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Ricevere una casa in donazione rappresenta un’interessante opportunità economica
È intuitivo che chi la riceve possa utilizzarla come abitazione per sé oppure affittarla
Ma è possibile anche vendere una casa proveniente da donazione?
Sì
E dal 18 dicembre 2025 è molto più semplice di prima: con la legge 182/2025 chi compra a titolo oneroso una casa donata non rischia più, di norma, di doverla restituire agli eredi del donante
Restano alcune verifiche da fare prima di mettere la casa in vendita
Fino al 17 dicembre 2025 la donazione poteva essere contestata dagli eredi del donante alla sua morte, se ritenevano che avesse leso la loro quota di legittima, e la casa poteva essere chiesta indietro anche a chi l’aveva comprata, fino a vent’anni dalla trascrizione della donazione
Per questo chi comprava pretendeva garanzie, e la vendita era complicata
Oggi il nuovo articolo 563 del Codice civile ha cambiato il quadro: gli eredi lesi possono rivalersi solo su chi ha ricevuto la donazione e sul suo patrimonio, in denaro, e non più su chi ha comprato la casa
La pagina sui rischi dell’acquisto di una casa donata spiega nel dettaglio le poche eccezioni rimaste
Immaginiamo che Il signor Rossi, che ha due fratelli, abbia ricevuto dal padre in donazione la casa in cui vive dieci anni fa e decida di venderla ai signori Bianchi, che sono particolarmente interessati
Durante i controlli preliminari del Notaio a cui i signori Bianchi si sono rivolti emerge la provenienza da donazione della casa
I signori Bianchi devono rinunciare al bene per evitare possibili contenziosi con i due fratelli del signor Rossi, che potrebbero ritenere la donazione lesiva della loro legittima?
No
Fino al 2025 la risposta sarebbe stata: serve una rinuncia all’opposizione firmata dai fratelli, e spesso anche una polizza assicurativa pagata dal venditore
Oggi, se il padre è vivo e dalle visure non risultano opposizioni o domande di riduzione trascritte, i Bianchi possono comprare senza queste cautele
Se un giorno i fratelli si riterranno lesi, potranno chiedere la loro parte al signor Rossi, non ai Bianchi
Resta un caso in cui la rinuncia torna utile: quando nei registri risulta un’opposizione trascritta prima della riforma
In quella situazione chi l’ha fatta può rinunciarvi o revocarla con un atto dal notaio, come spiegato nella pagina sulla rinuncia all’opposizione alla donazione
Chi invece sta comprando e ha già firmato il compromesso trova le risposte nell’articolo casa proveniente da donazione: servono ancora le tutele?
C’è un aspetto fiscale che riguarda chi vende una casa ricevuta in donazione e che spesso sorprende
Per le case donate, i cinque anni oltre i quali la vendita non genera plusvalenza tassabile si contano dalla data in cui il genitore aveva comprato la casa, non dalla data della donazione; e come costo di acquisto si considera quello pagato dal genitore
Un esempio semplificato: il padre compra un bilocale nel 2023 a 150
000 euro e lo dona al figlio nel 2025; se il figlio lo vende nel 2026 a 180
000 euro, la differenza di 30
000 euro può essere tassata, perché dall’acquisto del padre non sono passati cinque anni
Sono esclusi, in linea di massima, i casi in cui la casa è stata abitazione principale per la maggior parte del periodo
Come funziona, e come si può pagare l’imposta direttamente al rogito, è spiegato nella pagina sulla plusvalenza
Anche le agevolazioni prima casa vanno considerate: se il figlio le ha usate sulla donazione e vende entro cinque anni, le perde, a meno di comprare un’altra prima casa entro un anno
I dettagli sono nella pagina sulla perdita delle agevolazioni prima casa
Vendere una casa proveniente da donazione: i costi
Fino al 2025, a chi vendeva toccavano anche le spese per l’atto notarile di rinuncia dei fratelli e per la polizza assicurativa
Oggi, nella maggior parte dei casi, queste spese non ci sono più
Solitamente in caso di compravendita le spese notarili sono a carico dell’acquirente: chi compra si farà carico dell’onorario del Notaio per l’atto di compravendita, per l’eventuale preliminare e l’eventuale trascrizione, oltre naturalmente alle tasse che devono essere versate
Trattandosi di una compravendita tra privati le tasse previste sono imposta di registro al 9% del valore catastale, imposta catastale e imposta ipotecaria 50 euro ciascuna
Se si tratta di una prima casa l’imposta di registro scende al 2% del valore catastale
Quanto all’onorario del Notaio non sono previste tariffe fisse: molto dipende dall’urgenza dell’atto dal professionista individuato e da altri fattori
Chi vende resta invece responsabile di ciò che riguarda il suo titolo: eventuali visure aggiornate, la presenza del genitore usufruttuario, la plusvalenza se dovuta
Per sapere cosa serve nel proprio caso, e quanto costerebbe l’atto, si può chiedere un preventivo ai notai della propria zona, indicando che la casa proviene da una donazione: di solito rispondono in poche ore
Se sulla casa c’è ancora l’usufrutto del genitore, la pagina sulla donazione con riserva di usufrutto spiega come si procede
Sì
Dal 18 dicembre 2025, se nei registri non risultano opposizioni o domande di riduzione trascritte, la casa si vende come le altre: chi compra non rischia di doverla restituire agli altri eredi
Di norma no
La rinuncia serve solo se esiste un’opposizione già trascritta da revocare; la polizza può avere senso solo in alcuni casi transitori legati a successioni aperte prima del 18 dicembre 2025
Può succedere se non sono passati cinque anni dall’acquisto fatto dal genitore che ha donato, non dalla donazione
Sono esclusi, in linea di massima, i casi in cui la casa è stata abitazione principale per la maggior parte del periodo
Puoi vendere la nuda proprietà, oppure la piena proprietà se tuo padre firma anche lui l’atto, cedendo l’usufrutto
Senza il suo consenso chi compra riceverebbe solo la nuda proprietà
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