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Il contratto preliminare di compravendita è un contratto con il quale le parti si obbligano rispettivamente a vendere e acquistare una casa o qualsiasi altro bene immobile, con l’impegno di stipulare entro un determinato periodo di tempo un contratto definitivo
Quest’ultimo è il vero e proprio rogito dal Notaio, con il quale si trasferisce la proprietà della casa
Di solito è la sede perfetta nella quale potere consegnare anche un anticipo in denaro sul prezzo definitivo della casa, oltre che potere bloccare in qualche modo l’immobile, evitando che venga venduto a terzi
Questo preliminare deve prevedere una data di scadenza, dopo la quale se non ci si reca dal Notaio per il rogito possono esserci varie conseguenze dal punto di vista giuridico, quindi è un impegno serio che crea un vincolo sia per il venditore che per l’acquirente
Vediamo quali sono le modalità con le quali è possibile stipulare questo contratto, meglio noto anche come compromesso di vendita
La prima questione da affrontare è quella che concerne la forma di questo contratto
È necessario andare dal Notaio oppure si può anche fare una semplice scrittura privata tra le parti e poi andare dal Notaio solo per il definitivo? In realtà non è necessario, in quanto ciò che serve per trasferire la proprietà è il rogito dal Notaio, mentre il preliminare serve per l’impegno tra le parti e per formalizzare l’anticipo
Il preliminare può essere redatto anche con una semplice scrittura privata, sottoscritta dalle parti per bloccare la casa e per indicare i dati dell’assegno o del bonifico effettuato come acconto
Questo contratto poi viene portato dal Notaio al momento del definitivo perché vi possa leggere i dati relativi al denaro anticipato
Tuttavia, se appunto vi è del passaggio di denaro non è sufficiente che ci sia questa scrittura, bensì occorre anche registrarla
La registrazione del compromesso è in sostanza un adempimento che si fa presso l’Agenzia delle Entrate, in seguito al pagamento dell’imposta di registro sulla somma che è stata versata a titolo di anticipo dalle parti
Occorre proprio recarsi presso l’Agenzia oppure farlo telematicamente
Si paga l’imposta con F24 in relazione alla somma che è stata pagata
Si paga il 3% della somma che è prevista come semplice acconto sul prezzo futuro, mentre lo 0,50 della somma data come caparra confirmatoria
Nel secondo caso, si crea un impegno importante in quanto qualora poi il venditore non volesse più vendere, dovrebbe restituire il doppio della caparra ricevuta
Qualora, invece, sia l’acquirente a non volere più comprare, il venditore può trattenere la sua somma
Il compromesso per scrittura privata è comunque un contratto vero e proprio quindi le parti si impegnano ad acquistare successivamente e quindi a concludere il rogito definitivo
Inoltre, nella scrittura privata si anticipa l’imposta del definitivo, quindi quello che viene pagato viene poi scorporato dall’imposta di registro da pagare in sede di preliminare
Ha quindi una sua indiscutibile utilità
Allora per quale motivo si dovrebbe andare dal Notaio per il contratto preliminare, aggiungendo così alla spesa del rogito definitivo anche quella per la stipula di un ulteriore contratto? I motivi sono vari e differenti a seconda delle situazioni, ad esempio a seconda del prezzo di vendita e dell’anticipo da dare, oppure anche in relazione alla struttura dell’edificio (in costruzione o meno)
Il contratto preliminare di compravendita stipulato dal Notaio offre una tutela maggiore
In primo luogo, c’è l’apporto del Notaio il quale garantisce i diritti di entrambe le parti inserendo tutte le clausole necessarie alla loro tutela
In secondo luogo, questo contratto viene trascritto nei registri immobiliari
La trascrizione consente di rendere questo contratto opponibile a tutti coloro che dovessero trascrivere un altro atto successivamente al preliminare e anticipatamente al definitivo
Qualora poi ad esempio il venditore cambiasse idea, grazie al rogito dal Notaio l’acquirente potrebbe rivolgersi al giudice ottenendo una sentenza che si sostituisca al contratto, con conseguente trasferimento della proprietà
Il compromesso per scrittura privata non ha questa tutela
Allora è opportuno soprattutto quando la somma versata come anticipo è ingente ed è necessario apporre una ulteriore sicurezza
Una delle ipotesi in cui è necessario procedere con il rogito dal Notaio si ha quando l’immobile al momento dell’accordo non è ancora costruito
In questo caso non solo è opportuno, bensì anche obbligatorio
Questo serve per regolamentare davanti al Notaio e quindi in un rogito pubblico tutti i vari passaggi della costruzione e quindi i vari acconti da dare nei vari stati di avanzamento lavori
Inoltre, ci si tutela anche dall’eventualità in cui l’impresa costruttrice fallisca prima di terminare l’edificio, prevedendo quindi forme di tutela quali il rilascio di una fideiussione
Tutti questi controlli richiedono l’intervento di un Notaio che non solo provveda a redigere un contratto e poi trascriverlo, ma regolamenti anche tutti i possibili esiti
Una delle ipotesi in cui è opportuno andare dal Notaio per il compromesso riguarda il caso in cui l’anticipo del prezzo di compravendita è elevato
Un conto è se ad esempio si versa un anticipo di 5000 euro per una vendita il cui prezzo è 20
000
sicuramente diversa è l’ipotesi in cui l’anticipo versato è pari a 50
000 euro su un prezzo complessivo di 250
000 magari in parte con il mutuo
In questo caso, c’è in ballo una grossa somma di denaro, sulla quale si paga anche una imposta di registro al preliminare, pertanto non si può rischiare di non avere tutele con una scrittura privata magari scritta male
Per tale ragione in questi casi è opportuno andare dal Notaio
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