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Che cos’è il diritto di livello? il diritto di livello: diritto nato secoli fa che a volte torna attuale
Il diritto di livello non ha una definizione normativa
Questo diritto nacque nell’epoca dell’Impero Romano, ma trovò il suo massimo utilizzo durante tutto il Medioevo
Con questo diritto, il proprietario di un fondo concedeva ad un altro soggetto il diritto di possedere e sfruttare un terreno in cambio del pagamento di un canone in moneta o in natura con una percentuale del raccolto
Era un contratto agrario, cioè un contratto che aveva come fine la concessione di un terreno sul quale il livellario poteva svolgere attività di coltivazione o di allevamento
I concedenti solitamente erano nobili - a quei tempi erano gli unici che avevano la proprietà di vasti appezzamenti di terreno - oppure la Chiesa
In tempi più recenti, il diritto di livello tornò attuale al fine di permettere la ripopolazione di territori abbandonati anche a causa delle Guerre mondiali nonché di recuperare dall’incuria fondi di grande estensione
Generalmente, il diritto di livello è assimilato al diritto di enfiteusi, che è il diritto reale minore con il quale un privato concede un terreno ad un altro privato, con l’obbligo di pagare un canone e di migliorare il terreno stesso
La distinzione, in epoca moderna, tra il livello e l’enfiteusi era il soggetto concedente
Il diritto di livello veniva concesso dallo Stato o da un ente territoriale (inteso come Regione, Provincia e Comune), mentre il diritto di enfiteusi era sempre concesso da un soggetto privato e mai pubblico
Un secondo elemento di differenziazione era la possibilità di non prevedere nel diritto di livello un obbligo di miglioramento del fondo
Come abbiamo visto sopra, il diritto di livello, nel Medioevo, era concesso su terreni agricoli
Dopotutto, era un contratto agrario
Attualmente, invece, il diritto di livello può gravare su terreni agricoli, terreni edificabili e terreni edificati; quindi il livellario ha tali diritti prettamente su dei fondi
Trovare il diritto di livello non è sempre semplice
Questi diritti sono ormai caduti in disuso e, spesso, seppur siano ancora esistenti, il livellario non ne paga da moltissimi anni il canone
E allora, come si trovano? Dove è possibile scorgere la presenza di un livello e quindi di un livellario?
Un’indicazione dell’esistenza del diritto di livello può trovarsi all’interno delle carte catastali, in quanto nei Registri Immobiliari, data l’antica costituzione di detti diritti, non è più rintracciabile, salvo che l’esistenza di detti rapporti risulti da qualche vecchio atto notarile di provenienza o dalle ispezioni ipotecarie in cui risultano iscritte ipoteche ultraventennali mai rinnovate, a garanzia del pagamento dei canoni
All’interno del catasto è possibile trovare sia il diritto come “livellario” sia come “enfiteuta”
In ogni caso, il concedente proprietario è sempre un Ente dello Stato italiano
Il rischio, quindi, è quello di essere titolari del solo diritto di livello e non, come si potrebbe credere, del diritto di piena proprietà
Il livellario è obbligato a pagare al concedente proprietario il canone, altrimenti detto censo
Seppure i canoni arretrati e mai pagati, che solitamente erano riscossi annualmente o suddivisi in due o tre rate, ormai non possano più essere chiesti, anche perché non esistono registri dove è possibile verificare l’entità di questi canoni, l’obbligo di pagare il canone non si prescrive
Ciò significa che l’obbligo è imprescrittibile, poiché è un diritto del proprietario
Quindi non è possibile affermare di aver usucapito la proprietà per il solo fatto di aver interrotto il pagamento dei canoni poiché il rapporto di livello è, comunque e sempre, disciplinato da un contratto scritto, semmai smarrito, e mai inesistente
Nel caso in cui il terreno sia caduto in successione e si abbia il diritto di livello sullo stesso, è importante dichiararlo al fine del calcolo dei costi da dover sostenere
Nel caso in cui li livellario o si suoi eredi o aventi causa abbiano continuato a possedere il fondo, senza però pagare il canone per più di vent’anni, il diritto del concedente non si prescrive, essendo una facoltà perpetua che attiene al diritto di proprietà del concedente
Rispondere alla domanda se il livellario può vendere il terreno è veramente difficile
Si è soliti affermare che il livellario ha gli stessi diritti del pieno proprietario, ma in realtà nel caso della vendita non è proprio così
Fino a qualche anno fa la risposta sarebbe stata quasi sicuramente positiva
Se il diritto di livello è disciplinato secondo le norme dell’enfiteusi, il diritto di enfiteusi è sicuramente alienabile ad altri
Negli ultimi anni la risposta non sembra essere così scontata, in quanto, sebbene possa avere dei diritti simili, il livellario non potrebbe vendere il terreno dal notaio, ma dovrebbe prima effettuare un passaggio che adesso analizzeremo
Sicuramente, la soluzione migliore sembrerebbe essere quella di cancellare il diritto di livello mediante l’affrancazione
L’affrancazione è un diritto del livellario che ha il godimento del terreno
Con l’affrancazione, il livellario paga una somma in denaro, solitamente di molto minore rispetto al valore di mercato, riscatta il terreno e ne diviene pieno proprietario
L’affrancazione è simile all’atto di compravendita del diritto di proprietà
Ci sono due tipologie di affrancazione
L’affrancazione giudiziale, disciplinata dalla L
n
607 del 1966
La norma disciplina che il ricorso va presentato al pretore (oggi Tribunale Ordinario) indicando i dati anagrafici del livellario, i dati del terreno e la quietanza di pagamento dei canoni livellari
In caso di disaccordo sul capitale di affrancazione, per legge calcolato moltiplicando per quindici volte il canone livellario, il giudice può decidere di farsi aiutare da un tecnico
Il procedimento si conclude con il provvedimento di affrancazione solo dopo che il giudice abbia ottenuto la prova del pagamento del capitale attraverso il deposito della somma del livellario presso un ufficio postale
Oltre all’affrancazione giudiziale esiste un tipo di affrancazione che può essere effettuata per atto notarile
È la tipologia di affrancazione più veloce, meno dispendiosa e che presuppone l’accordo tra concedente e livellario
Il notaio, al fine di ricevere un atto di affrancazione, necessita: della delibera della giunta comunale che autorizza l’affrancazione, la determina di spesa che fissa il prezzo dell’affrancazione e del certificato di destinazione urbanistica
Quando si parla di affrancazione per atto notarile del livello, una delle principali problematiche è quali sono i costi del notaio per l’affrancazione
In primis è necessario precisare che in ambito notarile non esiste un tariffario, ossia un listino prezzi uguale per tutti gli atti e in tutta Italia
Il costo del notaio per l’atto notarile di affrancazione può dipendere da numerosi fattori, tra cui il notaio dove si stipula, la zona e la complessità della pratica
Per tali ragioni, tramite questa piattaforma, fornendo le informazioni necessarie, è possibile richiedere un preventivo gratuito al notaio online senza dover assumere alcun impegno
Non tutti i diritti di livello, qualora dovessero comparire sulle visure catastali, sono ancora esistenti
Ad esempio, non sono più esistenti i livelli costituiti su terreni siti nelle province del Veneto (ma anche del Friuli) come Belluno, Padova, Rovigo, Treviso, Udine, Venezia, Verona o Vicenza, in cui trova applicazione la Legge 7 gennaio 1974 n
3, mediante la quale il diritto del livellario è stato automaticamente convertito in diritto di piena proprietà
Allo stesso modo, anche i diritti di livello concessi dalle Amministrazioni Statali devono considerarsi estinti prima con Legge 29 gennaio 1974 n
16 e poi con Legge 20 maggio 1985 n
222, convertendo il diritto di livello in diritto di proprietà
Oltre alla conversione in diritto di proprietà, si è estinto anche il canone livellario
Qualora il diritto di livello non fosse stato cancellato all’interno della visura catastale, il proprietario ha diritto alla cancellazione del livello con una semplice istanza
Ad oggi, quindi, esistono solo i livelli concessi dai singoli Comuni
Nella visura catastale si vedrà negli intestatari il Comune dove si trova il terreno come “concedente” e la persona fisica come “livellario” o “enfiteuta”
In tal caso i controlli del notaio sono molto importanti proprio perché in virtù delle sue competenze sarà possibile capire l’eventuale presenza di un livello e quindi di un livellario sul terreno
L
n
607 del 1966 dice che il capitale di affrancazione, cioè il prezzo da pagare per diventare pieni proprietari, non può mai essere più di 15 volte il canone livellario
Purtroppo, spesso non si conosce nemmeno quale sia il canone livellario
Per questo motivo, la maggior parte dei Comuni ove esistano ancora i livelli ha proceduto ad emanare regolamenti per il calcolo del canone livellario
In maniera molto semplicistica, solitamente come base di calcolo viene presa la Rendita Dominicale o Catastale e moltiplicata per un coefficiente
Il risultato viene moltiplicato per 15 volte e sommato ad una rivalutazione
Da precisarsi che, quando sul fondo sia stato costruito un edificio, l’affrancazione viene fatta sempre sul terreno e mai sul fabbricato, anche se la base di calcolo del capitale di affrancazione potrebbe prevedere l’utilizzo della Rendita Catastale dell’intero fabbricato
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