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Il compromesso per comprare casa, anche conosciuto come contratto preliminare di vendita è il contratto, che può essere stipulato tanto per scrittura privata autenticata e non, quanto per atto pubblico, ed in virtù del quale il soggetto che è proprietario dell’immobile e colui che lo vuole acquistare si obbligano reciprocamente a stipulare, entro un dato termine, il contratto definitivo di compravendita della casa
Spesso si sceglie di non rivolgersi al Notaio, finendo così le parti per sottoscrivere un impegno reciproco tra loro che però ha mera efficacia interna ed è sprovvisto di tutte le tutele che, invece, sono fornite dall’atto pubblico o dalla scrittura privata sottoscritta in presenza del pubblico ufficiale
Pertanto, sebbene non sia obbligatorio stipulare il contratto preliminare di vendita dinanzi al Notaio è opportuno farlo per avere maggiori tutele e garanzie soprattutto se in sede di compromesso si intende effettuare un acconto di cifre non modeste, oppure se tra il preliminare ed il contratto definitivo di vendita trascorrerà molto tempo, oppure se il soggetto venditore della casa è un soggetto fallibile
Tendenzialmente, sono tre le cose a cui fare attenzione quando si sottoscrive un compromesso per l’acquisto di una casa e per tutte si reputa opportuno affidarsi al Notaio per essere maggiormente garantiti nell’acquisto e per poter arrivare al definitivo in sicurezza
Quando si stipula il compromesso dal Notaio avente ad oggetto l’acquisto di una casa, è necessario adoperare o la forma della scrittura privata autenticata o quella dell’atto pubblico ed al fine di far ottenere la massima tutela al soggetto che si è impegnato a comprare l’immobile, bisogna procedere oltre che alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate entro trenta giorni dalla firma, anche alla trascrizione del contratto presso l’ufficio dei Registri Immobiliari presentando la cosiddetta nota di trascrizione
La funzione della trascrizione è fondamentale in quanto consente di evitare che il soggetto che si è impegnato, con la sottoscrizione del compromesso a vendere la propria casa, possa vendere la stessa ad altri soggetti prima della stipula del contratto definitivo di compravendita
Ma non sono finite qui le tutele che discendono dalla trascrizione del compromesso da parte del Notaio, infatti a seguito di tale adempimento pubblicitario il soggetto che si è impegnato a vendere non potrà neanche iscrivere un’ipoteca sull’immobile ed i suoi eventuali creditori non potranno iscrivere un’ipoteca sulla casa promessa in vendita né pignorarla
Come appena enunciato la trascrizione ha una funzione di tutela del futuro acquirente, in quanto una volta trascritto l’atto nei Registri Immobiliari, tale adempimento ha una funzione prenotativa dell’acquisto e qualsiasi trascrizione o iscrizione pregiudizievole non avrà effetto nei suoi confronti
Quindi, se ad esempio il soggetto che si è impegnato a vendere la propria casa ed ha sottoscritto il compromesso davanti al Notaio, prima della data del rogito notarile definitivo stipulasse un contratto di compravendita dello stesso immobile in favore di un terzo, questo trasferimento immobiliare sarà inefficace nei confronti del futuro acquirente che parimenti ha sottoscritto il compromesso, ciò in quanto la trascrizione del compromesso è opponibile verso chiunque
Diversamente, nel caso di mancata trascrizione del compromesso quel successivo trasferimento fatto in favore di terzi, regolarmente trascritto nei Registri Immobiliari, sarà pienamente efficace
Per questo è opportuno effettuare la trascrizione del compromesso per godere della tutela offerta dall’adempimento pubblicitario ed essere certi di trovare al momento del definitivo l’immobile nelle medesime condizioni in cui si trovava al momento del preliminare
È bene precisare che, di norma, al momento della stipula del compromesso viene versata una somma di denaro, alla quale si fa riferimento usando indistintamente i termini acconto e caparra, ma sebbene si tratti in entrambi i casi del pagamento di una somma di denaro, essi hanno una funzione diversa e sono diverse le conseguenze che ne discendono dall’inadempimento
L’acconto consiste, tendenzialmente, nel pagamento anticipato di una parte del prezzo che sarà dovuto per l’acquisto ed ha la funzione di conferire serietà all’impegno assunto dal futuro compratore
La caparra, sebbene consista anch’essa nella consegna di una parte del prezzo che il futuro acquirente versa al futuro venditore, garantisce entrambe le parti da eventuali inadempienze, diversamente da quanto avviene con il pagamento di un accanto
Di norma, se viene versato un acconto e poi non si addiviene alla stipula del definitivo di vendita il soggetto venditore dovrà restituire l’acconto e potrà poi richiedere il risarcimento del danno se l’inadempimento è dipeso dal futuro acquirente, fermo restando il decorrere dei normali tempi per instaurare un giudizio
Nel caso di inadempimento del promissario acquirente, il venditore può trattenere la caparra come risarcimento del danno subito, mentre, se ad essere inadempiente è il promittente venditore, l’acquirente ha diritto a chiedere la restituzione del doppio della caparra da lui versata
Sottoscrivere il compromesso dal Notaio è una maggiore garanzia anche per tali somme di denaro versate in questa fase preliminare, proprio perché costituisce un valido titolo di cui ci si può valere per ottenere o il risarcimento del danno o per trattenere o richiedere il doppio della caparra
È bene precisare che quando le somme versate in sede di compromesso sono considerevoli, per ottenere maggiori tutele e non perdere quanto corrisposto in funzione della futura vendita, la stipula del compromesso davanti al pubblico ufficiale costituisce una importante forma di garanzia
Quando si vuole concludere un compromesso per acquistare una casa da un costruttore che è quindi un soggetto fallibile, come ad esempio un’impresa di costruzione che si occupa di ultimare l’immobile, è bene prestare le opportune cautele e per farlo è più che opportuno stipulare il compromesso dal Notaio
Tendenzialmente se si tratta del compromesso per comprare una prima casa in corso di costruzione ed il valore dell’immobile rientra nei parametri di proporzionalità, allora l’acquisto è garantito anche nel caso in cui il costruttore dovesse fallire
Diversamente, se si tratta di acquisto seconda casa e l’immobile non è ancora ultimato, manca tale garanzie ed è necessario prevedere la fideiussione sulle somme versate a titolo di acconto nel preliminare, pertanto c’è bisogno di stipulare il contratto davanti al Notaio affinché l’impegno ad acquistare nonché il futuro acquisto avvengano in piena sicurezza
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