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Comprare una casa da un costruttore è una scelta che può offrire alcuni vantaggi: in primo luogo se l’immobile è ancora in costruzione è possibile scegliere le finiture e personalizzare la propria abitazione in modo da avere davvero una casa “su misura; inoltre acquistando il bene direttamente dal produttore è possibile “saltare” un passaggio nella filiera dell’acquisto, evitando, per esempio, l’intermediazione di agenzie immobiliari e questo potrebbe consentire di spuntare un prezzo d’acquisto migliore
Tuttavia questa scelta potrebbe anche esporre l’acquirente ad alcuni rischi: il principale è il possibile fallimento dell’impresa costruttrice
Il legislatore per la tranquillità delle parti coinvolte ha stabilito alcune speciali tutele che vengono applicate quando il venditore sia un costruttore o una cooperativa edilizia e l’acquirente una persona fisica
Le tutele previste sono di due tipi
Il costruttore deve rilasciare all’acquirente una fidejussione che garantisca in caso di crisi dell’impresa le somme pagate o da pagare per il trasferimento della proprietà
Oltre a ciò il costruttore deve stipulare una polizza assicurativa di durata decennale che garantisca l’acquirente in caso di danni all’immobile dovuti ad errori o difetti costruttivi
Inoltre se si desidera comprare casa da un costruttore è bene sapere che il contratto preliminare d’acquisto, che precede il rogito, sarebbe bene fosse stipulato con atto pubblico o scrittura privata autenticata
Il coinvolgimento del Notaio in questa fase consentirà la verifica della correttezza della fidejussione e consentirà al professionista di procedere già in questa fase alle verifiche previste dalla legge prima del passaggio effettivo di proprietà del bene
Ricordiamo che la scelta del Notaio spetta all’acquirente che potrà individuare un professionista di sua fiducia
La risposta è articolata
In primo luogo occorre verificare se decidiamo di comprare casa da un costruttore con le agevolazioni riservate alla “prima casa”
Come è noto in questa circostanza sono previste delle agevolazioni: Iva al 4% sul valore della cessione, mentre imposta di registro, catastale e ipotecaria si pagano nella misura fissa di 200 euro ciascuna
Tali agevolazioni sono relative anche all’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio rimesse e autorimesse) e C/7 (tettorie chiuse o aperte), ma limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria e con l’avvertenza che tale pertinenza debba essere destinata in modo durevole a “servizio” dell’abitazione principale
Se invece acquistiamo l’immobile senza le agevolazioni relative alla prima casa l’iva sale al 10% mentre le imposte di registro, catastali e ipotecaria rimangono di 200 euro ciascuna
Questo nel caso in cui si compri l’immobile (come di norma avviene) entro i cinque anni dai lavori di costruzione o ristrutturazione
Se invece sono passati più di cinque anni, invece dell’Iva dovremo pagare l’Imposta di Registro come nel caso di acquisto da privato (2% sul valore catastale se prima casa, 10% se seconda casa)
Anche la tipologia di immobile fa la differenza: se infatti intendiamo acquistare un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico) non possono essere previste agevolazioni per la prima casa e in caso di acquisto diretto da un costruttore l’iva sale al 22%
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