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Quando si decide di comprare una casa dal notaio è importante conoscere in primis il venditore allo scopo di porgergli tutte le domande possibili sulla provenienza della casa, sullo stato dell’immobile, degli impianti, così come di ogni aspetto che possa ritenersi utile e necessario, non solo ai fini del rogito notarile, ma anche ai fini della scelta dell’acquisto
L’acquisto di una casa è una scelta che va intrapresa con consapevolezza e soprattutto va effettuata in sicurezza con l’aiuto anche del notaio che fin dall’inizio potrà guidare nelle trattative e risolvere gli eventuali problemi che possono insorgere prima della stipula
Spesso si compra casa da chi l’ha ereditata, ma non è ancora definito erede per non aver ancora accettato l’eredità
È possibile comprarla ugualmente? Cosa è necessario fare prima del rogito? Vediamolo insieme
Uno dei primi controlli che effettua il notaio attiene alla verifica della provenienza della casa
Che significa ciò? Vuol dire che il notaio chiederà in primis al venditore come è diventato titolare della casa, se quindi l’ha comprata, l’ha ereditata o l’ha ricevuta ad esempio in donazione
Diverse possono essere le provenienze dell’immobile: potrebbe anche accadere che il venditore era inizialmente titolare solo del terreno e successivamente, a seguito del rilascio del permesso di costruire da parte del Comune in cui è sito l’immobile, abbia provveduto a costruire la casa
In questo caso si parla di una provenienza molto particolare che nel linguaggio tecnico giuridico si chiama accessione, in cui si diventa titolari in quanto il diritto di proprietà sul terreno si espande anche all’immobile costruito sopra
Una provenienza molto comune di una casa è quella ereditaria
Può accadere infatti che un proprio caro abbia deciso di lasciare un testamento in cui abbia assegnato la casa a una persona, così come può accadere che in assenza di un testamento si apra la successione legittima, ossia i beni si distribuiscono in base alle quote previste dalla legge e una volta fatta la divisione si acquisti un bene
Purtroppo non sempre si decide di addivenire subito alla divisione ereditaria e spesso fino a quando non si sente l’esigenza di dividere il patrimonio, i beni non vengono assegnati definitivamente a coloro che subentrano nel patrimonio del defunto
Ciò che è importante sapere è che quando si compra una casa da una persona che l’ha ereditata, questi ha presentato nei 12 mesi la dichiarazione di successione dalla morte del defunto, ma non è detto che abbia accettato l’eredità, in quanto la dichiarazione di successione è un adempimento che una natura prettamente fiscale e presentarla telematicamente all’Agenzia delle Entrate non implica accettazione dell’eredità
Una volta presentata la dichiarazione di successione bisognerà accettare l’eredità
Per accettare l’eredità non esiste un’unica modalità
È infatti possibile decidere di accettare espressamente o tacitamente
Che vuol dire? Qual è la differenza?
La differenza risiede nel fatto che con l’accettazione espressa viene manifestato in modo esplicito la volontà di accettare e prima della divisione dal notaio sarà proprio quest’ultimo a precisare nell’atto che la persona ha accettato espressamente l’eredità e per tali ragioni può vendere il bene o dividere i beni, qualora ce ne siano di più all’interno dell’asse ereditario
Quando invece si accetta tacitamente significa che la volontà di disporre del bene, ossia di venderlo o di donarlo, implica la volontà inequivocabile di accettare l’eredità e di far sì che il bene transiti nel patrimonio di chi ha accettato per poi poterlo trasferire dal notaio
È importante comprendere questo passaggio perché spesso quando si decide di comprare una casa e il notaio effettua i primi controlli non sempre appare che l’immobile sia intestato al venditore
Può accadere infatti che nei Registri immobiliari compaia ancora il nome del defunto, ossia il nome della persona da cui ha ereditato la casa
Questo non rappresenta un problema in quanto analizzando di pari passo con il notaio tutti i passaggi di proprietà della casa, ci si potrà assicurare un acquisto sicuro che non determini particolari problemi
Il notaio infatti effettua un particolare controllo che è la visura ipotecaria, da cui è possibile scorgere la “storia” dell’immobile in relazione non solo a tutti i passaggi di proprietà, ma anche in relazione alle possibili ipoteche sono state iscritte sulla casa, a eventuali pignoramenti oppure a giudizi pendenti, ossia non ancora conclusi, che abbiano ad oggetto proprio l’immobile che si intende comprare dal notaio
Questo tipo di controllo è tipico dell’attività notarile e rientra nei servizi notarili effettuati prima del rogito: conoscere sin dall’inizio se la casa abbia delle problematiche può essere utile sotto molteplici punti di vista in quanto potrebbe essere la scelta da scartare
Il notaio durante il rogito notarile di compravendita preciserà che l’atto di vendita implica accettazione tacita dell’eredità della persona scomparsa, la quale quindi è autorizzata a tutti gli effetti a vendere la casa con l’atto notarile
Non c’è da preoccuparsi in quanto è un ordinario caso che si verifica tutte le volte in cui non si abbia la necessità di accettare l’eredità con urgenza e quindi solo quando ad esempio si senta la necessità di dover disporre del bene si pone questo problema
Anche nei Registri immobiliari dopo il rogito notarile il notaio provvederà ad aggiornare la situazione dal punto di vista degli intestatari provvedendo alla trascrizione anche dell’accettazione tacita, prima della vendita, in modo tale che si possano evincere in maniera chiara e cristallina tutti i passaggi di proprietà dell’immobile
Naturalmente sia che si tratti di accettazione espressa che di accettazione tacita, bisognerà sostenere le spese della trascrizione
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