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I dati catastali sono ormai entrati di diritto in ogni atto notarile riguardante le compravendite immobiliari
Ciò che può sembrare scontato a chi abbia comprato o venduto casa negli ultimi anni, può non esserlo per coloro che non hanno mai fatto questo tipo di operazioni o le hanno fatte in passato, quando ancora gli obblighi non erano così stringenti come invece lo sono ora
Risale infatti al luglio 2010 la norma che impone la verifica della regolarità catastale degli immobili prima del rogito, con conseguente inserimento di tale verifica nell’atto notarile
Cosa significa questo in termini pratici? Significa che, a partire da quella data, non è più possibile vendere un immobile di qualsiasi tipo (ad esempio una casa di abitazione, sia essa indipendente o una porzione, ad esempio un appartamento) che non sia regolarmente dichiarato in catasto, ma non solo: è anche necessario che l’intestazione catastale corrisponda alla realtà, che la planimetria depositata presso il catasto raffiguri con esattezza lo stato di fatto dell’immobile e che i dati caratteristici dell’immobile siano aggiornati
Può sembrare una questione di poco conto, ma la regolarità catastale è uno dei problemi che più frequentemente si incontrano quando è necessario stipulare un atto notarile riguardante una compravendita immobiliare o anche un mutuo, comportando ritardi, spese aggiuntive e a volte anche lo sfumare di affari che sembravano a portata di mano
Il primo consiglio, se vi accingete a vendere casa, è dunque quello di verificare preventivamente che al catasto tutto sia a posto, soprattutto se l’immobile che state per vendere non è nuovissimo (in quel caso, si riscontrano di norma meno problemi rispetto ai vecchi fabbricati), perché quando si arriverà all’atto notarile la non regolarità catastale sarà uno scoglio insormontabile
H2 il catasto
Al fine di inquadrare meglio il tema della regolarità catastale, partiamo con la definizione di catasto: si tratta di un insieme di documenti e allegati relativi a beni immobili, che possono essere fabbricati (cioè edifici adibiti ad appartamento, ufficio, negozio ecc
) o terreni
Il catasto ha una funzione importante, in quanto contiene informazioni precise relativamente ai beni in esso inseriti, e si suddivide in catasto fabbricati e catasto terreni
Il primo è costituito dall’insieme di documenti, mappe e atti, che descrivono i beni immobili urbani e ne individuano la collocazione, i confini, il nome dei possessori e le rendite, queste ultime indispensabili per il calcolo di tasse e imposte
Il secondo ha una configurazione simile ma i parametri sono leggermente differenti (per esempio, il documento identificativo del terreno si chiama mappa catastale e non planimetria)
La planimetria catastale è un documento che si richiede al catasto e sul quale è possibile vedere la rappresentazione grafica in scala di un immobile
Tale documento permette l’identificazione univoca delle proprietà catastali sul territorio italiano, ed è necessario per i rogiti di compravendita
Il disegno grafico, riprodotto in scala 1:200, comprende diverse informazioni utili come:
-dati metrici: i contorni della casa e delle stanze, le superfici, le altezze;
-la destinazione d’uso, quindi la categoria;
-la destinazione interna, cioè la suddivisione interna delle camere;
-le proprietà confinanti;
-il piano della casa;
-l’ubicazione della casa nel territorio (importante per il pagamento delle tasse);
-identificativi catastali;
-eventuali pertinenze dell’immobile stesso, come il giardino, il garage, la cantina o altro
La planimetria, per essere ufficialmente valida, deve corrispondere alla situazione attuale dell’immobile
Se sono state poste in essere delle modifiche interne nel corso degli anni, come abbattimento di muri, diversa disposizione dei locali ecc
, è necessario rettificare il disegno planimetrico e provvedere ad una nuova registrazione al catasto da parte di un tecnico autorizzato (che può essere un architetto, un geometra o un ingegnere)
Quando si ha a che fare con immobili e con operazioni che li riguardano, normalmente ci si imbatte in due attività, una iniziale e una finale: si tratta rispettivamente della visura catastale e della voltura catastale
La visura consiste nella consultazione di atti e documenti che costituiscono il catasto e permette di acquisire:
dati identificativi e reddituali dei beni immobili; dati anagrafici delle persone, fisiche o giuridiche, titolari dei beni immobili; dati grafici dei terreni (mappa catastale) e delle unità immobiliari urbane (planimetrie); elaborato planimetrico (elenco di subalterni, mappale e rappresentazione grafica); atti di aggiornamento catastaleLa visura catastale, ad eccezione della consultazione delle planimetrie, riservata esclusivamente agli aventi diritto sull’immobile (proprietari, usufruttuari, ecc
) o ai soggetti a ciò delegati, è pubblica: questo significa che l’accesso è consentito a tutti, pagando ovviamente i relativi tributi catastali
Per i titolari, anche in parte, del diritto di proprietà o di altri diritti reali di godimento, la consultazione è invece gratuita
Leggere e interpretare una visura catastale permette di conoscere una serie di informazioni utili non solo a chi sta comprando
Anche chi vende vorrebbe conoscere nel dettaglio le caratteristiche del proprio immobile
Mentre la visura consente semplicemente di prendere visione dei dati catastali inerenti all’immobile, la voltura catastale permette di modificarli
Con essa si comunica all’Agenzia delle entrate il cambiamento della titolarità di un diritto reale su un immobile
Quindi, se un soggetto decide di vendere la propria casa, sarà necessario attivarsi per modificare e aggiornare i dati catastali
In sostanza, la voltura catastale deve essere fatta ogni volta che viene modificata la titolarità di un immobile regolarmente registrato, indipendentemente dalla tipologia di atto che si debba stipulare (infatti può trattarsi indifferentemente di atto tra vivi, successione o testamento)
In questo modo i dati catastali sono corrispondenti a quelli dell’Agenzia delle entrate
Per legge, devono presentare la domanda di voltura i soggetti tenuti a registrare gli atti con cui si trasferiscono diritti reali su beni immobili, e quindi:
– privati, in caso di successioni e riunioni di usufrutto;
– notai, per gli atti redatti, ricevuti o autenticati;
– cancellieri giudiziari per le sentenze da essi registrate;
– funzionari della pubblica amministrazione a ciò autorizzati, quando stipulano nell’interesse dell’ente cui appartengono un atto che modifica la titolarità del diritto reale
Se più persone sono obbligate alla presentazione, è sufficiente che solo una di esse consegni la domanda di voltura
Se chi è obbligato non richiede la voltura, possono provvedere direttamente gli interessati
Abbiamo dunque detto che, al momento della stesura dell’atto notarile di compravendita (definito rogito), il notaio si assicurerà della regolarità catastale dell’immobile
Come? Inserendo nell’atto notarile stesso delle dichiarazioni che saranno sottoscritte dal venditore sotto la sua diretta responsabilità
In questo modo il venditore dichiarerà che la planimetria depositata in catasto e che viene allegata all’atto notarile stesso è conforme allo stato di fatto dell’immobile e che i dati catastali dell’immobile corrispondano alla realtà
La mancanza di queste dichiarazioni renderebbe di fatto nullo l’atto notarile in sé, proprio perché le eventuali difformità devono essere sanate prima del rogito, soprattutto se si tratta di difformità gravi e rilevanti
Le dichiarazioni possono essere rese dal venditore o da un tecnico da lui incaricato abilitato alla presentazione di atti di variazione catastale
Se si verificassero delle difformità tra quanto riportato in catasto e lo stato di fatto dell’immobile è necessario aggiornare i dati prima del rogito a cura e spese del venditore
In questo modo il compratore è tutelato al 100%? Non del tutto, in realtà
Certo, il rischio di incorrere in problemi in questo modo è notevolmente ridotto, ma non annullato
Questo perché il notaio inserirà le dichiarazioni del venditore attestanti la regolarità catastale nell’atto notarile ma, salvo casi particolari, non può verificarne il contenuto in prima persona
Se vi sono dei dubbi potrebbe essere buona cosa, da parte dell’acquirente, far eseguire una verifica a un tecnico prima del rogito, così da verificare in prima persona che tutto corrisponda e non vi siano difformità
È anche possibile che sia il notaio stesso a fornire questa verifica supplementare come servizio accessorio per coloro che vogliano assicurarsi della regolarità sostanziale e non solo formale dell’immobile da acquistare
Riprendendo il discorso del precedente paragrafo, si devono distinguere vari gradi e casi di difformità, prima di capire come agire e porre rimedio a vizi e irregolarità documentale
Qualora vi siano piccole irregolarità nei documenti catastali o semplicemente leggeri scostamenti che non comportano la modifica della consistenza catastale immobiliare (per esempio cambiamento dei numeri civici o lieve spostamento degli infissi), si ritiene comunque possibile la vendita o l’acquisto dell’appartamento, anche se è sempre bene segnalare le difformità e aggiustarle quanto prima
Viceversa, le difformità gravi che comportano una sostanziale variazione catastale sono le seguenti:
ristrutturazioni che prevedono cambiamenti nella disposizione e nel numero delle stanze: la legge impone che le modifiche vengano comunicate al Catasto entro 30 giorni dalla fine dei lavori o successivamente attraverso il cosiddetto ‘ravvedimento operoso’ che però comporta il pagamento di una sanzione pecuniariaIn questi casi è necessario rivolgersi ad un tecnico abilitato che si occupi dell'aggiornamento della planimetria catastale in base allo stato reale dell’immobile e della compilazione e presentazione della documentazione catastale presso lo sportello dell'Agenzia delle Entrate competente per territorio
A seguito di questa procedura, il Catasto provvede all’aggiornamento della planimetria, così da renderla conforme allo stato di fatto
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