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Il Decreto Sostegni Bis (D
L
25 maggio 2021 n
73) appena varato dal Consiglio dei Ministri, all’art
64, prevede una serie di aiuti finalizzati all’acquisto della prima casa
Il Governo punta a garantire, almeno fiscalmente, un’agevolazione ulteriore per l’acquisto della prima casa da parte dei giovani
L’agevolazione ha un doppio binario: da una parte c’è il binario della compravendita, dall’altra parte c’è il binario del mutuo
La prima agevolazione, dedicata all’acquisto di un immobile da adibire a propria prima casa prevede l’esenzione dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale oppure, in caso di acquisto da costruttore, in cui viene pagata l’IVA sul prezzo, è riconosciuto un credito d’imposta da detrarre nella dichiarazione dei redditi
La seconda agevolazione, cioè quella sui mutui, prevede, invece, l’esenzione dal pagamento dell’imposta sostitutiva, pari allo 0,25% della somma finanziata che solitamente viene trattenuta dalla banca sulla somma erogata oppure anticipata dalla banca che si rivale sulla parte finanziata all’interno delle rate del mutuo
Collegata alle agevolazioni di cui sopra, il Legislatore, al fine di permettere alle fasce economicamente più fragili e che, quindi, ordinariamente non avrebbero i requisiti per accendere un mutuo, ha previsto di garantire la Banca che eroga il mutuo fino all’80% della somma erogata attraverso il fondo Consap
La norma pone due requisiti: uno anagrafico e l’altro economico
Anagraficamente, potranno usufruire dell’agevolazione acquisto prima casa e agevolazione sull’imposta sostitutiva dei mutui tutti coloro che, al momento della stipula degli atti di compravendita e mutuo, o solo di uno di essi, non avranno ancora compiuto 36 (trentasei) anni
Quanto al requisito economico, per accedere alle agevolazioni, il bonus per l’acquisto casa e l’esenzione viene riconosciuta a coloro che hanno un indice della situazione economica equivalente non superiore a euro 40
000 (quarantamila)
Per accedere alle agevolazioni c
d
giovani, che siano esse per l’acquisto della casa oppure per il mutuo o per entrambi, i requisiti di sopra devono verificarsi insieme e non basta averne uno solo tra i due
La norma intende infatti i requisiti cumulativi e non alternativi fra loro
La norma inserita nel Decreto Sostegni Bis fa esplicito riferimento agli immobili per i quali è possibile richiedere l’agevolazione c
d
prima casa
Ciò sta a significare che i soggetti aventi i requisiti di cui sopra potranno chiedere l’agevolazione sull’acquisto dell’immobile solo se esso è abitativo (categoria catastale A, da non confondere con la classe energetica dell’immobile), esclusi quindi gli uffici (categoria A/10) e gli immobili di lusso (identificati con le categorie A/1 e A/8)
La prima bozza sembrava porre come termine ultimo per usufruire delle agevolazioni la data del 31 dicembre 2022
Nella versione definitiva il Governo ha optato per riconoscere i bonus fino alla data del 30 giugno 2022
L’esistenza dei requisiti per l’esenzione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali dovrà essere verificata dallo stesso soggetto richiedente
Ai fini della prova del requisito anagrafico, quello dell’età, è abbastanza semplice: serve solo la carta d’identità o, al massimo, l’estratto per riassunto dell’atto di nascita
Per la verifica del presupposto economico, il legislatore, riferendosi all’indice della situazione economica, sembrerebbe richiamare la necessità dell’ISEE
Per sapere quale ISEE servirà tra quello ordinario o quello corrente, probabilmente si dovrà aspettare qualche indicazione ulteriore da parte del Governo e dell’Agenzia delle Entrate
Probabilmente, il notaio che dovrà stipulare l’atto e la banca che dovrà istruire la pratica di mutuo, al fine di tutelare nella maggior misura possibile il soggetto richiedente, potrebbero richiedere la presentazione di un ISEE aggiornato, per evitare il più possibile che la dichiarazione di parte possa essere contestata dall’Agenzia delle Entrate
La norma del Decreto Legge, all’art
64, comma 10, prende in considerazione proprio questa eventualità
In caso di insussistenza e, conseguente, contestazione da parte dell’Amministrazione Finanziaria, il contribuente dovrà versare le imposte nella misura ordinaria, ma verrà aggiunta una sanzione pari al 30% delle imposte da versare
La base di calcolo dell’imposta dovrebbe rimanere quella prevista ai sensi della c
d
agevolazione prima casa, essendo l’agevolazione per i giovani under 36 dipendente dalla prima
Coloro che potranno usufruire delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa e sull’imposta sostitutiva del mutuo dovranno pagare solo l’opera dei professionisti
Quanto all’atto di compravendita e di mutuo, nulla cambia riguardo l’onorario del notaio che dovrà essere regolato secondo i parametri ordinari, non essendo stata confermata nessuna agevolazione sugli onorari notarili come ipotizzato nella prima bozza del Decreto Legge
In aggiunta a quanto sopra, coloro, che richiederanno un mutuo, dovranno, poi, sostenere la consueta spesa derivante dalla perizia dell’immobile richiesta dalla banca
Di seguito alcuni esempi
Se si considera che l’imposta di registro minima è euro 1
000 (mille) e che le imposte ipotecarie e catastali, insieme, ammontano ad euro 100 (cento) (50+50), il risparmio minimo è almeno di euro 1
100 (millecento)
Qualora, invece, il soggetto agevolato dovesse acquistare un immobile ad IVA, presupposto un prezzo di acquisto della prima casa pari ad euro 100
000 (centomila), essendo l’aliquota dell’IVA per tali beni al 4%, nascerebbe un credito d’imposta pari ad euro 4
000 (quattromila) da far valere nella prima dichiarazione dei redditi successiva all’acquisto dell’immobile
Quanto all’imposta sostitutiva del mutuo, qualora si chiedesse alla banca una somma finanziata di euro 100
000 (centomila), essendo l’imposta lo 0,25 dell’importo finanziato, il risparmio di spesa sarebbe pari ad euro 250
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