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Un quesito molto frequente è se si può comprare un bene non ancora esistente dal notaio, come ad esempio un fabbricato, come una casa, un locale commerciale o anche una piccola cantina
La risposta è positiva e può riguardare qualsiasi tipo di bene
La legge, infatti, disciplina in modo specifico la vendita di cosa futura e stabilisce in alcuni casi anche delle tutele molto stringenti per quello che è il contraente più debole, ossia colui che subisce il rischio di comprare una cosa che potrebbe non venire mai ad esistenza
Ciò che però va precisato ed è importante sapere, è che è possibile comprare un bene non ancora esistente, così come scambiarlo con uno che invece esiste (si pensi al caso di una permuta di terreno con un fabbricato che sarà costruito sullo stesso, ma che non è ancora stato costruito), ma non è possibile accettare, quindi stipulare una donazione di un bene che non è ancora esistente
Quindi nel caso in cui un genitore decida di donare al figlio una casa che in progetto di costruire non sarà possibile andare dal notaio per la stipula dell’atto pubblico notarile
Ciò deriva dal fatto che la legge vieta in maniera espressa nel codice civile la donazione di beni futuri in quanto non è possibile quantificare dal punto di vista economico l’impoverimento da parte del donante, né l’arricchimento di colui che riceve la donazione
Come abbiamo accennato quando si va dal notaio per comprare un bene futuro non si diventa immediatamente proprietari del bene, proprio perché non è ancora venuto ad esistenza
Una domanda molto ricorrente è quando può considerarsi veri e propri titolari del diritto di proprietà sul bene
In questo caso la legge è molto precisa in quanto stabilisce che si diventa proprietari del bene nel momento in cui viene ad esistenza e sarà quindi molto importante che le parti stabiliscano nel contratto stipulato dal notaio cosa si intenda per venuta ad esistenza
L’acquisto della proprietà è differito, rimandato a un momento successivo al verificarsi di un determinato evento o fatto che, nel caso in questione, è la venuta ad esistenza del bene
Si tratta di un carattere tipico di tutti quei contratti di vendita che vengono stipulati dal notaio per atto pubblico notarile in cui il trasferimento dipende da un ulteriore elemento che manca al momento della conclusione del contratto
Nella maggior parte dei casi viene stipulato un atto con cui viene accertata la venuta ad esistenza in modo tale da determinarne il definitivo trasferimento in favore della persona che ha deciso di comprare il bene futuro
La legge, al ricorrere di determinati presupposti, ha previsto un’attenta disciplina per l’acquisto di immobili da costruire dal notaio: in particolare è obbligatorio l’atto pubblico notarile nel caso in cui si decida di stipulare un contratto preliminare
Inoltre sono previsti degli ulteriori adempimenti che vanno rispettati per tutto l’iter di formazione del contratto, come la prestazione di una polizza fideiussoria, così come una polizza assicurativa al momento del definitivo
Essere seguiti dal notaio sin dall’inizio è la soluzione consigliata proprio perché si tratta di un procedimento composto da più fasi che vanno necessariamente rispettate, senza le quali non è possibile diventare proprietari dell’immobile in corso di costruzione
Comprare una casa futura non ancora esistente dal notaio implica dei costi e delle spese da sostenere sia nella fase precedente al rogito, sia per l’eventuale mutuo se richiesto
Dovrà tenersi conto quindi delle spese notarili per il preliminare, qualora si decida di stipularlo, così come per il definitivo
Inoltre vi sono le imposte da pagare, come l’imposta di registro di euro 200, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale, ciascuna di euro 200
Inoltre dovrà sostenersi l’Iva al 4% nel caso in cui si tratti di una prima casa e non di una casa di lusso oppure pari al 10% se seconda casa
È giusto conoscere la differenza tra due tipologie di acquisto dal notaio di bene futuro
Infatti può accadere sia che l’acquisto per atto pubblico nel caso in cui la cosa non venga ad esistenza sia posto nel nulla, ma può anche accadere che si decide di acquistar ad un prezzo più basso con il rischio che la cosa non venga ad esistenza
In questo ultimo caso gli esperti del settore parlano di contratto aleatorio, nel senso la centralità dell’accordo tra le parti si basa proprio sul rischio che si assume colui che compra, sulla mancata venuta ad esistenza del bene
Alcune volte può capitare di fare confusione tra l’acquisto di un bene futuro e l’appalto, ma vi sono delle differenze che è importante conoscere
In primo luogo lo scopo della vendita di cosa futura dal notaio è quello di diventare proprietari di un immobile che al momento della conclusione del contratto non è ancora esistente, mentre nell’appalto l’obiettivo è che l’impresa costruisca l’opera che è stata commissionata
Nel caso specifico della vendita di cosa futura, poiché il bene ancora non esiste ancora, sorge per il venditore l’obbligo di fare tutto ciò che è necessario affinché la cosa venduta venga ad esistenza
Ciò potrà quindi determinare in capo al venditore l’obbligo di provvedere, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, alla realizzazione del bene ed è per questo che si può fare confusione con il contratto di appalto stipulato dal notaio
Anche nell’appalto ci si può trovare di fronte ad un’ipotesi particolare, come quella dell’appalto dotato di effetto traslativo, in cui alla normale obbligazione di fare dell’appaltatore si affianca un’obbligazione di dare
Basti pensare all’ipotesi in cui debba essere realizzata un’opera con materiali forniti dallo stesso appaltatore
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