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Spesso nella pratica delle contrattazioni immobiliari può emergere la volontà di una persona di acquistare un deposito, non per utilizzarlo in quanto tale, bensì per destinarlo alla propria abitazione
Un deposito è un locale che di per sé non ha le caratteristiche tecniche per essere destinato ad abitazione, né a livello di igiene, né a livello energetico
Si tratta di un locale appunto destinato al deposito di merci o altri beni mobili
Tuttavia, un acquirente potrebbe individuare un deposito che sia a livello di collocamento sia a livello di conformazione immobiliare corrisponda alle proprie esigenze
Molto spesso per realizzare abitazioni con soffitti alti e ampi spazi aperti, non si trova questa caratteristica nei classici appartamenti di città, ma bisogna ricorrere alla trasformazione di altri tipi di immobili
Questa situazione, tuttavia, presenta alcune problematiche a livello tecnico e notarile, che vediamo nel prosieguo
Un deposito non può essere adibito ad abitazione senza che prima ne sia effettuato il cosiddetto cambio di destinazione d'uso
Si tratta di un’operazione di tipo urbanistico prima e catastale poi
Deve essere richiesto un apposito permesso e comunicare al Comune l’inizio dei lavori di ristrutturazione finalizzati a dotare l’immobile di tutti i caratteri richiesti dalla legge (ad esempio un impianto energetico idoneo, i servizi igienici, ecc
)
Occorre valutare la fattibilità dell’operazione in relazione al piano regolatore di zona, che deve consentire la variazione in quella determinata zona
Per questo motivo viene fatto, con l’aiuto di appositi tecnici, uno studio di fattibilità, che attesti i requisiti di cui sopra
Al termine di questa attività, occorre presentare la dichiarazione che attesti l’agibilità dell’edificio a fini abitativi, per renderlo definitivamente un’abitazione
Il cambio di destinazione d’uso realizza non solo una modifica di tipo urbanistico, bensì anche una modifica di tipo catastale
Viene modificato l'identificativo catastale, per cui se prima il deposito è identificato nella categoria C1 o C2, successivamente rientrerà nella categoria A, a seconda del tipo di abitazione in cui viene trasformato
Con questo cambiamento, occorrerà realizzare anche una nuova planimetria, che attesti il nuovo stato di fatto della casa
Ciò comporta un importante cambiamento a livello di rendita catastale e ovviamente un’abitazione ha una rendita catastale più alta
Il cambio di destinazione d’uso deve essere richiesto dal proprietario dell’immobile
Nel caso di specie, se un acquirente manifesta il proprio interesse ad acquistarlo per fini abitativi, può incontrare o meno l’accordo del venditore
Da una parte il venditore potrebbe rifiutarsi di effettuare il cambio prima della vendita, perché questo comporta sicuramente un impegno sia a livello burocratico che a livello economico
Da un altro punto di vista, al venditore potrebbe convenire in quanto la vendita di un’abitazione, accatastata come tale, può essere realizzata per un prezzo maggiore
Lo stesso discorso vale per l’acquirente
Le parti possono dunque mettersi d’accordo su chi sia il soggetto che debba effettuare il cambio
A seconda della scelta, l’acquirente acquisterà un deposito (per poi trasformarlo) oppure una casa abitabile direttamente
Vediamo con quale operazione si risparmia
Mettiamo il caso che l’acquirente decida di acquistare il deposito nello stato in cui si trova, per poi trasformarlo successivamente
In questo caso quanto deve pagare l’acquirente?
Oltre alle spese dell’onorario del Notaio e del prezzo di acquisto (sicuramente inferiore rispetto ad una casa abitativa), deve pagare le imposte
Il valore delle stesse varia a seconda che il venditore sia o meno l’impresa che lo abbia costruito e a seconda che questo deposito sia imputato dall’acquirente a pertinenza della propria prima casa
Se l’acquirente lo sta acquistando per trasformarlo, presumiamo che non sia così e che non sia in possesso di una casa
In questo caso si paga come imposta il 9% del valore dell’immobile
Se il venditore decide di trasformare il locale deposito o box auto in un immobile ad uso abitativo (categoria A), pagherà lui stesso le spese per il cambio e per tutta la documentazione
In questo modo, l’acquirente ottiene numerosi vantaggi
In primo luogo, potrà acquistare una casa già ad uso abitativo e potrà usufruire delle agevolazioni fiscali per la prima casa, sempre che non sia titolare di un’altra casa
Pertanto, pagherà come imposta di registro il 2% del valore catastale dell’immobile
Sicuramente dovrà pagare un prezzo maggiore come corrispettivo per la compravendita, essendo più alto il valore di una casa già abitativa
Di contro, non dovrà successivamente occuparsi di tutta l’operazione burocratica legata al cambio di destinazione d’uso
La scelta di acquistarlo come deposito e poi trasformarlo oppure acquistarlo già a titolo di abitazione è rilevante anche nell’ipotesi in cui si acceda a un mutuo
Se l’acquirente intende chiedere un mutuo, non avendo la disponibilità del denaro sufficiente per pagare il prezzo, deve procedere in questo modo
Deve portare in banca tutta la documentazione relativa all’immobile da acquistare; la banca effettuerà una perizia sullo stesso, ne individuerà il valore e successivamente deciderà se concedere o meno il mutuo finalizzato all’acquisto
Ciò in quanto occorre costituire una garanzia ipotecaria: la banca si assicura la casa per l’ipotesi in cui il mutuo non venga pagato dall’acquirente
Ebbene, qualora si chieda un mutuo per un acquisto di una casa già accatastata come A1, la Banca sarà più propensa a concederlo, essendo un immobile dal maggior valore e quindi dalla maggiore garanzia
Se invece l’ipoteca va costituita su un deposito, sia la somma del mutuo che le possibilità stesse di ottenerlo si riducono notevolmente
Pertanto anche da questo punto di vista, se il venditore è d’accordo, si potrebbe procedere con il cambio prima
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