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Può capitare che un soggetto abbia intenzione di locare un immobile per un periodo di tempo superiore ai nove anni, perché, ad esempio, intende avviarci una attività commerciale
La disciplina applicabile a tale tipologia contrattuale è parzialmente differente rispetto alla locazione “ordinaria”
Di seguito alcune informazioni utili per locare un immobile in sicurezza e con tutte le tutele del caso
La locazione è il contratto con il quale una parte (tecnicamente definito "locatore”) si obbliga nei confronti di un altro soggetto (definito come "conduttore" o "locatario”) a fargli godere un bene mobile od immobile, per un dato tempo dietro il pagamento di un corrispettivo in denaro
Essa va annoverata fra i contratti ad effetti obbligatori poiché quale conseguenza della sua conclusione non deriva l'acquisizione in capo al destinatario di alcun diritto reale sul bene, bensì, il diritto di godere e di usare quel bene per un tempo determinato e solo per l'uso consentito e specificato nel contratto medesimo
Peraltro, nella quotidianità, i termini locazione ed affitto vengono usati quali sinonimi ma, in verità, non lo sono
La distinzione principale risiede nell'oggetto del contratto: l'affitto riguarda i beni produttivi, mentre la locazione quelli non produttivi ma che potrebbero diventarlo in futuro
Tutti sanno che i contratti di locazione di immobili possono essere redatti per iscritto con semplice scrittura privata, senza l’intervento del notaio, anche utilizzando prestampati o moduli facilmente reperibili sul web
Ma non tutti sanno che, a norma dell’art
2643 c
c
, i contratti di locazione aventi ad oggetto beni immobili la cui locazione ha durata superiore a nove anni, oltre a dover essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate, devono anche essere trascritti, ossia deve esserne data notizia nei pubblici registri immobiliari tenuti presso la conservatoria territorialmente competente
Essi, infatti, vengono qualificati quali atti eccedenti l’ordinaria amministrazione e, in conseguenza a tanto, sono soggetti ad una diversa disciplina
La necessità di stabilire il limite oltre il quale l'atto configura una straordinaria amministrazione si ricollega alla capacità che è richiesta in capo alle parti
II precetto legislativo è dunque finalizzato a commisurare la capacità di concludere la locazione sia nella veste di locatore che in quella di conduttore
Si tratta comunque di contratti che trasferiscono diritti che, in determinati casi, costituiscono una forte limitazione del diritto di proprietà, diminuendo il valore economico del bene, per cui il legislatore ha ritenuto che devono essere portati a conoscenza dei terzi mediante la loro trascrizione
Con riguardo alla locazione, poi, il codice civile appresta, nell'art
1599, un regime speciale di opponibilità, stabilendo che il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente se ha data certa anteriore all'alienazione della cosa locata
Il 3° comma di tale articolo contempera il principio contenuto nel 1° comma sancendo che: "Le locazioni di beni immobili non trascritte non sono opponibili al terzo acquirente, se non nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione"
Dal combinato disposto, quindi, dell'art
1599 c
c
con il n
8 dell'art
2643 c
c
emerge che la trascrizione della locazione ultra novennale serve soltanto per opporre ai terzi una durata superiore al novennio, in quanto al di sotto di tale termine è sufficiente il solo requisito della data certa
Va però sottolineato che in questi casi la trascrizione non si sostituisce al requisito della data certa, ma si aggiunge ad esso in virtù del disposto contenuto nel 1° comma dell'art
1599, in quanto la data certa della locazione deve necessariamente precedere la data dell'alienazione dell'immobile ai fini della sua opponibilità
Per ottenere la trascrizione di un contratto di locazione di durata pari o superiore ad anni 9 è assolutamente necessario rivolgersi ad un notaio in quanto gli unici atti che possono essere trascritti sono gli atti notarili (atti pubblici e le scritture autenticate) ed i provvedimenti del Giudice
Per quantificare l’ammontare dei costi notarili per redazione e trascrizione del contratto di affitto ultra novennale è sempre possibile chiedere un preventivo gratuitamente e senza impegno direttamente al notaio attraverso il sito
Tale adempimento ha lo scopo di dare pubblicità, cioè rendere noto a chiunque dell’esistenza di un contratto di affitto di durata considerevole su di un certo immobile, cosicché possa esserne data evidenza ai terzi dello stato del medesimo
È bene sottolineare che la trascrizione non serve a dare validità al contratto (non ha effetto “costitutivo”), ma soltanto un “effetto positivo”, in conseguenza del quale il primo trascrivente di un contratto avrà la preferenza assoluta rispetto a potenziali pretese o diritti di altri aventi causa dallo stesso autore, determinando così la risoluzione ab origine di tutti quegli atti di acquisto di diritti incompatibili con quello acquistato con l’atto trascritto per primo
Sussiste anche un” effetto negativo” quale conseguenza diretta del primo: una volta trascritto l’atto, non avrebbero efficacia ulteriori successive trascrizioni di diritti anche se con titoli di data certa anteriore
Sul piano dell'opponibilità, l'omissione della formalità di trascrizione, o la sua esecuzione successiva, non consente al conduttore di opporre la locazione fino alla scadenza pattuita, ma ne riduce l'efficacia al novennio, soglia al di sotto della quale non sussiste onere di trascrizione
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