Abuso edilizio dopo il preliminare: come tutelarsi

• L’acquisto di una casa: un passo importante e delicato
• Il contratto preliminare: cenni generali
• Quali sono i controlli sulla casa oggetto di vendita?
• Cosa si intende per abuso edilizio
• Il ruolo del notaio
• Cosa si intende per difformità totale
• Cosa si intende per difformità essenziale
• Cosa si intende per difformità non essenziale
• Inserimento di una condizione sospensiva
• I rimedi previsti dalla legge

L’acquisto di una casa: un passo importante e delicato

L’acquisto della prima casa rappresenta un importante passo nella vita di ciascun individuo ed è opportuno che avvenga nel modo più sicuro, nel rispetto delle norme di legge.

Per questo motivo spesso le parti preferiscono stipulare prima un contratto preliminare con cui si obbligano a stipulare in un successivo momento il trasferimento dell’immobile attraverso il contratto definitivo.

Il contratto preliminare: cenni generali

Il contratto preliminare è il contratto con cui le parti si obbligano alla stipula di un determinato contratto, chiamato definitivo, entro un determinato termine stabilito dalle parti.

Il contratto preliminare viene solitamente stipulato quando le parti abbiano intenzione di stipulare ad esempio un contratto di vendita, ma non hanno ancora tutte le documentazioni necessarie e vogliano formalizzare l’accordo per evitare che vengano iniziate altre trattative con nuovi potenziali acquirenti.

Tale forma contrattuale può essere stipulata mediante una scrittura privata o per atto pubblico dinanzi al notaio. La registrazione e la trascrizione del preliminare stipulato per atto pubblico, offrono delle garanzie maggiori per il caso in cui il venditore cambi idea e decida di vendere l’immobile ad un altro soggetto.

Quali sono i controlli sulla casa oggetto di vendita?

Il notaio durante la fase preliminare procede anche all’analisi dell’immobile.

Può accadere che tra la stipula del contratto preliminare e la stipula del contratto definitivo, in esecuzione dell’obbligo assunto, possano sorgere delle problematiche relative all’immobile, come ad esempio la scoperta di abusi edilizi a seguito di un’analisi della situazione urbanistica da parte di tecnici del settore e del notaio.

Dal 1985 sussiste l’obbligo per il notaio di menzionare nell’atto il titolo abilitativo che ha autorizzato la costruzione della casa. Pertanto, è necessario che emergano tutte le autorizzazioni necessarie, anche nel caso in cui vi siano stati dei lavori successivi e ci siano state delle modifiche strutturali dell’immobile.

Cosa si intende per abuso edilizio

L’edificio abusivo non è commerciabile e, quindi, il contratto di vendita avente ad oggetto un immobile abusivo è nullo.

La nullità si ha quando:

• Non esiste un titolo edilizio che abbia consentito la costruzione della casa
• Viene dichiarato nel rogito notarile che è stato rilasciato un titolo edilizio inesistente.

Nel caso in cui, invece, il titolo edilizio sia esistente e la casa sia stata realizzata con delle variazioni essenziali e non essenziali, l’immobile è commerciabile. Come affermato dalla Cassazione, è necessaria la menzione del titolo edilizio, ai fini della validità dell’atto.

Naturalmente, sebbene l’atto non sia nullo, vi saranno delle sanzioni. Tra queste è possibile annoverare il ripristino dello stato dei luoghi, la demolizione della casa o sanzioni di ordine pecuniario.

Comprendere il grado di abuso è stato oggetto di studio e di numerosi orientamenti della Cassazione che ha provato a definire, nel corso del tempo, le sostanziali differenze che possono emergere tra un abuso e un altro.

Cosa si intende per difformità totale

La difformità totale si ha quando la casa costruita è completamente differente dal punto di vista strutturale e sostanziale dal progetto redatto dal tecnico approvato per il rilascio del permesso di costruire.

Ad esempio, se si costruisce di un’altezza nettamente superiore rispetto a quella consentita, aumentando quindi la cubatura (ossia la capacità edificatoria), si ha una difformità totale e tali opere sono considerate completamente abusive.

Cosa si intende per difformità essenziale

La difformità essenziale si pone come fascia intermedia tra quelli che possono essere definiti come abusi. Non è di facile individuazione. È penalmente rilevante, però, come la difformità totale e quindi il notaio dall’analisi delle documentazioni dovrà rendere edotte le parti di questa problematica. Un esempio è ravvisabile nell’aumento consistente dell’area su cui si è edificato.

Cosa si intende per difformità non essenziale

Con riferimento alla difformità non essenziale, essa consiste nello scostamento lieve rispetto al progetto approvato con il rilascio del permesso di costruire che non comporta un illecito edilizio.

Il ruolo del notaio

Il notaio prima della stipula del preliminare, così come del definitivo, procede a dei controlli dal punto di vista catastale, ipotecario e anche urbanistico.

In situazioni di incertezze al momento della stipula del preliminare è possibile prevedere delle forme di tutela per evitare che al definitivo o non si voglia più stipulare l’atto o insorgano dei problemi tali da non poter procedere al ricevimento dell’atto in virtù di incommerciabilità del bene.

Il notaio potrà offrire le soluzioni più opportune e consone al fine di tutelare entrambe le parti ed evitare che insorgano delle controversie e che si possa serenamente stipulare senza incorrere in azioni giudiziarie.

Rivolgersi a un notaio, esperto del settore, è la soluzione preferibile in quanto dal contratto preliminare di vendita nascono degli obblighi, oltre che delle specifiche tutele.

Inserimento di una condizione sospensiva

Una tutela, che il notaio potrà proporre alle parti, consiste nell’inserire una condizione che fornisce in favore di chi acquista maggiori garanzie per il caso in cui sorgano delle irregolarità edilizie fino alla stipula del definitivo.

Pertanto, le parti potrebbero prevedere che il definitivo sarà stipulato solo se l’immobile sia regolare dal punto di vista urbanistico e pertanto la parte che promette di vendere si impegna a non procedere ad alcun abuso prima della stipula del definitivo.

Una previsione di questo tipo rasserenerebbe la parte che compra, in quanto si vedrebbe meno esposta a rischi al momento dell’acquisto.

I rimedi previsti dalla legge

In ogni caso è opportuno precisare che la legge offre anche ulteriori rimedi come la risoluzione del contratto, la riduzione del prezzo per il caso in cui vi siano degli abusi minori per i quali l’immobile sia commerciabile, ma comporti delle variazioni non gradite dalla parte acquirente. Oppure altra soluzione sarebbe quella di agire in giudizio per richiedere il risarcimento del danno.