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Quando si procede a un qualsiasi atto di trasferimento di proprietà davanti al notaio -e qui si parlerà soprattutto di compravendita-, sono necessari una serie di controlli, urbanistici, edilizi e catastali
Il catasto si può definire come una grande banca dati utile non solo a capire l’esatta collocazione di un appartamento in una certa area urbana, ma anche la sua consistenza ai fini fiscali, perché in base alla documentazione allegata e alle rendite dei proprietari si calcolano le tasse da pagare
È fondamentale, a questo scopo, che l’immobile che si intende vendere o comprare risulti correttamente indicato nella planimetria catastale, la quale rappresenta la sua “fotografia” proprio perché descrive nel dettaglio tutto ciò che la compone: le aperture interne ed esterne, le altezze, il piano interno, la destinazione d’uso dei locali (se destinata ad abitazione o ad ufficio, per esempio), i metri quadrati, le pertinenze (come garage, soffitta, cantina, ecc
) e i confini
Si richiede, per una valida stipula notarile, che tale planimetria sia conforme allo stato di fatto (vedi anche regolarità catastale), cioè che vi sia una corrispondenza tra il disegno depositato in catasto e le condizioni in cui si presenta il bene in quel determinato momento
Può però accadere che, per una serie di motivi (il più frequente è che l’immobile sia molto risalente e negli anni sia stato alienato o ceduto), si evidenzino anomalie o irregolarità rispetto a ciò che viene indicato nella piantina originaria
In generale, rientrano nella definizione di “difformità catastali” quelle differenze, più o meno problematiche, tra dati catastali e reale consistenza immobiliare, che possono far seguito anche a un mancato aggiornamento della documentazione
Occorre comunque rivolgersi ad un tecnico competente (geometra, architetto, ecc
) al fine di verificare l’effettiva entità di tali anomalie e le eventuali variazioni da segnalare presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate
Si tratta solo di capire quali sono rilevanti e necessitano di un’annotazione integrativa, quali sono talmente gravi da rendere incommerciabile (non vendibile) il bene immobile e quali, invece, sono considerate lievi e non influenti sulla rendita catastale
Partendo dal caso più semplice, in cui la differenza rispetto alla planimetria non è sostanziale, e perciò non rende indispensabile un aggiornamento di essa, sono considerate lievi dalla stessa Agenzia delle Entrate quelle variazioni “allo stato dei luoghi”, rispetto all’indicazione planimetrica, che non hanno comportato: variazione al numero dei vani; cambi di destinazione d’uso (anche parziali); aumento della superficie calpestabile; variazione del numero di unità
Possono considerarsi tali anche tutti i minimi errori grafici, i leggeri spostamenti degli infissi, o il cambiamento del numero civico dell’abitazione e, più in generale, tutte quelle difformità che non comportano una modifica della rendita catastale
In questo caso, è sufficiente che venga presentato dal tecnico abilitato un attestato di conformità che confermi la rispondenza tra stato di fatto e indicazioni catastali, sgombrando il campo da eventuali responsabilità delle parti o del notaio
Quando alle variazioni conseguenti a qualsiasi opera sull’immobile non sono preceduti gli aggiornamenti planimetrici, si richiede che siano compiuti i dovuti aggiornamenti al fine di rendere sicura la successiva fase di trascrizione presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate (sempre a cura del tecnico)
Queste differenze possono essere determinate da una ristrutturazione, a seguito della quale sono variate componenti importanti dell’immobile (la consistenza dei vani o la destinazione d’uso)
Se la planimetria catastale è difforme, si deve chiedere una denuncia di variazione per aggiornare la planimetria
Se sono stati realizzati degli interventi senza modificare la planimetria, si affida l’operazione a un tecnico abilitato che si occuperà di aggiornarla e consegnarla all’ufficio provinciale dell’Agenzia delle Entrate, che in alcuni giorni consegnerà la documentazione corretta
Diverso è invece il caso, abbastanza frequente, in cui manchi l’autorizzazione edilizia o sia diversa dal progetto presentato inizialmente, quando cioè si verifica un vero e proprio abuso edilizio (cosiddetta difformità urbanistica): ovviamente l’immobile che presenta questa grave irregolarità è incommerciabile, con la conseguenza che l’atto notarile che preveda una eventuale compravendita è nullo, e le responsabilità che ne derivano sono anche di natura penale
Prima di trasferire la proprietà del suddetto bene, sarà necessario procedere a una sanatoria, presentata dal tecnico agli uffici comunali competenti
Tranne che nel caso specifico di abuso edilizio, che comporta incommerciabilità (anche se sanabile) del bene immobile, nulla ostacola la sua libera circolazione e la compravendita, purché si rispettino quegli obblighi correttivi di aggiornamento dei dati catastali
Rientra, in ogni caso, negli obblighi del venditore procedere alla regolarizzazione della situazione catastale, attivandosi attivamente e chiedendo al tecnico cosa è necessario fare, se è necessaria la denuncia di variazione di cui si parlava prima o basta un attestato di conformità
È il proprietario che deve fare in modo che il compratore non sia pregiudicato da eventuali abusi o vizi dell’immobile
Il prezzo cambia a seconda delle modifiche che devono essere fatte concretamente, della destinazione d’uso dell’immobile e della zona di riferimento
Per sapere precisamente quanto può costare l’aggiornamento catastale, è sempre bene chiedere a un professionista, qualora si desideri incaricare quest’ultimo
Oltre a ciò che si è detto sulla verifica della regolarità catastale dell’immobile, non meno importante è controllare la regolarità urbanistica
Anzi, in presenza di un immobile privo dei permessi o delle autorizzazioni richiesti, è molto più facile incappare in gravi problemi, soprattutto collegati alla eventualità che quel bene un giorno debba essere rivenduto
Ecco perché il compratore dovrà chiedere al venditore (e anche al notaio) se l’immobile in oggetto non difetti di qualcosa, che abbia a che fare con la situazione catastale o urbanistica/edilizia
Rivolgersi solo al notaio potrebbe non bastare quando si tratta di modificare o aggiornare dati che, dal punto di vista tecnico, non gli competono
In questi casi è buona norma avvalersi anche delle competenze di professionisti terzi come del geometra o dell’architetto
Tutti questi soggetti svolgono un ruolo complementare nel controllo e nell’aggiornamento richiesto dalla esigenza di regolarizzare la situazione catastale di fatto variata nel tempo
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