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Vendere una casa ipotecata è più frequente di quanto non si creda
Vediamo insieme perché e come fare
In primo luogo definiamo il concetto di ipoteca: l’ipoteca è “un diritto reale che tutela il creditore dal rischio di insolvenza”
Complicato? Non troppo: significa che se il debitore non paga il creditore può espropriare il bene dato in garanzia
L’ipoteca su un bene immobile viene iscritta nei pubblici registri, quando si estingue il debito si estingue anche l’ipoteca
La più consueta delle ipoteche è quella che si sottoscrive con il mutuo detto, appunto, ipotecario
Si tratta di un’ipoteca volontaria: l’immobile è posto a garanzia per la cifra erogata, ma la scelta di porlo a garanzia è del suo proprietario
Molto diversa è invece l’ipoteca giudiziale: in questo caso l’ipoteca è frutto di una sentenza e vincola il bene in forza dei debiti del suo proprietario
Il creditore deve richiederla al tribunale e può essere iscritta solo sui beni compresi nei registri immobiliari della Conservatoria
La sottoscrizione del Mutuo solitamente viene effettuata contestualmente al rogito e richiede l’intervento del Notaio che si occuperà anche di iscrivere l’ipoteca nei pubblici registri
L’ipoteca ha durata ventennale, poi se il mutuo non è estinto deve essere rinnovata
Se vogliamo vendere una casa su cui insiste un mutuo ipotecario ci sono due possibilità: il compratore versa l’intero importo al venditore che ne utilizza una parte per estinguere l’ipoteca e a quel punto l’immobile è libero da vincoli; oppure il compratore acquista il bene e si accolla il mutuo
Tutti i passaggi devono avvenire alla presenza del Notaio e con il consenso delle tre parti: chi acquista, chi vende e il beneficiario dell’ipoteca
Esistono due tipi di accollo di mutuo: l’accollo cumulativo, quando il debitore non viene svincolato perché il creditore non si fida della capacità del subentrante di far fronte all’impegno; l’accollo liberatorio del mutuo in cui il creditore, cioè l’istituto di credito, accetta che il nuovo proprietario subentri nel pagamento delle rate e rilascia un’esplicita liberatoria che svincola il precedente proprietario
Se l’ipoteca che insiste sulla casa è invece di origine giudiziale la casa può essere venduta solo una volta che si sia estinta l’ipoteca
L’estinzione non è automatica e deve essere richiesta espressamente ed in maniera formale agli uffici competenti
Perché l’atto di vendita di una casa ipotecata abbia piena efficacia occorre che il compratore sia informato della situazione e che si tratti, come abbiamo visto, di un’ipoteca volontaria e non giudiziale
Le verifiche sullo stato dell’immobile sono di competenza del Notaio che prima di arrivare al rogito avrà compiuto una serie di controlli preliminari di conformità, tra cui è prevista anche la visura delle ipoteche e delle tipologie di ipoteche che gravano sul bene
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