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L’accessione è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario
Qualunque costruzione o qualsiasi altra opera o coltivazione esistente sul fondo diviene di proprietà del proprietario del suolo, salvo che vi sia un diverso accordo tra le parti
Se ad esempio un soggetto è proprietario di un terreno e poi decide di costruire su quel fondo una casa, automaticamente in virtù di questo principio la casa diventa di sua proprietà
È molto importante soffermarsi sui risvolti di questa accessione per capire quali sono i riflessi sull’attività notarile, sulla circolazione dei beni immobili che provengono da un acquisto a titolo originario come l’accessione
L’accessione, infatti, si definisce acquisto a titolo originario proprio come l’usucapione: si acquista una proprietà non per il trasferimento da un altro titolare, come può essere nel caso della compravendita ad esempio
Anche nell’usucapione, si acquista solo per il possesso pacifico e continuato nel tempo, così come per accessione si acquista in seguito alla costruzione
L’accessione è la regola, qualora non si preveda un diritto diverso
Lo prevede l’art
934 c
c
, salvo che le parti prevedano un diritto diverso
Il proprietario di un terreno può attribuire ad un altro soggetto il diritto di fare e mantenere sul proprio suolo una costruzione che, altrimenti, diventerebbe per il sopradetto principio di accessione
Si tratta in questo caso del diritto di superficie, per cui se un’impresa intende costruire su un terreno che non è di sua proprietà ha due strade da percorrere: o acquista il terreno e vi costruisce sopra, acquistando la costruzione per accessione, oppure può ottenere dal proprietario il diritto di superficie, divenendo proprietario solo della costruzione senza il terreno
Si parla, in questo caso, anche di proprietà superficiaria
Quando si acquista una casa, il primo controllo che viene effettuato è quello della provenienza dell’immobile
Occorre quindi individuare da chi abbia il venditore acquistato la casa per poter verificare anche la continuità delle trascrizioni immobiliari
Quando la provenienza è un atto a titolo originario, il Notaio rinviene ad esempio l’atto di acquisto del fabbricato e poi andando a ritroso l’atto di acquisto del terreno
Il fabbricato viene acquistato per accessione anche se ciò non risulta nei registri immobiliari, proprio come avviene con l’usucapione perché si tratta di un modo di acquisto a titolo originario e automatico, pertanto non occorre un titolo che giustifichi tale acquisto
Per poterlo ritenere avvenuto, non si deve riscontrare la trascrizione di un diritto di superficie che impedisca appunto l’accessione
Vi sono varie tipologie di accessione, a seconda del tipo di opera e da chi viene realizzata sul terreno proprio
Si distingue quindi l’opera realizzata dal proprietario del suolo con materiali altrui: in questo caso il proprietario dei materiali può rivendicarli ma, se l’operazione reca danno all’opera stessa o al fondo, il proprietario del suolo è tenuto a corrispondergli il valore; l’opera realizzata da un terzo con materiali propri: in tal caso, il proprietario del suolo ha diritto a tenere i beni accessori pagando al soggetto che ha costruito una somma pari al valore dei materiali utilizzati o all’incremento di valore derivato dal suolo stesso
Se, tuttavia, il proprietario non intende mantenere l’opera sul suo suolo deve richiedere al terzo la separazione del bene dal fondo entro sei mesi da quando ha avuto notizia della costruzione; infine, l’opera realizzata da un terzo con materiali altrui: in tal caso il proprietario dei materiali utilizzati potrà rivendicarne il valore, qualora non sia possibile separare il bene costruito dal fondo
La somma dovrà essere pagata dal proprietario del fondo e dal soggetto che ha realizzato l’opera
L’operatività dell’accessione è fondamentale per capire il reale titolare del bene venduto, in quanto l’accessione non richiede un atto per perfezionarsi, in quanto sorge solo con la costruzione di una casa ad esempio su un terreno
Da ciò deriva che con il successivo atto notarile viene venduto un bene da un soggetto che lo ha edificato ma occorre considerare in relazione alla realizzazione dell’opera chi sia il reale proprietario
L’ipotesi classica di accessione e successiva vendita dal Notaio, quindi acquisto, è quella dell’acquisto da una società
Di regola le società edilizie costruiscono su terreni che possono anche essere di proprietà altrui, oppure su terreni edificabili che hanno preventivamente acquistato
Se la società ha acquistato il terreno, costruisce il fabbricato e quindi ne diviene proprietaria per accessione
La società costruttrice da cui si acquista un appartamento, ad esempio, può anche edificare su un terreno che non è di sua proprietà
In questo caso, il Notaio prima dell’atto verifica dalle visure che il terreno è di proprietà aliena, di conseguenza occorre individuare il titolo in virtù del quale è stato trasferito il diritto di superficie
La società venditrice avrà quindi ottenuto il diritto di fare e mantenere l’opera sul suolo altrui
Quando si acquista in questo modo anche tutto il fabbricato, si diviene proprietari solo dell’immobile
Quando si costruisce su un terreno di proprietà di uno solo dei coniugi, il fabbricato poi diviene di proprietà di entrambi i coniugi coniugati in comunione legale? Di regola quando si è coniugati in comunione legale gli acquisti divengono di proprietà di entrambi i coniugi
Tuttavia, per la regola dell’accessione, la casa edificata su suolo personale di uno dei coniugi (perché ad esempio lo ha ricevuto in successione) rimane di sua esclusiva proprietà
All’altro coniuge che abbia partecipato alla costruzione spetta un diritto di credito relativo alla spesa e ai materiali investiti
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