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La locazione è un contratto con il quale una parte locatrice concede in locazione un bene immobile ad un'altra parte conduttrice, la quale ne ottiene il godimento e la possibilità di abitarvi dietro il pagamento di un canone mensile
Questo contratto generalmente può avere scopo abitativo ed è disciplinata dalla legge 431/1998, ma esiste anche la locazione commerciale che ha una disciplina ancora differente
La locazione è un contratto che viene regolarmente redatto per scrittura privata, poi registrata presso l’Agenzia delle Entrate con il pagamento della relativa imposta
In sostanza per la locazione o l’affitto di un terreno ad esempio, non occorre generalmente il Notaio
Ciò in quanto non è necessario l’atto pubblico, non essendo un atto soggetto a trascrizione
Non c’è infatti alcun trasferimento immobiliare
Nonostante ciò, esaminiamo in questa sede tutte le ipotesi nelle quali è necessario l’atto pubblico e quindi l’intervento del Notaio
La locazione che abbia una durata superiore a nove anni, perché magari finalizzata a svolgere nell’immobile un’attività economica, deve essere trascritta nei registri immobiliari
Per questo motivo, non basta la scrittura privata redatta dalle parti ma occorre l’atto pubblico dal Notaio
Questa è un’ipotesi normativa nella quale le parti sono obbligate a coinvolgere il Notaio, non possono scegliere diversamente in quanto in caso contrario non potrebbero trascrivere
Si può scegliere anche la scrittura privata autenticata, ovvero le parti redigono la scrittura e poi vanno dal Notaio per l’autentica
In questo modo si può trascrivere l’atto
Ciò non toglie che le parti possano scegliere per una propria maggiore garanzia di far controllare la propria scrittura dal Notaio, redigendo dunque la locazione per scrittura privata autenticata anche qualora sia inferiore
La scelta di andare dal Notaio per un affitto o per una locazione può essere dettata anche da ragioni di convenienza relative ad una eventuale controversia
Soprattutto qualora tra le parti non vi sia un rapporto di fiducia preesistente e ci si voglia premunire un titolo esecutivo per il caso in cui il conduttore non paghi il canone oppure nell’ipotesi in cui si debba chiedere uno sfratto
In questo caso, con il titolo esecutivo dell’atto notarile si può agire subito direttamente per lo sfratto, senza prima doversi attivare per rendere la scrittura privata tale
In sostanza la forma dell’atto dal Notaio può garantire maggiormente la certezza del rapporto contrattuale e la tutela delle parti per l’eventualità in cui una delle due sia inadempiente
Ciò ad esempio può essere opportuno qualora l’affitto riguardi un immobile di ingente valore legato ad una attività industriale, con un canone elevato, che necessita di una maggiore garanzia
Sicuramente rispetto alla locazione tradizionale per scrittura privata, si spende di più se si decide di andare dal Notaio ma ciò è compensato dalla maggiore garanzia e dalla possibilità di ottenere un titolo esecutivo che le tuteli
Si paga l’onorario del Notaio più Iva, oltre all’imposta di registro da pagare per l’adempimento della registrazione, che in questo caso non viene effettuato dalle parti ma dal Notaio
Un tipico contratto di affitto stipulato dal Notaio è l’affitto di azienda
Anche in questo caso, non è la legge a prevederlo come obbligatorio, anche se ormai è prassi e consuetudine stipulare l’affitto di azienda per atto pubblico o scrittura privata autenticata
Questo in quanto non si tratta di un semplice affitto o locazione di una casa, bensì un affitto di una universalità di beni comprendente mobili, immobili, rapporti giuridici, debiti e crediti
Ciò determina la necessità di un maggiore controllo nella definizione del contratto, soprattutto in relazione al fatto che successivamente all’affitto l’affittuario inizia ad esercitare una attività di impresa
Spesso nell’azienda affittata solo compresi anche beni immobili, di cui si viene in possesso per svolgervi l’attività
Non bisogna confondere l’affitto di azienda con la locazione commerciale
La locazione commerciale è l’affitto che riguarda un locale commerciale, ovvero un locale deputato all’esercizio di un’attività commerciale
Ad esempio, si acquista un locale per destinarlo a negozio
Si affitta solo il bene immobile, non l’azienda con la quale esercitare l’attività di impresa
Quando si affitta l’azienda, si prende in locazione l’intero complesso di beni che sono già organizzati per l’esercizio di una impresa
Ad esempio, un imprenditore può decidere di affittare un locale nel quale svolgere la propria attività di ristoratore, mediante un’azienda di cui si è già in possesso
Se si affitta, invece, l’azienda può venire in possesso anche del locale commerciale che è già compreso nella stessa
Per l’affitto di azienda si va sempre dal Notaio, mentre per la locazione commerciale non è necessario
Come già detto, tuttavia, questo non esclude che parti possano ugualmente decidere di stipularlo per atto pubblico
Un contratto molto diffuso negli ultimi anni è la locazione finalizzata all’acquisto di una casa mediante esercizio di riscatto
Si tratta del contratto tipico denominato rent to buy con il quale una parte ottiene il godimento di un bene immobile verso il pagamento di un canone; parte di questo canone viene imputata al prezzo di acquisto qualora si decida dopo un determinato periodo di tempo di acquistare
In sostanza nella parte iniziale del contratto si conclude un vero e proprio affitto, con la differenza che al termine predefinito si può decidere di acquistare senza perdere tutto il denaro versato fino a quel momento
Parte dei canoni versati, infatti, è come se costituissero un anticipo sulla compravendita
Ovviamente questo tipo di contratto non può essere redatto per scrittura privata; al contrario, necessita di una maggiore garanzia offerta dal Notaio mediante l’atto pubblico
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