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La compravendita dei diritti edificatori, nota anche come cessione di cubatura è una prassi applicata da molto tempo
In cosa consiste? Nella possibilità per il proprietario di un fondo di cedere ad un altro proprietario una parte della cubatura per edificare disponibile
A cosa serve? Serve a consentire al titolare il fondo cha acquista questa cubatura a realizzare un immobile di maggiori dimensioni rispetto a quelle che gli avrebbe consentito l’utilizzo della sola cubatura disponibile sul suo fondo
Gli strumenti urbanistici di ogni Comune stabiliscono infatti un rapporto tra l’ampiezza del terreno, espressa in metri quadri e la quantità di metri cubi che possono essere edificati
Da cosa dipende questo rapporto? Principalmente dalla zona in cui il terreno si trova
Ogni comune ha infatti un piano regolatore di zona che individua questo rapporto
Il piano regolatore prevede infatti la zonizzazione del territorio, cioè l’individuazione di aree omogenee a cui sono attribuite specifiche funzioni, per esempio residenziale, industriale, agricola
Come dicevamo la prassi della cessione dei diritti edificatori c’è da molto e veniva risolta anche con scritture privati o altri accordi, come il contratto di costituzione di servitù
La riforma del 2011 ha messo un punto fermo: la legge 70/2011 ha introdotto il comma 2-bis art
2643 del Codice Civile affermando che tra gli atti soggetti a trascrizione vi sono anche i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori
Significa che questi diritti diventano di fatto oggetto di una compravendita che richiede l’intervento del Notaio
In primo luogo occorre osservare che i due fondi, quello che cede il diritto e quello che lo acquista devono essere omogenei, cioè appartenere alla stessa “zona” del piano regolatore, devono inoltre essere contigui, non necessariamente adiacenti, ma significativamente vicini, inoltre il terreno cedente non deve aver già utilizzato la propria intera cubatura e deve essere provvisto del certificato di destinazione urbanistica
Il Notaio incaricato della compravendita compirà dunque queste verifiche e poi potrà procedere
La compravendita di diritti edificatori può avvenire con tre “tecniche”: la tecnica del “decollo”, del “volo” e dell’ “atterraggio”
Si parla di decollo quando il proprietario di un fondo chiede di acquistare la cubatura di un altro come “investimento”, con l’obiettivo di realizzare un guadagno con una seconda vendita
Si definisce cessione in volo quando l’acquisto avviene prima che il suo acquirente possa utilizzarla, prima per esempio, dell’ottenimento del permesso a costruire
Ed infine si dice in atterraggio quando l’acquirente acquista i diritti edificatori dopo la richiesta del permesso a costruire
È difficile stabilire il costo dei diritti edificatori, molto dipende dalla zona in cui ci si trova
In linea generale si stima che i diritti edificatori possano essere stimatati tra il 50 e l’80% del costo del metro quadro del terreno
L’onorario del Notaio varia invece in base alle esigenze, alla complessità dell’atto, e ad altri parametri, come sappiamo non esiste infatti un listo prezzi del Notaio
Le imposte invece sono stabilite nel 9% del valore catastale per l’imposta di registro e in 50 euro cadauno per imposta catastale e ipotecaria
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