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Il cortile condominiale è l’area urbana che si trova collocata in uno spazio antistante un fabbricato condominiale
Se non si prevede nulla di particolare, questa area è di proprietà dei condomini, ciascuno nei limiti delle quote millesimali di cui è titolare
Il ruolo del Notaio negli atti notarili di acquisto degli appartamenti in condominio è anche quello di regolare la cessione delle aree antistanti, che sono spesso oggetto di circolazione immobiliare
Chi acquista un appartamento in condominio generalmente intende anche ottenere un parcheggio o un posto auto all’interno e ci sono varie modalità giuridiche per giungere a questo risultato
Per ogni condominio possono essere edificati dei parcheggi interni oppure dei posti auto esterni, che siano legati da un vincolo con gli appartamenti del condominio di tipo pertinenziale, per cui non possono essere ceduti separatamente
Al di là dei parcheggi, l’area adibita a cortile può essere utilizzata anche in modo diverso
Vediamo in che senso
Occorre distinguere il diritto di uso dal diritto di proprietà
È prassi notarile quella di attribuire ad uno dei condomini il diritto di uso sul cortile condominale piuttosto che su una parte dello stesso
Spesso i cortili condominiali vengono graficamente disegnati con delle aree separate tra loro e ognuna di queste può essere attribuita a uno dei condomini
Le modalità per poterle attribuire può essere differente da un punto di vista giuridico e con il Notaio occorre considerare le diverse opportunità contrattuali anche a seconda di come questa area sia accatastata
È differente infatti la situazione a seconda che l’area sia complessivamente intesa come un unico oggetto a livello catastale, oppure se catastalmente vi siano tante aree quanti sono i posti auto
Se l’area di cortile è condominiale, non si pone la questione dell’acquisto separato, salvo che si preveda diversamente
Quando si acquista un appartamento in condominio, si diventa titolari di un bene ma anche di tutte le parti comuni che costituiscono il fabbricato
Le parti comuni vengono definite nel momento in cui si costruisce il fabbricato e possono riguardare ad esempio le scale, l’ascensore, il lastrico solare e appunto il cortile condominiale
In questo caso, l’acquisto dell’appartamento comporta anche automaticamente il diritto di utilizzare il cortile condominiale, ognuno entro i limiti previsti dalle proprie quote millesimali
Questo non vuol dire che non si possa prevedere una regolamentazione diversa, magari attribuendo solo ad uno dei condomini il diritto di usare, per parcheggiare ma non solo, l’area antistante il fabbricato come cortile condominiale
È possibile che le parti prevedano di attribuire solo ad uno dei condomini il diritto di uso esclusivo sull’area di cortile condominiale, ma anche su altre parti del fabbricato
Si tratta di una prassi notarile molto diffusa fino ad oggi, che consente di attribuire non il diritto di proprietà dell’area, bensì appunto un diritto minore
Esso consente di utilizzare l’area senza condividerla con gli altri condomini, ad esempio per parcheggiare o per altro
Rispetto all’acquisto di un posto auto o di un parcheggio, con conseguente attribuzione del diritto di proprietà, acquistando il diritto di uso esclusivo, la proprietà rimane in capo al condominio (quindi a tutti i singoli condomini proprietari dei vari appartamenti) mentre al beneficiario va solo il diritto di usufruire di quell’area
No, perché non si tratta come ha previsto di recente la giurisprudenza della Corte di Cassazione di un cosiddetto diritto reale
Ciò significa che se colui che ha acquistato il diritto di uso esclusivo a sua volta vende l’appartamento in condominio di cui è titolare, non si trasferisce al nuovo acquirente anche il diritto di uso
Esso viene di nuovo a comporre la proprietà dei condomini, ciascuno entro le proprie quote millesimali
L’unico modo per attribuire in modo definitivo il cortile condominiale è cederlo con un contratto di compravendita che trasferisca la proprietà dell’intera area condominiale o di parte di essa
Vediamo come si può realizzare tale effetto
L’area di cortile condominiale può essere accatastata nel suo complesso come unica area e si trova generalmente registrata al Catasto Fabbricati, ma può anche essere già suddivisa in molteplici parti di cortile
In questo secondo caso è possibile cedere con un contratto di compravendita anche una parte di un cortile più ampio, lasciando le restanti aree ai condomini
Il venditore può essere lo stesso costruttore del fabbricato oppure il condominio stesso
In questo caso, sono i condomini che devono dare il consenso prestando ad esempio procura all’amministratore, in quanto sono tutti titolari per quote millesimali di quel bene comune condominiale
I beni comuni sono parti comuni dell’edificio funzionali a tutti gli appartamenti e generalmente non cedibili a uno solo, salvo che appunto ci sia il consenso di tutti
I condomini intervengono rilasciando procura ad un terzo, generalmente l’amministratore di condominio, il quale può intervenire davanti al Notaio in nome e per conto di tutti i proprietari dei vari appartamenti
Quando si tratta di acquistare un’area urbana, nel dettaglio l’area adibita a cortile condominiale, in sostanza si sta acquistando un’area simile a un terreno ma gestita come se fosse un fabbricato
Si tratta infatti di un’area costituita in una posizione adiacente al condominio, finalizzata all’uso pertinenziale del fabbricato
Anche in questo caso occorre valutare la rendita dell’area urbana, che incide sul calcolo dell’imposta di registro, a cui si affiancano le imposte ipotecarie e catastali, e il bollo
La rendita del cortile si definisce in base anche al fabbricato cui accede, alla sua collocazione geografica e grandezza
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