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Nel corso della vita di un individuo, l’acquisto della prima casa costituisce un passo di importanza notevole
L'atto di acquisto avviene per atto pubblico dal notaio che provvederà alla trascrizione dell’atto ai fini dell’opponibilità ai terzi
La scelta del notaio solitamente è rimessa alla volontà dell'acquirente e a suo carico saranno le spese e le imposte dovute per l'atto
Il notaio si occuperà di tutti gli adempimenti necessari e, le imposte e le tasse che dovranno essere pagate allo Stato, saranno versate al notaio che si occuperà del pagamento in qualità di sostituto d’imposta
L’ammontare delle imposte varia a seconda che si tratti di un acquisto eseguito usufruendo o meno delle agevolazioni prima casa
Il ruolo del notaio è di fondamentale importanza in quanto si presenta come l’operatore giuridico esperto del settore che consiglierà l’acquirente, al fine di evitare un pagamento eccessivo delle imposte richieste dal legislatore, ricercando gli strumenti più adatti per soddisfare le richieste dell’acquirente
Il legislatore consente di usufruire di agevolazioni fiscali al ricorrere di determinati presupposti indicati in modo specifico
Tuttavia, non sempre è possibile usufruire di tali agevolazioni anche in virtù della continua evoluzione normativa e prassi applicativa, stante il costante orientamento dell’agenzia delle entrate che offre una guida ai fini dell’applicazione esatta delle norme
Analizzando i requisiti per poter usufruire delle agevolazioni prima casa, che consistono nell’applicazione dell’imposta di registro al 2% e dell’IVA al 4%, è necessario ricordare che ciò è possibile se:
l’immobile da acquistare deve trovarsi nel Comune in cui il compratore ha la propria residenzaQuando un soggetto è titolare di un altro appartamento e decide di acquistare un ulteriore immobile adiacente al fine di essere considerato come un unico edificio, a seguito della demolizione e della ricostruzione dell’intero stabile, non può avvalersi delle agevolazioni fiscali per l’acquisto prima casa
Tale questione è stata posta al vaglio dell’Agenzia delle Entrate, la quale si è espressa in merito a seguito di numerosi dibattiti
L’Agenzia delle Entrate ha affermato che nel caso in cui un soggetto, già titolare di un appartamento, acquisti una porzione ulteriore di fabbricato adiacente al fine di accorparla al primo appartamento o semplicemente per ampliarlo, l’acquirente potrà usufruire delle agevolazioni prima casa
Il caso è ben diverso se il soggetto acquista un’altra porzione immobiliare, la demolisca e poi proceda alla ricostruzione dell’intera unità immobiliare, abbattendo sia il primo immobile che il secondo acquistato
L’ Agenzia delle Entrate aveva già espresso il proprio orientamento in passato in quanto il contribuente che acquista una porzione di fabbricato per ampliare o fonderlo con il primo appartamento già di sua proprietà, non ha l’intenzione di destinare quanto comprato ad una propria autonomia funzionale, costituendo un’abitazione separata da cui eventualmente potrebbe anche trarne un reddito
La distinzione è sottile perché il risultato raggiunto con la demolizione e la ricostruzione è il medesimo in quanto lo scopo è proprio quello di realizzare un’unica abitazione funzionale agli scopi desiderati, sebbene vi sia il pregresso abbattimento del primo fabbricato acquistato
L’Agenzia delle entrate ha puntualizzato i motivi per i quali non è possibile usufruire delle agevolazioni fiscali, relative all’acquisto della prima casa
In particolare, questo tipo di operazione, che comprende la demolizione, non rispetta tre parametri ed in particolare:
– il primo requisito consistente nella non titolarità di altra casa di abitazione nello stesso Comune del nuovo acquisto ovvero acquistata con le agevolazioni prima casa indipendentemente dal luogo in cui essa è posta non è rispettato, in quanto il compratore ha già un’altra abitazione
– la demolizione e la successiva ricostruzione non rappresentano una vera e propria fusione, un incorporamento in quanto viene stravolto il progetto originario e la planimetria della casa acquistata antecedentemente
– non ha ad oggetto immobili in corso di costruzione ovvero di definizione per i quali i lavori di costruzione o definizione devono essere finiti entro tre anni dalla registrazione del loro atto di acquisto al fine di chiedere le agevolazioni prima casa
Nel caso analizzato, quindi, diversamente da quanto prospettato, l’Agenzia delle Entrate non ha riscontrato ed evidenziato un semplice ampliamento della preesistente prima casa di abitazione
Conseguentemente, coloro che provvedano a demolire un intero immobile dopo aver acquistato una porzione di fabbricato adiacente, non possono usufruire delle agevolazioni fiscali prima casa, previste dal legislatore sopra esposte
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