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In caso di compravendita immobiliare, prima del Rogito - ma già in fase di stesura del contratto preliminare, se è stato coinvolto in questa fase - il Notaio deve procedere ad una serie di controlli, tra i quali la conformità urbanistica e la conformità catastale
In caso di difformità catastale infatti non si può procedere con il Rogito prima che questa sia stata risolta
Di cosa stiamo parlando? La conformità urbanistica di un immobile si verifica presso gli Uffici comunali e rappresenta la corrispondenza tra come si presenta l’immobile e l’ultimo progetto edilizio presentato al Comune
Per esempio: l’immobile è stato ristrutturato? Il suo aspetto deve coincidere con il progetto presentato ed approvato
La conformità catastale di un immobile è l’identità tra lo stato di fatto dell’immobile (piani, numeri di vani ecc
) e i dati catastali
Può accadere, in particolare per edifici che hanno avuto una lunga vita, che i dati non corrispondano
Soprattutto se gli immobili sono stati ceduti, donati o alienati prima del 2010, data in cui è entrato in vigore l’obbligo di verifica da parte dei Notai
In questo caso quando l’aspetto dell’immobile non coincide con i dati catastali, siamo in presenza di una difformità catastale
La difformità catastale deve essere corretta prima della compravendita che non può avvenire se la planimetria catastale e lo stato di fatto dell’immobile non coincidono
Esistono difformità catastali di piccola entità
Sono quelle che non modificano il numero dei vani o la destinazione d’uso o la superfice calpestabile
Per assumere un criterio attendibile possiamo dire che sono di lieve entità le difformità catastali che non modificano la rendita catastale
Esistono poi difformità catastali rilevanti come la modifica della disposizione dei vani con la creazione di nuovi locali o nuovi servizi, non di rado un secondo bagno
Queste modifiche possono essere l’esito di una ristrutturazione per cui è stato presentato regolare progetto edilizio e semplicemente non si è aggiornata nei 30 giorni previsti la piantina catastale
In questo caso si può effettuare il ravvedimento operoso e pagando una sanzione è possibile recuperare la situazione e aggiornare la planimetria catastale
Diverso il caso in cui le modifiche siano frutto di abusi edilizi, cioè lavori eseguiti senza richiedere alcun permesso
In questo caso oltre alla difformità catastale abbiamo anche la difformità urbanistica ed occorre sanare entrambe
Che si tratti di una difformità catastale di lieve entità o di una difformità catastale rilevante per risolverla è necessario incaricare un tecnico di fiducia, un geometra, uno studio di architettura, un ingegnere che si preoccuperà di individuare la soluzione migliore
In caso di difformità di piccola entità è sufficiente che il professionista rediga un “attestato di conformità”, senza ripresentare la planimetria catastale
In caso di difformità rilevanti il professionista deve presentare una nuova planimetria catastale e se siamo in presenza di una difformità anche urbanistica deve essere presentata una sanatoria
La sanatoria è possibile solo in presenza della doppia conformità e cioè l’abuso che si intende sanare è tale perché non è stato presentato progetto edilizio ma è rispettoso della normativa vigente quando viene richiesta la sanatoria e di quella che vigeva quando è stato realizzato
Se invece l’abuso viola le norme non può essere sanato ed occorre che sia condonato, ma la legge sancisce quali sono i casi possibili
Per questa ragione rivolgersi a un professionista è indispensabile
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