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L’acquisto di una casa rappresenta un passo importante nella vita di ciascun individuo
Non sempre appare facile riuscire a trovare l’acquirente che sia disposto a pagare una determinata cifra per l’acquisto
Per tali ragioni spesso le persone, che vogliono vendere la propria casa o locale commerciale, si affidano ad un’agenzia immobiliare
L’agente immobiliare (o la società di agenzia immobiliare) è un mediatore che mette in relazione due o più persone per la conclusione di uno specifico affare
Non è legato da rapporti di collaborazione, di dipendenza né di rappresentanza
L’attività di mediazione viene riconosciuta dal legislatore e consiste nel mettere in relazione le parti e condurle fino alla conclusione dell’affare, ad esempio la conclusione di una vendita di una casa
È un’attività molto varia che non può essere riassunta in un solo incarico
Spesso accade che il mediatore abbia la funzione di raccogliere le documentazioni necessarie da presentare al notaio al momento del rogito notarile
Ad esempio può occuparsi di contattare un geometra o ingegnere per avere l’attestato di prestazione energetica della casa, oppure può curare le problematiche urbanistiche dell’immobile per comprendere se sia tutto regolare e non vi siano stati degli abusi edilizi contattando gli organi competenti
Solitamente le agenzie immobiliari più qualificate offrono un servizio che accompagna il cliente durante la fase della trattativa, del preliminare, fino al rogito notarile definitivo
Tuttavia, nessuna norma impone che il mediatore assista tutta la fase della trattativa precedente all’atto notarile
Il legislatore, infatti, non ha attribuito al mediatore degli obblighi specifici a cui assolvere o delle caratteristiche particolari
Ciò che rileva è la conclusione dell’affare per il suo intervento al di là del tempo materiale realmente speso per la pratica
Un mediatore immobiliare competente deve informare le parti sulla reale situazione della casa che si va ad acquistare dal notaio
Deve fornire delle informazioni veritiere alle parti e in alcuni casi, non potendo fornire direttamente determinate informazioni, collabora con il notaio affinché si arrivi alla soluzione e si possa risolvere qualsiasi problematica antecedente al rogito notarile che attenga a tutte le vicissitudini che possono riguardare la casa
La parte venditrice e la parte acquirente possono liberamente determinare la provvigione che spetta al mediatore
Tuttavia, nella prassi accade che la provvigione venga calcolata in percentuale sul prezzo pattuito della vendita ed è tendenzialmente pari al 3% del prezzo stesso (3% da parte del venditore e 3% da parte dell’acquirente)
Il compenso potrebbe essere pagato anche dopo la stipula del contratto preliminare, ma ciò non esclude che le parti possano concordare il pagamento al momento del contratto dal notaio
Il mediatore immobiliare non ha diritto alla provvigione e non viene menzionato nell’atto notarile al momento della stipula quando, sebbene sia stato incaricato da una delle parti per l’espletamento di alcune funzioni, non vi abbia provveduto e non abbia compiuto alcuna operazione oppure abbia solo reperito in maniera superficiale delle informazioni o acquisito delle documentazioni inesatte
Il mediatore ha diritto alla provvigione, come chiarito dai giudici, tutte le volte in cui la conclusione dell’affare può ricollegarsi al lavoro, nonché all’opera svolta dallo stesso, per consentire l’avvicinamento delle parti
Anche se in una delle fasi dell’accordo il mediatore non intervenga, ha diritto alla provvigione in quanto il suo compito può esaurirsi anche soltanto nell’indicazione e nel ritrovamento di uno dei contraenti
Naturalmente è necessario che ci sia un collegamento tra la conclusione dell’affare con il rogito notarile e l’attività anche solo iniziale del mediatore
Nel momento in cui si conferisce l’incarico all’agenzia immobiliare è possibile definire l’accordo prevedendo che tale incarico sia con o senza esclusiva
Nel caso in cui l’incarico sia conferito con esclusiva, il proprietario della casa, nonché il venditore, dovrà comunque pagare la provvigione al mediatore anche se ha venduto la casa ad un soggetto diverso che avrà trovato senza il suo ausilio
L’incarico che viene conferito al mediatore o alla società di mediazione quando è esclusivo, prevede un termine
Solitamente tale termine non supera i sei mesi
Quindi, se trascorsi sei mesi o il termine diversamente pattuito e la casa non viene venduta, l’incarico non produce più i suoi effetti e decade
Il mediatore non è parte del contratto, nel senso che nel rogito notarile non viene costituito come una parte del contratto e non sottoscrive l’atto
Tuttavia è spesso presente in virtù del ruolo peculiare che svolge durante tutta la trattativa, prima di arrivare alla stipula dell’atto dal notaio
Infatti, il notaio dovrà inserire nell’atto le sue generalità e il codice fiscale se si tratta di persona fisica, o la descrizione della società di mediazione di cui è a capo
Occorre anche indicare il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione tenuto dalla Camera di Commercio
In particolare la legge impone che nel rogito notarile sia inserito anche il compenso che il mediatore riceve
Può riceverlo dalla parte acquirente, dalla parte che vende o anche da entrambe le parti
È necessario che sia indicato l’importo corrisposto da ciascuna parte e le modalità analitiche di pagamento ossia assegni circolari, assegni bancari, bonifici etc
La menzione nel rogito notarile della presenza del mediatore immobiliare ha lo scopo evidente di stimolare l’emersione di materia imponibile che prima della legge finanziaria del 2007 era inespressa
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