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Nella pratica immobiliare non sono infrequenti i rogiti tra parenti, stretti o meno stretti
Si pensi alla donazione da genitore a figlio, da nonno a nipote; alla vendita tra fratelli, o anch’essa tra genitore e figli, per finire con gli atti relativi alla successione quali ad esempio una divisione tra eredi
Ebbene, non vi sono limiti di sorta di base, nel senso che tutti sono liberi di fare un rogito ad esempio vendendo una casa a chi si ritiene opportuno, oppure acquistarla da chi si preferisce
Ad esempio, chiunque può acquistare casa da un proprio fratello o da un proprio genitore
Nonostante ciò, occorre fare attenzione ad alcuni aspetti che poi possono risultare problematici successivamente al rogito, aspetti su cui il Notaio metterà in guardia i contraenti
Un rogito notarile, infatti, consente anche di stare tranquilli in seguito e di evitare contenziosi di ogni tipo, per cui se da una parte è vero che non ci sono problemi a fare un rogito tra parenti, da un altro punto di vista occorre soffermarsi
Uno dei rogiti più frequenti tra parenti stretti è la donazione da genitore a figlio
I genitori, spesso in età avanzata ma non necessariamente, decidono di regolarizzare i propri beni, decidendo magari di disporne prima che gli stessi cadano in successione e siano fonte di litigi tra i figli
È una soluzione molto utilizzata, per far sì che si decida anticipatamente a chi vadano i beni
Ebbene, questo tipo di rogito non è privo di criticità in quanto, proprio perché considerato una sorta di anticipo della successione, necessita di alcuni accorgimenti
Ad esempio, se un genitore ha due figli e dona solo a uno dei due, deve essere consapevole che tale bene dovrà essere poi considerato nella massa ereditaria e quindi automaticamente all’altro figlio dovrà andare di più, perché non ha ricevuto la donazione
Di questo il Notaio rende edotte le parti che possono decidere di procedere ugualmente
Un’attenzione particolare viene posta dal Notaio al rogito di donazione da genitore a figlio minore
Al di là delle motivazioni che possano spingere le parti a farlo, essa è lecita ma è necessario chiedere la nomina di un curatore speciale che rappresenti il figlio minore nel rogito, in quanto l’altro genitore sarebbe in conflitto di interessi
Oltre alla nomina, occorre anche l’autorizzazione del giudice tutelare, in modo che si possa garantire l’interesse del minore
Per il resto, valgono le considerazioni fatte per una normale donazione
Anche la donazione da nonno a nipote pone questioni relative al momento successivo al rogito e soprattutto successivo all’apertura della successione del nonno
Di regola, questa ipotesi dà meno problemi rispetto alla precedente, salvo il caso in cui questa donazione possa minare successivamente il diritto alla legittima dei figli
Molto spesso, infatti, per tutelare i nipoti, che sono dunque i figli dei figli del donante nel caso di specie, il Notaio propone alle parti una rinuncia all’azione di restituzione: si tratta di rinunciare all’azione in giudizio che è finalizzata ad ottenere la restituzione di quanto donato dal proprio dante causa anche qualora tale bene si stato venduto a terzi soggetti e quindi sia circolato
È evidente, come, un genitore sia interessato a che il proprio figlio riceva una ricchezza, per cui può generare meno problemi in teoria
Se la donazione crea più problemi come descritto, la compravendita è un rogito più comune e che di base non determina problemi di diritti tra parenti
Questo discorso vale per l’ipotesi in cui si faccia un rogito di vendita con regolare pagamento del prezzo corrispondente al reale valore del bene
Nulla toglie infatti che un fratello possa acquistare una casa da un altro fratello, da un diverso parente oppure dal genitore, se ne paga il corrispondente prezzo, ovvero il prezzo di mercato
Diversa è l’ipotesi in cui si faccia una compravendita però fittizia, ovvero una vendita che nasconde un intento donativo
Si pensi al caso in cui un genitore vende la casa al figlio, ma ottiene come prezzo la somma di 10
000 euro
Si tratta di un caso per il quale va sollecitata l’attenzione in quanto successivamente gli aventi diritto, ad esempio altri figli del cedente, potrebbero agire facendo l’azione di simulazione di una vendita solo formale che però simula una donazione
Diverso è il caso in cui un genitore paghi la casa al figlio e lo dichiari espressamente nel rogito
Il figlio ottiene la proprietà della casa ma chi interviene in atto a pagare è il padre, mediante un adempimento del terzo
Se dichiara il suo intento liberale si tratta di una donazione indiretta, sottoposta a tutte le regole in tema di donazione
Un tipo di rogito che va considerato con particolare attenzione è quello tra coniugi
Può accadere, infatti, che un coniuge voglia vendere all’altro, donare, oppure voglia intestargli dei beni aziendali o denaro di non modico valore
In questo caso, essendo parte di una stessa famiglia, la prima cosa che si considera è il regime patrimoniale, quindi la circostanza di essere coniugati in regime di separazione o comunione legale dei beni
Inoltre, quando si tratta di atti che coinvolgono l’azienda familiare o l’acquisto di un bene da destinare all’esercizio dell’impresa, il Notaio deve considerare il rapporto tra i due per comprendere poi la destinazione del bene
Se si tratta di una impresa personale di uno dei due oppure di un’azienda coniugale fa differenza per il regime giuridico nonché per le clausole da inserire nella vendita
A questo proposito, anche il corrispettivo che si investe in un atto deve avere una sia specifica provenienza: è da differenziare dunque se uno dei coniugi acquista con denaro personale oppure con denaro proveniente dalla comunione legale
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