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L’acquisto della prima casa rappresenta il primo vero investimento nella vita di una persona, spesso punto di arrivo dopo numerosi sacrifici economici e ostacoli da superare
È una scelta che richiede un’attenta riflessione in relazione a molteplici aspetti, la città in cui si intende vivere, la zona, se periferica o centrale, la vicinanza al posto di lavoro etc
Prima di firmare un compromesso o anche una proposta di acquisto è sempre opportuno affidarsi a un professionista come il notaio, per poter avere la certezza che la casa abbia tutto in regola e le caratteristiche sperate
Nella maggior parte dei casi viene concluso prima un compromesso e successivamente viene stipulato il rogito notarile definitivo dal notaio, ma quando è possibile entrare in casa e prenderne possesso? Si possono anticipare o posticipare i tempi? Ecco cosa è importante sapere
Il compromesso di vendita, anche chiamato preliminare, è un contratto con cui le parti si obbligano a stipulare, in un secondo momento, il trasferimento immobiliare a titolo di vendita
Che cosa vuol dire? A cosa si obbligano le parti? Questo tipo di contratto determina per il proprietario della casa l’obbligo di vendere l’immobile di sua proprietà e per il potenziale compratore, l’obbligo di acquistare lo stesso al prezzo pattuito nel contratto preliminare
In base agli accordi intrapresi nel compromesso le parti sono obbligate a stipulare il trasferimento immobiliare dal notaio nei termini previsti
Il compromesso deve avere la stessa forma del contratto definitivo e quindi, nel caso del contratto di vendita deve avere la forma scritta; può essere concluso sia come una scrittura privata, sia con un atto pubblico notarile
La scrittura privata andrà solo registrata, mentre il contratto preliminare per atto pubblico stipulato dal notaio, andrà registrato e trascritto: quest’ultimo tipo richiede dei costi e delle spese più elevate proprio perché determina più adempimenti da effettuare e tasse e imposte da pagare, ma conferisce maggiore stabilità e sicurezza
Come regola si può entrare in casa al momento del rogito definitivo, in quanto solo in quel momento si diventa pieni proprietari e si può disporre e godere del bene nel pieno dei poteri
Tuttavia, come vedremo adesso, gli accordi potrebbero essere anche differenti e le parti potrebbero anche decidere di accordarsi in maniera diversa, anticipando o posticipando il possesso materiale della casa
Una domanda particolarmente diffusa è se sia possibile avere la casa, ossia entrare in casa ad abitare la stessa prima del definitivo
La risposta è più semplice del previsto, tuttavia occorre distinguere tra il possesso materiale e il possesso giuridico
Quanto al possesso giuridico della casa, questo sarà trasferito solo al momento della stipula del contratto definitivo, proprio perché solo al rogito notarile conclusivo si diverrà pieni ed esclusivi proprietari della casa
Quanto alla detenzione del bene, al cosiddetto possesso materiale, le parti possono accordarsi nel compromesso in maniera differente: è possibile prevedere all’interno del contratto la consegna delle chiavi già al preliminare, con il cosiddetto preliminare ad effetti anticipati, proprio perché si realizza preventivamente un effetto che si sarebbe raggiunto solo al rogito definitivo
Un effetto diverso dal contratto preliminare con effetti anticipati, è riscontrabile quando la parte venditrice decida di riservarsi il diritto di usufrutto: tale fattispecie si verifica spesso, in presenza di anziani venditori che, in virtù di una necessità di liquidità, decidono di vendere la propria casa riservandosi l’usufrutto
L’obiettivo di questo tipo di contratto, quindi, consiste nell’avere immediatamente, con la vendita dal notaio, una somma di denaro, ma di riservarsi, al tempo stesso, fino alla propria morte, il diritto di utilizzarla e di abitarvi
In tal caso, non solo non sarà possibile entrare nel possesso materiale della casa al momento del rogito definitivo di vendita, ma bisognerà attendere anche l’estinzione dell’usufrutto che, generalmente coincide con la durata della vita dell’usufruttuario, proprio perché la durata è commisurata alla sua vita
Nel caso in cui la casa che si intende comprare dal notaio sia occupata da un inquilino, in virtù di un contratto di locazione stipulato dal proprietario della stessa, occorre tener presente e rispettare anche le pattuizioni previste in esso
Naturalmente la parte potenziale acquirente, sin dall’inizio, sarà informata su questo tipo di problematica e saranno poi, l’inquilino e il futuro compratore, a curare i successivi accordi per il caso in cui intendano proseguire i rapporti o meno
Può anche accadere che il compratore decida di comprare casa dal notaio, solo per effettuare un investimento immobiliare, senza avere la pretesa di entrarne subito in possesso e per questo aspettare il tempo necessario corrispondente alla scadenza del contratto
Essendo un passo molto importante nella vita di una persona, prima di comprare casa, può essere molto utile avere un’idea sulle tasse e sulle imposte che dovranno affrontarsi per l’atto pubblico dal notaio
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Compilando i campi richiesti in breve tempo sarà possibile avere un’idea più chiara anche dell’eventuale compromesso stipulato per atto pubblico notarile, così come del definitivo e degli effetti che ne derivano
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