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La seconda casa è un sogno per molti: che si tratti di una casa di vacanza o di un immobile da mettere a reddito con affitti brevi o di lunga durata, può essere un interessante investimento
Per valutarne adeguatamente la portata occorre considerare oltre al prezzo dell’immobile le tasse sia per l’acquisto che successive
Il Notaio può avere un ruolo attivo già in questa fase: sarà in fatti lui a individuare il corretto regime fiscale con cui effettuare l’acquisto
Per questa ragione è opportuno coinvolgere sin dall’inizio del processo di acquisto un professionista di fiducia
Ricordiamo al riguardo che normalmente la scelta del notaio spetta a chi acquista il bene e che il suo ruolo è sempre super partes
Le tasse da versare per l’acquisto di una seconda casa sono differenti a seconda che si acquisti da un privato o da un costruttore entro i 5 anni dalla costruzione dell’immobile o dalla sua ristrutturazione
L’acquirente verserà un’imposta di registro pari a 9% del valore catastale dell’immobile più 50 euro per l’imposta ipotecaria e 50 per l’imposta di catastale
Come effettuare il calcolo dell’imposta di registro per la seconda casa? Occorre individuare la rendita catastale che è presente sulla scheda catastale, rivalutarla del 5% e moltiplicarla per un coefficiente pari a 120
Facciamo un esempio: rendita catastale 800 euro x 1,05% (rivalutazione del 5%) = 840 x 120 (coefficiente stabilito) = 100
800 su questo importo (e non sul valore dell’immobile che deve comunque essere dichiarato nell’atto) si calcola il 9%, totale imposta di registro 9
072 Euro, a cui si aggiungono 50 euro di imposta ipotecaria e 50 di imposta catastale, totale tasse 9
172
Questo sistema di calcolo delle imposte sul valore catastale si chiama “sistema del prezzo valore” e può essere utilizzato se entrambi i soggetti, acquirente e venditore, sono persone fisiche e l’immobile sarà ad uso abitativo (anche se non come abitazione principale)
In caso di acquisto da un costruttore entro 5 anni dalla costruzione o dalla ristrutturazione l’immobile sarà soggetto a Iva al 10%, mentre l’imposta di registro è stabilita nella misura fissa di 200 euro cosi come l’imposta ipotecaria e catastale
Facciamo un esempio anche in questo caso: prezzo dell’immobile 90
000 euro Iva al 10% = 9
000 euro a cui si aggiungono 200 euro di imposta di registro, 200 di imposta catastale, 200 euro di imposta ipotecaria, totale delle tasse 9
600 euro
Come vedete in questo caso non è necessario effettuare il calcolo per l’imposta di registro della seconda casa perché è stabilita dal legislatore
Anche in questo caso, tuttavia, c’è un “nota bene” a cui fare attenzione: l’Iva sale al 22% per le abitazioni di classi A1 (tipo signorile) A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici)
È il Notaio a versarle per conto del cliente all’atto della registrazione del Rogito d’acquisto negli appositi registri
Il pubblico ufficiale svolge in questo caso il ruolo di “sostituto d’imposta”
Come accennavamo, inoltre, sarà sempre il Notaio a individuare il corretto regime fiscale con cui concludere l’acquisto e a compiere le verifiche preliminari che consentiranno una compravendita in sicurezza, ossia l’assenza di vincoli ipotecari e o di altri gravami e anche ad assicurarsi che l’atto sia corredato delle dichiarazioni necessarie, tra cui la certificazione energetica
Si tratta di un elenco non esaustivo dei numerosi compiti che il Notaio svolge durante il processo di acquisto
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