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Quando due persone stipulano il compromesso dal Notaio si impegnano reciprocamente, ed entro il termine stabilito all’interno dello stesso preliminare, a stipulare un successivo atto, che nel caso in cui l’impegno riguardi il trasferimento di una casa, viene definito più precisamente atto definitivo di compravendita
Tendenzialmente, nel compromesso notarile, anche detto preliminare di vendita, la futura parte venditrice ed il futuro compratore stabiliscono una data entro cui dovrà avvenire il rogito e con cui avverrà il trasferimento di proprietà della casa, si tratta di una data che viene fissata sia nell’interesse del venditore, affinché procuri tutta la necessaria documentazione per la compravendita, sia per il compratore, che deve recuperare le somme da corrispondere per l’acquisto della casa, e costituisce la data del rogito definitivo
Tuttavia, può accadere che tale data non venga rispettata, ma quali conseguenze ne derivano e come variano a seconda del soggetto inadempiente? Vediamo insieme cosa succede se a non rispettare il termine stabilito nel compromesso sia il soggetto che deve vendere l’immobile o colui che vuole acquistarlo
Dalla conclusione del compromesso dal Notaio deriva un dovere reciproco delle parti contraenti, le quali, una volta sottoscritto il contratto preliminare non possono più tirarsi indietro, a meno che non sussista un’ipotesi di grave inadempimento come la sussistenza di un abuso edilizio per il venditore o la mancanza di disponibilità dei fondi per il compratore
Non rispettare la data del rogito e, quindi, non presentarsi presso lo studio il giorno fissato per la stipula può derivare da una serie di motivazioni, le quali, se non sono valide possono sfociare anche in una causa legale con la parte inadempiente
Qualora sia il soggetto che si è impegnato a vendere il proprio immobile a non rispettare la data del rogito notarile è necessario indagare le ragioni che hanno condotto a tale comportamento da parte del contraente che, a questo punto, si è reso inadempiente
Se le ragioni sono giustificabili, ad esempio, se il venditore vive fuori città e ha perso la coincidenza del treno che doveva condurlo presso lo studio notarile, di certo non vi saranno ripercussioni sulla stipula del definitivo potendo decidere, congiuntamente al Notaio, di posticipare la stipula al tardo pomeriggio o al giorno successivo
Ugualmente giustificabile è il venditore che non rispetta la data prefissata del rogito se l’immobile presenta un abuso edilizio che il venditore si è impegnato nel compromesso a sanare prima del contratto definitivo di compravendita, se la sanatoria non è ancora intervenuta non per volontà del venditore, ma per i tempi burocratici o per ritardi dell’Ente proposto, non si potrà parlare di inadempimento ingiustificato, potendo le parti decidere di comune accordo di posticipare il rogito al momento in cui sarà intervenuta la sanatoria
Discorso diverso dal precedente è quello sussistente nel caso in cui la sanatoria dell’abuso sull’immobile non si avvenuta perché il venditore non vi ha provveduto, sebbene nel compromesso notarile si fosse impegnato a provvedervi a proprie cure e spese
In tale circostanza, e cioè in assenza di ragioni giustificative, non potrà essere rispettata la data del rogito per mancanza del requisito per la firma dell’atto definitivo e cioè l’assenza di abusi edilizi sull’immobile, ed il compratore potrà decidere di non firmare il rogito ma non risultando inadempiente, in quanto l’inadempimento sarà imputabile al venditore che non ha rispettato quanto pattuito nell’accordo preliminare
Qualora non sussista una causa che giustifichi il mancato rispetto della data del rogito da parte del venditore, che si è quindi reso inadempiente degli obblighi assunti nel preliminare, il compratore che aveva versato una caparra al momento del compromesso, potrà richiedere al venditore il pagamento di una somma pari al doppio della caparra versata
Si parla del doppio perché oltre alla restituzione della somma già versata a titolo di caparra al compromesso, l’acquirente, che in tal caso non ha potuto più comprare l’immobile, ha diritto anche ad un’ulteriore somma che ha lo stesso importo della caparra e che funge da risarcimento del danno per la mancata possibilità di stipulare l’atto pubblico di compravendita
Nel caso in cui a non rispettare la data del rogito sia il soggetto che nel compromesso notarile si è impegnato a comprare l’immobile e a fare tutto quanto necessario per addivenire al trasferimento di proprietà del bene, al pari di quanto detto per il venditore, bisogna verificare le ragioni sottese all’inadempimento della data
Nell’ipotesi in cui, anche per il compratore, il mancato rispetto della data del rogito è dovuto a cause a lui non imputabili ma che allo stesso tempo consentono, anche se mediante una posticipazione, di stipulare ugualmente l’atto di compravendita davanti al Notaio, ad esempio, in caso di malattia, alla settimana successiva, tendenzialmente non si parla di vero e proprio inadempimento del compratore
Allo stesso modo se il mancato rispetto della data non dipendono dal compratore, ma dall’Istituto di credito che impegna più del dovuto per compiere i necessari controlli al fine della concessione del mutuo, il compratore può richiedere al venditore di posticipare la data del rogito
Quando, invece, vi sono ragioni che non giustificano il mancato rispetto della data del rogito da parte del compratore il venditore può decidere di non voler più firmare il rogito, nemmeno in altra data, e ricorrere alla tutela risarcitoria che gli offre l’ordinamento
Fermo restando che al momento del compromesso notarile il compratore deve aver versato una caparra al futuro venditore, in caso di inadempimento e quindi in mancanza di una ragione che giustifichi il mancato rispetto della data del rogito da parte di colui che si è impegnato a comprare casa, il venditore può trattenere la caparra e non trasferire l’immobile
Tendenzialmente, se una parte diserta la data del rogito è opportuno che l’altra parte le invii una diffida in cui si richiede un nuovo appuntamento per stipulare il contratto definitivo, fermo restando che bisognerà tenere conto della disponibilità del pubblico ufficiale e dello studio notarile nella data da concordare
Nessuna norma prevede tale adempimento, ma consente di evitare le lungaggini che potrebbero derivare da un’eventuale causa legale
È bene precisare che se non ricorrono casi di grave inadempimento e la parte che non può rispettare la data del rogito sollecita per tempo l’altro contraente ed il Notaio, il rogito potrà semplicemente essere posticipato
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