Atto notarile e regolarità catastale: di cosa è necessario accertarsi per vendere casa

• Quello della regolarità catastale è un tema che si presenta in particolar modo per i vecchi fabbricati: ma questi dati sono necessari all’atto notarile?
• Cos’è una planimetria catastale
• Adempimenti necessari per vendere o comprare casa
• Voltura catastale
• Chi si occupa della voltura catastale
• Come si verifica la regolarità catastale nell’atto notarile e cosa potrebbe fare l’acquirente
• Cosa succede se l’immobile non è regolarmente accatastato

Quello della regolarità catastale è un tema che si presenta in particolar modo per i vecchi fabbricati: ma questi dati sono necessari all’atto notarile?

I dati catastali sono ormai entrati di diritto in ogni atto notarile riguardante le compravendite immobiliari. Ciò che può sembrare scontato a chi abbia comprato o venduto casa negli ultimi anni, può non esserlo per coloro che non hanno mai fatto questo tipo di operazioni o le hanno fatte in passato, quando ancora gli obblighi non erano così stringenti come invece lo sono ora. Risale infatti al luglio 2010 la norma che impone la verifica della regolarità catastale degli immobili prima del rogito, con conseguente inserimento di tale verifica nell’atto notarile.

Cosa significa questo in termini pratici? Significa che, a partire da quella data, non è più possibile vendere un immobile di qualsiasi tipo (ad esempio una casa di abitazione, sia essa indipendente o una porzione, ad esempio un appartamento) che non sia regolarmente dichiarato in catasto, ma non solo: è anche necessario che l’intestazione catastale corrisponda alla realtà, che la planimetria depositata presso il catasto raffiguri con esattezza lo stato di fatto dell’immobile e che i dati caratteristici dell’immobile siano aggiornati.

Può sembrare una questione di poco conto, ma la regolarità catastale è uno dei problemi che più frequentemente si incontrano quando è necessario stipulare un atto notarile riguardante una compravendita immobiliare o anche un mutuo, comportando ritardi, spese aggiuntive e a volte anche lo sfumare di affari che sembravano a portata di mano. Il primo consiglio, se vi accingete a vendere casa, è dunque quello di verificare preventivamente che al catasto tutto sia a posto, soprattutto se l’immobile che state per vendere non è nuovissimo (in quel caso, si riscontrano di norma meno problemi rispetto ai vecchi fabbricati), perché quando si arriverà all’atto notarile la non regolarità catastale sarà uno scoglio insormontabile.

H2 il catasto

Al fine di inquadrare meglio il tema della regolarità catastale, partiamo con la definizione di catasto: si tratta di un insieme di documenti e allegati relativi a beni immobili, che possono essere fabbricati (cioè edifici adibiti ad appartamento, ufficio, negozio ecc.) o terreni.

Il catasto ha una funzione importante, in quanto contiene informazioni precise relativamente ai beni in esso inseriti, e si suddivide in catasto fabbricati e catasto terreni. Il primo è costituito dall’insieme di documenti, mappe e atti, che descrivono i beni immobili urbani e ne individuano la collocazione, i confini, il nome dei possessori e le rendite, queste ultime indispensabili per il calcolo di tasse e imposte. Il secondo ha una configurazione simile ma i parametri sono leggermente differenti (per esempio, il documento identificativo del terreno si chiama mappa catastale e non planimetria).

Cos’è una planimetria catastale

La planimetria catastale è un documento che si richiede al catasto e sul quale è possibile vedere la rappresentazione grafica in scala di un immobile. Tale documento permette l’identificazione univoca delle proprietà catastali sul territorio italiano, ed è necessario per i rogiti di compravendita. Il disegno grafico, riprodotto in scala 1:200, comprende diverse informazioni utili come:

-dati metrici: i contorni della casa e delle stanze, le superfici, le altezze;

-la destinazione d’uso, quindi la categoria;

-la destinazione interna, cioè la suddivisione interna delle camere;

-le proprietà confinanti;

-il piano della casa;

-l’ubicazione della casa nel territorio (importante per il pagamento delle tasse);

-identificativi catastali;

-eventuali pertinenze dell’immobile stesso, come il giardino, il garage, la cantina o altro.

La planimetria, per essere ufficialmente valida, deve corrispondere alla situazione attuale dell’immobile. Se sono state poste in essere delle modifiche interne nel corso degli anni, come abbattimento di muri, diversa disposizione dei locali ecc., è necessario rettificare il disegno planimetrico e provvedere ad una nuova registrazione al catasto da parte di un tecnico autorizzato (che può essere un architetto, un geometra o un ingegnere).

Adempimenti necessari per vendere o comprare casa

Quando si ha a che fare con immobili e con operazioni che li riguardano, normalmente ci si imbatte in due attività, una iniziale e una finale: si tratta rispettivamente della visura catastale e della voltura catastale.

La visura consiste nella consultazione di atti e documenti che costituiscono il catasto e permette di acquisire:

• dati identificativi e reddituali dei beni immobili;
• dati anagrafici delle persone, fisiche o giuridiche, titolari dei beni immobili;
• dati grafici dei terreni (mappa catastale) e delle unità immobiliari urbane (planimetrie);
• elaborato planimetrico (elenco di subalterni, mappale e rappresentazione grafica);
• atti di aggiornamento catastale.

La visura catastale, ad eccezione della consultazione delle planimetrie, riservata esclusivamente agli aventi diritto sull’immobile (proprietari, usufruttuari, ecc.) o ai soggetti a ciò delegati, è pubblica: questo significa che l’accesso è consentito a tutti, pagando ovviamente i relativi tributi catastali. Per i titolari, anche in parte, del diritto di proprietà o di altri diritti reali di godimento, la consultazione è invece gratuita.

Leggere e interpretare una visura catastale permette di conoscere una serie di informazioni utili non solo a chi sta comprando. Anche chi vende vorrebbe conoscere nel dettaglio le caratteristiche del proprio immobile.

Voltura catastale

Mentre la visura consente semplicemente di prendere visione dei dati catastali inerenti all’immobile, la voltura catastale permette di modificarli.

Con essa si comunica all’Agenzia delle entrate il cambiamento della titolarità di un diritto reale su un immobile. Quindi, se un soggetto decide di vendere la propria casa, sarà necessario attivarsi per modificare e aggiornare i dati catastali. In sostanza, la voltura catastale deve essere fatta ogni volta che viene modificata la titolarità di un immobile regolarmente registrato, indipendentemente dalla tipologia di atto che si debba stipulare (infatti può trattarsi indifferentemente di atto tra vivi, successione o testamento). In questo modo i dati catastali sono  corrispondenti a quelli dell’Agenzia delle entrate.

Chi si occupa della voltura catastale

Per legge, devono presentare la domanda di voltura i soggetti tenuti a registrare gli atti con cui si trasferiscono diritti reali su beni immobili, e quindi:

– privati, in caso di successioni e riunioni di usufrutto;

– notai, per gli atti redatti, ricevuti o autenticati;

– cancellieri giudiziari per le sentenze da essi registrate;

– funzionari della pubblica amministrazione a ciò autorizzati, quando stipulano nell’interesse dell’ente cui appartengono un atto che modifica la titolarità del diritto reale.

Se più persone sono obbligate alla presentazione, è sufficiente che solo una di esse consegni la domanda di voltura. Se chi è obbligato non richiede la voltura, possono provvedere direttamente gli interessati.

Come si verifica la regolarità catastale nell’atto notarile e cosa potrebbe fare l’acquirente

Abbiamo dunque detto che, al momento della stesura dell’atto notarile di compravendita (definito rogito), il notaio si assicurerà della regolarità catastale dell’immobile. Come? Inserendo nell’atto notarile stesso delle dichiarazioni che saranno sottoscritte dal venditore sotto la sua diretta responsabilità. In questo modo il venditore dichiarerà che la planimetria depositata in catasto e che viene allegata all’atto notarile stesso è conforme allo stato di fatto dell’immobile e che i dati catastali dell’immobile corrispondano alla realtà.

La mancanza di queste dichiarazioni renderebbe di fatto nullo l’atto notarile in sé, proprio perché le eventuali difformità devono essere sanate prima del rogito, soprattutto se si tratta di difformità gravi e rilevanti. Le dichiarazioni possono essere rese dal venditore o da un tecnico da lui incaricato abilitato alla presentazione di atti di variazione catastale. Se si verificassero delle difformità tra quanto riportato in catasto e lo stato di fatto dell’immobile è necessario aggiornare i dati prima del rogito a cura e spese del venditore. In questo modo il compratore è tutelato al 100%? Non del tutto, in realtà. Certo, il rischio di incorrere in problemi in questo modo è notevolmente ridotto, ma non annullato. Questo perché il notaio inserirà le dichiarazioni del venditore attestanti la regolarità catastale nell’atto notarile ma, salvo casi particolari, non può verificarne il contenuto in prima persona.

Se vi sono dei dubbi potrebbe essere buona cosa, da parte dell’acquirente, far eseguire una verifica a un tecnico prima del rogito, così da verificare in prima persona che tutto corrisponda e non vi siano difformità. È anche possibile che sia il notaio stesso a fornire questa verifica supplementare come servizio accessorio per coloro che vogliano assicurarsi della regolarità sostanziale e non solo formale dell’immobile da acquistare.

Cosa succede se l’immobile non è regolarmente accatastato

Riprendendo il discorso del precedente paragrafo, si devono distinguere vari gradi e casi di difformità, prima di capire come agire e porre rimedio a vizi e irregolarità documentale.

Qualora vi siano piccole irregolarità nei documenti catastali o semplicemente leggeri scostamenti che non comportano la modifica della consistenza catastale immobiliare (per esempio cambiamento dei numeri civici o lieve spostamento degli infissi), si ritiene comunque possibile la vendita o l’acquisto dell’appartamento, anche se è sempre bene segnalare le difformità e aggiustarle quanto prima.

Viceversa, le difformità gravi che comportano una sostanziale variazione catastale sono le seguenti:

• ristrutturazioni che prevedono cambiamenti nella disposizione e nel numero delle stanze: la legge impone che le modifiche vengano comunicate al Catasto entro 30 giorni dalla fine dei lavori o successivamente attraverso il cosiddetto ‘ravvedimento operoso’ che però comporta il pagamento di una sanzione pecuniaria.
• modifiche abusive: si tratta di modifiche alla planimetria effettuate senza darne comunicazione al Comune e senza presentare una specifica richiesta di aggiornamento della planimetria. In questo caso si verifica la non conformità urbanistica e catastale, pertanto occorre procedere alla sanatoria in Comune e successivamente avviare la procedura di variazione catastale presso l’Agenzia delle Entrate.
• difformità urbanistica: quando per esempio sono state compiute opere di ristrutturazioni senza titolo abilitativo da parte del Comune, ma con l’aggiornamento della planimetria catastale. In questo caso è necessario fare richiesta di sanatoria in Comune.

In questi casi è necessario rivolgersi ad un tecnico abilitato che si occupi dell'aggiornamento della planimetria catastale in base allo stato reale dell’immobile e della compilazione e presentazione della documentazione catastale presso lo sportello dell'Agenzia delle Entrate competente per territorio.

A seguito di questa procedura, il Catasto provvede all’aggiornamento della planimetria, così da renderla conforme allo stato di fatto.