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I controlli preliminari del Notaio prima del Rogito sono essenziali per garantire la correttezza dell’atto di compravendita e consentire il passaggio di proprietà del bene in sicurezza
Il Rogito è l’ultimo atto del processo di acquisto avviatosi di solito con una proposta d’acquisto, oppure con un contratto preliminare, scelta che offre maggiori garanzie della sola proposta d’acquisto
È un atto pubblico e fa fede fino a querela di falso
Durante il Rogito solitamente la proprietà del bene “passa di mano”, non di rado infatti è il momento in cui vengono consegnate al nuovo proprietario le chiavi
Prima di arrivare a questo punto, però, è prevista da parte del Notaio che stipulerà l’atto una serie di controlli preliminari
Se il Notaio è stato coinvolto già in fase di stesura del contratto preliminare molti sono già stati eseguiti in questa fase
I controlli preliminari riguardano l’identità di venditore e compratore, la loro libera volontà di procedere all’atto e la loro possibilità di compierlo, sia in termine patrimoniali e che di titolarità della proprietà del bene
È questo il momento in cui si indagano anche i rapporti di eventuale comunione o separazione dei beni rispetto ai coniugi
Un secondo “gruppo” di controlli preliminari riguarda invece l’immobile
Si tratta di controlli rispetto alla sua identificazione precisa ed alla corrispondenza con le schede catastali
Il Notaio verifica inoltre che sull’immobile non pendano ipoteche o altri vincoli che potrebbero mettere a rischio il passaggio di proprietà
Un ulteriore gruppo di controlli preliminari è quello necessario per individuare il corretto regime fiscale
Sarà infatti il Notaio a versare all’Erario le tasse dovute da parte dell’acquirente e sarà lui a verificare la sussistenza di requisiti per regimi fiscali agevolati come ad esempio l’acquisto della prima casa
Come è noto infatti se si acquista un’abitazione come prima casa si ha diritto ad un’imposizione fiscale ridotta: se si acquista da un privato l’imposta di registro scende al 2% del valore catastale (al posto del 9%), mentre in caso di acquisto di prima casa da un costruttore entro 5 anni dalla sua costruzione o ristrutturazione l’Iva è fissata al 4% anziché al 10% del valore dell’immobile
Naturalmente è possibile accedere a questa agevolazione solo rispettando alcuni requisiti ed acquistando case che non siano considerate di pregio (fa fede in questo la categoria catastale in cui è inserito l’immobile)
Accanto a quelli citati che potremmo definire tradizionali, vi sono nuovi controlli preliminari del Notaio prima del Rogito
Uno riguarda la tracciabilità dei pagamenti
L’entrata in vigore delle norme antiriciclaggio impone che tutti i pagamenti, ivi compresi quelli eventualmente dovuti ad intermediari, siano tracciabili, ed anche questa verifica è tra i compiti del Notaio
Un secondo controllo preliminare richiesto è invece relativo alla prestazione energetica dell’immobile oggetto di transazione
Deve cioè essere identificata la classe energetica di apparenza del bene
Le classi cono contrassegnate dalle lettere dell’al fado dove A+ rappresenta il miglio prestazione energetici possibile e G la peggiore
La prestazione energetica deve essere certificata da un professionista iscritto ad apposito Albo
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