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È molto frequente, nella pratica, che prima di comprare una casa, o qualunque altro immobile, si scelga di impegnarsi, con il venditore, prima di arrivare alla stipula definitiva, mediante lo strumento del contratto preliminare
Nel caso in cui non lo si voglia stipulare, ma nemmeno arrivare subito alla vendita definitiva, esistono delle alternative al preliminare, vediamo meglio di cosa si tratta
Il contratto preliminare, è un contratto con il quale le parti si obbligano a concludere, in futuro, un ulteriore contratto precedentemente predisposto (la fattispecie più famosa è quella del contratto preliminare di vendita, con cui una parte si obbliga a vendere un determinato immobile, e l’altra a comprarlo)
Il preliminare può essere bilaterale o unilaterale, a seconda che l’obbligo di stipula del futuro contratto, sia assunto, nel primo caso, da entrambe le parti, e nel secondo caso, da una soltanto delle parti
La funzione principale, per cui le parti decidono di stipulare un contratto preliminare, è quella di vincolare in modo formale, il proprio accordo ad una futura stipula, proprio perché il loro impegno a contrarre è un impegno serio, ma magari non ci sono ancora le condizioni per arrivare al definitivo
Per esempio, potrebbe accadere che l’immobile oggetto del contratto sia ancora in corso di costruzione
Questo caso esiste proprio una normativa specifica, che indica il contenuto puntuale che deve avere l’atto in esame
In base a quanto espressamente stabilito dal codice civile, il contratto preliminare, deve essere fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il definitivo: quindi, poiché il contratto di compravendita deve essere stipulato per atto pubblico, anche l’eventuale preliminare di compravendita dovrà avere la medesima forma solenne
Dunque appare evidente, il motivo per cui è obbligatorio l’intervento del notaio
Molto spesso si usa il termine compromesso, per riferirsi al preliminare
Tuttavia fra compromesso e preliminare c’è una netta distinzione, nonostante nel linguaggio comune siano utilizzati come sinonimi
Il compromesso è un semplice accordo amichevole, che non ha la forma solenne di atto pubblico
Quindi non garantisce alcuna tutela fra le parti, contrariamente al preliminare, che infatti deve anche essere oggetto di trascrizione
Il preliminare non è l’unico contratto che abbia efficacia preparatoria, infatti tra gli accordi che hanno l’obiettivo di preparare la conclusione di un futuro contratto, esistono delle alternative, ecco quali
Il contratto di opzione è la combinazione di due contratti, uno di proposta irrevocabile, e l’altro con cui si conviene che una delle due parti rimanga vincolata alla suddetta proposta
Un esempio di contratto di opzione, per comprendere meglio, potrebbe essere questo: due persone convengono che una delle due, resti vincolata ad una determinata proposta, e poi la persona che si impegna a restare vincolata, propone di vendere un determinato immobile
Quindi, da un lato c’è il soggetto che propone, e si vincola fin da subito, dall’altro lato c’è un altro soggetto, che potrà scegliere decidere se vincolarsi o meno, entro un termine espressamente fissato
Nel momento in cui egli decida di accettare, non sarà richiesta la stipula di un ulteriore contratto, essendo vincolante quanto già stabilito
Le differenze rispetto al contratto preliminare sono varie
Come prima cosa, il fatto che, nell’opzione, non sia necessaria la stipula di un ulteriore contratto: basterà che la persona a cui la proposta è destinata, decida di accettare, affinché si perfezioni l’accordo
Inoltre, mentre il contratto preliminare è oggetto di autonoma trascrizione, come sopra riportato, il contratto di opzione non deve essere trascritto
In entrambi i casi (quindi sia nel preliminare, che nell’opzione) l’elemento del termine è molto importante, e deve essere fissato in entrambe le fattispecie
Gli effetti, però, sono diversi: nel caso del preliminare, il termine fissato riguarda la futura stipula del definitivo; nel caso dell’opzione, il termine riguarda la possibilità che la proposta venga accettata o meno
In ogni caso, scaduto il termine, nulla vieta che le parti possano comunque decidere di stipulare un contratto, in piena autonomia rispetto a quanto precedentemente sancito in un eventuale preliminare, o in un antecedente patto di opzione
Fra i cosiddetti contratti preparatori, oltre al preliminare e all’opzione, rientra anche il patto di prelazione
La prelazione è una figura generale, che può essere utilizzata con riferimento a qualunque contratto, nel caso in esame, quindi anche per un contratto di compravendita
Volendo fare un esempio di prelazione, una delle parti si impegna a preferire l’altra, nel caso in cui decida di vendere un determinato bene
La preferenza, normalmente, sarà a parità di condizioni (prelazione propria), ma potrebbe anche essere stabilito che la parità di condizioni manchi (in questo caso, sebbene sia una fattispecie meno frequente, si parla di prelazione impropria)
Questa figura quindi, nonostante attribuisca una posizione di vantaggio ad un soggetto, non pregiudica la libertà dell’obbligato
Infatti quest’ultimo, non è costretto necessariamente a stipulare quel contratto, né a fissare determinate condizioni, avendo solo il dovere di preferire l’altro, qualora decida di addivenire ad una stipula
La differenza fra la prelazione, ed il contratto di opzione e preliminare, quindi, risulta palese
Poiché la persona che si impegna a preferire un’altra, non è obbligato alla stipula del contratto, potrebbe accadere, che il bene a cui l’altra persona è interessata, non gli venga mai ceduto
Questo, perché, il titolare, potrebbe benissimo decidere di non venderlo proprio
Viceversa nell’opzione e nel preliminare, l’impegno alla vendita è concreto, ed un eventuale pentimento successivo, avrebbe, comunque, delle conseguenze
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