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Come è noto, per usucapione si intende un passaggio di proprietà di un terreno o di un immobile senza che vi sia una classica compravendita, ma in virtù dell’uso che di essi si è fatto negli anni
Se una persona fa un uso continuativo e indisturbato di un bene per un periodo non inferiore ai 20 anni, portando la prova di tale possesso
Questo utilizzo deve essere incompatibile con il concetto di proprietà altrui: se per venti anni pago un contratto di affitto di un appartamento, ad esempio, non avrò alcun diritto di chiedere l’usucapione dell’appartamento stesso, così come se l’utilizzo avviene seguendo uno specifico accordo tra le parti
Se invece mi comporto come fossi il proprietario del bene, eseguendo ad esempio opere o altri interventi che sarebbero a capo della sola proprietà, estromettendo anzi la stessa dalla possibilità di avere tale bene in disponibilità e se la proprietà non facesse nulla per fermare questo comportamento e riportare tale bene nelle proprie disponibilità, allora potrebbe configurarsi la possibilità di un’usucapione da parte dell’utilizzatore
Di norma l’usucapione avviene dinanzi al tribunale civile: chi intende usucapire un bene darà incarico a un avvocato che provvederà a recapitare l’atto di citazione al proprietario effettivo del bene
Spetterà quindi al giudice verificare se vi sia stato un effettivo uso continuativo e indisturbato del bene per un periodo di almeno 20 anni e - in caso affermativo - dichiarerà il trasferimento della proprietà per usucapione: si tratta di una sentenza che ha effetto retroattivo e che in realtà si limita a dichiarare un effetto di una situazione preesistente, che già si è verificata al momento in cui viene emessa la sentenza stessa
Ecco perché in realtà non è necessario che vi sia una sentenza di un giudice per determinare un’avvenuta usucapione: se ad esempio il proprietario originario e la persona che rivendica la titolarità del bene sono d’accordo, è possibile anche addivenire a un’usucapione tramite una semplice mediazione
Tale verbale di mediazione sarà quindi trascritto nei registri immobiliari
Naturalmente perché ciò possa avvenire è necessario che vi sia accordo tra i soggetti interessati
Vi è però - quantomeno dal punto di vista teorico - una terza via per l’ottenimento dell’usucapione, anche se si tratta della meno frequentata: quando si sta procedendo a una compravendita immobiliare, il venditore può semplicemente dichiararsi proprietario del bene per intervenuta usucapione: il Notaio prenderà atto di tale dichiarazione e potrà procedere alla compravendita
Si tratta come è evidente di una situazione in cui a correre il maggior rischio è l’acquirente del bene, che potrebbe trovarsi di fronte a una revocatoria dell’acquisto da parte dei soggetti che rivendicano la proprietà dello stesso
Si tratta come si può vedere di una normativa complessa e non priva di rischi per le parti coinvolte: per comprendere quale strada sia meglio percorrere, quali sono gli eventuali problemi cui si potrebbe andare incontro e di conseguenza come sia più saggio muoversi è necessario rivolgersi a un professionista e, con l’aiuto del Notaio, comprendere come sia più sicuro e conveniente muoversi in caso di compravendita di un bene derivante da usucapione
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