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Il contratto di affitto è l’accordo che viene stretto tra due soggetti, il locatore, e cioè il padrone di casa che concede il bene, ed il locatario, che è l’inquilino che riceve l’immobile, attraverso tale documento, che va poi registrato all’Agenzia delle Entrate, il proprietario si obbliga a far godere il bene all’altro per un periodo di tempo determinato, in cambio di un compenso che l’inquilino dovrà versare mensilmente al locatore
Il pagamento che viene corrisposto ogni mese al proprietario viene più precisamente definito canone, e può essere libero, cioè determinato liberamente dalle parti e tipico dei contratti di affitto quattro più quattro, oppure può trattarsi di un canone concordato che fa riferimento a delle fasce di oscillazione dello stesso e le parti all’interno di tali fasce possono concordare il compenso, tenendo conto delle caratteristiche dell’appartamento, del suo stato manutentivo della dotazione di servizi e di altri fattori che possono far alzare o meno l’importo dovuto
Sì
L’ordinamento giuridico italiano consente la cessione del contratto di affitto purché vi sia il consenso non di entrambe le parti, quindi sia del proprietario che dell’inquilino quali parti dell’originario contratto di affitto, ma è necessario il consenso del proprietario dell’immobile oggetto di affitto
Attraverso la cessione del contratto si trasferiscono al soggetto che subentra tutti gli obblighi, i diritti ed i doveri collegati alla posizione che acquisisce, che può essere tanto quella di proprietario che dà in locazione l’immobile, quanto di inquilino che riceve il bene in affitto
Tuttavia, è bene precisare che la disciplina della cessione del contratto di affitto varia a seconda del soggetto che effettua la cessione e cioè o il proprietario locatore o l’inquilino locatario
Il proprietario di casa ha il potere di cedere il contratto di affitto a un’altra persona senza bisogno di ottenere prima il consenso dell’inquilino, al quale però andrà comunicata la cessione in quanto dovrà, dal momento dell’intervenuta notifica, pagare il canone di locazione al nuovo locatore che in questo caso assume la qualifica di cessionario del contratto di affitto
Se ci si chiede come mai il proprietario non sia tenuto ad attendere il consenso dell’inquilino per effettuare la cessione, il motivo è che è indifferente, per l’affittuario, pagare nelle mani di un soggetto anziché di un altro, perciò si ammette questa deroga alle norme generali contrattuali
La cessione del contratto di affitto nel caso di specie e cioè nel caso in cui il proprietario sia il cedente ed il terzo sia il cessionario, mentre l’inquilino risulta essere il soggetto ceduto, rappresenta una semplice cessione del credito, perché ciò che viene trasferito da una parte all’altra è il pagamento del canone
L’inquilino, in questo caso, conserva inalterata la usa posizione contrattuale, ma lo stesso vale anche per gli oneri ed i doveri del locatore che però, a seguito della cessione, spetteranno al nuovo locatore
Diversamente da quanto innanzi detto, l’inquilino non può cedere il contratto di affitto ad un’altra persona senza il consenso del proprietario dell’immobile, a vedersi sostituire il soggetto che deve corrispondergli mensilmente il canone prestabilito
Il differente trattamento trova il suo fondamento proprio nell’interesse del proprietario a preferire il mantenimento del contratto di affitto con una determinata persona piuttosto che con un’altra, magari per questioni di maggiore solvibilità o di affidamento relativo all’utilizzo dell’immobile in modo adeguato ai suo standard
Questo perché, per il locatore, non è indifferente il mutamento dell’identità dell’inquilino che è il soggetto tenuto a versargli periodicamente il canone pattuito, in quanto è determinante, ai fini della stipula del contratto, la figura soggettiva del locatario
Tendenzialmente, è possibile cedere qualsiasi contratto di affitto, previo il consenso del proprietario, in virtù di quanto detto, quando la cessione avviene da parte dell’inquilino dell’immobili
Quindi, ad esempio, è possibile per il commerciante che ha ricevuto in affitto un locale commerciale cedere il contratto di affitto in favore di un altro soggetto, così come è possibile per il proprietario di un appartamento cedere il contratto di affitto con un determinato inquilino a favore di un altro soggetto, trasferendogli oneri e diritti, tra cui quello a vedersi corrispondere il canone di affitto
Il locatario, cioè l’inquilino dell’appartamento, può cedere ad altri il contratto di locazione ad uso abitativo solo se vi è stato il previo consenso del proprietario dell’immobile e quindi del locatore, inoltre è bene precisare che è richiesta la forma scritta per la cessione del contratto di locazione solo quando la durata di quest’ultima supera i nove anni, ma è prassi, utilizzare la forma scritta anche per le cessioni di contratti di locazione più brevi
La cessione del contratto di locazione si perfeziona nel momento in cui il locatore vi consente, o facendo pervenire il proprio consenso prima della stipula del contratto di cessione, oppure intervenendo alla stipula esprimendo la sua volontà favorevole a che il godimento dell’immobile passi ad un altro soggetto, cioè il cessionario, che sarà il nuovo soggetto
Allo stesso modo si può verificare la cessione del contratto di locazione da parte del proprietario locatore, in questo caso sarà necessaria solo la notifica della cessione all’inquilino che dal momento in cui la riceve dovrà pagare il canone al nuovo locatore
Secondo quanto disposto dall’articolo 36 della legge 392 del 1978, in materia di cessione del contratto di locazione ad uso commerciale, il locatario e cioè l’inquilino ha la facoltà di cedere a terzi il contratto anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta l’azienda, con ciò rappresentando una deroga al principio generale secondo cui serve sempre il consento del locatore in caso di cessione
Tale eccezione trova il suo fondamento nella volontà di agevolare il trasferimento della titolarità aziendale e assicurare una continuità nelle attività commerciali
Ma, è bene tenere a mente, che è sempre necessario che il locatario comunichi la cessione al locatore ad esempio mediante raccomandata con avviso di ricevimento cosicché venga riconosciuto il diritto del locatore di opporsi alla cessione, entro trenta giorni, qualora sussistano gravi motivi
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