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Quando si decide di comprare una casa si deve effettuare un’attenta valutazione e analisi della casa che si intende acquistare
Il notaio è la figura preposta a effettuare dei controlli sugli immobili sotto molteplici punti di vista
Oltre a verificare come sia stato costruito (verificando l’esistenza del titolo abilitativo concesso dal Comune), come sia identificato nel catasto del Comune di appartenenza, svolge un’importante funzione in relazione alla verifica dei “pesi” che possono esservi sulla casa: si pensi al caso in cui la casa abbia un’ipoteca, un pignoramento o un privilegio speciale
Può accadere infatti che si acquisti una casa da un soggetto che, al momento del rogito notarile, non abbia versato tutte le somme di denaro necessarie per completare l’acquisto
Lo Stato ha a sua disposizione uno strumento molto importante per tutelarsi he è appunto il privilegio speciale
Il privilegio è una garanzia patrimoniale che attribuisce al creditore, ossia a colui che vanta un diritto di credito nei confronti di un altro soggetto (debitore), la possibilità di ottenere il soddisfacimento del proprio credito con preferenza rispetto agli altri creditori che non sono privilegiati
La preferenza, anche detta prelazione, che viene data ad alcuni creditori non trova la sua fonte nella volontà delle parti, ma nella legge
È infatti proprio la legge che predilige il soddisfacimento di determinati crediti, per la loro particolare natura viene attribuita una specifica tutela
Ciò è diffuso in particolar modo per i crediti di carattere tributario
Il notaio su richiesta delle parti deve operare delle verifiche per comprendere se vi siano dei privilegi speciali sulla casa
Nel caso in cui le parti non ritengano necessario, né opportuno provvedere a determinate indagini il notaio ne farà menzione nell’atto
Si ritiene opportuno chiarire proprio nel contratto quali siano le conseguenze nel caso in cui vi sia un privilegio
Il notaio esporrà i rischi derivanti dall’acquisto della casa con privilegio, al fine di una completa trasparenza e in virtù del ruolo che ricopre quale pubblico ufficiale
Quando si va dal notaio per stipulare un contratto di vendita per atto pubblico notarile, al notaio si pagano le imposte che poi provvederà a versare allo Stato e, tutte le volte in cui non vien pagata per intero la somma di denaro dovuta, il notaio potrà rivalersi nei confronti del cliente tramite il privilegio speciale
Può accadere che a seguito di un accertamento di valore da parte dell’Agenzia delle Entrate o della decadenza dalle agevolazioni fiscali ottenute con l’acquisto prima casa dal notaio per atto pubblico, si debbano integrare le imposte già pagate
In questo caso può succedere che debbano essere versate delle somme di denaro in un momento successivo rispetto al rogito notarile
Nel caso in cui non venga pagata l’imposta complementare potrebbe sorgere il diritto dell’Erario a recuperarla, prevedendo delle sanzioni e degli interessi di mora, avvalendosi anche del privilegio speciale riconosciuto dal legislatore
A differenza del pegno e dell’ipoteca il privilegio non ha una sua forma di pubblicità, ciò vuol dire che non è facile comprendere se vi sia o meno sull’immobile
Mentre per l’ipoteca basterebbe una visura ipotecaria effettuata dal notaio per verificare se è iscritta sulla casa, per il privilegio speciale non si ha lo stesso procedimento
È proprio per questo che spesso si parla di privilegio occulto
Sarà quindi necessaria su richiesta delle parti una diversa indagine da parte del notaio
Il privilegio generale si estende a tutti i beni del debitore
Nel privilegio generale quando il debitore vende alcuni dei suoi beni, il creditore, che è titolare del privilegio generale, non potrà agire verso il terzo che ha acquistato il bene
È proprio per questo che si afferma che il privilegio generale non è opponibile ai terzi
Il privilegio speciale è quello su determinati beni del debitore
In particolare, si precisa che il solo privilegio speciale attribuisce il diritto di sequela, ciò vuol dire che il creditore può vantare il proprio diritto anche nei confronti del terzo acquirente
Quindi se la casa viene venduta, il privilegio seguirà la casa
La legge ha stabilito che il privilegio sui beni immobili è istituito a favore dei crediti aventi ad oggetto: spese di giustizia, crediti dello Stato per imposte sui redditi e tributi indiretti, crediti del promissario nel caso di mancata esecuzione del contratto preliminare, altri tipi di credito
Il privilegio non ha una durata eterna
Lo Stato non potrà avere il diritto di essere preferito per un tempo indeterminato, ma la parte che compra casa potrà tranquillizzarsi decorsi cinque anni dalla data di registrazione dell’atto, ma per essere attivato è necessario l’iscrizione a ruolo della cartella da parte del concessionario della riscossione
Potrebbe accadere che prima di acquistare una casa, quando il notaio effettua la cosiddetta due diligence immobiliare, consistente in numerosi controlli prima della stipula del rogito notarile, si scopra che sulla casa vi sia un’ipoteca, ma anche un privilegio
In questo caso si pone il problema su cosa prevalga rispetto all’altro
Fortunatamente il legislatore si è espresso in merito e ha stabilito testualmente che il privilegio speciale sugli immobili prevale rispetto all’ipoteca iscritta nei Registri immobiliari a garanzia di un credito
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