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Compromesso e rogito possono essere definiti l’inizio e la fine del percorso di acquisto di un’abitazione
Con il compromesso il venditore e l’acquirente si impegnano vicendevolmente a completare l’acquisto
Il compromesso è detto anche “contratto preliminare” e deve contenere obbligatoriamente alcuni elementi, oltre alle generalità di compratore e venditore
In particolare all’interno del compromesso devono essere indicato il prezzo di vendita dell’immobile, una descrizione precisa dello stesso, l’indirizzo ed i dati catastali, la certificazione energetica
Il compromesso si distingue dalla “proposta d’acquisto” perché mentre il primo è un vero contratto che, come accennavamo, impegna entrambi le parti, la proposta d’acquisto non vincola il venditore, ma solo l’acquirente
Il contratto preliminare deve obbligatoriamente avere forma scritta, e può essere una scrittura privata o un atto pubblico, stilato cioè da un Notaio
Il compromesso, quindi, non deve essere necessariamente stipulato da Notaio, diversamente dal Rogito che invece richiede la sua presenza attiva
Tuttavia appare opportuno coinvolgere il professionista che ci seguirà nell’acquisto sin da primi momenti
Sarà il Notaio a valutare con noi la soluzione più adatta alle nostre esigenze
Il compromesso ha effetto tra le parti, se vogliamo che abbia efficacia anche verso terzi deve essere trascritto nei registri immobiliari
Perché sia trascritto deve assumere la forma o di atto pubblico o di scrittura privata autenticata da un Notaio, lo stesso Notaio che si occuperà di trascriverlo negli appositi registri entro massimo 30 giorni dalla stipula
La trascrizione del compromesso come abbiamo visto lo rende efficace verso terzi
Cosa significa? Significa che nel momento in cui il preliminare è trascritto nei registri immobiliari il venditore non potrà più vendere a terzi e che non si potrà più iscrivere ipoteche sul bene immobile oggetto del contratto trascritto
Si dice chela trascrizione ha un effetto prenotativo
Trascrivere il preliminare ha un costo che si sostanzia in imposta fissa di trascrizione (200,00 euro) diritti fissi di trascrizione (35,00 euro) e l’onorario del Notaio che è di solito proporzionato al valore del bene in cessione
Che sia trascritto o no, il preliminare deve essere registrato, cioè presentato all’Agenzia delle Entrate, dove si pagheranno 200 euro per l’imposta di Registro, un’imposta proporzionale pari a 0,50 della caparra versata e se soggetta ad imposta di registro il 3% di eventuali acconti versati
In sede di Rogito le imposte relative a caparra ed acconto potranno essere detratte dall’imposta di Registro, in caso di acquisto di immobile non soggetto ad Iva
La registrazione del preliminare è obbligatoria e deve essere effettuata entro 20 giorni dalla sua firma, se invece è stato stipulato da un Notaio la registrazione avverrà ad opera del Notaio stesso entro 30 giorni dalla sottoscrizione
Il Rogito è l’atto che sancisce normalmente il passaggio definitivo della proprietà del bene
Lo stipula il Notaio dopo aver effettuato i necessari controlli preliminari, aver accertato la volontà delle parti, verificato che sull’immobile non pendano ipoteche o vincoli di sorta, solo per citarne alcuni
Normalmente durante il rogito si procede al saldo finale all’indirizzo del venditore, a meno di non chiedere il “deposito del prezzo”
Attravreso il “Deposito del prezzo” il saldo viene affidato al Notaio e corrisposto al venditore dopo le registrazioni definitive del rogito nei pubblici registri, all’Agenzia delle Entrare e dopo la voltura catastale
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