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Se ci stiamo accingendo ad effettuare una compravendita perché abbiamo appena adocchiato la casa dei nostri sogni e abbiamo bisogno di un notaio per concludere l’affare, ci sono una serie di aspetti che dovremmo conoscere necessariamente e magari ci si chiede se dovremmo richiedere allo studio notarile per il rogito o per l’atto
Ma che differenza c’è tra i due, e come funzionano? Vediamolo insieme
Il rogito notarile è il documento ufficiale nel quale il notaio certifica il passaggio di proprietà della casa dal vecchio proprietario, o venditore, al nuovo proprietario, che è colui che compra l’immobile
Il rogito si compone più propriamente di una serie di passaggi come l’incarico al notaio di occuparsi della stipula, la presentazione di tutta la documentazione necessaria, la lettura e la sottoscrizione dell’atto e il pagamento delle spese e dell’onorario notarile
Il rogito notarile da molti è identificato proprio con l’atto pubblico in virtù del quale si verifica il passaggio di proprietà di un immobile dal venditore al compratore, e a curare il suo perfezionamento è il notaio che, dopo aver effettuato le indagini del caso e aver verificato che il bene sia libero da ipoteche o altri vincoli pregiudizievoli, ed essersi accertato che vi sia la regolarità catastale ed urbanistica e che chi vende ha un valido titolo che ne accerta la proprietà, registra il rogito e lo trascrive al fine di rendere effettivo il trasferimento
Ma a dirla tutta il rogito è l’intera procedura che si compone di varie fasi, a partire dall’incarico professionale con cui ci si impegna a stipulare l’atto che ci interessa avvalendoci di un determinato notaio e di tutti i successici step che seguono fino alla sottoscrizione delle parti e del pubblico ufficiale
L’atto pubblico notarile, invece, è il documento vero e proprio, e cioè l’atto che viene redatto dal professionista dopo che le parti gli hanno procurato tutta la documentazione del caso affinché potesse accertarsi della regolarità catastale e ipotecaria e della titolarità del bene in capo a chi vende, che confluiscono nella redazione del testo con tutte le menzioni e le dichiarazioni di legge e che acquista efficacia fino a querela di falso, con la sottoscrizione del professionista
La distinzione tra rogito e atto notarile viene resa molto labile nel gergo comune ma è opportuno dal punto di vista tecnico distinguerli considerando il primo come la procedura che contraddistingue il lavoro del notaio ed il secondo come il documento, ma non bisogna temere di sbagliare in quanto dal punto di vista pratico rogito e atto possono essere facilmente confusi senza rischi perché in entrambi i casi c’è la tutela del professionista
Il rogito notarile può rivestire una forma diversa a seconda di ciò che dobbiamo compiere, se ad esempio vogliamo comprare casa allora il rogito rivestirà la forma della compravendita, se invece intendiamo donare un immobile ad un altro soggetto allora il rogito notarile avrà la forma dell’atto di donazione e così via in base al tipo di causa negoziale
Se ad esempio intendiamo costituire una società allora sarà necessario recarsi dal notaio per stipulare un atto societario che ha la forma di atto costitutivo di società di persone o di società di capitali, se invece vogliamo lasciare le nostre ultime volontà per il attribuire il nostro patrimonio nel tempo successivo alla nostra morte allora dobbiamo recarci allo studio notarile per la redazione di un testamento pubblico
Il rogito più comune è quello di compravendita e riguarda l’ipotesi in cui si vuole comprare casa e ottenerne il passaggio di proprietà dell’immobile per il quale è necessario che all’interno del rogito notarile siano indicati una serie di elementi come i dati identificativi di chi vende e di chi compra, i dati identificativi dell’immobile, l’effettivo valore al quale avviene la vendita, le indicazioni analitiche delle modalità di pagamento, come ad esempio un assegno o un bonifico,
le spese sostenute dal notaio per le pratiche relative all’istruttoria per ottenere copie di documenti o di certificati da allegare all’atto notarile
Inoltre, gli aggiornamenti normativi in materia di trasferimento immobiliare hanno sancito che il rogito deve riportare l’eventuale ricorso di una o di entrambe le parti ad attività di mediazione come un’agenzia immobiliare e, in caso affermativo, tutti i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la ragione societaria, se si tratta di un’impresa
Dopo aver inserito tutti i suddetti elementi il notaio che ha redatto l’atto, il giorno della stipula dà lettura dello stesso ad alta voce accertandosi che le parti ne comprendano perfettamente il contenuto e gli effetti giuridici, per poi invitare le parti ad apporre una firma su ogni facciata del documento, e la stessa cosa farà poi lo stesso professionista apponendo la sua firma
La base da cui partire per il calcolo delle spese che bisogna affrontare in caso di rogito notarile di compravendita è il valore catastale dell’immobile, per poi includere l’imposta di registro, pari al 2% del valore catastale dell’immobile, o 9% nel caso di seconda casa, l’imposta catastale fissa di 50 euro e l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro
L’IVA al 4% del prezzo totale dell’immobile solo se si acquista da impresa costruttrice, mentre non è dovuta quando si compra da un privato
Infine la parte dovuta a titolo di onorario del notaio, che di norma varia in percentuale al valore catastale della casa e che ricomprenderà anche le spese per redigere l’atto e gli oneri di segreteria
Quello del rogito è un passaggio importante per la compravendita, perché dopo che è intervenuta la lettura, la sottoscrizione dell’atto e la trascrizione dello stesso nei registri immobiliari si verifica l’effettivo passaggio di proprietà del bene in capo al nuovo proprietario
Per il perfezionamento dell’atto di vendita il notaio avrà il ruolo di garante dell’operazione e seguirà un procedimento ben preciso perché tutto avvenga secondo quanto stabilito dalla legge
In seguito alla stipula del rogito notarile, sarà il notaio stesso che si occuperà di trascrivere il passaggio di proprietà nei registri immobiliari, depositandone una copia alla Conservatoria dei Registri Immobiliari entro e non oltre ventotto giorni dalla firma dell’atto
Quanto attestato dal notaio all’atto del rogito costituisce per la legge piena prova a tutti gli effetti del trasferimento delle proprietà dell’immobile e finalmente il compratore potrà essere considerato il nuovo proprietario della casa
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