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Non sempre è così scontato conoscere chi sia il proprietario di un immobile quando si decide di comprare casa dal notaio in quanto potrebbero verificarsi delle situazioni particolarmente complicate, soprattutto in ambito successorio
Pensiamo al caso in cui si apra la successione di una persona che abbia molti figli che vivono in diverse città che non provvedono in breve tempo all’immediata divisione dei beni ereditari dal notaio e che pertanto permangano in comunione ereditaria per diversi anni
Nel momento in cui si sia interessati all’acquisto di una casa facente parte del patrimonio ereditario, sarebbe necessario il consenso di tutti i comproprietari, essendo ancora in comunione ereditaria
Se al momento dell’apertura della successione non si affronta questo problema, potrebbe presentarsi in futuro
È proprio per questo che occorre rivolgersi al notaio innanzitutto per capire chi è il reale venditore e con chi dovrà svolgersi le trattative
Ecco come essere sicuri di aver a che fare con il vero proprietario tramite i controlli del notaio
Prima del rogito notarile il notaio effettua una serie di controlli sia sui soggetti che partecipano all’atto, che sull’oggetto di vendita o di donazione o di qualsiasi atto di trasferimento
A tal proposito occorre ricordare che uno dei controlli, rientranti nella cosiddetta due diligence immobiliare, è la visura ipocatastale
Le visure ipocatastali sono un tipo di verifica che effettua il notaio sia al Catasto, che alla Conservatoria dei Registri Immobiliari
In particolare al Catasto sarà possibile ottenere tutte le informazioni circa i dati catastali del fabbricato, le planimetrie depositate che raffigurano lo stesso così come ogni tipo di modifica che ha subito l’immobile dal momento della costruzione; sarà possibile scoprire eventuali fusioni o accorpamenti, così come cambiamenti della disposizione delle stanze che compongono la casa
Altro tipo di controllo che effettua il notaio, come appena anticipato, è presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari
Questa verifica, chiamata visura ipotecaria, viene effettuata dal notaio per scoprire l’eventuale presenza di ipoteche, pignoramenti, domande giudiziali che possono avere ad oggetto l’immobile
Inoltre nei registri immobiliari è possibile conoscere la storia dello stesso dal punto di vista dei vari passaggi di proprietà che sono avvenuti nel corso del tempo: è proprio tramite questo controllo che si conoscerà chi è l’intestatario dell’immobile e in quale quota
Dai Registri immobiliari potrebbe emergere che una casa sia intestata a una persona coniugata in comunione legale: in questo caso è importante sapere che entrambi i coniugi dovranno presentarsi dal notaio per prestare il consenso per poter acquistare l’immobile
Non basterà quindi che solo uno presti il consenso, né può decidere di vendere solo la propria quota dal notaio
Come vedremo adesso, si tratta di una delle differenze rispetto alla comunione ordinaria
Nel caso in cui si voglia comprare una casa dal notaio può capitare che ci siano più persone titolari in comunione ordinaria, ciascuno per una quota specificamente indicata nei Registri immobiliari
A differenza della comunione legale se uno degli intestatari non sia d’accordo è possibile comprare dal notaio anche solo una quota della casa
Tuttavia questa circostanza dal punto di vista pratico potrebbe comportare delle problematiche logistiche, in quanto comprare solo una quota di una casa da condividere con un estraneo, potrebbe essere poco conveniente in virtù del fatto che sarebbe difficile stabilire chi potrà vivere nella casa
Altro caso che potrebbe verificarsi è che si voglia acquistare la casa da colui che ha la sola nuda proprietà
Chi è il nudo proprietario? Che poteri ha?
Il nudo proprietario è colui che ha il diritto di proprietà su un immobile, ma non il diritto di goderne l'uso
Che cosa significa? Vuol dire che ha ceduto, ad esempio, con donazione o con atto di compravendita per atto pubblico dal notaio, il diritto di usufrutto o il diritto di uso e abitazione
In questo caso per comprare la piena ed esclusiva proprietaria sarà necessario il consenso non solo del nudo proprietario, ma anche di colui che ha un diritto minore ossia il consenso dell’usufruttuario o del titolare del diritto di abitazione e di uso
L’acquisto di una casa dal notaio per atto pubblico notarile implica il pagamento di tasse e imposte; è importante sapere che esistono delle differenze tra l’acquisto prima casa e la seconda
Nel primo caso è possibile risparmiare in quanto vi saranno delle agevolazioni fiscali, al ricorrere di determinati presupposti, che consentiranno di risparmiare: l’imposta di registro sconterà il 2% invece del 9% sul valore catastale della casa
Tra le varie spese sono comprese anche quelle relative ai controlli effettuati dal notaio, come le visure catastali e le visure ipotecarie che effettuerà il notaio prima del rogito
Per conoscere sin dall’inizio la spesa che si dovrà affrontare, comprensiva dell’onorario di tutti i controlli effettuati dal notaio e di ogni tassa e imposta, è opportuna una consulenza notarile preventiva per evitare di avere una sorpresa non gradita, in ordine alla cifra finale da dover pagare
Tramite questa piattaforma è possibile in pochi passaggi avere ogni informazione circa il preventivo, inserendo l’atto da dover stipulare e la città a cui si è interessati, con un contatto diretto con notai
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