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Nel corso degli anni l’attività del Notaio nell’ambito delle compravendite di terreni agricoli ha visto il susseguirsi di interventi di agevolazione, in particolar modo fiscali, ricadenti direttamente sui relativi contratti
Difatti l’attività agricola, di cui fanno parte i molteplici ambiti della coltivazione dei fondi, dell’allevamento di animali e delle attività ad esse connesse, è ormai da molto tempo al centro di operazioni legislative di supporto, sia a livello nazionale sia a livello europeo, volti a promuovere il suo sviluppo e la sua crescita
Il settore agricolo rappresenta uno dei punti di forza del Made in Italy e l’acquisto di nuovi terreni costituisce per molti coltivatori una possibilità di crescita dal punto di vista produttivo e d’immagine
Per coloro i quali esercitano in qualità di affittuari o di enfiteuti esso rappresenta un’opportunità di maggior guadagno, potendo acquistare il diritto di piena proprietà del terreno, senza dover più sostenere i canoni fissi periodici
Per tale motivo sarebbe sicuramente consigliabile a chi avesse in mente di voler comprare il terreno in cui lavora, o magari di acquisire quello del vicino per espandere la propria attività, rivolgersi ad un Notaio ed informarsi meglio in merito
Il primo punto da guardare laddove si considerasse una decisione del genere, sarebbe quello relativo ai requisiti richiesti per rientrare nelle agevolazioni fiscali previste dalla legge
In particolare, valutare se si rientra nei soggetti che se ne possono avvalere
Le agevolazioni fiscali, anche previste dalla nuova legge di bilancio, sono rivolte a figure professionali dell’agricoltura ben precise
Tali soggetti possono godere di riduzioni delle imposte per l’acquisto dei terreni agricoli e delle relative pertinenze
Si tratta degli Imprenditori agricoli professionali e dei Coltivatori diretti
Premettendo che sarà il professionista a poter dire con certezza se si rientra in tale categoria, possiamo chiarire che:
- Gli imprenditori agricoli professionali sono i soggetti che si dedicano con professionalità, direttamente o in qualità di soci, all'attività di impresa agricola; che si occupino di tale attività per almeno il cinquanta per cento del loro tempo lavorativo; traggano da essa almeno il cinquanta per cento del proprio reddito da lavoro ed, infine, che siano dotati delle conoscenze e competenze professionali utili ad attività di tal genere
- I coltivatori diretti
Sono definiti come coltivatori diretti i piccoli imprenditori che si dedicano direttamente ed abitualmente alla coltivazione dei fondi manuale, che posseggano e lavorino il terreno agricolo come proprietari, affittuari, enfiteuti o usufruttuari dello stesso ovvero che si occupino, in alternativa o in concomitanza alla coltivazione del fondo, di allevamento e delle attività connesse
Si precisa che quando la normativa richiede che ci si dedichi abitualmente ad una determinata attività, significa occuparsene in modo esclusivo o quanto meno prevalente rispetto ad altri lavori ulteriori, impiegando in essa la maggior parte del tempo nell’anno e traendone la maggiore fonte di reddito
Rientrare tra una delle categorie di cui abbiamo dato la definizione permetterebbe di godere dell’esenzione dall’imposta di registro in caso di acquisto di alcuni terreni agricoli, valida per l’anno 2021
È bene però precisare che comprare il terreno su cui avresti messo gli occhi potrebbe non essere così semplice e nascondere non poche insidie
Infatti il Notaio è tenuto per legge ad eseguire controlli preliminari per tutelarti al momento dell’acquisto: avere delle agevolazioni fiscali non deve far buttare a capofitto ma riteniamo sempre che sia giusto concedersi il tempo utile per le dovute ispezioni
La stipulazione di un contratto di compravendita immobiliare, qualunque sia il tipo di immobile, che sia esso un terreno o un edificio, comporta che il Notaio debba verificare una serie di aspetti
Per ogni immobile deve essere ricostruita la provenienza ventennale, verificando quali atti di compravendita o donazione abbiano riguardato quel bene nel tempo; inoltre, dovrà essere accertata la sua regolarità ipotecaria e catastale
Nel caso specifico di compravendita di un terreno agricolo, il Notaio controllerà che sia stato rilasciato dall’Ufficio tecnico del Comune il cosiddetto CDU – acronimo di Certificato di Destinazione Urbanistica - e che esso sia ancora in corso di validità al momento del trasferimento del terreno
Inoltre, prima di procedere nel fare una proposta d’acquisto di un qualsiasi terreno sarebbe bene contattare il Notaio per chiedergli di verificare se su di esso esistono prelazioni agrarie, legali o contrattuali
Queste costituiscono un altro aspetto che viene controllato dal Notaio ma, laddove ci fossero, comporterebbero la prevalenza dei prelazionari rispetto al proponente acquirente, se i primi volessero comprare alle stesse condizioni di acquisto
Tali molteplici questioni potrebbero far sorgere dubbi in merito all’acquisto di terreni agricoli con le agevolazioni per il 2021; per questo è sempre consigliabile, potendosi anche avvalere gratuitamente del servizio offerto da questa piattaforma, rivolgersi ad un Notaio che saprà rispondere a siffatte esigenze
La nuova legge di bilancio per il 2021 prevede la totale esenzione dall’imposta di registro per i contratti di acquisto di terreni agricoli da parte di imprenditori agricoli professionali e di coltivatori diretti che siano iscritti nella rispettiva gestione previdenziale
Tuttavia tale agevolazione si applica soltanto alle compravendite di terreni agricoli in cui sia stabilito un prezzo inferiore o uguale a cinquemila euro
Tenuto conto che il precedente Decreto Legge n
194 del 2009 prevedeva un’imposta di registro per tali atti in misura fissa pari a duecento euro, ne deriva che acquistare adesso un terreno agricolo, per cinquemila euro o meno, comporterebbe un risparmio di ben duecento euro
A prescindere dal valore di acquisto del terreno agricolo esistono comunque molte agevolazioni da tenere in considerazione, in particolare:
- l’imposta di registro è fissa ed è pari a 200 euro per terreni acquistati ad un prezzo superiore a 5
000 euro, mentre sono esenti da imposta di registro gli atti di acquisto di terreni agricoli di prezzo inferiore;
- l’imposta ipotecaria è stabilita in misura fissa e, quindi, non aumenta se si acquistano grandi appezzamenti;
- l’imposta ipotecaria invece è pari all’1% del corrispettivo che paga l’acquirente
È buona norma quindi di contattare in anticipo il Notaio per accettarsi di poter rientrare nelle agevolazioni previste e così cogliere tali opportunità di risparmio
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