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Dal Notaio si possono trovare soluzioni a tutte le volontà delle parti, in modo che le stesse possano essere adeguate alla situazione nel caso concreto
La ricerca di una casa da acquistare è molto complessa e attraversa varie fasi che devono intervallarsi tra loro
In primo luogo, occorre scegliere la casa che fa più al caso proprio, anche grazie all’aiuto di un’agenzia immobiliare
Nel momento in cui si va dal Notaio si è già al punto di avere scelto la casa da acquistare e il Notaio deve solo effettuare tutte le verifiche del caso: le visure ipotecarie e catastali, verificare la provenienza, verificare che non vi siano formalità pregiudizievoli
Se, tuttavia, la parte si presenta dal notaio e dichiara di avere individuato due case interessanti, di voler bloccare l’affare in attesa di essere più sicuro per prendere una decisione definitiva
Anche per questo ci sono delle soluzioni e il Notaio potrà consigliare alla parte di stipulare una vendita alternativa (art
1285 c
c
) o una vendita con facoltà alternativa
Vediamo di cosa si tratta
Quando si parla di vendita si fa riferimento al contratto di compravendita, con il quale un soggetto trasferisce ad un altro un bene immobile quale una casa, verso il corrispettivo di un prezzo
La vendita alternativa è un particolare tipo di compravendita con il quale l’acquirente acquista alternativamente più case
Ma cosa vuol dire? Si conviene che l’oggetto dell’acquista sia inizialmente composto da due immobili, di cui il venditore si obbliga a trasferirne uno dei due
È un acquisto vero e proprio, che non si distingue dal punto di vista tecnico da qualsiasi altro acquisto di una casa
La differenza si rinviene nel fatto che in questo caso l’oggetto non è del tutto determinato, ma va a delinearsi successivamente all’atto, con le modalità che vedremo
Ci si potrebbe chiedere quale sia la funzione e il vantaggio per una persona che deve acquistare una casa di procedere con un simile contratto
Ebbene, in alcuni casi il venditore, soprattutto se trattasi ad esempio di una società costruttrice, dispone di vari appartamenti che mette in vendita
L’acquirente vuole assicurarsi di scegliere quello perfetto per le proprie necessità, ma ne individua due che fanno al caso proprio
Piuttosto che concludere due compromessi, rischiando magari di essere inadempiente per uno di questi, oppure piuttosto che scegliere velocemente e impegnarsi con entrambi, può scegliere di stipulare una vendita alternativa
Inizialmente, al momento della stipula dell’atto dal Notaio, blocca entrambe le case e si prende dell’ulteriore tempo per decidere
Nel frattempo, il venditore si obbliga a vendere una delle due indifferentemente, a scelta dell’acquirente
E’ necessario andare dal Notaio perché quando si parla di beni immobili, quali una casa, per far sì che quanto pattuito valga anche nei confronti dei terzi (ovvero, non arrivi un terzo soggetto e dichiari di vantare anch’egli dei diritti su questa casa) è necessario che si stipuli l’atto per rogito notarile, che poi il Notaio provvederà a trascrivere nei Registri Immobiliari
Dopo avere stipulato l’atto notarile di vendita, l’acquirente ha un determinato periodo di tempo per effettuare la scelta tra le due case
Una volta effettuata la scelta, il venditore si ritiene liberato dall’obbligo che deriva dal contratto consegnando la cosa scelta all’acquirente, quindi consegnandogli le chiavi
L’acquirente è obbligato a scegliere una delle due case, non può più tornare indietro in quanto il contratto di vendita è ormai stipulato
Semplicemente l’effetto traslativo, ovvero il trasferimento della proprietà deve avvenire con la scelta, ma tutti gli altri effetti di un normale acquisto sono già definiti con il contratto già stipulato
La scelta consente di individuare l’oggetto con precisione e va fatta con un atto dal Notaio
Per quanto concerne la pubblicità di questa scelta, il Notaio successivamente provvederà a comunicarla all’ufficio del Registro, il quale annota la scelta a margine della trascrizione già effettuata con l’atto stipulato
In questo modo l’effetto del trasferimento della proprietà avente ad oggetto la casa che l’acquirente ha scelto si produce anche nei confronti dei terzi soggetti
Nel primo caso, l’atto di vendita nasce già con due oggetti alternativi e si conclude con la scelta di uno dei due da parte dell’acquirente
Nell’acquisto facoltativo, o con facoltà alternativa, l’acquirente sceglie una sola casa ma accetta che il venditore si liberi consegnandone un’altra
Ciò ad esempio può accadere nei trasferimenti immobiliari da parte di imprese costruttrici che dispongono di più appartamenti, tutti uguali tra loro, differenti magari solo per il piano
L’impresa si impegna a consegnare al termine dei lavori una casa all’acquirente, ma si riserva la possibilità di consegnare un altro appartamento uguale, qualora magari alla data di scadenza sorga un problema in quello inizialmente prescelto dall’acquirente
Si tratta di rimedi contrattuali pensati per andare incontro ad eventuali imprevisti ed esigenze delle parti, in particolare dell’acquirente a ricevere quanto ha pagato
A meno che il venditore non chieda un prezzo maggiorato per offrire all’acquirente la possibilità di scegliere, l’acquisto ottenuto con vendita alternativa costa come qualsiasi altro atto di compravendita
Occorre pagare l’imposta di registro relativa alla prima o seconda casa, le imposte ipotecarie e catastali, nonché l’onorario del Notaio
Se si effettua anche la scelta per rogito notarile, di solito il Notaio richiede un unico onorario per tutta l’operazione considerata nel suo complesso
Si tratta quindi, in relazione alla possibilità di scelta, una soluzione sicuramente vantaggiosa
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