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Quando un soggetto decide di donare ad un altro la nuda proprietà della propria casa, riservandosi il diritto di usufrutto sull’immobile e quindi il diritto di continuare ad abitare all’interno dello stesso, pone in essere quella che più precisamente viene definita donazione con usufrutto
Difatti, con la stipula di un simile atto di donazione oggetto del trasferimento è solo la titolarità della nuda proprietà e non della piena ed esclusiva proprietà dell’immobile, mantenendo il precedente proprietario il godimento del bene e quindi di conseguenza il diritto di usufrutto e tutto ciò che ne discende
La donazione della nuda proprietà della casa con riserva del diritto di usufrutto ha un impatto fiscale inferiore rispetto al caso in cui oggetto della donazione sia la piena proprietà dell’immobile, in quanto si sta donando un diritto reale minore e questo comporta, come conseguenza, che il valore di ciò che viene donato corrisponde ad un valore ridotto, perché deve tenere conto del valore dell’usufrutto che rimane in capo al soggetto donante e quindi non è oggetto di trasferimento in capo al soggetto donatario
Il valore del diritto di usufrutto è dato dalle tabelle di riferimento che vengono aggiornate in base al cambiamento della crescita dell’aspettativa di vita e rimane, quindi, legato alla vita del soggetto donante, e avrà un valore più basso se l’età di colui che effettua la donazione è anziano, risultando essere, invece, più alto se l’età del donante non è elevata
Il vantaggio di un simile atto non consiste solo nella possibilità del donante di continuare a vivere all’interno della propria casa, ma anche nel vantaggio del soggetto che riceve la donazione di vedersi attribuire la piena proprietà del bene direttamente alla morte del donante (se, come spesso accade il diritto di usufrutto è commisurato alla vita del soggetto che effettua la donazione) e non dovrà sopportare alcun onere fiscale in quanto è sufficiente solo realizzare una voltura catastale che vada ad allineare i dati catastali con la situazione di fatto e cioè facendo risultare la piena proprietà dell’immobile in capo al donatario
Ci si chiede nel caso in cui il soggetto che effettua la donazione trasferisca a titolo gratuito la nuda proprietà della sua prima casa, quali siano le ripercussioni sul piano delle agevolazioni fiscali
Infatti, nel caso in cui il soggetto donatario che ha acquistato l’immobile usufruendo della agevolazioni fiscali prima casa potrà continuare a godere di tali benefici fiscali, se non sono ancora trascorsi cinque anni dalla compravendita dell’immobile o decadrà dalla possibilità di godere di tali sgravi fiscali e dovrà restituirli? Vediamolo insieme
Per godere delle agevolazioni fiscali prima casa devono sussistere una serie di condizioni e volendo qui sintetizzarle è necessario che l’acquirente non sia titolare di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di un’altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare; tale immobile deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui lo stesso svolge la propria attività; l’acquirente non deve avere la titolarità, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata da egli stesso o dal coniuge con i benefici prima casa
Se il soggetto donante dispone della sua prima casa, donandone la nuda proprietà, prima che siano trascorsi cinque anni dal momento della compravendita ne sta a tutti gli effetti disponendo
Volendo, quindi, prendere in considerazione ciò che stabilisce la Nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al d
P
R
26 aprile 1986, n
131( cosiddetto TUR) all’articolo 4, il trasferimento dell’immobile a titolo o oneroso, ponendo in essere una compravendita, o a titolo gratuito, ad esempio donando il bene acquistato con i benefici prima casa prima che siano decorsi i cinque anni dalla data in cui è avvenuto l’acquisto, equivale a tutti gli effetti ad una disposizione dell’immobile
La conseguenza è la decadenza dalle agevolazioni fiscali in questione e pertanto saranno dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte
Tale sovrattassa è delineata, più precisamente, come sanzione imposta dall’ordinamento contro colui che ha acquistato il bene con le agevolazioni prima casa per non aver rispettato il termine di cinque anni per disporre dell’immobile venendolo o donandolo
Ci si chiede, a questo punto, se sia riconducibile nell’ambito delle donazioni della prima casa anche il trasferimento a titolo gratuito della nuda proprietà dell’immobile e se, quindi, ciò comporti la perdita delle agevolazioni e la conseguente corresponsione delle imposte dovute ed il pagamento della suddetta sanzione
La risposta è affermativa, si verifica a tutti gli effetti un’ipotesi di decadenza dalle agevolazioni per il soggetto donante
Quindi, alla luce di tutto quanto sin qui detto, donare la nuda proprietà della prima casa in favore di un altro soggetto, ma con l’espressa riserva del diritto di usufrutto, anche vitalizio, sullo stesso comporta la perdita delle agevolazioni prima casa da parte donante
La perdita dei benefici fiscali ed il pagamento delle imposte e della sanzione è dovuto al fatto che il soggetto donante abbia posto in essere un atto donativo dell’immobile, acquistato con il regime agevolativo, non rispettando il termine prescritto dalla legge, determinando per il donante la perdita di tutti i benefici fiscali, oltre alla nuda proprietà della casa
È bene tenere in considerazione che tale svantaggio non sussisterebbe nel caso in cui il soggetto donante aspettasse il decorrere del termine di cinque anni per donare la nuda proprietà della sua prima casa, in tal modo, proprio per aver rispettato il dettato di legge non perderebbe le agevolazioni fiscali godute
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