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Per l’acquisto di un capannone bisogna tenere conto di una serie precisa di tasse e imposte che variano a seconda della natura dell’acquirente tanto quanto di quella del venditore, oltre naturalmente a dover sostenere le spese dell’atto del Notaio
Innanzitutto è però necessario dare alcune definizioni che possono essere importanti per comprendere le diverse tassazioni
Quando si parla di acquisto di un capannone, la fattispecie rientra in quella della compravendita di immobili strumentali per natura
Ma cosa si intende con questo termine? Gli immobili strumentali per natura sono quelli che, per le loro specifiche caratteristiche costruttive, non sono suscettibili a un utilizzo diverso rispetto a quello per cui sono stati creati a meno di trasformazioni radicali che stravolgano le caratteristiche dell’immobile stesso
Queste caratteristiche di strumentalità permangono anche nel caso in cui l’immobile non venga utilizzato o venga concesso a terzi sia in uso sia in comodato
Sono gli immobili inseriti nelle categorie catastali B, C, D, E, A/10
Per quanto riguarda l’acquisto di un capannone è difficile imbattersi nella fattispecie del Tupini, che è molto più comune quando invece si tratta di negozi ed esercizi commerciali
In ogni caso, rientrando queste tipologie di compravendita nella stessa categoria, almeno in via teorica è prevista appunto questa possibilità
Cosa sono i fabbricati “Tupini”? Sono case di abitazione, uffici, negozi che non presentino requisiti di abitazioni di lusso, in cui più del 50% dei piani sopra terra sia destinata ad abitazione e non più del 25% della superficie totale dei piani sopra terra sia destinata a negozi
In questo caso la tassazione è più favorevole in alcuni specifici casi
Lo strumento del Reverse Charge riguarda i soli soggetti Iva ed entra in gioco quando non sarà il venditore a indicare l’Iva in fattura, ma l’acquirente titolare di Partita Iva a dover emettere autofattura e liquidare così l’Iva dovuta in caso di cessioni immobiliari con opzione Iva
Se l’acquisto del capannone avviene da un venditore privato, indipendentemente da chi sia il compratore, non si applica l’Iva, l’Imposta di Registro è pari al 9% con un minimo di 1000€, Imposta Ipotecaria 50€ e Imposta Catastale 50€
Per quanto riguarda l’acquisto di un capannone quando il venditore è un’impresa costruttrice o ristrutturatrice, bisogna distinguere se sono già passati o meno 5 anni dai lavori di costruzione o ristrutturazione
Se non sono ancora passati, indipendentemente da chi sia il compratore, bisognerà pagare Iva 22% (10% se fabbricato Tupini), Imposta di Registro 200€, Imposta Ipotecaria 3% (minimo 200€) e Imposta Catastale 1% (minimo 200€)
Se l’acquisto del capannone da impresa costruttrice o ristrutturatrice avviene dopo i 5 anni dai lavori di costruzione o ristrutturazione, bisogna distinguere diverse possibilità a seconda sia del compratore sia dell’esistenza o meno dell’opzione Iva da parte del venditore
Vediamo le casistiche una per una
Vendita con opzione Iva del venditore, compratore Privato: Iva 22% (10% se fabbricato Tupini), Imposta di Registro 200€, Imposta Ipotecaria 3% (minimo 200€), Imposta Catastale 1% (minimo 200€)
Vendita con opzione Iva del venditore, compratore Soggetto Iva: Iva 22% (10% se fabbricato Tupini) con Reverse Charge, Imposta di Registro 200€, Imposta Ipotecaria 3% (minimo 200€), Imposta Catastale 1% (minimo 200€)
Vendita senza opzione Iva del venditore, indipendentemente dal compratore: esente Iva, Imposta di Registro 200€, Imposta Ipotecaria 3% (minimo 200€), Imposta Catastale 1% (minimo 200%)
Le stesse regole si applicano anche nel caso in cui il venditore non sia un’impresa costruttrice o ristrutturatrice, ma un’altra impresa
Per l’acquisto di un capannone da una società di leasing quando l’utilizzatore riscatta l’immobile, l’unica differenza è l’esistenza o meno dell’opzione Iva da parte del venditore: se c’è opzione Iva, l’aliquota è del 22% (10% se fabbricato Tupini) con Reverse Charge, se non c’è opzione Iva, la vendita è esente Iva
Per il resto, bisognerà pagare 200€ di Imposta di Registro, 200€ di Imposta Ipotecaria e 200€ di Imposta Catastale
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