Agevolazioni prima casa con donazione nuda proprietà

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Donazione con usufrutto

Quando un soggetto decide di donare ad un altro la nuda proprietà della propria casa, riservandosi il diritto di usufrutto sull’immobile e quindi il diritto di continuare ad abitare all’interno dello stesso, pone in essere quella che più precisamente viene definita donazione con usufrutto.

Difatti, con la stipula di un simile atto di donazione oggetto del trasferimento è solo la titolarità della nuda proprietà e non della piena ed esclusiva proprietà dell’immobile, mantenendo il precedente proprietario il godimento del bene e quindi di conseguenza il diritto di usufrutto e tutto ciò che ne discende.

Ho comprato con le agevolazioni: se dono la nuda proprietà, le perdo?

Situazione del genitore che dona Agevolazioni prima casa
Ha comprato la casa più di cinque anni fa Nessun problema: può donare
Ha comprato la casa senza agevolazioni Nessun problema: non c’è nulla da perdere
Ha comprato con le agevolazioni meno di cinque anni fa e dona Le perde: imposte ordinarie, sanzione del 30% e interessi
Come sopra, ma entro un anno compra un’altra casa come abitazione principale Di norma le conserva

Vantaggi della donazione con usufrutto

La donazione della nuda proprietà della casa con riserva del diritto di usufrutto ha un impatto fiscale inferiore rispetto al caso in cui oggetto della donazione sia la piena proprietà dell’immobile, in quanto si sta donando un diritto reale minore e questo comporta, come conseguenza, che il valore di ciò che viene donato corrisponde ad un valore ridotto, perché deve tenere conto del valore dell’usufrutto che rimane in capo al soggetto donante e quindi non è oggetto di trasferimento in capo al soggetto donatario.

Il valore del diritto di usufrutto è dato dalle tabelle di riferimento che vengono aggiornate in base al cambiamento della crescita dell’aspettativa di vita e rimane, quindi, legato alla vita del soggetto donante, e avrà un valore più basso se l’età di colui che effettua la donazione è anziano, risultando essere, invece, più alto se l’età del donante non è elevata. Con i coefficienti in vigore nel 2026, per esempio, se il donante ha 70 anni la nuda proprietà vale il 60% della piena proprietà, e le imposte si calcolano solo su quella parte.

Il vantaggio di un simile atto non consiste solo nella possibilità del donante di continuare a vivere all’interno della propria casa, ma anche nel vantaggio del soggetto che riceve la donazione di vedersi attribuire la piena proprietà del bene direttamente alla morte del donante (se, come spesso accade il diritto di usufrutto è commisurato alla vita del soggetto che effettua la donazione) e non dovrà sopportare alcun onere fiscale in quanto è sufficiente solo realizzare una voltura catastale che vada ad allineare i dati catastali con la situazione di fatto e cioè facendo risultare la piena proprietà dell’immobile in capo al donatario.

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Donazione della nuda proprietà della prima casa dal notaio

Ci si chiede nel caso in cui il soggetto che effettua la donazione trasferisca a titolo gratuito la nuda proprietà della sua prima casa, quali siano le ripercussioni sul piano delle agevolazioni fiscali.

Infatti, nel caso in cui il soggetto donante abbia acquistato l’immobile usufruendo delle agevolazioni fiscali prima casa, potrà continuare a godere di tali benefici fiscali, se non sono ancora trascorsi cinque anni dalla compravendita dell’immobile, o decadrà dalla possibilità di godere di tali sgravi fiscali e dovrà restituirli? Vediamolo insieme.

Requisiti per godere delle agevolazioni fiscali prima casa

Per godere delle agevolazioni fiscali prima casa devono sussistere una serie di condizioni e volendo qui sintetizzarle è necessario che l’acquirente non sia titolare di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di un’altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare; tale immobile deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui lo stesso svolge la propria attività; l’acquirente non deve avere la titolarità, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata da egli stesso o dal coniuge con i benefici prima casa.

Agevolazioni prima casa con donazione nuda proprietà

Cosa accade alle agevolazioni fiscali in caso di donazione con riserva di usufrutto

Se il soggetto donante dispone della sua prima casa, donandone la nuda proprietà, prima che siano trascorsi cinque anni dal momento della compravendita ne sta a tutti gli effetti disponendo.

Volendo, quindi, prendere in considerazione ciò che stabilisce la Nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131( cosiddetto TUR) all’articolo 4, il trasferimento dell’immobile a titolo oneroso, ponendo in essere una compravendita, o a titolo gratuito, ad esempio donando il bene acquistato con i benefici prima casa prima che siano decorsi i cinque anni dalla data in cui è avvenuto l’acquisto, equivale a tutti gli effetti ad una disposizione dell’immobile.

La conseguenza è la decadenza dalle agevolazioni fiscali in questione e pertanto saranno dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte. Tale sovrattassa è delineata, più precisamente, come sanzione imposta dall’ordinamento contro colui che ha acquistato il bene con le agevolazioni prima casa per non aver rispettato il termine di cinque anni per disporre dell’immobile venendolo o donandolo.

Ci si chiede, a questo punto, se sia riconducibile nell’ambito delle donazioni della prima casa anche il trasferimento a titolo gratuito della nuda proprietà dell’immobile e se, quindi, ciò comporti la perdita delle agevolazioni e la conseguente corresponsione delle imposte dovute ed il pagamento della suddetta sanzione. La risposta è affermativa, si verifica a tutti gli effetti un’ipotesi di decadenza dalle agevolazioni per il soggetto donante.

Quanto può costare, in cifre

Un esempio semplificato. Due genitori comprano nel 2023 un appartamento con rendita catastale di 600 euro, usando le agevolazioni prima casa: pagano il 2% di imposta di registro, circa 1.390 euro. Nel 2025 donano la nuda proprietà al figlio, riservandosi l’usufrutto. Non essendo passati cinque anni, perdono le agevolazioni: il Fisco chiede la differenza con l’imposta ordinaria del 9%, circa 5.400 euro, più la sanzione del 30%, circa 1.600 euro, e gli interessi. In tutto, circa 7.000 euro, che si sarebbero potuti evitare aspettando.

Svantaggio della donazione della nuda proprietà della prima casa

Quindi, alla luce di tutto quanto sin qui detto, donare la nuda proprietà della prima casa in favore di un altro soggetto, ma con l’espressa riserva del diritto di usufrutto, anche vitalizio, sullo stesso comporta la perdita delle agevolazioni prima casa da parte donante.

La perdita dei benefici fiscali ed il pagamento delle imposte e della sanzione è dovuto al fatto che il soggetto donante abbia posto in essere un atto donativo dell’immobile, acquistato con il regime agevolativo, non rispettando il termine prescritto dalla legge, determinando per il donante la perdita di tutti i benefici fiscali, oltre alla nuda proprietà della casa.

È bene tenere in considerazione che tale svantaggio non sussisterebbe nel caso in cui il soggetto donante aspettasse il decorrere del termine di cinque anni per donare la nuda proprietà della sua prima casa, in tal modo, proprio per aver rispettato il dettato di legge non perderebbe le agevolazioni fiscali godute.

La via d’uscita: ricomprare entro un anno

C’è un secondo modo per non perdere le agevolazioni, poco conosciuto: la legge evita la decadenza se, entro un anno dalla vendita o dalla donazione, il genitore acquista un’altra casa da adibire a propria abitazione principale. È la stessa regola che vale per chi vende la prima casa per comprarne un’altra, ed è spiegata nella pagina sulla perdita delle agevolazioni prima casa. Se però il genitore resta a vivere nella casa donata come usufruttuario, di solito questa strada non è percorribile, e l’unica soluzione è aspettare i cinque anni.

E per il figlio che riceve la nuda proprietà?

Per chi riceve, invece, la nuda proprietà ha un vantaggio: secondo l’orientamento dell’Agenzia delle Entrate, se non è stata ricevuta usufruendo delle agevolazioni prima casa, non impedisce al figlio di comprare in seguito una propria prima casa con le agevolazioni, anche nello stesso Comune. I casi sono spiegati nell’articolo su quando conviene aspettare a ricevere la casa in donazione; il costo della donazione, con esempi, nella pagina su quanto costa donare casa dal notaio.

Prima di fissare la data della donazione conviene verificare quando e come è stata comprata la casa. Per un calcolo sul proprio caso si può chiedere un preventivo ai notai della propria zona, indicando la data dell’acquisto: di solito rispondono in poche ore.

Domande frequenti

Se dono la nuda proprietà della prima casa dopo tre anni, perdo le agevolazioni?

Sì. Anche la donazione della sola nuda proprietà entro cinque anni dall’acquisto fa decadere dalle agevolazioni: si pagano le imposte ordinarie, la sanzione del 30% e gli interessi. Si evita aspettando i cinque anni, oppure comprando entro un anno un’altra casa come abitazione principale.

Riservarmi l’usufrutto mi salva dalla decadenza?

No. Anche se il genitore continua ad abitare la casa come usufruttuario, la donazione della nuda proprietà è comunque un trasferimento e conta ai fini della decadenza.

Quanto vale la nuda proprietà donata?

Dipende dall’età di chi si riserva l’usufrutto: con i coefficienti in vigore nel 2026, a 70 anni la nuda proprietà vale il 60% della piena proprietà. Le imposte della donazione si calcolano su quel valore.

Il figlio che riceve la nuda proprietà può poi comprare casa con le agevolazioni?

Di norma sì, anche nello stesso Comune, purché non abbia usato le agevolazioni prima casa per ricevere la nuda proprietà.