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Quando decidiamo di comprare una seconda casa siamo ben consapevoli che i costi sono più elevati rispetto all’atto di compravendita della nostra prima casa
Questo perché, in linea generale, l’importo delle imposte da corrispondere allo Stato, quando si compra un immobile, senza potersi avvalere delle agevolazioni fiscali prima casa, è più alto, basti pensare che l’imposta di registro quando si compra un immobile da adibire a propria abitazione principale è pari al 2% del valore catastale, mentre quando non ci si può avvalere dei benefici fiscali l’importo dell’imposta di registro è pari al 9% del valore catastale della casa che abbiamo deciso di acquistare
Ci si chiede, quindi, se ci sia un rimedio per poter comprare una seconda casa avvalendosi di tutte le agevolazioni fiscali e degli stessi costi applicabili ad un acquisto prima casa, anche se si è già proprietari di una casa, facendo in modo che il secondo acquisto e cioè la compravendita della seconda casa possa essere considerata come acquisto prima casa
La domanda più comune è se per chi già possiede un immobile vi sia la possibilità di comprare un’altra abitazione che quindi sarà a tutti gli effetti una seconda casa come se fosse la prima
Tendenzialmente la risposta deve essere negativa, perché non si può comprare un altro immobile godendo delle agevolazioni prima casa se queste hanno già avvantaggiato un precedente acquisto, ma non è sempre così
Se, infatti, si decide di comprare una seconda casa nello stesso comune di quella di cui si è già proprietari di un immobile ed al ricorrere di determinate condizioni soggettive ed oggettive e precisamente, per poter fare valere l’acquisto seconda casa come prima, è necessario che la casa che vogliamo comprare abbia le potenzialità per essere resa una prima casa e che l’immobile precedentemente comprato sia stato dichiarato inabitabile e cioè versi in uno stato tale da non consentire di essere più utilizzato da parte del proprietario, allora è possibile godere dei benefici fiscali
Vale la pena approfondire quali siano i casi in cui sussistono le condizioni per comprare la seconda casa facendola vale come prima, e cioè la sopravvenuta inidoneità della prima casa a rimanere tale
Possono esserci ipotesi in cui l’inidoneità della prima casa deriva da una condizione dello stabile critica e derivante da agenti esterni che determinano l’impossibilità di un disegno elusivo della norma da parte dell’acquirente, come quando sia mancato il rilascio dell’abitabilità o anche eventi dipesi da calamità naturali come terremoti o alluvioni a seguito dei quali l’immobile è divenuto inutilizzabile
C’è da aggiungere che non è solo questo il caso che consente di avvantaggiarsi delle agevolazioni fiscali, in quanto l’inidoneità dell’utilizzo dell’immobile potrebbe anche derivare da una scelta preordinata del proprietario che potrebbe aver deciso di affittarla a terzi, si tratta di una situazione diversa che merita un apposito approfondimento
Quindi l’agevolazione prima casa può essere sfruttata anche per comprare la seconda casa dal notaio qualora la prima sia indisponibile, inidonea o inabitabile, o dipesa da altra circostanza soggettiva o oggettiva, indipendentemente dalla volontà o meno del proprietario, che fanno sì che l’immobile non soddisfi più il fabbisogno abitativo della persona fisica, successivamente al suo acquisto
In linea generale viene da pensare che solo un’inidoneità sopravvenuta ed esterna, quindi indipendente dalla volontà del proprietario possa far sì che la prima casa divenga utilizzabile, ma non è così, infatti secondo una recente pronuncia della corte di Cassazione si è ammessa l’applicabilità delle agevolazioni fiscali alla compravendita della seconda casa anche nel caso in cui la prima casa sia stata data in locazione a terzi
La ragione per cui si è estesa l’applicazione delle agevolazioni anche in caso di affitto della prima casa a terzi da parte di colui che ha comprato una seconda casa, è quella di agevolare il fabbisogno abitativo non solo del proprietario ma anche dei terzi inquilini, in quanto dando in locazione la prima casa a terzi questa diviene inidonea all’abitazione da parte del proprietario proprio perché occupata dai locatari e quindi rispetta i requisiti stabiliti dal legislatore, nonostante si dia rilevanza ad una scelta volontaria che determina una condizione di inabitabilità e non dipesa da fattori esterni
Un'ipotesi particolare è quella di due coniugi che hanno comprato la prima casa e dopo qualche anno è intervenuta tra loro la sentenza di divorzio sciogliendo così il loro matrimonio
A seguito della sentenza di divorzio può accadere ad esempio che il giudice decida di assegnare i diritti sull’abitazione, che un tempo rappresentava la casa familiare, ad uno solo dei coniugi, cosicché l’altro coniuge si trovi costretto a trasferirsi in un altro appartamento, pur essendo proprietario o comproprietario della casa coniugale
Se la casa coniugale era stata acquistata come prima casa e con le relative agevolazioni, da entrambi o da solo uno dei coniugi e precisamente dal non assegnatario della stessa a seguito della pronuncia giudiziale, a seguito dell’intervenuto divorzio e della conseguente sentenza si trova costretto a non poter godere del suo bene di cui è comproprietario o pieno proprietario, dovendo trasferirsi altrove e quindi dovendo comprare una nuova casa
Secondo una recente pronuncia della Corte di Cassazione e precisamente la sentenza n
2565 del 2 febbraio 2018, in questo caso è possibile per l’ex coniuge non assegnatario comprare una seconda casa come se fosse la prima casa, poiché la prima di fatto non può più essere abitata dal comproprietario o dal proprietario
Quindi, volendo tirare le fila del discorso, quando si è proprietari o comproprietari di un immobile acquistato con le agevolazioni fiscali prima casa ed è intervenuta sentenza di divorzio, ma lo stesso vale anche per la sentenza di separazione, che ha assegnato la casa coniugale all’ex coniuge, per il non assegnatario è possibile usufruire di alcune delle detrazioni disponibili per la prima casa facendo così valere l’acquisto della seconda casa dal notaio come prima
Ovviamente, non è così semplice perché devono ricorrere le condizioni per potersi avvalere dei benefici fiscali e cioè è necessario che il coniuge che si accinge a comprare la nuova casa abbia la residenza nel Comune dove si trova l’immobile oppure deve impegnarsi a stabilire la propria residenza nella nuova casa entro 18 mesi dall’acquisto
È inoltre importante che il compratore non sia proprietario di altra unità immobiliare acquistata con le agevolazioni fiscali su tutto il territorio italiano, oltre alla casa coniugale oggetto dell’attribuzione a seguito della pronuncia del giudice, perché altrimenti non sarà possibile godere di tali benefici e l’acquisto avverrà come un normale acquisto seconda casa
Per conoscere meglio quali sono le detrazioni che puoi richiedere, nonché le imposte che dovranno essere corrisposte per l’acquisto è opportuno rivolgersi al notaio, richiedendo un preventivo gratuito dell’atto di compravendita attraverso il portale
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