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Il diritto di usufrutto (art
981 c
c
) e il diritto di abitazione (art
1024 c
c
) sono due diritti reali i quali conferiscono al soggetto titolare determinate facoltà per un determinato periodo di tempo su una cosa di proprietà altrui
In particolare, il diritto di usufrutto attribuisce la facoltà di godere del bene e farne propri i frutti, rispettandone la destinazione economica
Il diritto di abitazione, invece, è più limitato del diritto di usufrutto e attribuisce una residua facoltà di abitare una casa nei limiti dei bisogni propri e della propria famiglia
Vedremo che ci sono molti modi per costituire questi diritti, ma spesso capita che un genitore doni la casa al figlio e voglia riservarsi il diritto di abitarvi per tutta la vita
A questo punto, ci si chiede quale sia la scelta più conveniente e rispondente alle esigenze del soggetto tra la costituzione del diritto di usufrutto o del diritto di abitazione
La scelta relativa alla costituzione del diritto di usufrutto va presa qualora una persona intenda riservarsi un maggiore potere sulla casa, lasciando al nudo proprietario solo la possibilità di ottenerne la proprietà al momento della morte del primo
La riserva del diritto di usufrutto, rispetto ad una donazione o una vendita, si effettua qualora il proprietario di una casa, ad esempio, intenda gestire il proprio patrimonio in vita, in modo da non lasciare in seguito all’apertura della successione una situazione ancora da definire
Con il diritto di usufrutto il titolare non solo abita ancora nella sua casa, ma ha un diritto molto più ampio
Può trarre dalla sua casa ogni tipologia di utilità che questa può dare, ovviamente nei limiti di legge
Restano precluse quelle facoltà che andrebbero a determinare un mutamento eccessivo della destinazione economica del bene
Colui che ha acquistato, per donazione o vendita, la nuda proprietà lo ha fatto conoscendo lo stato di fatto della casa, pertanto nel corso della restante vita l’usufruttuario non può mutarne lo stato rispetto al momento in cui è stato stipulato il contratto
Sì, può trarre i frutti civili e naturali e quindi può godere anche del canone di un eventuale contratto di locazione o di affitto, a seconda del bene immobile in oggetto
Sì, può cederlo per un determinato periodo di tempo o per tutta la durata, salvo che sia vietato dal contratto
Se il soggetto a cui l’usufruttuario ha ceduto il diritto muore prima di lui, il diritto torna sempre in capo al titolare
Ciò in quanto l’usufrutto è commisurato alla vita del suo titolare e si estingue quando questi muore, consolidandosi con la nuda proprietà
Sì, l’usufruttuario è legittimato a costituire sul bene diritto reale di contenuto minore, quali ad esempio il diritto di uso e di abitazione
Può anche ipotecare il suo stesso diritto, ipoteca che si estingue alla cessazione dell’usufrutto
Come visto finora, il diritto di usufrutto attribuisce molte facoltà al suo titolare
Pertanto, quando la volontà non è solo quella di abitare in una casa, bensì quella di riservarsi una serie di facoltà molto ampie quali quelle descritte sopra, è certamente opportuno dar vita al diritto di usufrutto
Esso ha una durata legata alla vita del suo titolare e alla sua morte si consoliderà naturalmente
Se, invece, si intende godere del solo diritto di abitare in una determinata casa, senza il diritto di godere dei frutti e del bene nella modalità ampia del diritto di usufrutto, si può costituire il diritto di abitazione
Esso è legato ai bisogni di una persona e della propria famiglia e deve essere esercitato dal suo titolare in modo diretto e personale
Può essere anche costituto a favore di più persone contemporaneamente
Oltre all’ampiezza delle facoltà che derivano da questo diritto, sicuramente minori e più ristrette rispetto all’usufrutto, la principale differenza risiede nel divieto di cedere o dare in locazione il bene da parte del titolare del diritto di abitazione
Questo diritto, infatti, è personale e può essere goduto solo per i propri bisogni o quelli della propria famiglia
Alla stregua del diritto di usufrutto, anche il diritto di abitazione può essere costituto o con un proprio contratto, con il quale il proprietario di una casa cede ad un altro soggetto il diritto di abitazione, con conseguente abbandono dell’immobile per consentirgli di abitare nella casa; oppure, mediante riserva
Ciò accade quando il proprietario vende o dona la casa ad un altro soggetto e se ne riserva il diritto di abitazione
A livello economico, se si intende risparmiare, appare più conveniente costituire il diritto di abitazione
In caso di costituzione del diritto di usufrutto, restano in capo all’usufruttuario tutti gli obblighi fiscali, nonché l’obbligo di provvedere alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria
Anche in caso di locazione, ciò ricadrà sul reddito dell’usufruttuario
A livello di costo dell’atto, qualora le parti scelgano la riserva del diritto, le spese saranno pagate da chi acquista la nuda proprietà o la proprietà privata del diritto di abitazione
Nel caso in cui, invece, si attribuisca da parte del titolare della proprietà il diritto di usufrutto o abitazione a un terzo, ovviamente sarà questi a pagare l’onorario del Notaio più Iva e le spese fiscali
In ordine a queste ultime, l’usufruttuario o titolare del diritto di abitazione dovrà pagare l’imposta di registro, calcolata sul valore del bene o del diritto al momento dell’atto
Se riguarda la casa da destinare ad abitazione principale l’imposta di registro è pari al 3% del valore di cui sopra; in caso contrario è pari al 7%
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