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L’acquisto di una casa in costruzione riserva alcuni vantaggi, come la possibilità di scegliere le finiture, definire gli spazi, introdurre eventuali modifiche in corso d’opera, ma espone il compratore anche ad alcuni eventi imprevisti, primo tra tutti il possibile fallimento del costruttore
Per questa ragione il legislatore ha previsto alcune tutele per l’acquirente
In primo luogo definiamo il concetto di immobile in costruzione: è considerato tale un immobile che si trova tra la richiesta del permesso a costruire in comune e l’acquisizione dei requisiti per il certificato di agibilità, che sancisce il momento in cui l’immobile non è più in costruzione, ma definitivamente costruito
Su questo tipo di immobili il legislatore ha previsto apposite tutele per gli acquirenti
Innanzitutto il contratto preliminare di un immobile in costruzione deve essere redatto per atto pubblico o per scrittura privata autenticata
Occorre cioè ricorrere ad un Notaio
Lo specifica l’arti 338 del Codice della Crisi d’Impresa
Uno degli elementi fondamentali del contratto preliminare è la garanzia fidejussoria che il costruttore deve rilasciare all’acquirente
L’art
2 del D
lgs
122/2005 prevede infatti l’obbligo di sottoscrivere e consegnare da parte del costruttore una fidejussione bancaria o assicurativa a copertura di tutti gli acconti versati o da versare prima del saldo al rogito
Attenzione: un contratto preliminare privo di fidejussione è nullo; è ugualmente nullo un contratto che preveda una copertura solo parziale degli acconti versati o da versare
Nel contratto preliminare oltre alla fideiussione devono essere indicati altri elementi quali: le parti coinvolte, l’indicazione dell’immobile oggetto del contratto in modo che pur non costruito dia identificabile, eventuali convenzioni urbanistiche o vincoli per gli oneri di urbanizzazione le caratteristiche tecniche della costruzione, dalla struttura portante agli infissi; il termine entro il quale l’immobile sarà terminato, il prezzo finale, eventuali ipoteche, l’indicazione del permesso a costruire
La seconda tutela imposta dal legislatore riguarda l’obbligo per il costruttore di sottoscrivere questa volta all’atto del Rogito una polizza assicurativa della durata di 10 anni contro danni o vizi dell'immobile dovuti all’imperizia del costruttore
Al riguardo occorre fare attenzione al contenuto delle polizze: non devono assicurare soltanto parti dell’edificio destinate a durate, non possono prevedere il recesso anticipato perché devono offrire copertura pe i 10 anni richiesti dal legislatore; non devono prevedere la franchigia, non possono fare riferimenti a difetti “palesi” o occulti” con ‘intento di non offrire copertura assicurativa
Come abbiamo visto è da considerare nullo un contratto preliminare che non prevede la contestuale consegna di una fidejussione da parte del costruttore all’acquirente a totale copertura degli acconti versati o da versare prima dell’atto di compravendita definitivo
È ugualmente nullo un contratto preliminare che riguardi un immobile privo di concessione edilizia
Ed ancora come indicato dall’art
386 del D
lgs14/2009 è da considerare nullo un contratto di compravendita questa volta in cui non sia presente la polizza assicurativa della durata di 10 anni
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