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Quando si compra una casa solitamente non si ha la somma di denaro sufficiente per poter pagare l’intero prezzo della vendita e per questo si ricorre alla richiesta di un mutuo alla Banca
Quest’ultima naturalmente richiede una garanzia sulla restituzione della somma data in prestito che si concretizza nell’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile
Nel caso, quindi non si riesca a restituire la somma, la Banca potrà soddisfare le proprie pretese prima di altri creditori sul prezzo ricavato dalla vendita all’asta della casa
Questo rappresenta un bel rischio che molte famiglie, quando decidono di comprare casa, devono sopportare per diversi anni
Ma che cos’è l’ipoteca? Che durata ha?
L’ipoteca viene concessa per atto pubblico notarile e nasce nel momento in cui viene trascritta nei Registri Immobiliari infatti, nel gergo tecnico si afferma che la trascrizione ha un valore costitutivo
Nella prassi viene concluso prima il contratto di vendita e subito dopo il mutuo ipotecario: nel primo contratto infatti il notaio precisa che il prezzo della casa verrà pagato proprio con il mutuo che viene stipulato successivamente
Quindi una volta diventato proprietario l’acquirente potrà dare il consenso affinché sia iscritta ipoteca a garanzia della restituzione del prestito che riceve
Così il notaio, dopo aver stipulato i due atti, provvederà non soltanto alla trascrizione del contratto di vendita che ha ad oggetto il trasferimento della proprietà dal venditore al compratore, ma anche alla trascrizione nei registri immobiliari dell’ipoteca concessa in favore della Banca
Il caso sopra analizzato, che è quello tipico quando si compra una casa, ha a che fare con l’ipoteca cosiddetta volontaria, ossia quella che nasce per volontà delle parti
È importante precisarlo perché vi sono altri tipi di ipoteca, come l’ipoteca legale che trova la sua fonte nella legge, e l’ipoteca giudiziale che invece deriva da un provvedimento del giudice
In ogni caso si tratta pur sempre di ipoteche e per questo la disciplina, salvo alcuni accorgimenti previsti dalla legge, è abbastanza omogenea
Il problema che affligge chi compra casa è per quanto tempo si dovrà avere l’ipoteca sulla stessa e quindi subire il rischio di perdere la casa a seguito di una vendita all’asta nel caso in cui non si paghino le rate del mutuo
La legge è stata molto precisa al riguardo in quanto stabilisce che la durata dell’ipoteca è ventennale
Decorsi quindi vent’anni senza che il creditore (nel nostro caso la Banca) abbia richiesto la rinnovazione dell’ipoteca ossia il prolungamento della stessa sulla casa, questa non potrà essere più considerata efficace, sebbene sia ancora iscritta nei Registri Immobiliari
Il mutuo può avere anche una durata superiore a vent’anni e quindi ci si chiede che cosa accade all’ipoteca se dopo vent’anni ancora non si abbia restituito l’intero importo prestato
La banca per prolungare la durata della sua garanzia e quindi, per continuare ad avere l’opportunità di rifarsi sulla casa qualora le rate non siano state integralmente pagate, dovrà provvedere a rinnovare l’ipoteca prima della sua scadenza, conservando il grado ipotecario
Che cosa vuol dire? Significa che grazie alla rinnovazione la Banca continuerà ad essere preferita rispetto ad altri creditori
Le ipoteche infatti possono essere di vari gradi e a seconda del grado che avranno i creditori potranno essere soddisfatti: in altre parole se l’ipoteca iscritta a garanzia del mutuo è di primo grado con la rinnovazione, effettuata prima della scadenza, continuerà ad essere di primo grado
Nel caso del mutuo ipotecario l’ipoteca potrà essere cancellata una volta che verrà estinto il mutuo ossia una volta che il debitore, ossia colui che ha ricevuto la somma di denaro in prestito per acquistare casa, abbia pagato tutte le rate comprensive di interessi
L’ipoteca può essere cancellata solo a seguito dell’atto notarile di assenso alla cancellazione da parte del creditore: il creditore è sempre obbligato a prestare il proprio consenso alla cancellazione dell’ipoteca quando il debito è stato interamente pagato, ma le spese dell’atto notarile necessario per la cancellazione sono a carico di chi la richiede
Se invece si sceglie la procedura cancellazione automatica, che è ammessa solo in determinati specifici casi, le spese sono interamente a carico della banca
La legge prevede che l’ipoteca possa estinguersi e quindi non essere più pericolosa per il proprietario della casa se l’iscrizione non viene rinnovata nel termine di 20 anni o nel momento in cui viene estinto il debito a garanzia del quale era stata iscritta
Un altro modo per far sì che la casa sia libera e non sia quindi più gravata dall’ipoteca è la rinuncia da parte del creditore: in questo caso nel momento in cui il creditore rinuncia si potrà ritenere la casa libera da ogni peso proprio perché a seguito della rinuncia di volersi avvalere della garanzia data dall’ipoteca, sarà possibile procedere con la cancellazione della stessa dai Registri Immobiliari
Il dubbio che affligge chi compra casa è come sapere se questa sia gravata da ipoteca
Il notaio può aiutare colui che intende comprare casa nei controlli della stessa: attraverso delle verifiche, chiamate adempimenti pre-stipula, potrà scovare ogni eventuale inconveniente e comunicarlo in tempo al potenziale compratore in modo da effettuare le giuste valutazioni sulla convenienza dell’affare
Così grazie alla visura ipotecaria sarà possibile scoprire se sulla casa vi è un’ipoteca, quando sia stata iscritta e a garanzia di quale debito
Si tratta di un passaggio molto importante che spesso viene sottovalutato in quanto si preferisce accaparrarsi la casa firmando un preliminare senza sapere in realtà cosa si stia realmente comprando
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