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L’acquisto della prima casa rappresenta un importante passo nella vita di ciascun individuo ed è opportuno che avvenga nel modo più sicuro, nel rispetto delle norme di legge
Per questo motivo spesso le parti preferiscono stipulare prima un contratto preliminare con cui si obbligano a stipulare in un successivo momento il trasferimento dell’immobile attraverso il contratto definitivo
Il contratto preliminare è il contratto con cui le parti si obbligano alla stipula di un determinato contratto, chiamato definitivo, entro un determinato termine stabilito dalle parti
Il contratto preliminare viene solitamente stipulato quando le parti abbiano intenzione di stipulare ad esempio un contratto di vendita, ma non hanno ancora tutte le documentazioni necessarie e vogliano formalizzare l’accordo per evitare che vengano iniziate altre trattative con nuovi potenziali acquirenti
Tale forma contrattuale può essere stipulata mediante una scrittura privata o per atto pubblico dinanzi al notaio
La registrazione e la trascrizione del preliminare stipulato per atto pubblico, offrono delle garanzie maggiori per il caso in cui il venditore cambi idea e decida di vendere l’immobile ad un altro soggetto
Il notaio durante la fase preliminare procede anche all’analisi dell’immobile
Può accadere che tra la stipula del contratto preliminare e la stipula del contratto definitivo, in esecuzione dell’obbligo assunto, possano sorgere delle problematiche relative all’immobile, come ad esempio la scoperta di abusi edilizi a seguito di un’analisi della situazione urbanistica da parte di tecnici del settore e del notaio
Dal 1985 sussiste l’obbligo per il notaio di menzionare nell’atto il titolo abilitativo che ha autorizzato la costruzione della casa
Pertanto, è necessario che emergano tutte le autorizzazioni necessarie, anche nel caso in cui vi siano stati dei lavori successivi e ci siano state delle modifiche strutturali dell’immobile
L’edificio abusivo non è commerciabile e, quindi, il contratto di vendita avente ad oggetto un immobile abusivo è nullo
La nullità si ha quando:
Non esiste un titolo edilizio che abbia consentito la costruzione della casa Viene dichiarato nel rogito notarile che è stato rilasciato un titolo edilizio inesistenteNel caso in cui, invece, il titolo edilizio sia esistente e la casa sia stata realizzata con delle variazioni essenziali e non essenziali, l’immobile è commerciabile
Come affermato dalla Cassazione, è necessaria la menzione del titolo edilizio, ai fini della validità dell’atto
Naturalmente, sebbene l’atto non sia nullo, vi saranno delle sanzioni
Tra queste è possibile annoverare il ripristino dello stato dei luoghi, la demolizione della casa o sanzioni di ordine pecuniario
Comprendere il grado di abuso è stato oggetto di studio e di numerosi orientamenti della Cassazione che ha provato a definire, nel corso del tempo, le sostanziali differenze che possono emergere tra un abuso e un altro
La difformità totale si ha quando la casa costruita è completamente differente dal punto di vista strutturale e sostanziale dal progetto redatto dal tecnico approvato per il rilascio del permesso di costruire
Ad esempio, se si costruisce di un’altezza nettamente superiore rispetto a quella consentita, aumentando quindi la cubatura (ossia la capacità edificatoria), si ha una difformità totale e tali opere sono considerate completamente abusive
La difformità essenziale si pone come fascia intermedia tra quelli che possono essere definiti come abusi
Non è di facile individuazione
È penalmente rilevante, però, come la difformità totale e quindi il notaio dall’analisi delle documentazioni dovrà rendere edotte le parti di questa problematica
Un esempio è ravvisabile nell’aumento consistente dell’area su cui si è edificato
Con riferimento alla difformità non essenziale, essa consiste nello scostamento lieve rispetto al progetto approvato con il rilascio del permesso di costruire che non comporta un illecito edilizio
Il notaio prima della stipula del preliminare, così come del definitivo, procede a dei controlli dal punto di vista catastale, ipotecario e anche urbanistico
In situazioni di incertezze al momento della stipula del preliminare è possibile prevedere delle forme di tutela per evitare che al definitivo o non si voglia più stipulare l’atto o insorgano dei problemi tali da non poter procedere al ricevimento dell’atto in virtù di incommerciabilità del bene
Il notaio potrà offrire le soluzioni più opportune e consone al fine di tutelare entrambe le parti ed evitare che insorgano delle controversie e che si possa serenamente stipulare senza incorrere in azioni giudiziarie
Rivolgersi a un notaio, esperto del settore, è la soluzione preferibile in quanto dal contratto preliminare di vendita nascono degli obblighi, oltre che delle specifiche tutele
Una tutela, che il notaio potrà proporre alle parti, consiste nell’inserire una condizione che fornisce in favore di chi acquista maggiori garanzie per il caso in cui sorgano delle irregolarità edilizie fino alla stipula del definitivo
Pertanto, le parti potrebbero prevedere che il definitivo sarà stipulato solo se l’immobile sia regolare dal punto di vista urbanistico e pertanto la parte che promette di vendere si impegna a non procedere ad alcun abuso prima della stipula del definitivo
Una previsione di questo tipo rasserenerebbe la parte che compra, in quanto si vedrebbe meno esposta a rischi al momento dell’acquisto
In ogni caso è opportuno precisare che la legge offre anche ulteriori rimedi come la risoluzione del contratto, la riduzione del prezzo per il caso in cui vi siano degli abusi minori per i quali l’immobile sia commerciabile, ma comporti delle variazioni non gradite dalla parte acquirente
Oppure altra soluzione sarebbe quella di agire in giudizio per richiedere il risarcimento del danno
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