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Le società di capitali possono svolgere moltissime attività differenti, a seconda delle esigenze dei soci; tra queste rientra la possibilità che conceda in affitto gli immobili di sua proprietà a persone estranee alla stessa
Vediamo meglio cosa significa e come fare per prevederlo dal notaio
Le società di capitali, a prescindere dalla categoria, che si tratti per esempio di una società per azioni, oppure di una società a responsabilità limitata, vengono costituite per svolgere un’attività economica
Essa viene compiuta con l’obiettivo di perseguire l’oggetto sociale, ma per far questo è necessario che sia dotata di un capitale, formato dai conferimenti dei soci
È possibile che, oltre al denaro, la società sia titolare anche di beni immobili, per esempio case, o magazzini, che può decidere liberamente di dare in affitto a terze persone
La società può acquisire la proprietà degli immobili in vari modi
Il primo è il conferimento in natura, ovvero il conferimento eseguito da un socio di un bene di sua titolarità (in alternativa al pagamento di una somma di denaro), o in sede di costituzione della società, o anche in un momento successivo, magari quando i soci decidono di procedere con un aumento del capitale sociale a pagamento
Un altro modo che determina la possibilità che la società possa diventare proprietaria di uno o più immobili, è quello dell’acquisto diretto, che viene operato dalla società a mezzo del suo rappresentante legale, e quindi mediante un semplice atto di compravendita
Una volta compreso come la società possa essere proprietaria di immobili, e chiarito che con gli immobili di sua titolarità possa decidere di compiere tutte le azioni necessarie, in relazione a quanto riportato in statuto, è bene precisare che fra le varie attività, è possibile che decida di utilizzare questi beni con lo scopo di affittarli, o per meglio dire darli in locazione a soggetti terzi, cioè a persone che sono estranee rispetto alla compagine sociale
Lo scopo sarebbe comunque quello di trarne profitto, qualora gli immobili, o l’immobile, non venga diversamente utilizzato per altri scopi o finalità
Per consentire che la società possa prevedere la possibilità di affittare i suoi immobili, è necessario che questa eventualità sia espressamente prevista all’interno dello statuto, o in sede di costituzione della società, oppure mediante apposita modifica dello statuto
Nello specifico, ciò che deve essere modificato è l’oggetto sociale, che può essere modellato sulla base delle singole esigenze
Questo significa che si può prevedere sia l’affitto di beni come unico oggetto sociale, oppure disciplinare che l’affitto dei beni della società sia affiancato anche dallo svolgimento di altre attività
Di base, il notaio provvede ad inserire anche una dicitura relativa alla possibilità, che, oltre al singolo oggetto sociale, la società possa svolgere anche ulteriori attività strumentali, e cioè che possa compiere tutte le operazioni mobiliari ed immobiliari necessarie o utili per il raggiungimento dell’oggetto sociale
Inoltre, è possibile anche stabilire che l’affitto non riguardi solo beni immobili, ma anche beni mobili
Essenziale è che il tutto venga impostato come attività economica volta alla produzione di utili, e non si concretizzi in un’attività di mero godimento
Nonostante esista il principio di autonomia statutaria, quindi nonostante i soci, all’interno delle società da loro costituita e portata avanti, possano, nei limiti di legge, prevedere lo svolgimento di qualunque attività economica, modellandola in relazione agli obiettivi ed alla consistenza del capitale sociale, ci sono delle regole da rispettare
Infatti è necessario che l’oggetto sociale sia impostato in modo tale da non essere poco chiaro o ambiguo, ma anzi deve descrivere perfettamente l’attività svolta
Diversamente dal caso analizzato di affitto dei beni come oggetto sociale, per esempio, non sarebbe possibile che venga svolta l’attività di gestione beni
Inserire come oggetto sociale l’attività di gestione beni, esattamente così formulata, non sarebbe ammesso, ma non perché non è possibile che la società possa decidere di gestire i beni mobili e immobili di cui è titolare
Il problema è che questa formulazione è ambigua, e viene utilizzata per individuare attività che possono essere anche molto diverse fra loro
Potrebbe, per esempio, trattarsi di un’attività commerciale, di un’attività non commerciale ma comunque finalizzata a conseguire un utile, oppure riguardare una semplice comunione di godimento
Proprio per questo è importante seguire quanto opportunamente indicato dal notaio al quale ci si rivolge, in modo da strutturare il tutto al meglio, con l’utilizzo di terminologie esatte, che non causino confusione o altri problemi interpretativi
Poiché la previsione dell’affitto dei beni (immobili o mobili) della società come oggetto sociale, può essere inserita in vari momenti e con varie modalità, per comprenderne i costi è necessario operare una distinzione
Nel caso in cui l’oggetto sociale in esame, venga inserito quando ancora la società non è esistente, e quindi quando i soci si recano dal notaio con lo scopo di costituirla mediante contratto, avendo già in mente di voler affittare i beni facenti parte del patrimonio iniziale, i costi da tenere in considerazione saranno quelli relativi alle spese di costituzione della società scelta
Nel caso, invece, in cui l’oggetto sociale relativo all’affitto dei beni sociali sia inserito solo in un secondo momento, si tratterà non più di un contratto, bensì di un verbale di modifica dello statuto, deciso dall’assemblea dei soci, ma che deve redigere il notaio, presente alla suddetta assemblea
In questo caso il costo da valutare, sarà quello relativo al verbale, che potrebbe però contenere anche altre modifiche statutarie
In entrambe le ipotesi, la legge richiede che il notaio proceda con un apposita iscrizione al Registro delle Imprese, sia per la nascita della società che per l’iscrizione della modifica statutaria
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