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Prima di analizzare questa clausola, occorre comprendere la garanzia per i vizi nella compravendita
La compravendita è un atto notarile con il quale si determina il trasferimento da parte di un soggetto (venditore) a un altro (acquirente) di un bene immobile, ad esempio una casa, con il corrispettivo di un prezzo
In questo tipo di atto, l’acquirente deve essere garantito in tutti i modi dal venditore, in particolare deve essere garantito dai vizi della casa acquistata? Cosa vuol dire?
Il venditore è tenuto a garantire che la casa acquistata sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore, in base a quanto prevede l’art
1490 c
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Qualora si presenti qualche vizio, il venditore ne ha la responsabilità proprio in virtù di questa garanzia e dovrà risarcire il danno all’acquirente
Ciò accade in quanto i vizi possono rendere la casa di minor valore rispetto a quello per il quale è stato pagato il prezzo
Tra i vizi di un bene immobile quale può essere una casa adibita ad abitazione, può esservi ad esempio un difetto di costruzione non visibile che a lungo a dare determina un problema alle fondamenta della casa, tale da costringere l’acquirente a porre in essere lavori di ristrutturazione
Questo, infatti, ne diminuisce il valore e comporterebbe ulteriori spese per l’acquirente
Può esservi ancora un vizio relativo alla strada che conduce all’ingresso dell’abitazione, magari non percorribile o con dei difetti tali da rendere difficile l’accesso alla casa
In ogni caso, i vizi devono essere causati da elementi esterni e non legati in alcun modo alla presa di possesso da parte dell’acquirente
I vizi di cui chi compra casa deve avere la garanzia devono essere tali da rendere la cosa venduta non idonea all’uso cui è destinata, oppure devono essere tali da diminuire il valore della cosa stessa
Possono essere, appunto, vizi di struttura di una abitazione, oppure vizi che rendono l’abitazione meno idonea all’uso per la quale è stata acquistata
Si pensi ad una casa con giardino, comprata proprio per la presenza di uno spazio all’esterno
Successivamente alla compravendita si scopre che in realtà il giardino ha un difetto strutturale per il quale non può prevedere la possibilità di piantare alberi o fiori
I vizi devono essere occulti, ovvero non devono essere visibili e chiari al compratore al momento dell’atto
Se, infatti, sono visibili e il venditore li ha resi noti e ne ha sottolineato l’esistenza al momento dell’atto, l’acquirente li ha automaticamente accettati e, dunque, non ne risponde più il venditore
Ovviamente, i vizi devono essere preesistenti alla vendita e non devono essere causati dall’acquirente
Il Notaio al momento della stipula dell’atto, qualora le parti manifestino la volontà di inserire una clausola di acquisto della casa “vista e piaciuta”, chiede espressamente all’acquirente se intende accettare lo stato dell’immobile così come lo ha visionato prima dell’atto; chiede, inoltre, al venditore se è a conoscenza di vizi attuali che devono essere comunicati all’acquirente
La clausola “vista e piaciuta” può aggiungersi all’atto di compravendita allo scopo di prevedere un’esclusione convenzionale della garanzia per vizi che abbiamo descritto finora
Ciò vuol dire che vi è la possibilità di prevedere un patto con cui si esclude o si limita la garanzia
In questo modo l’acquirente, pur di avere una riduzione del prezzo della compravendita, accetta il rischio che successivamente all’atto si manifestino vizi nella casa che al momento della stipula non erano noti, pur essendo già esistenti
Si tratta di una clausola limitativa della responsabilità del venditore relativa alla garanzia per vizi della cosa venduta
Dunque, l’acquirente vede la casa così come si trova, nello stato materiale e strutturale in cui è al momento in cui la visione e al momento della stipula dell’atto; accetta la casa così come la vede ed esclude la responsabilità per il venditore qualora successivamente si scopre qualche vizio
L’acquirente può ottenere con questa clausola una riduzione del prezzo di compravendita, in quanto accetta il rischio di trovarsi con una casa, o un altro immobile, che ha acquistato per un valore che non corrisponde a quello reale, data la sussistenza del vizio
Ciò sempre che il venditore non abbia taciuto per mala fede i vizi della casa
In questo caso, ovvero qualora il venditore al momento della compravendita fosse a conoscenza di un vizio ma lo abbia taciuto all’acquirente, la clausola “vista e piaciuta” non ha effetto e il venditore sarà responsabile del vizio
Può succedere che dal Notaio in sede di stipula della compravendita l’acquirente accetti di acquistare la casa vista e piaciuta, dunque accettando anche eventuali vizi che dovessero emergere successivamente
Tuttavia, nonostante ciò, qualora i vizi dovessero risultare tali da non essere inconoscibili in capo al venditore, che li nasconde in mala fede, può farli valere ugualmente nonostante la sussistenza della clausola
Può, infatti, chiedere il risarcimento del danno
Acquistare una casa con clausola “vista e piaciuta” può comportare per l’acquirente un vantaggio economico relativo al prezzo della compravendita, ma non relativo ai costi dell’atto notarile
Come in ogni atto notarile si prevede il pagamento dell’onorario del Notaio più Iva
Inoltre, occorre pagare l’imposta di registro relativa alla compravendita, pari al 2% o al 9%, a seconda che si tratti di prima casa o seconda casa, oltre alle imposte fisse ipotecarie e catastali
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