con due trasferimenti immobiliari, quindi due compravendite che devono essere tassate autonomamente.

Ma questa non è l’unica soluzione, potendo i due proprietari, in luogo dei due atti di compravendita che quindi determinano il pagamento di doppie spese e imposte, stipulare un unico atto dinanzi al Notaio e cioè un atto di permuta avente ad oggetto lo scambio reciproco dei due box di loro proprietà.

La permuta dei box per ottenere il posto auto del vicino

A seguito della legge n.35 del 2012 è stato reso possibile lo scioglimento del vincolo di pertinenzialità tra appartamento e box, così come disciplinato nell'atto di acquisto originario degli immobili, facendo in modo che lo scambio dei posti auto sia possibile, purché sia rispettata un'unica condizione e cioè che il box mantenga sempre la stessa destinazione e sia posto a pertinenza di un'altra abitazione che deve essere necessariamente ubicata nello stesso Comune.

Ciò comporta che all'interno dell'atto di permuta deve emergere tale clausola con cui si evidenzia che, sebbene vi sia stato il trasferimento del box, esso rimane comunque pertinente ad un'unità immobiliare nello stesso Comune in cui si trovava quella a cui era originariamente pertinente.

La derogabilità al vincolo di pertinenzialità per i box auto: quando è possibile?

La deroga al vincolo di pertinenzialità può riguardare unicamente quei box che sono stati costruiti successivamente all'unità immobiliare e vogliono essere trasferiti separatamente dalla stessa.

Di norma, si applica la legge numero 122 del 1989, cosiddetta legge Tognoli, che all'articolo 9 disciplina le due tipologie di parcheggi pertinenziali distinguendo tra quelli pubblici e quelli privati, stabilendo che per la cessione separata dall'unità immobiliare del box pubblico sia necessario o un’autorizzazione preventiva del Comune al trasferimento immobiliare separato o una convenzione contestuale all'atto di trasferimento con il Comune.

Per i parcheggi privati la norma stabilisce che il box pertinenziale può essere trasferito separatamente dall'unità immobiliare di cui costituisce pertinenza, purché nello stesso atto di trasferimento immobiliare del box venga effettuata la destinazione dello stesso a pertinenza di altra unità immobiliare all'interno dello stesso Comune.

Contenuto dell'atto di permuta avente ad oggetto due box privati

Per stipulare la permuta dei due box dal Notaio è necessario procurare una serie di documenti

come la piantina catastale di entrambi i box mediante una visura catastale, è poi necessario che sia fatto riferimento ai titoli di provenienza dei posti auto, quindi agli atti con cui i proprietari ne hanno acquistato la proprietà, ad esempio, un atto di donazione oppure un atto di compravendita o ancora per successione ereditaria, nel qual caso sarà necessario procurare la dichiarazione di successione e l’atto di accettazione dell’eredità.

Trattandosi di una permuta non vi è alcun corrispettivo che una parte deve all'altra diversamente da quanto avviene per l'atto di compravendita, tuttavia all'interno della permuta deve essere indicato il valore di ciascun bene oggetto di trasferimento reciproco e qualora questo valore non dovesse coincidere sorgerà in capo a chi ha ottenuto il bene dal valore inferiore il diritto ad un conguaglio da parte del soggetto che ha ottenuto il bene di valore superiore.

Quanto costa stipulare un atto di permuta per lo scambio di due box dal Notaio?

Il costo di tale atto varia a seconda della presenza o meno di un conguaglio, se infatti il valore dei due box è identico non sorgerà alcun conguaglio e quindi la tassazione sarà notevolmente inferiore rispetto all'ipotesi delle due vendite e diventa ancor più conveniente in quanto i costi e le spese vanno divisi tra entrambi i proprietari permutanti.

Anche le imposte vanno suddivise e variano a seconda che si tratti di box che possono godere della agevolazioni prima casa o meno. Tendenzialmente, se la permuta coinvolge due posti auto “prima casa” l’imposta di registro è solo del 2% e si applica sull’immobile dal valore maggiore, mentre l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali sono nulli.

Se almeno uno dei due posti auto rientra in un acquisto seconda casa, l’imposta di registro sale al 9%, e l’imposta ipotecaria e catastale sono del valore fisso di 50 euro e c’è l’esenzione dall’imposta di bollo.

I rischi della permuta

Il rischio principale della permuta tra privati è quello di trovarsi con un appartamento gravato da ipoteca o mutuo, per tale motivo prima di procedere con la permuta si è tenuti a verificare la sussistenza di eventuali gravami mediante una visura ipotecaria aggiornata ed eventualmente occorre liberare l’immobile da mutui e ipoteche.

Quando viene a mancare una persona cara non è possibile entrare immediatamente in possesso dei beni e del denaro di titolarità della stessa. Una delle prime cose da fare al momento dell’apertura della successione, ossia al momento della morte della persona, è comunicare la morte alla Banca dell’intestatario del conto corrente.

A seguito della ricezione di questa notizia, la Banca provvederà a bloccare il conto corrente in via cautelare che verrà bloccato in via definitiva al momento della consegna del certificato di morte. Da questo momento in poi esiste un procedimento specifico per poter sbloccare il conto corrente con la presentazione di una serie di documenti che adesso analizzeremo. Ecco quali sono.

Documenti necessari per avere i soldi in banca del defunto

Per ottenere i soldi appartenenti al defunto in Banca o anche alla posta, in caso di conto postale, oltre al certificato di morte sarà necessario rispettare un preciso iter che richiede anche la presentazione di alcuni documenti. Non è possibile quindi presentarsi direttamente all’istituto in cui sono depositate le somme di denaro del defunto e richiederne il rilascio, anche se a presentarsi sia uno stretto congiunto, come il coniuge o come un figlio.

In primo luogo occorre presentare un atto di notorietà o dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, la copia conforme del verbale di pubblicazione del testamento fatto dal notaio e la dichiarazione di successione o certificato di eseguita dichiarazione di successione di pagamento dell’imposta ad essa connessa. Ecco come poter procurare questi documenti.

Certificato di stato di morte

Il certificato di stato di morte è proprio il primo documento necessario per avviare la procedura. È possibile richiederlo al Comune dell’ultimo domicilio del testatore.

È importante sapere che se una persona è nata in una città e nel corso della vita si è trasferita in un’altra, è molto probabile che il Comune di nascita non disporrà del certificato di morte e quindi sarà necessario andare nel Comune dell’ultimo domicilio richiedendolo all’Ufficio Anagrafe.

Dichiarazione sostitutiva di atto notorio

Oltre al certificato di morte sarà necessario produrre un atto notorio o una dichiarazione sostitutiva di atto notorio circa l’avvenuto decesso. Quanto al primo, si tratta di un atto che viene concluso dal notaio alla presenza di due testimoni, mentre la dichiarazione sostitutiva può essere anche conclusa tra gli eredi senza l’ausilio di un notaio. In entrambi i casi lo scopo è quello di dare certezza alla Banca o a qualsiasi altro istituto che abbia in deposito i soldi, come la Posta, della morte del cliente e di rendere noti i soggetti che hanno diritto al prelievo della somma di denaro.

Cosa contiene la dichiarazione sostitutiva di atto notorio

La dichiarazione sostitutiva di atto notorio conterrà la data e il luogo del decesso del defunto, i suoi dati anagrafici, il luogo dell’ultimo domicilio e la sua residenza abituale.

Nel caso in cui il defunto abbia deciso di non lasciare un testamento, sarà anche menzionato l’elenco degli eredi legittimi in quanto in assenza di volontà espresse del testatore, la successione viene regolata dalla legge.

Nel caso invece vi sia un testamento bisognerà riportare gli estremi di pubblicazione effettuato dal notaio e l’indicazione di coloro che sono stati nominati come eredi nel testamento.

Pubblicazione del testamento dal notaio

Può accadere che il defunto abbia lasciato un testamento con cui abbia disposto del proprio patrimonio con delle indicazioni ben precise in ordine alla suddivisione anche del denaro.

Nel caso in cui si scopra che sia stato fatto un testamento è fondamentale recarsi dal notaio per renderlo conoscibile a tutti e quindi procedere alla pubblicazione dello stesso mediante atto pubblico notarile. Il notaio provvederà quindi alla ricezione del testamento olografo scritto di pugno dal testatore nel caso in cui non sia stato depositato preventivamente dal notaio dal defunto stesso e redigerà un verbale di pubblicazione.

Il verbale di pubblicazione altro non è che l riproduzione del tenore letterale del testamento in un verbale in cui il notaio attesti la volontà di determinate persone di pubblicare il testamento.

Chi può richiedere la pubblicazione del testamento

La legge è molto chiara, ma allo stesso tempo generica. La pubblicazione del testamento dal notaio per atto pubblico notarile può essere richiesta da chiunque ne abbia interesse.

Quindi potrà richiederla un parente stretto, un figlio, il coniuge o un nipote, così come una persona che presume di essere stata nominata all’interno del testamento. Non è detto che sia una sola persona a richiedere la pubblicazione, ma possono recarsi anche più persone dal notaio ad effettuare tale richiesta (si pensi al caso in cui si presentino tutti i figli).

Presentazione della dichiarazione di successione

La dichiarazione di successione deve essere presentata entro 12 mesi dalla morte del defunto da parte anche di una sola persona. Non è necessario che tutti gli eredi facciano questo tipo di adempimento, basta solo che una persona adempia.

È possibile procedere la presentazione della domanda anche in maniera autonoma telematica, tuttavia è sempre preferibile affidarsi a tecnici del settore come il notaio in quanto talvolta, soprattutto quando la situazione è più complessa, in cui ci siano molte persone coinvolte e diversi tipi di beni, per evitare di incorrere in errori.

Infatti nel caso in cui si incorra in un errore della presentazione sarà necessario rettificarla e ciò potrebbe comportare l’esborso di ulteriore denaro. è proprio per questo che il notaio riveste un ruolo fondamentale come simbolo di sicurezza, garanzia e trasparenza dell’operazione.

Quando non è necessaria la dichiarazione di successione

Nel caso in cui vi siano depositati dei soldi sul conto corrente, la presentazione della dichiarazione di successione non è sempre necessaria. La legge infatti ha previsto delle esenzioni al ricorrere di determinati condizioni. Se l’eredità è devoluta interamente al coniuge e ai parenti in linea retta del defunto, ossia figli e nipoti e se l’attivo ereditario non è superiore a 100 mila euro non comprendendo beni immobili (case, locali, terrenti etc.) è possibile non presentarla.

Sempre più spesso si sente parlare di installazione di impianti fotovoltaici sui terreni, e per questo molti decidono di investire comprando un terreno dal Notaio per installare il fotovoltaico, ma ci sono una serie di elementi da considerare prima di fare tale acquisto e che è bene controllare prima di procedere.

Tendenzialmente è necessario scegliere un terreno che sia ubicato in un luogo facilmente accessibile per installare l’impianto ed essendo il fotovoltaico un sistema che sfrutta la radiazione solare per produrre energia elettrica, c’è altresì bisogno che il terreno sia esposto al sole per gran parte della giornata.

Affinché l’installazione di pannelli solari e la manutenzione dell’impianto sia possibile, prima di stipulare il contratto di compravendita occorre verificare che il terreno sia privo di ostacoli come ad esempio alberi che circondano la proprietà, oppure edifici che possono ombreggiare i pannelli.

I documenti necessari per comprare un terreno su cui installare un fotovoltaico

Come per l’acquisto di ogni terreno, prima di procedere al rogito notarile c’è bisogno di procurare una serie di documenti affinché il bene possa essere regolarmente trasferito al compratore.

Oltre alla documentazione relativa all’identità delle parti venditrice e acquirente, è necessario presentare allo studio notarile la documentazione che consente di identificare il terreno oggetto di compravendita, mediante l’utilizzo di una visura catastale, presentando altresì la mappa catastale dalla quale emergano i confini e le dimensioni del bene.

Inoltre, è necessario richiedere il preventivo rilascio del certificato di destinazione urbanistica, dal quale risulti la destinazione del terreno e che lo stesso sia conforme a quanto previsto dal piano regolatore locale o regionale.

Tale certificato dovrà essere obbligatoriamente allegato nell’atto di compravendita a meno che non si tratti di un terreno le cui dimensioni sono inferiori ai 5000 mq e che sia pertinenziale ad un edificio accatastato al catasto fabbricati, ma un simile terreno potrebbe non avere i requisiti per l’installazione del fotovoltaico.

Quali autorizzazioni servono per il fotovoltaico?

Comprare un terreno per l’installazione di un impianto fotovoltaico può essere un investimento redditizio a lungo termine, ma è importante valutare attentamente i costi e i benefici che possono derivarne.

Di norma, prima di procedere all’installazione è necessario verificare che non esistano restrizioni locali per procedere al posizionamento degli impianti, in quanto è necessario in alcuni casi ottenere una preventiva autorizzazione dall’organo preposto del luogo in cui è ubicato il terreno, prima di procedere all’installazione, ciò avviene quando l’impianto è di grandi dimensioni e oltre a necessitare un accatastamento autonomo deve richiede il preventivo rilascio dell’autorizzazione unica regionale.

È bene precisare che nel nostro ordinamento, tranne che in limitati casi previsti dalla legge e cioè di impianti fotovoltaici autonomi, in virtù della nuova regolamentazione sull’edilizia libera, installare impianti fotovoltaici non richiede alcun permesso o autorizzazione dal Comune per la realizzazione, come stabilito dall’art.6 del D.P.R. 380/2001.

Quali caratteristiche deve avere il terreno per rendere possibile l’installazione di un impianto fotovoltaico?

Al fine di procedere all’installazione di un impianto fotovoltaico sul terreno che si vuole comprare dal Notaio, è necessario che abbia determinate caratteristiche e cioè è necessario che si tratti di un terreno agricolo o industriale che sia esposto al sole, che sia il più possibile pianeggiante e se possibile che si trovi esposto principalmente verso sud, è deve trattarsi di un bene in regola dal punto di vista urbanistico; in secondo luogo, al fine di poter installare l’impianto fotovoltaico è necessario che nella zona dove è situato il terreno esista una stazione elettrica di alta o media tensione; non devono esserci vincoli urbanistici, paesaggistici o ambientali sul terreno in questione; in ultimo la superficie necessaria per la predisposizione dell’impianto deve essere non inferiore ad una determinata metratura ad esempio non deve essere inferiore ad un ettaro se si tratta di terreni industriali o di terreni agricoli nelle vicinanze di zone industriali o di un tratto autostradale.

Comprare un terreno per darlo ad altri affinché realizzino un impianto fotovoltaico

Oltre all’ipotesi suddetta in cui uno stesso soggetto compra un terreno dal Notaio e poi vi installa a proprio beneficio l’impianto fotovoltaico, può anche accadere che si decida di comprare un terreno per poi costituire il diritto di superficie, per una determinata durata sullo stesso, a beneficio di altri soggetti che realizzeranno di conseguenza l’installazione dei pannelli solari ed utilizzeranno di conseguenza l’energia dagli stessi prodotti.

Il vantaggio di una simile soluzione riguarda entrambi i soggetti interessati e cioè il proprietario del terreno che con la cessione del diritto di superficie sul proprio fondo è in grado di percepire un reddito che diversamente non otterrebbe se il terreno rimanesse inutilizzato, allo stesso modo il soggetto che acquista il diritto di superficie per collocare il fotovoltaico ottiene tutti i vantaggi e i profitti che derivando dalla produzione di energia dell’impianto.

Quanto costa costituire il diritto di superficie per il fotovoltaico su un terreno?

Tendenzialmente si assiste ad una sempre più diffusa costituzione del diritto di superficie su un terreno altrui per realizzare un impianto fotovoltaico, in tal caso chi compra deve corrispondere al proprietario del terreno per la concessione del diritto, un canone fisso, che può tanto essere versato in via anticipata e in un’unica soluzione, oppure si può prevedere che venga pagato a rate periodiche, come avviene per i contratti di locazione.

L’atto di costituzione è soggetto al pagamento dell’imposta di registro ed ai fini tributari i compensi percepiti dal proprietario del terreno come corrispettivo per la costituzione e cessione del diritto di superficie rientrano tra i redditi diversi, quindi se il concedente è un’impresa, l’operazione è anche soggetta ad Iva ad aliquota ordinaria pari al 22%, salvo che si tratti di terreni agricoli di proprietà di imprenditori agricoli, per i quali è fuori campo di applicazione dell’imposta sul valore aggiunto.

Di norma l’atto che costituisce il diritto di superficie sconta l’imposta di registro nella misura proporzionale dell’9% del valore della cessione, anziché con l’aliquota del 15%.

La scelta di comprare una seconda casa dal notaio può essere supportata da diverse motivazioni. C’è chi sceglie di effettuare questo passo per l’acquisto di una casa vacanze, chi invece ritiene che l’investimento nel mattone sia il più redditizio e che quindi una seconda casa, qualora si concedesse in fitto, potrebbe rappresentare una seconda entrata.

Tuttavia tale investimento non consente di usufruire nuovamente delle agevolazioni fiscali prima casa e talvolta, dopo un periodo di tempo in cui si ritiene sia stata la scelta giusta, si preferisce abbandonare quest’idea e si cerca una soluzione per disfarsene. Vediamo quanto costa comprare una seconda casa e come è possibile liberarsene in un secondo momento.

Quanto costa comprare seconda casa dal notaio

Quando si decide di comprare una seconda casa dal notaio è necessario sapere che non si spenderanno gli stessi soldi di una prima casa. Infatti con la prima casa, al ricorrere di determinati presupposti di cui si accerterà il notaio, sarà possibile richiedere le agevolazioni fiscali.

Queste possono essere usufruite una sola volta per ciascuna categoria catastale. Pertanto se si acquista una casa e si intenda acquistare un’altra casa senza rivendere la prima, non sarà possibile accedere alle agevolazioni fiscali nuovamente.

Liberarsi di una seconda casa

Può accadere che con il passare del tempo non si senta più l’esigenza di mantenere una seconda casa, ma che ci si voglia liberare di questo immobile.

Le ragioni possono essere le più disparate, come le tasse troppo elevate, il mancato utilizzo, il desiderio di investire i soldi ricavati in un altro settore.

Ma è possibile rinunciare a una casa? Quali sono le alternative per evitare di continuare ad avere un immobile intestato? Analizziamo quali possono essere le possibili soluzioni.

Rinunciare alla seconda casa

Una delle soluzioni che può risultare più ovvie, ma che al tempo stesso non è particolarmente diffusa è quella di rinunciare alla casa dal notaio con atto pubblico notarile. Spesso si assiste alla rinuncia del diritto di usufrutto, di uso e abitazione, ossia alla rinuncia di diritti temporanei e minori che, altro non determinano, che l’accrescimento dei poteri del nudo proprietario che diviene nuovamente pieno ed esclusivo proprietario. la situazione è però differente nel caso in cui si voglia rinunciare al diritto di proprietà su una casa.

Quando si può rinunciare a una seconda casa

Per rinunciare al diritto di proprietà di una casa dal notaio, così come al diritto di usufrutto o abitazione, su qualsiasi immobile, è necessario mettere per iscritto questa volontà. In particolare tutte le operazioni che hanno ad oggetto degli immobili devono essere trascritte nei Registri Immobiliari presso la Conservatoria di riferimento. Per tali ragioni sarà necessaria la figura del notaio che stilerà l’atto pubblico notarile, provvedendo alla trascrizione dell’atto.

Quando non si può rinunciare a una seconda casa

Esistono dei casi in cui non è possibile recarsi dal notaio per procedere alla rinuncia della casa in quanto potrebbe configurarsi come un atto compiuto in frode alla legge. Ma quando potrebbe verificarsi tale situazione?

Ciò potrebbe accadere tutte le volte in cui si decide di rinunciare alla proprietà per scopi essenzialmente egoistici.

I giudici sono stati costretti a pronunciarsi su dei casi specifici essendo la tematica molto complessa, tra cui la rinuncia effettuata solo per liberarsi dei relativi costi e porli a carico dello Stato.

Altri casi in cui non è possibile rinunciare alla casa possono configurarsi come un eventuale dissesto idrogeologico: si pensi al caso cui sia necessario procedere alla demolizione del fabbricato o quando quest’ultimo versi in condizioni fatiscenti per le quali sia necessaria una ristrutturazione. In tutti questi casi lo scopo della rinuncia è quello di sottrarsi all’ esborso di denaro per la ristrutturazione

A chi va la seconda casa in caso di rinuncia

Una delle domande più frequenti è chi diventa proprietario nel caso in cui si decida di andare dal notaio per rinunciare alla seconda casa. In questo caso la risposta è molto semplice. Essendo un atto unilaterale, la rinuncia determinerà un trasferimento in favore dello Stato.

Donare la seconda casa

Un’altra soluzione per liberarsi dalla seconda abitazione potrebbe essere quella di donare la casa a un figlio o a un parente stretto in modo tale da poter beneficiare una persona cara dell’investimento effettuato. Ciò avviene soprattutto in quelle situazioni familiari in cui si acquista una casa dal notaio per far sì che alla maggiore età il figlio possa usufruirne in futuro.

Come donare la casa a un figlio

In questo caso per donare la casa a un figlio sarà necessario andare dal notaio il quale riceverà l’atto pubblico di donazione. Al rogito notarile dovranno partecipare sia il donante, ossia colui che dona, che il donatario, ossia colui che riceve la donazione.

È importante precisare che, ai fini della validità dell’atto pubblico, è necessario che vi siano anche due testimoni che devono avere i requisiti di legge.

Vendere la seconda casa dal notaio

Può anche accadere che dopo un primo periodo in cui si è decido di investire e di fittare la casa ad esempio, si abbia bisogno di liquidità e quindi si decide di vendere la casa anche a un terzo estraneo. Questa potrebbe essere un’ulteriore opzione da prendere in considerazione in modo tale da poterne anche trarne un guadagno.

Anche in questo caso sarà necessario andare dal notaio che riceverà l’atto pubblico di vendita, in quanto la vendita di beni immobili richiede la forma scritta e per far sì che sia conoscibile a tutti, bisognerà iscrivere tale atto nei Registri Immobiliari.

Vediamo qualche consiglio per risparmiare dal notaio.

Perché comprare casa nella Costa Veneziana

I motivi per cui si può decidere di comprare casa nella Costa Veneziana, sono sicuramente tanti e differenti. Infatti, sono collegati ai vari bisogni e necessità, per i quali si decide di compiere una simile scelta.

Ecco che questa scelta, ovviamente, è influenzata anche dalla località che più attrae e piace, per esempio se si è amanti dei posti movimentati, ci si indirizzerà verso le cittadine di Caorle o Bibione. Non bisogna poi dimenticare di provare fissare un budget, che può essere utile per delimitare l’impegno di spesa. Rivolgersi ad un’agenzia immobiliare, potrebbe aiutare a fare una scrematura, non dimenticando però che la scelta del notaio per il rogito è una scelta pienamente libera e autonoma, che non deve essere influenzata da nessun fattore esterno.

Le agevolazioni per la prima casa

Dopo la scelta della località, in cui comprare casa, la seconda valutazione che normalmente viene fatta, è quella relativa alla possibilità di ottenere un risparmio di spesa. Non bisogna pensare, infatti che, nel momento in cui si acquista un immobile, inevitabilmente sarà necessario spendere una cifra elevata per le varie tasse, poiché si cadrebbe in errore. In particolare, esistono apposite agevolazioni fiscali, per chi decide di comprare un immobile nella Costa Veneziana, da adibire a prima residenza di abitazione. Si chiamano, nello specifico, agevolazioni prima casa, e si applicano a prescindere dalla collocazione dell’immobile, che sia per esempio a Cavallino o ad Eraclea Mare, non ha importanza, visto che le regole di questa normativa, valgono su tutto il territorio nazionale.

Andando ad accennare nel dettaglio le spese: l’imposta di registro sconterà un’aliquota del 2% (invece che del 9%) da calcolarsi sul valore catastale dell’immobile, e l’imposta ipotecaria e quella catastale avranno un ammontare fisso di euro 50 ciascuna (quindi 100 euro totali).

Tuttavia, per beneficiare di questi sgravi, è necessario che la prima casa a cui si è interessati, non sia catastalmente individuata come immobile di lusso. Infatti deve rientrare, in base a ciò che è indicato nell’apposita visura, in specifiche categorie catastali, come ad esempio A/2 oppure A/3.

In più, è necessari che sussistano anche questi altri presupposti:

• l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente è residente, o intende stabilire entro 18 mesi la propria residenza;
• l’acquirente non deve essere titolare di un’altra casa all’interno dello stesso comune;
• l’acquirente non deve essere titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su un altro immobile acquistato (anche dal proprio coniuge) usufruendo delle agevolazioni prima casa. Qualora manchi questo requisito, i privilegi non si perdono nell’immediato, ma solo qualora il primo immobile acquistato coi benefici fiscali, sia venduto entro un anno, decorrente dalla data del secondo atto di compravendita.

Seconda casa a Jesolo

Jesolo è un luogo estremamente ambito dai turisti di tutta Italia e non solo. Quindi potrebbe essere particolarmente conveniente decidere di monetizzarla per trarne un guadagno, qualora non la si possa acquistare con benefici, perché magari si tratta di una seconda casa. Uno dei vari modi, potrebbe essere quello darla in locazione, nei periodi dell’anno in cui si pensa di non utilizzarla (o magari, anche tutto l’anno). Un’altra soluzione, potrebbe essere anche quella di destinare la casa a struttura ricettiva: sicuramente potrebbe rappresentare un investimento importante, dato che bisognerà tenere in considerazione i costi di eventuali lavori di ristrutturazione o adattamenti vari, ma potrebbe rappresentare un modo efficace per recuperare la spesa iniziale.

Comprare casa con annesso mutuo nella Costa Veneziana

Nel caso in cui i prezzi delle case in esame siano eccessivi o fuori budget e dunque, non si abbiano a disposizione le somme per poter sostenere questo tipo di acquisto (oppure perché si preferisce continuare ad avere una certa liquidità, senza spendere le somme risparmiate tutte in una volta), si potrebbe scegliere di richiedere un finanziamento a titolo di mutuo ad un istituto bancario. In questo modo si potranno ottenere le liquidità necessarie per il pagamento.

In qualunque caso, anche per questa ipotesi servirà la competenza del notaio per stipulare l’apposito atto di mutuo con la Banca selezionata, e contestualmente la compravendita. La Banca provvederà ad erogare le somme necessarie, in base ad un apposito piano di ammortamento, per la restituzione a rate del capitale concesso a titolo di finanziamento, unitamente agli interessi.

Acquisto imbarcazione

Nella Costa Veneziana sicuramente la componente predominante è quella del turismo balneare: ecco che potrebbe servire un notaio, qualora la finalità sia quella di comprare un’imbarcazione. Nonostante in questo caso, non sia obbligatoria la forma solenne, è sempre consigliabile scegliere di affidarsi ad un pubblico ufficiale, soprattutto se l’acquirente voglia sentirsi più tranquillo, ed essere adeguatamente tutelato sotto tutti i punti di vista. Infatti si tratta di un acquisto che non si fa tutti i giorni, specie se la barca ha dimensioni importanti e dunque anche il suo valore sia elevato.

Come trovare lo studio notarile nella Costa Veneziana

Lo strumento di internet, viene sicuramente incontro a tutti coloro che vogliano comprare un immobile nella Costa Veneziana, e non abbiano la minima idea di come iniziare, in particolare quando va cercato da zero uno studio notarile veneto per la stipula dell’atto.

Consultando il portale NF®, è possibile delimitare l’ambito territoriale, per ricevere preventivi personalizzati, in relazione alle esigenze dei vari utenti. Oltre a restringere la ricerca a livello geografico, sarà possibile anche selezionare la tipologia di atto, per il quale ci si vorrebbe rivolgere al notaio. Si tratta di un servizio gratuito, che non impegna in nessun modo la persona che se ne avvale e lo richiede.

Vediamo insieme ed in modo concreto, quanto possono costare dal notaio tutti i vari atti notarili, legati al leasing immobiliare.

Dal notaio per risparmiare con il leasing immobiliare

Il leasing immobiliare è una soluzione abitativa molto utile, alternativa alla più diffusa compravendita.

Infatti, chi decide di avvalersi di questo strumento, ha la possibilità di godere della casa, pagando un tot periodico, il cui importo è determinato tenendo conto del prezzo di acquisto o di costruzione dell’immobile, nonché della durata complessiva del contratto.

Il soggetto utilizzatore ha, poi, la possibilità, alla scadenza del termine prestabilito, di “restituirlo” o di acquistarlo definitivamente, a quel punto dietro la corresponsione di un prezzo più basso. Si potrebbe anche ritenere conveniente, semplicemente rinnovare il contratto di leasing, sempre con l’importo del canone in misura inferiore, rispetto a quello pagato, nel momento iniziale.

Gli atti del leasing immobiliare per i quali serve il notaio

Il leasing immobiliare, trattandosi di una tipologia contrattuale avente ad oggetto immobili, richiede necessariamente la forma solenne, che le parti stipulano di fronte ad un notaio.

Gli atti notarili collegati a questa fattispecie sono numerosi, perché riguardano tutte le varie fasi nelle quali si articola l’operazione.

Più precisamente: il contratto vero e proprio di leasing immobiliare, stipulato fra la Banca ed il soggetto che lo condurrà in godimento (e che si riserva di comprarlo successivamente), l’atto di acquisto dell’immobile oggetto del leasing e l’atto con il quale viene esercitata, da parte dell’utilizzatore, la facoltà di riscatto dell’immobile.

I costi degli atti per il leasing immobiliare dal notaio

Una volta esposto brevemente, tutti i vari atti, alla presenza del notaio, che riguardano le fasi procedimentali del leasing immobiliare, resta da analizzare l’aspetto più importante, ovvero quello relativo ai costi specifici.

Ogni contratto, è soggetto ad uno specifico e autonomo regime tributario, che si differenzia in base a ciò che è il contenuto, e dunque alle pattuizioni decise fra le parti.

Oltre alle imposte specifiche, andrà tenuto in considerazione anche l’onorario del notaio, scelto per i vari rogiti.

Quanto costa il contratto di concessione dell’immobile

È opportuno partire dal contratto di concessione del leasing immobiliare, stipulato fra la Banca concedente ed il soggetto che lo condurrà in godimento (detto utilizzatore).

All’interno del contratto, le parti coinvolte decidono le varie regole e condizioni, e quindi la durata, il corrispettivo, un’eventuale clausola risolutiva, con la quale si potrebbe stabilire che il contratto si consideri risolto di diritto a determinate condizioni, eccetera.

Le imposte, e dunque il regime tributario, applicabile in questo caso, è il seguente: si rientra nell’ambito delle prestazioni di servizi, che sono sempre soggette all’imposta sul valore aggiunto (IVA). Inoltre, bisognerà anche tener contro dell’imposta di registro, che però è in misura fissa (per il principio di alternatività fra Iva e Registro).

Spese per l’acquisto dell’immobile

Prima di parlare delle spese dell’atto di acquisto dell’immobile, che viene comprato proprio con la finalità di concederlo in leasing, bisogna spiegare perché sia necessario, questo passaggio contrattuale. Nel momento in cui fra la Banca concedente ed il soggetto utilizzatore, viene stipulato il contratto di locazione finanziaria, la Banca non è ancora titolare del diritto di proprietà dell’immobile, bensì si obbliga ad acquistarlo in un secondo momento (o a farlo costruire in base alle indicazioni fornite dall’utilizzatore).

All’interno dell’atto, dovrà essere chiaramente indicato che, la finalità per cui si compie questo investimento, è quella di concedere l’immobile in leasing.

A livello di tasse, si tratta di una normale compravendita, solo che la parte acquirente è una banca. Dunque, a seconda delle situazioni, si applicherà l’imposta di registro al 9%, oppure l’imposta sul valore aggiunto.

Nella valutazione, andranno poi incluse, anche l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale. Qualora, invece, l’immobile sia in corso di costruzione, le imposte da applicare saranno differenti. Dunque, tutto dipende dal momento in cui l’acquisto è effettuato, quindi se l’immobile sia già ultimato, oppure si tratti di un fabbricato non ancora completo.

Costi dell’atto di esercizio del riscatto

Si è detto che, ad una determinata scadenza, il soggetto che gode dell’immobile che gli è stato concesso in leasing immobiliare, può decidere di acquistarlo.

Nei fatti è un vero e proprio acquisto, mentre a voler essere più precisi, si tratta dell’esercizio di un diritto di riscatto, a lui spettante, in virtù di quanto pattuito nel contratto di locazione finanziaria, inizialmente sottoscritto. L’atto dovrà avere l’esatto contenuto e le formalità di qualunque trasferimento immobiliare, compresa la documentazione urbanistica, ed energetica (cioè attestato di prestazione energetica).

Con riferimento al regime tributario e alle imposte, il riscatto di un immobile in leasing, rientra tra i trasferimenti a titolo oneroso di beni immobili, posti in essere da soggetti IVA (società di leasing).

Quindi, per espressa previsione normativa, le imposte applicabili sono: registro, ipotecaria e catastale, in misura fissa.

Figure alternative al leasing immobiliare

Il leasing immobiliare, presenta indubbiamente delle somiglianze, con altri contratti diversi dalla compravendita, che consentono il godimento di un immobile.

La figura più vicina, è sicuramente il Rent to buy, che però si differenzia dal leasing immobiliare, per la qualifica del soggetto concedente. Nello specifico, nel rent to buy, può essere anche un soggetto privato o persona fisica, mentre nel leasing immobiliare deve essere necessariamente una Banca (o un intermediario finanziario iscritto all’albo).

Qualche assonanza, esiste anche con la figura della multiproprietà, che, come nel leasing, consente di poter vivere un immobile per un determinato periodo, ma alternandosi con altri soggetti, con i quali si stipula apposito regolamento per il godimento a turno. Normalmente, quest’ultima soluzione, viene adottata per le case di vacanza.

Il regime patrimoniale della comunione legale, è uno dei più adottati dalle coppie, al giorno d’oggi. Questo perché si tratta del sistema previsto in automatico dalla legge, in assenza di specifica deroga fatta per iscritto. Inoltre, esso può essere scelto sia dalle persone dello stesso sesso che abbiano stipulato un’unione civile, come anche da parte di una coppia che non sia coniugata, ma che semplicemente abbia registrato, in Comune, la propria convivenza.

Molto spesso, però, ci si domanda se sia possibile decidere di escludere dalla comunione, un bene che invece normalmente vi ricadrebbe in automatico, mediante apposito atto, stipulato dal notaio. Vediamo se, ed eventualmente in quali termini, questo sia possibile.

I beni personali

Prima di rispondere all’interrogativo iniziale, quindi se sia possibile escludere un bene che, di norma, cadrebbe in comunione legale, bisogna compiere una precisazione, altrimenti si rischia di confondersi le idee.

L’ipotesi in esame riguarda la possibilità che i coniugi, espressamente, decidano, con apposito atto, che un determinato bene in comunione, fuoriesca dalla stessa. Quindi, che lo stesso sia assegnato o in un regime di comunione ordinaria, oppure venga assegnato in proprietà, ad uno soltanto fra i due.

Questa tematica non va confusa con quella dei cosiddetti beni personali. Relativamente a questi ultimi, infatti, la legge consente che possano essere esclusi a priori dalla comunione (senza che vi ricadano mai) in presenza di determinati requisiti. In questo caso, dunque, è la legge a stabilire quando opera detta esclusione, delimitando in modo ben preciso le categorie di beni (per esempio i beni relativi all’esercizio della professione di uno dei due coniugi), e stabilendo apposite regole da rispettare all’interno dell’atto notarile.

Come si può fare per escludere un bene?

L’interrogativo relativo alla possibilità di escludere un bene della comunione legale, necessita di una risposta ben articolata.

Nel caso in cui i coniugi vogliano prevedere che, relativamente ad esempio ai beni immobili che verranno acquistati, essi non vengano ricompresi all’interno del loro regime degli acquisti, l’unico modo sarà adottare una modifica del regime patrimoniale, con atto dal notaio, alla necessaria presenza di due testimoni.

Più precisamente, all’interno della modifica in esame, verrà stabilito che i coniugi non vogliano più che, determinate categorie di beni, facciano parte della comunione. La conseguenza di una simile decisione, però, comporta che i coniugi stessi non saranno più assoggettati al regime di comunione legale, ma quel punto stabiliranno una cosiddetta comunione convenzionale.

Tuttavia, non bisogna dimenticare che non è possibile prevedere in atto, che l’esclusione operi relativamente a lasciti testamentari attribuiti espressamente alla comunione, poiché in questo modo si violerebbe il divieto dei patti successori, previsto dalla legge.

Per quanto detto finora, alla domanda se sia possibile escludere un bene della comunione legale, si può rispondere affermativamente, precisando, però che l’esclusione è più prudente che avvenga con riferimento a singole categorie di beni, e non a singoli e specifici beni, per esempio con riferimento all’immobile sito in un determinato Comune e ad una terminata Via.

Cosa non si può fare dal notaio

Per quanto detto, una simile decisione, comporta che la comunione legale, cessi di essere il regime patrimoniale vigente fra i coniugi, mutandosi in un regime differente.

Non sarebbe possibile, invece, convenire con un atto scritto (che non modifichi il regime), che un determinato bene venga estromesso dalla comunione legale. Si tratta infatti di una disciplina di legge, che non può subire eccezioni, eccetto quelle espressamente regolate all’interno del codice civile. Nonostante in passato ci sia stata qualche opinione contraria, anche la Cassazione si è espressa più volte sull’impossibilità di prevedere il cosiddetto “rifiuto del coacquisto”, ovvero un rifiuto contrattuale fra i coniugi, che viene espresso affinché un bene non entri in comunione, per qualsivoglia ragione.

Vanno, dunque, adottate determinate cautele, ma la cosa non deve spaventare, poiché affidandosi all’informativa e competenza del notaio, non si corrono rischi.

Escludere un’azienda dalla comunione

Nonostante sia più prudente prevedere che l’esclusione operi solo con riferimento a determinate categorie di beni, la legge fornisce un’eccezione. Il codice civile prevede, infatti, che è possibile escludere dalla comunione legale l’azienda co gestita dai coniugi. Proprio questa disposizione, sarebbe stata all’origine dei dubbi relativi alla possibilità di estromettere singoli beni della comunione legale, ma in realtà si potrebbe ritenere che questa non sia una regola generale, ma semplicemente una norma dettata per un caso singolo e specifico, non applicabile analogicamente ad altre situazioni.

Escludere il denaro dalla comunione legale

Un altro dubbio che potrebbe venire, è quello relativo al fatto che i coniugi potrebbero desiderare che determinate somme di denaro, siano escluse da regime di comunione. In questa specifica ipotesi, non c’è bisogno di convenire alcuna modifica del regime patrimoniale. Questo perché, il denaro non rientra nella nozione di beni suscettibili di rappresentare acquisti, che possano ricadere in comunione ai sensi di legge. Tuttavia, il denaro depositato su un conto cointestato, si presuppone denaro comune. Anche qui però bisognerebbe valutare caso per caso, e affidarsi sempre al giudizio di un professionista notarile in materia.

Quali documenti servono per l’atto di esclusione

Vediamo quali sono i vari documenti che servono, qualora ci si rechi dal notaio con la finalità di stipulare un atto, all’interno del quale si stabilisca di voler escludere determinate categorie di beni dalla comunione, e sostanzialmente procedere a modificare il regime patrimoniale esistente. In questo caso, a differenza di quanto avviene ad esempio per una compravendita, il ruolo centrale non lo hanno i documenti relativi a un potenziale immobile, bensì lo hanno i documenti delle parti. Quindi saranno necessari tutti i documenti identità dei coniugi, comprensivi del codice fiscale, nonché tutta la documentazione relativa al regime patrimoniale, e successive modifiche che possono essere intervenute. Di base potrebbe essere sufficiente un estratto dell’atto di matrimonio.

Il diritto di usufrutto è un diritto reale, che, in sostanza, consiste nella possibilità di godere per un certo tempo di un bene altrui (nel rispetto della sua destinazione economica). Esso può riguardare diverse tipologie di beni, ma il più noto è quello che viene costituito, con riferimento agli immobili. Potrebbero, nello specifico, delinearsi varie vicende, che coinvolgono il rapporto fra questo diritto ed il regime di comunione legale fra i coniugi.

Più precisamente, potrebbe capitare, che l’immobile su cui sussiste l’usufrutto, sia una casa facente parte della comunione legale dei beni.

Inoltre, potrebbe anche succedere, che proprio il diritto di usufrutto, possa cadere in comunione legale. Vediamo nel dettaglio come ci si deve comportare di fronte a tutte queste situazioni, ed il ruolo del notaio.

Usufrutto su immobile in comunione legale

La prima situazione da analizzare, è quella relativa al fatto che il diritto di usufrutto venga costituito su un immobile in comunione legale. Di conseguenza, in questo caso, i coniugi saranno i nudi proprietari dell’immobile (e non più pieni proprietari). La conclusione è che dovranno accettare che la casa venga impiegata e goduta da altre persone. In questo caso, quindi, l’atto pubblico di riferimento, affinché venga validamente costituito il diritto di usufrutto, deve avere la forma notarile, trattandosi di un diritto reale immobiliare.

All’atto pubblico, dovranno partecipare entrambi i coniugi, ed il soggetto in favore del quale viene costituito l’usufrutto. É importante che venga fissata una durata, visto che l’usufrutto è un diritto per sua natura temporaneo.

La comunione legale del diritto di usufrutto

Ulteriore circostanza che potrebbe verificarsi, è quella relativa al fatto che il diritto di usufrutto possa cadere in comunione legale. Ma quando questo accade?

L’usufrutto, al pari della piena proprietà, è un diritto suscettibile di cadere in comunione legale, e rientrante fra i cosiddetti acquisti che la legge prevede come automatici, qualora sia vigente detto regime patrimoniale.

Ciò significa che, i coniugi, acquistano questo diritto reale (e dunque diventano usufruttuari), relativamente ad un immobile di proprietà di altri soggetti.

In questo caso, dal notaio, l’atto di riferimento sarà sempre un atto pubblico con il quale si costituisce l’usufrutto su una casa, ma stavolta i coniugi in comunione legale hanno il ruolo specularmente opposto, rispetto alla situazione sopra descritta.

Diritti reali e comunione legale

Oltre che l’usufrutto, possono cadere in comunione legale anche altri diritti reali, sempre in modo automatico. Ne sono un esempio il diritto d’uso, il diritto di abitazione, nonché il diritto di superficie.

Cosa succede se uno dei due coniugi non partecipa all’atto?

Nel caso in cui si voglia concedere il diritto di usufrutto su un immobile in comunione legale (dunque nell’ipotesi illustrata per prima), è necessario che, all’atto di costituzione, come si è detto, partecipino entrambi i coniugi. Questo perché si tratta di un atto di straordinaria amministrazione, che, in base alla legge, affinché possa essere validamente compiuto, richiede il consenso di entrambi, a pena di invalidità dell’atto.

Qualora, uno dei due proprio non possa esserci, per un impedimento concreto ma temporaneo, si potrebbe ovviare al problema. In detta ipotesi, si provvederà al un rilascio di una procura, qualche tempo prima, rispetto alla stipula dell’atto.

Relativamente alla seconda ipotesi, quindi qualora siano i coniugi a voler diventare usufruttuari, è possibile che sia anche uno soltanto a partecipare all’atto, poiché l’effetto dell’acquisto in comunione legale è, come si è visto, automatico.

La durata dell’usufrutto

Il problema che si pone, a questo punto, è il seguente. Si è detto che l’usufrutto è un diritto temporaneo, per il quale, quindi deve essere espressamente pattuito un termine. Normalmente, ed in base a ciò che avviene nella prassi, questo termine coincide con la vita del soggetto che ne è titolare (quindi con la vita dell’usufruttuario); da qui il dubbio relativo alla durata dell’usufrutto, qualora questo sia caduto in comunione legale.

Nel caso in cui sia solo uno dei coniugi a stipulare il contratto, la durata dell’usufrutto coinciderà con la durata della sua vita, e sarà solo lui tenuto all’obbligo di prestare garanzia e fare l’inventario (eccetto se non se ne sia espressamente prevista la dispensa all’interno dell’atto). Se invece, il contratto sia stipulato da tutti e due i coniugi, affinché il diritto si estingua del tutto, si dovrà aspettare la morte di entrambi.

L’estinzione o permanenza dell’usufrutto

Nell’ipotesi in cui avvenga il decesso del coniuge contraente, il diritto di usufrutto dovrebbe estinguersi. Viceversa, il discorso è diverso nel caso in cui subentri il decesso del coniuge non contraente, quindi del coniuge che seppur titolare della comunione legale dell’usufrutto, non ha materialmente partecipato al contratto.

In questo caso, la quota di usufrutto spettante al coniuge non contraente (che nel frattempo è premorto) formerà oggetto di successione, e quindi si trasmetterà agli eredi. Infatti, il diritto si estinguerà solo con la morte del coniuge contraente, la cui vita è stata assunta come parametro di durata.

Discorso diverso è se all’atto di costituzione dell’ usufrutto abbiano partecipato entrambi i coniugi: ecco che, a prescindere dal soggetto la cui morte è avvenuta per prima, si potrebbe verificare l’accrescimento, in favore dell’altro coniuge, ovvero l’espansione della quota del diritto.

I documenti per la costituzione dell’usufrutto in comunione legale

Relativamente alla documentazione utile per la stipula di atto di questo tipo, non è molto diversa rispetto a quella di una compravendita immobiliare.

Quindi, oltre ai documenti necessari per l’identificazione delle parti coinvolte, saranno necessarie tutte le carte che consentono la corretta individuazione e descrizione dell’immobile su cui si costituirà il diritto. Nel caso di coniugi in comunione legale, siano essi i titolari dell’immobile, o siano i futuri usufruttuari, sarà opportuno che si muniscano della documentazione che attesti il regime patrimoniale (normalmente è sufficiente un estratto dell’atto di matrimonio).

Comprare casa è un passo importante e decisivo per chi vuole fare questo investimento al fine di divenire proprietario di un immobile e necessita di una serie di passaggi e di atti che devono, alcuni eventualmente, altri necessariamente, essere compiuti per arrivare sereni al rogito notarile di compravendita.

Tendenzialmente, una volta individuato l’immobile da comprare, sia che ci si avvalga di un’agenzia immobiliare sia che ci si rivolga direttamente al proprietario, si tende a sottoscrivere una proposta di acquisto per far emergere la volontà di comprare la casa, ma che valore ha questa proposta firmata e che garanzie discendono dalla sua sottoscrizione?

Inoltre, ci si chiede spesso se sia sufficiente la proposta di acquisto firmata o serva sottoscrivere il compromesso dal Notaio per ottenere maggiori tutele fino al giorno della stipula della compravendita.

Di norma, la proposta di acquisto ed il preliminare dal Notaio operano su piani diversi, in quanto, sebbene siano entrambi atti che precedono quello di acquisto e di trasferimento del bene producono effetti diversi sia per quanto riguarda il vincolo che ne discende sia per la garanzia che producono.

La proposta di acquisto come vincolo per il solo compratore

Quando sentiamo parlare di proposta di acquisto subito pensiamo all’atto che viene firmato dal compratore ed all’interno del quale lo stesso inserisce l’importo della somma di denaro che è disposto a versare per comprare quel determinato immobile di proprietà del venditore al quale, spesso, viene accompagnato il versamento di una caparra, per avvalorare l’interesse che il compratore ha nell’acquisto.

La somma che viene versata a titolo di caparra non è più nella piena disponibilità di chi vuole comprare l’immobile, in quanto rimane vincolata alla proposta medesima, tuttavia, mentre la sottoscrizione della proposta da parte del compratore lo vincola alla stessa, il soggetto che ha la proprietà dell’immobile in vendita e futuro venditore è libero di valutare altre offerte in quanto non si è in alcun modo impegnato a concludere l’acquisto, potendo scegliere un altro soggetto che magari offre una cifra maggiore rispetto a quella contenuta nella proposta di acquisto già ricevuta.

Che differenza c’è tra proposta di acquisto e preliminare dal Notaio?

La differenza principale tra la proposta di acquisto ed il preliminare consiste proprio nei soggetti che ne risultano vincolati, che nel primo caso è solo il soggetto che fa la proposta mentre nel secondo caso sono entrambi i soggetti che sottoscrivono i contratto.

Da ciò discende una maggiore tutela nel caso di contratto preliminare perché vincolante per tutte le parti del contratto e non solo per il soggetto proponente, se ad esempio si effettua una proposta di acquisto, come innanzi detto solo il futuro compratore ne rimane vincolato potendo subire la decisione del futuro venditore di vendere ad altri senza una vera e propria tutela se non quella di richiedere il risarcimento del danno, diversamente, con la sottoscrizione del compromesso dal Notaio anche il futuro venditore è vincolato e non può decidere di trasferire ad altri la casa.

Come far divenire la proposta di acquisto un preliminare?

Per essere maggiormente tutelati è opportuno che la proposta di acquisto venga fatta dinanzi al Notaio, nel senso che il soggetto interessato può far emergere la sua volontà di acquistare la casa dal venditore dinanzi al professionista sottoscrivendo un atto che ha pubblica fede fino a querela di falso.

Tendenzialmente, per fare in modo che la proposta di acquisto divenga un compromesso è necessario quello che manca in una semplice proposta e cioè l’accettazione da parte del futuro venditore, in tal modo entrambe le parti saranno vincolate all’impegno sottoscritto e cioè al trasferimento dell’immobile.

Quali elementi deve contenere la proposta di acquisto per valere come compromesso dal Notaio?

Perché una proposta di acquisto possa essere definita compromesso deve contenere oltre all’indicazione del bene con i dati identificativi e catastali, e all’indicazione delle parti interessate, la necessaria accettazione della proposta da parte del venditore delle condizioni della proposta manifestata dal promissario acquirente.

Inoltre, all’interno dell’atto va stabilito il prezzo al quale sarà venduta la casa al definitivo, e si dovrà indicare la parte di prezzo che il futuro acquirente versa a titolo di acconto o di caparra sul prezzo complessivo.

È importante che emerga anche il termine entro cui stipulare il rogito, affinché le parti siano presenti e procurino tutti i documenti necessari nel caso del venditore e le somme da pagare nel caso dell’acquirente.

Oltre a quanto sin qui detto è ovviamente necessaria la presenza del notaio o per la stipula dell’atto medesimo, in caso di compromesso con atto pubblico, o alla sottoscrizione dello stesso, nell’ipotesi di preliminare nella forma di scrittura privata autenticata.

Quali vantaggi derivano dal far valere la proposta di acquisto come compromesso dal Notaio?

La proposta accettata davanti al Notaio dal futuro venditore determina una serie di vantaggi, e oltre all’effettuazione dei controlli e della consulenza imparziale da parte del professionista consistono nella circostanza che a seguito della registrazione e della trascrizione dell’atto redatto dal Notaio, non sarà possibile iscrivere ipoteche sull’immobile promesso in vendita , difatti si produce un effetto prenotatito e per così dire protettivo del bene oggetto della proposta che neutralizza tutte le iscrizioni pregiudizievoli che riguardino il bene dal momento in cui è trascritto il compromesso a quello in cui avviene la trascrizione del definitivo di vendita.

Il secondo vantaggio riguarda l’eventuale pagamento di un acconto o di una caparra da parte del futuro acquirente, il quale nel caso in cui vi fosse il mancato adempimento del contratto da parte del futuro venditore, ha diritto al rimborso degli acconti pagati ed il pagamento del doppio della caparra versata, oltre al privilegio ulteriore, in caso di vendita forzata del bene oggetto del compromesso, a vedersi riconosciuto il diritto ad essere preferito ad altri creditori sulla ripartizione del ricavato della vendita forzata, venendo così pagato prima.

La costiera amalfitana è una delle più suggestive costiere situate in Campania, lungo la costa del Mar Tirreno, famosa per i suoi paesaggi mozzafiato, i panorami vista mare che si scorgono dalle case colorate sulle colline, oltre ad essere caratterizzata da pittoreschi borghi e spiagge incantevoli.

La costiera si estende per circa cinquanta chilometri da Positano a Vietri sul Mare e in questo tratto di costa ricomprende città che sono meta turistica molto ambita sia dagli italiani che dagli stranieri, e cioè Amalfi, Ravello, Maiori e Minori.

Sono proprio queste le mete più ricercate da chi vuole comprare una casa per adibirla a propria abitazione principale o a propria casa vacanze, ma sono tanti coloro i quali scelgono di investire in tale zona per avviare un’attività di bed&breakfast decidendo di acquistare casa realizzando una struttura ricettiva.

Comprare la prima casa in Costiera Amalfitana

Quando si decide di acquistare la prima casa dal Notaio in Costiera Amalfitana, per adibirla ad abitazione principale della propria famiglia, si tende di norma a preferire alcune località rispetto ad altre, in particolare Amalfi, Vietri sul mare e Positano, che oltre ad essere le più rinomate sono anche più ambite per i borghi caratteristici, i ristoranti sulla spiaggia e gli incantevoli panorami che solo queste zone sanno offrire, oltre ai servizi di una vera e propria città.

Tali zone consentono di scegliere tra varie tipologie di case, come case indipendenti o villini, ma è anche possibile trovare anche appartamenti in strutture condominiali o ville a pochi passi dalla spiaggia o su promontori che affacciano sul mare.

I prezzi in tali località sono più elevati, quindi se si vuole acquistare in zone dove i costi delle abitazioni sono più accessibili l’alternativa è comprare casa a Furore, dove si trova il Sentiero della Volpe pescatrice che conduce al Fiordo, oppure a Maiori o Minori.

Come risparmiare comprando la prima casa in Costiera Amalfitana?

È possibile comprare la prima casa dal Notaio in Costiera Amalfitana risparmiando se si è in possesso di quelli le la legge stabilisce essere i requisiti per poter usufruire dei benefici fiscali, ammortizzando il costo complessivo dell’acquisto dell’immobile.

Di norma, per potersi avvalere dei suddetti sgravi fiscali che sono più precisamente definiti agevolazioni fiscali prima casa è necessario che la casa che si vuole comprare non rientri tra i beni di lusso, altrimenti non sarà possibile pagare le imposte ridotte, inoltre la legge richiede che il compratore non sia proprietario di un’altra abitazione nello stesso Comune in cui si trova la casa da comprare e non deve essere proprietario sull’intero territorio nazionale di un’abitazione comprata con le agevolazioni in oggetto.

Pertanto, quando si compra una casa in costiera con le agevolazioni fiscali suddette e non si ha già la residenza nel Comune dove è ubicata l’immobile oggetto di acquisto, entro diciotto mesi dall’atto di compravendita sarà necessario spostare la propria residenza nel sopra citato Comune, a pena di decadenza dai benefici fiscali.

Scegliere il Notaio per comprare casa in Costiera Amalfitana

Se non si ha un Notaio di riferimento a cui affidare la pratica relativa alla compravendita della casa in Costiera Amalfitana, è possibile avvalersi del portale NF^®, inserendo la provincia e la tipologia di atto da stipulare che nel caso in cui si voglia comprare una casa è l’atto di compravendita immobiliare.

È possibile allegare tutta la documentazione di cui si dispone, come i dati catastali dell’immobile, i titoli di provenienza e il certificato di prestazione energetica, cosicché la risposta del Notaio possa essere molto più accurata ed esaustiva, oltre ad offrire la possibilità concreta di trovare il professionista in Costiera Amalfitana a cui rivolgersi per concludere l’acquisto.

Il costo del Notaio per l’acquisto della casa in Costiera Amalfitana

Quando si decide di comprare un immobile spesso , più che dal prezzo di acquisto, si è preoccupati dell’onorario del Notaio, pertanto, volendo delineare quali possono essere le somme che si potrebbero dover versare in caso di acquisto di una casa in Costiera Amalfitana è necessario considerare che la parte maggiore del costo è rappresentata dalle tasse e dalle imposte che chi acquista deve allo Stato per la compravendita, le quali variano a seconda della rendita catastale della casa, nonché della possibilità o meno dello stesso compratore di poter usufruire delle agevolazioni fiscali previste dalla legge.

L’onorario del Notaio, che come è noto non rispetta alcun listino prezzi in quanto non esiste un tariffario minimo del professionista a cui si decide di affidare la stipula del rogito notarile, può variare da notaio a notaio per la compravendita di una casa in costiera, pertanto per avere un’idea della somma che dovrà essere corrisposta al Notaio è opportuno richiedere un preventivo gratuito in base all’immobile che si intende acquistare.

Notaio per comprare la seconda casa in Costiera Amalfitana

In linea generale la Costiera Amalfitana è una zona molto ambita per chi decide di comprare una seconda casa dal Notaio per adibirla a propria casa vacanze dove trascorrere i mesi estivi e godersi l’atmosfera ed il panorama che solo questa zona costiera sa regalare.

Ad attirare sempre più richieste di acquisto sono le caratteristiche spiagge ed il mare cristallino, e tra le zone più ricercate vi sono sicuramente Positano e Ravello.

È bene precisare che comprando una seconda casa, non si potrà usufruire delle agevolazioni fiscali di cui sopra, dovendo corrispondere le imposte per il loro intero ammontare, salvo le dovute eccezioni applicabili quando ad esempio si tratta di una seconda casa ma la si intesta ad un altro componente della famiglia che non ha già goduto degli sgravi fiscali.

Fare un investimento immobiliare dal Notaio comprando una seconda casa in Costiera Amalfitana

Proprio perché si tratta di una zona caratterizzata da molto turismo, molti decidono di comprare in costiera una seconda casa come investimento decidendo di adibirla a casa vacanze per i turisti, e quindi avviando una struttura ricettiva o semplicemente decidendo di acquistare l’immobile per darlo in affitto, e guadagnare sui canoni.

Tra le zone più ambite vi sono Amalfi, Positano, Ravello e Vietri sul mare, località che sono tra le più belle della costiera, e che attirano sempre più vacanzieri oltre che per le spiagge anche per gli eventi che in queste zone si organizzano soprattutto nei mesi più caldi.

Ecco quindi perché e come fare per acquistare dal notaio casa nel Gargano, spendendo il giusto.

Perché casa dal notaio nel Gargano

La zona del Gargano, denominato anche lo sperone dello stivale italiano, è collocata nella parte settentrionale della Puglia. Trattandosi di un territorio che offre molto, dal punto di vista di servizi, turismo ed intrattenimento, non sarebbe strano che lo si prediliga come luogo per comprare una casa, e quindi fare un investimento immobiliare dal notaio. Quando si inizia a pensare di intraprendere una simile decisione, un aspetto da valutare è quello relativo ai costi e delle spese complessive. Non bisogna però tralasciare l’eventuale componente di monetizzazione: in primo luogo, l’immobile può essere dato in locazione, cioè affittato in determinati periodi. In secondo luogo, si potrebbe sempre decidere di convertire il fabbricato acquistato, destinandola a casa vacanze.

L’utilità del preliminare dal notaio

L’atto di cui si parla più spesso, con riferimento ad un acquisto in ambito immobiliare, è proprio la compravendita. Un altro contratto però può essere utile, nell’ipotesi in cui si voglia decidere solo con calma se comprare un immobile nel Gargano, ma nel contempo si sia già individuata la casa di riferimento. Più precisamente, qualora il venditore sia d’accordo, si potrebbe procedere con la stipula di un contratto preliminare. Il preliminare dal notaio ha forma scritta, e può essere redatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata, e viene registrato esattamente come tutti gli altri contratti. Anche se potrebbe non apparire conveniente, l’idea di stipulare un preliminare prima del definitivo, in termini di costi, c’è da considerare una serie di aspetti, relativi alle tutele, che sono collegate a questa soluzione giuridica. Sarà il notaio ad esporre, a seconda delle esigenze, se possa rappresentare una valida scelta per le parti coinvolte.

Come risparmiare comprando casa in Gargano

Si è detto che un modo per monetizzare l’investimento, è quello di utilizzare per determinate finalità, che esulano da quella abitativa, la casa scelta. Relativamente alla località, nel Gargano esistono molte città di riferimento, nelle quali l’acquisto immobiliare, possa essere sfruttato per più ragioni. Una delle più famose è sicuramente Peschici, borgo caratteristico, nonché la cittadina collocata nel punto più alto della Puglia, senza dimenticare Rodi Garganico, con le sue estese spiagge sabbiose.

Vediamo dei modi per poter risparmiare dal notaio nel comprare casa in Gargano.

Agevolazioni prima casa

Il primo modo per risparmiare, riguarda la possibilità, che alla compravendita possano essere applicate le agevolazioni prima casa. Si tratta di agevolazioni in ambito fiscale, che consentono all’acquirente di beneficiare di un importo inferiore, relativamente al pagamento delle imposte dovute al momento della stipula dell’atto di compravendita.

Nello specifico, l’imposta di Registro sarà al 2% (da calcolarsi sul valore catastale dell’immobile, risultante dall’apposita visura), nel caso di acquisto da soggetto privato. Nel caso di acquisto da impresa costruttrice andrà corrisposta l’IVA, con aliquota al 4%.

Requisiti prima casa

Al fine di ottenere le agevolazioni, serve che siano rispettate le seguenti condizioni:

• L’immobile che si compra non deve far parte di una delle seguenti categorie catastali: A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi con pregi artistici e storici);
• L’immobile deve trovarsi all’interno del Comune di residenza (a patto che non la si stabilisca entro 18 mesi);
• chi compra non deve essere proprietario di un altro immobile all’interno dello stesso comune;
• chi compra non deve essere titolare su tutto il territorio nazionale della proprietà o di altri diritti reali, su un’altra casa acquistata, usufruendo in precedenza delle agevolazioni. In questo caso, si può ovviare al problema, vendendo la prima casa comprata coi benefici, entro un anno dall’acquisto della seconda.

Dal notaio del Gargano per intestare casa

Non in tutti i casi in cui si voglia comprare un immobile, che fungerebbe da prima residenza di abitazione, si possono applicare gli sgravi fiscali ora descritti. Ad un simile problema, è possibile ovviare in questo modo: ci potrebbe essere un soggetto, per esempio un figlio, nei confronti del quale potrebbero esserci le condizioni per godere delle agevolazioni. In questo caso, quindi, basterebbe compiere un’intestazione della casa in suo favore, per pagare un importo ridotto di tasse.

I documenti per comprare la casa

Andando alla parte pratica della questione, oltre che ad essere informati sulla tipologia contrattuale, è preferibile avere anche un’idea dei documenti che possono servire, per cercare (ed eventualmente procurarsi) quelli che si sono smarriti.

In particolare, la documentazione che serve sempre è quella di identificazione delle parti, quindi un documento d’identità (che possa essere la carta d’identità o il passaporto) e la tessera sanitaria nella quale risulta il codice fiscale. Nel caso di comparente straniero, che non sia cittadino di uno stato europeo, potrebbe anche servire il permesso di soggiorno.

Non vanno poi dimenticati tutti i documenti relativi alla descrizione dell’immobile, l’atto con cui si è divenuti proprietari dello stesso (affinché il notaio possa ricostruire la catena di tutti i vari titolari), e l’attestato di prestazione energetica (A.P.E.).

Come scegliere il notaio

La scelta del notaio, normalmente, avviene da parte del futuro acquirente, che è anche lo stesso soggetto che deve farsi carico delle imposte sopradescritte, oltre che del pagamento dell’onorario del professionista. Si tratta di una decisione che può essere presa in totale autonomia, non essendo in alcun modo vincolata al luogo in cui è ubicato l’immobile, e nemmeno al proprio luogo di residenza. Quindi, nel caso in cui si voglia acquistare una casa nella zona del Gargano, non c’è bisogno che lo studio notarile si trovi, ad esempio, a Vieste, o a Vico del Gargano.

Cosa si intende con testamento orale

Prima di capire il valore che ha un testamento orale, è opportuno soffermarsi su cosa si intende con questo termine, poiché non è una cosa così scontata. Si tratta di un testamento, che viene reso in assenza di forma scritta. Per esempio, una persona, in presenza di altre, potrebbe enunciare come voler disporre dei propri beni o diritti, potrebbe fare delle istituzioni nell’eredità, o dettare altre disposizioni, da eseguire dopo la sua morte. Si parla anche di testamento nuncupativo, termine che proviene dal latino.

Dal notaio per fare testamento

Oltre al testamento orale, potrebbe succedere che si voglia disporre in un certo modo il proprio patrimonio, per il tempo in cui si sarà cessato di vivere. Sebbene non sia una regola, o un obbligo, rivolgersi ad un notaio per fare testamento, si tratta di una soluzione altamente consigliabile. Questo perché, da soli, si potrebbero inserire delle disposizioni o frasi ambigue, o poco chiare. Ancora, si potrebbe rischiare di fare delle attribuzioni che potrebbero rivelarsi invalide (in questo caso quindi il testamento sarebbe come se non fosse mai stato fatto).

Le forme di testamento per ogni esigenza

La legge prevede diverse forme di testamento dal notaio, che possono soddisfare diverse esigenze, ma quali potrebbero essere queste esigenze? Per esempio, nel caso in cui si voglia tener segreto il contenuto di quanto scritto, ma si voglia comunque avere certezza che il documento sia adeguatamente protetto, la soluzione potrebbe essere quella di stipulare un testamento segreto. É una forma di testamento che si compone della scheda scritta dal testatore (ma eccezionalmente anche da altre persone), e del verbale redatto dal notaio al momento in cui la scheda gli viene consegnata.

Invece, la forma che consente di poter beneficiare appieno dell’informativa giuridica del notaio, è il testamento pubblico. In questo modo, il testatore, non dovrà fare nient’altro che esporre la sua volontà, che verrà redatta per iscritto dal notaio stesso, nelle forme più idonee a garantirne la validità, ed in presenza di due testimoni, che, insieme al testatore, dovranno firmare l’atto.

Il testamento in assenza del notaio

Visto quanto sopra detto, quindi, si potrebbe anche scegliere di fare testamento in maniera autonoma. La forma utilizzata è quella del testamento olografo, che per essere valido deve avere alcune caratteristiche. Deve essere scritto interamente dal testatore, che dovrà inoltre apporre sia la data in cui lo redige, e sia la sua firma alla fine delle disposizioni. La scrittura di tutto il documento deve avvenire per sua mano: questo significa che il testamento non può essere scritto da altre persone, ed inoltre deve essere dattiloscritto, proprio perché sia chiara la paternità del documento. Viceversa, non sarebbe possibile risalire al reale proprietario, nel caso di scheda scritta al computer, o con altri mezzi meccanici. Per stare sicuri che il testamento non venga distrutto o smarrito, si potrebbe scegliere di depositarlo presso lo studio di un notaio. In questo modo, una volta che si aprirà la successione, il notaio tenuto alla pubblicazione, avrà già il testamento in suo possesso.

È valido un testamento orale?

Ed ecco arrivati al fulcro della questione, ovvero se sia valido un testamento fatto oralmente. Infatti questa forma era già utilizzata ai tempi del diritto romano, e consisteva nella proclamazione solenne di particolari formule, con le quali veniva proclamato l’erede testamentario.

Sebbene sia sicuramente una soluzione comoda e pratica, attuabile da tutti, purtroppo la risposta non può che essere negativa. Infatti la legge consente di scegliere fra varie forme di testamento previste, avvalendosi o meno della figura del notaio per la sua redazione, ma non permette che possa esistere un testamento privo della forma scritta. Questo perché, così come avviene per altri tipi di trasferimenti senza corrispettivo, come le donazioni, l’intento espresso oralmente potrebbe rappresentare un impegno poco serio, da parte di un potenziale testatore.

Oltre ciò, anche i soggetti presenti, ad una potenziale proclamazione, potrebbero aver capito male, potrebbero aver frainteso le parole del testatore, e questo potrebbe rappresentare sicuramente un problema in futuro.

La sanatoria del testamento nullo

In ambito contrattuale vige la regola che il negozio nullo (cioè colpito da vizi tali che non consentono che produca efficacia) non può essere sanato, eccetto espressa ipotesi di legge (come per esempio avviene per la nullità urbanistica). Ciò significa che la nullità, salvo eccezioni, non c’è rimedio. Nell’ambito del testamento non è così: proprio perché si vuole dare importanza a quanto stabilito dal testatore, anche se in una forma non idonea ad essere efficace, il negozio nullo può essere sanato, mediante apposita disposizione scritta o comportamenti inequivoci degli eredi o altri soggetti aventi diritto.

Il testamento orale può essere sanato?

Quanto detto vale per il testamento affetto da nullità. Tuttavia, sebbene ci siano anche opinioni contrarie che lo ritengono possibile, dando prevalenza alla volontà del defunto, bisogna chiarire che il testamento orale non può essere sanato in nessun modo (né con dichiarazioni espresse, né con fatti concludenti).

E questo perché non si tratterebbe di testamento nullo, bensì di testamento da considerare come proprio inesistente, in quanto mancante del requisito necessario della forma scritta. A maggior ragione una simile conclusione risulta condivisibile, se si ragiona in un altro ambito, e si immagini un potenziale trasferimento di una casa fatto solo oralmente fra le parti.

Può accadere che nel corso della vita dopo aver comprato una prima casa dal notaio si senta l’esigenza di comprare un box auto per tutelare il proprio veicolo e non esporlo ai pericoli della strada, nonché alle intemperie.

Nelle dinamiche familiari è possibile che vi siano più persone che dispongano di un’auto in quanto i posti di lavoro possono essere lontani e in diverse città per i vari componenti della famiglia.

Vediamo cosa comporta decidere di comprare un secondo box dal notaio e quanto costa.

Comprare box auto dopo aver comprato casa

Non sempre l’acquisto di un box auto dal notaio è contestale all’acquisto prima casa e ci si chiede se sia possibile risparmiare usufruendo delle agevolazioni fiscali prima casa.

La legge ha offerto la possibilità di separare temporalmente i due acquisti dal notaio, ma di poter beneficiare ugualmente delle agevolazioni fiscali prima casa.

Quindi sia se la casa e il box auto siano comprati insieme, sia se vengano comprati separatamente a distanza di tempo, non c’è da preoccuparsi in quanto si potrà accedere ai benefici fiscali che adesso affronteremo.

Agevolazioni fiscali prima casa

La legge offre la possibilità di risparmiare per l’acquisto della prima casa dal notaio offrendo l’opportunità di usufruire delle agevolazioni fiscali prima casa. È una strategia presente nell’ordinamento italiano per favorire il mercato immobiliare e per incentivare la circolazione degli immobili; spesso questo settore ha avuto delle battute di arresto che hanno avuto delle ripercussioni sul sistema economico e finanziario.

Acquisto box e agevolazioni fiscali

Il box auto rientra nella categoria catastale che consente di usufruire delle agevolazioni fiscali prima casa, sia se venga comprato contemporaneamente alla casa, sia se venga comprato in un momento successivo. Pertanto sarà possibile risparmiare in entrambi i momenti e non ci si dovrà preoccupare se non si avrà quindi la disponibilità economica per l’acquisto quando si vorrà comprare la prima casa.

Comprare un secondo box dal notaio

Una delle domande più frequenti è se sia possibile comprare un secondo box auto e usufruire delle agevolazioni fiscali prima casa.

Il problema che si pone è se sia possibile usufruire dello “sconto” concesso dalla legge per l’acquisto di una pertinenza, come il box auto, anche una seconda volta, dopo averne già potuto beneficiare.

Questo quesito è stato sottoposto anche all’Agenzia delle Entrate che ha fornito una risposta in modo chiaro e univoco affermando che per determinate categorie catastali è possibile usufruire delle agevolazioni fiscali anche se comprate come pertinenza in un secondo momento, ma è possibile beneficiarne una sola volta. Quindi vengono esclusi i benefici fiscali nel caso in cui si acquistano nuove pertinenze che fanno parte della stessa categoria catastale della prima.

Principali esempi di pertinenza

I principali esempi di pertinenza sono quelli di categoria catastale C/2, C/6 e C/7. Rientrano nella categoria C le soffitte, le cantine, i solai, i locali deposito e i magazzini, ma anche le autorimesse, le tettoie e i posti auto.

Che significa? Vuol dire che appartengono ad una determinata categoria che è possibile rinvenire al catasto: il catasto infatti prevede per ciascun immobile una precisa descrizione, con attribuzione di dati catastali, di categoria e di rendita catastale. Per scoprire la categoria catastale di un immobile sarà proprio il notaio ad effettuare tale controllo, rappresentando uno degli adempimenti pre-stipula, chiamato visura catastale.

Quanto costa comprare un secondo box auto dal notaio

Pertanto una volta assodato che per il secondo box auto comprato dal notaio non è possibile beneficiare delle agevolazioni fiscali prima casa, le tasse e le spese da affrontare saranno quindi differenti.

Pertanto l’aliquota dell’imposta di registro non sconterà il 2% come avviene per la prima casa, ma sconterà il 9%, come se fosse un acquisto di una seconda casa dal notaio, applicando quindi le imposte e le tasse previste per gli acquisti ordinari.

Altre differenze possono rilevarsi se si compra da un privato o da un costruttore, in quanto in quest’ultimo caso, bisognerà tenere in considerazione anche l’applicazione dell’Iva.

Imu secondo box auto

Uno dei problemi che ci si può porre è il pagamento dell’Imu per l’acquisto di un secondo box dal notaio. Quando si parla di Imu si fa riferimento al tributo previsto a livello comunale per tutti coloro che possiedono un immobile.

Se un’abitazione principale ha come pertinenza due garage, solo uno dei due garage sarà pertinenza dell’abitazione principale ai fini del pagamento dell’Imu.

Cosa comporta ciò? Vuol dire che l’aliquota riservata alle pertinenze dell’abitazione principale sarà prevista solo per un box auto, mentre l’altro dovrà scontare l’aliquota Imu per gli immobili diversi dall’abitazione principale.

Acquisto box auto e notaio

Prima di comprare un secondo box auto è opportuna una consulenza notarile in quanto come analizzato fino ad adesso le spese potrebbero essere diverse sia al momento del rogito notarile, sia nel corso del tempo con riferimento alle tasse patrimoniali.

Pertanto, rivolgersi sin dall’inizio a un notaio per avere un quadro chiaro anche in relazione alla propria situazione concreta, può essere di grande aiuto allo scopo di ponderare la scelta dell’acquisto con maggiore sicurezza e informazioni sul punto.

Grazie alla piattaforma di NotaioFacile® è possibile richiedere gratuitamente, senza impegno, un preventivo notarile, entrando in contatto diretto con un notaio, compilando i campi previsti inerenti la città in cui si intende stipulare e il tipo di atto da concludere.

Un quesito molto frequente è se si può comprare un bene non ancora esistente dal notaio, come ad esempio un fabbricato, come una casa, un locale commerciale o anche una piccola cantina. La risposta è positiva e può riguardare qualsiasi tipo di bene.

La legge, infatti, disciplina in modo specifico la vendita di cosa futura e stabilisce in alcuni casi anche delle tutele molto stringenti per quello che è il contraente più debole, ossia colui che subisce il rischio di comprare una cosa che potrebbe non venire mai ad esistenza.

Ricevere in donazione una casa non ancora esistente: è possibile?

Ciò che però va precisato ed è importante sapere, è che è possibile comprare un bene non ancora esistente, così come scambiarlo con uno che invece esiste (si pensi al caso di una permuta di terreno con un fabbricato che sarà costruito sullo stesso, ma che non è ancora stato costruito), ma non è possibile accettare, quindi stipulare una donazione di un bene che non è ancora esistente.

Quindi nel caso in cui un genitore decida di donare al figlio una casa che in progetto di costruire non sarà possibile andare dal notaio per la stipula dell’atto pubblico notarile.

Ciò deriva dal fatto che la legge vieta in maniera espressa nel codice civile la donazione di beni futuri in quanto non è possibile quantificare dal punto di vista economico l’impoverimento da parte del donante, né l’arricchimento di colui che riceve la donazione.

Quando si diventa proprietari del bene futuro

Come abbiamo accennato quando si va dal notaio per comprare un bene futuro non si diventa immediatamente proprietari del bene, proprio perché non è ancora venuto ad esistenza.

Una domanda molto ricorrente è quando può considerarsi veri e propri titolari del diritto di proprietà sul bene.

In questo caso la legge è molto precisa in quanto stabilisce che si diventa proprietari del bene nel momento in cui viene ad esistenza e sarà quindi molto importante che le parti stabiliscano nel contratto stipulato dal notaio cosa si intenda per venuta ad esistenza.

Come si dimostra la venuta a esistenza del bene

L’acquisto della proprietà è differito, rimandato a un momento successivo al verificarsi di un determinato evento o fatto che, nel caso in questione, è la venuta ad esistenza del bene.

Si tratta di un carattere tipico di tutti quei contratti di vendita che vengono stipulati dal notaio per atto pubblico notarile in cui il trasferimento dipende da un ulteriore elemento che manca al momento della conclusione del contratto.

Nella maggior parte dei casi viene stipulato un atto con cui viene accertata la venuta ad esistenza in modo tale da determinarne il definitivo trasferimento in favore della persona che ha deciso di comprare il bene futuro.

Acquisto immobile da costruirsi o in corso di costruzione

La legge, al ricorrere di determinati presupposti, ha previsto un’attenta disciplina per l’acquisto di immobili da costruire dal notaio: in particolare è obbligatorio l’atto pubblico notarile nel caso in cui si decida di stipulare un contratto preliminare.

Inoltre sono previsti degli ulteriori adempimenti che vanno rispettati per tutto l’iter di formazione del contratto, come la prestazione di una polizza fideiussoria, così come una polizza assicurativa al momento del definitivo.

Essere seguiti dal notaio sin dall’inizio è la soluzione consigliata proprio perché si tratta di un procedimento composto da più fasi che vanno necessariamente rispettate, senza le quali non è possibile diventare proprietari dell’immobile in corso di costruzione.

Quanto costa comprare un immobile in corso di costruzione

Comprare una casa futura non ancora esistente dal notaio implica dei costi e delle spese da sostenere sia nella fase precedente al rogito, sia per l’eventuale mutuo se richiesto. Dovrà tenersi conto quindi delle spese notarili per il preliminare, qualora si decida di stipularlo, così come per il definitivo.

Inoltre vi sono le imposte da pagare, come l’imposta di registro di euro 200, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale, ciascuna di euro 200. Inoltre dovrà sostenersi l’Iva al 4% nel caso in cui si tratti di una prima casa e non di una casa di lusso oppure pari al 10% se seconda casa.

Acquisto di un bene futuro: cosa accade se non viene ad esistenza

È giusto conoscere la differenza tra due tipologie di acquisto dal notaio di bene futuro. Infatti può accadere sia che l’acquisto per atto pubblico nel caso in cui la cosa non venga ad esistenza sia posto nel nulla, ma può anche accadere che si decide di acquistar ad un prezzo più basso con il rischio che la cosa non venga ad esistenza.

In questo ultimo caso gli esperti del settore parlano di contratto aleatorio, nel senso la centralità dell’accordo tra le parti si basa proprio sul rischio che si assume colui che compra, sulla mancata venuta ad esistenza del bene.

Acquistare bene futuro e differenza con l’appalto

Alcune volte può capitare di fare confusione tra l’acquisto di un bene futuro e l’appalto, ma vi sono delle differenze che è importante conoscere.

In primo luogo lo scopo della vendita di cosa futura dal notaio è quello di diventare proprietari di un immobile che al momento della conclusione del contratto non è ancora esistente, mentre nell’appalto l’obiettivo è che l’impresa costruisca l’opera che è stata commissionata.

Nel caso specifico della vendita di cosa futura, poiché il bene ancora non esiste ancora, sorge per il venditore l’obbligo di fare tutto ciò che è necessario affinché la cosa venduta venga ad esistenza. Ciò potrà quindi determinare in capo al venditore l’obbligo di provvedere, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, alla realizzazione del bene ed è per questo che si può fare confusione con il contratto di appalto stipulato dal notaio.

Anche nell’appalto ci si può trovare di fronte ad un’ipotesi particolare, come quella dell’appalto dotato di effetto traslativo, in cui alla normale obbligazione di fare dell’appaltatore si affianca un’obbligazione di dare. Basti pensare all’ipotesi in cui debba essere realizzata un’opera con materiali forniti dallo stesso appaltatore.

Quando si decide di comprare una casa dal notaio è importante conoscere in primis il venditore allo scopo di porgergli tutte le domande possibili sulla provenienza della casa, sullo stato dell’immobile, degli impianti, così come di ogni aspetto che possa ritenersi utile e necessario, non solo ai fini del rogito notarile, ma anche ai fini della scelta dell’acquisto.

L’acquisto di una casa è una scelta che va intrapresa con consapevolezza e soprattutto va effettuata in sicurezza con l’aiuto anche del notaio che fin dall’inizio potrà guidare nelle trattative e risolvere gli eventuali problemi che possono insorgere prima della stipula.

Spesso si compra casa da chi l’ha ereditata, ma non è ancora definito erede per non aver ancora accettato l’eredità. È possibile comprarla ugualmente? Cosa è necessario fare prima del rogito? Vediamolo insieme.

Controlli del notaio

Uno dei primi controlli che effettua il notaio attiene alla verifica della provenienza della casa. Che significa ciò? Vuol dire che il notaio chiederà in primis al venditore come è diventato titolare della casa, se quindi l’ha comprata, l’ha ereditata o l’ha ricevuta ad esempio in donazione.

Diverse possono essere le provenienze dell’immobile: potrebbe anche accadere che il venditore era inizialmente titolare solo del terreno e successivamente, a seguito del rilascio del permesso di costruire da parte del Comune in cui è sito l’immobile, abbia provveduto a costruire la casa.

In questo caso si parla di una provenienza molto particolare che nel linguaggio tecnico giuridico si chiama accessione, in cui si diventa titolari in quanto il diritto di proprietà sul terreno si espande anche all’immobile costruito sopra.

Provenienza ereditaria di una casa

Una provenienza molto comune di una casa è quella ereditaria. Può accadere infatti che un proprio caro abbia deciso di lasciare un testamento in cui abbia assegnato la casa a una persona, così come può accadere che in assenza di un testamento si apra la successione legittima, ossia i beni si distribuiscono in base alle quote previste dalla legge e una volta fatta la divisione si acquisti un bene.

Purtroppo non sempre si decide di addivenire subito alla divisione ereditaria e spesso fino a quando non si sente l’esigenza di dividere il patrimonio, i beni non vengono assegnati definitivamente a coloro che subentrano nel patrimonio del defunto.

Dichiarazione di successione

Ciò che è importante sapere è che quando si compra una casa da una persona che l’ha ereditata, questi ha presentato nei 12 mesi la dichiarazione di successione dalla morte del defunto, ma non è detto che abbia accettato l’eredità, in quanto la dichiarazione di successione è un adempimento che una natura prettamente fiscale e presentarla telematicamente all’Agenzia delle Entrate non implica accettazione dell’eredità.

Come si accetta l’eredità

Una volta presentata la dichiarazione di successione bisognerà accettare l’eredità. Per accettare l’eredità non esiste un’unica modalità. È infatti possibile decidere di accettare espressamente o tacitamente. Che vuol dire? Qual è la differenza?

La differenza risiede nel fatto che con l’accettazione espressa viene manifestato in modo esplicito la volontà di accettare e prima della divisione dal notaio sarà proprio quest’ultimo a precisare nell’atto che la persona ha accettato espressamente l’eredità e per tali ragioni può vendere il bene o dividere i beni, qualora ce ne siano di più all’interno dell’asse ereditario.

Accettazione tacita dell’eredità: che vuol dire

Quando invece si accetta tacitamente significa che la volontà di disporre del bene, ossia di venderlo o di donarlo, implica la volontà inequivocabile di accettare l’eredità e di far sì che il bene transiti nel patrimonio di chi ha accettato per poi poterlo trasferire dal notaio.

È importante comprendere questo passaggio perché spesso quando si decide di comprare una casa e il notaio effettua i primi controlli non sempre appare che l’immobile sia intestato al venditore.

Può accadere infatti che nei Registri immobiliari compaia ancora il nome del defunto, ossia il nome della persona da cui ha ereditato la casa.

Questo non rappresenta un problema in quanto analizzando di pari passo con il notaio tutti i passaggi di proprietà della casa, ci si potrà assicurare un acquisto sicuro che non determini particolari problemi.

Visura ipotecaria del notaio

Il notaio infatti effettua un particolare controllo che è la visura ipotecaria, da cui è possibile scorgere la “storia” dell’immobile in relazione non solo a tutti i passaggi di proprietà, ma anche in relazione alle possibili ipoteche sono state iscritte sulla casa, a eventuali pignoramenti oppure a giudizi pendenti, ossia non ancora conclusi, che abbiano ad oggetto proprio l’immobile che si intende comprare dal notaio.

Questo tipo di controllo è tipico dell’attività notarile e rientra nei servizi notarili effettuati prima del rogito: conoscere sin dall’inizio se la casa abbia delle problematiche può essere utile sotto molteplici punti di vista in quanto potrebbe essere la scelta da scartare.

Come rendere pubblica l’accettazione dell’eredità

Il notaio durante il rogito notarile di compravendita preciserà che l’atto di vendita implica accettazione tacita dell’eredità della persona scomparsa, la quale quindi è autorizzata a tutti gli effetti a vendere la casa con l’atto notarile. Non c’è da preoccuparsi in quanto è un ordinario caso che si verifica tutte le volte in cui non si abbia la necessità di accettare l’eredità con urgenza e quindi solo quando ad esempio si senta la necessità di dover disporre del bene si pone questo problema.

Anche nei Registri immobiliari dopo il rogito notarile il notaio provvederà ad aggiornare la situazione dal punto di vista degli intestatari provvedendo alla trascrizione anche dell’accettazione tacita, prima della vendita, in modo tale che si possano evincere in maniera chiara e cristallina tutti i passaggi di proprietà dell’immobile. Naturalmente sia che si tratti di accettazione espressa che di accettazione tacita, bisognerà sostenere le spese della trascrizione.

Sempre più spesso si tende a mettere per iscritto dal notaio, per regolare e consentirne il rispetto, di situazioni che non riguardano esclusivamente trasferimenti immobiliari, ma che possono coinvolgere anche altri ambiti.

Uno fra questi riguarda i contratti di assistenza: essi possono essere di vario tipo, vediamoli nel dettaglio.

Cosa significa contratti di assistenza

Con il termine contratti di assistenza, ci si può riferire a degli atti all’interno dei quali vengono regolati determinati obblighi di fare o di dare, rispettivamente a carico di una determinata persona, ed in favore di un’altra (con varie modalità e di prestazioni di vario genere).

Per fare un esempio, un contratto di assistenza potrebbe essere così strutturato: una persona, a fronte di un corrispettivo, oppure del un trasferimento di una casa, si impegna a prendersi cura di un’altra, assistendola a seconda dei bisogni. È difficile raggruppare in un’unica tipologia questi contratti, poiché vengono modellati a seconda delle esigenze delle parti, in termini di quantità e qualità delle prestazioni assistenziali.

Perché serve il notaio

Il notaio, in questo contesto, rileva sotto molti profili. In primo luogo perché, prima che si arrivi al rogito, analizza le reali intenzioni delle parti e le traduce in linguaggio giuridico, mettendosi alla ricerca dello strumento contrattuale più idoneo.

In secondo luogo, visto che si è detto che questi contratti potrebbero anche contenere al loro interno dei trasferimenti immobiliari, ecco che non sarebbe possibile un trasferimento di tal genere in assenza di un atto avente forma notarile, che non sia adeguatamente pubblicizzato negli appositi registri. Senza dimenticare che potrebbero essere necessarie, nell’atto, alcune delle formalità e menzioni previste, per esempio, nella compravendita.

Quali sono i contratti più diffusi?

Nonostante ogni contratto di assistenza sia modellato sulle specifiche esigenze delle parti, risulta comunque opportuno, ai fini di comprendere se sia una soluzione che possa essere considerata utile, spiegare quali siano, dal notaio, le tipologie più diffuse ed utilizzate, facendo le dovute distinzioni.

Contratti di assistenza che obbligano a dare qualcosa

Gli unici contratti di questo genere che sono disciplinati dal codice civile, sono i contratti di rendita. Con questo strumento, un soggetto trasferisce un immobile (o cede un capitale), mentre l’altro ha l’obbligo di prestare la rendita per un determinato periodo di tempo, in favore del beneficiario. La rendita vitalizia può avere quale parametro finale, la vita del beneficiario, oppure di un’altra persona (così come potrebbe costituirsi anche a favore di un terzo).

Si tratta di un contratto aleatorio: questo significa che, non sapendo quanto durerà la vita del beneficiario, non si sa per quanto tempo, il soggetto al quale è stato ceduto un capitale o trasferito un immobile (definito come vitaliziante), sarà tenuto a dover prestare la rendita.

Un particolare tipo di rendita vitalizia, è la rendita alimentare, che non ha ad oggetto prestazioni di denaro, bensì derrate alimentari. In entrambi i casi le prestazioni sono caratterizzate dall’obbligo di “dare”.

Contratti di assistenza con obblighi di fare

Si è detto che nei contratti di rendita, l’obbligo del vitaliziante è quello di “dare” un qualcosa. Spesso però accade che, nei contratti di assistenza, più che è una componente dativa, la reale intenzione ed i reali obiettivi delle parti, si concentrano su un aspetto più spirituale e meno economico. Questo vuol dire che, si potrebbe stabilire, e difatti succede, che il vitaliziante sia tenuto a prestare un’assistenza a 360 gradi; che quindi non si limiti all’assistenza economica, materiale, ma che sia anche morale e spirituale. In questo caso, le soluzioni contrattuali utilizzate possono essere riassunte in due categorie. La prima è il cosiddetto contratto di mantenimento, ovvero un contratto di assistenza che può essere utilizzato quando, a differenza che nel contratto di rendita, le parti vogliono che le prestazioni non siano solo di “dare” un qualcosa, ma anche di “fare”.

I contratti di mantenimento

Nel contratto di mantenimento, l’assistenza che può essere prevista è completa, sotto ogni aspetto. Ovviamente poi, all’interno dell’atto notarile, sarà opportuno precisare in modo dettagliato, in cosa consistono tutte le singole prestazioni, e cosa concretamente occorre al beneficiario. Questo per evitare anche un potenziale inadempimento, o un adempimento non corretto, da parte del vitaliziante. A previsione di una simile ipotesi, potrebbe anche risultare opportuno inserire nel contratto una garanzia, come per esempio una fideiussione.

I contratti di assistenza per lo stato di bisogno

Il contratto di mantenimento non presuppone che il beneficiario verta in stato di bisogno, anzi, il suo bisogno può essere modellato a seconda delle prestazioni delle sue soggettive necessità.

La seconda categoria di contratti di assistenza, che prevedono degli obblighi di fare, è quella del contratto di vitalizio. Come regole generali, sono più o meno simili al contratto di mantenimento, l’unica differenza è che in questo caso è effettivamente richiesto uno stato di bisogno del beneficiario. Trattasi di un parametro molto simile a quello che viene indicato con riferimento agli obblighi alimentari, previsti dalla legge.

Il contratto di vitalizio, per prassi, può essere distinto in tre tipologie. Il vitalizio improprio, che comporta un obbligo di dare di fare, il vitalizio alimentare che consiste solo nel fornire le prestazioni necessarie per vivere. Ultimo ma non meno importante, è il cosiddetto vitalizio assistenziale, che non comporta alcun obbligo di dare, ma semplicemente un’assistenza spirituale o morale, quale può essere un supporto psicologico o una semplice compagnia.

Quanto costa la stipula di contratti di assistenza

I contratti di assistenza sono di vario tipo, e possono avere un contenuto differente: dunque, non è semplice predeterminarne il costo unitario. Nel caso dei contratti di rendita, essi sono tassati da imposta di registro, ma altri contratti, vanno tassati in base a ciò che è specificamente pattuito al loro interno.