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Al momento della stipula di un contratto di vendita per una casa dinanzi al notaio per atto pubblico, è possibile che la parte venditrice chieda delle garanzie per quel che concerne il pagamento del prezzo, in particolar modo tale esigenza nasce quando il debitore sembra non essere estremamente affidabile o non avere una stabilità economica
Le parti, infatti, possono decidere che il prezzo sia pagato contestualmente, ossia il giorno dell’atto stesso, con mezzi di pagamento nel rispetto dei limiti imposti dalla normativa antiriciclaggio8 assegni circolari, assegni bancari, bonifici bancari)
Il venditore e il compratore potrebbero, altresì, prevedere che il pagamento del prezzo avvenga in un momento successivo, oppure che siano previste delle rate con delle scadenze predeterminate
Tali circostanze esporrebbero il venditore ad un maggiore rischio, in quanto decorso del tempo dalla stipula dell’atto, il compratore potrebbe venire meno all’impegno assunto
Per tali ragioni, la parte venditrice potrebbe richiedere al notaio, in sede di stipula dell’atto, di essere garantito e di avere la certezza che in caso di mancato adempimento da parte del debitore, ossia di mancato pagamento del prezzo, possa essere tutelato e possa cercare di ottenere il medesimo risultato o al almeno un risultato economico equivalente al pagamento del prezzo
Per queste ragioni, il notaio, analizzando le volontà dei contraenti e il risultato che vogliono ottenere, potrà offrire un ventaglio di opzioni che possano esaudire e soddisfare le esigenze sia del venditore che del compratore
Non esiste un unico strumento che possa tutelare il venditore, ma è possibile individuare numerosi espedienti che possono essere offerti
Con il termine garanzia si intende l’insieme degli strumenti che hanno lo scopo di garantire il pagamento del prezzo nel contratto di vendita
Le diverse forme di tutela che possono configurarsi, realizzano una forma di coazione psicologica sul debitore tenuto al pagamento del prezzo, che lo indurrebbero ad adempiere, per evitare delle conseguenze dannose
Il legislatore ha previsto sia delle misure rafforzative dell’adempimento ossia del pagamento del prezzo, sia delle garanzie per l’adempimento
Quanto alle misure rafforzative dell’adempimento, il notaio potrà suggerire di inserire nel contratto una clausola penale o una caparra
La clausola penale ha tre funzioni: una funzione coercitiva, ciò vuol dire che il debitore viene spinto a pagare, in modo da evitare delle conseguenze dannose; una funzione risarcitoria, in questo caso viene determinata una liquidazione preventiva, forfettaria dei danni derivanti dal mancato pagamento del prezzo; una funzione punitiva, il debitore sarà tenuto a pagare la somma di denaro definita indipendentemente dalla prova del danno
La caparra confirmatoria (un anticipo di pagamento del prezzo), invece, ha diverse funzioni tra cui una funzione confirmatoria, che consente di dimostrare l’esistenza del contratto principale, di acconto, in quanto anticipa il pagamento del prezzo e di indennizzo perché, anche in questo caso, si comprendono preventivamente i danni conseguenti dal mancato pagamento del prezzo
Per garantire il pagamento del prezzo, le parti possono anche convenire la previsione di garanzie reali e personali su consiglio del notaio
Le garanzie reali sono così chiamate perché vincolano determinati beni del debitore stesso (colui che è tenuto al pagamento del prezzo) o dei terzi, al soddisfacimento del credito con preferenza rispetto ad altri crediti di altre persone
Sono garanzie reali il privilegio, il pegno e l’ipoteca
La principale garanzia reale utilizzata nella prassi è l’ipoteca
Con l’ipoteca si vincolano determinati beni del debitore a garanzia del pagamento del prezzo
Il bene oggetto dell’ipoteca nonostante abbia questo vincolo, può liberamente circolare e non è incommerciabile
Il bene circolerà con l’ipoteca iscritta sullo stesso
L’ipoteca è indivisibile, ossia sussiste per l’intero sopra tutti i beni vincolati e sopra ogni loro parte
La sua costituzione avviene mediante un atto pubblico dinanzi al notaio
A differenza delle garanzie reali, le garanzie personali non attribuiscono un diritto su un determinato bene opponibile ai terzi acquirenti, ma offrono al venditore (creditore) un altro patrimonio su cui rivalersi oltre a quello del debitore, in caso di mancato pagamento del prezzo
L’ipotesi tipica è rappresentata dal contratto di fideiussione
Qualora il debitore non paghi il prezzo, il debitore può aggredire anche i beni del fideiussore, nel caso non venga estinto il debito garantito volontariamente
Si pensi al caso in cui un figlio decida di acquistare il diritto di proprietà di un immobile e in virtù delle precarie condizioni lavorative, un genitore decida di costituirsi fideiussore in favore del figlio, ossia come soggetto garante del pagamento del prezzo al venditore
Caso diverso, invece, è la stipula di un contratto autonomo di garanzia
Con il contratto autonomo di garanzia solitamente una banca o una compagnia di assicurazioni si assumono l’impegno di pagare un determinato importo costituente il prezzo al beneficiario allo scopo di garantire la prestazione di un terzo a lui dovuta e ciò a semplice richiesta del beneficiario stesso, con conseguente rinunzia a far valere qualsiasi diritto relativamente all’importo garantito
Il notaio potrebbe, altresì, prospettare un’altra soluzione che, però, presenta delle conseguenze più estreme, ossia l’apposizione di una condizione risolutiva
La condizione viene definita come un elemento accidentale del contratto, ossia non necessario, ma che può essere scelto dalle parti
Si tratta di un evento futuro e incerto che in questo caso avrebbe ad oggetto il mancato pagamento del debitore ossia l’inadempimento da parte della parte acquirente
Con la condizione risolutiva le parti convengono che in caso di mancato pagamento del prezzo il contratto si risolva, ossia si sciolga e quindi non abbia alcun effetto il trasferimento dell’immobile che ritornerà ad essere del titolare originario, ossia del venditore
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